青海省2023年房地产估价师之估价原理与方法每日一练试卷A卷含答案.doc

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1、青海省青海省 20232023 年房地产估价师之估价原理与方法每日年房地产估价师之估价原理与方法每日一练试卷一练试卷 A A 卷含答案卷含答案单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用（）为好。A.重建成本B.重置成本C.完全成本D.重新购建成本【答案】A2、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为 50 万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值各为 110 万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为()。A.50 万元B.55 万元C.60 万元D.60 万元以上【答案】C3、

2、某建筑物的建筑面积 5000m2，坐落的土地面积为 2000m2，土地价格 1500 元/m2，用成本法测算出的该建筑物的重置价格为 1600 元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为 1800 元/m2。该建筑物的现值为（）。A.2400 元/m2B.1200 元/m2C.1000 元/m2D.1500 元/m2【答案】B4、胃气虚的形成原因是A.持久或反复地饮食失节B.禀赋素虚C.久病元气不复D.以上均是【答案】D5、关于明确估价时点，下列说法错误的是（）。A.估价时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的B.估价时点为现在的，一般不得晚于估价委托合同

3、签订日期，不得早于估价报告出具日期C.估价时点为过去的，确定的估价时点应早于估价委托合同签订日期D.估价时点为未来的，确定的估价时点应晚于估价报告出具日期【答案】B6、估价上的折旧注重的是（）。A.原始取得价值的减价修正B.资产市场价值的真实减损C.重置价值的摊销与回收D.原始取得价值的摊销与回收【答案】B7、认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价。对现有建筑物应进行装修改造的条件是：预计装修改造后房地产价值的增加额（）装修改造费用。A.大于B.小于C.等于D.其他【答案】A8、奇经八脉中，交于目内眦、主左右之阴阳、司眼睑开合、司下肢运动

4、的是A.冲脉B.任脉C.阴、阳跷脉D.阴、阳维脉【答案】C9、房地产规划用途对房地产价值的影响属于房地产价值影响因素中的（）。A.配套设施建设的限制B.房地产使用管制C.房地产权利的设立和行使的限制D.房地产相邻关系的限制【答案】B10、房地产估价中，遵循独立客观公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都公平合理的价值。A.委托人B.估价报告预期使用者C.管理部门D.中立【答案】D11、签订了书面估价委托合同之后，应当至少明确（）能够胜任该项目估价工作的注册房地产估价师担任项目负责人。A.一名B.两名C.两名以上D.无明确规定【答案】A12、价格实质上

5、是市场经济(或商品经济)这种特定的经济制度下对有用且()的一种分配方式。A.应急物品B.一般物品C.特殊商品D.稀缺物品【答案】D13、下列除哪项外均是气和津液的关系A.气能载津B.气能生津C.津能生气D.气能摄津【答案】A14、“三通一平”一般是指某区域具备了（）等设施以及场地平整。A.水通、气通、电通B.路通、水通、电通C.路通、水通、气通D.路通、电通、气通【答案】B15、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估（）。A.挂牌底价B.正常市场价格C.竞买人可承受的最高价D.最可能的成交价【答案】C16、“阴者，藏精而起亟也；阳者，卫外而为固也”说明了

6、A.阴阳互根B.阴阳互用C.阴阳对立制约D.阴阳相互转化【答案】B17、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为 600 万元、900 万元、50 万元、60 万元、150 万元、120万元，投资利润率为 20%，则成本利润率为（）。A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%【答案】B18、某在建工程，土地使用权年限为 50 年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为 17500m2，年净收益为 350 万元。目前该项目已建设 2年，估计至项目建成还需 2.5 年。已知市场同类房地产报酬率为 7%，假设折现率为 10%

7、，则评估该项目续建完成时的总价值为（）万元。A.3758.57B.3942.03C.3966.10D.4769.85【答案】D19、关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是（）。A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费B.分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果【答案】A20、一般来讲，随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（）。A.上升B.下降C.保持相对稳定D.先上升后下降【答案】A21、在经济学范畴的价值中，房地

8、产估价通常所讲的价值是指()。A.使用价值B.交换价值C.理论价值D.评估价值【答案】B22、某工业用地总面积为 3000m2，容积率为 0.5，楼面地价为 1000 元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为 4.0，相应的楼面地价为 1500 元/m2。该改变用途理论上应补地价为（）万元。A.500B.525C.600D.1650【答案】D23、在房地产市场存在泡沫的情况下，比较法求得的价值（）收益法求得的价值。A.低于B.高于C.等于D.无法确定【答案】B24、在会计上，历史成本与累计折旧额的差被称（）。A.资产的账面价值B.资产的剩余价值C.资产的现实价值D.资产的市场价值【答案

9、】A25、建筑物实物因素中的采光和（）尤其对住宅和办公楼来说，比较重要。A.保温B.隔声C.日照D.隔热【答案】B26、下列项目中，可以作为抵押估价的估价对象的是（）A.存在产权纠纷的房地产B.一个高尔夫球洞C.共有产权的房地产D.列入征收范围的房地产【答案】C27、三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务是（）。A.在建工程抵押估价业务B.公司上市估价C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务D.司法鉴定估价【答案】A28、标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价（）。A.逐渐降低B.逐渐升高C.可视为基本不变D.为零【答案】C29、(

10、)是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利。A.物权B.债权C.租赁权D.所有权【答案】A30、距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标，其中相对科学的距离指标是（）。A.空间直线距离B.交通线路距离C.交通时间距离D.经济距离【答案】D31、某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为 2500m2，净租金为 730 元/m2年，空置率为 15%。周边有电梯的同类写字楼的净租金为 803 元/m2年，空置率为 10%。现单独增加电梯的必要费用为 380 万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为 200 万元，若该写字楼剩余经济寿命为 30年，报酬率为 7.5%，则该写字楼因没有电梯造成的

11、功能折旧额为（）万元。A.78B.102C.180D.302【答案】B32、某地区某类房地产 2004 年 4 月 1 日至 10 月 1 日的价格指数分别为79.6%、74.7%、76.7%、85.0%、89.2%、92.5%、98.1%(以 2002 年 1 月 1 日为100%)。其中有一房地产在 2004 年 8 月 1 日的价格为 2000 元/m2，对其作交易日期修正到 2004 年 10 月 1 日的价格为()元/m2。A.2121B.2200C.1819D.2242【答案】B33、某综合楼的土地取得成本为 1000 万元，建设成本为 800 万元，管理费用为60 万元，投资利息

12、为 140 万元，销售税金及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和 2%，契税税率为 4%，直接成本利润率为 25%。该综合楼的价值为（）万元。A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.49【答案】A34、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要 100 万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为 2500 万元，其中电梯配置费用为 90 万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为（）万元。A.2400B.2410C.2490D.2500【答案】A35、在人流量很小的地方建造商场，无论谁来建造该商场，都需要花

13、费很多成本，但该商场却不会有那么高的价值，这说明了（）。A.应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整B.应结合估价委托人的要求，对成本法估价进行调整C.应在客观成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整D.应在实际成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整【答案】C36、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括（）。A.估价方法选用恰当B.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分C.计算公式和计算过程正确无误D.各种估价方法的测算结果一致【答案】D37、某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的房地产现房价格为 5000元/m2，出租的年末净收益为 500 元/m2。假设

14、年折现率为 8%，风险补偿估计为现房价格的 3%，则该期房目前的价格为（）元/m2。A.3473B.4365C.3958D.4635【答案】C38、某套商品住宅现房的建筑面积为 100m2，类似商品住宅现房的月租金净收益为 1000 元/套，年折现率为 6%，类似商品住宅期房的市场价值为 5000 元/m2，尚需 10 个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的 5%。该套商品住宅现房的市场价值为（）元/m2。A.4653B.5347C.5352D.5366【答案】D39、利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等数据，选用相应的报酬资本化法公式，计算出报酬率的方法是（）。A.

15、市场提取法B.分解法C.累加法D.排序插入法【答案】A40、关于征收和征用，下列说法正确的是（）。A.征收的实质主要是所有权的改变，不存在返还的问题B.征用的实质只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，可以不予补偿C.征用的实质是一种临时使用房地产的行为D.征收是无偿的，征用是有偿的【答案】A41、关于比较法的说法，错误的是（）。A.测算结果容易被人们理解、认可、接受B.测算结果有时并不一定是合理、真实的C.需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握D.每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化【答案】D42、资本化率是（）的倒数。A.毛租金乘数B.潜在

16、毛租金乘数C.有效毛收入乘数D.净收益乘数【答案】D43、“从阴引阳，从阳引阴，以右治左，以左治右”是在下列哪项观念指导下的治疗原则A.整体观念B.辨证论治C.知常达变D.阴平阳秘【答案】A44、将测算修复的必要支出及应得利润作为房地产价值减损额的评估方法是（）。A.成本法B.价差法C.修复成本法D.损失资本化法【答案】C45、邪热内盛，深伏于里，阳气被遏，郁闭于内，不能外达于肢体，属于A.阴盛格阳B.真寒假热C.阳盛格阴D.阴阳亡失【答案】C46、汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率_，会导致房地产价格_。（）A.下降；上涨B.下降；不变C.上升；下降D.上升；上涨【答案】D47、甲房

17、地产的建筑物建于 1993 年，乙房地产的建筑物建于 2000 年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算 2010 年该两建筑物的年折旧额并加以比较，则（）。A.甲大于B.甲小于乙C.甲等于乙D.难以判断【答案】C48、关于估价资料归档的说法，错误的是（）。A.估价师和相关工作人员不得将估价资料据为己有或者拒不归档B.估价项目来源和接洽情况记录、估价报告、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录等应归档C.估价档案自估价报告出具之日起计算满 10 年的，即可销毁D.估价机构终止的，其估价报告及相关资料应移交当地建设（房地产）行政主管部门或者其指定

18、的机构【答案】C49、“惊则气乱”，则A.精神萎靡，气短乏力B.心无所倚.神无所归.虑无所定C.精神不集中，甚则失神狂乱D.心悸，惊恐不安【答案】B50、最高最佳利用原则要求评估价格应是在（）方式下，各种可能的使用方式中能够获得最大利益的使用方式的估价结果。A.合法使用B.合法产权C.合法处分D.合法收益【答案】A多选题（共多选题（共 2020 题）题）1、下列存在互补关系的有（）。A.经济适用房与普通商品住宅之间B.城市郊区的住宅与高速公路的收费C.宾馆与写字楼之间D.住宅与其配套的商业房地产之间E.住宅与其配套的娱乐房地产之间【答案】BD2、在房地产抵押中，需要进行房地产估价的环节包括（）

19、。A.初次抵押中的抵押价值评估B.再次抵押中的抵押价值评估C.续贷抵押中的抵押价值评估D.处置抵押中的市场价值评估E.租赁抵押中的权益价值评估【答案】ABCD3、下列选项中，属于收益性房地产的有（）。A.农地B.游乐场C.写字楼D.仓库E.行政办公楼【答案】ABCD4、下列关于重新购建价格的说法中，正确的有()。A.重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出B.重新购建价格是在估价时点的价格C.重新购建价格是客观的价格D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格 E 土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格【答案】BCD5、评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于（

20、）。A.估价对象B.估价师对估价方法的熟悉程度C.委托人D.估价机构资料库中可用资料情况E.当地房地产市场状况【答案】A6、对于同一房地产，关于开发利润率大小的说法，错误的有（）。A.销售利润率小于投资利润率B.投资利润率小于成本利润率C.成本利润率小于直接成本利润率D.直接成本利润率小于销售利润率E.年利润率小于总利润率【答案】BD7、关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是（）。A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱B.熟地通常比生地或毛地变现能力弱C.小商铺通常比大商铺变现能力弱D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱【答案】A

21、BC8、下列制度政策的调整，在其他因素不变的情况下，会导致房地产价格下降的有（）。A.提高购房最低首付款比例B.在卖方市场的情况下，增加房地产开发环节的税收C.在买方市场的情况下，减少卖方的税收D.减少房地产开发用地的供应量E.建立严格的交易管理制度遏制房地产投机【答案】AC9、调查评估路线价，通常是在同一路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地，运用（）等方法分别求取它们的土地单价或楼面地价，然后计算其平均数或中位数、众数，即得到该路线价区段的路线价。A.比较法B.收益法C.成本法D.假设开发法E.建筑物剩余技术【答案】AB10、【2012 年真题】在估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主

22、要作用有（）。A.规避估价风险B.保护估价师和估价机构C.使评估价值更接近实际成交价格D.告知和提醒估价报告使用人注意有关事项E.使委托人能得到其预期的估价结果【答案】ABD11、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是（）。A.说明估价报告的合法性、真实性B.说明估价的独立、客观、公正性C.规避估价风险D.保护估价报告使用者E.防止委托人提出高估或低估要求【答案】CD12、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是（）。A.说明估价报告的合法性、真实性B.说明估价的独立、客观、公正性C.规避估价风险D.保护估价报告使用者E.防止委托人提出高估或低估要求【答案】CD13、

23、按开发程来对房地产进行划分，可以分为（）。A.自有房地产B.生地C.毛地D.熟地E.现房【答案】BCD14、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是（）。A.说明估价报告的合法性、真实性B.说明估价的独立、客观、公正性C.规避估价风险D.保护估价报告使用者E.防止委托人提出高估或低估要求【答案】CD15、下列选项中，属于房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况的有（）。A.房地产使用管制B.异议登记C.设立了抵押权D.住宅带有上学指标E.被人民法院查封【答案】AB16、关于最高最佳利用原则的说法，正确的是（）。A.遵循最高最佳利用原则，并不一定要遵循合法原则B.最高最佳利用包括最佳

24、的用途、规模和档次C.根据最高最佳利用原则，估价中只存在一种估价前提D.收入现值小于支出现值的利用方式不是最高最佳利用E.经济学上的适合原理可以帮助确定估价对象的最佳用途【答案】BD17、就收益性房地产而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（）。A.较乐观的估计值B.较保守的估计值C.过高的估计值D.过低的估计值E.最可能的估计值【答案】AB18、下列房地产交易中，需要进行交易情况修正的有（）。A.以正常市场价格成交的交易B.急于出售的交易C.以协议方式进行的房地产交易D.受迷信影响的交易E.相邻房地产的合并交易【答案】BD19、城市规划对房地产使用管

25、制的内容，主要包括（）。A.建筑高度B.建筑结构C.容积率D.土地使用权来源E.土地用途【答案】AC20、下列属于杜能地租理论的有（）。A.研究了距离城市不同位置的地租问题B.区分了“田庄的收入”和“土地的收益”C.田庄提供的收入并不完全来自土地D.肯定了亚当斯密关于地租的计算E.地租等于剩余劳动借以体现的剩余产品【答案】ABC大题（共大题（共 1010 题）题）一、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高 4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为 60 年，有效经过年数为 3 年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为 1200 元/m2（含装修、设备费），专业费

26、为建筑安装工程费的 8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的 3%，年利率为 6%，建设期为 2 年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入 60%，第二年投入 40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的 6.5%，投资利润率为 35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为 35 万元；装修的重置价格为 500 万元，平均寿命为 5 年，已使用 3 年；设备的重置价格为 200 万元，平均寿命为 10年，已使用 3 年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为 80%，月租金为 30 元/m2，但如果在估价时点重置有电梯的类似写

27、字楼，则需要的电梯购置费用为 180 万元，安装费用为 60 万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为 85%，正常月租金为 32 元/m2，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗 10000 元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为 40 万元。当地该类房地产的报酬率为 8%。请计算该建筑物的现时价值。（12 分）【答案】（1）计算重新购建价格 C 总：方法一：首先，计算单价建筑安装成本：1200 元/m2；专业费用：12008%=96（元/m2）；管理费用：（1200+96）3%=38.88（元/m2）；销售费用：C3%；投资利息：（

28、1200+96+38.88+3%C）60%（1+6%）1.51+（1200+96+38.88+3%C）40%（1+6%）0.51=88.93+0.2%C；销售税费：C6.5%；投资利润：（1200+96+38.88+3%C）35%=467.208+1.05%C；每平方米重新购建价格C=+=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，计算总价建安成本：120030000=3600（万元）；专业费用：36008%=288（万元）；二、为评估一套建筑面积为 75m2 的酒店式公寓 2016 年 9 月 30 日的市场价格，选取了三个可比

29、实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率 2016 年 6 月 30 日为 1 美元等于 6.61 元人民币，2016 年 9 月 30 日为 1 美元等于 6.65 元人民币；人民币与港币的市场汇率2016 年 7 月 31 日为 1 元人民币等于 1.20 元港币，2016 年 9 月 30 日为 1 元人民币等于 1.226 元港币。试利用上述资料估算该公寓 2016 年 9 月 30 日用人民币计价的市场价格。【答案】（1）建立比较基础可比实例 A1）建筑面积60m2/0.7283.33m22）房地产价格含有非房地产成分的房地产价格非房地产成分的

30、价值112 万元3.5 万元108.5 万元可比实例 B1）统一计价单位6.6116.5 万美元109.065 万元人民币2）统一税费负担正常负担下的价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费）109.065 万/（17%）117.274 万元人民币可比实例 C1）统一计价单位115 万元港币1.295.833 万元人民币（解释：因为价格变动指数是以人民币为基准的，取实际成交日的汇率）三、某旧厂房的建筑面积 26400m2，占地面积 12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租 10 年后转售，需补缴地价，取得 40 年商业用地土地使用权，已知改造期为 1 年

31、，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1000 元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金 3 元/m2天，可出租面积为建筑面积的 60%，运营费用率为 25%，根据调查，10 年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场 10 年后的转售价格将升值为目前价格的 1.6 倍，转售税费为转售价格的 7%，房地产报酬率为 7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得 70 年居住用地土地使用取，增加建筑面积 17600m2；预计改造期为1.5 年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1500 元

32、；在改造完成前 1 年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的 3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积 8500 元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为 1500 元/m2，现状容积率条件下 40 年期商业用地楼面地价为 4500 元/m2，70 年期居住用地楼面地价为 4000 元/m2；容积率每增加 0.1，商业用地楼面地价下降 5%，居住用地楼面地价下降 2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳 4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1 年按 365

33、 天计）【答案】假设开发法方案一：（从旧厂房到批发市场）从第 211年，每年逐年递增的净租金，第 11 年的出售价格第一年净租金收益33652640060%（125%）1300.86（万元）开发完成后的价值V1A/（Yg）1（1g）n/（1Y）n/（115%）Vt/（1R）n1300.86/（7.5%2.5%）1（12.5%）10/（17.5%）10/（115%）1.6V1（17%）/（115%）118572.350.32V1V112606.39（万元）（改造期 1 年，出租期 10 年，11年后才能转售。）补地价45002640015001250010005 万元契税（补地价旧厂房价值 V0

34、）4%400.20.04V0改造建设成本及管理费用100026400/（115%）0.52461.81 万元营销费用1300.860.5/（115%）0.75585.71 万元旧厂房的价值 V012606.3910005400.20.04V02461.87585.71V0813.83（万元）四、某宗房地产占地 2000m2，容积率为 3.0。土地是在 2009 年 5 月通过出让方式取得的，出让年限是 40 年。建筑物是于 2010 年 11 月建成使用的，经济寿命为 50 年。经调查，现在取得类似土地 40 年使用权的市场价格是 500 元/m2，同类建筑物重置价格是 1000 元/m2。通

35、过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费 5 万元，装修重置价格 30 万元，经济寿命 5 年；设备的重置价格 50 万元，经济寿命 15 年。残值率假设均为零，报酬率为 8%。求该房地产在 2013 年 5 月的市场价格。（10 分）【答案】五、某宗房地产占地 2000m2，容积率为 3.0。土地是在 2009 年 5 月通过出让方式取得的，出让年限是 40 年。建筑物是于 2010 年 11 月建成使用的，经济寿命为 50 年。经调查，现在取得类似土地 40 年使用权的市场价格是 500 元/m2，同类建筑物重置价格是 1000 元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，

36、对门窗等可修复部分进行修复需花费 5 万元，装修重置价格 30 万元，经济寿命 5 年；设备的重置价格 50 万元，经济寿命 15 年。残值率假设均为零，报酬率为 8%。求该房地产在 2013 年 5 月的市场价格。（10 分）【答案】六、某商场的建筑面积 6000m2，土地使用期限 40 年，从 2008 年 10 月 1 日起计，不可续期。该商城于 2010 年 10 月 1 日进行了抵押贷款，贷款金额 600 万元，贷款期限 10 年，贷款年利率 6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为 6 成，现实社会一般贷款成数为 5 成。调查得知，现在附近类似商场较乐观

37、、最可能和较保守的年净收益分别为 600 万元、560 万元和 500 万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为 8%。请计算该商场 2013 年 10 月 1 日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。（10 分）【答案】（1）求解 2013 年 10 月 1 日再次抵押价值再次抵押价值未设立法定优先受偿权下的市场价值已抵押担保的债权数额其他法定优先受偿款未设立法定优先受偿权下的市场价值（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）其他法定优先受偿款

38、1）2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值 500 万元，收益期限为 40 年-5 年=35 年，利用公式：V=A/Y1-1/（1+Y）n，可得 2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：V=500/8%1-1/（1+8%）35=5827.28（万元）2）求解已抵押贷款余额先求年偿还额 600=A/6%1-1/1.0610A=81.52 剩余 7 年未还贷款余额P=81.52/6%1-1/（1+6%）7=455.08（万元）3）2013 年 10 月 1 日再次抵押价值5827

39、.28（455.08/0.5）4917.12（万元）七、某旧厂房的建筑面积 26400m2，占地面积 12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租 10 年后转售，需补缴地价，取得40 年商业用地土地使用权，已知改造期为 1 年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1000 元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金 3 元/m2 天，可出租面积为建筑面积的 60%，运营费用率为 25%，根据调查，10 年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场 10 年后的转售价格将升值为

40、目前价格的 1.6 倍，转售税费为转售价格的 7%，房地产报酬率为 7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得 70 年居住用地土地使用取，增加建筑面积 17600m2；预计改造期为1.5 年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1500 元；在改造完成前 1 年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的 3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积 8500 元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为 1500 元/m2，现状容积率条件下 40 年期商业用地楼面地价为 4500 元/m2，70 年期居住用地楼面地价为4000 元/m

41、2；容积率每增加 0.1，商业用地楼面地价下降 5%，居民用地楼面地价下降 2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳 4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1 年按 365 天计）。【答案】假设开发法方案一：（旧厂房-批发市场）第一年净租金收益33652640060%（125%）1300.86（万元）开发完成后的价值 V1A/（Yg）1（1g）n/（1Y）n/（115%）Vt/（1R）n1300.86/（7.5%2.5%）1（12.5%）10/（17.5%）10/（115%）1.6V1（17%）/（115%

42、）118572.350.32V1V112606.39（万元）（改造期 1 年，出租期 10 年，11 年后才能转售）补地价45002640015001250010005 万元报课咨询电话：010-82326699/4008105999 建设工程教育网（），正保远程教育旗下品牌网站契税（补地价旧厂房价值 V0）4%400.20.04V0 改造建设成本及管理费用100026400/（115%）0.52461.87 万元营销费用=1300.860.5/（115%）0.75585.71 万元八、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高 4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为 60 年，有效经过

43、年数为 3 年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为 1200 元/m2（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的 8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的 3%，年利率为 6%，建设期为 2 年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入 60%，第二年投入 40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的 6.5%，投资利润率为 35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为 35 万元；装修的重置价格为 500 万元，平均寿命为 5 年，已使用 3 年；设备的重置价格为 200 万元，平均寿命为 10年，已使用 3

44、 年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为 80%，月租金为 30 元/m2，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为 180 万元，安装费用为 60 万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为 85%，正常月租金为 32 元/m2，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗 10000 元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为 40 万元。当地该类房地产的报酬率为 8%。请计算该建筑物的现时价值。（12 分）【答案】（1）计算重新购建价格 C 总：方法一：首先，计算单价建筑安装成本：1200 元/m2；专业费用

45、：12008%=96（元/m2）；管理费用：（1200+96）3%=38.88（元/m2）；销售费用：C3%；投资利息：（1200+96+38.88+3%C）60%（1+6%）1.51+（1200+96+38.88+3%C）40%（1+6%）0.51=88.93+0.2%C；销售税费：C6.5%；投资利润：（1200+96+38.88+3%C）35%=467.208+1.05%C；每平方米重新购建价格C=+=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，计算总价建安成本：120030000=3600（万元）；专业费用：36008%=

46、288（万元）；九、某幢写字楼，土地面积 4000，总建筑面积为 9000，建成于 2002 年10 月 1 日，土地使用权年限为 2007 年 10 月 1 目2047 年 10 月 1 日。现在获得类似的 40 余年土地使用权价格为 5000 元/，建筑物重建成本为 3000 元/，建筑物自然寿命为 60 年，有效年龄为 10 年。其他的相关资料如下：（1）门窗等损坏的修复费用为 3 万元，装修的重置价格为 82.5 万元，平均寿命为 5 年，有效年龄为 4 年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧 80 万元，拆除该空调费用为 10 万元，可回收残值 30 万元，重新构建价格（不含

47、安装费）为 130 万元，安装新的空调系统的费用为 8万元，除空调以外的设备的重置价格为 250 万元。平均寿命为 15 年，经过年数为 9 年。（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗 800 元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为 7 万元。（4）该类写字楼的报酬率为 10%，银行贷款年利率为 5%，土地报酬率为 8%。（5）假设除空调以外，残值率均为零。试求该写字楼于 2017 年 10月 1 日的折旧总额和现值。【答案】一十、某宗出租的房地产，建筑面积为 40000m

48、2，容积率为 4，土地使用期限为40 年，自 2005 年 10 月 1 日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于 2007 年 10 月 1 日建成，可供出租的面积占总建筑面积的 70%。根据市场调查得知，2010 年 10 月 1 日该类房地产的租金为每月 40 元/m2，年平均空置率为 20%，平均每月除税费外的运营费用为 30 万元，出租人承担的税费约占租金收入的 8%，该房地产现时土地单价为 2100 元/m2，土地报酬率为 8%，建筑物报酬率为 10%。请计算该房地产在 2010 年 10 月 1 日的价值。（8 分）【答案】具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：A=40

49、0000.7（120）4012=1075.2（万元）；（2）总运营费用：C=3012+1075.28%=446.02（万元）；（3）年净收益：a=AC=1075.2446.02=629.18（万元）；或 a=40.7（120%）4012（18%）3012=629.18（万元）；（4）土地总价：L=40000/42100=2100（万元）；（5）年土地净收益：aL=21008%/11/（1+8）40-5=180.19（万元）；（6）年建筑物净收益：aB=aaL=629.18180.19=448.99（万元）；（7）建筑物总价：B=448.99/10%11/（1+10）405=4330.13（万元）；（8）房地产价值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）。