房地产项目操作流程实用经典.ppt
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1、房地产项目房地产项目 全程营销策划服务纲要全程营销策划服务纲要CDEM服务内容服务内容l土地获得CDGl项目市场定位策划 CDPl项目营销推广策划 CDMl项目销售顾问(代理)策划 CDSl项目物业管理与品牌提升策划 CDB服务流程服务流程土地获得市场研究产品建筑策划项目投资策划项目营销推广策划项目销售顾问(代理)策划项目物业管理与品牌策划第一部份第一部份 土地获得土地获得l工作目标l工作内容l工作成果形式l工作流程l工作时间l费用标准关于土地获得关于土地获得l土地获得是进行房地产投资的基础。土地购买条件与发展决策是房地产项目开发过程中最重要的基础环节。l由于房地产开发的特殊性,地块的综合素质
2、将显著影响项目的市场定位、产品设计、营销策略和销售价格;l销售价格和土地成本是项目投资利润的主要决定因素;工作目标工作目标l通过系统的土地市场研究与分析技术,深入剖析地块价值及其影响因素,评估项目地块的相关环境状况及发展趋势,评估其土地投资价值及土地价格。为开发商提供投资决策支持信息、提供土地获得策略和投资方向建议。工作内容工作内容l地块所在区域市场情况调研l土地价格评估方法选择与实施l土地获取策略l土地投资建议1 1、地块所在区域市场情况调研、地块所在区域市场情况调研地块所在区域的宏观环境分析地块所在区域行业环境分析地块本身自然因素分析2 2、土地价格评估方法选择与实施、土地价格评估方法选择
3、与实施评估方法选择土地土地估价实施土地估价结果l总地价、单位地价、楼面地价3、土地获取策略、土地获取策略土地获取方式研究土地竞投方案4 4、土地投资建议、土地投资建议土地投资方向分析与建议土地开发时机分析与建议土地储备建议工作成果形式工作成果形式l土地价值评估报告文本l土地投资策略建议报告文本工程流程工程流程土地供应行情地块价值因素土地获取策略土地投资策略项目和约签订项目执行会议项目全程策划小组组建项目和约签订制定工作计划书土地获得市场研究经济、环境因素地块价格评估评估方法选择地块潜在价值分析土地投资可行性研究投资不可行土地投资可行土地投资方面建议成果讨论与提交进入下一阶段第二部份第二部份 项
4、目定位策划项目定位策划l市场研究l项目投资策划l项目建筑策划市场研究市场研究l工作目标l市场研究工作内容l工作成果形式l工作流程l工作时间l费用标准一、市场研究工作目标一、市场研究工作目标 通过对房地产市场信息的收集、分析、研究房地产市场发展趋势、寻找项目开发的利基市场、寻找目标市场。为开发商提供房地产市场情报分析与发展趋势预测,为项目提供发展规划及主题定位决策。二、市场研究工作内容二、市场研究工作内容l项目用地周边环境分析l区域房地产市场现状及其趋势分析l项目所在地政府相关的政策法规分析l项目所在地房地产市场板块分析l项目地块的SWOT(深层次)分析l区域内竞争性物业调研l消费者研究l项目发
5、展专项调研l项目发展总体定位建议1、项目用地周边环境分析、项目用地周边环境分析项目地块性质调查项目用地周边环境调查地块交通条件调查周边市政配套设施调查2 2、区域房地产市场现状及其趋势分析、区域房地产市场现状及其趋势分析宏观经济运行状况分析项目所在地房地产市场供求概况分析3 3、项目所在地政府相关的政策法规分析、项目所在地政府相关的政策法规分析对各类住宅的开发和流通的政策法规政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划4 4、项目所在地房地产市场板块分析、项目所在地房地产市场板块分析板块功能定位板块的开发动态板块内物业价格水平分析5 5、项目地
6、块的、项目地块的SWOTSWOT(深层次)分析深层次)分析项目地块的优势项目地块的劣势项目地块机会点项目地块的威胁及困难点6 6、区域内竞争性物业调研、区域内竞争性物业调研竞争物业的基本资料综合评判7 7、消费者研究、消费者研究购买各类档次物业(住宅、商铺、写字楼)消费群的特征分析;消费者购买物业(住宅、商铺、写字楼)的趋向与购买行为分析;当地物业客户构成及实态分析。8 8、项目发展专项调研、项目发展专项调研调查方法:可选择问卷调查、小组座谈会、业内人士深度访谈等;调查内容设置l住宅项目调查l商业项目调查l写字楼项目调查市调活动组织市调质量控制体系资料收集与处理成果研讨与提交报告撰写9、项目发
7、展总体定位、项目发展总体定位项目利基市场描述项目市场定位l市场区域定位l客户群定位l物业档次定位项目主题功能定位l建筑风格l园林风格l主力户型与面积等三、工作成果形式三、工作成果形式l项目市场调查研究报告文本l项目发展专项调研报告文本四、工作流程四、工作流程项目SWOT分析优势资源整合项目潜在价值提升劣势规避项目发展专项调研住宅项目调查写字楼项目调查商业项目调查项目发展主题定位建议报告撰写与成果提交进入下一阶段市场调查研究竞争对手调查市场环境调查消费者调查五、工作时间五、工作时间基础市场研究作业l约需20个工作日项目SWOT分析作业l约需要5个工作日项目发展专项调研l约需20个工作日六、费用标
8、准六、费用标准本阶段收费项目投资策划项目投资策划l工作目标l工作内容l工作成果形式l工作流程l工作时间l费用标准一、工作目标一、工作目标 根据项目总体定位,对项目进行定价模拟和投入产出模拟分析,评估项目的开发价值,并对其进行可行性分析,就开发风险的规避策略进行提示;对项目进行估算,并就开发节奏与投资控制提出专业意见。二、工作内容二、工作内容项目发展总体定位描述项目可实现价值分析项目定价模拟项目投入产出分析投资风险分析及规避方式提示项目投资与可行性分析结论项目开发节奏与建议1、项目发展总体定位描述、项目发展总体定位描述2、项目可实现价值分析、项目可实现价值分析(一般可采用类比可实现价值分析法)l
9、选择可类比项目l可类比项目的价值实现分析与评价l参照可类比项目对本项目进行价值类比分析l项目类比价值计算3、项目定价模拟、项目定价模拟l均价的确定l项目中具体单位的定价模拟4 项目投入产出分析项目投入产出分析l项目经济技术指标模拟l项目首期成本模拟l项目收益模拟l项目投入产出评估5 投资风险分析及其规避方式提示投资风险分析及其规避方式提示l项目风险评估l资金运作风险性评估与可行性建议l经济、政策风险预测6 项目投资与可行性分析结论项目投资与可行性分析结论7 项目开发节奏与建议项目开发节奏与建议l影响项目开发节奏的因素分析l项目开发节奏建议及结果预测三、工作成果形式三、工作成果形式项目投资分析策
10、划报告四四 工作流程工作流程项目发展主题定位项目发展专项调查项目投资方向不可行可类比项目调查可实现价值分析项目定价模拟项目投入产出分析项目投资风险分析项目投资可行性分析项目投资开发建议报告撰写与成果提交进入下一阶段投资风险规避五五 工作时间工作时间类比项目调查l约需20个工作日项目投入产出分析l约需10个工作日项目投资可行性评估l约需10个工作日六六 费用标准费用标准本阶段收费 万人民币建筑策划建筑策划一、工作目标一、工作目标 项目建筑策划是以项目的市场定位研究为基础,以满足目标市场需求为出发点,为开发商提供项目整体规划的概念设计与产品市场定位,为项目工程、环境、园林、智能化及室内规划提供专业
11、建议。二、工作内容二、工作内容l项目总体规划提示l建筑风格定位提示l主力户型定位提示l室内空间布局与装修概念提示l环境规划及园林风格设计提示l公共家具概念设计提示l装饰材料选择提示l灯光设计及背景音乐指导l智能化设施配套提示l项目“四新技术”应用提示l产品测试1、项目总体规划提示、项目总体规划提示项目地块概述项目地块情况分析项目建筑空间布局提示项目道路系统规划提示项目绿化系统布局提示项目公建与配套的规划提示项目分期开发的建议2、建筑风格定位提示、建筑风格定位提示l项目总体建筑风格提示l项目建筑色彩应用提示l建筑外立面设计提示l住宅外立面设计提示l商业物业建筑风格设计提示l公用建筑风格与立面设计
12、提示3、主力户型定位提示、主力户型定位提示竞争性项目户型分析项目业态竞争力分析l发展分析l定位分析项目户型面积及其配置比例提示主力户型布局设计与面积配置提示商业物业布局设计提示4、室内空间布局与装修概念提示、室内空间布局与装修概念提示住宅室内空间布局提示公共空间主题选择提示庭院景观提示5、环境规划及园林风格设计提示、环境规划及园林风格设计提示项目周边环境调查和分析项目环境规划及园林风格提示项目各组团的景观概念设计提示项目公共建筑外部环境概念设计提示6、公共家具概念设计提示、公共家具概念设计提示项目周边同类楼盘公共家具的摆设分析本项目公共家具概念设计提示7、装饰材料选择提示、装饰材料选择提示项目
13、周边同类楼盘装饰材料比较分析本项目装饰材料选择提示本项目交楼标准提示8、灯光设计及背景音乐指导、灯光设计及背景音乐指导项目灯光设计提示背景音乐提示9、智能化设施配套提示、智能化设施配套提示智能安防系统提示车库自动化管理系统其它智能化生活设施10、项目、项目“四新技术四新技术”应用提示应用提示11、产品测试、产品测试l主题定位测试l市场类比竞争力测试l专家论证l目标市场测试三、工作成果形式三、工作成果形式l项目规划设计建议报告文本四、工作流程四、工作流程项目地块经济指标分析项目规划设计建议消费者调查竞争对手调查市场环境调查园林风格定位提示建筑风格定位提示主力户型定位提示报告撰写与提交规划设计方案
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