房地产中介基础培训教程.pptx

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1、房地产中介基础培训教程目录概念篇交易篇技巧篇法律篇概念篇按房屋用途分类按楼宇状态分类按产权性质分类按房屋外形分类按房屋间隔分类按房屋结构分类按楼宇构成分类面积的分类及计算按房屋用途分类住宅写字楼厂房商场临街铺商场铺住宅住宅主要作为居住用途的物业，每单位设有独立厅、房、厨、厕等设施，并设独立水、电、煤气及电话、电视线路。使用年限为70年。写字楼主要作办公用途的物业，一般设有中央空调、智能通讯设备（光纤网、越洋视像会议等），每单位可提供多条电话线路及每层采用公共卫生间及茶水间。使用年限为50年。写字楼附带信息1、市内的商务区主要集中在：第一国际，东莞大道，鸿福西路，市政广场周边。影响写字楼的租售价

2、格因素有：区域位置、周边配套、入驻率、交通等。2、在写字楼的装修中，最重要的是机电装修，包括消防系统、中央空调、出风口等，而封闭式的装修需有独立的烟感器及喷淋系统。3、在写字楼租赁方面，免租期及室内装修也是客人考虑租价的因素之一，如毛坯房一般为一个月的免租期；有装修的一般在7-15天免租期。厂房主要作为生产用途的物业，大厦结构与住宅及写字楼存在一定的差别，如负荷量、电力供应量及交通运输等方面。商场是指规划为对外公开经营的建筑物临街铺作为营商用途的物业，并设有独立厨窗及门户直接连接街道，一般同时有阁楼及独立卫生间。使用期40年。商场铺在大型建筑物内分间多个独立营商的物业，由于商铺吸引人流量，自身

3、内部有经营主题，与自然街道的临街铺截然不同。商铺附带的信息1、与住宅相比，商铺的售价及租赁价格的差距很大，即使是同一路段的商铺，门面、面积、经营的行业不同，都会影响商铺的价格。2、在装修期间，需向规划局报建及申请施工许可证并向消防部门、环保部门及该区域的城监进行申请报建。3、如商铺的实用面积小于55方，则不可经营饮食业，如营业饮食业的商铺需经严格的消防检收。4、如商铺位于学校范围200米内，则不可经营网吧（最新要求需以相关文件为准）按楼宇状态分类楼花（期楼）准现楼现楼二手楼楼花（期楼）正处于施工阶段，还未经封顶的，离交楼期很远的建筑物准现楼已经封顶，正在装修，即将交付使用的建筑物现楼已经通过综

4、合验收，并可交付使用的房屋称之为现楼。小知识房地产开发企业预售商品房应当：取得商品房预售许可证明商品房预售许可证明二手楼指非直接由地产商出售的楼宇按产权性质分类商品房房改房回迁房解困房侨房集资房宅基地自留地商品房有合法产权，购买后，能领取房地产权证的住宅，业主有自由依法买卖转让、租赁的权利。房改房指职工已按照国家住房制度改革政策购买的仅有住房。回迁房、解困房、侨房等均是按照国家相关政策，在特殊的前提下分配或发售的房屋。宅基地、自留地指农村集体经济组织拔给村民建造住宅的用地（愿意是村民自用）。自留地是农村集体经济组织分配给村民长期使用的土地，主要用农、林、牧、渔业等生产。小知识在房改房等等非商品

5、房上市或进行买卖后，在房改房等等非商品房上市或进行买卖后，其性质将由原来的房改房等，转变为商品其性质将由原来的房改房等，转变为商品房。房。按楼宇外形分类高层一般高层小高层多层高层安装有电梯，配套完善，带有会所、保安严密的楼宇，楼高超过18层。一般高层安装有电梯，裙楼做商铺，塔楼为住宅的楼，楼高在15-18层。小高层一般指楼高为9-14层的住宅，该楼宇附有一部电梯供使用，通常为一梯三户或一梯四户间格，首层架空为多。多层指7-9以上的住宅，该类楼宇大部分不带电梯。小知识在设计师对楼宇的结构进行设计时，都会因应地质去决定楼宇结构，而高层、一般高层、小高层及多层，在设计时都会有一定的标准。现时，凡7层

6、以上的楼宇都将带有电梯。所以并非以是否带有电梯来对楼宇结构进行划分。按楼宇的间隔分类别墅复式单身公寓几房几厅跃式错层别墅指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。其中3户或3户以上连体的别墅为联排别墅，2户连体的别墅为双排别墅。复式上下两层相连的单位，其中包括中空复式及密封复式。单身公寓是指二层以上供多户人家居住的楼房建筑，也称酒店式公寓，厅房合一，但有独立厨房及洗手间的单位，面积一般在30平方米以下。错层和跃式是指同一房子的功能区不在同一水平面小知识中空式即在别墅或复式里，上下层打通，一般在客厅居多，而且只是局部形式，所以称为“中空”。而复式一般分为顶层复式、首层复式、及叠加复式三类。按

7、楼宇结构分类框架结构混合结构砖混结构框架剪力墙结构钢结构框架结构由钢筋混凝土柱子、梁、及楼板构成的房子。因未砌墙壁时像个框架，所以叫框架结构。这种房屋的墙壁只起围护或间隔作用，可以拆改，但不能在楼板上随意加砖砌墙，会减弱抗震能力。混合结构指砖墙壁及钢筋混凝土楼板构成的房屋，墙壁是承重构件，故不可随便拆移，否则有垮下来的危险。小知识一般情况下，我们可以通过看楼宇是否有梁或柱。亦有小部分楼宇是在混合结构的基础上加建的，从外表可以看到，混合结构部分在外墙可看到新增加的桩柱，而六、七层以上加建部分则看不到桩，而加建部分其结构为框架结构。除钢筋混凝土结构外，按使用的材料，还分为砖混结构、框架剪力墙结构、

8、钢结构等。按楼宇功能分类裙楼标准层架空层剪力墙楼板楼高智能化设备裙楼从地面一直到标准层或平台花园的建筑层，一般由首层到四层或以上不等，多用作商场、会所或其他配套设施。标准层指在整座建筑物当中，间隔一致的上层建筑称为标准层，一般指大厦的住宅部分或写字楼的办公部分。架空层指由在面至标准层或裙楼至标准层间，以柱梁承托标准层建筑物的空间，一般用作绿化或会所用途。其中由地面至标准层的情况称为首层架空，其优点有：防潮、增加住客活动空间、增加绿化面积。剪力墙因高层建筑物高，故郑重设防的是强风或地震产生的横向推力。横向推力会产生剪力，抵抗剪力的墙叫剪力墙。剪力墙是钢筋混凝土制成，内含双层钢筋网，而剪力墙上的门

9、窗洞是设计时按力学要求定好的，洞口四周均设钢筋加固，故剪力墙建成后不得拆除。楼板多层一般在8-10厘米，高层在10厘米以上。楼高地面到楼顶的高度，一般室内净高2.8米智能化设备指建筑物或小区内是以计算机操作及管理。其动作模式是在大厦施工时预先铺砌综合布线系统全面操作。包括安全防盗系统、节能系统、调备自控系统及物业管理系统等。如采用电子水表、电子电表、电子煤气表，有小区物业管理中心智能物业管理系统定期对住户进行自动抄表、打印、癣三表数据通过综合布线系统收集，传送到自来水公司、供电局、煤气公司等，并通过智能物业管理系统内的银行结算系统完成收费缴纳，免却住户交付各种繁杂费用的麻烦。小知识框架结构中的

10、墙虽然起围护或间隔作用，但不能在楼板上随意加砖间墙，因会减弱抗震能力，楼板亦会因长期承重而有破裂的可能。对于高层和别墅，外墙均需加剪力墙，因高层底部的楼板间是整栋大楼的最薄弱环节（折点）当高层在空中摇曳，剪力墙则有效阻止强风所产生的横向推力。而大厦的电梯间亦会使用剪力墙，因电梯运行轨道是不能有任何偏差，故需用剪力墙。面积分类及计算建筑面积实用面积使用面积分摊面积建筑面积对一栋楼来说，建筑面积是指房屋各层面积的总和，对一套单元来说，每套单元的建筑面积等于内建筑面积与分摊面积之和。实用面积指单元内的建筑面积，包括套内墙体等等结构占用的面积和阳台建筑面积。使用面积是指住宅中分门户内全部可供使用的净面积的总和。分摊面积公共场所及公共设施所占面积，包括公共门厅、走道、电梯间、设备间等，但它仅限于本栋楼内的公用建筑物面积。小知识商品房按“套”或“单元”出售，其售价是以建筑面积计算的，包括两部分：套内建筑面积和应分摊的公共建筑面积。外阳台、内阳台及封闭的外阳台均按50%面积计算，内外兼有的阳台亦按上述要求计算。复式住宅楼梯的面积计算：复式住宅楼按自然层的梯位水平投影面积的50%计算。阁楼（包括自搭阁楼）：楼高在2.2米以上（含2.2米）的部位可计算建筑面积，否则不计算在建筑面积以内。