房地产估价课件第二章房地产价格的形成机理.ppt

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1、第二章第二章 房地产价格的形成机理房地产价格的形成机理第一节第一节 房地产价格的概念与特点房地产价格的概念与特点第二节第二节 房地产价格的构成与形式房地产价格的构成与形式第三节第三节 房地产价格的影响因素房地产价格的影响因素2008.21第二章 房地产价格形成机理第一节第一节 房地产价格的概念与特点房地产价格的概念与特点一、一、房地产价格概念房地产价格概念二、二、房地产价格的基本特点房地产价格的基本特点2008.22第二章 房地产价格形成机理一、房地产价格概念一、房地产价格概念 房地产价格是指在开发、建设、房地产价格是指在开发、建设、经营房地产过程中，所耗费的全部经营房地产过程中，所耗费的全部

2、社会必要劳动所形成的价值与土地社会必要劳动所形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现。所有权价格综合的货币表现。房地产价格是房屋建筑物价格和房地产价格是房屋建筑物价格和地产价格的统一。地产价格的统一。2008.23第二章 房地产价格形成机理二、房地产价格的基本特点二、房地产价格的基本特点1.房地产价格具有地区性房地产价格具有地区性2.房地产价格实体具有双重性房地产价格实体具有双重性3.房地产价格具有高位性房地产价格具有高位性4.房地产价格具有单件性房地产价格具有单件性5.房地产价格具有扩散效应房地产价格具有扩散效应6.房地产价格具有敏感性房地产价格具有敏感性7.房地产价格具有趋升性房地产价格具

3、有趋升性2008.24第二章 房地产价格形成机理第二节第二节 房地产价格的构成与形式房地产价格的构成与形式一、一、房地产价格的构成房地产价格的构成二、二、房地产价格的形房地产价格的形式式2008.25第二章 房地产价格形成机理一、房地产价格的构成一、房地产价格的构成1.房地产价格的构成要素房地产价格的构成要素n土地价格土地价格n房屋建筑成本房屋建筑成本n建筑房屋的利润建筑房屋的利润n税金（包括营业税、城市维护建设税、教育费附税金（包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税等）加、土地增值税等）n其它附加费（如人防费等）其它附加费（如人防费等）n土地使用税（中等城市每平方米的纳税额为土地

4、使用税（中等城市每平方米的纳税额为0.48元）元）2.房地产价格的其它构成要素房地产价格的其它构成要素2008.26第二章 房地产价格形成机理二、房地产价格的形二、房地产价格的形式式1.土地价格土地价格2.建筑物价格建筑物价格3.房地价格房地价格2008.27第二章 房地产价格形成机理1.土地价格土地价格n土地所有权价格和土地使用全价格土地所有权价格和土地使用全价格（按土地（按土地的权利）的权利）n征地价格、批租地价和转让地价征地价格、批租地价和转让地价（按价格形（按价格形成的基础）成的基础）n总地价、单位地价和总地价、单位地价和楼面地价楼面地价（按计算单位）（按计算单位）n拍卖地价、招标地价

5、和协议地价拍卖地价、招标地价和协议地价（按出让的（按出让的方式）方式）2008.28第二章 房地产价格形成机理2.建筑物价格建筑物价格n出售价格和出租价格（按流通形式出售价格和出租价格（按流通形式的不同划分）的不同划分）n总价格与单位价格（按计算单位不总价格与单位价格（按计算单位不同划分）同划分）n现房价格与期房价格（按交房时间现房价格与期房价格（按交房时间的不同划分）的不同划分）2008.29第二章 房地产价格形成机理3.房地价格房地价格n评估价格、市场价格与理论价格评估价格、市场价格与理论价格（按形（按形成的基础）成的基础）n销售价格、销售价格、抵押价格抵押价格、课税价格课税价格与与典当典

6、当价格价格2008.210第二章 房地产价格形成机理第三节第三节 房地产价格的影响因素房地产价格的影响因素一、一、经济因素经济因素二、二、自身因素自身因素三、三、环境因素环境因素四、四、人口因素人口因素五、五、社会因素社会因素六、六、行政因素行政因素七、七、心理因素心理因素八、八、国际因素国际因素2008.211第二章 房地产价格形成机理一、经济因素一、经济因素n供求状况供求状况n物价变动物价变动n居民收入和消费水平居民收入和消费水平n利率水平利率水平n政府宏观调空政府宏观调空2008.212第二章 房地产价格形成机理二、自身因素二、自身因素1.土地自身因素土地自身因素n土地位置、形状、大小等

7、土地位置、形状、大小等n气候条件气候条件n临街状态临街状态2.建筑物自身因素建筑物自身因素n建筑物的面积、结构、材料建筑物的面积、结构、材料n设备、施工质量设备、施工质量n朝向、楼层、建筑物外观朝向、楼层、建筑物外观2008.213第二章 房地产价格形成机理三、环境因素三、环境因素1.自然环境自然环境n噪声噪声n环境污染环境污染n视觉环境视觉环境2.社会环境社会环境n交通条件交通条件n商业设施商业设施n教育设施教育设施2008.214第二章 房地产价格形成机理四、人口因素四、人口因素n人口密度人口密度n人口素质人口素质n家庭规模家庭规模2008.215第二章 房地产价格形成机理五、社会因素五、

8、社会因素n政治安定状况政治安定状况n社会治安状况社会治安状况n居民法律意识居民法律意识n法律对财产权的保障法律对财产权的保障n房地产投机房地产投机n城市化过程城市化过程n风俗习惯风俗习惯2008.216第二章 房地产价格形成机理六、行政因素六、行政因素n土地制度土地制度n住房制度住房制度n城市规划城市规划n税收政策税收政策n市政管理市政管理n行政隶属变更行政隶属变更2008.217第二章 房地产价格形成机理七、心理因素七、心理因素1.价格预期价格预期2.接近名家住宅的心理接近名家住宅的心理3.讲究门牌号码讲究门牌号码2008.218第二章 房地产价格形成机理八、国际因素八、国际因素n经济封锁经

9、济封锁n军事冲突军事冲突n移民移民2008.219第二章 房地产价格形成机理1.房地产价格具有地区性房地产价格具有地区性n不同地区供求不同：大城市供给有不同地区供求不同：大城市供给有限而需求旺盛；限而需求旺盛；n不同地区建造成本有差异：人工、不同地区建造成本有差异：人工、材料费有差异，土地使用权出让金材料费有差异，土地使用权出让金有差异；有差异；n不同地区间的房屋无法调剂余缺。不同地区间的房屋无法调剂余缺。2008.220第二章 房地产价格形成机理房地产价格实体具有双重性房地产价格实体具有双重性n一部分来源于开发和房屋建筑安装一部分来源于开发和房屋建筑安装劳动所形成的价值；劳动所形成的价值；n

10、另一部分来源于土地使用权价格。另一部分来源于土地使用权价格。2008.221第二章 房地产价格形成机理房地产价格具有扩散效应房地产价格具有扩散效应n 房地产价格直接影响到人房地产价格直接影响到人们的实际生活水平，其价格们的实际生活水平，其价格的上涨必然会扩散到社会生的上涨必然会扩散到社会生活的各个方面。活的各个方面。2008.222第二章 房地产价格形成机理房地产价格具有单件性房地产价格具有单件性n房地产都是单件生产。生产过程受到的影房地产都是单件生产。生产过程受到的影响因素也不同。（原材料的价格、天气、响因素也不同。（原材料的价格、天气、人工费用支出等）人工费用支出等）n没有完全相同的房地产

11、。（地理位置、建没有完全相同的房地产。（地理位置、建造材料、建造标准、配套设施等都有差别）造材料、建造标准、配套设施等都有差别）n房地产交易易受到交易主体之间个别因素房地产交易易受到交易主体之间个别因素的影响。的影响。2008.223第二章 房地产价格形成机理2.房地产价格的其它构成要素房地产价格的其它构成要素n房屋装修费房屋装修费n房屋设备费用（一般指卫生、暖气、厨房设房屋设备费用（一般指卫生、暖气、厨房设备等费用）备等费用）n建筑物地段、楼层和朝向差价（楼层差价建筑物地段、楼层和朝向差价（楼层差价=标标准房价准房价 楼层差价率楼层差价率）n房屋的折旧（按时间）房屋的折旧（按时间）n房屋的完

12、好程度。（考虑房屋的实际磨损程房屋的完好程度。（考虑房屋的实际磨损程度来确定房屋的成新，进而确定房屋的价格）度来确定房屋的成新，进而确定房屋的价格）2008.224第二章 房地产价格形成机理土地所有权价格和土地使用全土地所有权价格和土地使用全价格价格n土地所有权价格实质上是购买价格，在现实土地所有权价格实质上是购买价格，在现实生活中表现为征地价格，只有国家与农村集生活中表现为征地价格，只有国家与农村集体发生征地关系时才产生。体发生征地关系时才产生。n土地使用权价格本质为租赁价格。土地使用土地使用权价格本质为租赁价格。土地使用者在支付土地使用权价格后，得到的仅仅是者在支付土地使用权价格后，得到的

13、仅仅是土地使用权。在现实中表现为土地使用权出土地使用权。在现实中表现为土地使用权出让金，即批租地价或转让地价。让金，即批租地价或转让地价。2008.225第二章 房地产价格形成机理征地价格、批租地价和转让地价征地价格、批租地价和转让地价n征地价格：通过对农村土地的征用而形成的征地价格：通过对农村土地的征用而形成的价格。价格。n批租地价：我国一般采取批租方式进行土地批租地价：我国一般采取批租方式进行土地出让，即一次性收取土地出让期间的地租。出让，即一次性收取土地出让期间的地租。这个地租就是出让金，即批租地价。若按年这个地租就是出让金，即批租地价。若按年收取地租，就是出租地价。收取地租，就是出租地

14、价。n转让地价：土地使用者从国家那里取得土地转让地价：土地使用者从国家那里取得土地使用权后，进行土地使用权再转移时的价格。使用权后，进行土地使用权再转移时的价格。2008.226第二章 房地产价格形成机理楼面地价楼面地价n楼面地价：又称单位建筑面积地价，楼面地价：又称单位建筑面积地价，它是每单位建筑面积所分摊的土地它是每单位建筑面积所分摊的土地价格。即土地总价格与建筑面积之价格。即土地总价格与建筑面积之比。比。2008.227第二章 房地产价格形成机理拍卖地价、招标地价和协议地价拍卖地价、招标地价和协议地价n拍卖拍卖地价：由底价、期望价和成交价组成。地价：由底价、期望价和成交价组成。底价底价又

15、称起价，它是政府或土地使用者拍卖土又称起价，它是政府或土地使用者拍卖土地时确定的最低价。地时确定的最低价。期望价期望价是土地转让人希望的满意价格。是土地转让人希望的满意价格。成交价成交价是最后拍卖成交，一锤定音时的价格。是最后拍卖成交，一锤定音时的价格。n招标地价：是指采取招标地价：是指采取招标方式出让土地招标方式出让土地的成交的成交价。价。n协议地价：交易双方通过协议地价：交易双方通过协议商定协议商定的交易地价。的交易地价。2008.228第二章 房地产价格形成机理评估价格、市场价格与理论价格评估价格、市场价格与理论价格n评估价格：是房地产估价人员，运用一评估价格：是房地产估价人员，运用一定

16、的方法对房地产所作出的估算价格。定的方法对房地产所作出的估算价格。n市场价格：是房地产交易时的实际成交市场价格：是房地产交易时的实际成交价格。价格。n理论价格：由房地产开发建设成本和一理论价格：由房地产开发建设成本和一定的利税构成的价格。定的利税构成的价格。2008.229第二章 房地产价格形成机理拍卖拍卖拍卖是以拍卖是以公开竞价公开竞价的形式，将特定物品或财产的形式，将特定物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式权利转让给最高应价者的买卖方式 所谓所谓公开竞价公开竞价是指买卖活动公开进行，公民、是指买卖活动公开进行，公民、法人和其他组织自愿参加，并根据拍卖师的法人和其他组织自愿参加，并根据拍

17、卖师的叫价，决定是否应价，其他竞买人应价时，叫价，决定是否应价，其他竞买人应价时，可以高于其他人的应价再次出价，直到某人可以高于其他人的应价再次出价，直到某人的应价经拍卖师三次叫价再无人竞价时，拍的应价经拍卖师三次叫价再无人竞价时，拍卖师以落槌或以其他公开表示买定的方式确卖师以落槌或以其他公开表示买定的方式确认拍卖成交。认拍卖成交。2008.230第二章 房地产价格形成机理拍卖出让土地使用权拍卖出让土地使用权拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、地点、利用公开场合由政府的代表者地点、利用公开场合由政府的代表者土土地行政主管部门主持拍卖指定地块的土地地行政主

18、管部门主持拍卖指定地块的土地使用权，由拍卖主持人首先叫出底价，诸使用权，由拍卖主持人首先叫出底价，诸多的竞投者轮番报价，最后出最高价者取多的竞投者轮番报价，最后出最高价者取得土地使用权。得土地使用权。2008.231第二章 房地产价格形成机理招标出让土地使用权招标出让土地使用权招标出让土地使用权，是指在规定的期限内，招标出让土地使用权，是指在规定的期限内，由符合规定的单位或个人（受让人），以书由符合规定的单位或个人（受让人），以书面投标形式，竞投某块土地的使用权，土地面投标形式，竞投某块土地的使用权，土地使用权出让方评标决标，择优而取。使用权出让方评标决标，择优而取。2008.232第二章 房

19、地产价格形成机理协议出让土地使用权协议出让土地使用权n协议出让土地使用权是指由土地管理部门代协议出让土地使用权是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。地使用权让与土地使用者的行为。2008.233第二章 房地产价格形成机理房地产抵押价格房地产抵押价格房地产抵押房地产抵押，是指抵押人将其合法的房地，是指抵押人将其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债债务履行担保的

20、行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法对抵押的房地务时，抵押权人有权依法对抵押的房地产拍卖所得价款优先受偿。产拍卖所得价款优先受偿。2008.234第二章 房地产价格形成机理房地产抵押价格房地产抵押价格(市场价格政府税费贷市场价格政府税费贷款利息违约金损害赔偿金处置抵押物款利息违约金损害赔偿金处置抵押物过程中的费用应补缴政府的出让金过程中的费用应补缴政府的出让金)风险风险修正系数。修正系数。其中，风险修正系数由抵押期间房地产市场变其中，风险修正系数由抵押期间房地产市场变化风险、处置抵押物时的变现难易程度、抵化风险、处置抵押物时的变现难易程度、抵押物本身的折旧押物本身的折旧(包括物质折旧、功

21、能折旧和包括物质折旧、功能折旧和经济折旧经济折旧)及其他灾害所决定，其取值应遵循及其他灾害所决定，其取值应遵循保守性原则。保守性原则。2008.235第二章 房地产价格形成机理 房地产估价在税收上的运用称为房地产估价在税收上的运用称为房地产评房地产评税税。按评税值征税是发达国家房地产税法中。按评税值征税是发达国家房地产税法中一条很重要的原则。一条很重要的原则。评税值是以一定的估价评税值是以一定的估价原则和估价方法求得评估值再乘以一定的比原则和估价方法求得评估值再乘以一定的比率而得到的。率而得到的。按房地产评税值征税，能比较客观地反映按房地产评税值征税，能比较客观地反映房地产价值和纳税人的承受能

22、力，使多占有房地产价值和纳税人的承受能力，使多占有财产的纳税人多缴税，少占有财产的少缴税。财产的纳税人多缴税，少占有财产的少缴税。同时，随着经济的发展及房地产市场的变化，同时，随着经济的发展及房地产市场的变化，房地产价值随之上下浮动，估价值也会相应房地产价值随之上下浮动，估价值也会相应调整，体现了公平的原则。调整，体现了公平的原则。2008.236第二章 房地产价格形成机理典当价格典当价格公平市价是指一宗房地产的产权在估价之日预公平市价是指一宗房地产的产权在估价之日预期可合理地出售的最好价格。其假设条件为：期可合理地出售的最好价格。其假设条件为：A A、一个自愿的出售者；、一个自愿的出售者；B

23、 B、一段在考虑了房地产性质和市场状况、一段在考虑了房地产性质和市场状况下面进行议价销售的合适的时期；下面进行议价销售的合适的时期；C C、在那段时期内房地产价格保持稳定状、在那段时期内房地产价格保持稳定状态；态；D D、房地产价格完全受公开市场影响；、房地产价格完全受公开市场影响；E E、不考虑购买者因特殊兴趣而给予的任、不考虑购买者因特殊兴趣而给予的任何附加报价。何附加报价。2008.237第二章 房地产价格形成机理典当评估价格一般低于公平市价典当评估价格一般低于公平市价 首先，首先，被典当评估房地产的权利人是急切需要被典当评估房地产的权利人是急切需要资金或融资而典当房地产，所以不是自愿的

24、资金或融资而典当房地产，所以不是自愿的卖主。卖主。其次其次典当评估价格没有经过一段合适典当评估价格没有经过一段合适的议价时期完成，而是在典当评估日确立典的议价时期完成，而是在典当评估日确立典当价格，典当评估实际上就是在短时间完成，当价格，典当评估实际上就是在短时间完成，为了促使典当评估成功，就必须具备价格优为了促使典当评估成功，就必须具备价格优势，才能保证典当行风险降到最低，故评估势，才能保证典当行风险降到最低，故评估出来的典当评估价格一般较公平市价偏低。出来的典当评估价格一般较公平市价偏低。2008.238第二章 房地产价格形成机理国有土地租赁国有土地租赁是指国家将国有土地出租给国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者以县级以上人民使用者使用，由使用者以县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。形式，是出让方式的补充。2008.239第二章 房地产价格形成机理2008.240第二章 房地产价格形成机理