陕西省2023年房地产估价师之估价原理与方法考试题库.doc

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1、陕西省陕西省 20232023 年房地产估价师之估价原理与方法考试年房地产估价师之估价原理与方法考试题库题库单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为 2500m2，净租金为 730 元/m2年，空置率为 15%。周边有电梯的同类写字楼的净租金为 803 元/m2年，空置率为10%。现单独增加电梯的必要费用为 380 万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为 200 万元，若该写字楼剩余经济寿命为 30 年，报酬率为 7.5%，则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为（）万元。A.78B.102C.180D.302【答案】B2、某个可比实例 2013 年

2、 1 月 1 日的价格为 2000 美元/m2，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨 0.2%。假设人民币与美元的市场汇率2013 年 1 月 1 日为 1 美元6.29 元人民币，2013 年 9 月 1 日为 1 美元6.16元人民币。则将该可比实例的价格调整到 2013 年 9 月 1 日为（）元人民币/m2A.12580B.12320C.12782.69D.12518.51【答案】C3、难以采用比较法估价的房地产是（）。A.标准厂房B.商铺C.在建工程D.房地产开发用地【答案】C4、某建筑物建筑面积为 4000m2，经济寿命 40 年，单位建筑面积的重置价格为2500

3、元/m2，有效经过年数为 15 年，残值率为 5%，该建筑物现值为()万元。A.523.45B.593.75C.643.75D.1000【答案】C5、消费者对商品的需求产生于消费者的需要或欲望，而消费者对不同商品的欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的（）。A.收入水平B.偏好C.对未来的期望D.其他【答案】B6、房地产估价的基本原则和最高行为准则为()。A.最高最佳使用原则B.合法原则C.估价时点原则D.独立客观公正原则【答案】D7、收益法中所指的收益是（）。A.价值时点前一年的收益B.价值时点前若 f 年的平均收益C.价值时点以后的未来预期正常收益D.价值时点前最高盈利年份的收益【答案】C

4、8、房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应当由（）见证，有关情况应当在评估报告中说明。A.房屋征收部门、注册房地产估价机构和无利害关系的第三人B.与房屋征收部门、注册房地产估价师无利害关系的第三人C.公证机关和无利害关系的第三人D.人民法院【答案】A9、收益法求得的价值倾向于_，成本法求得的价值倾向于_，比较法求得的价值倾向于_。（）A.最低卖价，成交价格，最高买价B.最高买价，成交价格，最低卖价C.最高买价，最低卖价，成交价格D.最低卖价，最高买价，成交价格【答案】C10、长期趋势法是运用预测科学的理论和方法，特别是（），对房地产的未来价格作出推测、

5、判断的方法。A.指数平滑分析B.趋势拟合分析C.时间序列分析D.相关分析【答案】C11、某开发公司开发一项目，征收某村 100 公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前 3 年平均年产值为 1000 元/亩，那么该耕地的土地补偿费的最高额为()万元。A.600B.900C.1500D.1800【答案】C12、补中益气汤最好在什么时间服A.早上B.晚上C.气候寒冷慎用寒药D.人体肌肤疏松而多汗，慎用辛温【答案】A13、在百分比法中，交易情况修正系数应以（）为基准来确定。A.成交价格B.市场价格C.交易价格D.正常价格【答案】D14、每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前 3 年平均

6、年产值的（）。A.12 倍B.24 倍C.46 倍D.68 倍【答案】C15、某块临街深度为 50 英尺、临街宽度为 30 英尺的矩形土地甲，总价为 40 万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为 150 英尺，临街宽度为 15 英尺，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为()万元。A.23.4B.28.6C.33.4D.46.8【答案】D16、选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其成交价格之间的口径一致、（），为进行后续的比较修正建立共同的基础。A.客观合理B.有根有据C.基础相当D.相互可比【答案】D17、某在建工程，土地使用权年限为 50 年，自取得权证日起开工。

7、预计该项目建成后的建筑面积为 17500m2，年净收益为 350 万元。目前该项目已建设 2年，估计至项目建成还需 2.5 年。已知市场同类房地产报酬率为 7%，假设折现率为 10%，则评估该项目续建完成时的总价值为（）万元。A.3758.57B.3942.03C.3966.10D.4769.85【答案】D18、根据昼夜对人体病理的影响，病情甚是在A.夜B.昼C.夕D.旦【答案】A19、亚当斯密是古典经济学最著名的代表、古典经济学理论体系的建立者，于 1776 年出版了著名的（）。A.赋税论B.国民财富的性质和原因的研究C.资本论D.政治经济学原理【答案】B20、“从治”又称A.正治B.反治C

8、.缓则治本D.急则治标【答案】B21、收益递增递减原理可以帮助我们确定()。A.最佳用途和最佳规模B.最佳集约度C.最佳规模和最佳集约度D.最佳用途【答案】C22、可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是（）。A.同处于一个行政规划区B.同处在同一供求范围内的类似地区C.同处于一个相对稳定的环境D.同处于公平竞争的地区【答案】B23、下列影响房地产价格的因素中，会导致房地产价格下降的因素是（）。A.控制土地供应量B.增加城镇居民可支配收入C.增加房地产保有环节税收D.提高城市化水平【答案】C24、某住宅的建筑面积为 100m2，买卖合同约定成交价为 10000 元/m2，价款分两期支

9、付，于成交日期支付 60 万元，余款于一年后支付；交易税费均由买方承担。已知买方需缴纳的税费为 3 万元，卖方应交纳的税费为 8 万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例选为可比实例，年折现率为 6%，则对其建立比较基础后的总价为（）万元。A.90.19B.95.85C.100.57D.105.28【答案】D25、“治痰先治气”是的()具体应用。A.气能行津B.气能生津C.津能生气D.气能摄津【答案】A26、下列叙述反映“阳阳偏盛”的是A.“重寒则热，重热则寒”B.“阳虚则外寒，阴虚则内热”C.“阴胜则阳病，阳胜则阴病”D.“阴阳离决，精气乃绝”【答案】C27、有一房地产，未来第一年净收益

10、为 20 万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加 2 万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为 10%，则该房地产的收益价格为（）万元。A.400B.450C.500D.540【答案】A28、实际估价中采用净收益每年不变的公式下，求取净收益最合理的方法是（）。A.过去数据简单算术平均法B.过去数据加权算术平均法C.未来数据简单算术平均法D.未来数据资本化公式法【答案】D29、城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同、面积相等、位置相邻，但由于()不同，价值会有所不同，而且差异可能很大。A.区域规划B.临街状况C.周围环境D.地形地势【答案】B30、成本利润率的计算公式是()。A.开发利

11、润(土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用)B.开发利润(土地取得成本+开发成本)C.开发利润(土地取得成本+开发成本+投资费用)D.开发利润开发完成后的房地产价值【答案】A31、（）是权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。A.物权B.债权C.租赁权D.所有权【答案】A32、()对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。A.区位B.交通C.环境景观D.外部配套设施【答案】A33、“有诸内，必形诸外”反映了“整体观念”中的A.五脏一体观B.形神一体观C.病理上的整体性D.诊治上的整体性【答案】C34、强调理性认识依赖于感性认识，这是A.认识论的辩证法B.认

12、识论的唯物论C.认识论的唯理论D.认识论的经验论【答案】B35、在评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是（）的。A.主观B.客观C.悲观D.乐观【答案】B36、房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质，这主要来源于（）的限制。A.房地产地役权B.房地产权利及其行使租赁权C.房地产使用管制D.相邻关系【答案】D37、在统一采用单价方面，土地除了单价之外还可为（）。A.楼层单价B.有效地价C.楼面地价D.总价【答案】C38、征收集体土地的土地成本中，相关税费不包括（）。A.征地管理费B.耕地占用税C.安置补助费D.耕地开垦费【答案】C39、某房地产的建筑面积为 2500m2，现状价

13、值为 2000 万元，若现在将该房地产拆除重建，拆除费用为 100 万元，残值为 45 万元，后续必要支出及应得利润为 4000 元/m2，重建后的房地产市场价格为 15000 元/m2。该房地产的市场价值为（）万元。A.1945B.2000C.2695D.2750【答案】C40、房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。A.不可移性B.独一无二C.相互影响D.用途多样【答案】C41、在依法判定的估价对象使用权利方面，应以（）为依据。A.相关合同B.法律、法规、政策C.土地用途管制D.国家的价格政策【答案】C42、手三阴经均走出于A.肩胛部B.口唇C.咽部D.腋下【答案】D43、房地产

14、价格是由房地产的（）和需求这两种相反的力量共同作用的结果。A.供求B.价格C.供给D.市场【答案】C44、在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是（）。A.取得待开发房地产的时间B.开发期间的某个时间C.开发完成后的时间D.开发完成之后的某个时间【答案】B45、房地产估价之所以要遵守价值时点原则，是因为（）。A.影响房地产价格的因素是不断变化的B.房地产自身状况会发生变化C.必须确定一个价值所对应的时间D.房地产经济活动通常有确定的发生时间【答案】A46、某住宅的建筑面积为 100m2，买卖合同约定成交价为 10000 元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付 6

15、0 万元，余款于一年后支付；交易税费均由买方承担。已知买方需缴纳的税费为 3 万元，卖方应交纳的税费为 8 万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例选为可比实例，年折现率为 6%，则对其建立比较基础后的总价为（）万元。A.90.19B.95.85C.100.57D.105.28【答案】D47、新开发区土地的分宗估价，（）是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。A.比较法B.成本法C.收益法D.假设开发法【答案】B48、适用于阳盛格阴的真热假寒证治法A.热因热用B.寒因寒用C.寒者热之D.热者寒之【答案】B49、素问疏五过论指出“尝贵后贱”可

16、致A.“脱卫”病B.“脱营”病C.“失精”病D.“气郁”病【答案】B50、评估城市商业区内上面有建筑物的土地的价格，没有可参照的土地交易实例，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，这时宜采用（）评估。A.市场法估价B.成本法C.土地剩余技术D.假设开发法【答案】C多选题（共多选题（共 2020 题）题）1、收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有（）。A.电梯折旧费B.租赁保证金利息C.房地产税D.企业（个人）所得税E.房屋保险费【答案】BD2、一般人通常对土地最直观的认识是()。A.建筑物B.水域C.田地D.大气层 E 地面【答案】C3、对于同一房地产，关于开发利润率大小的说法，

17、错误的有（）。A.销售利润率小于投资利润率B.投资利润率小于成本利润率C.成本利润率小于直接成本利润率D.直接成本利润率小于销售利润率E.年利润率小于总利润率【答案】BD4、下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有（）。A.税收政策B.城市规划调整C.环境状况D.城市基础设施状况E.汇率【答案】CD5、下列关于收益法求取净收益的说法，正确的有（）。A.净收益包括有形收益和无形收益B.通常只有客观收益才能用于估价C.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费D.应同时给出较乐观.较保守和最可能的三种估计值E.空置和收租损失通常按照潜在毛租金收入的一定比例估算【答案】ABD6、就收益性房地产

18、而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（）。A.较乐观的估计值B.较保守的估计值C.过高的估计值D.过低的估计值E.最可能的估计值【答案】AB7、开发完成后用于出售的房地产通常采用（）测算开发完成后的房地产价值。A.比较法B.收益法C.成本法D.长期趋势法E.推测法【答案】ABD8、下列关于交付估价报告的说法中，正确的有（）。A.交付估价报告是房地产估价的基本程序B.估价报告需经内部机构审核C.估价报告只能由委托人签收D.在交付估价报告时，需在估价报告交接单上签收E.估价报告交给委托人后，房地产估价程序即已结束【答案】ABD9、关于投资价值与市场价值异

19、同点的说法，正确的有（）。A.市场价值是客观的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值B.用收益法评估投资价值时，净收益的计算通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税C.用收益法评估投资价值和市场价值时，其中的报酬率取值应相同D.用成本法评估投资价值和市场价值时，其中的利息取值可能不相同E.投资价值的评估结果一般大于市场价值的评估结果【答案】AB10、对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的处理方式有（）。A.放弃这个项目B.努力学习，边学边干C.埋头苦干，克服困难完成项目D.找别人完成项目，签自己的名E.对自己不能胜任的部分工作，主动请有关专家提供专业

20、帮助【答案】A11、关于专业房地产估价的说法，正确的有（）。A.应由专业机构和专业人员完成B.应经过审慎判断并提供专业意见C.出具的结果具有证明效力D.应收取一定的服务费用E.咨询性估价无需承担法律责任【答案】ABCD12、在 VAY11（1Y）n的情况下，采用市场提取法求取资本化率时采取的方法有（）A.试错法B.移动平均法C.曲线拟合法D.线性内插法E.指数修匀法【答案】AD13、引起建筑物物质折旧的因素包括（）。A.地震B.电梯数量不够C.酸雨D.单行道E.门窗的自然破损【答案】AC14、下列哪种房地产最适用成本法估价()。A.学校B.公园C.商场D.普通商品住宅 E 油田【答案】AB15

21、、下列房地产权利中，属于物权的有（）。A.所有权B.建设用地使用权C.地役权D.抵押权E.租赁权【答案】ABCD16、高层建筑地价分摊的方法有()。A.按建筑物价值进行分摊B.按房地价值进行分摊C.按土地价值进行分摊D.按建筑面积进行分摊 E 按楼面地价进行分摊【答案】BCD17、在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括（）。A.待开发房地产的价值B.待开发房地产取得的税费C.续建开发成本D.销售费用E.销售税金【答案】ABCD18、关于假设开发法中开发完成后的价值的说法，正确的有（）。A.静态分析法中开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值B

22、.动态分析法中对适宜预售的房地产，开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在预售时的房地产市场状况下的价值C.评估酒店等在建工程的价值时，预测开发完成后的价值可以包含家具、设备及特许经营权的价值D.可用成本法根据当前的客观成本及应得利润测算开发完成后的价值E.被迫转让开发前提下开发完成后的价值要低于自愿转让开发前提下开发完成后的价值【答案】ABC19、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是（）。A.说明估价报告的合法性、真实性B.说明估价的独立、客观、公正性C.规避估价风险D.保护估价报告使用者E.防止委托人提出高估或低估要求【答案】CD20、运用基准地价修正法评估宗地价值时，应

23、明确的基准地价内涵的内容主要包括基准地价对应的（）。A.容积率B.土地用途C.土地开发程度D.评估单位E.土地使用权性质【答案】ABC大题（共大题（共 1010 题）题）一、某宗出租的房地产，建筑面积为 40000m2，容积率为 4，土地使用期限为40 年，自 2005 年 10 月 1 日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于 2007 年 10 月 1 日建成，可供出租的面积占总建筑面积的 70%。根据市场调查得知，2010 年 10 月 1 日该类房地产的租金为每月 40 元/m2，年平均空置率为 20%，平均每月除税费外的运营费用为 30 万元，出租人承担的税费约占租金收入的

24、 8%，该房地产现时土地单价为 2100 元/m2，土地报酬率为 8%，建筑物报酬率为 10%。请计算该房地产在 2010 年 10 月 1 日的价值。（8 分）【答案】具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：A=400000.7（120）4012=1075.2（万元）；（2）总运营费用：C=3012+1075.28%=446.02（万元）；（3）年净收益：a=AC=1075.2446.02=629.18（万元）；或 a=40.7（120%）4012（18%）3012=629.18（万元）；（4）土地总价：L=40000/42100=2100（万元）；（5）年土地净收益：aL=21008%/11

25、/（1+8）40-5=180.19（万元）；（6）年建筑物净收益：aB=aaL=629.18180.19=448.99（万元）；（7）建筑物总价：B=448.99/10%11/（1+10）405=4330.13（万元）；（8）房地产价值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）。二、某商场的建筑面积 6000m2，土地使用期限 40 年，从 2008 年 10 月 1 日起计，不可续期。该商城于 2010 年 10 月 1 日进行了抵押贷款，贷款金额 600 万元，贷款期限 10 年，贷款年利率 6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为 6 成，

26、现实社会一般贷款成数为 5 成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为 600 万元、560 万元和 500 万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为 8%。请计算该商场 2013 年 10 月 1 日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。（10 分）【答案】（1）求解 2013 年 10 月 1 日再次抵押价值再次抵押价值未设立法定优先受偿权下的市场价值已抵押担保的债权数额其他法定优先受偿款未设立法定优先受偿权下的

27、市场价值（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）其他法定优先受偿款 1）2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值 500 万元，收益期限为 40 年-5 年=35 年，利用公式：V=A/Y1-1/（1+Y）n，可得 2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：V=500/8%1-1/（1+8%）35=5827.28（万元）2）求解已抵押贷款余额先求年偿还额 600=A/6%1-1/1.0610A=81.52 剩余 7 年未还贷款余额P=81.52/6%1-1/（1+6%）7=455.0

28、8（万元）3）2013 年 10 月 1 日再次抵押价值5827.28（455.08/0.5）4917.12（万元）三、为评估一套建筑面积为 75m2 的酒店式公寓 2016 年 9 月 30 日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率 2016 年 6 月 30 日为 1 美元等于 6.61 元人民币，2016 年 9 月 30 日为 1 美元等于 6.65 元人民币；人民币与港币的市场汇率2016 年 7 月 31 日为 1 元人民币等于 1.20 元港币，2016 年 9 月 30 日为 1 元人民币等于 1.226 元港

29、币。试利用上述资料估算该公寓 2016 年 9 月 30 日用人民币计价的市场价格。【答案】（1）建立比较基础可比实例 A1）建筑面积60m2/0.7283.33m22）房地产价格含有非房地产成分的房地产价格非房地产成分的价值112 万元3.5 万元108.5 万元可比实例 B1）统一计价单位6.6116.5 万美元109.065 万元人民币2）统一税费负担正常负担下的价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费）109.065 万/（17%）117.274 万元人民币可比实例 C1）统一计价单位115 万元港币1.295.833 万元人民币（解释：因为价格变动指数是以人民币为基准的，取实际成

30、交日的汇率）四、某旧厂房的建筑面积 26400m2，占地面积 12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租 10 年后转售，需补缴地价，取得40 年商业用地土地使用权，已知改造期为 1 年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1000 元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金 3 元/m2 天，可出租面积为建筑面积的 60%，运营费用率为 25%，根据调查，10 年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场 10 年后的转售价格将升值为目前价格的 1.6 倍，转售税费为转售价

31、格的 7%，房地产报酬率为 7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得 70 年居住用地土地使用取，增加建筑面积 17600m2；预计改造期为1.5 年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1500 元；在改造完成前 1 年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的 3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积 8500 元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为 1500 元/m2，现状容积率条件下 40 年期商业用地楼面地价为 4500 元/m2，70 年期居住用地楼面地价为4000 元/m2；容积率每增加 0.1，商业用地楼面地

32、价下降 5%，居民用地楼面地价下降 2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳 4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1 年按 365 天计）。【答案】假设开发法方案一：（旧厂房-批发市场）第一年净租金收益33652640060%（125%）1300.86（万元）开发完成后的价值 V1A/（Yg）1（1g）n/（1Y）n/（115%）Vt/（1R）n1300.86/（7.5%2.5%）1（12.5%）10/（17.5%）10/（115%）1.6V1（17%）/（115%）118572.350.32V1V112

33、606.39（万元）（改造期 1 年，出租期 10 年，11 年后才能转售）补地价45002640015001250010005 万元报课咨询电话：010-82326699/4008105999 建设工程教育网（），正保远程教育旗下品牌网站契税（补地价旧厂房价值 V0）4%400.20.04V0 改造建设成本及管理费用100026400/（115%）0.52461.87 万元营销费用=1300.860.5/（115%）0.75585.71 万元五、某宗出租的房地产，建筑面积为 40000m2，容积率为 4，土地使用期限为40 年，自 2005 年 10 月 1 日起计算，约定不可续期。建筑物为

34、钢筋混凝土结构，于 2007 年 10 月 1 日建成，可供出租的面积占总建筑面积的 70%。根据市场调查得知，2010 年 10 月 1 日该类房地产的租金为每月 40 元/m2，年平均空置率为 20%，平均每月除税费外的运营费用为 30 万元，出租人承担的税费约占租金收入的 8%，该房地产现时土地单价为 2100 元/m2，土地报酬率为 8%，建筑物报酬率为 10%。请计算该房地产在 2010 年 10 月 1 日的价值。（8 分）【答案】具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：A=400000.7（120）4012=1075.2（万元）；（2）总运营费用：C=3012+1075.28%=4

35、46.02（万元）；（3）年净收益：a=AC=1075.2446.02=629.18（万元）；或 a=40.7（120%）4012（18%）3012=629.18（万元）；（4）土地总价：L=40000/42100=2100（万元）；（5）年土地净收益：aL=21008%/11/（1+8）40-5=180.19（万元）；（6）年建筑物净收益：aB=aaL=629.18180.19=448.99（万元）；（7）建筑物总价：B=448.99/10%11/（1+10）405=4330.13（万元）；（8）房地产价值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）。六、某商场的建筑面积

36、6000m2，土地使用期限 40 年，从 2008 年 10 月 1 日起计，不可续期。该商城于 2010 年 10 月 1 日进行了抵押贷款，贷款金额 600 万元，贷款期限 10 年，贷款年利率 6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为 6 成，现实社会一般贷款成数为 5 成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为 600 万元、560 万元和 500 万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为 8%。请计算该商场 2013 年 10 月 1 日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买

37、方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。（10 分）【答案】（1）求解 2013 年 10 月 1 日再次抵押价值再次抵押价值未设立法定优先受偿权下的市场价值已抵押担保的债权数额其他法定优先受偿款未设立法定优先受偿权下的市场价值（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）其他法定优先受偿款 1）2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值 500 万元，收益期限为 40 年-5 年=35 年，利用公式：V=A/Y1-1/（1+Y）n，可得 2013 年 10

38、 月 1 日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：V=500/8%1-1/（1+8%）35=5827.28（万元）2）求解已抵押贷款余额先求年偿还额 600=A/6%1-1/1.0610A=81.52 剩余 7 年未还贷款余额P=81.52/6%1-1/（1+6%）7=455.08（万元）3）2013 年 10 月 1 日再次抵押价值5827.28（455.08/0.5）4917.12（万元）七、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高 4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为 60 年，有效经过年数为 3 年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为 1200 元/m

39、2（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的 8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的 3%，年利率为 6%，建设期为 2 年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入 60%，第二年投入 40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的 6.5%，投资利润率为 35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为 35 万元；装修的重置价格为 500 万元，平均寿命为 5 年，已使用 3 年；设备的重置价格为 200 万元，平均寿命为 10年，已使用 3 年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为 80%，月租金为 30 元/m2，但如果

40、在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为 180 万元，安装费用为 60 万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为 85%，正常月租金为 32 元/m2，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗 10000 元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为 40 万元。当地该类房地产的报酬率为 8%。请计算该建筑物的现时价值。（12 分）【答案】（1）计算重新购建价格 C 总：方法一：首先，计算单价建筑安装成本：1200 元/m2；专业费用：12008%=96（元/m2）；管理费用：（1200+96）3%=38.88（元/m2）；销

41、售费用：C3%；投资利息：（1200+96+38.88+3%C）60%（1+6%）1.51+（1200+96+38.88+3%C）40%（1+6%）0.51=88.93+0.2%C；销售税费：C6.5%；投资利润：（1200+96+38.88+3%C）35%=467.208+1.05%C；每平方米重新购建价格C=+=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，计算总价建安成本：120030000=3600（万元）；专业费用：36008%=288（万元）；八、某宗房地产占地 2000m2，容积率为 3.0。土地是在 2009 年 5

42、 月通过出让方式取得的，出让年限是 40 年。建筑物是于 2010 年 11 月建成使用的，经济寿命为 50 年。经调查，现在取得类似土地 40 年使用权的市场价格是 500 元/m2，同类建筑物重置价格是 1000 元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费 5 万元，装修重置价格 30 万元，经济寿命 5 年；设备的重置价格 50 万元，经济寿命 15 年。残值率假设均为零，报酬率为 8%。求该房地产在 2013 年 5 月的市场价格。（10 分）【答案】九、某旧厂房的建筑面积 26400m2，占地面积 12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案。方案一

43、：改造为批发市场出租 10 年后转售，需补缴地价，取得 40 年商业用地土地使用权，已知改造期为 1 年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1000 元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金 3 元/m2天，可出租面积为建筑面积的 60%，运营费用率为 25%，根据调查，10 年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场 10 年后的转售价格将升值为目前价格的 1.6 倍，转售税费为转售价格的 7%，房地产报酬率为 7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得 70 年居住用地土地使用取，增加建筑

44、面积 17600m2；预计改造期为1.5 年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1500 元；在改造完成前 1 年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的 3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积 8500 元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为 1500 元/m2，现状容积率条件下 40 年期商业用地楼面地价为 4500 元/m2，70 年期居住用地楼面地价为 4000 元/m2；容积率每增加 0.1，商业用地楼面地价下降 5%，居住用地楼面地价下降 2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳 4%的契税，折现率为15%，改造建设

45、成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1 年按 365 天计）【答案】假设开发法方案一：（从旧厂房到批发市场）从第 211年，每年逐年递增的净租金，第 11 年的出售价格第一年净租金收益33652640060%（125%）1300.86（万元）开发完成后的价值V1A/（Yg）1（1g）n/（1Y）n/（115%）Vt/（1R）n1300.86/（7.5%2.5%）1（12.5%）10/（17.5%）10/（115%）1.6V1（17%）/（115%）118572.350.32V1V112606.39（万元）（改造期 1 年，出租期 10 年，1

46、1年后才能转售。）补地价45002640015001250010005 万元契税（补地价旧厂房价值 V0）4%400.20.04V0改造建设成本及管理费用100026400/（115%）0.52461.81 万元营销费用1300.860.5/（115%）0.75585.71 万元旧厂房的价值 V012606.3910005400.20.04V02461.87585.71V0813.83（万元）一十、某旧厂房的建筑面积 26400m2，占地面积 12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租 10 年后转售，需补缴地价，取得 40 年商业用地土地使用权，已知改造期为

47、 1 年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1000 元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金 3元/m2 天，可出租面积为建筑面积的 60%，运营费用率为 25%，根据调查，10 年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场 10 年后的转售价格将升值为目前价格的 1.6 倍，转售税费为转售价格的 7%，房地产报酬率为 7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得 70 年居住用地土地使用取，增加建筑面积 17600m2；预计改造期为1.5 年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 15

48、00 元；在改造完成前 1 年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的 3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积 8500 元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为 1500 元/m2，现状容积率条件下 40 年期商业用地楼面地价为 4500 元/m2，70 年期居住用地楼面地价为4000 元/m2；容积率每增加 0.1，商业用地楼面地价下降 5%，居民用地楼面地价下降 2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳 4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1 年按

49、365 天计）。【答案】假设开发法方案一：（旧厂房-批发市场）第一年净租金收益33652640060%（125%）1300.86（万元）开发完成后的价值 V1A/（Yg）1（1g）n/（1Y）n/（115%）Vt/（1R）n1300.86/（7.5%2.5%）1（12.5%）10/（17.5%）10/（115%）1.6V1（17%）/（115%）118572.350.32V1V112606.39（万元）（改造期 1 年，出租期 10 年，11 年后才能转售）补地价45002640015001250010005 万元报课咨询电话：010-82326699/4008105999 建设工程教育网（），正保远程教育旗下品牌网站契税（补地价旧厂房价值 V0）4%400.20.04V0 改造建设成本及管理费用100026400/（115%）0.52461.87 万元营销费用=1300.860.5/（115%）0.75585.71 万元