房地产估价方法与程序比较法、成本法培训.ppt

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1、 比较法比较法第一节第一节 基本原理基本原理第二节第二节 估价程序估价程序第三节第三节 技术要点技术要点第四节第四节 应用举例应用举例1 1第一节第一节 基本原理基本原理vv概念概念概念概念又称市场比较法。又称市场比较法。又称市场比较法。又称市场比较法。将将将将估估估估价价价价对对对对象象象象与与与与在在在在估估估估价价价价时时时时点点点点的的的的近近近近期期期期有有有有过过过过交交交交易易易易的的的的类类类类似似似似房房房房地地地地产产产产进进进进行行行行比比比比较较较较，对对对对这这这这些些些些类类类类似似似似房房房房地地地地产产产产的的的的成成成成交交交交价价价价格格格格做做做做适适适适

2、当当当当的的的的修修修修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。比较法估算的价格称为比较法估算的价格称为比较法估算的价格称为比较法估算的价格称为“比准价格比准价格比准价格比准价格”。vv理论依据理论依据理论依据理论依据 （原理）（原理）（原理）（原理）替代原则替代原则替代原则替代原则比较法比较法比较法比较法2 2第一节第一节 基本原理基本原理vv适用对象适用对象适用对象适用对象具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品具有交易性的房地产，如

3、房地产开发用地、普通商品具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准厂房等。住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准厂房等。住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准厂房等。住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准厂房等。vv适用条件适用条件适用条件适用条件在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。vv应用的关键和难点应用的关键和难点应用的关键和难点应用的关键和难点房地

4、产状况的修正（区域因素和个别因素的修正）房地产状况的修正（区域因素和个别因素的修正）房地产状况的修正（区域因素和个别因素的修正）房地产状况的修正（区域因素和个别因素的修正）比较法比较法比较法比较法3 3第二节第二节 估价程序估价程序1 1 1 1、搜集交易实例；、搜集交易实例；、搜集交易实例；、搜集交易实例；2 2 2 2、选取可比实例；、选取可比实例；、选取可比实例；、选取可比实例；3 3 3 3、建立价格可比基础；、建立价格可比基础；、建立价格可比基础；、建立价格可比基础；4 4 4 4、进行交易情况修正；、进行交易情况修正；、进行交易情况修正；、进行交易情况修正；5 5 5 5、进行交易

5、日期修正；、进行交易日期修正；、进行交易日期修正；、进行交易日期修正；6 6 6 6、进行区域因素修正；、进行区域因素修正；、进行区域因素修正；、进行区域因素修正；7 7 7 7、进行个别因素修正；进行个别因素修正；进行个别因素修正；进行个别因素修正；8 8 8 8、求取比准价格。、求取比准价格。、求取比准价格。、求取比准价格。比较法比较法比较法比较法4 4第三节第三节 技术要点技术要点vv技术要点之一：技术要点之一：技术要点之一：技术要点之一：搜集交易实例搜集交易实例搜集交易实例搜集交易实例资料来源、建筑平面图等资料来源、建筑平面图等资料来源、建筑平面图等资料来源、建筑平面图等 比较法比较法

6、比较法比较法5 5第三节第三节 技术要点技术要点vv技术要点之二：技术要点之二：技术要点之二：技术要点之二：选取比较实例（选取比较实例（3 3，1010个个个个）1 1 1 1、区域相同或相近（同一供求圈的类似地区）、区域相同或相近（同一供求圈的类似地区）、区域相同或相近（同一供求圈的类似地区）、区域相同或相近（同一供求圈的类似地区）2 2 2 2、用途相同、用途相同、用途相同、用途相同3 3 3 3、建筑结构相同、建筑结构相同、建筑结构相同、建筑结构相同4 4 4 4、权利性质相同、权利性质相同、权利性质相同、权利性质相同5 5 5 5、交易类型与估价目的吻合、交易类型与估价目的吻合、交易类

7、型与估价目的吻合、交易类型与估价目的吻合6 6 6 6、可比实例的成交日期与估价时点接近、可比实例的成交日期与估价时点接近、可比实例的成交日期与估价时点接近、可比实例的成交日期与估价时点接近7 7 7 7、可可可可比比比比实实实实例例例例的的的的成成成成交交交交价价价价格格格格应应应应是是是是正正正正常常常常成成成成交交交交价价价价格格格格，或或或或可可可可修正为正常成交价格修正为正常成交价格修正为正常成交价格修正为正常成交价格比较法比较法比较法比较法6 6第三节第三节 技术要点技术要点vv技术要点之三：技术要点之三：技术要点之三：技术要点之三：建立价格可比基础建立价格可比基础1 1 1 1、

8、统一付款方式（交易日期一次付清）、统一付款方式（交易日期一次付清）、统一付款方式（交易日期一次付清）、统一付款方式（交易日期一次付清）2 2 2 2、统一化为单价、统一化为单价、统一化为单价、统一化为单价3 3 3 3、统统统统一一一一币币币币种种种种和和和和货货货货币币币币单单单单位位位位（用用用用可可可可比比比比实实实实例例例例成成成成交交交交日日日日期市场汇率换算）期市场汇率换算）期市场汇率换算）期市场汇率换算）4 4 4 4、统一面积内涵、统一面积内涵、统一面积内涵、统一面积内涵5 5 5 5、统一面积单位、统一面积单位、统一面积单位、统一面积单位比较法比较法比较法比较法7 7比较法比

9、较法比较法比较法8 8第三节第三节 技术要点技术要点vv技术要点之四：技术要点之四：技术要点之四：技术要点之四：交易情况修正交易情况修正交易情况修正交易情况修正1 1 1 1、交易情况修正的缘由交易情况修正的缘由交易情况修正的缘由交易情况修正的缘由 有利害关系人之间的交易有利害关系人之间的交易 急于出售或急于购买的交易急于出售或急于购买的交易 交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易 交易双方或某一方有特殊动机或偏好的交易交易双方或某一方有特殊动机或偏好的交易 特殊交易方式的交易特殊交易方式的交易 交易税费非正常负担的交易交易税费非正常负担的交易 相邻房

10、地产的合并交易相邻房地产的合并交易 受债权债务关系影响的交易受债权债务关系影响的交易 比较法比较法比较法比较法9 9第三节第三节 技术要点技术要点vv技术要点之四：技术要点之四：技术要点之四：技术要点之四：交易情况修正交易情况修正交易情况修正交易情况修正不能修正为正常交易价格的案例不能作为可比实例！不能修正为正常交易价格的案例不能作为可比实例！不能修正为正常交易价格的案例不能作为可比实例！不能修正为正常交易价格的案例不能作为可比实例！2 2、交易情况修正的方法、交易情况修正的方法、交易情况修正的方法、交易情况修正的方法 采用百分率法公式为：采用百分率法公式为：采用百分率法公式为：采用百分率法公

11、式为：正常价格正常价格正常价格正常价格=可比实例成交价格可比实例成交价格可比实例成交价格可比实例成交价格/（1+1+1+1+交易情况修正系数）交易情况修正系数）交易情况修正系数）交易情况修正系数）注：交易情况修正系数通常是以正常价格为基准来确定。注：交易情况修正系数通常是以正常价格为基准来确定。注：交易情况修正系数通常是以正常价格为基准来确定。注：交易情况修正系数通常是以正常价格为基准来确定。交易税费非正常负担的修正公式为：交易税费非正常负担的修正公式为：交易税费非正常负担的修正公式为：交易税费非正常负担的修正公式为：当交易税费全部由买方承担时，当交易税费全部由买方承担时，当交易税费全部由买方

12、承担时，当交易税费全部由买方承担时，正常成交价格正常成交价格正常成交价格正常成交价格=卖方实际得到的价格卖方实际得到的价格卖方实际得到的价格卖方实际得到的价格+应由卖方负担的税费应由卖方负担的税费应由卖方负担的税费应由卖方负担的税费当交易税费全部由卖方承担时，当交易税费全部由卖方承担时，当交易税费全部由卖方承担时，当交易税费全部由卖方承担时，正常成交价格正常成交价格正常成交价格正常成交价格=买方实际付出的价格买方实际付出的价格买方实际付出的价格买方实际付出的价格+应由买方负担的税费应由买方负担的税费应由买方负担的税费应由买方负担的税费比较法比较法比较法比较法1010比较法比较法比较法比较法11

13、11第三节第三节 技术要点技术要点vv技术要点之五：技术要点之五：技术要点之五：技术要点之五：交易日期修正交易日期修正 1 1、交易日期修正方法、交易日期修正方法、交易日期修正方法、交易日期修正方法 采用百分率法公式为：采用百分率法公式为：采用百分率法公式为：采用百分率法公式为：可可可可比比比比实实实实例例例例在在在在成成成成交交交交日日日日期期期期时时时时的的的的价价价价格格格格交交交交易易易易日日日日期期期期修修修修正系数正系数正系数正系数=在估价时点时的价格在估价时点时的价格在估价时点时的价格在估价时点时的价格注注：交交易易日日期期修修正正系系数数通通常常以以成成交交日日期期时时的的价价

14、格格为为基准来确定的。基准来确定的。比较法比较法比较法比较法1212第三节第三节 技术要点技术要点vv技术要点之五：技术要点之五：技术要点之五：技术要点之五：交易日期修正交易日期修正交易日期修正交易日期修正 2 2、交易日期修正系数类型、交易日期修正系数类型、交易日期修正系数类型、交易日期修正系数类型 价格指数价格指数价格指数价格指数定基价格指数、环比价格指数定基价格指数、环比价格指数定基价格指数、环比价格指数定基价格指数、环比价格指数 价价价价格格格格变变变变动动动动率率率率（要要要要与与与与估估估估价价价价对对对对象象象象类类类类似似似似房房房房地地地地产产产产的的的的价价价价格格格格变变

15、变变化化化化情况吻合情况吻合情况吻合情况吻合）比较法比较法比较法比较法1313第三节第三节 技术要点技术要点vv技术要点之五：技术要点之五：技术要点之五：技术要点之五：交易日期修正交易日期修正 价格指数价格指数价格指数价格指数1 1、采用定基价格指数进行交易日期修正的公式：、采用定基价格指数进行交易日期修正的公式：、采用定基价格指数进行交易日期修正的公式：、采用定基价格指数进行交易日期修正的公式：2 2、采用环比价格指数进行交易日期修正的公式为：、采用环比价格指数进行交易日期修正的公式为：、采用环比价格指数进行交易日期修正的公式为：、采用环比价格指数进行交易日期修正的公式为：可可比比实实例例在

16、在成成交交日日期期时时的的价价格格成成交交日日期期的的下下一一时时期期的的价价格格指指数数再再下下一一时时期期的的价价格格指指数数估估价价时时点点时的价格指数时的价格指数=在估价时点的价格在估价时点的价格比较法比较法比较法比较法1414比较法比较法比较法比较法1515第三节第三节 技术要点技术要点vv技术要点之五：技术要点之五：技术要点之五：技术要点之五：交易日期修正交易日期修正 价格变动率价格变动率价格变动率价格变动率 采采采采用用用用逐逐逐逐期期期期递递递递增增增增或或或或递递递递减减减减的的的的价价价价格格格格变变变变动动动动率率率率进进进进行行行行交交交交易易易易日日日日期期期期修修修

17、修正正正正的公式为的公式为的公式为的公式为：可可比比实实例例在在成成交交日日期期时时的的价价格格（1+1+价价格格变变动动率率）期期数数=在估价时点的价格在估价时点的价格采采采采用用用用期期期期内内内内平平平平均均均均上上上上升升升升或或或或下下下下降降降降的的的的价价价价格格格格变变变变动动动动率率率率进进进进行行行行交交交交易易易易日日日日期期期期修正的公式为：修正的公式为：修正的公式为：修正的公式为：可可比比实实例例在在成成交交日日期期时时的的价价格格（1+1+价价格格变变动动率率期期数）数）=在估价时点时的价格在估价时点时的价格 比较法比较法比较法比较法1616比较法比较法比较法比较法

18、1717中房指数中房指数(CREIS)(CREIS)由中国房地由中国房地由中国房地由中国房地产开发集团产开发集团产开发集团产开发集团于于于于19941994年开年开年开年开始测算。覆始测算。覆始测算。覆始测算。覆盖盖盖盖2020多个城多个城多个城多个城市。按季发市。按季发市。按季发市。按季发布，为定基布，为定基布，为定基布，为定基指数。指数。指数。指数。比较法比较法比较法比较法1818地价指数地价指数国土资源部土国土资源部土国土资源部土国土资源部土地利用司、中地利用司、中地利用司、中地利用司、中国土地勘测规国土地勘测规国土地勘测规国土地勘测规划院，对长三划院，对长三划院，对长三划院，对长三角、

19、珠三角两角、珠三角两角、珠三角两角、珠三角两个重点地区、个重点地区、个重点地区、个重点地区、3030个主要城市个主要城市个主要城市个主要城市地价进行监测。地价进行监测。地价进行监测。地价进行监测。为定基指数，为定基指数，为定基指数，为定基指数，以以以以20002000年为基年为基年为基年为基期。期。期。期。比较法比较法比较法比较法1919各各城城市市统统计计年年鉴鉴比较法比较法比较法比较法2020第三节第三节 技术要点技术要点问题：问题：以上房地产价格指数、地价指数在估价以上房地产价格指数、地价指数在估价案件中能否应用？应该如何应用？案件中能否应用？应该如何应用？比较法比较法比较法比较法212

20、1第三节第三节 技术要点技术要点vv技术要点之六：技术要点之六：技术要点之六：技术要点之六：房地产状况修正房地产状况修正房地产状况修正房地产状况修正1 1、房地产状况修正的内容、房地产状况修正的内容、房地产状况修正的内容、房地产状况修正的内容 区区区区位位位位状状状状况况况况修修修修正正正正：繁繁繁繁华华华华程程程程度度度度、交交交交通通通通便便便便捷捷捷捷程程程程度度度度、环环环环境境境境景景景景观观观观、公公公公共共共共设设设设施施施施完完完完备程度（属于估价对象之外的部分）、临路状况、楼层、朝向等备程度（属于估价对象之外的部分）、临路状况、楼层、朝向等备程度（属于估价对象之外的部分）、临

21、路状况、楼层、朝向等备程度（属于估价对象之外的部分）、临路状况、楼层、朝向等 权权权权益益益益状状状状况况况况修修修修正正正正：土土土土地地地地使使使使用用用用权权权权年年年年限限限限，城城城城市市市市规规规规划划划划限限限限制制制制条条条条件件件件（如如如如建建建建筑筑筑筑容容容容积积积积率）等率）等率）等率）等 实实实实物物物物状状状状况况况况修修修修正正正正：土土土土地地地地面面面面积积积积大大大大小小小小、形形形形状状状状、基基基基础础础础设设设设施施施施完完完完备备备备程程程程度度度度（属属属属于于于于估估估估价价价价对对对对象象象象之之之之内内内内的的的的部部部部分分分分）、土土土

22、土地地地地平平平平整整整整程程程程度度度度、地地地地势势势势、地地地地质质质质水水水水文文文文状状状状况况况况等等等等；建建建建筑物筑物筑物筑物新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、平面布置、工程质量等新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、平面布置、工程质量等新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、平面布置、工程质量等新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、平面布置、工程质量等 比较法比较法比较法比较法2222第三节第三节 技术要点技术要点vv技术要点之六：技术要点之六：技术要点之六：技术要点之六：房地产状况修正房地产状况修正房地产状况修正房地产状况修正2 2、房地产状况修正的方法、房地产状况修正的方法、

23、房地产状况修正的方法、房地产状况修正的方法 直接比较修正直接比较修正直接比较修正直接比较修正（以估价对象（以估价对象（以估价对象（以估价对象状况为比较标准）状况为比较标准）状况为比较标准）状况为比较标准）间接比较修正间接比较修正间接比较修正间接比较修正（以标准房地产（以标准房地产（以标准房地产（以标准房地产状况为比较标准状况为比较标准状况为比较标准状况为比较标准比较法比较法比较法比较法2323第三节第三节 技术要点技术要点vv技术要点之六：技术要点之六：技术要点之六：技术要点之六：房地产状况修正房地产状况修正房地产状况修正房地产状况修正3 3、房地产状况修正的、房地产状况修正的、房地产状况修正

24、的、房地产状况修正的注意事项注意事项注意事项注意事项 可可可可比比比比实实实实例例例例房房房房地地地地产产产产状状状状况况况况应应应应该该该该是是是是其其其其成成成成交交交交日日日日期期期期对对对对应应应应时时时时的的的的状状状状况况况况，不不不不能能能能是是是是估估估估价价价价时点的状况。时点的状况。时点的状况。时点的状况。不同用途的房地产，比较修正的内容和权重应不同。不同用途的房地产，比较修正的内容和权重应不同。不同用途的房地产，比较修正的内容和权重应不同。不同用途的房地产，比较修正的内容和权重应不同。每每每每项项项项修修修修正正正正对对对对可可可可比比比比实实实实例例例例成成成成交交交交

25、价价价价格格格格的的的的修修修修正正正正不不不不超超超超过过过过20%20%，综综综综合合合合调调调调整整整整幅幅幅幅度度度度不不不不超过超过超过超过30%30%。土地估价中，土地使用年限修正单列。土地估价中，土地使用年限修正单列。土地估价中，土地使用年限修正单列。土地估价中，土地使用年限修正单列。土地估价中，容积率修正单列。土地估价中，容积率修正单列。土地估价中，容积率修正单列。土地估价中，容积率修正单列。比较法比较法比较法比较法2424第三节第三节 技术要点技术要点vv技术要点之七：技术要点之七：技术要点之七：技术要点之七：求取比准价格求取比准价格 1 1、求取某个可比实例对应的某个比准价

26、格的方法、求取某个可比实例对应的某个比准价格的方法、求取某个可比实例对应的某个比准价格的方法、求取某个可比实例对应的某个比准价格的方法 修正系数连乘形式修正系数连乘形式修正系数连乘形式修正系数连乘形式 修正系数累加形式修正系数累加形式修正系数累加形式修正系数累加形式比较法比较法比较法比较法2525第三节第三节 技术要点技术要点vv技术要点之七：技术要点之七：技术要点之七：技术要点之七：求取比准价格求取比准价格 直接比较直接比较直接比较直接比较修正公式修正公式修正公式修正公式 间接比较间接比较间接比较间接比较修正公式修正公式修正公式修正公式比较法比较法比较法比较法2626第三节第三节 技术要点技

27、术要点vv技术要点之七：技术要点之七：技术要点之七：技术要点之七：求取比准价格求取比准价格 2 2、将将将将多多多多个个个个可可可可比比比比实实实实例例例例对对对对应应应应的的的的比比比比准准准准价价价价格格格格综综综综合合合合成成成成一一一一个个个个最最最最终比准价格的方法终比准价格的方法终比准价格的方法终比准价格的方法 平均数平均数平均数平均数简单算术平均数、加权算术平均数简单算术平均数、加权算术平均数简单算术平均数、加权算术平均数简单算术平均数、加权算术平均数 中位数中位数中位数中位数 众数众数众数众数 比较法比较法比较法比较法2727第四节第四节 应用举例应用举例比较法比较法比较法比较

28、法2828第四节第四节 应用举例应用举例比较法比较法比较法比较法2929第四节第四节 应用举例应用举例比较法比较法比较法比较法3030第六部分第六部分 成本法成本法第一节第一节第一节第一节 基本原理基本原理基本原理基本原理第二节第二节第二节第二节 估价程序估价程序估价程序估价程序第三节第三节第三节第三节 房地产价格构成房地产价格构成房地产价格构成房地产价格构成第四节第四节第四节第四节 基本公式基本公式基本公式基本公式第五节第五节第五节第五节 重新购建价格重新购建价格重新购建价格重新购建价格第六节第六节第六节第六节 建筑物折旧建筑物折旧建筑物折旧建筑物折旧第七节第七节第七节第七节 运用举例运用举

29、例运用举例运用举例第八节第八节第八节第八节 土地估价中的成本逼近法土地估价中的成本逼近法土地估价中的成本逼近法土地估价中的成本逼近法3131第一节第一节 基本原理基本原理成本法成本法成本法成本法v概念概念求求取取估估价价对对象象在在估估价价时时点点时时的的重重新新购购建建价价格格，然然后后扣扣除除折折旧旧，以以此此估估算算估估价价对对象象的的客客观观合合理理价价格格或或价价值值的的方法方法 。实实质质：以以房房地地产产价价格格各各构构成成部部分分的的累累加加为为基基础础估估算算房地产价格的方法。房地产价格的方法。成成本本法法中中的的“成成本本”，并并不不是是人人们们通通常常所所认认为为的的成成

30、本，而是本，而是价格价格。成本法估算的价格称为成本法估算的价格称为“积算价格积算价格”。3232第一节第一节 基本原理基本原理成本法成本法成本法成本法v理论依据理论依据（原理）（原理）买方角度买方角度替代原则替代原则 卖方角度卖方角度生产费用价值论生产费用价值论双方理论的共同点：双方理论的共同点：价格价格=必要的成本必要的成本v注意事项注意事项房地产的价格主要取决于效用，而非花费的成本房地产的价格主要取决于效用，而非花费的成本实际成本和客观成本实际成本和客观成本结合市场供求确定评估价格结合市场供求确定评估价格3333第一节第一节 基本原理基本原理成本法成本法成本法成本法v适用对象适用对象适用对

31、象适用对象适用于新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造适用于新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产的房地产特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价，如学特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机用、公益房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需而开发建造的房地产场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需而开发建造的房地产v应用

32、的关键应用的关键应用的关键应用的关键准确掌握从取得土地到开发完成全过程中的价格构成、支付标准、准确掌握从取得土地到开发完成全过程中的价格构成、支付标准、支付时间，不可重复或漏项支付时间，不可重复或漏项 3434第二节第二节 估价程序估价程序1 1 1 1搜集有关房地产开搜集有关房地产开搜集有关房地产开搜集有关房地产开发的成本、税费、利润发的成本、税费、利润发的成本、税费、利润发的成本、税费、利润等资料；等资料；等资料；等资料；2 2 2 2估算重新购建价格；估算重新购建价格；估算重新购建价格；估算重新购建价格；3 3 3 3估算折旧；估算折旧；估算折旧；估算折旧；4 4 4 4求取积算价格。求

33、取积算价格。求取积算价格。求取积算价格。成本法成本法成本法成本法3535第三节第三节 房地产价格构成房地产价格构成成本法成本法成本法成本法v房价构成房价构成房价构成房价构成 3636第三节第三节 房地产价格构成房地产价格构成成本法成本法成本法成本法v房价构成房价构成房价构成房价构成 3737第三节第三节 房地产价格构成房地产价格构成成本法成本法成本法成本法v房价构成房价构成房价构成房价构成 经济适用住宅价格构成经济适用住宅价格构成经济适用住宅价格构成经济适用住宅价格构成序号序号序号序号主要项目主要项目主要项目主要项目（一）开发成本（一）开发成本（一）开发成本（一）开发成本1 1 1 1征地和拆

34、迁、安置补偿费征地和拆迁、安置补偿费征地和拆迁、安置补偿费征地和拆迁、安置补偿费2 2 2 2勘察设计和前期工程费勘察设计和前期工程费勘察设计和前期工程费勘察设计和前期工程费3 3 3 3建筑安装工程费建筑安装工程费建筑安装工程费建筑安装工程费4 4 4 4住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性公共配套设施建设费）住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性公共配套设施建设费）住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性公共配套设施建设费）住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性公共配套设施建设费）5 5 5 5管理费（不超过管理费（不超过管理费（不超过管理费（不超过1-41-4项之和的项之和的项之和的项之

35、和的2%2%）6 6 6 6贷款利息贷款利息贷款利息贷款利息7 7 7 7行政事业性收费行政事业性收费行政事业性收费行政事业性收费（二）税金（二）税金（二）税金（二）税金（三）利润（不超过（一）项（三）利润（不超过（一）项（三）利润（不超过（一）项（三）利润（不超过（一）项1-41-4之和的之和的之和的之和的3%3%）国家计委、建设部关于印发经济适用住房价格管理办法的通知计价格国家计委、建设部关于印发经济适用住房价格管理办法的通知计价格国家计委、建设部关于印发经济适用住房价格管理办法的通知计价格国家计委、建设部关于印发经济适用住房价格管理办法的通知计价格2002250320022503号号号号

36、2003.1.12003.1.1实施实施实施实施3838第三节第三节 房地产价格构成房地产价格构成成本法成本法成本法成本法v征地费用征地费用征地费用征地费用 3939第三节第三节 房地产价格构成房地产价格构成成本法成本法成本法成本法v拆迁费用拆迁费用拆迁费用拆迁费用 4040第三节第三节 房地产价格构成房地产价格构成vv注意事项注意事项注意事项注意事项 在确定价格构成标准时，应注意对在确定价格构成标准时，应注意对在确定价格构成标准时，应注意对在确定价格构成标准时，应注意对各地方有关房地产开各地方有关房地产开各地方有关房地产开各地方有关房地产开发的法规和文件发的法规和文件发的法规和文件发的法规和

37、文件的搜集，从征地、拆迁安置补偿标准到的搜集，从征地、拆迁安置补偿标准到的搜集，从征地、拆迁安置补偿标准到的搜集，从征地、拆迁安置补偿标准到房地产开发过程中的税费项目和标准，各省不同房地产开发过程中的税费项目和标准，各省不同房地产开发过程中的税费项目和标准，各省不同房地产开发过程中的税费项目和标准，各省不同对房地产的价格构成分析要注意对房地产的价格构成分析要注意对房地产的价格构成分析要注意对房地产的价格构成分析要注意政府指导价、政府定价政府指导价、政府定价政府指导价、政府定价政府指导价、政府定价等规定的影响等规定的影响等规定的影响等规定的影响。如：经济适用住房在取得土地阶段政府如：经济适用住房

38、在取得土地阶段政府如：经济适用住房在取得土地阶段政府如：经济适用住房在取得土地阶段政府免除了出让金，在开发利润上政府规定利润率应在免除了出让金，在开发利润上政府规定利润率应在免除了出让金，在开发利润上政府规定利润率应在免除了出让金，在开发利润上政府规定利润率应在3%3%以以以以下下下下出让金是政府在土地出让中得到的纯收益，是国家对土出让金是政府在土地出让中得到的纯收益，是国家对土出让金是政府在土地出让中得到的纯收益，是国家对土出让金是政府在土地出让中得到的纯收益，是国家对土地的所有权的体现。划拨土地使用权的，土地取得费用地的所有权的体现。划拨土地使用权的，土地取得费用地的所有权的体现。划拨土地

39、使用权的，土地取得费用地的所有权的体现。划拨土地使用权的，土地取得费用中不含出让金；出让、转让土地使用权的，土地取得费中不含出让金；出让、转让土地使用权的，土地取得费中不含出让金；出让、转让土地使用权的，土地取得费中不含出让金；出让、转让土地使用权的，土地取得费用应包含出让金部分。用应包含出让金部分。用应包含出让金部分。用应包含出让金部分。成本法成本法成本法成本法4141第三节第三节 房地产价格构成房地产价格构成成本法成本法成本法成本法v利润和利润率利润和利润率利润和利润率利润和利润率直接成本利润率直接成本利润率=开发利润开发利润/（土地取得成本（土地取得成本+开发开发成本）成本）投资利润率投

40、资利润率=开发利润开发利润/（土地取得成本（土地取得成本+开发成本开发成本+管理费用）管理费用）成本利润率成本利润率=开发利润开发利润/（土地取得成本（土地取得成本+开发成本开发成本+管理费用管理费用+销售费用）销售费用）销售利润率销售利润率=开发利润开发利润/开发完成后的房地产价值开发完成后的房地产价值 4242第三节第三节 房地产价格构成房地产价格构成vv投资利息的计算投资利息的计算投资利息的计算投资利息的计算在在在在估估估估价价价价中中中中自自自自有有有有资资资资金金金金也也也也视视视视同同同同贷贷贷贷款款款款，应应应应计计计计算算算算利利利利息息息息。计计计计算算算算利利利利息息息息时

41、时时时应应应应注注注注意意意意利利利利息息息息的的的的计计计计息息息息方方方方式式式式、计计计计算算算算基基基基数数数数、计计计计息息息息期期期期和和和和利利利利率。利息的计取有单利和复利两种方式。率。利息的计取有单利和复利两种方式。率。利息的计取有单利和复利两种方式。率。利息的计取有单利和复利两种方式。单利的计算公式为：单利的计算公式为：R=QR=Q r r n n 式式中中：R R为为到到计计息息期期末末的的利利息息额额；QQ为为资资金金额额；r r为为利利率率；n n为为计计息息期期。当当r r为为年年利利率率时时，n n为为计计息息年年数数；当当r r为为月月利利率率时时，n n为为计

42、计息息月月数数。利利率率一一般可取同期银行通行贷款利率。般可取同期银行通行贷款利率。复利的计算公式为：复利的计算公式为：复利的计算公式为：复利的计算公式为：R=Q(1+r)R=Q(1+r)n n-1-1在房地产估价中，利息一般以在房地产估价中，利息一般以复利复利复利复利计算。计算。成本法成本法成本法成本法4343第三节第三节 房地产价格构成房地产价格构成vv投资利息（投资利息（投资利息（投资利息（土地取得费用利息土地取得费用利息土地取得费用利息土地取得费用利息+开发费用利息开发费用利息开发费用利息开发费用利息）1 1、土地取得费用的利息：、土地取得费用的利息：、土地取得费用的利息：、土地取得费

43、用的利息：计计计计息息息息基基基基数数数数为为为为土土土土地地地地取取取取得得得得费费费费用用用用及及及及取取取取得得得得土土土土地地地地的的的的税税税税费费费费之之之之和和和和，计计计计息息息息期期期期起起起起点点点点为取得土地的时间，到开发完成时间为止为取得土地的时间，到开发完成时间为止为取得土地的时间，到开发完成时间为止为取得土地的时间，到开发完成时间为止 2 2、开发费用的利息：、开发费用的利息：、开发费用的利息：、开发费用的利息：计息基数为开发费用，利息计算根据投资情况有以下处理方法计息基数为开发费用，利息计算根据投资情况有以下处理方法计息基数为开发费用，利息计算根据投资情况有以下处

44、理方法计息基数为开发费用，利息计算根据投资情况有以下处理方法（1 1）开发费用在整个开发期内）开发费用在整个开发期内）开发费用在整个开发期内）开发费用在整个开发期内均匀投入均匀投入均匀投入均匀投入 估估估估价价价价中中中中可可可可以以以以看看看看作作作作是是是是将将将将全全全全部部部部投投投投资资资资集集集集中中中中在在在在开开开开发发发发期期期期的的的的中中中中间间间间时时时时点点点点一一一一次次次次性性性性投投投投入入入入，即计息期为开发期的一半即计息期为开发期的一半即计息期为开发期的一半即计息期为开发期的一半 例例例例A A：总总总总投投投投资资资资为为为为300300万万万万元元元元，

45、开开开开发发发发期期期期为为为为2 2年年年年，投投投投资资资资在在在在2 2年年年年内内内内均均均均匀匀匀匀投投投投入入入入（覆覆覆覆盖盖盖盖整整整整个个个个开开开开发发发发期期期期），同同同同期期期期银银银银行行行行贷贷贷贷款款款款年年年年利利利利率率率率为为为为10%10%，则则则则投投投投资资资资可可可可以以以以看看看看作作作作是是是是在在在在开开开开发发发发开开开开始始始始1 1年年年年的的的的时时时时点点点点上上上上一一一一次次次次性性性性投投投投入入入入，到到到到开开开开发发发发完完完完成成成成时时时时，计计计计息息息息期期期期为为为为1 1年年年年，利利利利息为：息为：息为：息

46、为：R=300(1+10%)R=300(1+10%)1 1-1=30-1=30（万元）万元）万元）万元）成本法成本法成本法成本法4444第三节第三节 房地产价格构成房地产价格构成vv投资利息的计算投资利息的计算投资利息的计算投资利息的计算 （2 2）开发费用在开发期内）开发费用在开发期内）开发费用在开发期内）开发费用在开发期内分期投入分期投入分期投入分期投入 各期投入分别计算利息。要注意各期投入的时间点和计息期的处理。各期投入分别计算利息。要注意各期投入的时间点和计息期的处理。各期投入分别计算利息。要注意各期投入的时间点和计息期的处理。各期投入分别计算利息。要注意各期投入的时间点和计息期的处理

47、。例例例例B B：总总总总投投投投资资资资为为为为300300万万万万元元元元，开开开开发发发发期期期期为为为为2 2年年年年，在在在在第第第第一一一一年年年年投投投投入入入入总总总总投投投投资资资资的的的的60%60%，第第第第二二二二年年年年投投投投入入入入40%40%，各各各各年年年年内内内内均均均均匀匀匀匀投投投投入入入入，同同同同期期期期银银银银行行行行贷贷贷贷款款款款年年年年利利利利率率率率为为为为10%10%。第第第第一一一一期期期期投投投投资资资资看看看看作作作作是是是是在在在在开开开开发发发发开开开开始始始始半半半半年年年年时时时时一一一一次次次次性性性性投投投投入入入入，到

48、到到到开开开开发发发发完完完完成成成成时时时时计计计计息息息息期期期期为为为为1.51.5年年年年；第第第第二二二二期期期期投投投投资资资资看看看看作作作作是是是是在在在在一一一一年年年年半半半半时时时时一一一一次次次次性性性性投投投投入入入入，到到到到开开开开发发发发完成时计息期为完成时计息期为完成时计息期为完成时计息期为0.50.5年，利息为：年，利息为：年，利息为：年，利息为：R=30060%(1+10%)R=30060%(1+10%)1.51.5-1+40%(1+10%)-1+40%(1+10%)0.50.5-1-1 =33.52 =33.52（万元）万元）万元）万元）例例例例C C：

49、总总总总投投投投资资资资为为为为300300万万万万元元元元，开开开开发发发发期期期期为为为为2 2年年年年，在在在在第第第第一一一一年年年年年年年年初初初初投投投投入入入入总总总总投投投投资资资资的的的的60%60%，第第第第二二二二年年年年年年年年初初初初投投投投入入入入剩剩剩剩余余余余的的的的40%40%，同同同同期期期期银银银银行行行行贷贷贷贷款款款款年年年年利利利利率率率率为为为为10%10%。则第一期投资的计息期为则第一期投资的计息期为则第一期投资的计息期为则第一期投资的计息期为2 2年，第二期投资的计息期为年，第二期投资的计息期为年，第二期投资的计息期为年，第二期投资的计息期为1

50、 1年，利息为：年，利息为：年，利息为：年，利息为：R=30060%(1+10%)R=30060%(1+10%)2 2-1+40%(1+10%)-1+40%(1+10%)1 1-1-1 =49.8 =49.8（万元）万元）万元）万元）成本法成本法成本法成本法4545第四节第四节 基本公式基本公式v最基本的公式最基本的公式 积算价格积算价格积算价格积算价格=重新购建价格重新购建价格重新购建价格重新购建价格-折旧折旧折旧折旧=土地重新购建价格土地重新购建价格土地重新购建价格土地重新购建价格+建筑物重新购建价格建筑物重新购建价格建筑物重新购建价格建筑物重新购建价格-折旧折旧折旧折旧成本法成本法成本法