陕西省2023年房地产估价师之开发经营与管理自测提分题库加精品答案.doc
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1、陕西省陕西省 20232023 年房地产估价师之开发经营与管理自测年房地产估价师之开发经营与管理自测提分题库加精品答案提分题库加精品答案单选题(共单选题(共 5050 题)题)1、某房地产开发项目拟有三个投资方案,若对这三个方案的经济合理性进行比较,则比较的基础是该项目的()。A.损益表B.资本金现金流量表C.资金来源与运用表D.项目投资现金流量表【答案】D2、一个房地产开发商要获取销售许可证,他要找的部门是()。A.房地产学会B.房地产行业协会C.房地产管理部门D.政府【答案】C3、有三个互斥方案,不可以采用的比选方法为()A.差额投资内部收益率B.净现值C.内部收益率D.等额年值【答案】C
2、4、财务内部收益率是指项目在整个计算期内,各年()现值累计等于零时的折现率。A.净现金流量B.累计净现值C.净收益D.内部收益【答案】A5、“三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种,下面不属于“三个预测值”的是()。A.最乐观预测值B.最悲观预测值C.最可能预测值D.最不可能预测值【答案】D6、房地产开发项目可行性研究是()阶段的工作内容。A.投资机会选择与决策分析B.项目招标C.工程建设D.项目租售【答案】A7、某房地产开发企业经过市场调研后,决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”。那么,开发商在目标市场选择过程中采用的是()模式。A.选择专业化B.产品专业化C.大量定制D
3、.市场集中化【答案】D8、开发投资的投资者主要是()。A.赚取利润B.保值增值C.获得收益D.消费【答案】A9、由于房地产具有明显的不可移动性和异质性,且市场集中度较低,因此房地产市场具有明显的()特征。A.垄断竞争B.寡头垄断C.垄断D.竞争【答案】A10、城乡规划管理部门在()中,将确定建设用地及代征城市公共用地范围和面积,根据项目情况提出规划设计要求。A.规划意见书(选址)B.建设用地规划许可证C.建设工程规划许可证D.建设工程施工许可证【答案】A11、若某房地产投资项目的表面收益率为 20%,年租金增长率为 9%,通货膨胀率为 8%,则该项房地产投资的实际收益率为()。A.9.26%B
4、.10.09%C.11.11%D.12%【答案】C12、房地产开发活动可以从()两个方面进行考察。A.物质形态与货币形态B.投资资金量和预期收益率C.出租、出售或经营状态D.资金流通方式与对策【答案】A13、下列选项中,不属于投资机会选择主要工作内容的是()。A.提出投资设想B.项目可行性研究C.细化投资设想D.寻找和筛选投资机会【答案】B14、某市 2016 年商品住宅新开工面积为 600 万平方米,竣工面积为 400 万平方米,2015 年底未完工并继续施工的商品住宅面积为 200 万平方米,该市商品住宅的平均建设周期为()年。A.0.5B.1.0C.1.5D.2.0【答案】D15、某企业
5、年平均资产总额为 2000 万元,销售收入净额为 700 万元,净利润为112 万元,年平均资产负债率为 60%,则该企业本年度的净资产收益率是()。A.5.6%B.9.3%C.14.00%D.16.00%【答案】C16、在房地产项目可行性研究阶段,对房屋开发费的估算中以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是()。A.单元估算法B.单位指标估算法C.概算指标法D.工程量近似匡算法【答案】B17、固经丸中香附的功用A.调气活血B.疏肝理气C.行气养血D.疏肝养血【答案】A18、同时开发几种产品,分别定位于不同的细分市场的营销方式是()。A.无差异性营销B.差异性营销C.定制性营销D
6、.集中性营销【答案】B19、房地产投资风险可分为系统风险和个别风险,下列属于个别风险因素的是()。A.变现风险B.时间风险C.自然损失风险D.通货膨胀风险【答案】B20、某承租人的基础租金为 5 万元/月,营业额的 10%作为百分比租金,如果其在一个月内的营业额为 150 万元,则其应支付的租金为()万元。A.20B.15C.35D.50【答案】B21、关于房地产市场,下列说法不正确的是()。A.房地产是一种特殊的商品,不可移动性是其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别B.房地产经济学中对房地产市场的定义,则是指当前的房地产交易活动C.虽然土地和地上建筑物不能移动,但可以被某个人或单位拥有
7、,并且给拥有者带来利益,因此就产生了房地产买卖、租赁、抵押等交易行为D.房地产市场是由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、交易组织机构等构成【答案】B22、关于收益性物业的说法,正确的是()。A.零售商业物业的租约很少对资金调整作出规定B.收益性物业管理的收入构成中除租金收入外,还有保证金和大修基金C.在写字楼物业租约中,并非所有的物业运营费用都包含在租金中D.在出租率达到 100时,收益性物业获得的净经营收入最高【答案】C23、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是()。A.比较风险B.收益现金流风险C.持有期风险D.时间风险【答案】B24、银行为
8、某家庭提供年利率为 6%,按月等额偿还的 10 年期个人住房抵押贷款,每月的还款额为 7000 元,则该家庭在第 5 年最后一个月的还款额中的利息是()元。A.1836.21B.1810.39C.1784.45D.1795.36【答案】A25、在房地产泡沫的成因中,()是房地产泡沫产生的基础。A.投机需求的膨胀B.金融机构的过度放贷C.土地的有限性和稀缺性D.开发商之间的博弈【答案】C26、房地产投资方案比选通常是在()之间进行。A.独立方案B.互斥方案C.相关方案D.相容方案【答案】B27、房地产开发项目投资估算时,如为委托销售代理的,则代理费应列入()。A.管理费B.销售费用C.其他费用D
9、.前期费用【答案】B28、卖方物业代理从()收取佣金。A.买方B.卖方C.买卖双方D.协议中规定的一方【答案】B29、某租户承租某商场的部分柜台,双方商定基础租金为 15 万元/月,并当租户的月营业额超过 150 万元时收取 3%的百分比租金。当租户的月营业额为 180万元时,其应缴纳的租金是()万元/月。A.13.2B.15.9C.19.5D.20.4【答案】B30、某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程,这一现象反映了消费者市场的()。A.替代性B.发展性C.地区性D.复杂性【答案】B31、治疗甘温除热的代表方是A.参苓白术散B.补中益气汤C.六君子汤D.香砂六君子汤
10、【答案】B32、“三项预测值”分析方法是()中的一种。A.单因素敏感性分析方法B.多因素敏感性分析方法C.概率分析方法D.盈亏平衡分析方法【答案】B33、某房地产开发项目拟有三个投资方案,若对这三个方案的经济合理性进行比较,则比较的基础是该项目的()。A.利润表B.资金来源与运用表C.资本金现金流量表D.项目投资现金流量表【答案】D34、用于物业大规模维修的资金来自于()。A.保证金基金B.资本支出预算C.年度运营预算D.季度预算【答案】B35、下列选项中,不计入收益性物业运营管理费用的是()。A.抵押贷款还本付息B.管理人员工资C.公共设施维修费D.保险费【答案】A36、假设将两居室每套价格
11、提高 5 万元,会减少多少购买者,如对此问题进行调查,则属于()。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.假设性调查【答案】C37、以下不是房地产投资信托特征的是()。A.流动性好B.高现金汇报C.市场价值不稳定D.抵御通货膨胀【答案】C38、四时感冒,恶寒发热不甚而无汗之表证,宜选用A.加味香苏散B.麻黄汤C.九味羌活汤D.升麻葛根汤【答案】A39、在利用期望值法进行项目风险分析时,分别估算各不确定性因素每种情况下发生的概率之后,需要做的是()。A.计算各年净现金流量的标准差B.计算净现值大于或等于零时的累计概率C.计算各年净现值的标准差D.计算各可能发生情况下的净现值【答案】D40、
12、房地产的租金水平是由()决定的。A.房地产资产市场B.房地产价格C.房地产空间市场D.空置率【答案】C41、以出让方式获得城市毛地使用权时,土地出让地价款由土地使用权出让金和()构成。A.基础设施建设费B.公共配套设施建设费C.城市建设配套费D.不可预见费【答案】C42、与其他投资相比,房地产投资的优点不包括()。A.能够得到税收方面的好处B.能够抵消通货膨胀的影响C.提高投资者的资信等级D.变现容易【答案】D43、设损益表中的销售利润为 SP,营业利润为 BP,利润总额为 TP,净利润为NP,则以下关系中一定成立的为()。A.SPTPB.TPBPC.BPNPD.TPNP【答案】D44、投资者
13、在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了()。A.抵御通货膨胀的影响B.提高资本金的投资收益率C.提高全部投资的平均收益率D.降低借贷资金的资金成本【答案】B45、下列财务报表中,储存基础性数据的是()。A.辅助报表B.资产负债表C.资金来源与运用表D.现金流量表【答案】A46、房地产投资之所以具有期权性质,是因为房地产投资具有()。A.可逆性和可延期性B.可逆性和不可延期性C.不可逆性和可延期性D.不可逆性和不可延期性【答案】C47、当所有的运营费用均由租户直接分担时,则称这种出租方式为()。A.毛租B.净租C.潜租D.直租【答案】B48、就房地产开发投资来说,投资回收主要是指开发商所投入的
14、()的回收。A.经营资金B.开发经营成本C.开发建设投资D.总开发成本【答案】D49、在进行费用估算时,管理费可按项目总投资的()估算。A.3%5%B.5%8%C.2%7%D.2%3%【答案】A50、下列选项中,不构成房地产市场供给垄断性的原因是()。A.广泛的经济外部性B.房地产市场供给的异质性C.土地所有权的排他性D.土地的有限性【答案】A多选题(共多选题(共 2020 题)题)1、现代营销战略的核心可以称为 STP,是指()。A.市场分析B.目标市场选择C.市场细分D.市场定位E.市场调查【答案】BCD2、国际上通常采取的住房保障方式有()。A.政府直接建房B.对住房投资人减税C.对住房
15、承租人减税D.对住房承租人补贴E.鼓励营利机构建房【答案】ABD3、下列关于楼、地面的构造,表述正确的是()。A.在有隔声、保温等要求的楼面设置轻质材料的填充层B.垫层是在基层之上的构造层C.面层是地面的表层D.面层是人们直接接触的一层E.地面的基层是结构楼板【答案】ABCD4、下列房地产市场参与者中,属于专业顾问的有()A.建筑师B.律师C.造价工程师D.房地产经纪人E.开发商【答案】ABCD5、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看,投资周期滞后于市场周期变化的情况出现在()。A.第一阶段B.第二阶段前段C.第二阶段后段D.第三阶段E.第四阶段【答案】AB6、融资风险分析,通常需要分
16、析的风险因素包括()。A.政策风险B.资金供应风险C.经营风险D.利率风险E.汇率风险【答案】BD7、物业服务企业在确定写字楼租金时,一般不考虑的主要因素有()。A.可出租或可使用面积B.出租方的商业信誉C.基础租金与市场租金D.出租单元的面积规划与室内装修E.物业服务企业的经营业绩【答案】B8、地方政府的年度土地储备计划包括()。A.年初和年末土地储备规模B.年度前期开发规模C.年度土地出让金总额D.年度土地供应规模E.年度土地储备临时利用计划【答案】ABD9、影响房地产市场发展的经济因素包括()。A.物价水平B.家庭规模C.工资水平D.就业水平 E 家庭结构【答案】ACD10、物业服务企业
17、在确定写字楼租金时,一般不考虑的主要因素有()。A.可出租或可使用面积B.出租方的商业信誉C.基础租金与市场租金D.出租单元的面积规划与室内装修E.物业服务企业的经营业绩【答案】B11、房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外,还可以按照()分类。A.经济活动类型B.投资方式C.投资主体D.物业类型 E 投资偏好【答案】ACD12、按照物业用途类型划分,房地产投资可以分为()投资。A.居住物业B.商业物业C.工业物业D.出租物业E.仓储物业【答案】ABC13、在编制房地产开发项目策划方案时,与项目收益相关的基础参数,通常有()。A.基准
18、收益率B.目标收益率C.出租率或空置率D.毛租金收入E.运营成本【答案】CD14、下列房地产投资项目评价指标中,属于动态盈利能力指标的有()。A.借款偿还期B.财务内部收益率C.偿债备付率D.财务净现值E.动态投资回收期【答案】BD15、制订物业管理计划的租金方案和出租策略时应做到()。A.物业租金必须能抵偿所有投资成本B.只要是业主满意的租金方案就可以付诸实施C.租金确定应考虑业主希望的投资回报率D.市场经济条件下,应充分考虑同类物业的市场供求关系E.利用已有类似出租物业的租金数据时,应进行相应的修正【答案】ACD16、可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果,表明项目()。A.是否有足
19、够的资金来源B.是否有较为广阔的市场C.是否具有较理想的盈利能力D.是否有较强的贷款偿还和自身平衡能力和较强的抗风险能力E.项目是否可行【答案】CD17、经济评价基础参数中,时间类参数包括()。A.计息期的起始时间点B.开发期的起始时间点C.建设期的起始时间点D.出租经营期的起始时间点E.投资回收期的起始时间点【答案】BCD18、站在开发商的角度上,企业利润可以分为()等四个层次。A.经营利润B.建造利润C.实现利润D.税后利润 E 可分配利润【答案】ACD19、按物业用途不同划分的房地产投资类型包括()。A.居住物业投资B.商用物业投资C.土地开发投资D.房地产资产和经营投资E.酒店投资【答
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