房地产行业盈利模式.ppt

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1、P1地产行业生意经地产行业生意经P2住宅地产的盈利模式住宅地产的盈利模式-商业地产的盈利模式商业地产的盈利模式-P3万达集团战略目标和管理模式理解万达集团战略目标和管理模式理解(1/3)(1/3)1.1.战略目标战略目标 以房地产为核心、独创订单式商业地产的管理模式；以房地产为核心、独创订单式商业地产的管理模式；面向全球选择合作伙伴的综合性产业集团面向全球选择合作伙伴的综合性产业集团 商业地产：商业地产：1 1）20102010年在购物中心这个领域进入世界前三名；年在购物中心这个领域进入世界前三名；2 2）达到达到6060个、个、800800万平方米、万平方米、5050亿元租金收入亿元租金收入

2、.电影院线：电影院线：1 1）到到20102010年确保年确保4040家影院，力争到家影院，力争到5050家、约家、约400400块银幕；块银幕；2 2）到到20152015年，力争做到年，力争做到100100家，约有近家，约有近800800块银幕块银幕.P4万达集团战略目标和管理模式理解万达集团战略目标和管理模式理解(2/3)(2/3)2.2.管理模式管理模式 1 1）在王健林董事长（总裁）领导下，集权式的两层管理：在王健林董事长（总裁）领导下，集权式的两层管理：集团总部；各项目公司；集团总部；各项目公司；2 2）组织实行扁平化管理模式，实现业务归口的矩阵管理模式。组织实行扁平化管理模式，实

3、现业务归口的矩阵管理模式。P53.3.核心业务核心业务万达集团战略目标和管理模式理解万达集团战略目标和管理模式理解(3/3)(3/3)P6 喜欢足球的商业地产老总的商业经喜欢足球的商业地产老总的商业经业务经营目标业务经营目标02-0502-05的最近三年，商业发展公司专注于做购物中的最近三年，商业发展公司专注于做购物中心：心：-在全国在全国在全国在全国19191919个城市建了个城市建了个城市建了个城市建了21212121个购物中心个购物中心个购物中心个购物中心，-总面积总面积总面积总面积300300300300万平方米，其中开业万平方米，其中开业万平方米，其中开业万平方米，其中开业12121

4、212个个个个，在建在建在建在建9 9 9 9个个个个；-我们的目标是到我们的目标是到我们的目标是到我们的目标是到2010201020102010年至少建设年至少建设年至少建设年至少建设50505050个购物中心个购物中心个购物中心个购物中心，争取争取争取争取60606060个，总面积个，总面积个，总面积个，总面积700800700800700800700800万平方米，年租金收入万平方米，年租金收入万平方米，年租金收入万平方米，年租金收入50505050亿元亿元亿元亿元以以以以上，这是我们的长期目标。上，这是我们的长期目标。上，这是我们的长期目标。上，这是我们的长期目标。P7 喜欢足球的商业

5、地产老总的商业经喜欢足球的商业地产老总的商业经我们为什么提出我们为什么提出20102010年的奋斗目标原因：年的奋斗目标原因：因因为为我我们们全全面面分分析析了了世世界界前前100100个个购购物物中中心心发发展展商商的的资资料料，如如果果达达到到800800万万平平方方米米、5050亿亿元元租租金金收收入入这这个个规规模模，那那么么我我们们就就可可以以在在购购物物中中心心这这个个领领域域进入进入世界前三名世界前三名。目目前前，世世界界第第一一名名是是澳澳大大利利亚亚的的西西部部集集团团，它它下下属属两两个个公公司司，合合起起来来有有17001700万万平平方方米米的的购购物物中中心心面积。面

6、积。P8 喜欢足球的商业地产老总的商业经喜欢足球的商业地产老总的商业经和和和和17171717家跨国企业家跨国企业家跨国企业家跨国企业10101010家家家家/世界世界世界世界500500500500强强强强 签订战略合作协议。签订战略合作协议。签订战略合作协议。签订战略合作协议。第一：第一：第一：第一：共同选址共同选址共同选址共同选址，对每一个店址大家提出意见，书面确认。，对每一个店址大家提出意见，书面确认。，对每一个店址大家提出意见，书面确认。，对每一个店址大家提出意见，书面确认。第二：第二：第二：第二：技术对接技术对接技术对接技术对接，一个店谁要多少平方米，高度，出入口、交通体系等等，每

7、，一个店谁要多少平方米，高度，出入口、交通体系等等，每，一个店谁要多少平方米，高度，出入口、交通体系等等，每，一个店谁要多少平方米，高度，出入口、交通体系等等，每个战略合作伙伴出专业人员与我们的规划设计部进行技术对接，之后再正式签个战略合作伙伴出专业人员与我们的规划设计部进行技术对接，之后再正式签个战略合作伙伴出专业人员与我们的规划设计部进行技术对接，之后再正式签个战略合作伙伴出专业人员与我们的规划设计部进行技术对接，之后再正式签署确认书。署确认书。署确认书。署确认书。第三：第三：第三：第三：平均租金平均租金平均租金平均租金。我们把购物中心作为长期发展的产业，假如一个购物中心有。我们把购物中心

8、作为长期发展的产业，假如一个购物中心有。我们把购物中心作为长期发展的产业，假如一个购物中心有。我们把购物中心作为长期发展的产业，假如一个购物中心有6 6 6 6家主力店，家主力店，家主力店，家主力店，10101010家次主力店，那么家次主力店，那么家次主力店，那么家次主力店，那么16161616个合同谈判，恐怕得用半年时间才能搞定。个合同谈判，恐怕得用半年时间才能搞定。个合同谈判，恐怕得用半年时间才能搞定。个合同谈判，恐怕得用半年时间才能搞定。为了快速扩张发展，我们与所有加入合作的伙伴，都约定前提条件：接受我们为了快速扩张发展，我们与所有加入合作的伙伴，都约定前提条件：接受我们为了快速扩张发展

9、，我们与所有加入合作的伙伴，都约定前提条件：接受我们为了快速扩张发展，我们与所有加入合作的伙伴，都约定前提条件：接受我们的平均租金这个概念。的平均租金这个概念。的平均租金这个概念。的平均租金这个概念。全国的城市分三等租金全国的城市分三等租金全国的城市分三等租金全国的城市分三等租金。这样做的好处是，每个店的租。这样做的好处是，每个店的租。这样做的好处是，每个店的租。这样做的好处是，每个店的租金具体多少不用再谈判，速度快。金具体多少不用再谈判，速度快。金具体多少不用再谈判，速度快。金具体多少不用再谈判，速度快。颠倒程序颠倒程序 第四，第四，第四，第四，先租后建先租后建先租后建先租后建。签了租约之后

10、，我们再投资。签了租约之后，我们再投资。签了租约之后，我们再投资。签了租约之后，我们再投资。这四点加在一起，叫做这四点加在一起，叫做“订单地产订单地产”。P9 以零售物业的租金收入为目的长期房地产投以零售物业的租金收入为目的长期房地产投资资 做购物中心：建安包括税费、管理费等，不算精装，平均做购物中心：建安包括税费、管理费等，不算精装，平均做购物中心：建安包括税费、管理费等，不算精装，平均做购物中心：建安包括税费、管理费等，不算精装，平均每平每平每平每平方米方米方米方米3000300030003000元左右元左右元左右元左右。为什么这么便宜。为什么这么便宜。为什么这么便宜。为什么这么便宜？就就

11、就就是是是是设设设设计计计计阶阶阶阶段段段段与与与与进进进进驻驻驻驻的的的的各各各各店店店店对对对对接接接接好好好好，没没没没有有有有无无无无效效效效面面面面积积积积，大大大大堂堂堂堂、电电电电梯梯梯梯、卸货区的位置都是反复计算好的，卸货区的位置都是反复计算好的，卸货区的位置都是反复计算好的，卸货区的位置都是反复计算好的，所有面积都能产生租金。所有面积都能产生租金。所有面积都能产生租金。所有面积都能产生租金。我我我我们们们们2004200420042004年年年年以以以以后后后后建建建建的的的的购购购购物物物物中中中中心心心心都都都都是是是是收收收收租租租租面面面面积积积积没没没没有有有有无无

12、无无效效效效面面面面积积积积。而而而而且且且且我我我我们们们们的的的的程程程程序序序序做做做做对对对对了了了了之之之之后后后后，我我我我们们们们与与与与主主主主力力力力店店店店、次次次次主主主主力力力力店店店店签签签签好好好好合合合合同同同同，约约约约定定定定拿拿拿拿到到到到质质质质检检检检验验验验收收收收证证证证书书书书免免免免租租租租三三三三个个个个月月月月，第第第第91919191天天天天开开开开始始始始计计计计租租租租，不不不不管管管管他他他他们们们们开开开开不开业。做对程序的好处就是给我们带来效益，避免麻烦。不开业。做对程序的好处就是给我们带来效益，避免麻烦。不开业。做对程序的好处就

13、是给我们带来效益，避免麻烦。不开业。做对程序的好处就是给我们带来效益，避免麻烦。“颠倒程序颠倒程序：房地产开发商的惯性思维颠倒一下，招商设计房地产开发商的惯性思维颠倒一下，招商设计房地产开发商的惯性思维颠倒一下，招商设计房地产开发商的惯性思维颠倒一下，招商设计在前面在前面在前面在前面”P10 “订单地产订单地产”提出理由提出理由能先下订单再投资：最大好处在于规避投资风险。能先下订单再投资：最大好处在于规避投资风险。能先下订单再投资：最大好处在于规避投资风险。能先下订单再投资：最大好处在于规避投资风险。收入：收入：收入：收入：下了订单，一年可以收下了订单，一年可以收下了订单，一年可以收下了订单，

14、一年可以收1000100010001000万租金万租金万租金万租金，那么总投资，那么总投资，那么总投资，那么总投资 额无论如何不能额无论如何不能额无论如何不能额无论如何不能超过超过超过超过1 1 1 1亿元亿元亿元亿元。支出：支出：支出：支出：因为租金要扣因为租金要扣因为租金要扣因为租金要扣17%17%17%17%的税的税的税的税，控制在，控制在，控制在，控制在1 1 1 1亿亿亿亿元以下，还能元以下，还能元以下，还能元以下，还能 有有有有8%8%8%8%的投资回报率，还了利息，还能有点收入。的投资回报率，还了利息，还能有点收入。的投资回报率，还了利息，还能有点收入。的投资回报率，还了利息，还

15、能有点收入。符合政策：符合政策：符合政策：符合政策：规避风险，符合中央禁止重复投资的政策，规避风险，符合中央禁止重复投资的政策，规避风险，符合中央禁止重复投资的政策，规避风险，符合中央禁止重复投资的政策，不管钱是不是自己的，只要浪费，就浪费社会资源。不管钱是不是自己的，只要浪费，就浪费社会资源。不管钱是不是自己的，只要浪费，就浪费社会资源。不管钱是不是自己的，只要浪费，就浪费社会资源。P11 成功的成功的7 7个理由个理由1.1.1.1.解决资金：解决资金：解决资金：解决资金：可长期使用的低成本资金平台最重要。信托投资长远看更适合。可长期使用的低成本资金平台最重要。信托投资长远看更适合。可长期

16、使用的低成本资金平台最重要。信托投资长远看更适合。可长期使用的低成本资金平台最重要。信托投资长远看更适合。找找找找到到到到复复复复合合合合型型型型人人人人才才才才：既既既既懂懂懂懂商商商商业业业业又又又又懂懂懂懂地地地地产产产产再再再再懂懂懂懂一一一一点点点点金金金金融融融融投投投投资资资资的的的的综综综综合合合合型型型型人人人人才才才才。（上上上上海海海海五五五五角角角角场场场场举举举举例例例例：规规规规划划划划和和和和人人人人流流流流动动动动线线线线比比比比原原原原来来来来更更更更加加加加合合合合理理理理。我我我我们们们们计计计计算算算算了了了了一一一一下下下下，仅仅仅仅一一一一项项项项设

17、设设设计计计计上的修改，可以每年增加上的修改，可以每年增加上的修改，可以每年增加上的修改，可以每年增加2000200020002000万的租金）万的租金）万的租金）万的租金）2.2.2.2.只租不售：只租不售：只租不售：只租不售：提升租金、找到资金的平衡点，按世界经验做事儿提升租金、找到资金的平衡点，按世界经验做事儿提升租金、找到资金的平衡点，按世界经验做事儿提升租金、找到资金的平衡点，按世界经验做事儿3.3.3.3.作对程序：作对程序：作对程序：作对程序：先租后建，颠倒思维先租后建，颠倒思维先租后建，颠倒思维先租后建，颠倒思维4.4.4.4.商业定位：商业定位：商业定位：商业定位：避免避免避

18、免避免“隔街死隔街死隔街死隔街死”,”,”,”,定地址、定规模、定主力店定地址、定规模、定主力店定地址、定规模、定主力店定地址、定规模、定主力店5.5.5.5.搞好设计：搞好设计：搞好设计：搞好设计：人线流动、视觉通透、交通体系、主力点的技术标准人线流动、视觉通透、交通体系、主力点的技术标准人线流动、视觉通透、交通体系、主力点的技术标准人线流动、视觉通透、交通体系、主力点的技术标准6.6.6.6.商商商商业业业业物物物物管管管管：招招招招商商商商满满满满、开开开开业业业业后后后后三三三三年年年年内内内内循循循循环环环环调调调调整整整整防防防防止止止止“掉掉掉掉铺铺铺铺率率率率”，“开开开开业业

19、业业兴兴兴兴三三三三年年年年死死死死”7.7.7.7.承受压力：承受压力：承受压力：承受压力：世界只有世界只有世界只有世界只有3-5%3-5%3-5%3-5%房地产商作商业地产，中国房地产商作商业地产，中国房地产商作商业地产，中国房地产商作商业地产，中国1%1%1%1%；做做做做住住住住宅宅宅宅开开开开发发发发是是是是小小小小学学学学，做做做做写写写写字字字字楼楼楼楼、酒酒酒酒店店店店等等等等是是是是中中中中学学学学，那那那那么么么么做做做做连连连连锁锁锁锁商商商商业业业业就就就就是是是是大大大大学学学学，是是是是一一一一系系系系列列列列业业业业态态态态的的的的集集集集合合合合，开开开开业业业

20、业后后后后要要要要迎迎迎迎来来来来一一一一大大大大堆堆堆堆的的的的问问问问题题题题，要要要要有有有有足足足足够够够够的的的的心心心心理理理理准准准准备备备备,要要要要安安安安全全全全渡过市场培育期，才能迎来阳光坦途。渡过市场培育期，才能迎来阳光坦途。渡过市场培育期，才能迎来阳光坦途。渡过市场培育期，才能迎来阳光坦途。P12 2006 2006三件大事之一三件大事之一数字数字 迁址迁址 资金资金P13 20062006年年5 5月月9 9日万达用友签约，成就房地产行业第一单日万达用友签约，成就房地产行业第一单200606200606计算机世界头版计算机世界头版P14P15P16总体思路总体思路总

21、体思路总体思路项目经营计划全程管理P17 考核信息化四晋级应用领域财务1财务报表工程预应付资金收付工程结决算项目台账算清账：算清账：摸清家底?算准数字?提高效率?2 标准成本设备管理主辅料承建商人力项目成本采购供应商合同管理项目成本管理：花多少、?有多少?还有多少?缺多少、花到哪里投资过程管理投资过程管理投入产出动态平衡投入产出动态平衡选择市场、监督利润、控制质量、监控绩效、管控一体、全面预算营销/成本一体企业门户、精准分析设备管理总分包3项目WBS预-结-决工程量甘特图付款协议合同管理合同管理资金计划成本预算进度计划材料管理图档管理预警监控项目过程管理：项目过程管理：做得好、做得快全成本：全

22、成本：挣钱吗、谁挣的？分项目、分合同、分部门、分岗位、分地区、分要素项目阶段 过程项目资源管理 成本4项目本量利分析集团级/项目部绩效伙伴信用管理同行业指标分析投资估算项目过程监控伙伴信用资质质量管理安装管理进度管理合同管理市场管理物业管理销售管理企业内部/外部门户全面预算集团资金移动在线审批 移动在线办公关键指标在线发布查询平台P18中国房地产行业信息化部署中国房地产行业信息化部署中国房地产行业信息化部署中国房地产行业信息化部署-2-2-2-2P21集团项目管理系统集团项目管理系统集团项目管理系统集团项目管理系统P22基于利润指标的全面预算体系基于利润指标的全面预算体系P23基于利润指标的全

23、面预算体系基于利润指标的全面预算体系P24P25P26基于利润指标的全面预算体系基于利润指标的全面预算体系P27全面预算管理全面预算管理组织和制度组织和制度明确预算组织具体责任中心、预算编制的目标、表样、内容、编制要求等应当明确化，属于集团统一规范的应当规范、属于公司级规范应当明确，建立预算管理员制度、明确责任和权利，规范组织协调沟通（如预算会议的时间、议程、范围等等）建立预算组织体系明确责任权利制度、以及考核办法；主要的规章制度：1、预算管理总则2、预算 管理规定3、预算编制流程4、预算报告与分析标准5、预算评价与考核办法6、预算控制程序7、预算管理指导方法论8、预算管理培训教材分清预算组织

24、各管理流程，预算编制上报流程、预算控制流程、预算调整流程等等，明确归口流程、整合经营计划和财务的分工和整合，建议将经营计划现有工作职责中，加入业务预算预算负责内容，P28P29集团预算目标下达集团预算目标下达集团预算目标下达集团预算目标下达-公司分解预算公司分解预算公司分解预算公司分解预算-预算调整预算调整预算调整预算调整-责任报告责任报告责任报告责任报告P30P30项目资源档案项目资源档案项目资源档案项目资源档案WBSWBS分解分解分部分项量价清单分部分项量价清单分部分项量价清单分部分项量价清单P31立项阶段：立项阶段：立项立项立项立项 项目投资估算项目投资估算项目投资估算项目投资估算 招投标招投标招投标招投标 P32立项阶段：立项阶段：立项立项立项立项 项目投资估算项目投资估算项目投资估算项目投资估算 招投标招投标招投标招投标 P33P34P35工程报量工程报量P36P37客户管理客户管理房屋管理房屋管理房屋销售房屋销售市场管理市场管理房屋入住房屋入住物业管理物业管理P38商业项目公司的营销物业管理商业项目公司的营销物业管理