房地产策划案例：城边街.ppt

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1、福华实业城边街项目福华实业城边街项目APEXAPEXAPEXAPEX整合传播机构整合传播机构整合传播机构整合传播机构 APEXAPEX房地产投资顾问公司房地产投资顾问公司房地产投资顾问公司房地产投资顾问公司项目再定位建议项目再定位建议关于关于APEX我们的历史我们的历史v1993年，作为日本年，作为日本APEX国际株式会社在中国大陆设立的专门营国际株式会社在中国大陆设立的专门营销机构，销机构，APEX市场营销咨询有限公司在成都成立；市场营销咨询有限公司在成都成立；v1997年，成都年，成都APEX广告公司成立，同年在重庆成立全资子公司广告公司成立，同年在重庆成立全资子公司重庆重庆APEX；v1

2、998年，上海年，上海APEX成立；成立；v1999年，与西安麦道联盟成立西安事务处；年，与西安麦道联盟成立西安事务处；v2000年，与日本（北京）电通成立成都电通；年，与日本（北京）电通成立成都电通；v2000年，成立（成都）年，成立（成都）APEX房地产投资顾问公司。房地产投资顾问公司。我们的荣誉我们的荣誉v19981998年，获得成都市工商局评定的广告行业唯一的年，获得成都市工商局评定的广告行业唯一的“成都市著名商标成都市著名商标”殊荣、四川省优秀策划机构；殊荣、四川省优秀策划机构；v19991999年，四川省第年，四川省第5 5届优秀广告评比囊括届优秀广告评比囊括1010多个奖项；多个

3、奖项；v19991999年年,名列全国广告名列全国广告100100强第强第3333位；位；v20002000年，获得四川省工商局评定的广告行业唯一的年，获得四川省工商局评定的广告行业唯一的“四川省著名商标四川省著名商标”称号。称号。关关于于关关于于A P E XA P E X我们的客户（房地产类）我们的客户（房地产类）重庆时代天骄重庆时代天骄重庆时代天骄重庆时代天骄成都领秀别墅成都领秀别墅成都领秀别墅成都领秀别墅长富花园长富花园长富花园长富花园绵阳富乐城市花园绵阳富乐城市花园绵阳富乐城市花园绵阳富乐城市花园清江花园清江花园清江花园清江花园华西大厦华西大厦华西大厦华西大厦翠海庭翠海庭翠海庭翠海庭

4、融信商店街融信商店街融信商店街融信商店街一城百年广场一城百年广场一城百年广场一城百年广场台庆得意世界台庆得意世界台庆得意世界台庆得意世界武城碧云天武城碧云天武城碧云天武城碧云天汇联香榭里汇联香榭里汇联香榭里汇联香榭里汇联康河骊景汇联康河骊景汇联康河骊景汇联康河骊景重庆新东湖重庆新东湖重庆新东湖重庆新东湖重庆芳草地欧式花园重庆芳草地欧式花园重庆芳草地欧式花园重庆芳草地欧式花园重庆九龙山庄重庆九龙山庄重庆九龙山庄重庆九龙山庄重庆天骄俊园重庆天骄俊园重庆天骄俊园重庆天骄俊园广厦经典广厦经典广厦经典广厦经典朝天门基良广场朝天门基良广场朝天门基良广场朝天门基良广场留金岁月留金岁月留金岁月留金岁月关关于于

5、关关于于A P E XA P E X在在恰当的时间和地点恰当的时间和地点，以以恰当的方式恰当的方式，将将恰当的产品恰当的产品销售给销售给恰当的顾客恰当的顾客。APEXAPEX地产投资服务专业理念地产投资服务专业理念关关于于关关于于A P E XA P E XAPEXAPEX投资理念阐释：投资理念阐释：恰当的产品恰当的产品恰当的产品恰当的产品恰当的顾客恰当的顾客恰当的顾客恰当的顾客入市时机与姿态入市时机与姿态入市时机与姿态入市时机与姿态现场打包，样板现场打包，样板现场打包，样板现场打包，样板销售控制节奏与价格销售控制节奏与价格销售控制节奏与价格销售控制节奏与价格整合营销广告与促销整合营销广告与促

6、销整合营销广告与促销整合营销广告与促销户型户型户型户型/配套配套配套配套/功能功能功能功能装修标准等装修标准等装修标准等装修标准等品牌感召下的品牌感召下的品牌感召下的品牌感召下的价值共识价值共识价值共识价值共识恰当的方式恰当的方式恰当的方式恰当的方式恰当的时间恰当的时间恰当的时间恰当的时间与地点与地点与地点与地点关关于于关关于于A P E XA P E XAPEXAPEX地产投资顾问服务体系：地产投资顾问服务体系：前置服务前置服务概念设计概念设计整合传播整合传播销售控制销售控制地块评估地块评估/区域供给评估区域供给评估顾客需求评估顾客需求评估/基本假设基本假设楼盘概念建议楼盘概念建议/案名与案

7、名与VI接待中心与样板概念接待中心与样板概念顾客生活形态分析顾客生活形态分析接触管理接触管理/品牌网路品牌网路品牌核心概念品牌核心概念AD/SP/PR/DM/EVENT销售代理销售代理/销售顾问销售顾问整合销售与传播整合销售与传播关关于于关关于于A P E XA P E X本案策略思考逻辑：本案策略思考逻辑：区域供给需求状况区域供给需求状况项目项目SWOTSWOT分析分析再定位建议再定位建议顾客顾客/规划理念规划理念规划调整规划调整投资回报概算投资回报概算第一部分第一部分 项目周边环境分析项目周边环境分析vv项目土地性质调查项目土地性质调查vv项目用地周边环境调查项目用地周边环境调查vv地块交

8、通条件调查地块交通条件调查vv周边市政配套设施调查周边市政配套设施调查一、项目土地性质调查一、项目土地性质调查1、地理位置、地理位置vv位于长顺街南延线路口，距锦里西路、府南河位于长顺街南延线路口，距锦里西路、府南河位于长顺街南延线路口，距锦里西路、府南河位于长顺街南延线路口，距锦里西路、府南河200200米左右。米左右。米左右。米左右。vv项目所在的区域范围项目所在的区域范围项目所在的区域范围项目所在的区域范围：东起东城根街南延线，东起东城根街南延线，东起东城根街南延线，东起东城根街南延线，西至西较场、琴台路；北至蜀都大道，南至府西至西较场、琴台路；北至蜀都大道，南至府西至西较场、琴台路；北

9、至蜀都大道，南至府西至西较场、琴台路；北至蜀都大道，南至府南河、锦里路，为不规则矩形，是本次项目环南河、锦里路，为不规则矩形，是本次项目环南河、锦里路，为不规则矩形，是本次项目环南河、锦里路，为不规则矩形，是本次项目环境分析及市场分析的主要区域。境分析及市场分析的主要区域。境分析及市场分析的主要区域。境分析及市场分析的主要区域。项项 目目 周周 边边 环环 境境 分分 析析项项 目目 周周 边边 环环 境境 分分 析析2、区域居住文脉、区域居住文脉vv位于成都上风上水的西南面，内环线以内：位于成都上风上水的西南面，内环线以内：位于成都上风上水的西南面，内环线以内：位于成都上风上水的西南面，内环

10、线以内：省省省省委及市委办公区，下属各类办事部门遍布左右。委及市委办公区，下属各类办事部门遍布左右。委及市委办公区，下属各类办事部门遍布左右。委及市委办公区，下属各类办事部门遍布左右。为各政府、企事业单位宿舍聚集地（如省卫生为各政府、企事业单位宿舍聚集地（如省卫生为各政府、企事业单位宿舍聚集地（如省卫生为各政府、企事业单位宿舍聚集地（如省卫生厅、市常委住宅楼等）。厅、市常委住宅楼等）。厅、市常委住宅楼等）。厅、市常委住宅楼等）。vv为成都传统的居家老城区之一。为成都传统的居家老城区之一。为成都传统的居家老城区之一。为成都传统的居家老城区之一。从从从从【长城园长城园长城园长城园】到到到到【彩虹花

11、园彩虹花园彩虹花园彩虹花园】构成了一个在老城中的局部新构成了一个在老城中的局部新构成了一个在老城中的局部新构成了一个在老城中的局部新区，并往南往西延伸出了成都目前炙手可热的区，并往南往西延伸出了成都目前炙手可热的区，并往南往西延伸出了成都目前炙手可热的区，并往南往西延伸出了成都目前炙手可热的居住热点居住热点居住热点居住热点大石西路区域及双楠区域。大石西路区域及双楠区域。大石西路区域及双楠区域。大石西路区域及双楠区域。vv府南河居家情结：府南河居家情结：府南河居家情结：府南河居家情结：vv成都市风景名胜区成都市风景名胜区成都市风景名胜区成都市风景名胜区：多个公园聚集区。：多个公园聚集区。：多个公

12、园聚集区。：多个公园聚集区。项项 目目 周周 边边 环环 境境 分分 析析项项 目目 周周 边边 环环 境境 分分 析析3、土地面积及其红线图、土地面积及其红线图vv土地面积：项目征地土地面积：项目征地土地面积：项目征地土地面积：项目征地6.386.38亩，规划红线内用地亩，规划红线内用地亩，规划红线内用地亩，规划红线内用地5 5亩。总建筑面积为亩。总建筑面积为亩。总建筑面积为亩。总建筑面积为3270532705平方米。平方米。平方米。平方米。vv地块形状：方正、规则的矩形，临街面长度为地块形状：方正、规则的矩形，临街面长度为地块形状：方正、规则的矩形，临街面长度为地块形状：方正、规则的矩形，

13、临街面长度为6060米，进深为米，进深为米，进深为米，进深为2121米。米。米。米。4、三通一平现状、三通一平现状vv长顺街南延线尚未建成通车。长顺街南延线尚未建成通车。长顺街南延线尚未建成通车。长顺街南延线尚未建成通车。项项 目目 周周 边边 环环 境境 分分 析析项项 目目 周周 边边 环环 境境 分分 析析二、项目用地周边环境调查二、项目用地周边环境调查1、地块周边的建筑物、地块周边的建筑物vv地块南面：为地块南面：为地块南面：为地块南面：为“齐力大厦齐力大厦齐力大厦齐力大厦”，多层。，多层。，多层。，多层。vv地块北面：为三五地块北面：为三五地块北面：为三五地块北面：为三五0 0八厂的

14、办公楼，多层。八厂的办公楼，多层。八厂的办公楼，多层。八厂的办公楼，多层。vv地块西面：为地块西面：为地块西面：为地块西面：为“冠城花园冠城花园冠城花园冠城花园”二期，高层。二期，高层。二期，高层。二期，高层。vv地块东面：为单位宿舍，多层。地块东面：为单位宿舍，多层。地块东面：为单位宿舍，多层。地块东面：为单位宿舍，多层。总的来说，总的来说，总的来说，总的来说，地块周边的建筑物尽管距离较近，地块周边的建筑物尽管距离较近，地块周边的建筑物尽管距离较近，地块周边的建筑物尽管距离较近，但因高度有限，对高层电梯公寓来说，其视野但因高度有限，对高层电梯公寓来说，其视野但因高度有限，对高层电梯公寓来说，

15、其视野但因高度有限，对高层电梯公寓来说，其视野基本上不受影响。基本上不受影响。基本上不受影响。基本上不受影响。项项 目目 周周 边边 环环 境境 分分 析析项项 目目 周周 边边 环环 境境 分分 析析2、自然绿化景观、自然绿化景观vv处于百花谭处于百花谭处于百花谭处于百花谭武侯祠风景区，区域大环境悠美武侯祠风景区，区域大环境悠美武侯祠风景区，区域大环境悠美武侯祠风景区，区域大环境悠美宜人。宜人。宜人。宜人。vv多个城市公园及自然绿化景观，如人民公园、多个城市公园及自然绿化景观，如人民公园、多个城市公园及自然绿化景观，如人民公园、多个城市公园及自然绿化景观，如人民公园、武侯祠、南郊公园、百花谭

16、公园。武侯祠、南郊公园、百花谭公园。武侯祠、南郊公园、百花谭公园。武侯祠、南郊公园、百花谭公园。vv府南河自侧畔而过，更增添了河滨公园一道风府南河自侧畔而过，更增添了河滨公园一道风府南河自侧畔而过，更增添了河滨公园一道风府南河自侧畔而过，更增添了河滨公园一道风景线。景线。景线。景线。项项 目目 周周 边边 环环 境境 分分 析析项项 目目 周周 边边 环环 境境 分分 析析3、历史人文景观、历史人文景观vv成都名胜古迹区，多重历史人文景观。成都名胜古迹区，多重历史人文景观。成都名胜古迹区，多重历史人文景观。成都名胜古迹区，多重历史人文景观。vv驾车六分钟至杜甫草堂驾车六分钟至杜甫草堂驾车六分钟

17、至杜甫草堂驾车六分钟至杜甫草堂vv驾车六分钟到武侯祠驾车六分钟到武侯祠驾车六分钟到武侯祠驾车六分钟到武侯祠4、环境污染状况、环境污染状况vv成都传统居住区，基本上无环境污染。成都传统居住区，基本上无环境污染。成都传统居住区，基本上无环境污染。成都传统居住区，基本上无环境污染。vv府河治理工程的实施，使沿河居家状况得以极府河治理工程的实施，使沿河居家状况得以极府河治理工程的实施，使沿河居家状况得以极府河治理工程的实施，使沿河居家状况得以极大的改善。大的改善。大的改善。大的改善。项项 目目 周周 边边 环环 境境 分分 析析项项 目目 周周 边边 环环 境境 分分 析析三、地块交通条件调查三、地块

18、交通条件调查1、地块周边的市政路网、地块周边的市政路网vv位于城市主干道蜀都大道与内环线锦里路之间，位于城市主干道蜀都大道与内环线锦里路之间，位于城市主干道蜀都大道与内环线锦里路之间，位于城市主干道蜀都大道与内环线锦里路之间，距成都最主要的几线交通动脉：蜀都大道、锦距成都最主要的几线交通动脉：蜀都大道、锦距成都最主要的几线交通动脉：蜀都大道、锦距成都最主要的几线交通动脉：蜀都大道、锦里路、一环路、人民南路都仅有数分钟的车程。里路、一环路、人民南路都仅有数分钟的车程。里路、一环路、人民南路都仅有数分钟的车程。里路、一环路、人民南路都仅有数分钟的车程。vv区域内以长顺街南延线贯穿南北，北至蜀都大区

19、域内以长顺街南延线贯穿南北，北至蜀都大区域内以长顺街南延线贯穿南北，北至蜀都大区域内以长顺街南延线贯穿南北，北至蜀都大道，南至锦里路。道，南至锦里路。道，南至锦里路。道，南至锦里路。vv以锦里路直通人民南路；以大石东路、大石西以锦里路直通人民南路；以大石东路、大石西以锦里路直通人民南路；以大石东路、大石西以锦里路直通人民南路；以大石东路、大石西路直通一环路及二环路。路直通一环路及二环路。路直通一环路及二环路。路直通一环路及二环路。项项 目目 周周 边边 环环 境境 分分 析析项项 目目 周周 边边 环环 境境 分分 析析2、公共交通现状、远景规划、公共交通现状、远景规划vv项目正对面为一条项目

20、正对面为一条项目正对面为一条项目正对面为一条1616米宽的四车道道，已列入米宽的四车道道，已列入米宽的四车道道，已列入米宽的四车道道，已列入青羊区政府青羊区政府青羊区政府青羊区政府20002000年工作规划。年工作规划。年工作规划。年工作规划。vv据预测：长顺街南延线与锦里路、蜀都大道相据预测：长顺街南延线与锦里路、蜀都大道相据预测：长顺街南延线与锦里路、蜀都大道相据预测：长顺街南延线与锦里路、蜀都大道相接，即会成为市区主要交通干道，东城根街南接，即会成为市区主要交通干道，东城根街南接，即会成为市区主要交通干道，东城根街南接，即会成为市区主要交通干道，东城根街南延线的车辆部分西移，琴台路的车辆

21、部分东移。延线的车辆部分西移，琴台路的车辆部分东移。延线的车辆部分西移，琴台路的车辆部分东移。延线的车辆部分西移，琴台路的车辆部分东移。3、进入项目地块的交通网现状、进入项目地块的交通网现状vv目前长顺街南延线尚未建成通车。目前长顺街南延线尚未建成通车。目前长顺街南延线尚未建成通车。目前长顺街南延线尚未建成通车。项项 目目 周周 边边 环环 境境 分分 析析项项 目目 周周 边边 环环 境境 分分 析析四、周边市政配套设施调查四、周边市政配套设施调查vv购物场所购物场所购物场所购物场所：齐力大厦底楼的：齐力大厦底楼的：齐力大厦底楼的：齐力大厦底楼的“互惠超市互惠超市互惠超市互惠超市”；人；人；

22、人；人商武侯分场、购书中心、半边桥街市场；离百商武侯分场、购书中心、半边桥街市场；离百商武侯分场、购书中心、半边桥街市场；离百商武侯分场、购书中心、半边桥街市场；离百货大楼、盐市口商圈一刻钟车程。货大楼、盐市口商圈一刻钟车程。货大楼、盐市口商圈一刻钟车程。货大楼、盐市口商圈一刻钟车程。vv文化教育：文化教育：文化教育：文化教育：石室中学、君平街小学、胜西小学石室中学、君平街小学、胜西小学石室中学、君平街小学、胜西小学石室中学、君平街小学、胜西小学vv医疗卫生：医疗卫生：医疗卫生：医疗卫生：华西医院，省卫干院附属医院，市华西医院，省卫干院附属医院，市华西医院，省卫干院附属医院，市华西医院，省卫干

23、院附属医院，市第十一医院，妇产科、甲亢病、口腔科等多种第十一医院，妇产科、甲亢病、口腔科等多种第十一医院，妇产科、甲亢病、口腔科等多种第十一医院，妇产科、甲亢病、口腔科等多种专科医院。专科医院。专科医院。专科医院。vv游乐休憩设施：游乐休憩设施：游乐休憩设施：游乐休憩设施：多个城市公园，府河河边公园多个城市公园，府河河边公园多个城市公园，府河河边公园多个城市公园，府河河边公园项项 目目 周周 边边 环环 境境 分分 析析项项 目目 周周 边边 环环 境境 分分 析析vv几个测试：几个测试：几个测试：几个测试：步行步行步行步行：1 1分钟到河滨公园分钟到河滨公园分钟到河滨公园分钟到河滨公园 3

24、3分钟到半边街市场分钟到半边街市场分钟到半边街市场分钟到半边街市场 6 6分钟到百花谭公园分钟到百花谭公园分钟到百花谭公园分钟到百花谭公园 骑车骑车骑车骑车：4 4分钟到石室中学分钟到石室中学分钟到石室中学分钟到石室中学 7 7分钟到武侯祠、南郊公园分钟到武侯祠、南郊公园分钟到武侯祠、南郊公园分钟到武侯祠、南郊公园 8 8分钟到人商武侯分场、购书中心分钟到人商武侯分场、购书中心分钟到人商武侯分场、购书中心分钟到人商武侯分场、购书中心 1010分钟到成都体院分钟到成都体院分钟到成都体院分钟到成都体院 驾车驾车驾车驾车：3 3分钟上一环路分钟上一环路分钟上一环路分钟上一环路 7 7分钟到天府广场、

25、华西医大分钟到天府广场、华西医大分钟到天府广场、华西医大分钟到天府广场、华西医大项项 目目 周周 边边 环环 境境 分分 析析项项 目目 周周 边边 环环 境境 分分 析析 结结 论：论：该区域为成都市区理想的居家福地之一。该区域为成都市区理想的居家福地之一。该区域为成都市区理想的居家福地之一。该区域为成都市区理想的居家福地之一。vv因其发达的交通动线及成熟的社区配套，其居因其发达的交通动线及成熟的社区配套，其居因其发达的交通动线及成熟的社区配套，其居因其发达的交通动线及成熟的社区配套，其居住价值远高于目前房地产开发的其它热点区域；住价值远高于目前房地产开发的其它热点区域；住价值远高于目前房地

26、产开发的其它热点区域；住价值远高于目前房地产开发的其它热点区域；vv且处在寸土寸金的成都西城，内环线之内，其且处在寸土寸金的成都西城，内环线之内，其且处在寸土寸金的成都西城，内环线之内，其且处在寸土寸金的成都西城，内环线之内，其升值潜力巨大。升值潜力巨大。升值潜力巨大。升值潜力巨大。vv而对位于该区域中心位置的而对位于该区域中心位置的而对位于该区域中心位置的而对位于该区域中心位置的【福华苑福华苑福华苑福华苑】来说，来说，来说，来说，则可以概括为：则可以概括为：则可以概括为：则可以概括为：繁华都市里的清幽繁华都市里的清幽 碧波翠柳中的便捷碧波翠柳中的便捷 项项 目目 周周 边边 环环 境境 分分

27、 析析项项 目目 周周 边边 环环 境境 分分 析析第二部分第二部分 区域市场分析区域市场分析vv成都市房地产概况成都市房地产概况vv区域市场概况区域市场概况vv区域内供给状况分析（高层电梯公寓）区域内供给状况分析（高层电梯公寓）vv抗性楼盘概况抗性楼盘概况vv区域市场供需关系的重要结论区域市场供需关系的重要结论一、成都房地产市场概况一、成都房地产市场概况1、2000年成都高档物业的价格走势年成都高档物业的价格走势vv从位置分布来看，成都市的高当物业主要集中从位置分布来看，成都市的高当物业主要集中从位置分布来看，成都市的高当物业主要集中从位置分布来看，成都市的高当物业主要集中在内环线旧城区在内

28、环线旧城区在内环线旧城区在内环线旧城区、府南河沿线府南河沿线府南河沿线府南河沿线、城南社区城南社区城南社区城南社区、城城城城西大石西路与浣花风景区一带西大石西路与浣花风景区一带西大石西路与浣花风景区一带西大石西路与浣花风景区一带及其延伸区域等及其延伸区域等及其延伸区域等及其延伸区域等几个主题开发片区几个主题开发片区几个主题开发片区几个主题开发片区。vv从整体来看，从整体来看，从整体来看，从整体来看，20002000年成都住宅市场的价格下降年成都住宅市场的价格下降年成都住宅市场的价格下降年成都住宅市场的价格下降主要体现在均价在主要体现在均价在主要体现在均价在主要体现在均价在30003000元元元

29、元/平方米以上的高档物平方米以上的高档物平方米以上的高档物平方米以上的高档物业。但对于几个主要分布区来说，情况有所差业。但对于几个主要分布区来说，情况有所差业。但对于几个主要分布区来说，情况有所差业。但对于几个主要分布区来说，情况有所差别。别。别。别。区区域域市市场场分分析析区区域域市市场场分分析析2、高档楼盘价格走低的主要宏观影响因素、高档楼盘价格走低的主要宏观影响因素vv宏观经济景气程度不足，纯居家高档公寓需求宏观经济景气程度不足，纯居家高档公寓需求宏观经济景气程度不足，纯居家高档公寓需求宏观经济景气程度不足，纯居家高档公寓需求客户增长慢。客户增长慢。客户增长慢。客户增长慢。WTOWTO与

30、西部大开发对成都经济与西部大开发对成都经济与西部大开发对成都经济与西部大开发对成都经济的影响在短期内不明显。的影响在短期内不明显。的影响在短期内不明显。的影响在短期内不明显。vv前期高档公寓发展过快，市场存量大，下半年前期高档公寓发展过快，市场存量大，下半年前期高档公寓发展过快，市场存量大，下半年前期高档公寓发展过快，市场存量大，下半年则受到成都花园、万科城市花园、中海名城等则受到成都花园、万科城市花园、中海名城等则受到成都花园、万科城市花园、中海名城等则受到成都花园、万科城市花园、中海名城等外来大规模高档物业的冲击，市场供大于求，外来大规模高档物业的冲击，市场供大于求，外来大规模高档物业的冲

31、击，市场供大于求，外来大规模高档物业的冲击，市场供大于求，竞争激烈。消费者持币观望。竞争激烈。消费者持币观望。竞争激烈。消费者持币观望。竞争激烈。消费者持币观望。vv项目创新主要体现在形式上，概念多，实质少。项目创新主要体现在形式上，概念多，实质少。项目创新主要体现在形式上，概念多，实质少。项目创新主要体现在形式上，概念多，实质少。难以引起买家兴趣。契合目标消费者的有个性难以引起买家兴趣。契合目标消费者的有个性难以引起买家兴趣。契合目标消费者的有个性难以引起买家兴趣。契合目标消费者的有个性的楼盘基本上还是市场空白点。的楼盘基本上还是市场空白点。的楼盘基本上还是市场空白点。的楼盘基本上还是市场空

32、白点。3、高档物业的区域特色、高档物业的区域特色：vv内环线旧城区价格持续走低：内环线旧城区价格持续走低：内环线旧城区价格持续走低：内环线旧城区价格持续走低：A A、内环线项目地价成本高，开发高档公寓是、内环线项目地价成本高，开发高档公寓是、内环线项目地价成本高，开发高档公寓是、内环线项目地价成本高，开发高档公寓是主流。主流。主流。主流。B B、城市建设重心外移，旧城区改造相对滞后，、城市建设重心外移，旧城区改造相对滞后，、城市建设重心外移，旧城区改造相对滞后，、城市建设重心外移，旧城区改造相对滞后，且功能混淆，居住区与商贸、金融区混杂，路且功能混淆，居住区与商贸、金融区混杂，路且功能混淆，居

33、住区与商贸、金融区混杂，路且功能混淆，居住区与商贸、金融区混杂，路网密度不够，道路狭窄，人口密度大等等都使网密度不够，道路狭窄，人口密度大等等都使网密度不够，道路狭窄，人口密度大等等都使网密度不够，道路狭窄，人口密度大等等都使得居家质量大受影响。得居家质量大受影响。得居家质量大受影响。得居家质量大受影响。C C、市区内未来房地产发展的重点应是商务办、市区内未来房地产发展的重点应是商务办、市区内未来房地产发展的重点应是商务办、市区内未来房地产发展的重点应是商务办公大厦，在现在高层写字楼极为低迷的情况下公大厦，在现在高层写字楼极为低迷的情况下公大厦，在现在高层写字楼极为低迷的情况下公大厦，在现在高

34、层写字楼极为低迷的情况下宜以商住两用的功能为定位；高档公寓则以小宜以商住两用的功能为定位；高档公寓则以小宜以商住两用的功能为定位；高档公寓则以小宜以商住两用的功能为定位；高档公寓则以小户型、单身公寓有较好的市场反应。户型、单身公寓有较好的市场反应。户型、单身公寓有较好的市场反应。户型、单身公寓有较好的市场反应。区区域域市市场场分分析析区区域域市市场场分分析析vv城南社区价格持续走低：城南社区价格持续走低：城南社区价格持续走低：城南社区价格持续走低：A A、片区开区趋于成熟，项目开发集中、密度、片区开区趋于成熟，项目开发集中、密度、片区开区趋于成熟，项目开发集中、密度、片区开区趋于成熟，项目开发

35、集中、密度大。大。大。大。B B、项目间竞争激烈，层次高而全面，一些对、项目间竞争激烈，层次高而全面，一些对、项目间竞争激烈，层次高而全面，一些对、项目间竞争激烈，层次高而全面，一些对比优势不明显的项目价格有所下降。比优势不明显的项目价格有所下降。比优势不明显的项目价格有所下降。比优势不明显的项目价格有所下降。C C、后期介入的项目在品牌、实力上不占优势，、后期介入的项目在品牌、实力上不占优势，、后期介入的项目在品牌、实力上不占优势，、后期介入的项目在品牌、实力上不占优势，定位较为谨慎，价格压得较低。定位较为谨慎，价格压得较低。定位较为谨慎，价格压得较低。定位较为谨慎，价格压得较低。D D、片

36、区早期规划不足，区内交通、购物等方、片区早期规划不足，区内交通、购物等方、片区早期规划不足，区内交通、购物等方、片区早期规划不足，区内交通、购物等方面的承载力已力不从心，给区内项目市场价值面的承载力已力不从心，给区内项目市场价值面的承载力已力不从心，给区内项目市场价值面的承载力已力不从心，给区内项目市场价值带来较多的负面影响。带来较多的负面影响。带来较多的负面影响。带来较多的负面影响。区区域域市市场场分分析析区区域域市市场场分分析析vv府南河沿线进一步开发前景看好：府南河沿线进一步开发前景看好：府南河沿线进一步开发前景看好：府南河沿线进一步开发前景看好：A A、拥有不可比拟的水景资源优势的府南

37、河沿、拥有不可比拟的水景资源优势的府南河沿、拥有不可比拟的水景资源优势的府南河沿、拥有不可比拟的水景资源优势的府南河沿线可资开发的地块日渐少，且随着府河整治工线可资开发的地块日渐少，且随着府河整治工线可资开发的地块日渐少，且随着府河整治工线可资开发的地块日渐少，且随着府河整治工作的深入，沿线更是成为生态居家的理想选择。作的深入，沿线更是成为生态居家的理想选择。作的深入，沿线更是成为生态居家的理想选择。作的深入，沿线更是成为生态居家的理想选择。B B、早期开发的项目主题开发不明，加上府河、早期开发的项目主题开发不明，加上府河、早期开发的项目主题开发不明，加上府河、早期开发的项目主题开发不明，加上

38、府河沿线污染较重，价格相对较低。沿线污染较重，价格相对较低。沿线污染较重，价格相对较低。沿线污染较重，价格相对较低。C C、近期一些老项目价格较大幅度下调，但新、近期一些老项目价格较大幅度下调，但新、近期一些老项目价格较大幅度下调，但新、近期一些老项目价格较大幅度下调，但新推出的价格走高使得总体水平呈现上升趋势。推出的价格走高使得总体水平呈现上升趋势。推出的价格走高使得总体水平呈现上升趋势。推出的价格走高使得总体水平呈现上升趋势。区区域域市市场场分分析析区区域域市市场场分分析析vv大石西路大石西路大石西路大石西路-浣花风景区一带，高档物业发展型片浣花风景区一带，高档物业发展型片浣花风景区一带，

39、高档物业发展型片浣花风景区一带，高档物业发展型片区：区：区：区：A A、综合全市各局部区域住宅开发的现状与发、综合全市各局部区域住宅开发的现状与发、综合全市各局部区域住宅开发的现状与发、综合全市各局部区域住宅开发的现状与发展趋势来看，该区域是最具条件成为继城南之展趋势来看，该区域是最具条件成为继城南之展趋势来看，该区域是最具条件成为继城南之展趋势来看，该区域是最具条件成为继城南之后的第二个高档时尚片区。后的第二个高档时尚片区。后的第二个高档时尚片区。后的第二个高档时尚片区。B B、先天上风上水的地域优势，加上独特的人、先天上风上水的地域优势，加上独特的人、先天上风上水的地域优势，加上独特的人、

40、先天上风上水的地域优势，加上独特的人文景观资源和厚重的区域文化，以及大量待开文景观资源和厚重的区域文化，以及大量待开文景观资源和厚重的区域文化，以及大量待开文景观资源和厚重的区域文化，以及大量待开发的土地使区域的居住价值大大提高。发的土地使区域的居住价值大大提高。发的土地使区域的居住价值大大提高。发的土地使区域的居住价值大大提高。C C、区域总价水平有所下降，与城南项目市场、区域总价水平有所下降，与城南项目市场、区域总价水平有所下降，与城南项目市场、区域总价水平有所下降，与城南项目市场反映较为逊色。主要是由于：一些不明朗因素反映较为逊色。主要是由于：一些不明朗因素反映较为逊色。主要是由于：一些

41、不明朗因素反映较为逊色。主要是由于：一些不明朗因素导致大量项目还在等待观望，近期推出的项目导致大量项目还在等待观望，近期推出的项目导致大量项目还在等待观望，近期推出的项目导致大量项目还在等待观望，近期推出的项目规模较小，档次不够；五大花园带来的一些负规模较小，档次不够；五大花园带来的一些负规模较小，档次不够；五大花园带来的一些负规模较小，档次不够；五大花园带来的一些负面影响，成都花园的开发未上规模。面影响，成都花园的开发未上规模。面影响，成都花园的开发未上规模。面影响，成都花园的开发未上规模。区区域域市市场场分分析析区区域域市市场场分分析析4、各主要高档住宅楼盘聚集区域价格变动、各主要高档住宅

42、楼盘聚集区域价格变动情况：情况：Q-Q-季度季度季度季度 单位：元单位：元单位：元单位：元 时期时期时期时期地域地域地域地域2000Q12000Q1 2000Q22000Q22000Q32000Q3近期近期近期近期内环线旧城区内环线旧城区内环线旧城区内环线旧城区30023002299529952926292629232923府南河沿线府南河沿线府南河沿线府南河沿线30683068309730973126312631043104城南高档社区城南高档社区城南高档社区城南高档社区28342834280728072789278927672767大石西路大石西路大石西路大石西路-浣花浣花浣花浣花风景区一

43、带风景区一带风景区一带风景区一带26442644266226622631263126162616区区域域市市场场分分析析区区域域市市场场分分析析结论：结论：vv从供求总体状况来看，在房市价格普遍低糜的从供求总体状况来看，在房市价格普遍低糜的从供求总体状况来看，在房市价格普遍低糜的从供求总体状况来看，在房市价格普遍低糜的态势下，府河沿线高档住宅价格却稳中有升，态势下，府河沿线高档住宅价格却稳中有升，态势下，府河沿线高档住宅价格却稳中有升，态势下，府河沿线高档住宅价格却稳中有升，保持了良好的发展势头。保持了良好的发展势头。保持了良好的发展势头。保持了良好的发展势头。本项目所处区域位于本项目所处区域

44、位于本项目所处区域位于本项目所处区域位于府河段较好位置，发展前景好府河段较好位置，发展前景好府河段较好位置，发展前景好府河段较好位置，发展前景好。vv业内对大石西路业内对大石西路业内对大石西路业内对大石西路-浣花风景线一带的发展较为看浣花风景线一带的发展较为看浣花风景线一带的发展较为看浣花风景线一带的发展较为看好。好。好。好。本项目位于该区域的起始位置，有较高的本项目位于该区域的起始位置，有较高的本项目位于该区域的起始位置，有较高的本项目位于该区域的起始位置，有较高的升值潜力。升值潜力。升值潜力。升值潜力。vv低糜的房市为项目准备了充足的持币观望的消低糜的房市为项目准备了充足的持币观望的消低糜

45、的房市为项目准备了充足的持币观望的消低糜的房市为项目准备了充足的持币观望的消费群，但其消费习惯更加理性和谨慎。费群，但其消费习惯更加理性和谨慎。费群，但其消费习惯更加理性和谨慎。费群，但其消费习惯更加理性和谨慎。vv个性化特色楼盘的需求更加旺盛。个性化特色楼盘的需求更加旺盛。个性化特色楼盘的需求更加旺盛。个性化特色楼盘的需求更加旺盛。区区域域市市场场分分析析区区域域市市场场分分析析二、区域市场概况二、区域市场概况1、区域内供需概况、区域内供需概况vv因处于传统居家老区，因处于传统居家老区，因处于传统居家老区，因处于传统居家老区，近期开发的商品房项近期开发的商品房项近期开发的商品房项近期开发的商

46、品房项目较少目较少目较少目较少，供消费者选择的机会不多。，供消费者选择的机会不多。，供消费者选择的机会不多。，供消费者选择的机会不多。vv邻近区域具竞争性的楼盘较多邻近区域具竞争性的楼盘较多邻近区域具竞争性的楼盘较多邻近区域具竞争性的楼盘较多，如，如，如，如【国嘉华国嘉华国嘉华国嘉华庭庭庭庭】【】【】【】【长富花园长富花园长富花园长富花园】及大石西路区域的一些楼及大石西路区域的一些楼及大石西路区域的一些楼及大石西路区域的一些楼盘，对该区域市场形成了一定威胁。盘，对该区域市场形成了一定威胁。盘，对该区域市场形成了一定威胁。盘，对该区域市场形成了一定威胁。vv区域需求逐渐升温，售价在低糜的房产中稳

47、区域需求逐渐升温，售价在低糜的房产中稳区域需求逐渐升温，售价在低糜的房产中稳区域需求逐渐升温，售价在低糜的房产中稳中有升。中有升。中有升。中有升。区区域域市市场场分分析析区区域域市市场场分分析析2、区域及周边地区主要物业、区域及周边地区主要物业vv因地价成本高，各项目的容积率普遍较大，该因地价成本高，各项目的容积率普遍较大，该因地价成本高，各项目的容积率普遍较大，该因地价成本高，各项目的容积率普遍较大，该区域住宅以高层电梯公寓为主区域住宅以高层电梯公寓为主区域住宅以高层电梯公寓为主区域住宅以高层电梯公寓为主，小区建筑群与，小区建筑群与，小区建筑群与，小区建筑群与单体建筑的项目参半。单体建筑的项

48、目参半。单体建筑的项目参半。单体建筑的项目参半。vv【长城园长城园长城园长城园】由由由由4-18F4-18F、1-11F1-11F、1-25F 1-25F、6-7F6-7F围围围围合成为较大的社区；合成为较大的社区；合成为较大的社区；合成为较大的社区；vv【冠城花园冠城花园冠城花园冠城花园】二、三期二、三期二、三期二、三期12-20F12-20F构成围合式社区；构成围合式社区；构成围合式社区；构成围合式社区；vv【锦江新时代花园锦江新时代花园锦江新时代花园锦江新时代花园】为双塔楼为双塔楼为双塔楼为双塔楼15F15F，底层架空；，底层架空；，底层架空；，底层架空；vv【彩虹花园彩虹花园彩虹花园彩

49、虹花园】由由由由1-18F1-18F、2-9F2-9F、1-7F1-7F构成。构成。构成。构成。vv【国嘉华庭国嘉华庭国嘉华庭国嘉华庭】由由由由33F33F构成构成构成构成C C型半围合。型半围合。型半围合。型半围合。vv【长富花园长富花园长富花园长富花园】由由由由4-15F4-15F、2-25F2-25F构成围合式社区。构成围合式社区。构成围合式社区。构成围合式社区。区区域域市市场场分分析析区区域域市市场场分分析析3、区域内未来两年内待开发的住宅、区域内未来两年内待开发的住宅vv【长城园长城园长城园长城园】二期及三期共计两幢二期及三期共计两幢二期及三期共计两幢二期及三期共计两幢18F18F高

50、层高层高层高层 、一、一、一、一幢幢幢幢25F25F高层、一幢高层、一幢高层、一幢高层、一幢11F11F小高层及四幢多层；小高层及四幢多层；小高层及四幢多层；小高层及四幢多层；vv【冠城花园冠城花园冠城花园冠城花园】二期，正在做基础；二期，正在做基础；二期，正在做基础；二期，正在做基础；vv【彩虹花园彩虹花园彩虹花园彩虹花园】二期二期二期二期18F18F的高层。基础已完工。的高层。基础已完工。的高层。基础已完工。的高层。基础已完工。区区域域市市场场分分析析区区域域市市场场分分析析三、三、区域内供给状况分析区域内供给状况分析1、【彩虹花园彩虹花园】-vv项目概况项目概况项目概况项目概况 占占占占