房地产08房地产经济学第8章房地产制度.ppt

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1、第八章第八章 房地产制度房地产制度学习目标n n1.1.1.1.我国现行的土地所有制度我国现行的土地所有制度我国现行的土地所有制度我国现行的土地所有制度n n2.2.2.2.我国现行的土地使用制度我国现行的土地使用制度我国现行的土地使用制度我国现行的土地使用制度n n3.3.3.3.我国现行的土地管理制度我国现行的土地管理制度我国现行的土地管理制度我国现行的土地管理制度n n4.4.4.4.我国现行的住房供给制度我国现行的住房供给制度我国现行的住房供给制度我国现行的住房供给制度n n5.5.5.5.我国现行的住房保障制度我国现行的住房保障制度我国现行的住房保障制度我国现行的住房保障制度n n6

2、.6.6.6.我国现行的住房金融制度我国现行的住房金融制度我国现行的住房金融制度我国现行的住房金融制度主要内容n n第一节第一节 土地制度土地制度n n第二节第二节 住房制度住房制度第一节土地制度n n土地制度土地制度土地制度土地制度是房地产制度的基本内容。是关于是房地产制度的基本内容。是关于是房地产制度的基本内容。是关于是房地产制度的基本内容。是关于土地所有、土地土地所有、土地土地所有、土地土地所有、土地使用等方面的制度规定使用等方面的制度规定使用等方面的制度规定使用等方面的制度规定，即以土地为核心，对由于占有、利，即以土地为核心，对由于占有、利，即以土地为核心，对由于占有、利，即以土地为核

3、心，对由于占有、利用土地等行为而产生的人与人之间的关系的制度性规定。用土地等行为而产生的人与人之间的关系的制度性规定。用土地等行为而产生的人与人之间的关系的制度性规定。用土地等行为而产生的人与人之间的关系的制度性规定。资本主义的土地制度，最显著的特征是土地私有；而社会主义资本主义的土地制度，最显著的特征是土地私有；而社会主义的土地制度，最典型的特点是土地公有。的土地制度，最典型的特点是土地公有。土地私有制为主体：美国、法国土地公有制为主体，但土地使用制差异较大：英国、加拿大、瑞典土土地地制制度度的的主主要要模模式式在美国，除了部分森林、军事基地和一些未曾开发的土地外其余土地一般都明确规定归私人

4、所有。英国的土地从法律上看全部归英王或皇室所有。但个人、企业和各种机构团体可以用某种方式持有土地。土地持有人所持有的土地权利称为土地产业权，通常分为：无条件继承的土地产业权、限定继承的土地产业权、终身保有的土地产业权、限期保有的土地产业权。主要内容土地所有制度土地使用制度土地管理制度我我国国的的土土地地制制度度一、土地所有制度n n土地所有制是有关土地所有权制度的法律规定，土地所有制是有关土地所有权制度的法律规定，土地所有制是有关土地所有权制度的法律规定，土地所有制是有关土地所有权制度的法律规定，它反映的是在它反映的是在它反映的是在它反映的是在土地所有权形成、交易等过程中形土地所有权形成、交易

5、等过程中形土地所有权形成、交易等过程中形土地所有权形成、交易等过程中形成的人与人之间关系的制度性规定成的人与人之间关系的制度性规定成的人与人之间关系的制度性规定成的人与人之间关系的制度性规定。n n其其其其法律表现形式法律表现形式法律表现形式法律表现形式是是是是土地所有权土地所有权土地所有权土地所有权。土地所有制是指在一定社会生产方式下，由土地所有制是指在一定社会生产方式下，由国家确认国家确认的土地所有权归属的制度。的土地所有权归属的制度。土地所有制是生产资料所有制的重要组成部分，是土土地所有制是生产资料所有制的重要组成部分，是土地制度的核心和基础。地制度的核心和基础。社会主义土地公有制社会主

6、义土地公有制全民所有制全民所有制劳动群众集体所有制劳动群众集体所有制具体具体采取采取具体具体采取采取国家所有制国家所有制集体经济所有制集体经济所有制l我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。体所有制。我国现行土地所有制度的法律规定n n根据根据根据根据中华人民共和国土地管理法实施条例中华人民共和国土地管理法实施条例中华人民共和国土地管理法实施条例中华人民共和国土地管理法实施条例，国有土地的范围：，国有土地的范围：，国有土地的范围：，国有土地的范围：城市市区的土地；城市市区的土地；城市市区的土地；城市市区的土地；农村和

7、城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；有的土地；有的土地；有的土地；国家依法征收的土地；国家依法征收的土地；国家依法征收的土地；国家依法征收的土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；其他土地；其他土地；其他土地；农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属农村集

8、体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；于其成员集体所有的土地；于其成员集体所有的土地；于其成员集体所有的土地；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。地。地。地。1、国有土地的范围n n农村和城市郊区的土地，

9、除法律规定属于国家所农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有外，属于集体所有（有外，属于集体所有（有外，属于集体所有（有外，属于集体所有（有的属于国家所有，有有的属于国家所有，有的的属属于集体所有于集体所有）。宅基地和自留地、自留山，属于）。宅基地和自留地、自留山，属于）。宅基地和自留地、自留山，属于）。宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。农民集体所有。农民集体所有。农民集体所有。2、集体所有土地的法律规定n n建制镇的所有权问题应视具体情况而定建制镇的所有权问题应视具体情况而定。建制镇既不属于宪法和

10、土地管理法所说的城市范畴，建制镇既不属于宪法和土地管理法所说的城市范畴，建制镇既不属于宪法和土地管理法所说的城市范畴，建制镇既不属于宪法和土地管理法所说的城市范畴，也不属于宪法和土地管理法所说的农村和城市郊区的也不属于宪法和土地管理法所说的农村和城市郊区的也不属于宪法和土地管理法所说的农村和城市郊区的也不属于宪法和土地管理法所说的农村和城市郊区的范畴。范畴。范畴。范畴。二、土地使用制度n n土地使用制度是土地使用制度是土地使用制度是土地使用制度是土地使用权形成、土地使用权土地使用权形成、土地使用权土地使用权形成、土地使用权土地使用权形成、土地使用权转移等过程中所发生的人与人之间的经济关系转移等

11、过程中所发生的人与人之间的经济关系转移等过程中所发生的人与人之间的经济关系转移等过程中所发生的人与人之间的经济关系的法律规定的法律规定的法律规定的法律规定。n n土地使用制度的土地使用制度的土地使用制度的土地使用制度的法律表现形式法律表现形式法律表现形式法律表现形式是是是是土地使用权土地使用权土地使用权土地使用权。（二）中国城市现行土地使用制n n从我国城市土地使用制度的具体内容来看，大致从我国城市土地使用制度的具体内容来看，大致包括以下几个方面：包括以下几个方面：1 1、城市土地使用权、城市土地使用权出让出让2 2、城市土地使用权、城市土地使用权划拨划拨3 3、城市土地使用权、城市土地使用权

12、转让转让4 4、城市土地使用权、城市土地使用权出租出租5 5、城市土地使用权、城市土地使用权抵押抵押1、城市土地使用权出让、城市土地使用权出让n n城市土地使用权出让城市土地使用权出让城市土地使用权出让城市土地使用权出让，是指国家将国有土地使用是指国家将国有土地使用是指国家将国有土地使用是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为者向国家支付土地使用权出让金的行为者向国家支付土地使用权出让金的行为者向国家支付土地使用

13、权出让金的行为。我国现行国有建设用地使用权的出让方式包括四种：我国现行国有建设用地使用权的出让方式包括四种：招标招标、拍卖拍卖、挂牌挂牌和和协议协议出让。出让。我国法律规定土地使用权出让的最高年限：我国法律规定土地使用权出让的最高年限：n n居住用地居住用地7070年年n n商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地4040年年n n其他用地其他用地5050年年城市城市土地使用权出让n n（1 1）招标出让）招标出让）招标出让）招标出让国有建设用地使用权是指市、县人民政府国土资源行国有建设用地使用权是指市、县人民政府国土资源行国有建设用地使用权是指市、县人民政府国土资源行国有建设用地使用权是指市

14、、县人民政府国土资源行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人或者其他组织参加国有建设用地使用权投标，根定的自然人、法人或者其他组织参加国有建设用地使用权投标，根定的自然人、法人或者其他组织参加国有建设用地使用权投标，根定的自然人、法人或者其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。据投标结果确定国有建设用地使用

15、权人的行为。据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。n n（2 2）拍卖出让）拍卖出让）拍卖出让）拍卖出让国有建设用地使用权是指出让人发布拍卖公告，由竞国有建设用地使用权是指出让人发布拍卖公告，由竞国有建设用地使用权是指出让人发布拍卖公告，由竞国有建设用地使用权是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定的时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建买人在指定的时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建买人在指定的时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建买人在指定的时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。设用地使用权人的行为。设用地使用权人的行为。设用地使用

16、权人的行为。n n（3 3）挂牌出让）挂牌出让）挂牌出让）挂牌出让国有建设用地使用权是指出让人发布挂牌公告，按公国有建设用地使用权是指出让人发布挂牌公告，按公国有建设用地使用权是指出让人发布挂牌公告，按公国有建设用地使用权是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止公

17、布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。n n（4 4）协议出让）协议出让）协议出让）协议出让国有建设用地使用权是指出让人与特定的土地使用者国有建设用地使用权是指出让人与特定的土地使用者国有建设用地使用权是指出让人与特定的土地使用者国有建设用地使用权是指出让人与特定的土地使用者通过协商

18、方式有偿出让国有建设用地使用权的行为。通过协商方式有偿出让国有建设用地使用权的行为。通过协商方式有偿出让国有建设用地使用权的行为。通过协商方式有偿出让国有建设用地使用权的行为。n n天堂门坏了，上帝招标重修天堂门坏了，上帝招标重修天堂门坏了，上帝招标重修天堂门坏了，上帝招标重修。印度人说：印度人说：印度人说：印度人说：3 3千块弄好，理由是材料费千块弄好，理由是材料费千块弄好，理由是材料费千块弄好，理由是材料费1 1千，人工费千，人工费千，人工费千，人工费1 1千，我自己赚千，我自己赚千，我自己赚千，我自己赚1 1千；千；千；千；德国人说：要德国人说：要德国人说：要德国人说：要6 6千，材料费

19、千，材料费千，材料费千，材料费2 2千，人工千，人工千，人工千，人工2 2千，自己赚千，自己赚千，自己赚千，自己赚2 2千；千；千；千；最后中国人淡定地说：这个要最后中国人淡定地说：这个要最后中国人淡定地说：这个要最后中国人淡定地说：这个要9 9千元，千元，千元，千元，3 3千给你，千给你，千给你，千给你，3 3千我的，剩下千我的，剩下千我的，剩下千我的，剩下3 3千给那个印度人干。千给那个印度人干。千给那个印度人干。千给那个印度人干。上帝拍案：中标！上帝拍案：中标！上帝拍案：中标！上帝拍案：中标！n n后来地狱的门也坏了后来地狱的门也坏了后来地狱的门也坏了后来地狱的门也坏了，招标时吸取教训，

20、制定控制价，招标时吸取教训，制定控制价30003000。德国人看了一眼走了，印度人报价德国人看了一眼走了，印度人报价德国人看了一眼走了，印度人报价德国人看了一眼走了，印度人报价30003000。中国人给了评标的小鬼中国人给了评标的小鬼中国人给了评标的小鬼中国人给了评标的小鬼500500，报价，报价，报价，报价30003000，中标。，中标。，中标。，中标。德国人印度人都纳闷。德国人印度人都纳闷。德国人印度人都纳闷。德国人印度人都纳闷。再后来，中国人花了再后来，中国人花了再后来，中国人花了再后来，中国人花了500500材料材料材料材料500500人工，修了一半宣布停工。拖了半年，地狱追加投资人工

21、，修了一半宣布停工。拖了半年，地狱追加投资人工，修了一半宣布停工。拖了半年，地狱追加投资人工，修了一半宣布停工。拖了半年，地狱追加投资30003000，完工！，完工！，完工！，完工！n n再后来天堂连接地狱的电梯坏再后来天堂连接地狱的电梯坏再后来天堂连接地狱的电梯坏再后来天堂连接地狱的电梯坏了了，也要重修，经过前面两次教训后。控制定价，也要重修，经过前面两次教训后。控制定价30003000而且要一次性修好。而且要一次性修好。德国人又来，看了一下走了，印度人报价德国人又来，看了一下走了，印度人报价德国人又来，看了一下走了，印度人报价德国人又来，看了一下走了，印度人报价30003000。中国人也报

22、价中国人也报价中国人也报价中国人也报价30003000而且还称完工后有茅台送，中标。而且还称完工后有茅台送，中标。而且还称完工后有茅台送，中标。而且还称完工后有茅台送，中标。拿到钱后中国人开工。材料拿到钱后中国人开工。材料拿到钱后中国人开工。材料拿到钱后中国人开工。材料500500人工人工人工人工500500。完工后。上帝叫人验收。验收员（事先收了中。完工后。上帝叫人验收。验收员（事先收了中。完工后。上帝叫人验收。验收员（事先收了中。完工后。上帝叫人验收。验收员（事先收了中国人红包国人红包国人红包国人红包500500）说不合格，要重建。于是追加资金）说不合格，要重建。于是追加资金）说不合格，要

23、重建。于是追加资金）说不合格，要重建。于是追加资金90009000重建！重建！重建！重建！n n再后来，人间的大门也坏了再后来，人间的大门也坏了再后来，人间的大门也坏了再后来，人间的大门也坏了，投胎的上不来，经过前几次的教训之后，严格定，投胎的上不来，经过前几次的教训之后，严格定价价30003000，监理，审计现场跟踪！并且免费保修，监理，审计现场跟踪！并且免费保修1 1亿年亿年德国人吓跑了，印度人报价德国人吓跑了，印度人报价德国人吓跑了，印度人报价德国人吓跑了，印度人报价30003000，中国人来了，无偿修好，免费保修中国人来了，无偿修好，免费保修中国人来了，无偿修好，免费保修中国人来了，无

24、偿修好，免费保修2 2亿年，但要亿年，但要亿年，但要亿年，但要5 5万年的管理权，上帝同意了，于是中国万年的管理权，上帝同意了，于是中国万年的管理权，上帝同意了，于是中国万年的管理权，上帝同意了，于是中国人修好了后在门口设了个收费站，投胎每人每次人修好了后在门口设了个收费站，投胎每人每次人修好了后在门口设了个收费站，投胎每人每次人修好了后在门口设了个收费站，投胎每人每次500500，双向收费上不封顶，多给钱的投，双向收费上不封顶，多给钱的投，双向收费上不封顶，多给钱的投，双向收费上不封顶，多给钱的投胎到美国，给胎到美国，给胎到美国，给胎到美国，给500500的投到欧洲，逃费的一律投到中国。的投

25、到欧洲，逃费的一律投到中国。的投到欧洲，逃费的一律投到中国。的投到欧洲，逃费的一律投到中国。2、城市土地使用权划拨、城市土地使用权划拨n n城市土地使用权城市土地使用权划拨划拨是指县级以上人民政府依法批准，在是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者土地使用者缴纳补偿、安置等费用后缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用无偿交付给土地使用者使用的行为。的行为。以划拨方式取得的土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，以划拨方式取得的土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制没有使用期限的限制，土地使

26、用权，土地使用权不能进行转让不能进行转让。国家机关用地国家机关用地和和军事用地军事用地，城市基础设施用地城市基础设施用地和和公益事业用地公益事业用地（文化、教育、医疗等），（文化、教育、医疗等），国家重点扶持的能源、交通、水利等国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地项目用地可根据需要由县级以上人民政府依法批准划拨。可根据需要由县级以上人民政府依法批准划拨。城市土地使用权划拨的程序：申请、审批、划拨、城市土地使用权划拨的程序：申请、审批、划拨、发证发证发证发证（国有土（国有土地使用证）。地使用证）。3、城市土地使用权转让n n城市房地产管理法城市房地产管理法规定，以出让方式取得土地使用权的，转

27、让房规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：地产时，应当符合下列条件：（1 1）按照出让合同约定已经按照出让合同约定已经按照出让合同约定已经按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金支付全部土地使用权出让金支付全部土地使用权出让金支付全部土地使用权出让金，并，并，并，并取得取得取得取得土地使用权证书土地使用权证书土地使用权证书土地使用权证书；（2 2）按照出让合同约定进行投资开发，按照出让合同约定进行投资开发，按照出让合同约定进行投资开发，按照出让合同约定进行投资开发，n n属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%25%以上

28、，以上，n n属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。n n转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。n n（1 1）土地使用权转让后，原出让合同规定的土地使用权受让人的）土地使用权转让后，原出让合同规定的土地使用权受让人的权利、义务权利、义务也全部随之转移也全部随之转移。n n（2 2）土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权）土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后

29、的出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限剩余年限。n n（3 3）土地使用权转让时，如需要）土地使用权转让时，如需要改变改变土地使用权出让合同规定的土地使用权出让合同规定的土地用途土地用途的，的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照有关规定应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。以划拨方式取得的土地使用权转让城市房地产管理法城市房地产管理法城市房地产管理法城市房地产管理法规定：规定：规定：规定：以划拨方

30、式取得土地使用权的，转让房地产时，应当以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国

31、务院规定土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将房地产所获收益中的将房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他土地收益上缴国家或者作其他处理处理。4、城市土地使用权出租n n城市土地使用权出租是指土地使用权出租方城市土地使用权出租是指土地使用权出租方城市土地使用权出租是指土地使用权出租方城市土地使用权出租是指土地使用权出租方将土将土将土将土地连同地上建筑物、其他附着物交与承租方使用地连同地上建筑物、其他附着物交与承租方使用地连同地上建筑物、其他附着物交与承租方使用地连同地上建筑物、其他附着物交与承租方使用，承租方支付租金的行为承租方支付租金的行为承租方支付租金的行为承租方支付租金的行

32、为，通常称为土地租赁制。，通常称为土地租赁制。，通常称为土地租赁制。，通常称为土地租赁制。土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。土地使用权人通过出让、转让获得的土地使用权可以土地使用权人通过出让、转让获得的土地使用权可以出租。出租。划拨土地使用权划拨土地使用权，经土地管理部门批准，补签土地使，经土地管理部门批准，补签土地使用权出让合同且补交土地出让金后用权出让合同且补交土地出让金后也可以出租也可以出租。5、城市土地使用权抵押n n城市土地使用权抵押城市土地使用权抵押城市土地使用权抵押城市土地使用权抵押是指通过出让和转让方式是指通过出让和

33、转让方式是指通过出让和转让方式是指通过出让和转让方式取得土地使用权的单位，为借贷或偿还债务，取得土地使用权的单位，为借贷或偿还债务，取得土地使用权的单位，为借贷或偿还债务，取得土地使用权的单位，为借贷或偿还债务，将其土地使用权及其地上建筑物、其他附着将其土地使用权及其地上建筑物、其他附着将其土地使用权及其地上建筑物、其他附着将其土地使用权及其地上建筑物、其他附着物向金融机构或债权人提供财产保证的行为。物向金融机构或债权人提供财产保证的行为。物向金融机构或债权人提供财产保证的行为。物向金融机构或债权人提供财产保证的行为。n n房地产抵押，应凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。房地产抵押，应凭土

34、地使用权证书、房屋所有权证书办理。n n在划拨的国有土地使用权上设定抵押，实现抵押权时，必须经过在划拨的国有土地使用权上设定抵押，实现抵押权时，必须经过两个特殊程序：两个特殊程序：一是拍卖该土地使用权时，必须经有批准权的人民政府审批；一是拍卖该土地使用权时，必须经有批准权的人民政府审批；一是拍卖该土地使用权时，必须经有批准权的人民政府审批；一是拍卖该土地使用权时，必须经有批准权的人民政府审批；二是拍卖所得价款必须首先缴纳应缴的土地使用权出让金，然后抵押二是拍卖所得价款必须首先缴纳应缴的土地使用权出让金，然后抵押二是拍卖所得价款必须首先缴纳应缴的土地使用权出让金，然后抵押二是拍卖所得价款必须首先

35、缴纳应缴的土地使用权出让金，然后抵押权人才能优先受偿权人才能优先受偿权人才能优先受偿权人才能优先受偿。n n土地管理制度土地管理制度是国家行政管理制度的一个是国家行政管理制度的一个组成部分，专门负责对土地相关事宜的管组成部分，专门负责对土地相关事宜的管理。理。n n土地管理制度的土地管理制度的主要内容主要内容是指是指土地管理机土地管理机构及其运行模式和运行规则构及其运行模式和运行规则。三、土地管理制度（一）土地管理体制的改革与发展n n1 1、从短暂统一到多头分散管理阶段从短暂统一到多头分散管理阶段从短暂统一到多头分散管理阶段从短暂统一到多头分散管理阶段（1949198619491986年）年

36、）年）年）19491949年在政务院内务部下设地政局，负责全国各类土地统一管理年在政务院内务部下设地政局，负责全国各类土地统一管理19521952年城市基建规划及考核移交给新成立的建筑工程部；年城市基建规划及考核移交给新成立的建筑工程部；19541954年国家撤消了地政局，在农业部设立土地利用总局；年国家撤消了地政局，在农业部设立土地利用总局；19561956年土地利用总局与有关部门的人员集中组合成立农垦部，主管全国荒地开发年土地利用总局与有关部门的人员集中组合成立农垦部，主管全国荒地开发和供应农场建设工作，而城市房地产管理工作移交新成立的城市服务部，和供应农场建设工作，而城市房地产管理工作移

37、交新成立的城市服务部，从而结从而结束了土地的全国统一管理体制束了土地的全国统一管理体制。19561956年以后开始了长达年以后开始了长达3030年的土地分头管理体制年的土地分头管理体制。农牧渔业部主要管理农用地，通过大规模的复垦与开垦耕地、大规模的农田水利农牧渔业部主要管理农用地，通过大规模的复垦与开垦耕地、大规模的农田水利建设及中低产田改造工作，尽可能地通过扩大耕地数量来保证对农产品特别是对建设及中低产田改造工作，尽可能地通过扩大耕地数量来保证对农产品特别是对粮食产量的需求，粮食产量的需求，而国务院各职能部门，如民政部、林业部、铁道部、交通部、建设部、工业部等而国务院各职能部门，如民政部、林

38、业部、铁道部、交通部、建设部、工业部等职能部门都分散管理各自的建设用地，职能部门都分散管理各自的建设用地，从而形成了各自为政、政出多门的分散的从而形成了各自为政、政出多门的分散的土地管理体制土地管理体制。19821982年，国务院进行机构改革，确定在农牧渔业部下设土地管理局，行使国务院年，国务院进行机构改革，确定在农牧渔业部下设土地管理局，行使国务院授权归口管理全国土地的职能。授权归口管理全国土地的职能。（一）土地管理体制的改革与发展n n2 2、城乡土地集中统一管理阶段城乡土地集中统一管理阶段城乡土地集中统一管理阶段城乡土地集中统一管理阶段（19861986年年年年19981998年）年）年

39、）年）19861986年成立了国家土地管理局年成立了国家土地管理局，确立了全国城乡土地统一管理的，确立了全国城乡土地统一管理的体制，结束了土地的分散管理体制；体制，结束了土地的分散管理体制；经过经过1212年的努力，到年的努力，到19981998年，全国形成了中央、省（自治区、直年，全国形成了中央、省（自治区、直辖市）、市（地）、县（市）、乡（镇）五级土地管理体系。辖市）、市（地）、县（市）、乡（镇）五级土地管理体系。n n3 3、国土资源全面集中统一管理阶段国土资源全面集中统一管理阶段国土资源全面集中统一管理阶段国土资源全面集中统一管理阶段（19981998年年年年20042004年）年）年

40、）年）19981998年国务院进行机构改革，组建了中华人民共和国国土资源部年国务院进行机构改革，组建了中华人民共和国国土资源部。国土资源部主管土地资源、矿产资源、海洋资源等国土资源的规国土资源部主管土地资源、矿产资源、海洋资源等国土资源的规划、管理、保护与合理利用的国务院组成部门。划、管理、保护与合理利用的国务院组成部门。从此，我国从陆地到海洋，从土地到矿产，全部国土资源实行集从此，我国从陆地到海洋，从土地到矿产，全部国土资源实行集中统一管理，建立起现行的土地管理体制。中统一管理，建立起现行的土地管理体制。（一）土地管理体制的改革与发展n n4 4、土地管理体制的进一步改革与完善阶段土地管理体

41、制的进一步改革与完善阶段土地管理体制的进一步改革与完善阶段土地管理体制的进一步改革与完善阶段（20042004年以后）年以后）年以后）年以后）改革省以下国土资源管理体制改革省以下国土资源管理体制n n2004200420042004年年年年4 4 4 4月下发月下发月下发月下发关于做好省级以下国土资源管理体制改革有关于做好省级以下国土资源管理体制改革有关于做好省级以下国土资源管理体制改革有关于做好省级以下国土资源管理体制改革有关问题的通知关问题的通知关问题的通知关问题的通知，正式明确，正式明确，正式明确，正式明确省以下土地管理机构实行垂直管理省以下土地管理机构实行垂直管理省以下土地管理机构实行

42、垂直管理省以下土地管理机构实行垂直管理，即即即即省级以下土地管理部门的土地审批权和主要领导任免权上收省级以下土地管理部门的土地审批权和主要领导任免权上收省级以下土地管理部门的土地审批权和主要领导任免权上收省级以下土地管理部门的土地审批权和主要领导任免权上收至省级政府至省级政府至省级政府至省级政府；建立建立国家土地督察制度国家土地督察制度n n2006200620062006年国务院下发了年国务院下发了年国务院下发了年国务院下发了关于建立国家土地督察制度有关问题的关于建立国家土地督察制度有关问题的关于建立国家土地督察制度有关问题的关于建立国家土地督察制度有关问题的通知通知通知通知，国土资源部向全

43、国派驻，国土资源部向全国派驻，国土资源部向全国派驻，国土资源部向全国派驻9 9 9 9个国家土地督察局个国家土地督察局个国家土地督察局个国家土地督察局，分别到，分别到，分别到，分别到全国全国全国全国31313131个省（区、市）及若干计划单列市进行土地违法行为查个省（区、市）及若干计划单列市进行土地违法行为查个省（区、市）及若干计划单列市进行土地违法行为查个省（区、市）及若干计划单列市进行土地违法行为查处的监督和检查。处的监督和检查。处的监督和检查。处的监督和检查。（二）现行土地管理制度的基本内容土地利用年度计划耕地保护制度土地收购储备制度土土地地管管理理制制度度集体建设用地流转制度土地征收制

44、度土地用途管制制度土地登记制度城乡建设用地增减挂钩制度1土地登记制度n n根据根据根据根据土地管理法实施条例土地管理法实施条例土地管理法实施条例土地管理法实施条例和和和和土地登记办法土地登记办法土地登记办法土地登记办法（20072007国土资源部国土资源部国土资源部国土资源部令第令第令第令第4040号），号），号），号），国家依法实行土地登记发证制度国家依法实行土地登记发证制度国家依法实行土地登记发证制度国家依法实行土地登记发证制度。n n土地登记土地登记土地登记土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、

45、集，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利定需要登记的其他土地权利定需要登记的其他土地权利定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为记载于土地登记簿公示的行为记载于土地登记簿公示的行为记载于土地登记簿公示的行为。国有土地使用权国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权集体土地使用权，包括集体

46、建设用地使用权、宅基地使用权和集体，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。农用地使用权（不含土地承包经营权）。确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照权，分别依照森林法森林法、草原法草原法和和渔业法渔业法的有关规定办的有关规定办理。理。2土地用途管制制度n n国家实行土地用途管制制度。国家实行土地用途管制制度。国家实行土地用途管制制度。国家实行土地用途管制制度。n n土地用途管制制度土地用途管制制度土地用途管制制度土地用途管制制度是指各级政府编制土地利用总体规划，是指

47、各级政府编制土地利用总体规划，是指各级政府编制土地利用总体规划，是指各级政府编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地，土地所有者和使用者应当严格按照国家确定的用途利用土土地所有者和使用者应当严格按照国家确定的用途利用土土地所有者和使用者应当严格按照国家确定的用途利用土土地所有者和使用者应当严格按照国家确定的用途利用土地地地地。土地用途管制制度是我国土地管理制度的核心。土地用途管制制度是我国土地管理制度的核心。

48、国家严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总国家严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。量，对耕地实行特殊保护。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。理农用地转用审批手续。3、土地利用年度计划n n土地利用年度计划是根据土地利用总体规划和国民经济发土地利用年度计划是根据土地利用总体规划和国民经济发土地利用年度计划是根据土地利用总体规划和国民经济发土地利用年度计划是根据土地利用总体规划和国民经济发展计划，对年度内各项用地数量的具体安排展计划，对年度内各项用地数量的具体安排展计划，对年度内各项用

49、地数量的具体安排展计划，对年度内各项用地数量的具体安排。n n它是实施土地利用总体规划的主要措施，是当年农用地转它是实施土地利用总体规划的主要措施，是当年农用地转它是实施土地利用总体规划的主要措施，是当年农用地转它是实施土地利用总体规划的主要措施，是当年农用地转用审批、建设项目立项审查和用地审批、土地开发和土地用审批、建设项目立项审查和用地审批、土地开发和土地用审批、建设项目立项审查和用地审批、土地开发和土地用审批、建设项目立项审查和用地审批、土地开发和土地管理的依据。管理的依据。管理的依据。管理的依据。n n土地利用年度计划的内容主要包括土地利用年度计划的内容主要包括土地利用年度计划的内容主

50、要包括土地利用年度计划的内容主要包括新增建设用地计划指标新增建设用地计划指标新增建设用地计划指标新增建设用地计划指标、耕地保有量计划指标耕地保有量计划指标耕地保有量计划指标耕地保有量计划指标和和和和土地开发整理计划指标土地开发整理计划指标土地开发整理计划指标土地开发整理计划指标等。等。等。等。4、耕地保护制度n n耕地保护是指运用法律、行政、经济、技术等手段和措施，耕地保护是指运用法律、行政、经济、技术等手段和措施，耕地保护是指运用法律、行政、经济、技术等手段和措施，耕地保护是指运用法律、行政、经济、技术等手段和措施，对耕地的对耕地的对耕地的对耕地的数量和质量数量和质量数量和质量数量和质量进行