陕西省2023年房地产估价师之估价原理与方法自我检测试卷B卷附答案.doc
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1、陕西省陕西省 20232023 年房地产估价师之估价原理与方法自我年房地产估价师之估价原理与方法自我检测试卷检测试卷 B B 卷附答案卷附答案单选题(共单选题(共 5050 题)题)1、肝“五声”归属于A.呼B.笑C.歌D.哭【答案】A2、循行到达巅顶的经脉有A.足太阳经B.足阳明经C.足厥阴经D.足太阴经【答案】A3、某块土地上有一建筑物,各层建筑面积相同,共有 20 层,且建筑密度为60%,则建筑容积率为()。A.33.3B.12C.20D.60%【答案】B4、房地产价格与家具、机器设备等一般商品的价格,既有共同之处,又有不同之处。其共同之处不包含()。A.都是价格,用货币来表示B.都有波
2、动,受供求因素的影响C.都是按质论价D.形成的时间都较长【答案】D5、下列关于假设开发法的表述中,不正确的是()。A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格所用成本法的倒算法B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D.假设开发通常测算的是一次性的价格剩余【答案】C6、()是权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。A.物权B.债权C.租赁权D.所有权【答案】A7、房地产价格是由房地产的()和需求这两种相反的力量共同作用的结果。A.供求B.价格C.供给D.市场【
3、答案】C8、近日出具的一份估价报告中的估价时点,估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期,其估价类型可能是()。A.在建工程抵押估价B.房地产损害赔偿估价C.期房市场价值评估D.房地产估价的复核估价【答案】D9、下列关于征地补偿安置费和相关税费的表述中不正确的是()。A.青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B.征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C.新菜地开发建设基金的政策标准由省、自治区、直辖市规定D.地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定【答案】B10、“阳气衰竭于上,面焦,发鬓颁白”是指A.男子,五八B.男子,六八C.女子,五七D.女子,六七【答案】B
4、11、估价对象为一旧厂房改造的超级市场,该厂房建设期为 2 年,建成 5 年后补办了土地使用权出让手续,土地使用期限为 40 年,土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回土地上建筑物。建筑物经济寿命为 50 年。假设残值率为 0,采用直线法计算建筑物折旧时,年折旧率为()。A.2.00%B.2.13%C.2.22%D.2.5%【答案】C12、采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时,乐观、折中、保守预测其净收益分别为 1600 万元、1550 万元、1500 万元,市场上平均报酬率为 4%5%。估价中选取估价数据及参数时,正确的是()。A.年净收益为 1500 万元,报酬率为 4%B.年净收益为
5、1500 万元,报酬率为 5%C.年净收益为 1550 万元,报酬率为 5%D.年净收益为 1600 万元,报酬率为 5%【答案】B13、分布于下肢外侧前缘的经脉是A.足阳明胃经B.足少阳胆经C.足太阳膀胱经D.足少阴肾经【答案】A14、估价通常仅是求取估价对象在某一个时间上的价格,而且这一时间点不是估价人员可以随意假定的,必须依据估价目的来确定,这一时间点即是()。A.估价目的B.估价权益C.估价区位D.估价时点【答案】D15、运用长期趋势法测算房地产未来价格,当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降,并且各期上升或下降的幅度比率大致接近,则宜选用()进行测算。A.平均增减量法B.平均发展速
6、度法C.移动平均法D.指数修匀法【答案】B16、手三阴经均走出于A.肩胛部B.口唇C.咽部D.腋下【答案】D17、一般物品的价格是()的外在表现。A.劳动B.价值C.利息D.地租【答案】B18、关于估价结果形成和确定的说法,错误的是()。A.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响B.注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见C.注册房地产估价师不应在出具报告之前与估计委托人讨论估价结果D.合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格应一致【答案】D19、气血运行的主要通道是A.十二经脉B.奇经八脉C.十二经别D.十五别络【答案】A20、运用假设开发法评估时,开
7、发完成后的价值不适用()求取。A.市场法B.成本法C.收益法D.长期趋势法【答案】B21、现拟开发建设某写字楼,预计 3 年后建成并全部售出,总建筑面积为10000m2,可售建筑面积为 8000m2,销售单价为 1.6 万元/m2,若报酬率为 8%,折现率为 10%。则测算该写字楼开发完成后的现值是()万元。A.9616.83B.10161.05C.12021.04D.12800【答案】A22、衡量房地产区位的好坏,最常见、最简单的是()。A.位置B.外部配套设施C.环境景观D.交通【答案】D23、在国有建设用地使用权挂牌出让中,为竞买人确定报价提供参考依据的估价,一般是评估()。A.挂牌底价
8、B.正常市场价格C.竞买人可承受的最高价D.最可能的成交价【答案】C24、某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为 30 万元,此后每年的净收益在上一年的基础上减少 2.4 万元,该房地产的合理经营期限为()年。A.10.0B.12.5C.13.5D.40.0【答案】C25、()是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利。A.物权B.债权C.租赁权D.所有权【答案】A26、马克思主义政党的最局纲领和奋斗目标是A.解放生产力,发展生产力B.消灭剥削,消除两极分化C.建设社会主义D.最终实现共产主义【答案】D27、强调理性认识依赖于感性认识,这是A.认识论的辩证法B.认识论的唯物论C.认识论的唯理
9、论D.认识论的经验论【答案】B28、运用()估价,首先需要拥有大量真实的交易实例。A.抽检法B.平滑法C.指数加权法D.市场法【答案】D29、国家标准房地产估价规范的最早颁布时间是()年。A.1994B.1995C.1999D.2004【答案】C30、在房地产市场存在泡沫的情况下,比较法求得的价值()收益法求得的价值。A.低于B.高于C.等于D.无法确定【答案】B31、将测算修复的必要支出及应得利润作为房地产价值减损额的评估方法是()。A.成本法B.价差法C.修复成本法D.损失资本化法【答案】C32、成本法中一般不计息的项目是()。A.管理费用B.销售费用C.开发成本D.销售税费【答案】D33
10、、下列哪项不属于阴阳学说在中医学说明人体组织结构的应用A.就大体部位来说,上部为阳,下部为阴;体表属阳,体内属阴B.就其背腹四肢内外侧来说,则背属阳,腹属阴;四肢外侧为阳,四肢内侧为阴C.以脏腑来分,五脏属里,藏精气而不泻,故为阴;六腑属表,传化物而不藏,故为阳D.“阴胜则阳病,阳胜则阴病;阳胜则热,阴胜则寒”【答案】D34、经济全球化的实质决定了它的发展必然A.有利于所有国家B.有利于发达资本主义国家C.有利于发展中国家D.有利于社会主义国家【答案】B35、某宗房地产 2007 年 10 月的净收益为 150 万元,预测未来 3 年的年净收益仍然保持在这一水平,2010 年 10 月转售时的
11、价格比 2007 年 6 月上涨 10%,转售时卖方应缴纳的税费为售价的 6%。该类房地产的报酬率为 6%。则该宗房地产目前的收益价格为()万元。A.5221B.3767C.3041D.3500【答案】C36、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土地,甲土地为空地,乙土地上有一幢建筑物。合理正确的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值,这是因为()。A.乙土地价值低于甲土地价值B.该建筑物价值小于其重置成本C.该建筑物价值小于其拆除费用D.该建筑物更新改造后的价值低于其现状价值【答案】C37、某 10 年前建成的小型办公楼建筑面积为 1500m2,层高 4.1 米,土
12、地剩余使用年限为 30 年,不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为 3.6 米,建筑物重建成本为 2000 元/m2。假定层高每增加 0.1m,建造费用每平米相应增加 10 元。由于层高过大,该办公楼每年要多耗费 2.5 万元能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物的价值,则应扣除的功能折旧为()万元。(建筑物报酬率为 10%)A.11.80B.16.07C.23.57D.31.07【答案】D38、当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时,应以()进行估价。A.维持现状前提B.更新改造前提C.改变用途前提D.重新开发前提【答
13、案】D39、经过大椎穴的经脉是A.足阳明经B.足太阳经C.手太阳经D.手少阳经【答案】A40、某宗工业用地面积为 5000m2,容积率为 1.0,楼面地价为 800 元/m2。若城市规划部门批准将该地块改为商住用地,容积率为 8.0,其中商业用途建筑面积占 40%,楼面地价为 3000 元/m2;居住用途建筑面积占 60%,楼面地价为1000 元/m2。该宗地块理论上应补交的地价为()万元。A.4000B.5900C.6800D.7200【答案】C41、发热恶寒,有汗,咽干,食少腹胀,便溏溲清,舌体胖,苔稍黄者,证属A.表热里寒B.上热下寒C.表寒里热D.上寒下热【答案】A42、下列关于路线价
14、法的表述中,不正确的是()。A.路线价法实质是一种市场法,其理论依据与市场法相同,是房地产价格形成的替代原理B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C.运用路线价法的前提条件是街道较规整,两侧临街土地的排列较整齐D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度,从中选取若干标准临街宗地求其平均价格【答案】D43、比较法估价的步骤包括以下几项:收集交易实例;选取可比实例;建立比较基础;进行交易情况修正;进行市场状况调整;进行房地产状况调整;计算比较价值。则运用比较法进行估价步骤正确的是()。A.B.C.D.【答案】C44、某宗房地产在现状下持续经营的价值为 5000 万元。假定对该房地产进行重新
15、装修后的价值为 6500 万元,装修费用为 800 万元,装修期为 1 年,装修费用均匀投入,装修期间租金净损失现值为 500 万元;如果对该房地产进行改变用途的改造,改造后的价值为 8000 万元,改造费用为 2160 万元,改造期为 1年,改造费用均匀投入,改造期间租金净损失现值为 500 万元;折现率均为10,该地区不适合拆除重建。根据上述资料,该宗房地产的最高最佳利用应是()。A.维持现状B.改变用途C.重新装修D.重新开发【答案】A45、下列收益乘数法中,考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率,但未考虑运营费用差异的是()。A.毛租金乘数法B.潜在毛收入乘数法C.有效毛收入乘数法
16、D.净收益乘数法【答案】C46、阴维脉与任脉在相会于A.肩胛部B.口唇C.咽部D.两眼下部的中央【答案】C47、某城市市区内有一座长期亏损的工厂,其周边多为新建的商品住宅,且销售形势良好,根据城市规划,该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的市场价值,则应按()进行评估。A.工业厂房B.工业用地C.商品住宅D.商住用地【答案】D48、下列关于地租的表述中,错误的是()。A.农产品的市场总价格是土地上生产的产品数量与每个产品市场价格的乘积B.土地中已投入资本的利息包括该土地价值的资本利息C.生产成本是以社会平均水平或一般水平计算的D.经营利润是按照全部预付资本的社会一般利润率计算
17、的【答案】B49、设定标准房地产时,无论是实际存在的还是虚拟的,都要对其()作出明确界定。A.实物状况B.基本状况C.权属状况D.区位状况【答案】B50、购买某类房地产,通常抵押贷款占七成,抵押贷款常数为 6%,自有资本要求的资本化率为 9%,则该类房地产的资本化率为()%。A.6.0B.6.9C.8.8D.9.0【答案】B多选题(共多选题(共 2020 题)题)1、关于假设开发法中求取开发完成后的房地产价值的说法,正确的有()。A.开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况所对应的价值B.未来开发完成后的房地产状况不能包含动产.权利C.评估投资价值时,未来开发完成后的房地产价值有时要考虑无
18、形收益D.对于自营的房地产,不宜运用收益法求取开发完成后的房地产价值E.可以运用成本法求取开发完成后的房地产价值【答案】AC2、下列房地产抵押估价活动中,符合合法原则要求的有()。A.将学校用于教学的办公楼假设可改变为商务办公楼进行估价B.对已依法公告列入征收范围内的房屋,按抵押价值进行估价C.对已抵押房地产进行再次抵押估价,不扣除已抵押担保的债权数额D.对在建工程进行抵押估价,不扣除承包人因为发包人违约造成的损失E.对划拨土地的房地产进行抵押估价,扣除相应的土地使用权出让金【答案】D3、下列情况,属于成交价格偏离正常价格的交易有()。A.对交易对象或市场行情缺乏了解的交易B.被迫出售或被迫购
19、买的交易C.人为哄抬价格的交易D.对交易对象有特殊偏好的交易E.相邻房地产未合并的交易【答案】ABCD4、城市规划对土地使用管制的内容,主要包括()等。A.建筑高度B.建筑结构C.容积率D.土地使用权来源E.土地用途【答案】AC5、根据求取建筑物重新购建成本中的建筑安装工程费的方法来区分,求取建筑物重新购建成本的方法有()。A.单位比较法B.市场提取法C.分解法D.工料测量法E.指数调整法【答案】AD6、求取出租的写字楼净收益,从有效毛收入中应扣除的项目包括()。A.房产税B.承租人支付的物业管理费C.空调设备重置提拔款D.所得税E.房屋保险费【答案】AC7、下列关于可比实例的说法中,正确的有
20、()。A.可比实例一定是交易实例B.可比实例不一定是交易实例C.交易实例一定是可比实例D.交易实例不一定是可比实例E.可比实例可以是交易实例,也可以不是交易实例【答案】AD8、运用比较法进行估价的步骤包括()。A.收集大量交易实例B.对选取的可比实例进行比较C.选取一定数量的可比实例D.对可比实例的成交价格依次进行换算、修正和调整E.采用数学方法测算出估价对象的价值或价格【答案】ACD9、以下属于非正常交易的情况有()。A.相邻房地产的合并交易B.建设用地使用权出让拍卖C.被迫购买的交易D.房地产涉案拍卖E.卖方负担补交土地使用权出让金【答案】ACD10、有限年期且其他因素不变的收益法公式可用
21、于()。A.不同收益年限的类似房地产价格的相互转换B.市场法中交易情况调整C.比较相同类型不同期限价格的高低D.不同类型房地产不同使用年限价格的高低 E 直接用于测算价格【答案】AC11、在国有建设用地使用权出让中,不属于为竞买人确定报价提供参考依据的估价有()。A.挂牌底价B.招标底价C.协议价格D.保留价E.竞买人可承受的最高价【答案】ABCD12、()等不宜作为抵押物,一般不具有抵押价值。A.一个高尔夫球洞B.一条保龄球球道C.封闭使用的大院深处的一幢房屋D.在建工程 E 经济适用住房【答案】ABC13、在房地产估价活动中对房地产估价师的要求,正确的有()。A.同一估价项目应至少选派 2
22、 名注册房地产估价师共同进行估价B.估价项目负责人应为注册房地产估价师C.除批量估价外,每个估价项目应至少有 1 名注册房地产估价师全程参与估价工作D.房地产估价师不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务E.房地产估价师可以在非自己估价的房地产估价报告上签名【答案】ABCD14、对某房地产转让价格进行评估时,经分析发现将其装修改造后能获得最大收益,这时应遵循的估价原则有()。A.替代原则B.谨慎原则C.合法原则D.最高最佳利用原则E.价值时点原则【答案】ACD15、运用路线价法评估某路线价区段内标准宗地以外的宗地价格时,应进行修正调整的有()。A.土地形状B.容积率C.土地使用期限D.土地市场状
23、况E.土地开发程度【答案】ABC16、根据适合原理,均衡原理以及收益递增递减原理,当房地产()时,便为最高最佳使用。A.与外部环境最协调B.达到规模递增C.内部构成要素的组合最适当D.外部环境与内部因素相关联E.外部环境要素为最适当的组合【答案】AC17、比较法可用于()的求取。A.经营收入B.空置率C.报酬率D.土地用途E.入住率【答案】ABC18、在房地产估价活动中对房地产估价师的要求,正确的有()。A.同一估价项目应至少选派 2 名注册房地产估价师共同进行估价B.估价项目负责人应为注册房地产估价师C.除批量估价外,每个估价项目应至少有 1 名注册房地产估价师全程参与估价工作D.房地产估价
24、师不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务E.房地产估价师可以在非自己估价的房地产估价报告上签名【答案】ABCD19、一般人通常对土地最直观的认识是()。A.建筑物B.水域C.田地D.大气层 E 地面【答案】C20、某宗商用房地产于 30 年前建成,预计建筑物剩余自然寿命为 20 年,房地产未来第一年的净收益为 28 万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2 万元,报酬率为 8%,则()。A.该房地产的收益价格为 136.73 万元B.该房地产的收益价格为 143.89 万元C.以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格,净收益乘数为 5.14D.该房地产的合理经营期限为 15 年E
25、.该房地产的合理经营期限为 20 年【答案】BCD大题(共大题(共 1010 题)题)一、某写字楼为钢筋混凝土结构,层高 4.8m,没有电梯,建筑面积为30000m2,经济寿命为 60 年,有效经过年数为 3 年。经调查得知,现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为 1200 元/m2(含装修、设备费),专业费为建筑安装工程费的 8%,管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%,销售费用为重新购建价格的 3%,年利率为 6%,建设期为 2 年,建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入 60%,第二年投入 40%,各年年内均为均匀投入,销售税费为重新购建价格的 6.5%,投资利润
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