莱蒙B商铺商业定位及价格等相关建议.pptx

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1、PART1:商业定位建议第1页/共33页常州市商业规划区概况核心区以延陵西路与和平路、南、北大街交汇处的市级商业核心功能区内圈层处于城市规划的中心组团内，主要指关河路、劳动路、朝阳桥、怀德路围合及其外围区域的圈层，约7平方公里中圈层从内圈层外缘向外，东到青洋南路，南到沿江高速公里，西到西环二路，北到沪宁高速公路之间的区域，约200平方公里外圈层中圈层分界以外的区域，主要是新北区的北部，武进区大部分第2页/共33页武进区商业规划区概况武进武进区商业中心范围东至常武路，西至武宜路南至沿江高速公路，北至人民路以北，商圈范围约150公顷，是目前武进区最繁华的地区该商业副中心将形成以常州南部居多和南部临

2、近市县流动顾客为消费对象，集购物、休闲、商务功能于一体的综合性商业中心。在规划结构方面，以现有网点为依托，以建设新天地公园为契机，逐步调整武进老城商业业态布局，积极完善未来常州南部商业副中心的功能，以点带面，构造以新天地公园为主节点，乐购超市、任命商场、人民路与花园街交叉口、定安路以花园街交叉点等处此节点、定安路、花园街、常武路为商业发展轴的规划结构。本案位于武进商业副中心辐射区域第3页/共33页4B经济指标项目规划指标单位规划用地面积32760m2总建筑面积136695.1m2地上总建筑面积(计容)109804.1m2其中住宅97654.52m2商业10383.2m2配套及辅助用房1766.

3、327m2地下总建筑面积26891m2容积率3.351772/第4页/共33页考虑因素本项目位于武进商业副中心辐射区域，我们建议开发工程中必须充分考虑以下几个因素：p项目时间的安排由于项目的启动和开业将滞后去区域内的澳新风情街和德禾豪景等项目，这使得项目在抢占先机上稍逊一筹，也是项目不得不考虑借助“外援”。p项目定位考虑到本项目未进驻主力店，但商业定位应与住宅定位相匹配，如定位过高，可能造成人流无法共享，不利于人气的聚集和商业氛围的营造。p项目区位项目位于武宜路和花园街的核心位置，并与新天地、上街等项目联系紧密，决定了项目的发展不可能单打独斗的作战方式，而是必须考虑和周边的项目的联动和互补，共

4、同做旺武进商业副中心的商业氛围。第5页/共33页本案发展机遇考虑以上因素，我们对拟建项目作为以下分析：p何种消费者可能被吸引至本案？p消费者有机会采用何种商业设施？p如何吸引消费者？第6页/共33页本案发展机遇及客源机遇本案所在区域周边有大量的待开发和待建项目，从而将引入新的居民人口，他们将成为最大规模、最直接的消费群体。使用方/需求周边住宅区居民逛街购物逛街购物餐饮餐饮娱乐娱乐休闲休闲生活服务生活服务第7页/共33页本案发展机遇及客源机遇本案临近区政府及上下游企事业单位，将带来一定的商务需求，并引发相关的工作人员、上下班人士和部分私营业主的消费需求。使用方/需求政府、企事业单位、上下班人员逛

5、街购物逛街购物餐饮餐饮娱乐娱乐休闲休闲生活服务生活服务第8页/共33页本案发展机遇及客源机遇本项目与大学城相距约5分钟车程，大学城师生规划十万余人，也是不可忽视的庞大消费群体。使用方/需求大学城师生逛街购物逛街购物餐饮餐饮娱乐娱乐休闲休闲生活服务生活服务第9页/共33页本案发展机遇及客源机遇本项目位于湖塘镇区域是连接常州市中心和西南部洛阳镇、嘉泽镇等乡镇的枢纽，武进商业副中心对于乡镇的地位相对于延陵西路对于常州的地位。使用方/需求南部临近乡镇居民逛街购物逛街购物餐饮餐饮娱乐娱乐休闲休闲生活服务生活服务第10页/共33页本案发展机遇及客源机遇本项目毗邻新天地公园、淹城动物园、春秋乐园和滆湖，又连

6、接南部乡镇，有机会吸引中心区域客户在周末郊游、农家乐等使用方/需求市中心区域客户逛街购物逛街购物餐饮餐饮娱乐娱乐休闲休闲生活服务生活服务第11页/共33页本案发展机遇及客源机遇武进区的旅游资源越来越丰富，太湖、滆湖、淹城等旅游景点都吸引着不少国内外的游客，但此类需求的重复性很低。使用方/需求旅游散客/团队逛街购物逛街购物餐饮餐饮娱乐娱乐休闲休闲生活服务生活服务第12页/共33页潜在的商业机遇和各部分功能需求使用方/需求零售餐饮娱乐休闲生活服务周边住宅居民中-高高中-高高高上班人士中-高高高高中-高大学城师生高中-高高中-高高南部乡镇居民高中-高中-高中高市中心居民中-低中中-高高低游客中高中高

7、低第13页/共33页潜在的商业机遇和结论p何种消费者可能被吸引至本案？（从权重高到低排列）l周边住宅居民l政府、企事业单位工作人员、上下班人事l大学城师生l南部临近乡镇的居民l市中心区域客户l旅游散客/团队p消费者有机会采用何种商业设施？l悠闲、体验式消费l丰富的餐饮服务l便利、完善的生活服务l文化娱乐设施l零售服饰购物第14页/共33页目标消费群体主力消费群体周边住宅区及上班人士次主力消费群体大学城师生及南部乡镇居民其他消费消费群体市中心区域及旅游消费群体第15页/共33页消费群体分析综合前述的目标消费群体定位，包括的主力消费群，次主力消费群和其他消费群体，可以看出作为武进的入口导入区，其区

8、域的消费也逐渐体现出年轻化、家庭化、时尚化的消费趋势。家庭化住宅区居民和乡镇居民的目标群体，很大部分比例是家庭式消费，因此家庭化是未来的主要消费模式之一。年轻化与居住群体不同，上班人士和学生群体的的年轻化特征较为突出，大部分的年龄构成在18-35岁之间，这部分年轻化的群体最容易接受新事物，对消费的时尚化趋势更敏感的群体，并具备很强的消费意愿和潜在的消费能力。时尚休闲化与上海、苏州等城市相比，常州的生活节奏相对比慢些，生活方式也跟家轻松和休闲，这是吸引周边城市游客的重要因素之一，因此在项目中营造休闲、享受的氛围，既符合区域特点，也能体现与其他项目的差异化。第16页/共33页市场定位区域定位：打造

9、最具特色的社区商业中心，同时具备多种服务功能：高品质的购物功能、高品位的休闲功能，综合化的服务功能，公共性的活动功能。本项目定位：提供消费者一站式的中档为主，部分高档的商业服务空间，将餐饮、购物、娱乐、服务等有机结合起来，有效的延长消费者逗留时间。本项目特色：一层以简餐、零售购物为主，二层商铺引进主题酒店、特色SPA等休闲类业态为主，充分适应和体现现代综合消费，满足和提升消费者生活质量。第17页/共33页PART2:商业价格建议第18页/共33页整 体 市 场 格 局大学城商业圈一轴两片p花园街板块划分新天地不夜城商业圈、新城上街商业圈、大学城商业圈；p一轴两片格局一轴为花园街中心路，两片为东

10、西两侧，整体形成花园街商业圈层；p本案所属本案目前处于大学城商业圈层，周边尚未成熟；p周边项目周边在售商业项目7个，整体处于前期建设中，尚未经营，本案澳洲风情街弘建一品凯尔锋度又一城大城小爱摩尔上品德禾豪景新天地不夜城商业圈代表项目：新天地不夜城新城上街商业圈代表项目：新城上街第19页/共33页各项目商业基础信息项目商业体量推出时间供应套数去化套数面积范围（）层数价格区间（元/）均价（元/）产权出售方式优惠措施租金新城万博广场17（一期14万）待定地上5层、地下2层40年不出售，出租德禾豪景0.97万2011.169270-2472成交价15000-25000成交价2000040年包租5年，包

11、租6折，不包租7折无未交付澳洲风情街3.2万2010.944943730-504层8000-400002000040年包租8年，每年回报8%一次性98折，贷款98折未交付凯尔锋度3待定3层40年待定未交付又一城12.3（大润发4.5万）约20030-5004层、靠花园街5层40年只出租按出租业态不同提点摩尔上品1万预计5、6月份853436-1031层2层3层15000-200001800040年出售一次性享受96折，贷款99折未交付大城小爱3万2010.8070100-3002层15000-200001620040年出售1.3-2.7元/天竞 争 项 目 分 析结合周边竞品来看，商业体量达到

12、结合周边竞品来看，商业体量达到3636万平米，整体区域商业市场较为分散，目前多数尚未营业；万平米，整体区域商业市场较为分散，目前多数尚未营业；第20页/共33页竞品分析德禾豪景7#6#5#4#3#2#1#A区B区商业体量0.8万街铺形态两层 底商分割方式楼道、电梯 垂直、独立切割商业层高 1层 3.7m 2、3层3.1街铺面积纯一层6套70-140，一二层铺100-250 售价及租金均价20000元/平（18000元30000元/）商业是否包租返祖5年返祖10%或者纯销售经营业态暂未交付，自主营业 转租 停车设置地面目前状况 目前只销售3套，销售非常不理想规划定位淹城东街面积范围面积范围70-

13、25070-250、1 1.8-3.8-3万元万元/、5 5年返租年返租10%10%、销售很差、销售很差第21页/共33页商业体量6万街铺形态四层 独立街铺分割方式楼道、电梯 垂直、独立切割商业层高 1层 6m 2、3层4.2街铺面积40600 售价及租金15000元35000元/商业是否包租返祖包租，三年返点经营业态以餐饮为主要特色，划分为主题餐饮、休闲娱乐、生活服务三大各具特色的功能区域。一、二层为汇聚服饰、珠宝饰品、婚庆用品、家居服务、金融通讯、文化用品等业态的时尚百货区，三层为汇集各类特色休闲餐饮的“风情美食街”，四至五层为汇集量贩式KTV、茶座、桌球、养生保健等业态的特色休闲娱乐区停

14、车设置地面、地下都有目前状况 目前已售罄规划定位定位为购物之街、美食之街、休闲之街、时尚之街，着力打造“Lifestyle Shopping Center”的商业理念，经营档次基本中高端商业。面积范围面积范围40-60040-600、1.5-3.51.5-3.5万元万元/、不包租销售、目前空置率、不包租销售、目前空置率40%40%竞品分析新城上街第22页/共33页商业体量21万街铺形态地上：四层 地下：两层 独立街铺分割方式电梯、楼道，垂直、独立切割均有商业层高一层：5.8m 二、三层：5m 四层：4.6m街铺面积80-300售价及租金地上售价：08年5月-09年1月 12000元/，09年2

15、月-至今均价20000元/，地下 3.8元/天销售型商业是否包租返祖包租13年，每年回报率8%，经营业态 自主营业较少，主要是银行、药店、超市、服饰、珠宝专卖店、餐饮、娱乐休闲会所停车设置地上、地下皆有目前状况目前已售罄规划定位星光大道、金银岛、美约河、香榭里、东西坊、斑斓汇、欢乐谷等七大主题街区、中国第五代商业模式，主要经营档次为中高档商业.第五代商业模式、包租第五代商业模式、包租1313年销售、中高档商业、主力面积年销售、中高档商业、主力面积80-30080-300竞品分析新天地不夜城第23页/共33页常州第二人民医院分院对面、主力面积常州第二人民医院分院对面、主力面积100100、业态自

16、由选择、中低档商业、业态自由选择、中低档商业商业体量3万街铺形态二层分割方式垂直分割商业层高一层4.2米，二层3.8米街铺面积 100-250售价及租金均价15000-20000元/，租金1.3-2.7元/天销售型商业是否包租返祖不包租销售经营业态业态自由选择，鲜花、超市类为主停车设置 地面停车目前状况目前已基本售罄，由于对面二院尚未交付，空置率很高规划定位整个小区沿滆湖路展开，将常州工程职业技术学院紧紧依偎，项目向北常州第二人民医院，主要经营档次为中低档商业竞品分析大城小爱第24页/共33页竞品分析摩尔上品商业体量1.1万街铺形态二层，局部三层分割方式垂直分割商业层高一层4.4米，二层3.3

17、米街铺面积 36-103售价及租金均价15000-20000元/（实际成交价17500元/）销售型商业是否包租返祖不包租销售经营业态业态自由选择，小面积为餐饮食品、水果冷饮、流业态自由选择，小面积为餐饮食品、水果冷饮、流行服饰百货超市等行服饰百货超市等 为主，大面积以为主，大面积以 旅店、网吧、旅店、网吧、KTVKTV娱乐为主娱乐为主停车设置 地面停车地面停车目前状况商铺目前已推出共商铺目前已推出共9999套，去化率为套，去化率为34%34%规划定位万象街位于武进常武路与鸣新路交汇处，大学城，万象街位于武进常武路与鸣新路交汇处，大学城，科教城、武进高新区，沿街商业布局呈零散状布局，科教城、武进

18、高新区，沿街商业布局呈零散状布局，消费群体主要为学生，经营档次主要是中低档商业消费群体主要为学生，经营档次主要是中低档商业万象街、主力面积以纯一层小面积、业态自由选择，中低档商业万象街、主力面积以纯一层小面积、业态自由选择，中低档商业万象街、主力面积以纯一层小面积、业态自由选择，中低档商业万象街、主力面积以纯一层小面积、业态自由选择，中低档商业第25页/共33页价格定位分析采取市场比较法结合项目所在的地理位置和产品本身来看，目前对本案的价格定位影响最大也是最主要竞争对手的是摩尔上品、德禾豪景、大城小爱。比较一：摩尔上品市场比较价格一：14875元/修正因素地段因素开发品牌交通因素规划因素配套因

19、素工程进度成交价权重35%10%15%15%15%10%摩尔上品11111117500本案0.8110.80.80.8 比较二：德禾豪景修正因素地段因素开发品牌交通因素规划因素配套因素工程进度成交价权重35%10%15%15%15%10%德禾豪景11111120000本案0.8110.70.80.7市场比较价格二：16400元/比较三：大城小爱修正因素地段因素开发品牌交通因素规划因素配套因素工程进度成交价权重35%10%15%15%15%10%大城小爱11111116500本案0.8110.80.90.8市场比较价格三：14273元/第26页/共33页价格定位分析采取市场比较法（14875元/

20、+16400元/+14273元/）/3=15182三个项目的平均价格相加平均得出本案的参考价格建议商铺成交价：15000元/一层商铺价格成交价为18000元/二层商铺成交价为11000元/第27页/共33页PART3:销售模式建议第28页/共33页售后返租模式策略分析项目内容性质以产权式商铺为主，用较低的投资门槛吸引普通投资者。以大商家整体承租、发展商长期包租为销售模式，市场称之为“产权式商铺”优点1、将企业经营的风险层层下放到业主那里，可以使发展商在短期内套现、回笼资金；2、因投资相对较小，无须参与经营管理，收益稳定，吸引了更多小投资者；3、发展商通过将商场分割成不同面积单位出售获取开发利润

21、4、要求小业主与发展商签订与大型商家租期一致的承包经营合同，为发展商与大型商家签订的租凭合同奠定基础风险在于经营管理者是否具有长期、稳定经营的能力回报点由于大商家承租经营稳定、回报年限长久，受到投资客的追捧。开发商经常承诺“5年包租，每年8%，一次性全部返还，共性都是“零风险、高回报”，项目一经推出就非常火爆销售模式/售后返租策略分析p售后返租风险几乎为零，投资也相对较小，故发展商多采用此模式策略；p由于大商家承租经营稳定、回报年限长久，受到投资客的追捧，项目一经推出就非常火爆；第29页/共33页先租后销模式策略分析项目内容性质以租验售优点1、顺势控制社区商业的业态与业种，使之布局合理，以保证

22、社区商业品质，最终令发展商、业主、投资者、经营者（品牌商家）的利益达到一个较好的平衡点；2、便于管理，便于确定各商铺的未来真正价值风险社区商业从开业到旺场要有一段时间，“守场期”的长短决定商铺的销售进度，资金回收期难于控制适用类型适合老城区或市中心开发的一些高档物业。市中心高档物业有一个先天优势，它本身的楼盘价格就给商铺投资者与业态都设置了一个准入门槛，避免了低价楼盘中常见的那些只关心炒楼不管经营者品质的炒客，市中心地段的商铺业主对于经营者或经营业态的选择比较慎重，社区商业不会因投资者的短视降低品质；另一方面，要保证社区内商铺的投资价值，社区规模和档次就很重要，因为业主的数量多而社会阶层、收入

23、阶层比较高，容易形成一个相当稳定的、购买力很强的群体经营策略宜在小区规划初期，预先规划不同位置的商业用途和商铺规模、数量，避免出现恶性竞争，事先帮助投资者和商家规避风险，有序经营。销售模式/先租后售策略分析p目前发展商也多采用这种模式，即通过先期将适合社区品质和业主需要的商家或业态引进来，引导社区商业走上合理化发展轨道后再出售社区商铺；p先租后售模式策略对发展商资金回笼难于控制；第30页/共33页销售模式/整体出租策略分析整体出租模式策略，出租给商家，发展商每年向商家收取租金，租金一般在第三或第四年，开始递增，前几年主要是帮助商家企业培养市场，以实现项目的可持续发展；整体出租模式策略分析项目内

24、容优点1、不需要设立专门的经营公司和配备专业的商业人员；2、交易简单，结算方便3、物业可进行抵押贷款，有利开发新的项目4、物业的升值空间较大5、带租约更利于日后整体销售或设计产权式商铺缺点1、收益低，其收益率在35%之间2、租期长，物业就算升值，其套现的难度也会很大3、不排除租户经宫失败而无法交租的可能，因而对租户的评估要求准确适用类型1、无商业专才的的发展商2、资金实力雄厚的发展商3、经营相对保守的发展商4、售后返租的产权式发展商5、社区商业面积一般不超过2万平方米p本案体量远远超出整体出租商业体量，其模式收益较低，难以实现商业价值最大化，因此，不建议采用整体出租策略；第31页/共33页销 售 模 式/小 结项目出售方式新城上街出售新天地不夜城包租13年，每年回报率8%新城万博广场出租德禾豪景包租5年，包租6折，不包租7折澳洲风情街包租8年，每年回报8%凯尔锋度待定又一城出租摩尔上品出售大城小爱出售p体量偏大集中商业售后返租模式p体量偏小沿街商业出售模式回归本案寻找差异个案参考u3年包租，每年回报依次6%、7%、7%，一次性全部返还;u共性都是“零风险、高回报”；主题特色社区商业中心售后返租第32页/共33页感谢您的观看！第33页/共33页