丹东颐和园老年公寓养老院建设项目可行性研究报告.pdf

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1、丹东颐和园老年公寓（社区）建设项目可行性研究报告目录1、总论11.1 项目背景1281.2 可行性研究编制依据28291.3 可行性研究范围291.4 项目概况29311.5 主要经济技术指标312、需求分析322.1 老龄人口及抚养情况32342.2 老龄服务业发展现状34352.3 需求分析35372.4 本项目服务对象373、建设规模373.1 建设规模373.2 建设标准373.3 建设内容3739-1-/1124、场地选择394.1 场地选择394.2 场地条件40505、建筑方案505.1 指导思想和原则505.2 项目总体规划方案505.3 建筑方案53545.4 建筑设计规范5

2、4655.5 建筑结构设计65665.6 结构选型66685.7 建（构）筑物一览表（表 5.1）685.8 主要设备一览表（表 5.2）69725.9 配套设施（表 5.3）（表 5.4）72766、环境保护76807、节能80828、消防82869、职业安全卫生8610、组织机构与人力资源配置（表 10-1）869011、项目实施进度表（表 11-1）9112、投资估算与资金筹措929813、工程招标与施工方案9910014、经济与社会效益分析100104-2-/11215、可行性研究结论与建议1041051、总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称丹东颐和园老年公寓（社区）建设项目1.1

3、.2 承办单位有限公司法人代表：经营范围：注册资本：1.1.3 承办单位概况本项目承办单位为有限公司，该公司实行市场化运作，独立核算，自负盈亏。有限公司法人代表，男，中共党员，现年 50 岁，有多年从事房地产开发和老年工作的经验。1.1.4 项目提出背景和项目建设的必要性1.1.4.1我国、我省、我市老龄化现状和问题。自 1999 年我国步入老龄化社会以来，人口老龄化加速发展，老年人口基数大、增长快并日益呈现高龄化、空巢化趋势，需要照料的失能、半失能老人数量剧增。第六次全国人口普查显示，我国 60 岁及以上老年人口已达 1.78 亿，占总人口的13.26%，加强社会养老服务体系建设的任务十分繁

4、重。近年来，在党和政府的高度重视下，各地出台政策措施，加大资金支持力度，使我国的社会养老服务体系建设取得了长足发展。养老机构数量不断增加，服务规模不断扩大，老年人的精神-3-/112文化生活日益丰富。截至2010 年底，全国各类收养性养老机构已达 4 万个，养老床位达 314.9 万张。社区养老服务设施进一步改善，社区日间照料服务逐步拓展，已建成含日间照料功能的综合性社区服务中心 1.2 万个，留宿照料床位1.2 万张，日间照料床位 4.7 万张。以保障三无、五保、高龄、独居、空巢、失能和低收入老人为重点，借助专业化养老服务组织，提供生活照料、家政服务、康复护理、医疗保健等服务的居家养老服务网

5、络初步形成。养老服务的运作模式、服务内容、操作规范等也不断探索创新，积累了有益的经验。但是，我国社会养老服务体系建设仍然处于起步阶段，还存在着与新形势、新任务、新需求不相适应的问题，主要表现在：缺乏统筹规划，体系建设缺乏整体性和连续性；社区养老服务和养老机构床位严重不足，供需矛盾突出；设施简陋、功能单一，难以提供照料护理、医疗康复、精神慰藉等多方面服务；布局不合理，区域之间、城乡之间发展不平衡；政府投入不足，民间投资规模有限；服务队伍专业化程度不高，行业发展缺乏后劲；国家出台的优惠政策落实不到位；服务规范、行业自律和市场监管有待加强等。辽宁省老年人口现状及问题依据全省 14 市老龄办的统计数据

6、，2011 年末，全省总人口为 4269 万人，60 岁及以上老年人口已达 724 万人，占总人口的 16.96%，与 2010 年相比,老年人口增加近 33 万人，增幅为4.76%。我省老龄化程度较高，与全国老年人口占总人口的 13.70%相比，高出 3.26 个百分点。从各市老年人口情况上看，沈阳市、大连市的老年人口均已突破百万，老年人口占总人口的比-4-/112例分别为 18.53%和 18.85%，分别高出全省老年人口占总人口比例 1.57 个百分点和 1.89 个百分点。在全省 724 万老年人口中，城镇老年人口为 374 万，农村老年人口为 350 万。从分布上看，沈阳、大连、鞍山

7、、抚顺、本溪和丹东等六市城镇老人多于农村老人。老年人口年龄构成:60-69 岁老年人口 4533605 人，占老年人口总数 62.61%70-79 岁老年人口 1829965 人，占老年人口总数 25.27%80-89 岁老年人口 779699 人，占老年人口总数 10.77%90-99 岁老年人口 96465 人，占老年人口总数 1.33%100 岁及以上老年人口 1471 人，占老年人口总数 0.02%与 2010 年相比，2011 年末我省 60-69 岁老年人口同比增加 35 万余人，70-79 岁老年人口减少近 10 万人，80-89 岁老年人口增加 5.6 万人，90-99 岁老年

8、人口增加 2 万人，百岁老人数略有减少。高龄老人:2011 年末，全省 80 岁及以上高龄老年人口达 87.8 万人，占全省老年人口的 12.12%.百岁老人:2011 年末，全省 100 岁及以上老年人口 1471 人，较 2010 年末减少 26 人。其中男性 470 人，女性 1001 人，男女比为 1:2.13。城镇百岁老人 772 人，农村百岁老人 699 人。全省平均每-5-/112万名老年人拥有百岁老人 2.03 人。失能与半失能老人状况:根据各市老龄办统计数据，全省老年人口中健康老人达到 3676126 人，所占比重为 50.77%，较 2010 年末增长 1 个百分点。患有老

9、年慢性病和其他疾病的老年人所占比重为 49.23%。失能、半失能老年人口之和占老年人口总数的 16.67%。空巢老人:随着城市、农村青壮年外出上学、就业、经商、务工等情况的出现，造成大量家庭“空巢”，同时随着生活方式的转变，子女与父母同城、异城分别居住情况也十分普遍。截至 2011 年末，全省“空巢老人”达到 304 万人，占全省老年人口总数的 41.98%。见表 5。-6-/112-7-/112-8-/112-9-/112-10-/112-11-/112养老服务机构:2011 年末，全省城乡各类养老机构达到 1714 家，养老床位总数达到了 18 万张，同比增长 12.5%。每千名老年人拥有

10、养老床位达到了 25 张，高于全国每千名老年人拥有养老床位 19 张的水平。全省共有公办养老机构 914 家，养老床位10 万张，其中城市养老机构 123 家，养老床位 2.7 万张；农村养老机构 791 家，养老床位 7.3 万张。全省共有民办养老机构 800 家，床位 8 万张。丹东市老龄化状况和问题-12-/112丹东市早在 1997 年就已步入人口老龄化社会，与国内一些中小城市相比，我们的老龄化速度、步伐都是名列前茅的。自进入21 世纪以来，我市人口老龄化更是呈现出了 4 个突出的特点：发展速度迅猛。目前，丹东市总人口242.6 万人，其中老年人40.1 万人，占总人口的 16.5%；

11、比全国的 13.7%高 2.8 个百分点；在全省排大连（17.5%）之后，位居第二；人口老龄化发展不平衡（人数多，比例失衡）。2010 年全市 40.1 万老年人口中，城镇中有 16.84 万人，占老年人口总数的41.99%。农村23.26 万人，占老年人口总数的 58.01%。农村人口老龄化程度大大高于城市；收入低，未富先老.多年以来，市委、市政府在应对人口老龄化方面做出了积极的努力，也做了大量的工作。但是我市在应对人口老龄化方面仍然存在以下几个方面的主要问题：一是社会养老意识不足。全社会普遍缺乏对养老问题紧迫感。二是社会保障体系还不完善，保障范围相对较窄，保障水平还比较低。在城市，老年人退

12、休后，特别是企业退休人员领取的养老金数额普遍较低，城市职工的医疗保险也存在诸多弊端，透视了我们的养老保险政策还不够科学和完善。问题的重点还在农村，农民的养老保险还没普及，医疗保险更是起步晚，新的农村合作医疗制度有很多方面还有待于进一步完善。鳏寡孤独老年人的供养水平还不高，目前只是局限于温饱型。在我市，一个未富-13-/112先老的特征表现的十分明显，养老服务陷入了高需求、低收入的怪圈。三是经济基础薄弱，为老服务基础设施差。从全市情况看，由于我市整体经济形势、经济总量都不好，不仅各级政府对老龄事业的投入有限，而且缺乏统筹兼顾和系统规划，投资的随意性很大，为老服务基础设施不够完善甚至很差。不仅无经

13、费、缺人员；而且空间小、功能弱。可以说缺少资金的支撑，是社区开展为老服务的瓶颈。再从养老机构床位供不应求这方面也可以透视出这个问题。截止 2010 年底，丹东市全市城乡有各类养老院所 58 家（其中，国办 5 家、民办 53 家），总床位数 4511 张，60 岁以上老年人每千人仅有床位 1.1 个多点。而在一些发达国家，每1000 名老年人平均有养老床位 70 张。近 10 年来，民办养老机构成为我市机构养老的生力军，但多数机构规模小、档次低，缺少发展后劲。四是涉老服务形式单一，为老服务缺乏规范标准。目前我们现有的涉老服务范围较窄，服务形式又比较单一，只是局限于增加几所民办养老院、托老所、日

14、间照料室，在一定范围内提供居家养老服务，增设几间老年活动室和文体娱乐器材等。在具体的服务上，还只限于日常生活护理和照料，离老年人的全方位、高层次的物质和文化的综合需求更是相差甚远。在为老服务行业中，基础设施不够完善，人员素质参差不齐，服务水平千差万别，更-14-/112重要的是缺乏一套统一规范的涉老行业服务标准。1.1.4.2社会养老服务体系建设的必要性和迫切性。我国的人口老龄化是在“未富先老”、社会保障制度不完善、历史欠账较多、城乡和区域发展不平衡、家庭养老功能弱化的形势下发生的，加强社会养老服务体系建设的任务十分繁重。加强社会养老服务体系建设，是应对人口老龄化、保障和改善民生的必然要求。目

15、前，我国是世界上唯一一个老年人口超过1亿的国家，且正在以每年3%以上的速度快速增长，是同期人口增速的五倍多。预计到2015年，老年人口将达到2.21亿，约占总人口的16%；2020年达到2.43亿，约占总人口的18%。随着人口老龄化、高龄化的加剧，失能、半失能老年人的数量还将持续增长，照料和护理问题日益突出，人民群众的养老服务需求日益增长，加快社会养老服务体系建设已刻不容缓。加强社会养老服务体系建设，是适应传统养老模式转变、满足人民群众养老服务需求的必由之路。长期以来，我国实行以家庭养老为主的养老模式，但随着计划生育基本国策的实施，以及经济社会的转型，家庭规模日趋小型化，“4-2-1”家庭结构

16、日益普遍，空巢家庭不断增多。家庭规模的缩小和结构变化使其养老功能不断弱化，对专业化养老机构和社区服务的需求与日俱增。加强社会养老服务体系建设，是解决失能、半失能老年群体养老问题、促进社会和谐稳定的当务之急。目前，我国城乡失能和-15-/112半失能老年人约 3300 万，占老年人口总数的 19%。由于现代社会竞争激烈和生活节奏加快，中青年一代正面临着工作和生活的双重压力，照护失能、半失能老年人力不从心，迫切需要通过发展社会养老服务来解决。加强社会养老服务体系建设，是扩大消费和促进就业的有效途径。庞大的老年人群体对照料和护理的需求，有利于养老服务消费市场的形成。据推算，2015年我国老年人护理服

17、务和生活照料的潜在市场规模将超过4500亿元，养老服务就业岗位潜在需求将超过500万个。在面对挑战的同时，我国社会养老服务体系建设也面临着前所未有的发展机遇。加强社会养老服务体系建设，已越来越成为各级党委政府关心、社会广泛关注、群众迫切期待解决的重大民生问题。同时，随着我国综合国力的不断增强，城乡居民收入的持续增多，公共财政更多地投向民生领域，以及人民群众自我保障能力的提高，社会养老服务体系建设已具备了坚实的社会基础。1.1.4.3 内涵和定位内涵和定位.（一）术语(一）一）1 1、老年公寓、老年公寓-16-/112老年公寓式专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、

18、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的机构养老住宅类型。（一）（一）2 2、老龄阶段、老龄阶段60 周岁及以上人口年龄段。80 周岁及以上人口为高龄老人。（一）（一）3 3、自理老人、自理老人生活行为完全自理，不依赖他人帮助的老年人。（一）（一）4 4、介助老人、介助老人生活行为依赖扶手、拐杖、轮椅和升降设施等帮助的老年人。（一）（一）5 5、介护老人、介护老人生活行为依赖他人护理的老年人。（二）内涵。社会养老服务体系是与经济社会发展水平相适应，以满足老年人养老服务需求、提升老年人生活质量为目标，面向所有老年人，提供生活照料、康复护理、精神慰藉、紧急救援和社会参与等设施、组织、人才

19、和技术要素形成的网络，以及配套的服务标准、运行机制和监管制度。-17-/112社会养老服务体系建设应以居家为基础、社区为依托、机构为支撑，着眼于老年人的实际需求，优先保障孤老优抚对象及低收入的高龄、独居、失能等困难老年人的服务需求，兼顾全体老年人改善和提高养老服务条件的要求。社会养老服务体系建设是应对人口老龄化的一项长期战略任务，是坚持政府主导，鼓励社会参与，不断完善管理制度，丰富服务内容，健全服务标准，满足人民群众日益增长的养老服务需求的持续发展过程。本建设规划仅着眼于构建体系建设的基本框架。（三）功能定位。我国的社会养老服务体系主要由居家养老、社区养老和机构养老等三个有机部分组成。居家养老

20、服务涵盖生活照料、家政服务、康复护理、医疗保健、精神慰藉等，以上门服务为主要形式。对身体状况较好、生活基本能自理的老年人，提供家庭服务、老年食堂、法律服务等服务；对生活不能自理的高龄、独居、失能等老年人提供家务劳动、家庭保健、辅具配置、送饭上门、无障碍改造、紧急呼叫和安全援助等服务。有条件的地方可以探索对居家养老的失能老年人给予专项补贴，鼓励他们配置必要的康复辅具，提高生活自理能力和生活质量。社区养老服务是居家养老服务的重要支撑，具有社区日间照-18-/112料和居家养老支持两类功能，主要面向家庭日间暂时无人或者无力照护的社区老年人提供服务。在城市，结合社区服务设施建设，增加养老设施网点，增强

21、社区养老服务能力，打造居家养老服务平台。倡议、引导多种形式的志愿活动及老年人互助服务，动员各类人群参与社区养老服务。在农村，结合城镇化发展和新农村建设，以乡镇敬老院为基础，建设日间照料和短期托养的养老床位，逐步向区域性养老服务中心转变，向留守老年人及其他有需要的老年人提供日间照料、短期托养、配餐等服务；以建制村和较大自然村为基点，依托村民自治和集体经济，积极探索农村互助养老新模式。机构养老服务以设施建设为重点，通过设施建设，实现其基本养老服务功能。养老服务设施建设重点包括老年养护机构和其他类型的养老机构。老年养护机构主要为失能、半失能的老年人提供专门服务，重点实现以下功能：1.生活照料。设施应

22、符合无障碍建设要求，配置必要的附属功能用房，满足老年人的穿衣、吃饭、如厕、洗澡、室内外活动等日常生活需求。2.康复护理。具备开展康复、护理和应急处置工作的设施条件，并配备相应的康复器材，帮助老年人在一定程度上恢复生理功能或减缓部分生理功能的衰退。3.紧急救援。具备为老年人提供突发性疾病和其他紧急情况的应急处置救援服务能力，使老年人能够得到及时有效的救援。鼓励在老年养护机构中内设医疗机构。符合条件的老-19-/112年养护机构还应利用自身的资源优势，培训和指导社区养老服务组织和人员，提供居家养老服务，实现示范、辐射、带动作用。其他类型的养老机构根据自身特点，为不同类型的老年人提供集中照料等服务。

23、1.1.4.4国内老年住宅经营模式分析处理好老龄产业的盈利与福利的关系是发展老年住宅必须考虑的，作为一个产业，追求一定的盈利水平，获取一定的经济效益，是市场化运行的必然要求和重要标志。能否获得合理的利润，反映产业运行和发展的健康状况。但是，老年住宅的服务对象和其中的一些服务内容，具有社会福利的特点。因此，发展老年住宅，必须兼顾社会效益和经济效益，必须认真处理好福利与盈利的关系。处理这一关系的基本原则是，应允许所有从事老龄产业生产和服务的经济实体合法盈利，对于这些利润，可以通过政策或法规的引导，使之“取之于老龄产业，用之于老龄产业”；针对一些特殊的“福利”项目，政府实施必要的政策支持或干预。这样

24、，既调动了全社会参与老龄产业的积极性，又体现了社会福利和社会公平这一社会主义生产目的的根本要求。(1)政府、慈善机构合作经营管理我国的养老设施，过去多是政府投资的福利事业单位。近年来，福利事业的社会化，促使了一些民办养老设施的兴建，民办养老设施的发展随地方优惠政策的不同，发展快慢不同。(1).1 纯福利性质的养老院（公办公营福利院）-20-/112这种纯粹福利性质的养老机构通常不以盈利为目的，主要依靠政府或者企业提供所有的建设以及经营管理的资金。由于收费低廉，其所拥有的娱乐设施少，生活用具粗糙，生活环境差，不能满足刚刚迈入 60 岁的新型老年人的要求。所以，入住福利型养老院的大多是没有或只有很

25、少经济收入的孤寡老人。(1).2 混合型养老院（公办民营养老院）这是目前国内比较普遍存在的养老院经营模式，它们带有福利的性质但也有盈利的能力。通常具有政府或者慈善机构的背景，在经营方面享有优惠政策，服务内容根据入住老人要求的不同而有不同的收费标准。体现福利的方面如娱乐设施全免费，每个月免费体检等等一些服务方面。盈利性则表现在收费服务方面，如：固定收费的内容有入住时的一次性收费和每月收费，主要是针对入住的环境来制定收费标准；经常性收费的内容有护理费和医疗费用，根据服务程度的不同来制定收费标准；不固定收费体现在某些特殊服务方面。(2)专业公司经营管理（民办民营）这种类型的养老机构以盈利为主要目的，

26、通常是自行出资兴建自行管理老年住宅，以出租为主要经营方式，收费水平要比福利型养老机构的收费水平高，具备自己的医疗服务人才。入住者通常需要交纳一定数额的抵押金，每月交纳少量的管理费。管理机构-21-/112通过专业护理提高收费水平获取利润，国外的专业管理机构一般将押金进行投资以谋取利润，具有寿险公司的经营性质。国外目前存在的经营模式有老年公寓和辅助生活机构两种，国内目前还只有老年公寓。(2).1 老年公寓老年公寓主要是提供给具备独立生活能力的老年人的居所，以出租为主要经营模式，居住者的年龄必须在 55 岁以上。一般来说，老年公寓不提供公共用餐的场所、不组织娱乐活动、不提供交通工具。经营管理模式有

27、自住型老年公寓、陪助型老年公寓和特护型老年公寓三种类型。a、自住型老年公寓，不为老年居住者提供任何与日常生活、药物服务有关的协助，只是提供一个环境优美、舒适的居住社区，包括所有的生活配套设施，甚至可以完全容纳一个高尔夫球场。b、陪助型老年公寓，向居民提供与日常生活有关的各种服务，包括做饭、帮助洗澡、喂饭、洗衣、体检、喂药和其它个人生活方面的需求。c、特护型老年公寓，除了上面两种类型所到的服务外，还提供全面的医疗服务，包括从传统的医护房间到特别为老年癌症患者提供治疗的房间。根据中国老龄科研中心的调查：对于国内入住公寓的老年人来说，对服务的要求以“康复治疗”、“基本生活”和“特殊情况下的医护”三大

28、类为主，其中康复治疗、洗衣服务、打扫卫生、-22-/112定时送餐、特护和医生监护、提供书报、陪伴老人、代理购物、团体旅游等是老人最希望得到的服务内容。在价格方面，老年人入住老年住宅的时候，最先考虑到的是一次性交纳费用的承担能力，如房屋总价；然后是在社区的生活成本，如物业管理费用、提供服务的收费方式、交通条件等等；然后是社区的配套设施，如社区医院、娱乐中心、老年人活动中心、老龄大学等等。我国第一个老年公寓 1986 年 6 月诞生于安徽省安庆市，是由社会集资举办，并向全国开放的民营福利企业。目前，全国虽然有不同规模的老年公寓 600 多家，但并没有将其作为一种新型产业来发展，国内真正有规模、能

29、够通过经营产生利润的却是凤毛麟角。(2).2 辅助生活机构美国的辅助生活机制是在 80 年代中期由北欧模式发展起来的，它是护理院的补充。辅助生活在一个争取最大限度满足个人独立、隐私和选择的环境中结合了住所、生活服务和简单的医疗护理。尽管参加辅助生活的老人可能无法独立生活，但他们的健康状况还不需要护理院所提供的大多数服务。这些老人可以和辅助人员一道分担日常生活活动的风险和责任，在辅助人员的帮助下享受个人生活的独立和自由。辅助生活机构不受联邦关于价格法规的制约，同时也不提供护理院所具有的高技术医疗服务。无论是私人经营还是非盈利性质，辅助生活的服务对象大多是个人付款，因此，是客户的需求而不是政府的指

30、令，成为美国该行业发-23-/112展的动力。辅助生活的宗旨是在老人需要时向他们提供或安排监督、帮助和有限度的保健服务，老人可在一系列个人日常生活活动上得到帮助，如吃饭、穿衣、洗澡、移位和入厕。服务还可以包括做饭、洗衣、清扫、娱乐和交通。尽管辅助生活一般不提供 24 小时的专业医疗护理，但日常帮助可能包括在专门的工作人员监督下的药物治疗。辅助生活服务可以由独立的居住小区提供，也可以作为继续照料退休社区的组成部分，由靠近或属于专门护理院的自成一体的居住机构提供，作为一种比较新颖和流行的形式成为这一扩展的前沿，辅助生活向老人们提供了一种诱人的既保持独立又获得个人照顾的混合模式。(3)住宅建设与管理

31、相分离的经营模式目前，住宅建设与管理相分离的经营方式是最适合国内开发商的运做模式，也是盈利型企业正在考虑的利润增长点。这是一种集中经营模式，与传统的老年公寓、养老院相比，在结构上溶入社区之中，在功能上尊重社区自主，在内容上重视社区文化休闲，在实施上运用社区各项资源，倡导一种更积极主动的生活方式，真正达到“只要在此生活，生命最少延长十年”的目的。大规模的老年生活社区例如美国的太阳城、安妮马克西姆老人住宅，日本的中轻井泽居住区，瑞典的斯特卢布里卡集合住宅等-24-/112等都是著名的老年聚集住宅。这种模式的产品以出售为主要的模式，房地产开发商将整个社区做成集教育、休闲、医疗、购物、酒店、住宅和艺术

32、于一体的大规模老年生活社区，真正达到“学养住”的统一，是具有持续发展能力的好项目。但同时必须依托文化素质相对较高、且收入稳定、思想观念很能接受全新退休生活方式的老年群体。因此在对市场的选择、推广和销售方面将是一个全新的挑战。1145 创建老年疗养公寓的目的和意义：老年疗养公寓、敬老院、老年福利中心是提供物理治疗并配合饮食、文化体育等疗法，以帮助老年人身体健康、长命百岁。随着我国经济发展和科学技术的进步，人民的生活和医疗条件有了很大改善，医学模式也由单纯的生物医学模式逐渐转变为生物-社会-心理医学模式，健康的问题越来越受到人们的关注。在2007 年全国中医药工作会议上，吴仪副总理在讲话中说：“上

33、工治未病”我们理解就是重视预防和保健的医学，也就是防患于未然，疗养公寓可以凭借自身优势在其中扮演重要角色，利用疗养公寓的各种资源在对疾病的预防保健方面发挥重要的作用。疗养公寓属于社会养老机构，但又不同于医院，它们两者之间是有明显的区别的。而疗养公寓的服务对象则是广大的社会老年人群，是运用各种综合疗养因子，在规定的生活制度下专门为增强体质、疾病疗养、康复疗养和健康疗养而设立在疗养公寓地（区）的养老机构。其中自然疗养因子是构成综合疗养因子的基础因子，是起主导作用的。疗养工作的共同任务是：（1）在疗养期间要为疗养老人进一步养成卫生保健习惯奠定基础；（2）-25-/112提高疗养老人体育锻炼的自觉性和

34、积极性；（3）使疗养老人了解与所患疾病有关的危险因素，并加以预防和克服；（4）使疗养老人了解并遵守合理的生活制度。这都说明疗养公寓的主要任务是培养疗养老人养成一种良好的生活卫生保健习惯，增加对相关疾病危险因素的了解，并自觉地加以预防和控制。科学配套的疗养康复制度在疗养期间，可以针对不同疗养老人的不同个体，制定出个性化的疗养康复及健身计划，除利用各种自然疗养因子（例如河水、森林、空气、日光等）对人体的作用外，疗养公寓的服务人员还可对疗养老人辅助进行各种物理疗法、体育疗法，如各种针灸、推拿按摩、足疗、理疗治疗及进行太极拳、太极剑、气功等体育训练。以达到增强疗养老人个体的体能、预防疾病或促进疾病的进

35、一步康复的作用。通过疗养公寓系统的健康教育过程，提高老年人群的健康意识水平：随着医学疗养水平的发展，从总体上看，人们的健康水平明显提高，期望寿命逐年延长。但同时由于现代不良生活方式引发的诸如冠心病、高血压、脑血管疾病、糖尿病等的发生率也有了较大的提高，对人们的生命健康构成了较大的危害。通过对心脑血管疾病、糖尿病等的研究，人们越来越清楚地认识到不良生活方式对此类疾病的形成和发展具有重要的作用，在此类疾病的治疗和预防上改善不良生活方式既适用于这些疾病的一级预防，也是所有临床治疗的基础措施。而不良生活方式主要有吸烟、酗酒、缺乏体力活动、不平衡的膳食习惯（高热、低营养素）和过大的生活精神压力等。但通过

36、调查表明，目前社会老年人群中还有相当大的一部人没有意识到这种不良生活方式的危害性，成为心脑血管疾病、糖尿病的高危老年人群。而我们疗养公寓工作的主要内-26-/112容之一就是要培养疗养老人养成健康卫生的生活习惯，为进一步养成卫生保健习惯奠定基础；并且还要通过疗养公寓系统的疗养生活规律来提高疗养老人进行体育锻炼的自觉性和积极性。所以疗养公寓可以通过组织系统的、经常性的保健课和健康教育活动来提高疗养老人改变不健康生活方式的自觉性，并通过他们来影响其周围的老年人群，进而提高整个社会老年人群的健康卫生生活水平，降低此类相关疾病的发生率。同时，对于心血管疾病、糖尿病等相关疾病患者的部分老年人群，其中大部

37、分人通过在老年疗养公寓的规范化治疗后，主要症状得到了控制，但在疾病的稳定期该如何进一步治疗和进行预防，防止病情的复发和加重，却没有一个正确的认识。这样，在老年疗养公寓期间则可以通过组织一系列的相关疾病防治知识讲座和宣传，使这类疗养老人能对相应疾病的发生发展和预防保健知识有正确的认识，并了解所患疾病的相关危险因素，积极加以预防和克服，从而提高对此类疾病的知晓率和治疗率。综上所述，在老年疗养公寓充分地利用各种以自然疗养因子为主的综合疗养因子的治疗作用，使处于亚健康状态的疗养老人能调整到一个健康舒适的状态，或促使有慢性疾病的疗养老人进一步康复，使疗养老人经过疗养治疗后其机体的各项生理功能和后备功能得

38、到锻炼和加强；再结合系统全面的健康教育，促使人们养成良好的卫生生活习惯、增加健康意识、提高自我保健能力和掌握预防各类疾病的方法，才是现代预防保健医学的根本措施，才能为提高全民健康水平发挥老年疗养公寓自身的作用，同时也可以为疗养公寓的建设发展创造新的发展机遇。人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会的进步。然而老年人口比重的日益增大会给经济发展、产-27-/112业结构、文化心态、社会发展带来一系列影响，成为 21 世纪我国必须认真对待、认真研究的重大社会问题。人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化的特殊需求。为了满足老年人口日益增长的物质和文化需求

39、，必须发展老龄产业，增加老年人所需要的社会服务业，改造不适应人口老龄化的住宅、社区和环境。老年公寓作为专供老人居住的专有住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式，满足了老年人对居住的特殊需求，解决了传统养老模式的不足，是一条老年公益性事业市场化运作的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。一些地区经验表明，仅靠国家投资，远远不能满足需求，调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法，一些新建的老年公寓出现了排队入住的现象，老龄福利事业社会化运作取得了很好效果。老年公寓创造了一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种

40、困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定起到了直接的促进作用。党中央、国务院历来十分关注老龄问题，2000 年发出了关于加强老龄工作的决定 等一系列文件指示，我国制定颁布了 中华人民共和国老年人权益保障法，使我国老龄事业有法可依有章可循。中共辽宁省委、辽宁省人民政府十分重视老龄问题。早在2001 年就以辽委发【2001】8 号文发出了关于贯彻的实施意见，指出“老龄问题是关系国计民生和国家长治久安的一个重大社会问题。”“做好老龄工作，满足老年人日益增长的物质和文化生活需要，-28-/112切实保障老年人的合法权益，对于促进我省两个文明建设，保持社会政治稳定，具有十分重要

41、的意义。”省委、省政府制定了一系列方针政策和具体措施，投入财力物力，促进了我省老龄事业的健康发展。加快社会养老设施建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老年人生活质量，是落实党中央国务院方针政策，构建和谐社会的新举措。1.1.4.6 本项目的性质和经营模式。本项目属民办民营、自负盈亏、经营上不以盈利为目的老年疗养公寓社区，带有公益性。享受国家关于养老服务业的各项优惠政策。经营模式是住宅建设与管理相分离，住宅产品以出售为主，投资人购买商品公寓产权置业（每户水、气、电、暖均单独计量），将公寓委托专业老年公寓管理公司统一经营管理并从中获取租金作为投资回报。开发商在社区为入住老人提供“康复治疗”、“

42、基本生活”和“特护”设施（含医疗康复服务中心、饮食营养供应中心、娱乐健康中心、生态养生中心、购物旅游服务中心等），老年公寓管理公司根据规定标准向入住老人提供康复治疗、洗衣服务、打扫卫生、定时送餐喂饭、特护和医生监护（含精神慰藉、临终关怀）、提供书报、陪伴老人、代理购物、团体旅游等服务并收取相应费用。饮食营养供应中心自负盈亏，在科学飮食 营养配餐方面有套餐也可点餐，使用饭票或刷卡。医疗康复服务中心自负盈亏，根据一、二、三级护理标准和特护、康复方案按月或疗程收取费用。代理购物、团体旅游自费。娱乐健康中心、生-29-/112态养生中心基本上是免费的（温泉游泳、桑拿足疗药疗、小影院除外）。老年公寓管理

43、公司收取的费用主要是床位费（含取暖费）、餐费、物业费、护理费、管理费、代收水电煤气费。老人退休后的生活分四个阶段，分别是健康阶段（全自理健康型）、生活半自理阶段（介助）、完全失去自理能力（失能介护）、弥留之际。根据这些阶段的特点，针对每个老人的情况制定了养老全程化方案。在养老方式上，采取了居住养老、租住养老（异地养老和候鸟养老），度假养老方式，联网招收来自全市、全省、全国和全世界的客人。其主旨是替儿女尽孝，为政府分忧，让老人真正实现“老有所养、老有所依、老有所乐、老有所为”,尽享天伦之乐，由安享晚年向幸福晚年过渡，提高生存和生活质量，提高健康水平，这就是本项目提出的初衷和老年公寓管理有限公司的

44、责任和义务。1.2 可行性研究编制依据(1)中华人民共和国老年人权益保障法(2)国务院办公厅关于转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知(国办发200019 号)；（3）国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知(国办发20066 号)；（4）财政部和国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知(财税200097 号)；（5）中共中央国务院关于加强老龄工作的决定（中发200013 号）-30-/112（6）中共辽宁省委、辽宁省人民政府关于贯彻 的实施意见（辽委发20018号）（7）辽宁省人民政府辽宁省老龄事业发展十二五规划辽政发（20

45、11）42 号（8）丹东市人民政府丹东市老龄事业发展十二五规划丹政发（2012）27 号（9）项目承办单位提供的有关文件资料1.3 可行性研究范围遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家计委投资项目可行性研究指南的规定，对丹东老年公寓（社区）建设项目的建设规模、建设方案、选址、总平面布置、节能、环保、劳动安全卫生，投资和经济效益进行全面技术经济论证，为业主和政府主管部门提供决策依据。本报告研究范围包括：（1）论述项目建设的必要性和意义；（2）通过对老年公寓发展和需求情况调研，推荐工程建设规模与方案；（3）根据所选场址实际状况进行总体布置，确定工程技术方案；（4）对环境保护、节能、劳动安全卫生与

46、消防提出方案；（5）对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析；（6）提出可行性研究结论和建议。1.4 项目概况1.4.1 建设地点丹东市五龙背镇村，距五龙背镇 3.5 公里。1.4.2 建设规模本项目总投资 12046.6 万元，占地 46923 平方米，建筑面-31-/112积 32846 平方米，项目竣工后可接收 1000 位老年人入住。1.4.3 建设内容一生活区：建筑面积 30900 平方米，占地面积 5950 平方米。1老年公寓6 栋，六层，带电梯，精装修、建筑面积26，100 平方米（12.5 米*58 米）。占地面积 4350 平方米。全部标准二人间，每间开间 3.6 米，进深

47、 10 米，套内面积 36 平方米，走廊宽 2.5 米，分摊面积约 11 平方米，每间建筑面积约 56 平方米。每栋楼每层设服务室和仓库一间 20 平方米。总计每层 14间*6 层*6 栋=504 间 1008 床，接待全自理和半自理老人。2综合楼，,五层建筑，带电梯，精装修、建筑面积 4，800平方米，（12.5 米*64 米），占地面积1600 平方米，其中底层裙房 800 平方米为餐饮服务中心，一层为接待大厅、老年超市、银行、教室（会议室）、娱乐健身活动中心。二层为医疗康复中心。三、四层为标准二人间公寓15 间*2 层=30 间 60 张床，接待不能自理全护理老人。五层为办公区。二 动力

48、区：建筑面积 480 平方米，占地面积 480 平方米。1 锅炉房和二次加压水泵房 360 平方米，占地 360 平方米.2.液化气站 120 平方米，占地 120 平方米。3洗衣房 100 平方米，占地 100 平方米。三后勤区：建筑面积 346 平方米，占地面积 346 平方米。1.物业办 100 平方米，占地 100 平方米。2.门卫室（含小区外部监控室）80 平方米,占地 80 平方米。3车库 120 平方米，占地 120 平方米。4.室外公厕 46 平方米，占地 46 平方米。-32-/112四生态区：建筑面积 560 平方米，占地面积 6560 平方米.1.花房 200 平方米，占

49、地 200 平方米。2蔬菜大棚 2 个 360 平方米，占地 360 平方米。3蔬菜基地 3000 平方米，占地 3000 平方米。4.果园 3000 平方米，占地 3000 平方米五 总建筑面积 32846 平方米，建筑物占地面积 7336 平方米。容积率 0.7，总用地面积 46923 平方米（70.4 亩），建筑密度 15.6%。1.5 主要技术经济指标见表 1-1。表 1-1主要技术经济指标序号名称1建设规模1.1总投资1.1.1其中建设投资1.1.2建设期贷款利息1.1.3流动资金1.2建筑面积1.3老年公寓床位总数1.3.1其中医护型床位1.3.21.3.3介助型床位健康型床位单位

50、数量或指标备注平方米32846含花房、大棚 560万元12046.6万元7551.5万元0万元平方米个个个个-33-/11210032286106860336672介护老人和残疾人居住供半自理老人居住供全自理老人居住233.13.2新增职工人数经济指标投资利税率投资回收期人年526.8616全部投资，含建设期2、需求分析2.1 老龄人口及抚养情况从 1964 至 1980 年，我国老年人口比重平均每十年增长0.65 个百分点；从1980 至 2010 年，老年人口比重每十年平均增长 1.12 个百分点，2010 年至 2040 年为我国老龄化最快的时期，每十年提高 3.99 个百分点。这样高的