(精品)某大学城设施设备及房屋本体维护方案.pdf

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1、 某大学城设施设备及房屋本体维护管理方案 最新好资料推荐-如有侵权请联系网站删除 精品好资料-如有侵权请联系网站删除 某大学城设施设备及房屋本体维护管理方案 第一章 提高项目管理服务水平的整体设想及策划 一、认识与定位 在新世纪之初 2003 年全面启用的 X 大学城，由 Z 市政府开发建设，规划用地为54 万平方米，由 A 大学、B 大学、C 大学及公共核心区域四个区组成。校区总建筑面积为 26.1 万 m2，其中 A 大学校区 9.2 万 m2，B 大学校区 9.2 万m2，C 大学校区 7.7 万 m2。创建 X 大学城是 Z 市委、市政府为实现 Z 市高等教育跨越式发展，加快高层次人才

2、的培养，增进科技创新能力和发展后劲，提高经济质量和文化品位，促进 Z 市率先基本实现社会主义现代化的高屋建瓴的构想。大学城的创建将勾画出 Z 市在新世纪以高层次教育为核心，以深化体制改革为动力的美好未来，充分展现其时代特色鲜明、文化氛围浓郁、生态环境优美的人文魅力，塑造出国内一流、国际知名的聚产学研于一体的高等教育发展区。二、总体思路 Z 市 W 物业公司将以自己首创的物业管理新概念“天人合一”为管理内核，以“卓越质量管理”和“竭诚为您服务”为立足点，以先进的管理技术和丰富的管理经验为依托，明确工作重点，采取科学先进、切实有效的管理措施不断实施服务创新，在 Z 市努力创建“优质低价”管理新模式

3、，为推动 Z 市物业管理的市场化进程和城市建设做出我们的贡献。最新好资料推荐-如有侵权请联系网站删除 精品好资料-如有侵权请联系网站删除 三、管理模式 构建校园管理新模式-“优质低价”模式 鉴于我国的国情和大学城物业的特殊性，以及政府廉政建设的客观要求，W 物业管理公司将采用最先进的管理手段和技术，最大限度的降低管理成本，同时提供高水准的优质管理和服务，努力探索一种可资借鉴的校园管理新模式，即“优质低价模式”。创建该模式的主要措施有：狠抓管理，全方位全过程开展增收节支活动。采用“集约型”管理方式，提高物业管理专业化技术含量，以降低管理成本。在人员配备上坚持“价廉质优”、“质优量少”的原则，员工

4、一专多能，从而降低管理成本。四、工作重点（一）、工作重点 1、设施设备管理 如果将机电设施设备比喻为整个建筑系统的心脏，那么供配电系统及消防系统就是重中之重。供电质量的好坏，将直接影响着其它设施设备能否正常的运行；而消防系统则是整个建筑系统的安全保障。为此，W 物业管理公司抽调机电管理技术骨干，组成强有力的安全保障体系，制定严格的运行管理制度及周期性的维护保养计划和标准，运用现代科技和管理手段，对 X 大学城的机电设施设备进行全方位的综合管理，达到最经济的设备使用周期和设备综合服务效益。同时加强对重点设备的监管力度，实行 24 小时的跟踪服务。对所有设施设备的维护管理具体落实到每个人，杜绝管理

5、上的漏洞，实现机电设施设备运作的高效、节能和环保的最大化。最新好资料推荐-如有侵权请联系网站删除 精品好资料-如有侵权请联系网站删除 2、房屋本体管理 1）、制订维修、养护计划：制订科学、合理的日常和定期的维修、养护计划和实施方案，严格按计划和实施方案执行；2）、重在查勘：监督房屋的合理使用,防止房屋结构的过早损耗或损坏,对房屋结构易出现问题的部位在查勘中进行重点检查,制订日常和定期的查勘养护计划，做到早发现早处理。3）、及时维修：在早发现的基础上，及时维修，加强房屋维护延长房屋使用寿命。4）、建立房屋管理档案：为每一栋房屋建立系统的档案，及时统计检查的结果，掌握房屋完损情况。（二）、管理难点

6、：1、由于缺少设备安装前期的介入管理，设备在使用初期阶段各类技术参数的不稳定性，增加了管理和操作难度；2、管理区域广，各类设施设备安装较分散，人员的配备相应增多，加大了费用开支；3、电梯及中央空调系统采取甲方分包形式，使得乙方与维保单位在实际运作中会增加协调的难度性；4、消防监控室由甲方安排人员值班，一但发生火警意外，增加保障应急程序的协调性。五、工作措施 措施之一：派遣精锐骨干，组建优秀管理团队；最新好资料推荐-如有侵权请联系网站删除 精品好资料-如有侵权请联系网站删除“一流”的管理需要“一流”的人才，W 物业管理公司一贯强调人的因素始终是第一位的，实践证明，委派项目经理和管理骨干的综合素质

7、是项目管理成功的关键，W 物业管理公司高度重视 X 大学城的物业管理项目，将派驻最优秀的管理者和技术人员，组成富有效率的管理团队，并持之以恒开展系统有效的培训工作，使他们能不断地适应物业管理发展的需求，为实现的总体目标不断地努力奋斗。措施之二：全面推行 ISO9001：2000 质量管理体系 W 物业管理公司 ISO9001：2000 质量体系经过多年实际运作，具有很强的生命力和可操作性，是保证物业管理不可或缺的大纲，该体系将在 X 大学城的物业管理全面推行，并结合项目特点，确立适合的质量目标。在管理服务人员的培训过程中，要增强质量体系实操能力，使广大员工熟悉体系内容，增强质量意识和规范意识，

8、使质量体系正常运作。W 物业管理公司还将在 X 大学城的物业管理中积极引进 ISO14000 环境控制体系，以此全面促进管理服务水平上新台阶。措施三：加强与学校各管理机构的关系协调和合作；物业管理企业和学校各管理机构均涉及到项目管理的不同侧面，二者关系若协调不好，必将演化为提高项目管理服务水平的一种阻力，需要协调好，首先要有正确的认识，实际工作中需强调各管理机构的指导监督作用，要全面加强与学校教务处、学生处、后勤处等各管理机构的合作，使之形成合力，从而推动项目管理服务水平的提高。措施四：注重发挥学生自治、自律的能力；最新好资料推荐-如有侵权请联系网站删除 精品好资料-如有侵权请联系网站删除 注

9、重发挥学生自治、自律的能力，变项目管理由单向推动方式为平等互动双方共管方式，使项目的管理真正得以升华。W 物业管理公司将充分发挥学生、学生会的作用，倡导学生自治、自律，潜移默化地增强学生参与管理的意识。最新好资料推荐-如有侵权请联系网站删除 精品好资料-如有侵权请联系网站删除 第二章 质量目标 二年内 X 大学城项目管理的各项指标达到国家级全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）达标评分细则的各项分项标准。质量目标共分十项，以表格的形式在下列项中概述以及保障各项质量目标完成的实施措施。序号 指标名称 国家 标准 管理 标准 测算依据 管理主要措施 1 房屋及配套设施完好率 98%98%以上

10、 完好房建筑面积+基本完好房建筑面积/房屋总建筑面积 建立日常检查制度；定期进行全面分项检修；严格日常管理，无人为损坏事件。2 房屋零修、急修及时率 100%100%及时维修次数/应计报维修次数 建立严格的修缮制度，维修人员接到维修通知单后需带工具 10 分钟内到现场，小修 8 小时内完成，并建立回访制度和回访记录。3 维修工程质量合格率 99%99%以上 维修合格工程项次/维修工程项次 建立合理有效的工作质量监督机制和回访制度、考核制度和奖罚制度。回访率 25%25%以上 维修工程回访次数/维修工程项次 照明灯及疏散灯完好率 95%98%以上 完好照明灯、疏散灯数量/照明灯、疏散灯总数量 4

11、 主要机电设备完好率 99%99%以上 完好的大型及重要机电设备/大型及重要机电设备总计 完善机电设备的运作制度和维护保养制度，配备专业工程技术人员，所有机电保养维修人员全部持证上岗；实施 24小时专人值班；出现故最新好资料推荐-如有侵权请联系网站删除 精品好资料-如有侵权请联系网站删除 障及时排除。5 消防设备完好率 100%100%完好消防设备/大学城消防设备总数 实行巡查制度，建档记录。6 火灾发生率 1以下（年）1以下（年）发生火灾面积/大学城内物业使用 大学城管理部经理为责任消防员下属全体员工均为义务消防员；落实防火安全三级检查制度；消防中心 24 小时值班，统一调动人员。7 有效投

12、诉率 2以下（年）2以下（年）有效投诉次数使用人总数 做好做细日常工作，采取措施，加强与使用人的沟通，定期走访使用人，征求管理意见，强化服务意识，提高员工素质；投诉处理有结果、有记录、有回访。有效投诉处理率 95%100%处理的有效投诉数量/有效投诉总计 8 管理人员专业培训合格率 100%100%培训合格人员/培训人员总计 人员培训自学与培训相结合；抓好上岗培训、在职培训、特殊岗位人员培训；培训考核制度与奖罚相结合；强化培训结果。9 服务回访率 25%25%以上 回访次数/服务次数 建立健全回访制度，做好服务回访记录，加强服务队伍服务意识。10 使用人满意率 95%以上 96%以上 对管理满

13、意人数+基本满意人数/使用人总人数 采用现代化的科学管理手段，努力完善服务体系，在日常工作中广泛收集使用人意见，加强双方交流及沟通。最新好资料推荐-如有侵权请联系网站删除 精品好资料-如有侵权请联系网站删除 最新好资料推荐-如有侵权请联系网站删除 精品好资料-如有侵权请联系网站删除 第三章 拟采取的管理方式和工作计划 第一节 拟采取的管理方式 一、项目管理组织架构图 设立 X 大学城管理部，作 W 物业管理公司的派出机构，全面负责 X 大学城的设施设备及房屋本体维护管理工作。管理部下设档案资料科、技术科和财务科，具体架构如下：W物业管理公司大学城管理部 档案资料科 技 术 科 财 务 运 行

14、班 机电维修班 水电土项目经理室 最新好资料推荐-如有侵权请联系网站删除 精品好资料-如有侵权请联系网站删除（五）机构图说明：（1）管理部内部采用直线职能制的组织形式，尽量减少管理环节，提高工作效率和保证信息渠道的畅通。（2）管理部内部实行公司领导下的项目经理负责制，下设各专业科。（3）各专业科技术负责人构成管理层，各班组负责具体的管理服务工作，构成操作层。（六）部门职责说明：（一）项目经理室：（1）在 W 物业管理公司的直接领导下，全面组织、安排管理内部的日常管理工作；（2）根据管理部的实际情况，制定管理部的年度工作规划和专题工作计划，并组织实施；（3）根据管理部的实际情况，制定管理部的财务

15、开支计划，并监督实施；（4）根据管理部的实际情况，组织对管理部各部门工作绩效进行监督考核；（5）负责管理部对外关系的协调。（二）档案资料科（1）负责管理部工作人员日常工作纪律和仪容仪表的检查、监督；（2）负责管理部内部文件及管理档案的建立和管理；（3）负责收集管理信息，接待用户的投诉来访，并进行回访；（4）负责管理部内部的人员招聘、调动、培训、考核、等工作以及日常的办公行政管理事务。最新好资料推荐-如有侵权请联系网站删除 精品好资料-如有侵权请联系网站删除（三）技术科（1）根据物业特点和业主（使用人）的需要，制定 X 大学城建筑本体、电力、照明系统、给排水系统、中央空调系统、消防广播系统及电梯

16、等其他机电设施、公共场地的日常维护保养计划方案和应急方案，并组织实施；（2）制定本部门员工专业知识培训计划，并组织实施。（3）负责技术科日常工作效果的检查、监督；（四）财务科 根据国家有关财务管理规章制度及物业管理行业特点，制定管理部财务管理方案，并组织实施。（1）负责管理部内部的建账、核算、费用收缴及日常的财务管理。（2）负责管理部内部所需各类物资、材料的采购、保管、发放、统计。最新好资料推荐-如有侵权请联系网站删除 精品好资料-如有侵权请联系网站删除 二、工作流程 1、工作流程图 2、工作流程图说明 针对日常物业管理和服务工作，W 物业管理公司编制了详尽的 ISO9001：2000 质量管

17、理体系文件，其中大部分已在实际工作中有效地加以运用，相信只要按照完善后的质量方针和程序去运作，一定能保证既定目标的实现。入职、上岗培建立规章制度，完与协作单位 物业接管 日常管理与服务 完善配套 建立档案 队伍轮训 最新好资料推荐-如有侵权请联系网站删除 精品好资料-如有侵权请联系网站删除 三、信息反馈处理机制（一）、设置原则 1、信息源全面丰富。2、信息搜集科学有效。3、信息通道畅通。4、信息反馈及时到位。5、信息处理及时准确。（二）、信息传递示意图 后勤实业公司 政府主管部门 行业物业管理单外部公共媒体 W物业管理 管 理 部 物业使用 管理员 员 工 最新好资料推荐-如有侵权请联系网站删

18、除 精品好资料-如有侵权请联系网站删除（三）、信息反馈处理流程图 NO YES NO YES （四）、信息反馈及处理机制说明 1、信息是企业运作的重要管理资源。实际操作中必须保持信息的真实、科学和全面。2、信息流的走向是双向的，我们应该时时保持信息反馈通道的畅通，才能形成收集整理利用反馈的良性循环。3、要充分利用现代化管理手段对信息进行收集、处理、分析和利用。4、信息源（载体）是全方位的，示意图中仅列出与管理工作直接相关的部分。5、保持指令权、检查权和处理权的高度统一，避免责权分离所导致的管理失控。6、信息反馈时，对组织内部存在的管理缺陷保持高度的敏感，制订相应的质量标准和措施随时加以衡量并纠

19、正，对组织外部引进的管理经验保持积极态度，随时加以吸收和利用。载体 信 息 判断决是否可利调查分筛选排可行性 实施 是否需处备案存采取正验证反最新好资料推荐-如有侵权请联系网站删除 精品好资料-如有侵权请联系网站删除 第二节 工作计划 序号 工作项目 具体内容 所需时间 1 参与规划、设计和建设 1、再作现场勘察、研究规划设计意图 2、与施工单位沟通 3、从物业管理角度，投标书的构思提出合理化建议 二个月 2 制订详细管理方案 1、总结以往的管理经验 2、制订详细的物业管理方案 二个月 3 派出工程人员参与前期管理 1、收集审阅各类工程资料 2、参与现场施工监理及各类设备的安装调试 3、针对项

20、目提出物业管理方面的建议 三个月 4 人力资源组织 1、人员的招聘和调配 2、员工的上岗培训 二个月 5 签订委托合同 1、就管理用房及其他管理问题进行充分协商 2、签订项目管理合同 一个月 6 完善管理及办公条件 1、安排管理用房 2、安排员工宿舍及其他生活用房 3、管理所需物资的配备 二个月 7 成立 X 大学城管理部 1、选聘派驻人员 2、与外部建立公共关系网络 一个月 8 制订及完善管理规章制度 1、导入 ISO9002 质量保证体系 2、配合管理特点，制订和完善切合实际的各项制度 二个月 9 物业的验收与接管、各项资料的移交 1、依据接管验收标准逐项核对，并办理书面移交手续 2、对遗

21、留问题作好备案，并与建筑商协商解决 二个月 最新好资料推荐-如有侵权请联系网站删除 精品好资料-如有侵权请联系网站删除 第四章 管理人员的配备、培训 第一节 管理人员的配备 一、管理人员配备（一）、管理人员配备的原则 1、精干、高效、敬业爱业的原则 2、文化素质与实际管理经验相结合的原则 3、内部调剂为主和社会招聘为辅的原则 4、先定岗后定编以及德才兼备、一专多能的原则 （二）、管理部人员配备方案 职能部门 岗位设置及人员配备数量 小计 管理部经理室 项目经理 1 人 1 人 档案资料科 事务助理 1 人 1 人 财务科 会计 1 人（公司会计兼）、出纳 1 人（兼采购）1 人 技术科 现场技

22、术负责人 3 人 3 人 合计 6人 （三）、操作层人员配备方案 职能部门 岗位设置及人员配备数量 小计 运行班 值班机电工 4 人 4 人 最新好资料推荐-如有侵权请联系网站删除 精品好资料-如有侵权请联系网站删除 机电维修班 机电维修工 14 人 14 人 水电土建班 水电土建维修工 8 人 8 人 合计 26人 （四）、人员配备方案说明：（1）管理部计划配备管理服务人员 32 人，其中，管理层员工 6 人，操作层员工 26 人；（2）机电、土建维修人员数量是按正常维修考虑配置；（五）、人员素质概述：技术负责人：1、具备三年以上项目管理工作经验，持有项目管理上岗证书；2、具有较强的组织协调

23、能力和吃苦无私奉献精神，工作责任心强；3、具有相关专业中级以上职称；土建、水电、机电维修人员：具备一年以上项目管理实操工作经验，持有上岗证书，能吃苦耐劳，工作责任心强，具有初级以上专业技能资格。（六）、主要管理人员简历附后 最新好资料推荐-如有侵权请联系网站删除 精品好资料-如有侵权请联系网站删除 第二节 管理人员的培训 一、培训目标：（一）、管理部经理：除熟练掌握物业管理系统知识和技能外，重点是具备专业经营战略的宏观分析，决策组织、协调和控制能力，具备现代管理学、组织行为学等学科前沿知识，以及具备独立、创新、进取、博爱等现代观念和人文品质。（二）、管理层员工：具备熟练的专业技术知识和能力，勤

24、奋、踏实敬业，勇于创新，开拓进取的精神，以及处理各类突发事件的能力。（三）、操作层员工：熟练掌握自己的工作职责、ISO9002 质量标准 和管理要求，了解管理部的经营思想，以及任劳任怨，团结协作，精益求精的团队精神和良好的服务形象。（四）、分解目标为：1、管理人员持证上岗率 100%；2、特种工持证上岗率 100%；3、操作层员工专业技术培训时间每年不少于80 小时；其中保安员军训时间每年不少于 120 小时。二、培训主要内容：（一）、项目管理中的热点、难点和焦点问题的知识和处理。机电维修等专业技术知识。（二）、ISO9001：2000 质量管理和 ISO14000 环境管理体系知识。（三）、

25、CS 顾客满意战略和 CI 企业形象识别系统知识。（四）、企业文化（物业管理理念，企业精神等）职业道德和现 代思想文化观念。最新好资料推荐-如有侵权请联系网站删除 精品好资料-如有侵权请联系网站删除 三、培训类别与方式：（一）培训类别 1、入职培训：侧重于对物业管理基本知识及 ISO9001：2000 质量体系和各项规章制度的培训。2、上岗培训：侧重于专业技能与职业道德的培训，在员工到岗的头两个星期内进行。3、在职培训：管理层侧重于综合管理能力的培训，操作层侧重于专业技能的提高和多种技术的掌握，在员工工作中穿插进行。4、转岗培训：侧重于新岗位的专业知识及技能的培训，在员工到新岗位头两个星期内进

26、行，采用授课或带岗的方式的进行。5、职外培训：主要是组织员工参加行业主管部门组织的各项专业培训，经公司批准后，采用获得毕业证书即予以报销学费的方式进行鼓励。（二）培训的组织方式 1、集中授课，组织学习；2、参观学习，操作现场实践；3、定期举行学习研讨会，教学与自学相结合；4、根据不同的主题，物业管理中的视点问题，进行专项研讨、攻关，学习，旨在培训员工的研究分析能力和处理难点问题的能力。最新好资料推荐-如有侵权请联系网站删除 精品好资料-如有侵权请联系网站删除 四、培训的实施运行（一）培训系统图 修正 执行 反馈 评价 （二）系统图说明：1、针对 X 大学城的管理特点，来设置培训目标并拟定实施计

27、划；2、有效运用多种培训形式和方法，确保培训达到预期效果；3、通过对员工进行考核，以了解培训的有效性及员工的接受程序。4、根据对考核结果的评估和反馈，及时调整培训思路，并确定未来培训重点，强调将理论应用到实践工作中。五、培训计划 管理部员工培训计划分为两部分。第一部分为物业接管前期人员的强化培训，采用集中授课的学习方式进行；第二部分为管理期间员工培训计划，视管理部工作具体情况分阶段安排进行。培训计划 岗位应用 培训组织 培训考核 最新好资料推荐-如有侵权请联系网站删除 精品好资料-如有侵权请联系网站删除 最新好资料推荐-如有侵权请联系网站删除 精品好资料-如有侵权请联系网站删除 1、管前期员工

28、培训计划 序号 培训内容 培训时间 授课方 培训对象 培训方式 考核方式 培训目标 1 物业管理法规及配套文件 三天 公司本部 全体新员工 公司本部培训 考核 熟悉掌握办法等内容 2 物业管理专业知识培训 六天 有关部门 未获物业管理上岗证的管理人员 公司本部培训 考核 确保持证上岗率 100 3 大学城管理目标模式及投标书的有关内容 二天 公司本部 全体新员工 公司本部培训 岗位考核 明确各项工作要求、目标、模式 4 岗位职责和 X 大学城物业管理运作制度 二天 公司本部 全体新员工 公司本部培训 笔试、实际操作 掌握岗位要求和考核标准 5 整体布局、水电设施、消防设施、空调供暖系统等内容介

29、绍 二天 设计、安装单位 全体新员工 公司本部培训 考核 熟悉校园区管理、运行 6 房屋验收交接程序 一天 公司本部 管理、维修人员 公司本部培训 考核 要求掌握房屋交接的全过程 7 设施及设备维护标准及作业程序 一天 公司本部 管理、维修人员 公司本部培训 考核 明确公用设施设备维修范围及标准 8 各工种工作技巧和服务礼仪规范及人际沟通技巧 一天 公司本部 全体人员 公司本部培训 考核 行为规范及技巧 9 消防职责及灭火作战实施程序和急救常识 一天半 公司本部 全体人员 公司本部培训 考核 掌握应急方案及常识 2、正常管理期员工培训计划 序号 培训内容 培训时间 授课方 培训对象 培训方式

30、考核方式 培训目标 1 参加 Z 市物业管理培训单位组织学习考试 三年 有关院校 具有大专学历的中坚层员工 业余学习 考试 具备高层次的学历；对物业管理有较深的理论认识；适应现代化校园区管理需要。2 参加 Z 市各三各类业每年 8业余考试 提高本专业的最新好资料推荐-如有侵权请联系网站删除 精品好资料-如有侵权请联系网站删除 类业余大专、中专班学习 年 务大学 10 学习 管理水平和知识水平 3 电脑网络及管理培训 十天 聘请电脑专家授课 管理人员及相关工种 公司本部内部培训 考核 了解、掌握电脑网络管理概述及应用 4 管理技能知识培训 二天 聘请物业管理专家授课 全体员工分批进行 公司本部内

31、部培训 知识考核 提高员工与客户的沟通技巧和管理水平 5 组织协调、公共关系及公众形象培训 二天 公司本部 全体员工分批进行 公司本部内部培训 考核 增强组织协调能力和公共关系处理，建立良好的公共形象 7 有关主管单位安排、规定必须参加的业务培训 根据实际情况安排 有关管理服务人员 公司本部外部培训 根据规定要求以提高业务管理水平 8 维修服务人员升级培训 Z 市劳动部门 维修、服务人员 公司本部外部培训 考核 确保每年该类人员 10以上达到中级技工等级证书 10 劳动安全卫生培训 一 天 公司本部 全体员工 公司本部内部培训 考核 熟悉、了解劳动安全卫生知识 11 消防技能训练及演习 三天

32、有关协作单位 全体义务消防员 公司本部内部轮流培训 实际操作 掌握消防技能知识和实战能力 12 操作规程示范 三天 公司本部 各相关部门员工 公司本部培训 实际操作 规范员工操作规程，提高员工操作技能 13 服务意识、职业道德 一天 公司本部 全体员工 公司本部培训 考核 提高员工服务意识增强员工职业道德，加强工作责任心 最新好资料推荐-如有侵权请联系网站删除 精品好资料-如有侵权请联系网站删除 第五章 管理服务用房及工作必需的物资装备 一、物资装备的原则 1、科学实用、节约的原则 2、分期分批，有计划配备的原则 3、优质价廉的原则 二、管理工作必需的物资装备 （一）、物资装备的原则 1、科学

33、实用、节约的原则 2、分期分批，有计划配备的原则 3、优质价廉的原则 三、管理用房 （一）、办公用房所需面积 物业管理办公用房所需面积约 125 平方米。（二）、办公用房安排 经理室一间 15 技术科室 30 财务科室 15 电脑档案资料室 15 茶水间、洗手间 10 维修操作间 20 库房 20 四、管理工作必需的各类物资装备 管理工作中必需的各类物资，包括办公用品，机电维修用品、员工制服和值班工具等（详见附表）。最新好资料推荐-如有侵权请联系网站删除 精品好资料-如有侵权请联系网站删除（一）行政办公用品 项 目 数 量 金额(元)备 注 电脑 2 台 12000 固定资产 空调 4 台 1

34、0000 固定资产 打印机 1 台 3000 固定资产 复印机 1 台 12000 固定资产 传真机 1 台 2000 固定资产 饮水机 4 台 1200 低值易耗品 保险柜 1 个 500 低值易耗品 办公桌椅 9 套 5000 低值易耗品 文件档案柜 6 个 5000 低值易耗品 自行车 9 辆 4500 低值易耗品 电话 3 部 900 低值易耗品 办公用资料、文具 1 批 2500 低值易耗品 员工服装费 70 套 28000 低值易耗品 员工生活用品：铁架床、热水器、电视机、电风扇、储物柜等 1 批 20000 低值易耗品 小 计 106600 元，固定资产 39000 元 最新好资

35、料推荐-如有侵权请联系网站删除 精品好资料-如有侵权请联系网站删除 （二）维修工具 项 目 数 量 金额(元)备 注 电焊机 3 台 3000 低值易耗品 冲击电钻 3 台 4500 低值易耗品 手电钻 3 台 1650 低值易耗品 手提砂轮机 1 台 800 低值易耗品 电锯 1 台 1500 低值易耗品 切割机 2 台 3000 低值易耗品 铝合金梯（长、短）各 1 架 1000 低值易耗品 台钳 1 把 500 低值易耗品 工作台 1 台 1000 低值易耗品 万用表 6 个 1200 低值易耗品 钳表 2 块 800 低值易耗品 摇表 2 个 700 低值易耗品 机电设备专用工具 1

36、700 低值易耗品 电工工具 24 套 7200 低值易耗品 水工工具 2 套 400 低值易耗品 电焊工具 2 套 1000 低值易耗品 疏通机 3 台 2700 低值易耗品 铝合金人字梯 3 套 2700 工具柜 4 组 2000 低值易耗品 最新好资料推荐-如有侵权请联系网站删除 精品好资料-如有侵权请联系网站删除 其它工具材料 1 组 600 低值易耗品 小 计 36950 元（三）消防器材 项 目 数 量 金额(元)备 注 无线对讲机 10 部 20000 固定资产 手提式灭火器 50 支 3750 低值易耗品 消防斧头 8 把 400 低值易耗品 消防扳手 8 把 2400 低值易

37、耗品 防毒面具 10 套 1800 低值易耗品 消防靴 10 双 500 低值易耗品 消防战斗服 8 套 3200 低值易耗品 强光手电筒 5 只 500 低值易耗品 小 计 32550 元，固定资产 20000 元 （四）开办费合计：176100 元(其中固定资产 59000 元，不含管理用房装修费用)最新好资料推荐-如有侵权请联系网站删除 精品好资料-如有侵权请联系网站删除 第六章 房屋本体维护管理计划和实施 房屋共用部位、共用设施设备的维修养护与管理是 X 大学城物业管理的重要内容。针对 X 大学城的特点，通过对物业进行维修养护和管理，不但要保证物业正常使用功能，而且还要达致以下四个效果

38、：一、绝对保证有一个正常的办公、学习环境，特别是日常所需的水、电、冷气的正常供应要得到保证，保障电梯的正常运行。二、保证 X 大学城与外部信息交流及内部信息交流的畅通。三、保证 X 大学城对外的形象。对于能体现 X 大学城形象的重要部位要加强管理。保证外墙面、建筑小品的外观完好、整洁。是建材贴面的无脱落；是玻璃幕墙的清洁明亮、无破损；是涂料的无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。空调安装有序，室外招牌、广告、霓虹灯整洁统一、美观无安全隐患，外墙装饰无破损或污迹。四、杜绝各种安全事故的发生。通过加强对监控中心的维护和管理，采取各种安全排查措施，消灭各种安全隐患。为达到上述四个效果，

39、W 物业管理公司制定了房屋共用部位、共用设施设备的日常维修养护和定期养护计划及实施方案，以求达到对 X 大学城的有效管理。最新好资料推荐-如有侵权请联系网站删除 精品好资料-如有侵权请联系网站删除 一、房屋共用部位、共用设施设备的维修养护计划分日常维修和定期维护两个方案，具体内容如下：(一)、房屋共用部位、共用设施设备日常维修养护计划和实施方案 序号 项目 计划 方案 标准及实施效果 1 房屋承重及抗震结构部位 每月巡查一次，入驻期间每天巡视，发现问题，立即处理（1）由于使用不当造成结构局部受损较轻由技术科按房屋修缮规定实施维修；如局部受损较重请专家“会诊”提出方案，委托专业公司实施（2）因施

40、工质量原因造成结构问题，请开发单位处理（1）安全牢固，正常使用；（2）功能完好。2 外墙面 每月检查一遍，发现问题，及时维修 由技术科按有关修缮规程实施（1）无鼓无脱，无渗水、无裂纹；（2）无违章，边角线齐整；（3）整洁、无污迹、锈迹。3 公共屋面 每天检查一遍，发现问题，及时维修 由技术科按相应作业规程实施维修（1）无积水、无渗漏；（2）隔热层完好无损；（3）避雷网无间断，缺损；（4）天面水箱无破损，无渗漏；（5）无违章，无乱堆放。6 公用照明 每月检查一次，发现问由技术科按照相应作业规程实施维修（1）线路无乱搭接；最新好资料推荐-如有侵权请联系网站删除 精品好资料-如有侵权请联系网站删除

41、题，及时维修（2）照明灯具正常有效；（3）开关、箱体完好，无缺损。7 本体消防设施 每月检查一次，发现问题及时维修 由技术科按相应技术作业规程实施维修（1）箱体完好，标识清楚；（2）设施能有效使用；（3）灵敏，准确报警。8 公共通道、门厅、楼梯间、会议室、会展厅、架空层 每天检查一次，发现问题及时维修 助理室、技术科和清洁管理部负责组织实施。（1）墙体、地面、窗户、顶棚完好，无缺损；（2）室内设施齐全；（3）整洁、无灰尘、无霉迹；（4）无违章、无乱堆放。9 卫生间、茶水间 每天检查一次，发现问题，及时维修 由技术科按相应技术作业规程实施维修（1）墙体、窗户顶棚完好，无缺损；（2）设施、设备完好

42、，无缺损，使用正常；（3）整洁、无污迹，无积尘，无积水；（4）无堵塞，无异味。10 上、下水管道 每天检查一遍，发现问题，及时维修 由技术科负责维修（1）上、下水畅通，无渗漏，无堵塞；（2）无污渍，无锈蚀；最新好资料推荐-如有侵权请联系网站删除 精品好资料-如有侵权请联系网站删除（3）无违章私接私断管道。11 冷、暖气管道通讯线路，顶棚 每月检查一次，发现问题，及时维修 技术科负责维修（1）完好，无破损，无开裂；（2）线路畅通，使用正常。最新好资料推荐-如有侵权请联系网站删除 精品好资料-如有侵权请联系网站删除(二)、房屋共用部位、共用设施设备定期维修养护计划及实施方案 序号 项目 计划 方案

43、 标准及实施效果 1 房屋承重及抗震结构部位 每年对房屋基础进行一次检查，防止虫害及腐蚀性液体的侵害 技术科负责组织实施（1）结构安全，正常使用；（2）结构性能完好。2 外墙面（1）每年对外墙面清洗一次；（2）每三年对较大面积渗漏及损坏，维修无效的，进行局部翻新；（3）每年对国徽进行一次维护；（4）每三年对外窗台进行一次安全性检查。技术科负责组织实施（1）平整、无渗水、无裂纹；（2）整洁统一。3 公共屋面（1）每年粉刷避雷网一次；（2）每年全面修补天面隔热层一次；（3）每年对屋面防水层检修一次，每 5 年翻新老化部分；（4）每半年疏通屋面雨水管一次；（5）每半年清洗天面水箱一次，消毒一次。技术

44、科与清洁管理部协同实施（1）屋面无积水，无渗漏；（2）隔热层完好；（3）避雷系统完好；（4）水箱水质清洁，无污染。最新好资料推荐-如有侵权请联系网站删除 精品好资料-如有侵权请联系网站删除 6 公用照明 每年检修一次线路和灯具，更换老化线路和损坏灯具 由技术科按照相应作业规程实施维修（1）线路无老化；（2）灯具正常使用，照明完好。7 本体消防设施 （1）每半年进行一次烟感试验；（2）每年对消防箱翻新一次，消防带晾晒一次；（3）每年对消防疏散标志进行一次维护。技术科负责组织实施。（1）设施完好率100；（2）报警系统灵敏，有效。8 公共通道、门厅、楼梯、会议室、会展厅、架空层（1）每半年对公共地

45、面进行一次维护；（2）每年对楼梯踏步进行一次全面维护；（3）每三年对通道、门厅、墙面、天棚、扶手、栏杆进行一次全面维护；（4）每年对公共窗户进行一次全面维护。由技术科按相应技术作业规程实施（1）美观完好，无缺损；（2）整洁、清爽。9 卫生间、茶水间（1）每年对卫生用具进行一次全面维护；（2）每年对水、电设施进行一次全面维护；（3）每年对墙面、顶棚、窗户进行一次全面维护。由技术科按相应技术规程实施维修。（1）完好、无缺损；（2）使用正常；（3）整洁、清爽。最新好资料推荐-如有侵权请联系网站删除 精品好资料-如有侵权请联系网站删除 10 上、下水管道（1）每年粉刷管道一次；（2）每年检修一次，并坚

46、固管道固定码；（3）每年两季前检查一次雨水口，更换不合格部分。由技术科按相应技术规定实施维修（1）美观完好；（2）上、下水通畅；（3）无渗漏。11 冷、暖气管道，通讯线路、顶棚（1）每年对冷、暖气管道进行一次全面维护；（2）每年对顶棚进行一次全面维护；（3）每年对通讯线路进行一次全面检修。技术科负责组织实施（1）完好、无损坏；（2）线路畅通、使用正常。二、房屋本体维修服务标准 为了使学校能够有一个良好的学习环境，对房屋本体的维修力争做到及时、快速、高效地处理。房屋维修服务将严格按照 W 物业管理公司 IS09001（2000）的要求来执行：1 教学楼、实验楼、综合办公楼等的水、电、卫设备、门锁

47、等零星小修 2小时内完成，至多也要保证当天完成；2 遇电路故障没电、水管爆裂、水龙头漏水、门锁开不了、门窗毁坏必须要在 10 分钟内赶往现场维修（维修工正处理其它急修没有人手的情况除外）；3 厕所堵塞要在 24 小时内完成（需换洁具的除外）；4 风扇、门窗、厕所设施、照明设施的检查分别在学校开学前和学期结束后各进行一次详细的检查，在学期中还须安排一次检查；最新好资料推荐-如有侵权请联系网站删除 精品好资料-如有侵权请联系网站删除 5 特殊原因不能及时维修的必须要向报修人说明，并告知能够完成所需的时间。最新好资料推荐-如有侵权请联系网站删除 精品好资料-如有侵权请联系网站删除 第七章 机电设备设

48、施的管理维护方案 X 大学城是一所聚产学研于一体的高等教育发展区，机电设施设备管理的质量直接影响着教学质量和生活品质。为此，W 物业管理公司将严格按照“安全、可靠、优质、经济”的管理方针，贯彻执行 ISO9001：2000 质量管理体系，对各类机电设施设备进行高质有效的定期维护保养，对各分包单位进行全方位的质量监督和管理，严格按照各类应急处理方案，处理机电设施设备的突发事故。运用各种科学手段，最大程度的实现节能降耗，创造良好的经济效益和社会效益，为广大师生提供一个安全、舒适的高品位学习和生活空间。第一节 供配电系统的管理 如果说机电设施设备是整个建筑系统的核心部位，那么供配电系统则是它的大动脉

49、。为了保障系统供电的连续性，W 物业管理公司将根据校区内不同场所的用电性质和特点，配备相应的专业技术人员，制定行之有效的运行管理制度和维护保养方案，确保供配电系统的正常运行。最新好资料推荐-如有侵权请联系网站删除 精品好资料-如有侵权请联系网站删除 一、设备的定期维护保养方案和标准。（一）、每日巡视保养项目。1、电力变压器（干式）序号 部位 内容 要求 1 外壳 1、查低压连接母线；2、检查壳体。低压母线不发热、无变色，外壳清洁、无杂物、无放电痕迹 2 温度计 1、检查是否完好；2、观察温度指示。显示正常、无损坏、温度不超过 140 3 声响 监听变压器声响 发出均匀的“嗡嗡”声，无异常杂音

50、4 变压器室 1、检查门窗、地面、四壁；2、检查通风道、通风设施；3、检查室内照明设施；4、检查室内消防设施 无杂物、不漏水、能防止小动物进入、干净整洁、功能正常、通风良好、无锈蚀、开关灯具功能正常、消防设施功能正常 2、低压开关柜 序号 部位 内容 要求 1 柜正面 1、清扫（擦拭）柜正面；2、检查仪表指示及运行参数；3、检查空气开关 4、检查闸刀开关、操作机构；5、检查分闸、合闸指示灯。无灰尘、污迹，仪表工作正常，电流、电压在正常范围，工作状况符合运行要求，指示灯指示正常 2 柜背面 1、观察母线、连接点、引出连接良好、接点无发热变色，最新好资料推荐-如有侵权请联系网站删除 精品好资料-如