工业园物业管理方案(68页).pdf

《工业园物业管理方案(68页).pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《工业园物业管理方案(68页).pdf（68页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、1/68 目 录 第一章 前言 第二章 众信物业管理公司简介 第三章 工业园物业管理方案 第一节 提高管理服务水平的整体设想与策划 第二节 拟采取的管理方式、工作计划和物质需求情况 第三节 各项指标的承诺及完成承诺的措施 第四节 管理人员的配备、人员培训及人员管理 第五节 管理规章制度、建筑及附属物档案、设施、设备、业主档案的建立与管理 第六节 便民服务 第七节 物业管理收费标准建议及收支测算 第八节 日常物业管理 第四章 部分公众制度及应急措施 第一节 精神文明公约 第二节 安全防 X 方法管理规定 第三节 消防安全管理规定 第四节 道路及车辆管理规定 第五节 工业园区设备安全运行制度 第六

2、节 智能控制中心管理规定 第七节 消防给水设备保养制度 第八节 空调设备巡视管理制度 第九节 电梯巡视监控管理制度 2/68 第十节 水泵房运行操作规程 第十一节 水泵房运行注意事项 第十二节 绿化养护制度 第十三节 清洁卫生管理规定 第十四节 清洁作业规程及操作要领 第十五节 清洁服务质量标准检测方法 第十六节 意外事件处理办法 第十七节 消防应急方案 第十八节 停水及事故处理方案 第五章 物业管理委托合同 第六章 工业园区办公大楼清洗（拓荒）方案及报价 第七章 结束语 3/68 第一章 前言 物业管理作为一种新兴的行业，它的产生和发展，对于改善人民群众的生活、工作生产环境，提高城市整体水平

3、起到了积极的作用。物业管理条例的颁布和实施更是有力的促进了这一行业的发展，在不断规 X 行业的法制环境的同时，也使更多商、产、住、用物业进入物业管理市场。XX 众信物业管理 XX 在顺应市场需要，提出“内部精细管理、对外稳健发展”的战略思路。在这思路的指导下来谋求企业的出路。我们公司追求的是通过提供专业的服务创出客户 100%的满意度，我们不追求高额的短期回报，我们相信的是“只有最认真，才能最专业，只有最专业，才能最强大”。我们企业做好、做大、做强，为客户创造价值，也是对客户的最好回报。4/68 第二章 众信物业管理公司简介 众信物业管理公司简介 众信物业管理 XX 是在 XX 市物业管理市场

4、逐渐走向规 X 化、市场化、专业化之时应运而生。XX 市房产局的各级领导在物业管理工作会议上多次提出：要让物业管理行业真正市场化运作，我们应按“国务院颁布的物业管理条例的相关规定鼓励和支持专业物业管理公司的成立，逐步扭转开发商与物业公司的父子关系现状，从而改变 XX 物业管理现状，促进物管行业发展。”公司自注册前，就从公司的规 X、专业、发展等方面作了全面的策划，并确定了“全心服务，在细微之处见精神；追求卓越，赢万从口碑创品牌”的公司理念。公司理念体现了这个年轻公司，即朝气勃勃、勇于创新，又脚踏实地以服务为本的精神。5/68 第三章 工业园物业管理方案 第一节 提高管理服务水平的整体设想与策划

5、*工业园坐落于*，是集办公和工业、宿舍一体的园区。一期占地面积69800 平方米，总建筑面积约 70000 平方米，框架结构，其厂房面积 42400 平方米，办公面积 5950 平方米，宿舍 20250 平方米，园区道路面积 18000 平方米，绿化面积 8000 平方米，公共卫生面积 8000 平方米（不含建筑物内楼道走廊面积），园区配套有路灯、水泵房、配电房、发电机房、煤气站、围墙（周界）智能防 X系统、电梯 9 部，园区设有出入口一个。该项目布局合理，设施完善，设备高档。针对本次物业管理标的各个要素，我休养所管理思路概括为“一种模式，二项承诺，五个重点，五大措施”。一、认识与定位 该工业

6、园区作为一个大型工业园区物业，整体形象应该着眼于全市、全省，乃至于全国、全世界。给该项目整体形象定位是：开放、高效、规 X 开放 体现该工业园改革创新的思想和国际化的办公、生产方式 高效 展示该工业园进取、创新的精神状态和高效的运转机制 规 X 体现该工业园作风严谨、运作规 X 高效、管理精细的风貌 二、一种模式 作为国际化工业园需要的是体现：开放、高效、规 X、安全、文明、有序、舒适等，为此我公司确定该工业园区管理服务模式为：一手抓物业管理服务，一手抓精神文明建设和形象建设的经营型物业管理模式。在我公司进驻后，要将公司“全心服务，在细微之处见精神；正大卓越，赢万众口碑创品牌”的理念全方位导入

7、，并秉持我们的职业操守：“岗不离守，守不离纲，威武文明，诚挚服务”。我们深信通过我们的努力，一定能给贵公司和6/68 使用人交一分满意的答卷。三、二项承诺：1、自接管该物业管理项目之日起，二年内使该物业管理项目成为优秀示 X 项目，树立工业园区引进专业化物业管理的成功 X 例。2、自接管之日起，即按照 ISO90012000 服务质量体系全面实施物业管理服务。四、五个重点：针对该项目的特点和工作难点，我们确定了在管理上的五个重点：1、树立工业园物业整体形象 通过环境形象、工业园区形象控制，公共设备和设施管理，治安和交通控制，管理服务人员行为规 X 等专业管理和文化气氛的融合，塑造工业园区开放、

8、高效、规 X 的整体形象。2、确保因管理原因造成的治安消防事件发生率为零 从我们管理的经验来看，治安、消防状况的好坏是物业使用人衡量管理绩效的关键。我们相信只要通过对内的准军事化的管理和对使用人人情化服务，通过技防、人防、物防的有效结合，可以确保该区域内因物业管理原因而造成的治安、消防事件发生率为零。3、维护好工业园区的环境 该工业园区是对外的窗口，在环境管理方面，卫生管理是重点，本工业园区的卫生涉及到道路、厂房、宿舍、办公区等公共区域，以及外墙，只有通过专业的管理和不懈的努力，才能从根本上展现项目的良好面貌，同时园区内的绿化的养护要达到茂盛、常绿，无死苗、无杂物，辅助性的展现项目的良好形象

9、4、设施、设备及物业本身的管理，使工业园物业保值、增值 另外，该项目的设施设备齐全，我们在管理中，重点是强调专业管理，使其7/68 使用寿命增长，从而达到保值增值的目的。5、树立管理公司自身良好形象，使该项目成为口碑 该项目我们将从自身人员形象上下功夫，狠抓威武文明及职业化的特色管理，文明执勤、优质服务，从根本上树立良好形象，给到工业园的人留下良好印象，并为管理叹服，使工业园因我们的管理服务增加附加值。五大措施：1、根据该项目特点，在治安管理上充分强调人的因素，所有保安管理员由管理处统一指挥调度，强调多重结合，即流动岗与固定岗相结合，全面防 X 与重点防 X 相结合，保安管理与其它人员相结合，

10、白天外松内紧与夜晚严密相结合，小围合与大围合相结合。在物防上加强对物品进出管理，提高防 X 能力等，结合管理处统一管理、快速调度，确保治安万无一失。2、精心养护园林绿化，实施垃圾分流，加强环境文化建设和环保建设。针对该项目的现状要求，我们将设置环境管理部（环卫、绿化），养护工业园内园林绿化和管理好区域卫生，以保障工业园区环境优美、干净整洁。第一：维护保养好工业园区绿化，使其保持常青、常新，始终焕发勃勃生机；第二：加强和引导环保意识的教育，使每位到工业园区的人员都自觉爱护区内环境；第三：垃圾分类收集，建立回收系统；第四：开展环境文化建设和环境形象建设。3、保证车辆有序停放。为防止车辆乱停放现象，

11、我们将对使用人进行引导培训与现场温馨管理、提示相结合，对其讲理无效之后，给予处理，最后达到整齐、规 X 停车和秩序井然的目的。4、实行大围合整体管理与小围合局部管理相结合的管理方法。这种方法体现在人员安排、治安、消防、卫生设施、设备管理等各方面。我们以管理处为指8/68 挥机构统一集中管理，同时每块区域设班、组长负责各自具体业务，各单项业务又设管理人员检查跟踪，做到有条不紊、规 X 严密。5、我们在管理服务中将推出 24 小时值班巡逻的服务机制，以解决使用者所需。每二节 拟采取的管理方式、工作计划和物质需求情况 一、拟采取的管理方式 对于不同的物业，必须有不同的办法，我们拟采取的管理方式为：专

12、业化、规 X 化、精细化、品牌化、经营型的管理方式。基本思路是：1、严格选人、谨慎用人，确保各类人员的专业素质和综合素质；2、提供 24 小时服务；3、严格法规和标准制约、规 X 组织和个人的管理服务行为；4、致力精神文明建设，实施品牌和形象战略；5、军事化管理加现代化管理。具体我们的管理分组织系统、运作程序系统、激励系统三个部分说明。（一）组织系统：1、贵公司可以直接对管理处下指示，以提高服务效率。2、管理处实行垂直领导，减少管理环节，管理处设主任、文员、品管、各业务*公司 XX 市众信物业管理公司 项目物业管理处 客户服务中心 保 安 队 环境管理部 维 修 部 9/68 部门管理员和业务

13、块操作员工。（二）、运作程序系统：1、整体运作程序 2、内部运作流程 说明：1、在内部运作流程设计中，坚持全过程管理，保证指挥、监督的封闭性。管理层既是指挥者，又是监督者，计划、组织、控制、反馈集于一身，避免管理环出现缺漏和盲点，有效保证管理及时到位。2、各层职责明确，工作程序有严格的质量文件进行规 X。同时充分授权，在权责X 围内最大限度地调动员工的工作积极性和主动性。（三）、激励系统：物管标的调研 拟定物业管理方案 组建机构 岗位培训 接管验收 整改 日常管理 众信物业公司 管理处 反馈监督 各业务块员工 指挥 指挥 管理层 操作层 10/68 说明：1、激励机制重在尊重个体权利，保持团队

14、战斗力，服务用户，创造经济和社会效益。2、思想工作机制重在激发潜能，形成共享的价值观，充分发挥员工效能和工作积极性，尊重个人情感，针对个性心理及时做思想工作，方式有谈心、座谈等。3、奖惩机制与监督机制相结合，以奖为主，以惩为辅，坚持优胜劣汰，奖惩分明，通过奖励引着员工走，通过惩罚“打”着员工走，做到人人有动力，个个有压力。奖励分为物质奖励和精神奖励。4、培养提升机制在实际工作中极具价值。我们将培训放在集体和个人发展的重要位置，目的是使员工忠于企业，一专多能，精益求精，在提升上不拘一格，能者上、平者让、庸者让，为人才的发展创造有利环境。5、工资福利机制重在考核，考核分月考核和年度考核进行，实行浮

15、动工资，增强工作能力。6、企业文化机制是发展之源，通过企业文化的发展，增强凝聚力和向心力，增强员工的自信心和认同感，通过企业文化的凝聚力、引导功能、约束功能把员工的目标和公司的目标紧密结合起来。工作计划 工资福利机制 激 励 机 制 培养提升机制 思想工作机制 奖惩机制 企业文化机制 11/68 依据管理方式和管理运作流程，我们将工作计划分为前期管理、常规期管理二部分，现拟工作计划如下。（一）前期管理工作计划 序号 项目 内容 时间 备注 1 物业管理标的调研 全面了解物业管理标的 05年12月31日 尽量提前 2 拟订管理方案 结合调研结果拟定管理方案 06 年 1 月 5日 尽量提前 3

16、接管合同签订 1、方案送审 2、签订合同 方案确认时止 尽量缩短时间 4 组建管理队伍 1、选拔 2、培训 3、上岗 方案确认至进场 5 整改及完善办公条件 1、安排管理用房 2、安排员工宿舍 3、物质装备到位 方案确认至进场 6 制订管理制度 1、制订切合实际的各项物业管理制度 2、导入 ISO90012000 7 物业接管验收 办理书面移交手续 12/68（二）常规期管理工作计划 序号 项目 内容 时间 备注 1 房屋及公用部位维修保养 1、制定大、中修计划方案；2、日常零修、急修管理；3、日常保养巡查管理；4、维修质量管理。接管验收后开始，部分待施工单位保修期满 属施工单位保修责任我公司

17、将尽全力协调协助 2 公共设施、设备及场所的使用、维修、养护、管理 1、建立档案，搞好基础资料管理；2、运行管理；3、维修保养管理；4、险情应急管理；5、水池水泵管理；6、其他。接管验收后开始，部分待施工单位保修期满 属施工单位保修责任我公司将尽全力协调协助 3 安保管理 1、24 小时值班及巡查、监控等安全防 X管理；2、违章私设摊点及设立广告管理；3、消防管理；4、来人来访管理；5、物品出入管理。接管验收后开始 4 车辆管理 1、进出车辆管理；2、停车场管理；3、车辆接管验收后开始 13/68 行驶管理。5 清洁卫生管理 1、清洁卫生管理；2、环保管理；3、消杀管理。接管验收后开始 6 绿

18、化管理 1、室内绿化管理；2、室外绿化管理。接管验收后开始 7 客户服务管理 1、设立服务员和保安；2、人员形象及服务意识管理。8 标识系统管理 标识日常维护管理 9 档案管理 1、建立房屋共用设施设备档案资料；2、建立用户档案、房屋及其配套设施权属清册；3、建立严格的档案管理制度。接管验收后开始 （三）物质资金积累计划 序号 项目 数量 金额 用途 1 2 3 4 5 摩托车 电脑、含显示器 打印机 复印机 1 1 1 1 1 2000 4000 1800 6000 1000 用于联络及办理相关业务 办公用 办公用 办公用 14/68 6 7 8 9 10 11 传真机 保险柜 照像机 寝

19、具 和 服 装（套）疏通机 电焊机 1 1 1 按编制配 1 1 800 2000 400 10000 2000 1000 办公用 办公用 用于文化活动 办公用 估算价 维修用 序号 项目 数量 金额 用途 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 冲击钻 切割机 电工工具 水工工具 木工工具 泥工工具 高空作业用工具 铝合金梯 常用材料备件 吸尘机 垃圾箱 清洁工具（套）清洁车（专用）1 1 2 1 1 1 1 2（一大一小）一批 1 10 18 4 1500 2000 800 500 700 300 1000 2000 3000 1000 4000

20、 5000 3200 1500 维修用 维修用 维修用 维修用 维修用 维修用 维修用 维修用 维修用 环境管理用 环境管理用 环境管理用 环境管理用 环境管理用 15/68 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 手推平板车 手推斗车 剪草机 绿篱机 人工喷雾器 绿化工具（套）对讲机 防毒面具 钢盔 消防靴 训练用具（套）1 2 1 1 1 7 8 4 10 10 1 1000 3200 150 700 8000 800 800 500 2000 环境管理用 环境管理用 环境管理用 环境管理用 环境管理用 安全管理用 安全管理用 安全管理用 安全管理用 合计：￥74650

21、 元 第三节：各项指标的标准及达成标准指标采取的措施 本节参照 全国物业管理条例、全国物业管理示 X 工业园区达标评分细则及 ISO9001 质量标准，我们对项目之物业管理要求的各项指标以表格的形式予以公布，并在列项中概述保障各项指标完成的实施措施。序号 指标名称 工作标准 指标测定依据 管理指标实施措施 1 房屋及配套设施完好率 95%全国物业管理条例、全国物业管理示 X 工业园区达标评分细采用区域巡查管理与管理中心控制相结合的工作方法，落实责任，责任到人，16/68 则、ISO9001 质量标准 建立完善的区域日检、周检、月检制度，健全档案记录 2 房屋零修、急修及时率 96%全国物业管理

22、条例、全国物业管理示 X 工业园区达标评分细则、ISO9001 质量标准 建立严格的修缮制度，要求维修人员接到维修单后携带工具 5 分钟内到达现场，零修工程及时完成，急修工程不过夜。并建立回访制度和回访记录，以优质服务为本，24 实行小时值班制度 3 维修工程质量合格率 99%全国物业管理条例、全国物业管理示 X 工业园区达标评分细则、ISO9001 质量标准 建立维修回访制度，及时征求贵单位意见，保证反馈渠道畅通，以确保维修服务质量 4 大型及重要机电设备完好率 99%全国物业管理条例、全国物业管理示 X 工业园区达标评分细完善机电设备的运作制度和维护保养制度，配备专业工程技术人员，寻求专业

23、17/68 则、ISO9001 质量标准 公司支持，所有维修人员全部持证上岗，实行 24 小时专人值班，出现故障及时排除 5 疾呼完好及使用率 95%全国物业管理条例、全国物业管理示 X 工业园区达标评分细则、ISO9001 质量标准 落实责任人，坚持对道路、路灯及停车场、消防设施设备等公用设施进行日常巡视检修和定期维护保养，由维修部落实，客户服务中心监督，并建立健全档案记录，完善规章制度，确保公共设施完好并正常使用 6 停车场完好率 95%7 路灯安好率 95%8 消防设备完好率 98%9 治安案件发生率 1%以下 全国物业管理条例、全国物业管理示 X 工业园区达标评分细则、ISO9001

24、质量标准 实行 24 小时保安巡查制度，分快速、中速、慢速巡查，24小时值班，接受报警及实施调度，根据实际情况，确立人防、技防与物防相结合10 财产被盗率 1%以下 18/68 的治安思路，明确保安职责，层层防卫，以确保工业园区人身财产安全 11 违章发生率 1%以下 全国物业管理条例、全国物业管理示 X 工业园区达标评分细则、ISO9001 质量标准 建立交叉巡查制度，跟踪管理，对私设摊点、广告牌、广告字画、乱贴乱画等现象及时发现及时处理，加强宣传工作，杜绝违章发生并建立相应的回访制度 12 违章处理率 90%以下 13 火灾发生率 1%以下（年）全国物业管理条例、全国物业管理示 X 工业园

25、区达标评分细则、ISO9001 质量标准 全员义务消防员制，确定消防应急方案，定期培训和演习，加大宣传力度，由保安日常巡查，发现隐患及时处理，确保安全 14 绿化完好率 无 全国物业管理条例、全国物业管理示 X 工业园区达标评分细则、ISO9001 质建立专业化绿化管理养护队伍，责任到人，区域负责与巡查制度相结合，加强宣传，发现问题，及时19/68 量标准 修复，确保公共绿化无破坏、无践踏、无黄土裸露；室内绿化常青。第四节：管理人员的配备、人员培训 一、物业管理处人员配备 该管理处人员配备因考虑对外形象和设备配置情况，帮我们在人员配备上坚持以公司“精干、高效、敬业”的用人原则为基础，确定“重学

26、历也重能力、重水平更重品德”的用人标准，严把人才选聘关。我们要求管理人员必须是一专多能。在管理队伍建设上，我们将采取规 X 管理和人性化管理相结合的方式，运用激励机制，严格管理、考核，并实行淘汰制，才能确保管理目标实现。（一）、管理处人员配备图 （二）、物业管理处人员岗位分布说明 1、管理处 主任：1 名，负责全面工作。2、文 员：负责前台服务，和处理行政、物业事务等工作，并协助管理管理处主任 1 人 文员（1 人）品管（1 人）（共 30 人）服务中心 保安队：14 人 队长：1 人 战士：13 人 其中轮休一人 环境管理部 11 人 部长：1 人 绿化技师：2 人 环卫队：8 人 维修部：

27、2 人 20/68 接待等工作，及负责档案管理、会务管理等工作。3、品 管：1 名，负责各部门、各岗位的工作质量的检查、监督。4、维 修 部：2 名，负责工业园物业和配套设施设备及场地的日常维修、保养、巡视、维修检查监督等工作。5、保安队中队长：1 名，负责保安队全面工作及对部门人员检查监督工作。保 安：13 名，分三班 24 小时值班（其中一名轮休），负责当班期间的安保工作。6、环境管理部部长：1 名，负责清洁、绿化全面工作及对部门人员检查监督工作。绿化技师：2 名，负责绿化养护工作。环卫工人：8 名负责工业园区公共区域卫生。（三）、人员培训 企业的竞争是人才的竞争，而人才的竞争关键在于企业

28、是否最大限度地开发人力资源，要实现人才资源开发战略，我们确定了“全员培训，全过程考核”的培训方针，使培训真正落实到实处。1、培训的目标：通过培训，提高员工的文化素质、业务技能和管理服务水平，使物业管理更加富有成效。2、培训内容：（1）新员工入职培训：A、企业培训：企业质量方针、质量目标、企业理念、企业精神等；B、员工手册培训：员工守则、礼仪行为规 X、职业道德教育等；C、管理处概况培训：工业园区概况、公众管理制度、内部规章制度、管理架构等；21/68 D、物业管理基础知识及强化服务意识的专题培训；E、军训与参观学习。（2）岗位专业技能培训：A、基本技能培训：相应岗位的专业知识、ISO9001

29、文件（包括质量手册、程序文件、工作指示、记录表格等）；B、新技术（能）培训：智能化技术、新设备仪器的使用与管理技术等。（3）素质提高培训：A、操作层自我开发培训：进行有关学历、职称的外送培训，或利用现有条件，举办电脑、消防、环保等相关知识讲座；B、管理人员实行“四个一”常规培训，即坚持每月写一篇文章，读一本专业的好书、参加一次讲座、参与一次竞赛。（4）新政策、新理论培训：物业管理理论动态、有关法律、法规、同行业新动向等。（5）培训者培训：培训者更新知识及观念，吸收新理论，不断创新培训工作思路的培训。3、培训计划（不具体阐述）4、培训的评估考核（1）培训中考核：根据实情，边培训、边考察、理论与实

30、践相结合，这样便于了解员工是否按培训要求和标准指导工作，对没有按要求做的员工进行监督和指正。（2）培训后考核：分为实操考评和书面考核两种，反馈培训绩效、把考评的结果作为薪资发放的依据。22/68 第五节：管理规章制度和建筑及其附属物档案、设施、设备、业主档案的建立与管理 一、管理规章制度 科学完善、合理量化。健全实操的管理规章制度是我们取得成功的重要法宝，也是提高服务品质、提升工业园区形象的重要依据。为进行统一规 X 和管理，接管后，我们将严格按照 ISO9001 国际标准人、及我公司质量体系文件的要求，对项目实施专业化、规 X 化管理。我们还将根据该项目实际情况对规章制度及相关程序作适当调整

31、。管理制度主要包括公众制度及应急措施、ISO9001 服务质量控制程序文件、公司内部管理制度等。二、档案建立与管理 随着建筑设计高科技、专业化的发展，信息成为管理资源中又一重要因素，为此，在信息收取时广开信息渠道，存储时做到内容全面、丰富，收集时尽可能地完整。我们拟对项目所有物业管理与服务的项目，从主体到配套，从建筑到环境，从硬件到软件等都建立相应的管理档案。并树立档案管理的财富观、资源观和服务观，使档案管理真正为管理服务。三、档案管理运作环节 1、资料的收集，直接隶属于客户服务中心。建立相应的规章制度，对所有档案资源进行严格管理。在收集时，坚持内容丰富的原则，根据实际全面收集，小到一盆花都有

32、详细的资料收集。2、资料的分类整理，根据其性质、特点进行细分，做到条理清晰，分类合理。3、资料归档管理，按照资料本身的内在规律、联系进行分类保存，做到便于查找和调用，在进、出档案室都有严格的规定，严防文件流失。档案的管理环境必须做到“三防”，即防火、防潮、防变质。23/68 四、档案资料的分类 1、接管移交资料：名 称 资 料 内 容 工程建筑产权资料 A：规划图纸、项目批文、用地批文 B：建筑许可证、投资许可证、开工许可证 C：拆迁安置资料 工程技术资料 A：红线图、总平面图 B：地质勘察报告、开竣工报告、图纸会审报告 C：工程合同、工程预决算 D：工程设计变更、通知及技术核算单 E：竣工图

33、：1.单体建筑、结构、设备竣工图 2.消防、智能化、中央空调等工程及地下管网竣工图 F：房屋、消防、智能化、中央空调等竣工验收证明书 G：钢材、水泥等主要材料的质量保证书 H：新材料、构配件的鉴定合格证书 I：供水、供电、电梯、消防、智能化、中央空调等设备的检验合格证书 J：供水、供电、电梯、消防、智能化、中央空调等设备技术资料 K：砂浆、混凝土试块、试压报告 L：绿化工程竣工图 M：其它技术资料 24/68 2、管理档案资料 名 称 资 料 内 容 物业资料 A：基本资料 B：标识资料 事务管理资料 A：事务值班表 B：事务交接记录表 C：物品搬出（入）登记表 D：日常事务巡视记录 E：事务

34、回访登记表 维修资料 A：维修申报表 B：维修服务派工单 C：维修回访记录本 D：公共设施维修记录 安全防 X 及交通管理资料 A：日常巡查记录、交接班记录、值班记录 B：查岗记录 C：物资搬运放行记录、紧急事件处理记录 D：车辆管理记录、车辆详细资料、车辆出入记录 设备管理资料 A：公用设施保养维修记录 B：各项机电设备保养维修运行记录 C：设备分承包方维修保养记录 D：设备检查记录 员工管理资料 A：员工个人资料、聘用表 B：员工业绩考核及奖罚记录 C：员工培训计划及实施记录 D：员工培训考核25/68 记录 E：员工外出考评及参加演练记录 F：员工住房及内务管理记录 意见反馈资料 A：服

35、务质量回访记录表 B：意见调查、统计记录 C：投诉及处理记录表 行政文件资料 A：管理处主任值班及督察记录 B：政府部门文件 C：物业公司及主管领导部门文件 D：管理处规章制度、通知、通报等文件 E：管理处荣誉一览表 F：管理处接待来访参观记录表 会务资料 A：会务承办实施方案 B：会务摄影及录音、录像资料 第六节：便民服务 当我公司接管本项目物业管理后，我们将围绕人员切身需求，秉持“以客户为中心，优质服务，低价收费”的经营方针，尽量开展各项便民服务，包括无偿服务项目和有偿服务项目，以下面所列。总之做到使用人有什么需求，我们就想办法满足。序号 项 目 服 务 收 费 标 准 备注 1 代理办公

36、物品维修 按维修单位标准收取维修费，每次维修费货比三家，经同意后送修，加收适当服务费 26/68 2 代购车船航空票 除实际费用外，按规定加收手续费 3 代寄、代领 加收适当服务费 4 配备急救箱、急救药品 按药品的实际收费，不加收服务费 5 建立活动组织，组织文体活动 活动费用按实际发生收费，不加收服务费 第七节：物业管理收费标准建议及收支测算 本项目物业管理采用包干制，厂房物业每平方米每月 1.5 元，办公物业每平方米每月 2 元，宿舍物业每平方米每月 0.5 元，即：每月物业公司的收入为 42400m21.5 元/m2+5950m22 元/m2+20250m20.5 元/m2=85625

37、 元，每月物业公司支出及利润见下表：类别 序号 项目 计算式 月支出 备注 人 工 费 用 1 员工 工资 30 人 管理处主任：3200 元1 人3200 元 客服文员：1400 元1 人1400元 品管文员：1400 元1 人1400元 保安队长：2000 元1 人2000元 保安：1400 元13 人1820039400 元 工资中含伙食费和员工社保费 27/68 元 环境管理部长：2000 元1 人2000 元 绿化技工：800 元2 人1600元 环卫工：700 元8 人5600 元 维修技工：2000 元2 人4000元 2 员工 保险 30 120 元3012 300 元 意外伤

38、害险 3 福利费等各类经费 17.5%39400 元17.5%6895 元 小计 46595 元 办 公 费 用 1 交通费 综合测算 3000 元 2 通讯费 3 办公易耗品及办公设备保养 4 勘察业务费、公关费 小计 3000 元 公 1 公共房屋 综合测算，一般月费用计算式 17150 元 28/68 共 设 施 设 备 日 常 维 护 费 用 2 室内外走道 为：物业总面积3 元/m212月68600312 3 化粪池清理维护 4 污、雨水井清理维护 5 停车场道路维护 6 灯具（园林、路灯、楼道灯、高杆灯等）7 标示牌、宣传栏等维护 8 水泵（含水管阀门）日常维护 9 变压器、配电房

39、维护 10 消防设备维护 11 其它设备设施维护 12 电梯保养、维修、检测等费用 13 发电机维护保 29/68 养费 14 煤气站维护 15 监控系统维护 小计 17150 元 环 境 管 理 费 用 1 园林绿化保养、修剪、施肥、喷药、补种、机具损耗、用油等 综合测算，般月费用为绿化面积0.3 元，故为8000m20.3元 2400 元 不含室内绿化养护 2 办公、生活垃圾转运费 3 个桶350 元36 个月29元 3 个桶180 元转运费540 569 元 生产垃圾另定方案 3 除四害消杀费用 180 元/月与相关单位签合同 180 元 4 保洁工具、清洁用品损耗、材料物资 综合测算

40、2000 元 5 外墙清洗 费用与甲方单独结算 小计 5149 元 共 用 1 所有用水用电费用（楼梯灯、由物业使用人直接缴付 无 物业公司可代收代30/68 水 电 费 路灯、园林灯、水泵运行、绿化用水、其它）缴，收取时加损耗费用 小计 无 其 它 支 出 费 用 1 文化宣传费 500 元 2 物业管理责任保险 30000 元12 月 2500 元 3 税金 856255.5%4709 元 小计 7709 元 总计 79603 物业公司利润 85625796036022 元 第八节：日常物业管理 日常物业管理是物业管理单位实施管理与服务功能的重要阶段，我们将该项目物业管理工作分为介入期和常

41、规期二个部分，在介入期我们从物业管理角度提出一系列建议，并依据贵单位的认可项目实施整改和进一步完善物业管理方案，为今后物业管理打基础。常规期物业管理工作，包括房屋、设施、设备维护、环境管理、安全防 X 管理、消防管理、车辆管理等多方面内容，其中有些项目已在前面相关章节体现。在此章节我们只是就其有关内容进行阐述。一、介入期 31/68 在此阶段，我们主要是进行调研、编写方案、做好验收接管工作。（一）、调研、编写方案工作（二）、验收接管 1、拟定验收接管方案，组建验收接管小组。2、对项目进行全面验收、接管，包括资料接管，另附验收接管相关表格。3、如有整改，在整改完毕后对整改项目进行接管，届时另列清

42、单交接。二、常规期物业管理（一）、安全管理 1、安全防 X 管理分为四个层次：第一层为督导层，全面巡查防漏堵漏；第二层为门岗人员进行封闭控制；第三层为监控系统；第四层为最里层，实行步行巡查，发现问题及时处理或汇报处理，同时我们将编制专项方案进行演练。2、消防管理：我们将建立消防责任小组，分三级巡查：第一级为保安员巡查；第二级为维修人员巡查；第三级为管理层人员巡查。另外，我们将编制消防应急方案进行演练。（二）、车辆管理（其车位规划方案按规划执行）1、我们将根据规划实行规 X 管理，包括标识规 X、指挥规 X、制度规 X 等。2、合理使用停车场资源，使其资源利用最大化。（三）、环境管理 1、对于内

43、外绿化，我们将按照绿化管护制度严格执行，这里不再细述。2、环卫管理上：我们首先实行垃圾分流，使工业园区净化、美化。其次是实行人员培训到位、工作到位、检查评比到位、质量到位的“四个到位”，始终保持责任区域干净、整洁。详见清洁卫生管理。（四）、物业管理标的中各项目大、中型维修养护和日常小修管理：32/68 管理处在每年年初，向贵公司上报年度各项目大、中型维修计划书，并按计划执行。对于日常的小型维修，管理处将在第一时间保质保量进行维修和按年度计划进行养护。（五）、客户服务及品质管理：设文员及品管各一人，负责整个管理处接待、内务、单位的服务品质等工作。我们将人员岗位职责上墙公布，并要求服务人员统一着装

44、、佩带明显标志，工作规 X，作风严谨，真正起到形象窗口的作用。33/68 第四章 部分公众制度及应急措施（以下为节选的内容，供参考，在实际管理中将有调整）第一节：公众制度 精神文明公约 一、自觉遵守国家法律及市民行为道德规 X，做遵纪守法公民。二、所有人员互相尊重、互相关心、互相帮助、和睦相处。三、不搞封建迷信，不参与赌博、XX 活动，不吸毒、贩卖毒品，不将违禁品黄色淫秽的书刊、画片等带进本工业园区，不参加非法团体组织集会。四、讲究公共卫生，不乱丢垃圾、瓜壳、纸屑、烟头等，不随地吐痰和大小便，不高空抛物，不饲养禽兽，不在公共场所弃置及堆放杂物，共同维护公共卫生。五、爱护公共财物，维护水电、通讯

45、、消防等公共设施。六、爱护花草树木及公益设施，不攀摘花果，不践踏草坪。七、加强安全防 X 意识，认真做好防盗防火工作。八、积极参与公益活动，热心福利事业，尊重妇女，爱护儿童，关心帮助残疾人。九、积极维护工业园区形象，提出合理化建议，积极配合管理处的各项工作，为将工业园区创建成物业管理示 X 项目而努力奋斗。34/68 安全防 X 管理规定 为提供优质保安服务、保障工业园区的公共设施及人员生命财产安全，特制定本规定。一、工业园区安全治安保卫工作由工业园区物业管理处协助辖区派出所完成。管理处工作人员有权对违反工业园区管理规定的行为进行检查、纠正。二、物业管理处的职责和权利 1、严格执行国家治安条例

46、，密切配合公安机关维护工业园区公共设施及人员生命、财产安全。2、实行封闭式的安全管理办法，保安人员 24 小时值班巡逻，处理所有紧急事项。3、负责本区域的机动车辆、摩托车、自行车的管理，车内所载物品如有可疑须检查明后方可放行。4、夜间门岗负责出入登记等工作。贵重、大件物品离开本区域，须查验委托单位出具的物品搬出放行条方予放行。5、对不遵守制度的人员，应进行劝阻、制止，情节严重者移交有关部门处理。三、工业园区严禁下列行为：1、严禁非法携带、存放枪支弹药，非法储存、使用爆炸、剧毒、易燃、放射性等危险品。2、严禁非法制造、贩卖和携带匕首弹簧刀等管制刀具。3、严禁非法吸毒、贩毒、嫖娼卖淫，制造、销售各

47、类毒具或聚毒。4、禁止窝藏各类犯罪分子。5、不得利用房间为盗窃活动提供方便。6、禁止制造、复制、出售、出租或传播淫秽书画及淫秽录像物品。7、未经批准不得擅自改装、破坏正常供电线路。35/68 8、不得损坏、移动消防器材、标志，挪用消防水泵。9 不得故意损坏区域内各种公共设施、设备。有上述行为，物业管理处有权按治安管理条例予以纠正，情节严重交公安机关处理。四、工业园区经营人员职责和义务：1、遵守国家有关法律、法规和本工业园区的各项规章制度。2、具备足够的安全意识，积极配合物业管理处保安人员，搞好工业园区的安全保卫工作。3、勇于制止、举报破坏本区域治安隐患的人和事，并协助物业管理处处理。4、正确作

48、用电子智能化系统，保证有关治安报警设施的完好及有效使用，并勇于承担自己造成的相应事故责任。消防安全管理规定 为了加强工业园区的消防管理，保障公共设施及人员生命财产安全，根据国家有关消防法律、法规制定本规定。一、本规定由物业管理处和工业园区所有人员共同遵照执行。二、工业园区的防火工作，依据“预防为主，防消结合”的原则，实行综合治理，并接受市公安消防局的领导和监督。三、工业园区的防火管理实行分工负责制，由产权单位组织管理，物业管理处具体负责，由消防部门监督实施。四、物业管理处的防火工作职责：1、宣传消防法律、法规和防火安全知识，对客户进行经常性的防火安全教育；36/68 2、制订防火管理制度，并监

49、督保障实施；3、定期组织开展防火自查，及时掌握辖区物业的防火情况，协调有关方面采取相应保障措施；4、保证公共区域疏散通道的畅通；5、定期对辖区公共消防设施、器材进行检查和维修、保养，使其处理良好备用状态；6、正常情况下消防设施的停水停电不得过夜，特殊原因需要过夜的，必须经有关人员同意，并及时通知所有人员加强防 X；7、领导义务消防组织，进行扑救初期火灾和安全疏散演练；8、严禁载有危险品的车辆进入本区域或停放；9、组织人员补救初期火灾，对情况严重难以扑灭的，应及时打“119”求救，并协助维持火场秩序，配合事故处理。五、工业园区经营人员的消防职责和义务：1、遵守电器安全使用规定，严禁乱拉临时电气线

50、路，严禁超负荷使用电器；2、不得随意堆放、晾晒易燃物，严禁乱扔烟头，严禁将带有火种的杂物或其它易燃物倒入垃圾桶，严禁在垃圾桶内烧垃圾；3、室内不得存放超过 0.5 公斤的汽油、酒精、香蕉水等易燃品；4、严禁占用、堵塞任何消防通道、楼梯走道、天台出品或其他疏散口，严禁在楼道、天台进行喷油漆的危险作业；5、严禁损坏、盗用消防设施、器材，挪用消防设施及消防水源；6、严禁封闭或损坏安全疏散标识、事故照明设施及消防标志；7、遇强雷天气，尽量关闭所有电器，拔掉电源插座，以免烧坏电器或发生火灾；8、发生火灾时，应及时告知物业管理处或拨打 119，并关闭电闸，迅速离开现场。37/68 使用楼梯走廊逃生遇烟雾浓