深圳可园物业管理实施方案(佳兆业).pdf

《深圳可园物业管理实施方案(佳兆业).pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《深圳可园物业管理实施方案(佳兆业).pdf（49页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、深圳可园物业管理实施方案深圳可园物业管理实施方案(佳兆业佳兆业)方案目录方案目录A、FANGANMULU 方案编制说明 1 物业概况 2 物业管理思路 5 管理目标和分项指标 8 机构设置和人员配备 10 物质装备计划 14 物业管理费用及相关测算 20 管理措施 32 急需解决的问题 45费用测算表住户手册装修管理规定前期物业管理协议及业主公约可园 VI 指示系统方方案案编编制制说说明明B、FANGANBIANZHISHUOMING一、依据深圳经济特区住宅区物业管理条例(以下简称条例)及其实施细则以及国家、省、市物业管理有关法律法规；二、根据委托方提供的及我公司目前所了解的关于“可园”建筑特

2、点、物业规模、地理位置、使用功能等相关资料；三、我公司管理制度及ISO9000 质量体系规定；四、我公司历年丰富的物业管理从业经验。物物业业概概况况C、WUYEGAIKUANG可园位于深圳市龙冈区布吉镇木棉湾，占地面积 100210.4 平方米，总建筑面积 266770平方米，住宅面积 248370平方米，绿化率大于 35%。共有住房套，居住人口约人。配套有地下停车场约平方米共个车位；有幼儿园、会所、社区健康服务中心文化动站、老年活动中心、居委会等多种配套设施。可园铺设了先进的光纤通信系统，采用先进的局域网技术，实现宽带高速上网服务。家居智能安防系统、燃气远程抄表、闭路监控、停车场和门禁“一卡

3、通”、离线式电子巡更系统、电梯运行监控系统、可视楼宇对讲系统等智能设施一应俱全。先进的智能化配套设施，使住户尽享高科技、高标准服务带来的安全舒适的生活。可园物业明细表可园物业明细表类别类别序号序号小区规模综合楼1234567123456789项目名称项目名称单位单位套所个个个个数量数量100210.426677033000250012400576.00166.40366.40936.80131.20171.40954.001472.001312.002131.2013118091合计合计备注备注小区占地总面积住宅占地总面积住宅建筑总面积住宅总面积绿化面积住宅总套数商业总面积办公室宿舍食堂文体中

4、心(管理自用房)居委会直饮水、库房配套用房商业用房超市地下超市1+2+3+4=2045.6=管理用房面积7+8+9+10=5869.249000 商业总面积10肉菜市场35678幼儿园地下停车场停车位停车场出入口戏水池公共设施可园公共设施设备明细表可园公共设施设备明细表类别类别公共设施电力设备序号序号项目名称项目名称岗亭路口道闸楼顶蓄水池地下生活水池地下消防水池化粪池交配电房电话机房有线电话房智能交换机房电梯柴油发电机变压器高压开关柜低压开关柜低压电容柜排水泵喷水泵生活水泵水幕保护泵消防水泵排风机排风扇排烟风机送风机通风机正压风机防火卷帘门消防报警主机,电脑,联动柜单位单位个个个个个个个个个个

5、台台台台台台台台台台台台台台台台台台台盏盏盏盏盏盏盏盏盏盏盏数量数量44152.004.0073331284811716118442221410412076376094262016880200707003500800390总计总计备注备注12345678910123456789101112131415161718192021222324252627282930四个出入口四个出入口298 方1 个/栋(在每栋楼顶)400 方 C 区 2 栋地下一、二层各 1900 方 C 区 2 栋地下一、二层各 2600方5X100+2X50840 KW800900KW7500 KW28 X 18.5KW/台

6、2 X 200+1 X 4005005X800+2X1250+1X1000108 X 2.45KW/台4 X 37 KW/台4 X 55 KW/台4 X 75 KW/台2 X 75 KW/台2 X 3 KW/台14 X 0.3 KW/台10 X7.3 KW/台4 X 5.5 KW/台1 X15 KW/台20 X 12.6 KW/台76 X 1.35 KW/台3 X 8 KW/台760 X 0.06 KW/盏942 X 0.04 KW/盏620 X 0.04 KW/盏16 X 0.06 KW/盏880 X 0.08 KW/盏200 X 0.25 KW/盏70 X 0.02 KW/盏700 X 0

7、.0025 KW/盏3500 X 0.03 KW/盏800 X 0.0045 KW/盏390 X 0.01 KW/盏壁灯扁圆吸顶灯单管日光灯三管日光灯双管日光灯环境路灯庭院灯楼层指示灯筒灯应急标志灯应急筒灯289 KW148 KW220 KW300 KW150 KW6 KW4.2 KW73 KW22 KW15 KW252 KW102.6 KW24 KW45.6 KW37.68 KW24.8 KW0.96 KW70.4 KW50 KW1.4 KW0.75 KW87.5 KW3.6 KW4.29 KW物业管理思路物业管理思路D D、WUYEGUANLISILU数字化社区数字化社区零距离服务零距离服

8、务可园可园物物业管理思路业管理思路可园是深圳市住宅局开发建设的一个高规格、高档次的纯高层、福利房住宅小区，居住的人员涵盖了政府各级机构的公务员，具有较高的文化素养和生活品位。该小区规划、设计、建筑上较之以前的微福利房均有新的突破，所以，在物业管理上，我们将根据可园的综合情况，进行新的突破。“尊重业主需求和期望，提供业主期待的服务”是我们为业主提供服务的理念和质量方针，“数字化社区、零距离服务”是我们管理新思路的集中体现。建立服务平台，为业主提供零距离服务建立服务平台，为业主提供零距离服务建服务平台，为业主提供零距离服务是公司针对可园独特的智能化、网络化、科技化硬件条件，而设计的独特服务。一是在

9、每栋楼大堂设置事务员岗位，让每个大堂成为管理处的一个前端服务中心，每位大堂事务员通过电脑综合布线与服务中心联系，可以直接现场办公，解决业主日常需要办理的事务，为业主提供方便、节省时间，也提高了办公效率；设置大堂事务员后大堂保安员取消，来访接待事务由大堂事务员负责；同时大堂事务员代替管理处事务助理进行本栋楼的装修、安全巡视检查等综合工作。大堂事务员集办公、事务处理、大堂保安三者职能于一身，是管理处服务的前线指挥者和执行者。二是在管理处设置综合服务中心，实施一站式管理，提供 24 小时服务，让业主的入住装修、日常费用缴交、投诉处理均可在综合服务中心一次性全部完成。综合服务中心与前端服务中心、一线服

10、务人员、数字化网络系统构成一个系统服务体系，是管理处服务的神经中枢。三是对各级服务人员实行“首问责任制”，管理处规定：管理处任何人员，接到业主的信息，不论时间、地点、事由，均要在最短的时间内给业主有效的解决或指引，否则责任均由第一个接到信息者负责。四是利用小区网络增加服务、沟通渠道，通过社区网络将我们的服务与业主的需求无时无刻联系在一起，无论业主在任何场地，只要他愿意可随时满足他的物业管理服务需求。建数字化社区，实施数字化管理与服务建数字化社区，实施数字化管理与服务可园是一个智能化设备比较齐备的小区，可园智能化设施主要由小区宽带局域网、家居智能化系统、闭路监控、电子在线巡更系统、电梯运行监控系

11、统、可视楼宇对讲系统、LED 电子公告系统、停车场智能管理系统和门禁“一卡通”等组成。良好的硬件条件是建立数字化社区的前提条件，管理处将利用现有的硬件条件，把可园建设成一个数字化社区，实施数字化管理。管理处利用小区网络设备建立独立的社区网络，在单独申请连入城市电信网络后，由管理处进行运营和管理。业主在可以通过小区网络高速地连接到Internet，也可以分享小区自有网站带来的便捷的物业管理服务，如业主可以进行网上申报、查询、缴费、投诉、建议和了解管理动态等。同时管理处利用网络开展增值服务，低价提供VOD 视频点播，免费为业主提供巨大的娱乐和学习资源库，开发网上购物、网上教育等网络功能。利用小区智

12、能化设备、设施，管理处在可园建立物业管理系统网络，并通过公司办公自动化系统的支持，管理处将实施数字化管理与服务。通过家庭数据控制终端（NDT）对可园所有家庭进行安全监控、自动抄送水电气三表数据；通过电子在线巡更系统的模拟图示方式，随时了解保安人员的执勤情况，以便服务中心进行调控；通过可视对讲系统可以直接观看来访者并与之通话、提供不在家时的来访者图像和语音留言；通过小区闭路电视监控系统对小区大门、电梯、公共场所、地下停车场等处进行全天候监视，并将数据进行存储处理；通过停车场管理系统的IC 卡和车辆图像自动识别，对出入小区车辆实行智能化管理；通过使用具有住户身份识别、车辆进出识别、门禁开启、银行业

13、务、社区消费功能的小区“一卡通”，实施个性化管理；通过小区网络、电子对讲室内显示器、小区室外LED 电子显示器发布各类通知、信息和小区公益宣传，包括对业主的收费信息和日常需告之的内容等。实施“数字化数区，零距离服务”是一个系统管理工程，在采取以上管理方式和措施外，实施规范管理是基础保障。我公司是较早通过 ISO9000 国内国际双认证的企业之一，通过六、七年的运作，公司的管理体系已相当科学、完善，在可园的日常管理上，我们将严格按公司 ISO900 质量管理体系进行运作。为让可园的物业管理契合物业管理的发展趋势，在可园实施ISO9000 质量管理体系的同时，将在社区逐步推行实施ISO14000

14、环境管理质量体系、OHSAS18000 安全管理质量体系，让可园的业主享受更高档次的服务管理。除此之外我们将在可园实施更多的特色服务：生活垃圾采取分类收集、电瓶车集中清运和最后的生化处理；车辆管理采取人车分流、IC 卡和车辆图像自动识别；社区文化挖掘传统功能，突出多样化、个性化，增加网络文化，引进家政、培训、健身等服务等功能。E、管理目标和分项指标F、GUANLIMUBIAOHEFENXIANGZHIBIAO一、总体目标一、总体目标在管理合同期内把可园管理成“安全、文明、优美、舒适”的住宅区。根据委托管理事项和国家、省、市物业管理分项考核标准，在可园住宅区达到硬件指标后，承诺：管理合同生效后，

15、可园住宅区所有建筑物及配套设施完善、全部正式竣工验收交付使用一年内达到深圳市物业管理优秀小区的管理标准，并获得有效证书；三年内达到省级或国家级物业管理示范小区的管理标准，并获得有效证书。二、分项指标二、分项指标序号序号指标名称指标名称国家标准国家标准指标测定依据指标测定依据深圳市物业管理考核评比标准全国城市物业管理优秀住宅小区达标评比细则管理指标实施措施管理指标实施措施采用分区管理与管理中心控制相结合的工作方法，责任到人。建立完善的分区事务助理巡查制度，严格装修审批管理，健全档案记录。1房屋及配套配设施完好率98%2房屋零修、急修的及时率99%建立严格的修缮制度，要求维修人员接深圳市物业管理考

16、核评到维修单后携带工具 3 分钟内到现场，比标准零修工程及时完成，急修工程不过夜。全国城市物业管理优秀并建立回访制度和回回访制度。以优质住宅小区达标评比细则服务为本，实行 24 小时值班制度。维修工程质量合格率3维修工程质量回率100%深圳市物业管理考核评比标准分项监督，工程技术部严格把关，按照工序一步到位，杜绝返工，并及时回访确保功效。建立维修回访制度，及时征求住户意见，保证反馈渠道畅通，以确保维修服务质量。100%深圳市物业管理考核评比标准序号序号指标名称指标名称国家标准国家标准指标测定依据指标测定依据管理指标实施措施管理指标实施措施4清洁保洁率道路完好率及使用率停车场、单车棚完好率路灯完

17、好率及使用小区内治安案件发生率99%95%95%95%0.1%以下0.1%以下0.1%以下0.5%以下深圳市文明住宅小区、区内保洁落实到人，进行 24 小时保洁工文明住宅组团评比标准作，巡查记录完善，监督检查得力，严格考核制度，实行 10%淘汰制。深圳市物业管理考核评比标准全国城市物业管理优秀住宅小区达标评比细则落实责任到人，坚持对道路、路灯及停车场等到公用设施进行日常巡视检修和定期维护保养，由工程技术部监督执行，各分共事务助理配合检查落实。并建立建立健全档案记录，完善规章制度，确保公共设施完好并正常使用。567单车、摩托车、汽车被盗率火灾发生率实行 24 小时保安巡查制度,分快速、中慢速巡查

18、，由管理中心 24 小时值班，深圳市文明住宅小区、速、文明住宅组团评比标准接受报警及实施调度，根据实际情况，确立入住期“人防为主，技防为辅”，日全国城市物业管理优秀常期“技防为主、人防为辅、全面防范”住宅小区达标评比细则的治安思路。明确保安职责，层层防卫,以确保小区居民人身财产安全。深圳市物业管理考核评比标准全员义务消防员制，定期培训和演习，加大宣传力度，由保安进行日常巡视，发现隐患及时处理，确保小区安全。8违约发生率9违约处理率住户有效投诉率、住户设诉率、投诉回访率参照国家建设部及深圳市建立交叉巡视制，跟踪管理，及时发现有关规定,依据莲花物业公 及时处理，加强宣传工作，杜绝违约发生并建立相应

19、的回访记录。90%以上司物业管理企业标准0.2%以下95%以上95%以上按照政策规定做好做细各项工作，采取全国城市物业管理优秀措施，加强一住户的沟通，定期走访住住宅小区达标评比细则户，征求管理意见，强化服务意识，提深圳市物业管理考核评高员工素质，及时为住户排忧解难。投比标准诉处理有结果、有记录和回访。1011居民对物业管理的满意率采取现代化的科学管理手段，开展温馨全国城市物业管理优秀服务、亲情服务、助残服务，完善社区住宅小区达标评比细则95%以上服务，在日常工作中注意收集住户的广深圳市物业管理考核评泛意见，加强住管双方的沟通交流，以比标准确保业主对物业管理工作的满意。深圳市物业管理考核评比标准

20、全国城市物业管理优秀住宅小区达标评比细则深圳市物业管理考核评比标准建立专业化管理养护队伍，责任到人，分区负责与巡查制度相结合，发现问题，及时修复，确保小区公共绿化无破坏、无践踏、无黄土裸露。完善机电设备的运作制度和维护保养制度，配备专业工程技术人员，所有维修人员全部持证上岗，实行 24 小时专人值班。出现故障及排除。12绿化完好率、95%绿地率30%13大型及重要机电设备完好率95%机构设置和人员配备机构设置和人员配备G、JIGOUSHEZHIHERENYUANPEIBEI一、机构设置一、机构设置根据可园的实际情况，成立了可园客户服务中心，具体的机构和人员安排如下：主任 1 人事务管理组28人

21、4 人事务助理副主任 1 人工程技术组16人公共秩序组107人队长 1 人助理 2 人班长 3 人环境管理组52人设备管理组6人网络工程师 1 人队长 1 人事务员6人出纳1人大堂事务员14人食堂管理3人机电运行7人网络维护2人维修6人车管24人治安巡逻73人值班人员4人绿化8人保洁43人电梯技术员2人电器技术员2人给排水技术员2人二、人员配备及素质要求二、人员配备及素质要求（一）（一）管理人员管理人员(28(28人人)岗位岗位主任副主任人数人数11工作职责工作职责全面负责小区物业管理工作分管小区物业的各项工作1.小区内住户服务共2 名，负责对各专业队监督、协调、服务各项事务和对内、对外协调处

22、理业主建议、投诉等工作。文化素质文化素质本科大专专业素质专业素质工程师经济师本科 2 人经济师 1 人专科 2 人工程师 1 人助工 2 人事务助理42.分管内务 1 名，负责接待、办公室事务、社区服务、后勤管理等。3.分管工程技术1 名，负责机电正常运行和公共设施的维护。1.2 名，协助事务助理，分担住户服务、对各专业队的工作监督、协调、服务和对内、对外协调处理业主建议、投诉等工作。2)2 名，负责前台接待、收费、业主咨询等本科 1 人助工 1 人大专 2 人助 理 经 济事务员6工作。3)1 名，协助内务事务助理，负责物品保管、中专 3 人师 2 人食堂、宿舍、公共水电抄录等。4)1 名，

23、负责社区活动、电脑资料处理、社区文化等。大堂事 务员出纳兼 资料员饮事员负责大堂现场办公，来访接待事务，对本栋楼的装修、安全巡视检查。负责管理处的财务收支、办理住户托收、管理业主档案和住宅技术档案资料管理等工作。负责管理处膳食和食堂的管理。14大专助工 10 人1大专助 理 会 计师二级厨师3高中注：以上人员全部持物业管理上岗资质证书。（二）（二）工程技术组人员工程技术组人员(16(16人人)岗位岗位网络工程师网络管理员机电运行人员人数人数工作职责工作职责分管小区计算机网络系统、小区网站和家庭智能化系统建设、维护、运行等工作。负责小区网站和家庭智能化系统建设、维护、运行等工作。负责小区机电设备

24、、消防设施的正常运行，监察运行状况和及时处理设备的一般故障。文化素质文化素质专业素质专业素质1本科工程师2大专助工工程师 1 人高级电工 3 人7本科 2 名大专 5 名中级技工 3 人大专 1 人 中级电工 4 人中专 5 人 中级技工 2 人维修工6负责小区公共设施的维修养护及业主室内有偿维修服务，前期主要是负责保修服务。（三）公共秩序组人员（三）公共秩序组人员(107(107人人)岗位岗位队长助理班长道口人数人数12324工作职责工作职责全面负责小区的治安和车辆管理。协助队长负责小区的治安和车辆管理。负责当班小区的治安和车辆和理。(1 人/班)负责小区四个出入口的治安和车辆进出(发卡等)

25、。(2 人/口)负责 14 栋大楼大堂的人员和货物的进出和检查等(1 人/栋),白班由大堂事务员负责。中专 15 人均有专业上岗证书文化素质文化素质大专专业素质专业素质助理经济师大堂楼内巡逻地下停车场巡逻地面巡逻28211212负责楼宇内各层的公共安全巡视等，(1 人/2 栋)高中 92 人负责 ABC 区地下停车场的巡视和车辆管理(夜班抽调出来加强地面和道口，1 人/B、A 区，2人/C 区)负责小区(分成 4 个区域)的巡视和治安。(1 人/区)监控中心值班,负责安防、消防、机电运行的监控和调度值班室4（四）环境管理组人员（四）环境管理组人员(52(52人人)岗位岗位队长室内保洁员人数人数

26、1工作职责工作职责全面负责小区的清洁、消杀、二次供水。负责小区公共走廊、二边楼梯、室内公共设施、电梯内外、天面日常保洁。负责小区绿化带、公共走廊、路面、散水波、10雕塑、广告牌、地下室、地下停车场、裙楼、管理处办公室的保洁。负责 14 栋大堂、各层门窗玻璃清洁和不锈钢的保养。负责 14 栋室内、地下室、外围除“四害”工作，二次供水水池清洗、加药。负责小区绿地修剪、除草、养护助理医师 1人高中 15 人园艺技工 2人初中 36 人文化素质文化素质高中专业素质专业素质28室外保洁员玻璃保洁员垃圾清运及消杀员绿化工238（五）机电组人员（五）机电组人员(6(6人人)岗位岗位人数人数工作职责工作职责文

27、化素质文化素质专业素质专业素质电梯技术员2负责小区全部电梯的验收和检测，定期进行维修和抢修工作。大专中级电梯工2 人电器技术员2负责小区全部供配电设备和消防设施的验收和检测，定期进行维修和抢修工作。大专助工 2 人给排水技术员2负责小区供水设备和设施的验收和检测，定期进和维修、清洗和抢修工作。大专助工 2 人物物质质装装备备计计划划H、WUZIZHUANGBEIJIHUA一、现代化管理设备类一、现代化管理设备类序号123456789计算机笔记本电脑不间断电源 UPS交换机双绞线打印机 A4 幅面打印机 A3 幅面网络相关软件物业管理软件名称数量7 台1 台8 台1 台300M3 台1 台1 套

28、单价700015000500150021000400020000合计(元)用途或备注490001500040001500600办公自动化3000400020000100000车辆管理自动监控500000环保1 套1000001 套1 套10非接触式 IC卡车辆管理系统11全自动摄像跟踪识别系统12垃圾生化处理机小计2 部250000二、办公用品二、办公用品序号12办公桌、椅主任办公桌、椅名称数量33 套1 套单价5003000合计(元)用途或备注1650030003会议室会议台1 张3000300045折叠椅主任办公室沙发50 张1 张686000340060006办公大堂沙发1 张30003

29、0007楼宇大堂沙发7 张15001050089分体空调柜式空调5 台2 台6 部200060003001000012000180010电话11传真机1 部3000300012保险柜1 个1500150013点钞机1 台1300130014验钞机2 台90180序号15复印机16业主资料柜名称数量1 台6 个单价10000630合计(元)用途或备注10000378017文件柜18资料柜12 个自做6307560400019文具一批1000020业主档案袋21投影仪21001 部215000420015000社区文化活动用22数码摄像机1 部150001500023数码相机24音响1 部1 套5

30、0002000050002000025彩电 29 寸26交通车1 台1 辆3000300010000027宿舍寝具28厨房装备用具150 套1 套500400007500040000小计三、清洁绿化工具三、清洁绿化工具序号1吸尘机名称数量1 台单价1500合计(元)用途或备注15002剪草机1 台340034003绿篱修剪机1 台180018004机动喷雾器1 台200020005手动喷雾器2 台501006不锈钢垃圾车12 部2500300007绿化清运车2 台16533089分类垃圾桶（箱）8 套3602880楼层垃圾桶364 个80 个2503091000240010果皮箱11清洁工具3

31、0 套300900012绿化工具5 套5002500小计四、维修工具四、维修工具序号123456789电焊机切割机手提砂轮机疏通机冲击钻手电钻潜水泵4M 铝合金梯名称数量2 台1 台1 台2 台2 台2 台2 台1 部1 部2 部4 套2 套3 套4 套2 套3 套1 批单价800150026035015005001200150120110600903002001000100020000合计用途或备注16001500260700300010002400150120220240018090080020003000200002.5M 铝合金梯101.5M 铝合金梯11电工工具12管道工工具13木工

32、工具14瓦工工具15高空作业工具16空调工工具17常用材料备件小计五、治安、交通、消防管理装备五、治安、交通、消防管理装备序号123456789名称无线对讲系统警棍警示牌车辆减速驳消防云梯推车式 1211 灭火器消防斧头专用消防扳手防毒面具数量1 套20 根25 块16 块2 套5 套14 把14 把30 套30 套30 套396 支1 套单价20006020010001500100050301201008020010000合计用途或备注4000020 机120050001600030005000700420360030002400792001000010钢盔11消防靴12手提式 1211 灭

33、火器13训练器材小计物物业业管管理理经经费费及及相相关关测测算算I、WUYEGUANLIJINGFEIJIXIANGGUANCESUAN一、可园物业管理经费收费原则：一、可园物业管理经费收费原则：1、严格按照深圳市物业管理行业收费指导标准收取；2、按照管理费“收支平衡、略有节余”原则收取；3、定期公布管理费收支状况，接受业主监督。二、可园物业管理经费来源：二、可园物业管理经费来源：管理服务费、智能化维护费、公用设施专用基金、住宅维修基金（本体基金）、商业用房租金、物业管理有偿经营收入等。1、管理服务费在对可园实行“数字化社区、零距离管理”，保障服务质量的情况下，以深圳市微福利房物业管理费用标准

34、作为取可园物业管理收费标准，具体标准暂拟为：住宅物业：2.60元/平方米月商业物业：6.50元/平方米月2、智能化维护费：16元/户月3、公用设施专用基金按照条例及其实施细则以及市住宅相关规定，市住宅局在可园物业移交时，应一次性向业主委员会划拨专用基金。基金标准为：开发物业除地价以外的建设总投资的2%。此基金由福田区住宅局设立专帐管理，专款专用于住宅区内重大设施改造。需使用时，由物业公司申请，经业主管理委员会核准后执行。（具体执行及相关细节均遵照以上政府文件及法规）4、房屋本体维修基金按照条例及其实施细则规定，此项收费在物业入住一年后（即保修期满后），由管理处向业主收取。标准为：0.25元/月

35、。5、车辆保管费、车辆场地使用费按条例规定，停车场按照产权分离的原则，即由物业管理公司对辖区停车场进行管理，同时按照相关规定收取车辆停放费用，所得收入计入管理经费，用于管理开支。按照深圳市住宅区车辆停放费用收取最新规定，收取标准为：地下车库：250元/月.车；6、向业主(住户)提供多种有偿便民服务费及其它政策规定应收取的费用。三、管理亏损的解决方法三、管理亏损的解决方法在保持本方案优质物业管理服务水准的情况下，根据目前测算，可园每月管理费用总收入为 86.151 万元，总支出为 94.167 万元，每月实际亏损约 8.016 万元。为解决管理亏损，保持可园高水准物业管理良性循环，拟提出如下解决

36、方法：1、管理单位强化内部管理，采取增效节能措施，降低管理成本。2、市住宅局按条例规定，切实保证“两房、一金”落实到位。3、市住宅局适当增拨商业用房，由管理单位合理经营以填补费用缺口。四、可园管理费用测算表四、可园管理费用测算表可园管理费用测算汇总表可园管理费用测算汇总表序号序号12(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(9)(10)3总收入总收入总支出总支出项项目目月费用月费用(万元万元)86.15194.167数据来源数据来源(附后附后)收入测算表=(1)+(10)人员工资办公费用公共设备设施维修养护费清洁卫生费绿化养护费公共秩序管理费公用电费其它费用物业管理佣金税收结余结余33

37、.285人员工资测算表4.965办公费用测算表11.619公共设施设备维修养护费测算表3.161 清洁卫生费测算表0.842 绿化养护费测算表5.01221.8911.7028.2483.442-8.016公共秩序管理费测算表公用电费及其它费用测算表公用电费及其它费用测算表公用电费及其它费用测算表公用电费及其它费用测算表=总收入-总支出收入测算表收入测算表类别：收入（万元/月)）序号序号测算依据测算依据测算式测算式1970002.6 元97%备注备注项目项目测算结果测算结果占总占总%1住宅管理费面积 197000M2,每平米 2.6 元,入住率 97%面积197000M2,每平米2.660%元

38、,空置率 3%49.68357.72住宅空置管理费1970001.56 元3%0.9221.1 2.6 元60%3商业用房管理费面积 5869.2M2,每平米 6.5 元5869.26.5 元3.8152.6 元上浮4.4150%总 建 筑 面 积291219.224管理处商铺租赁费582.465 元=582.4M2,每平米租金 65 元总车位1180个,每个车位250元,收费率 80%3.7864.45停车位费1180250 元85%相关部门免费25.07529.1车位约 100 个6临时停车位110 位/天1105 元30 天1.6507戏水池经营综合测算 9000 元/月9000 元0.

39、9008有偿服务综合测算 3200 元/月3200 元0.320总收入总收入1+81+886.15186.151注：空置房管理服务费是根据深住199716 号 关于住宅区物业管理接收程序和管理收费有关事项的通知第六条第(二)项制定。商业用房管理服务费是根椐深物价1997141 号关于下达我市物业管理服务收费指导标准的通知第七项。根据深圳经济特区住宅区物业管理条例第二十条，高层住宅区总建筑面积的千分之二的比例提供部分商业用房人员工资测算表人员工资测算表类别：支出（万元/月）序号序号测算依据测算依据测算式测算式备注备注项目项目测算结果测算结果占总占总%1主任、副主任主任 1 人,副主任 1 人,每

40、人月总工资 6500 元4 名事务助理,每人月总工资 3500 元6名事务员,1名出纳,每人月总工资 2400 元6500 元21.3001.372事务助理3500 元41.4001.473事务员2400 元71.6801.774机电运行技术员7 名,每人月工资 2000 元2000 元71.4001.475维修工6 名,每人月工资 1600 元1600 元60.9601.016炊事员3 名,每人月总工资 1000 元1000 元30.3000.327清洁绿化人员52 名,每人月总工资 900 元900 元52正副队长 3 名,每人月工资4.6804.928保安人员2000 元,保安 118

41、名,每人月工资 1000 元人员工资总额的 40%=社保2000 元3+1000 元11812.40013.049工资附加费18.5%+福利基金 14%+工会 23.72 万元38%2%+教育 1.5%+加班 2%202 人（总人数为 211 人，其中 3 名网络人员，69.165按相关法9.64律制定一、一、人员工资小计人员工资小计名设备维护技术员工资已算在相关的维护费中，此处不计）33.28533.28535.00注：工资标准按行业从业人员中等水平测定。办公费用测算表办公费用测算表类别：支出(万元/月)序号序号测算依据测算依据测算式测算式备注备注项目项目测算结果测算结果占总占总%交通车 1

42、 部 2500 元/月,电话 61交通通讯部,每部 400 元/月,传真机 500元/月,差旅费、通信费人均 50元,共 30 人2500 元1+400 元6+500 元1+50 元300.6900.732低值易耗,办公,水 综合测算 30 名管理人员人均电,业务费,培训费月消耗 220 元220 元300.6600.69仅统计管理层3服装费30 名管理人员冬、夏装综合测算 2400 元/人年2400 元30120.6000.634广告,宣传,书报,标识标牌,社区文化综合测算 5500 元/月5500 元0.5500.585办公自动化维护费管理处的办公局域网络、计算机硬件和软件维护费综合测10

43、00 元算 1000 元/月0.1000.11交通车 10 万,办公设施及物品31.919 万,装修30 万,入住资料 10+31.919+30+6.3+6开办费及办公固 印刷6.3万,标识牌8万,筹备期 8+30+12+5+8.7定资产折旧人员工资 30 万,宿舍及食堂装 共 计141.919万修 12 万,入住现场 5 万,不可预 141.919 万(512)见费 8.7 万共分 5 年折旧2.3652.49二、二、办公费用小计办公费用小计1+61+64.9654.9655.22公共设施设备维修养护费测算表公共设施设备维修养护费测算表类别：支出（万/月）序号序号1测算依据测算依据测算式测算

44、式(2000+100012)281.5750012003项目项目测算结果测算结果占总占总%备注备注5.8336.13电梯维修保 每台维护费每月 2000 元,养、年检费 年检费每台 1000 元,共 28 台低压配电柜检修费 1.5 元/KVA月,共 7500KVA2供配电系统1.1251.180.3600.383柴油发电机 维护费每台 1200 元，共 3 台日光灯管 9 元/支,日光灯 2428 根(双管 2880+单管 1620+三管 316),半年换一次,整流器 15 242896+24284公共照明系统元/只,共 2428 只,2 年换一次,日光灯架 25 元/个,1524+1516

45、25共 1516 只(880+620+16),4 年换一次,节能灯泡 3 48+6000361.1951.26元/个,约 6000 个，半年换一次,灯头 2 元/个,约+6000224+8006000 个，2 年换一次,应急标志灯，250 元/盏,2500.1512共 800 盏,每年更换 15%.消火栓 1 元/台月,1150 台(3254+32710+40),防排烟风机 5 元/台月,38 台风阀 1 元/6消防系统个月,400 个(1254+12710+30),喷淋头0.05元/个月,5000个,防火卷帘门10元/台月,76台,烟温感每年更换 5%,每个 800 元,共 4000 个,模

46、块每年更换 15%,每个 250 元,共 600 个11501+385+4001+50000.05+7610+40005%80012+6005%250121.6711.76生活、消防泵检修费 40 元/台 月,共 10 台,管道 4010+(150001.7供水系统油漆 1.5 元/米,每年一次,15000 米,阀门每年更换 5+30030)12+1530 个,平均每个 300 元,水池清洗,1598 方，12 元 981212+1200/方年,水池检验费 1200 元/个年,共 15 个。8排水系统9公共道路、雨污水井盖15120.1680.180.1200.130.6120.64排水泵检修

47、费 10 元/台月,共 118 台,排水管、11810+(100001下水道每年更换 10%,每米 6 元,共 10000 米.详细数据不明，综合测算暂定为 1200 元/月综合测算每年租金、维护保养,水电费、药费和人员(季节工),60000 元/年综合测算每月 3500%6)12120010戏水池社区雕塑小品6123500.5000.530.0350.0411公共设施设公共设施设三、三、备维修养护备维修养护1+111+11费小计费小计注：设施设备明细详见附表三可园公共设备设施明细表11.61911.61912.22清洁卫生费测算表清洁卫生费测算表类别：支出(万元/月)序号序号测算依据测算依据

48、测算式测算式项目项目测算结果测算结果占总占总%备注备注1服装费冬装 100 元/套442，夏装 90 元/套(100442+90442)442120.1390.15垃圾塑料桶 200 元450 个,2 年折旧,垃圾袋每天每层 2 个 0.3 元(364 层),不2工具费锈垃圾车 10 部,2500 元/部,5 年折旧,每部维护费月 50 元,机动喷务器台,每台 2000 元,3 年折旧,月维护费用 50 元200450212+36420.330+(102500512+1050)+(2000312+50)1.1321.193消杀费综合测算每户每月 1.5 元1.520300.3000.324化粪

49、池清理 每年清理一次,共 9 个,每个 4000 元94000120.3000.325清洁用料、综 合 测 算 每 平 米 0.015 元/月 用水290000M20.0152900000.3000.326垃圾清运费 商业部份,每天二车,每车 75 元30752300.4500.47 暂定价垃圾生化处理7机折旧费和维护费2 台共 45 万，8 年折旧，维护费 700元/月450000812+7000.5390.57四、四、清洁卫生费清洁卫生费1+71+7小计小计3.1613.1613.32绿化养护费测算表绿化养护费测算表类别：(万元/月）序号序号测算依据测算依据测算式测算式项目项目测算结果测算

50、结果)占总占总%备注备注1服装费8 个人,冬装 100 元/套,每人 2 套,夏装90 元/套,每人 2 套10028+90280.3040.32剪草机 3400 元,绿篱机 1800 元,3 年2工具费每月维护费 200,元,清运车 2 台,700元/台24,每月维护费每部 20 元,其它简单工具每月 500 元(3400+1800)36+(2200)+(270024+220)+5000.1100.123农药化肥综合测算每平米 0.3 元/年,绿地面积38000 平米380000.3120.0950.104绿化水费综合测算每平米月 0.03 吨,每吨 2.25元380000.32.250.2