海拉尔国贸中心商业策划案.pdf

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1、 海拉尔国贸中心商业策划案 Document serial number【KK89K-LLS98YT-SS8CB-SSUT-SST108】海拉尔国贸中心商业策划案（目 录）第一部分 宏观经济篇：一、海拉尔宏观经济概况.第二部分 商业调研篇：一、核心商圈商业分布图.二、核心商圈商业项目个案调研.三、核心商圈临街商业及其他商业调研.四、在售商业项目调研.五、区域住宅状况调研.六、总结.第三部分 项目分析篇：一、项目现状.二、项目定量分析.三、项目 SWOT 分析.第四部分 总论：一、总结概括.二、方案.三、建议.第一部分 宏观经济篇：一、海拉尔宏观经济概况：4、地理位置：海拉尔区位于大兴安岭西麓，

2、是中共呼伦贝尔市委员会、呼伦贝尔市人民政府所在地，也是呼伦贝尔市政治、经济、文化中心。海拉尔区“三山环抱，一水中流”，东山、西山、北山形成一个簸箕形状，伊敏河把海拉尔区区分为河东、河西两部分。5、行政区分及人口结构：呼伦贝尔市现辖 1 个区（海拉尔区）、5 个市（满洲里市、扎兰屯市、牙克石市、根河市、额尔古纳市）、7 个旗、49 个镇、15个乡、9 个苏木、38 个街道办事处；总面积 253 万平方公里；2006 年末呼伦贝尔市常住总户数 900486 户，总人口 27027 万人。呼伦贝尔市人民政府驻海拉尔区。海拉尔区目前辖 1 个镇，7 个街道办事处，村民委员会 17 个，社区居委会 55

3、 个。总面积 1400 平方公里，城区面积 28 平方公里；2002 年全市有蒙、汉、回、满、达斡尔、鄂温克、鄂伦春、俄罗斯等 23 个民族，总人口万。6、经济发展：2006 年全年海拉尔地区生产总值实际完成亿元，完成计划的%，同比增长%，其中第一产业增加值完成亿元，同比增长%，第二产业增加值完成亿元，同比增长%，第三产业增加值完成亿元，同比增长%，三次产业结构为：。财政总收入达到 50937 万元，完成计划的，同比增长，其中地方财政收入达到 25102 万元，同比增长。2006 年城镇居民人均可支配收入 10508 元，完成计划的%,同比增加 1232 元；农民人均纯收入达到 6649 元，

4、完成计划的%,同比增加 619 元。7、商业现状：2006 年海拉尔区实施了一大批重点商贸项目，商贸中心地位明显提高，商贸流通业呈现出前所未有的发展势头，全年社会消费品零售总额达到亿元，同比增长%，总量和增速均排全市第一位。友谊大酒店、华联商厦、国贸中心、三角地地下商城等大型商业项目开工建设，带动了海拉尔区现代服务业层次和水平的提升。河西三角地商圈是海拉尔核心商业区，其中商业中心广场、三角地商场、俄罗斯商城、百货大楼、友谊大厦、开发区商城、龙凤商城、金龙地下商城等为典型商业代表项目；海拉尔友谊公司、贝尔集团、龙凤公司等较大的企业不断增加投入发展。友谊公司已进入全国百强商业企业的行列；近年来吸引

5、了步森集团、肯德基等知名企业来海拉尔落户；呼和浩特华联集团等大型企业已经在海拉尔落户。8、旅游事业：海拉尔区素有“草原之都”之称，是呼伦贝尔市旅游集散中心，已被自治区确定为内蒙古东部旅游中心城市。海拉尔区及周边地区旅游资源富集，形成了以草原、森林、湖泊、冰雪为自然主题和以民俗历史文化为人文主题的特色品牌。市内景区主要有以樟子松林为主体的西山国家森林公园、侵华日军海 拉尔要塞北山遗址、东山乐园滑雪场等。这里夏季气候清新凉爽，是避暑的胜地；冬季银装素裹，是开展冰雪活动的极佳场所。目前，海拉尔区有旅行社 44 家，其中国际社 3 家；有国家 AAA 级和AA 级景区各 1 处；有星级饭店 8 家。海

6、拉尔民航、铁路、公路运输便捷，通讯和旅游综合服务等条件日趋完善。2005 年，海拉尔共接待国内外旅游者万人次，旅游收入达亿元。9、招商引资：2006 年共引进市外（国内）资金亿元，同比增长，完成固定资产投资亿元，同比增长。全年计划开工项目 141 个，计划当年完成投资亿元,实际开工 116 个，项目开工率为%，完成投资率为70%。外贸进出口总额达到 5668 万美元，同比增长，直接利用外资 1270 万美元。10、2007 年海拉尔区国民经济和社会发展目标：地区生产总值 72 亿元,同比增长%，三次产业比重为:31:；财政总收入亿元，同比增长 20；社会消费品零售总额亿元,同比增长 20%；城

7、镇居民人均可支配收入 12000 元，同比增长%，农民人均纯收入7447 元，同比增长 12%。总结：从 2006 年计划执行情况看，海拉尔区各项指标保持了稳定增长，整体经济向积极方向持续、快速、良好发展。但总体来说城市经济基数低，随呈递增趋势，但人均收入总体较低，消费力薄弱；新区发展现在尚处于起步阶段，短期内商业中心不会发生改变；呼伦贝尔市总面积较大，随以海拉尔为重点商业中心，但商业辐射力较弱（如满州里的消费人群就不会来海拉尔消费）；海拉尔旅游产业发展相对较好，但总体来说无大型支柱产业；铁路局下岗职工较多，就普遍导致了出租车行业一家两口轮换出车工作；十一五计划再次确定并规划重点发展核心商业区

8、域三角地商圈的总体商业，调整区域商业组合、大力支持和鼓励发展重点商业项目、提升商业物业档次；逐步形成“中心突出、多层次展开”的布局结构；宏观政策为本案提供了良好的发展空间和时机；第二部分 商业调研篇：一、核心商圈商业分布图：本案 草市街 北 斜 街 西 大 街 交 界 街 礼 拜 寺 路 中 央 街 桥 头 街 兴 安 路 龙凤商场 原剧场友 谊 大 厦 温州市场 步森百货大第二百供销大楼 开发区商新丰服装超市 中心家具市场 新丰市场 友谊商城 俄罗斯商三角地商场 伊士丹商金龙地天信家具市场 二、核心商圈商业项目个案调研：河西区为海拉尔核心商业区，区域商业以商场和市场类物业为主，临街商业为辅，

9、具体商业情况如下：区域百货类商业：友谊大厦、步森百货大楼、伊仕丹；区域市场类商业：友谊商城、新丰批发市场、新丰服装超市、开发区商城、温州城、龙凤商场、金龙地下街、第二百货、供销大楼、俄罗斯商城、人民商场；天信家具市场、地下家具广场、中心家具、郭氏家具城。百货类商业：友谊大厦 建筑层数 地面五层 建筑情况 感应电梯，商场建筑为前后接体楼，外立面从下而上呈阶梯状，临街有两个旋转门出入口，落地橱窗，没有临街店面。前楼有中空大厅面积为163平方米。卖场主通道米，辅通道2米。五楼通道米。单层建面 F1：4600平方米 F2：4600平方米 F3：4600平方米 F4：4600平方米 F5：2300平方米

10、 项目规模 20700平方米 项目定位 中高档百货商场 硬件设施 电梯、空调 业态分布 F1：食品超市、化妆品、珠宝、眼镜 F2：日用品超市、男装 F3：女装、内衣、饰品、羊绒羊毛制品 F4：男女皮鞋、运动休闲、床上用品、童鞋 F5：家电、文化用品、数码产品 品牌商家 F1：周大福、六福珠宝、欧柏莱、欧莱雅、玉兰油 F2：蓝豹、凯迪东尼、玛亚诺、铁狮东尼、英国克劳拉尔、哈雷纳金狐狸 F3：圣诺兰、诺琪、君帛、黛布拉芳、爱美丽文胸、阿勒锦、依瑶 F4：巴黎世家、苹果、依伴、爱步、千百度、耐克、阿迪达斯、背靠背、匡威 F5：松下、索尼、东芝、惠普、菲利普、海尔、LG、IBM 标铺面积（使用面积）5

11、0平方米 总商户数量 223户 扣点情况 扣点25%-26%经营状况 较好 总结：友谊商业集团为当地最大的商业体，友谊大厦长期以来在消费者心中树立了良好的认同度吸引了大量的消费者，超市的经营状况好于商场。步森百货大楼 步森百货大楼 项目位置 海拉尔区中央大街 1 号 项目定位 中高档百货商场 建筑楼层 地面 6 层 建筑情况 整体结构采用中国传统古典建筑风格、外立面为全玻璃结构；上下感应电梯各 3 部、观光梯 2部、集体供暖。单层建筑面积 F1：4200 F2：4200（空置 600 左右打算做手机卖场）F3：4200 F4：2200 F5：1800 F6：800 项目总规模 17400 楼层

12、业态分布 F1：超市（1500 左右）、珠宝工艺品、化妆品、箱包、音像；F2：男装、针织用品、床上用品、童装；F3：女装、毛杉、羽绒服、小家电、皮鞋运动鞋；F4：电脑器材、办公、文体用品；F5：餐饮；F6：家具；单层商户数量 F1：珠宝工艺品 20 个、化妆品 5 个、箱包 10个、音像 1 个；F2：男装 40 个、针织 6 个、床品 6 个、童奘 1个；F3：女装羽绒 30 个、电器 1 个、皮鞋类 50 个；F4：电脑器材 40 个；F5：餐饮；F6：家具 6 个；总商户数 216 户 标准铺位使用面积 F1：25；F2：30；F3：女装羽绒服 30、鞋 20；F4：50；F6：70；招

13、商政策 保底租金 32 元/天，押金为年保底租金的20%，固定扣点 15%，另扣营业额的 1%作为广告推广费；备注 工作人员工资 300 元+1%提成。男装品牌：恒源祥、龙达飞、九鹿王、步森、庄爵、鳄鱼、萨尔雷斯尼罗菲、雅鹿、乔夫、雪中飞；女装及羽绒品牌：鄂尔多斯、庄子、梦特娇、雪中飞、波斯登。总结：其前身为海拉尔第一百货大楼，2003 年 12 月步森集团出资4000 多万元并购了百货大楼，重组为呼伦贝尔市步森百货大楼有限公司，成为步森集团下属企业之一。2004 年投入 1100 万元对大楼进行了全面装修改造，并投入 100 多万元建造了两部观光电梯，于2004 年 12 月 1 日正式开业

14、。装修的同时，大楼着重调整经营结构，对经营项目细分为百货、男装、女装、针织、鞋帽、超市、电脑、餐饮等 8 块。目前该商场为区域经营较好的百货商场之一，但建筑格局比较不规整、再加上导视系统做的不完善，让新顾客进去之后很容易迷路；商场在今年 8 月底会进行装修和商户调整，详细方案目前未出。伊仕丹商场 伊仕丹商场 建筑层数 地面五层 建筑情况 商场为长方形建筑，外立面为玻璃装饰，底层出入口为旋转门，上有玻璃挑檐长约3米，临街面落地玻璃墙，临街门面有东侧肯德基，面积约200平方米，西侧农业银行，上下两层，面积约为144平方米。卖场有齐齐哈尔电梯厂生产的建华牌感应电梯。单层建面 1200平方米 项目规模

15、 6000平方米 项目定位 中高档百货商场 业态分布 F1：男装、男式用品、眼镜、化妆品 F2：男装、男式佩饰 F3：少淑装、内衣、饰品 F4：女装、皮草 F5：男女鞋 标铺面积（使用面积）30平方米 总商户数量 90户 扣点情况 扣点25%经营状况 一般 总结：商场总规模较小，无法与友谊相抗衡。市场类商业：温州城 温州城 项目位置 海拉尔区北大街 建筑楼层 地面两层 市场风格 室内步行街、精品店格局；单层建筑面积 F1：4000 F2：10000 项目总规模 14000 楼层业态分布 F1：时尚男女服装 F2：时尚男女服装 单层商户数量 F1：100 个 F2：180 个 总商户数 280

16、个 标准铺位使用面积 1625 租金水平 F1 个人租金：54 元/天；F2 市场租金：12 元/天；个人租金：3 元/天。备注 F1 铺位于 2004 年全部出售（终身使用权），F2铺位出售 60%；出售价格 67 万/铺；水电供暖费共 03 元/天。F2 一 16 铺带货转让 3 万元（含一年租金）。经营情况良好。总结：呼盟海拉尔区服装集散地。本区域最具代表性的时尚服装卖场，为室内步行街形式，不过二层横向过长，易使消费者产生逛街疲惫和心理疲惫；主要针对学生群体，经营情况良好；开发区商城 开发区商城 项目定位 低档百货批发市场 建筑楼层 地面三层 硬件设施 上下电梯 单层建筑面积 F1：50

17、00；F2：5000；F3：2000。项目总规模 12000 楼层业态分布 F1：床上用品、小百货、鞋、男女服装；F2：男女服装、饰品；F3：男女服装、饰品工艺品。单层商户数量 F1：40 家床上用品、20 家小百货、50 家鞋（40家柜台、10 家铺位）、21 家服装（5 家柜台、16家房间）；F2：152 家服装（100 个 6、52 个 40）、30家饰品（柜台）；F3：30 家服装、30 家饰品（柜台）。总商户数 373 家 标准铺位使用面积 F1：床上用品和小百货 40、鞋架 05X15米、鞋铺位 30、服装铺位 15；F2：40、6、柜台 05X15 米；F3：服装铺位 40、柜台

18、 05X15 米。租金水平 F1：15 元/天/；F2：大房间 2 元/天/；小房间 33 元/天/；F3：柜台 100 元/个/月、房间 08 元/天/。备注 业态混乱，布局混乱；税费等 05 元/天/。总结：定位为低档百货批发市场，但因区域商业辐射范围有限，批发行业并不乐观，因此该市场商户目前逐步转向以零售为主，但因 其一直属于批发市场范畴，零售产品价格提升不上去，因此在该市场经营的商户资金实力和经营状况都比较一般；新丰批发市场 新丰批发市场（418）项目定位 低档综合百货批发 建筑楼层 地下 1 层，地面 3 层 建筑风格 店中店格局、空间狭窄、进深过长 单层建筑面积 2000 项目总规

19、模 8000 楼层业态分布 B1：空置；F1：男女服装；F2：女装（20 个）、鞋（20 个经营、20 个空）、小百货（33 个）；F3：小百货、针织、工艺品饰品；单层商户数量 F1：120 家；F2：服装 20 家、鞋 20 家、小百货 33 家；F3：80 家 总商户数 273 家 标准铺位使用面积 F1：8；F2：服装 15，鞋 12（步步高鞋业广场），小百货 12；F3：15。租金水平 F1：33 元/天；F2：1 元/天；F3：1 元/天；备注 F1 转让费 3000 元/铺。总结：除 F1 外，二层和三层业态和布局都比较混乱，一层以服装零售为主，二楼以综合零售为主（鞋区空置近 50

20、0），三楼主要为小百货批发；经营状况一般。新丰服装超市 新丰服装超市 项目定位 低档综合市场 建筑楼层 地下 1 层，地面 2 层 建筑情况 两个小型中庭 单层建筑面积 B1：2000；F1：2000；F2：1000。项目总规模 5000 楼层业态分布 B1：服装卖场（自营）；F1：综合农贸市场；F3：美食城。备注 因其只是一个低档综合农贸市场，服装部分为自营，因此被摈弃不做参考。总结：典型的低档综合市场，其一层农贸市场生意较好，但总体环境脏乱差；该市场地下一层有单独的进出口，地下为自营敞开式服装卖场，环境相对不错。金龙地下商城 金龙地下商城 建筑层数 地下一层 建筑情况 各个出口连接市中心繁

21、华街道和商业建筑。各商铺砖墙分隔，门口为落地玻璃。项目规模 10000平方米 项目定位 中低档服装市场 运营模式 租赁 硬件设施 步行梯 业态分布 服装、小百货 标铺面积（使用面积）21平方米 总商户数量 服装184户、小百货59户，共243户 产权售价（使用面积）12700元/平方米 租金水平 临418商场附近区域 27元/天/平方米 临市中心和各大商场附近区域 33元/天/平方米 经营状况 良好 总结：该市场经营一般，市场建筑档次较其他当地市场高，依地形而建，商品没有特色，市场内没有导视标牌，而且通道不正，各店铺风格相似，难以区分。电梯没有运营。龙凤商场 龙凤商场 建筑层数 地下一层地面六

22、层 单层建面 B1：1200平方米 F1：2900平方米 F2：2900平方米 F3：2900平方米 F4：800平方米 F5：800平方米 项目规模 11500平方米 项目定位 中低档市场 运营模式 租赁 业态分布 B1：数码广场 F1：服装 F2：服装 F3：家电（自营）F4：家电（自营）F5：家具（自营）标铺面积（使用面积）30平方米 总商户数量 91户 租金水平 D1：数码广场（自营）F1：49元 F2：元 F3：2元 F4：自营 F5：自营 经营状况 一般 备注 各层有步行梯连接，直梯连接各层，直达六楼。总结：低档市场，店铺多为个人所有，自主出租，业态划分依习惯而定，分布混乱。友谊商

23、城 友谊商城 建筑层数 地面三层 单层建面 1500平方米 项目规模 4500平方米 项目定位 中低档市场 硬件设施 电梯 业态分布 F1：化妆品、服装、小家电 F2：男装 F3：女装 标铺面积（使用面积）F1：10平方米 F2F3：30平方米 总商户数量 98户 租金水平 F1：元/天/平方米 F2：4元/天/平方米 F3：元/天/平方米 经营状况 较好 备注 商场外立面为墙砖装饰，长方形建筑，临街有门 面出租个人产权。商场内硬件为步行梯，中心有一部滚梯为上楼用，没有下楼电梯。商场主通道2米、辅通道米。总结：该市场为友谊集团下属商场，定位中低档面向低收入者，与友谊大厦的定位形成互补，依托友谊

24、集团的品牌影响力，经营良好。三角地商场 三角地商场 建筑层数 地面四层 单层建筑面积 2000平方米 总规模 8000平方米 备注 目前商场已经倒闭，没有商户经营,政府计划拆迁。俄罗斯商城 俄罗斯商城 项目定位 低档旅游产品专业市场附加其他业态（窗帘、家具）建筑情况 四层俄式建筑、二层以上中空回廊,无任何现代化硬件设施 单层建筑面积 F1：7000平方米 F2：4000平方米 F3：4000平方米 F4：4000平方米 项目总规模 19000 平方米 楼层业态分布 F1：旅游产品，俄、蒙、韩工艺品 F2：窗帘、床上用品；F3：家具、沙发 F4：家具、沙发 单层商户数量 F1：铺位 54 个，柜

25、台 100 个 F2：房间 32 个，实际经营 25 户左右 F3：房间 32 个，实际经营 6 户 F4：房间 32 个，实际经营 2 户 总商户数 约 140 户左右 标准铺位使用面积 F1：80 平方米；F2：120 平方米；F3：120 平方米 F4：120 平方米 产权归属 100%个人买断产权，80%以上自营 租金价格 一层铺位 4-5元/平米/天，年付（向个人租）柜台 5 元/天，可月付（向市场租）二层房间元/平米/天（行情价格无人出租）三层房间元/平米/天（行情价格无人出租）四层房间元/平米/天 售价在 1 万元/平米以上，（行情价格无人出售，因为即将拆迁）其他费用 标准铺位，

26、每月大约国地税 300 元、工商管理费200 元、水电费 200元、取暖费 200 元,共计 900 元 经营状况 一层旺季(6-9 月)月毛利 1-2 万元，淡季保本经营 二层以上生意萧条，保本经营 备注 三四层其余房间出租给美容院、音像店等,或做库房，不计算在内 总结：一层是本市最大的旅游产品专业市场，具有相对比较高的租金承受能力，该市场预计在近一两年拆除。二、三、四层经营低档窗帘、家具，业态不同导致租金差距大。供销大楼：供销大楼 项目定位 小型综合商场，供销大楼面向三角地部分分楼层整租 建筑楼层 地面四层，无空调、电梯 单层建筑面积 600 平方米 项目总规模 2400平方米 楼层业态分

27、布 F1：眼镜、家电、钟表、小百、食品、办公用品 F2：鸿博工艺礼品批发市场 F3、F4家具卖场（装修中）单层商户数量 F1：8家；F2：1家；总商户数 9 家 标准铺位使用面积 F1：60 平方米；租金水平 F1：3元/平米/天 备注 供销大楼整租给个人后，个人可以随意分租，无业态划分 总结：小型综合卖场，无任何业态划分，一层统一配备营业员，统一收银。二层业主自今年起整租三年，有意分租。第二百货 第二百货 项目定位 中低档综合商场 建筑情况 地面四层,上下电梯 单层建筑面积 F1：1200平方米；F2：1200平方米；F3：1200平方米；F4：1200平方米。项目总规模 4800平方米 楼

28、层业态分布 F1：珠宝、工艺品、家具、小百货 F2：服装 F3：鞋 F4：家具 单层商户数量 F1：10 个 F2：1个 F3：1个 F4：2个 总商户数 14 家 标准铺位使用面积 F1：珠宝 200平米，家具 300平米，其余平均 40平米 F2：单层整租 F3：单层整租 F4：2家分租 租金水平 F1：柜台形式、带货出兑 10 元/柜台/天 二层整租 48 万/年，元/平米/天建面 备注 单层整租，不对外分租，二层在 8 月份开业 总结：有着 40多年悠久历史的百货大楼，国营制商业经营不善，现一层多为百货大楼员工承包柜台，销售百货大楼的存货，其余楼层整租，二三四层形成专业卖场，每个楼层承

29、租人负责解决几个百货大楼老员工的工作问题。人民商场 人民商场已倒闭，现该建筑除部分租给太阳电子科技园和圣力大药房外，其余将一层门面房出租给东泰、红太阳等手机卖场及手机维修店，楼上空置。太阳电子科技园 建筑情况 地上二至五层，无空调、电梯 单层建筑面积 F2：800 平方米；F3：600 平方米；F4：400 平方米。项目总规模 1800平方米 楼层业态分布 F2：电脑配件、办公耗材 F3：电脑配件、办公耗材 F4：电脑桌椅 F5：电脑培训学校 单层商户数量 F2：18 个 F3：12 个铺位，19个柜台 F4：2个 总商户数 51 个 标准铺位使用面积 F2：35 平米 F3：铺位 35 平米

30、，柜台 21.5 米 F4：50 平米、350平米 租金水平 F2：元/平米/天 F3：元/平米/天 柜台 6 元/天 备注 市场统一出租，未出售 总结：本市唯一相对较为集中的电脑配件和办公耗材市场，虽然规模不大，但经营项目齐全，基本能满足本市在这些产品上的低端需要。另有圣力医药有仙公司使用一至四层，单层面积 550 平米，一层圣力大药房，二层药品批发，三四层为仓库。天信家具市场 天信家具市场 项目定位 中低档家具市场 建筑楼层 地面两层 建筑风格 F1 为高间格局，F2 敞开式经营；简单装修；硬件设施 上下电梯各一部；未开；单层建筑面积 1200 项目总规模 2400 楼层业态分布 家具（F

31、1 暂时未开业，装修中）单层商户数量 F1：10 家；F2：5 家。总商户数 15 家 标准铺位使用面积 F1：60；F2：150。租金水平 F1：066 元/天/；F2：056 元/天/；备注 经营情况较差 总结：总体规模太小且环境一般，经营情况较差，一层现处于全部空置状态，打算最近开业；开发区地下家具城 开发区地下家具城 项目定位 低档家具市场 建筑楼层 地下一层 单层建筑面积 1600 项目总规模 1600 楼层业态分布 家具市场 单层商户数量 5 家 总商户数 5 家 标准铺位使用面积 180 租金水平 083 元/天 总结：地下敞开式简易市场，紧邻一农贸市场；生意冷淡；中心家具城 中

32、心家具城 项目定位 中低档家具市场 建筑情况 地面四层，玻璃外立面,无电梯、空调 单层建筑面积 F3：3000平方米 F4：3000平方米 项目总规模 6000平方米 楼层业态分布 F3：家具 F4：家具 单层商户数量 F3：3个 F4：2个 总商户数 5 个 标准铺位使用面积 1200平方米 租金水平 F3 元/天/平方米；F4 元/平米/天 一年合同，月付，押金 2 万元 备注 1-2 层作为门面房已出售给个人，铺位紧张难租。总结：小型家具卖场，承受租金能力低，10 月 1 日市场将重新装修改为酒店。郭氏家具城 郭氏家具城 建筑楼层 地上四层 单层建筑面积 880 平米 项目总规模 352

33、0平方米 楼层业态分布 家具 总商户数 10 个 租金水平 F1：元/平米/天 F2：元/平米/天 F3：元/平米/天 F4：元/平米/天 以上均为建筑面积计算 总结：低档家具市场，本市唯一的单一经营家具的市场，硬件设施极其简陋、陈旧，经营商户固定。备注：以上个案面积均为估算值，部分商业项目因楼体建设不规整，估算与实际可能存在少量误差；三、核心商圈临街商业及其他商业调研：1、临街商业调研：海拉尔市中心商业区主要商业街道有：中央街、桥头街、北斜街、西大街；中央街临街店铺以经营建材产品为主，约有 134 户，平均经营面积为 60 平方米；桥头街伊敏河西岸部分以运动休闲服装为主，约 16 家，平均经

34、营面积为 40 平方米；北斜街临街店铺以经营服装为主，多为专卖店和零散服装产品。约 93 户，平均经营面积为 40 平方米；西大街商业以家具产品为主，约 12 户，平均经营面积为 100 平方米；临街商业门市多为个人持有，因此租金水平无规律可言，正常临街门市使用面积租金在 12 元/天/平方米，供销大楼门市达 5 元/天/平方米，中心家具城门市 55元/天/平方米；区域门市建筑面积售价在 7000 元左右/平方米；2、其他商业调研：河东区胜利市场 项目位置 河东区胜利街 建筑楼层 地上二层，二层中空回廊 单层建筑面积 F1：2800平米 F2：2300平米 项目总规模 5100平米 楼层业态分

35、布 F1：农副产品、服装、小百货 F2：服装、旅游产品 单层商户数 F1：农副产品 75 户，其余 10 户 F2：服装 50 户，旅游产品 6 户 总商户数 141 户 标准铺位使用面积 F1：10 平米 F2：30 平米 租金水平 F1：3 元/平米/天 F2：元/平米/天 备注 基本无摊位出租 总结：河东唯一的、典型的低档综合市场，业态混乱、设施简陋，为河东区固定居民提供基本生活需求用品。四、在建在售商业项目调研：海拉尔商业步行街：项目位置 桥头街和东大街交叉口西南角（东临东大街、北依桥头街、南隔居住区临近北大街、西隔住宅区与北斜街临近、）建筑楼层 地下 1 层，地面 6层 建筑形态 A

36、、B、C共 3 座商厦为主题，步行街贯穿连接；框架剪力墙结构，84 米柱距；有中庭；用地面积 A：13000 平方米；B：9400 平方米；C：4500 平方米；合计：26900平方米 总建筑面积 A：61118 平方米；B：59003平方米；C：29379平方米；合计：149500 平方米 备注 容积率：A：40 B：41 C：42 建筑密度：A：688%B：897%C：932%商业总建筑面积 12万平方米左右；总结：该项目地块前身为文化宫，目前正在拆迁阶段，具体价格和业态分布未定，预计今年 7 月份入市。华联商厦：项目位置 胜利大街 5号 建筑楼层 地上四层 建筑形态 设施齐全，设中庭 占

37、地面积 12900 平米 项目总规模 48000 平米 标准铺位使用面积 F1：8平米 F2：4平米 业态规划 F1：珠宝玉器、金银首饰、化妆品、名表、眼镜、现代工艺品、民族工艺品、皮具箱包、超市 F2：女时装、职业装、少女装、淑女装、牛仔装、女裤、儿童服装、休闲服饰、针织用品、超市 F3：男鞋、女鞋、男装、床上用品、羊绒羊毛、超市 F4：美食广场、图书音像、体育服饰、体育器材、健身器材、家电广场、超市 使用面积售价 F1：12000 元/平米 F2：9000元/平米 门市 21000元/平米 返租模式 返租年限 3-10 年 年回报率不低于 8%备注 销售情况不理想 总结：在售项目，该项目与

38、本案有许多相似之处，都是开发住宅加商业，其地段相对无优势，建筑规模大于本案，据我司调研了解该项目三四层已整租给哈尔滨的大型商业公司，采取售后返租承诺回报率的形式。在主商业楼旁边还有一个小型商业，售价 7200-14800元/平米，主营餐饮。对本案有较强的参考价值，也存在一定竞争性。五、区域住宅状况调研：截至 2006 年 9 月末，海拉尔区房屋施工面积达万平方米，比上年同期增长倍；商品房销售面积万平方米，比上年同期增长倍。受房价上升的影响，商品房销售大幅增加，销售额达 29932 万元，比上年同期增长倍。区域较大型住宅小区有，国贸花园、绿波家园、北国经典、富华小区、开发区小区、华联小区、伊敏小

39、区、铁新小区、牡丹小区、友谊小区、阳光小区、梅园小区等，小区住户大多在 1000户以上；海拉尔住宅目前出售均价在 2000元左右并在缓慢上涨，目前再售住宅项目价格能到 25002600元/平方米，河西商业核心区底商门市使用面积售价可以达到 15000 元/平方米左右。六、总结：目前海拉尔商业发展在“三角地”占主导优势，大商业、大流通的格局初步形成。“三角地”具有中心区位优势，是典型的传统商 业街区，是城市文化和传统的载体。该商业区是以购物、休闲为主的综合商业中心。消费对象是市民和流动顾客。海拉尔市的商业以河西区中央大街三角地区域商场市场步行街为主、步行街和临街门市为辅，商业较集中；河东区商业较

40、少；相对来说河东区主体功能主要体现在居住和行政；核心商圈市场类商业多为老市场，且大多数产权都已出售给个人，个人转租行为居多，普遍存在业态分布混乱、市场设施老化存在安全隐患、硬件和管理跟不上、租金价格不统一等问题；区域部分老商场市场大部分被分割租赁，整体经营的格局被破坏；总体商业发展较落后，缺乏创新和品质提升，百货零售业方式没有转变，没有向连锁超市、仓储商场、便利店、专业零售商店等新型百货业态扩展；商业街业态分布混乱、环境较差，更无管理和规划；目前河西区主商圈内有三家商场，其中仅有两家大型商场，一个是本地最大的商业集团下属的友谊大厦，另一个步森集团下属的百货大楼。由于海拉尔市居民整体收入偏低，所

41、以除了商场自营的超市，选择商场购物的为少数，商场的整体人流要少于市场。目前，核心商圈临街门市已接近饱和，需要改造提升现有的百货店，提高高档专业店、品牌专卖店的比例。桥头街、西大街、中央街商业街是连接三角地商业中心的主要商业街道。第三部分 项目分析篇：一、项目现状：（略）二、项目定量分析：1、核心商圈百货类商业定量汇总：商场名称 商业建筑面积（平方米）商户数（户）友谊大厦 20700 平方米 223 户 步森百货大楼 15600 平方米 216 户 伊仕丹商场 6000 平方米 90 户 汇总 42300 平方米 529 户 备注：以上为除去餐饮类的纯商业建筑体量汇总 总结：核心商圈内百货类商业

42、总体量为 42300 平方米，共有商户 529 户；核心商圈内百货类商业业态分布基本一致：一层多设超市吸引客流；二层以男装为主；三层以女装为主；四层以上为皮鞋、运动、文体等杂类；百货类商业的标准铺位使用面积都在 30 平方米以上；2、核心商圈市场类商业定量汇总：市场名称 商业建筑面积（平方米）商户数（户）温州城 14000 280 开发区商城 12000 373 新丰批发市场（418）8000 273 新丰服装超市 2000 1 金龙地下商城 10000 243 龙凤商场 11500 91 友谊商城 4500 98 俄罗斯商城 19000 140 供销大楼 2400 9 第二百货 4800 1

43、4 人民商场太阳电子科技园 1800 51 天信家具市场 2400 15 地下家具广场 1600 5 中心家具 6000 5 郭氏家具城 3520 10 汇总 103520 平方米 1608 户 备注：以上为除去餐饮农贸服务类的纯商业建筑体量汇总（三角地商城因已倒闭未计算在内）。总结：核心商圈内市场类商业总体量为 103520 平方米，共有商户 1608户；区域市场类商业整体低档、落后、无规划和明确的功能分区；硬件也跟不上；区域市场类商业标准铺位一般都为 20 平方米左右；本案就酒店配套来说肯定是中高档商业物业，因此中低档市场定位不太适宜；目前市场类商业商户对单铺位面积需求较大，但同时能承受的

44、租金水平很低，一层主流租金水平也就在 3 元/天/平方米左右，楼层差较明显，三层以上商户承受租金仅在 1 元/天/平方米，甚至更低；本项目如做市场很难实现商业价值最大化；地下商业普遍不被认可；如本案定位百货类，可借品牌资源提升物业价值，同时招商相对较容易；3、核心商圈商业定量汇总：商业建筑面积 商户数 百货类商业 42300 平方米 529 户 市场类商业 103520 平方米 1608 户 汇总 145820 平方米 2137 户 总结：核心商圈内百货类和市场类商业总体量为 145820 平方米，共有商户 2137 户；该数值未包含临街和商圈外商业，如全部计算在内，人均商业面积已超过 1 平

45、方米。有效商业定量汇总：市场名称 商业建筑面积（平方米）商户数（户）温州城 14000 280 开发区商城 12000 373 新丰批发市场（418）8000 273 新丰服装超市 2000 1 金龙地下商城 10000 243 龙凤商场 11500 91 友谊商城 4500 98 供销大楼 2400 9 第二百货 4800 14 人民商场太阳电子科技园 1800 51 汇总 71000 平方米 1433 户 备注：以上为除去餐饮农贸服务类、家具类的有效商业供应建筑体量汇总（三角地商城因已倒闭未计算在内、家具类因和其他业态不兼容被摈弃）。总结：核心商圈内有效商业供应建筑体量为 71000 平方

46、米，共有商户 1433户；商圈正常临街门市使用面积租金在 12 元/天/平方米，供销大楼门市达 5 元/天/平方米，中心家具城门市 55 元/天/平方米；三、项目 SWOT 分析：1、优势：本案位于海拉尔主商业区河西区核心商圈三角地商圈，同时本案地处河东通往河西中央大桥的把头位置；是河东消费者来中 心商圈购物的必经之路，同时项目所临桥头街也是商圈交通主干道；交通优势明显；本案商业处于桥头街与东大街十字路口东北角把角处，外立面展示性较强，利于项目形象树立和传播；随着海拉尔经济的不断发展，商户或消费者对于现代化商业大厦的需求将进一步提升，而本案正处于新的更新换代环节，因此有望成为新的商业格局的代表

47、；本案属新入市商业项目，建筑规划、布局和硬件设施远远高于现商圈所有市场，具有吸引商户入驻的明显优势；本案自身开发有住宅项目，入住后能为本案提供直接的消费群体；本案地段唯一，不可复制，具备良好的升值潜力；商户投资人信心潜力大，如买了龙凤商城铺位的商户投资成功后又跟风购买金龙地下商业街商铺；如本案属中高档定位，投资者认同度较高，虚拟产权回报的方式能被投资人认可和接受；海拉尔旅游业发展较好，本项目建设酒店迎合了消费需求；项目属于政府支持项目；本项目的开发商有多年地产开发经验，为本项目成立的商业团队有多年管理商业的经验，熟悉了解商户的切实需要，同时具有一定的开发经验和管理经验，能够保证项目的持续稳定发

48、展。2、劣势：项目对面的商业步行街项目将有 12 万平米的商业供应与本案基本在同一时间段入市，对本案的销售有着直接影响；就这样一个总体经济基数偏低、人口较少的三级城市来说，人均商业面积已超过 1 平方米，商业供应明显饱和；因此运做商业项目的难度比较大；06 年项目区域金龙地下商城的成功销售吸收了区域商户相当数额资金，有可能造成本项目入市时，商户无空余资金。因此本案的资金回笼在短期内很难达到预期要求；区域商户能承受铺位总款额较低，销售虚拟铺位单铺面积过大总款过高商户承受不了，面积小了铺位数较多，销售周期拉长；主商圈内商业供应量趋于饱和，且有一定空置，如本案商业体量过大，短期内很难消化；对项目销售

49、和招商都不利；项目随处于核心商圈，但位于商圈商业的边缘地带，相对孤立，难以借其他商业项目的人气与其他主要商场市场形成人流互动；该区域商业楼层差明显，商户不认可地下商业和高层商业（金龙地下属于特殊范畴，其顺应政府政策规划很好的缓解了该地段交通压力，并连接各大商场市场形成区域人流互动，地段不可复制）；所以目前市场基本都无地下商业，高层也都以家具业态来撑面积；机会：海拉尔房地产行业处于发展和提升阶段，大形势比较走好；海拉尔“十一五”计划重点发展三角地核心商圈商业，为本案入市提供了合适了时机；海拉尔区政府大力进行招商引资，随着对外贸易的良好开展，海拉尔市的经济水平和人民收入有可能大幅度提升，从而为项目

50、带来足够的消费支撑。目前区域市场类商业布局混乱且硬件设施老化，存在商业隐患并缺乏足够的管理，区域商户需要进行资源重组和调整，如能够对本项目进行合理的商业定位，引入先进的商业管理手段，必然会增加商业成功机会；目前区域内部分商户属租赁二房东档口经营，潜在消费需求大；目前区域中高档市场类商业供应量小，对本案来说提供了机会；现有市场由于落成时间较长，在某些硬件、软件设施上已经跟不上消费诉求，因此，核心商圈目前迫切需要一个符合现阶段发展需要的市场类商业载体；项目临中央桥，是河东区和河西区的交通要道，建成后，依托特殊的地理位置，能够成为城市的地标性建筑。威胁：项目对面的地块规划海拉尔商业步行街 12 万平