房地产开发公司预算管理制度.pdf

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1、房地产开发公司预算管理制度 预算管理制度 第一章 总则 第一条 为全面实施 AA 地产开发有限公司(以下简称公司）的品牌战略,提升公司绩效管理水平,强化公司科学管理和目标责任管理，优化资源配置，充分发挥预算在生产经营活动中的指导和调控作用,加强财务监督,结合公司实际，制定本制度。第二条 预算管理是利用预算对公司内部各部门、各控股子公司的各种财务及非财务资源进行分配、考核、控制，以便有效地组织和协调公司的生产经营活动，完成既定的经营目标。第三条 预算是在预测和决策的基础上，围绕公司战略目标,对一定时期内公司资金取得和投放、各项收入和支出、公司经营成果及其分配等资金运动所作的具体安排。第四条 本制

2、度在本公司以及控股子公司范围内适用。第一章 预算管理体制 （见附件一,预算管理体制示意图）第五条 股东会审议批准公司的年度财务预算方案。第六条 董事会制订公司的年度财务预算方案,董事长对公司的预算管理工作负总责。第七条 预算委员会是为了提高董事会的议事效率而设立的专门机构，其隶属于董事会，对董事会负责。预算委员会负责拟订预算的目标、政策，制定预算管理的具体措施和办法，审议、平衡预算方案,组织下达预算，协调解决预算编制和执行中的问题,组织审计、考核预算的执行情况,督促公司完成预算目标 第八条 预算委员会的办事机构设在公司财务部,具体由财务部负责预算管理的人员和各预算责任单位的负责人（对职能部门而

3、言,负责人是指部门经理；对控股子公司而言,负责人是指总经理和财务部经理;对项目部门而言，负责人是指项目总监和项目财务经理)组成预算工作组，在预算委员会的领导下,具体负责组织公司预算的编制、审查、汇总、上报、下达、报告等具体工作,跟踪监督预算的执行情况、分析预算与实际执行的差异及原因,提出改进管理的措施和建议.第九条 公司本部各职能部门具体负责本部门业务所涉及预算的编制、执行、分析、控制等工作，并配合财务部(预算工作组)做好公司预算的综合平衡、协调、分析、控制、考核等工作。其部门经理参与预算工作组的工作,对本部门预算执行结果承担责任。若对控股子公司具有归口管理职能的部门,还应具体负责各自归口管理

4、的业务所涉及预算的编制、执行、分析、控制等工作,并配合财务部(预算工作组）做好公司预算的综合平衡、协调、分析、控制、考核等工作。其部门经理还应对归口管理部门的预算执行结果承担责任 第十条 各控股子公司或项目部的财务部门负责各自单位的预算汇总编制工作，并上报公司本部财务部。第十一条 控股子公司和项目部所属基层单位是公司主要的预算执行单位，在子公司和项目财务部的指导下,负责本单位现金流量、经营成果和各项成本费用的编制、控制、分析工作，接受公司的检查、考核。其单位负责人对本单位预算的执行结果承担责任。第三章 预算的内容 第十二条 公司预算按照所涉及的内容分为三类:基本业务预算、特殊业务预算和财务预算

5、。第十三条 基本业务预算是反映预算期内公司可能形成现金收付的生产经营活动的预算，一般包括销售预算、营业成本预算、开发成本预算、期间费用预算等。公司及其控股子公司可根据实际情况具体编制 （)销售(营业）预算是预算期内预算执行单位销售各种产品或者提供各种劳务可能实现的销售量或者业务量及其收入的预算,主要依据年度目标利润、预测的市场销量或劳务需求及提供的产品结构和市场价格编制。（2)营业成本预算是预算期内预算执行单位在确认收入预算实现的条件下所应结转的成本的预算,主要依据配比原则进行,房地产销售时，对于虽已交付使用但尚未办理竣工决算的工程,自交付使用之日起,按照工程预算、造价或者工程成本等资料,估价

6、转入主营业务成本.()开发成本预算是预算执行单位在预算期内进行房地产项目开发所需支付的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费以及开发间接费用等的预算。(4)期间费用预算是预算期内预算执行单位组织生产经营活动必要的管理费用、财务费用、销售（营业）费用的预算，公司应当区分变动费用与固定费用、可控费用与不可控费用的性质，根据上年实际费用水平和预算期内的变化因素,结合费用开支标准和公司降低成本、费用的要求，分项目、分责任单位进行编制。(5)公司应当根据实际情况和国家有关政策规定，编制营业外收支等相关业务预算。第十四条 特殊业务预算用以规划长期投资业务及与其相关

7、的筹资业务,包括投资预算和筹资预算。（1）投资预算包括固定资产投资预算、权益性资本投资预算和债权性投资预算。固定资产投资预算是公司在预算期内购建、改建、扩建、更新固定资产进行资本投资的预算,应当根据各公司有关投资决策资料和年度固定资产投资计划编制.公司处置固定资产所引起的现金流入,也应列入投资预算。权益性资本投资预算是公司在预算期内为了获得其他企业的股权及收益分配权而进行资本投资的预算，应当根据公司有关投资决策资料和年度权益性资本投资计划编制.公司转让权益性资本投资或者收取被投资单位分配的利润(股利)所引起的现金流入，也应列入投资预算.债权性投资预算是公司在预算期内为购买国债、企业债券、金融债

8、券等所作的预算，应当根据公司有关投资决策资料和证券市场行情编制。公司转让债券收回本息所引起的现金流入，也应列入投资预算.(2)筹资预算是公司在预算期内需要新借入的长短期借款、井批准发行的债券以及对原有借款、债券还本付息的预算，主要依据公司有关资金需要决策资料、发行债券审批文件、期初借款余额及利率等编制。公司经批准发行股票、配股和增发股票，应当根据股票发行计划、配股计划和增发股票计划等资料单独编制预算.股票发行费用,也应当在筹资预算中分项作出安排。第十五条 财务预算以基本业务预算、特殊业务预算为基础,以经营利润为目标，以现金流为核心进行编制,并主要以财务报表形式予以反映，包括现金流量预算、利润预

9、算和预计资产负债表。(1)现金流量预算是按照现金流量表主要项目内容编制的反映公司预算期内一切 现金收支及其结果的预算。它以基本业务预算、特殊业务预算为基础，是其他预算有关现金收支的汇总.（2)利润预算是按照利润表的内容和格式编制的反映预算执行单位在预算期内利润目标的预算报表.一般根据销售(营业）预算、营业成本预算、期间费用预算、其他专项预算等有关资料分析编制。（3）预计资产负债表是按照资产负债表的内容和格式编制的综合反映预算执行单位期末财务状况的预算报表.一般根据预算期初实际的资产负债表、预算期内的基本业务和特殊业务的经营结果等有关资料分析编制.第四章 预算的编制 第十六条 预算编制是实施预算

10、管理的关键环节公司的预算既要体现出前瞻性、指导性,又要具有可操作性和可行性,因此，预算的编制应遵循以下原则:(1)公司战略导向的原则。（2）上下结合的原则。(3)资源合理配置、内外资源有效利用的原则。(4)全员参与的原则。（5)例外的原则。第十七条 公司编制预算，一般应按照“上下结合、分级编制、逐级汇总”的程序进行(见附件二,预算编制流程图）。公司预算编制与年度发展计划的编制相互协调.(1）每年十月初，财务部向本部各部室和各控股公司下达编制下一年度预算的通知,组织预算的编制。(2)每年十月底前,预算委员会根据股东会提出的预算年度的效益目标、风险控制目标等，测算目标利润,据此下达预算编制任务。（

11、3)十一月中旬前，公司本部各部门(职能和项目部门）以及各控股子公司编制各自对应的预算草案。(4）十一月底前,财务部根据本部各部门（职能和项目部门)提报的业务预算草案,编制母公司的预算草案;在此基础上，根据各控股子公司提报的预算编制草案,进行汇总并 组织预算专题论证会议,综合平衡,拟订公司的合并预算草案,并将草案下达到公司本部各部门(职能和项目部门)以及各控股子公司征求意见，补充修订后，提请预算委员会审议。(5)十二月中旬前,预算委员会审议各部门、控股子公司和全公司预算草案,并经过反复协调和平衡,通过各项预算草案,并报董事会审议。（6）董事会审议通过预算草案后，由预算委员会据此组织制定年度财务预

12、算方案,并提请董事会报股东会批准.()股东会审议批准公司年度财务预算方案，逐级下发执行。第十六条 公司预算可以根据不同的预算项目,分别采用固定预算、弹性预算、滚动预算、零基预算、概率预算等方法进行编制。(）固定预算是根据预算内正常的、可实现的某一业务量水平编制的预算，一般适用于固定费用或者数额比较稳定的预算项目。(2)弹性预算是在按照成本(费用)习性分类的基础上,根据量、本、利之间的依存关系编制的预算，一般适用于与预算执行单位业务量有关的成本(费用）、利润等预算项目.()滚动预算是随时间的推移和市场条件的变化而自行延伸并进行同步调整的预算,一般适用于现金流量预算的编制。（4)零基预算是对预算收

13、支以零为基点，对预算期内各项支出的必要性、合理性或者各项收入的可行性以及预算数额的大小,逐项审议从而予以确定收支水平的预算,一般适用于不经常发生的或者预算编制基础变化较大的预算项目,如对外投资等.(5）概率预算是对具有不确定性的预算项目,估计其发生各种变化的概率，根据可能出现的最大值和最小值计算其期望值，从而编制的预算,一般适用于难以准确预测变动趋势的预算项目,如销售新产品、开拓新业务等.第十七条 预算编制时，设立一定数额或比例的预备费作为预算内的不可预见费用。第六章 预算的执行与控制 第十八条 预算一经批准下达，各预算执行单位就必须认真组织实施，将预算指标层层分解,从横向和纵向落实到公司各部

14、门、各控股子公司、各业务环节和各岗位，形成全方位的预算执行责任体系。第十九条 公司预算作为预算期内组织、协调各项经营活动的基本依据,根据管理 需要可以分解细化到月份和季度.第二十条 在预算执行过程中,对纳入预算范围的项目由各预算执行单位的负责人进行控制，预算委员会授权公司财务部（预算工作组）负责监督。不可预见费用在公司预备费数额之内的,由总经理直接控制。第二十一条 各预算执行单位要建立预算管理登记薄,健全凭证记录，按预算的项目详细记录预算额、实际发生额、差异额，以及累计预算额、累计实际发生额、累计差异额。对预算执行中出现的异常情况，预算责任人应及时查明原因，提出解决办法。第二十二条 控股子公司

15、的各预算执行单位应定期向各自所在公司的财务部门和公司本部的归口管理部门报告预算的执行情况，再由财务部门和归口管理部门向本部财务部(预算工作组）报告预算的执行情况。公司各项目部应定期由项目财务负责向公司本部财务部(预算工作组)报告预算的执行情况。公司本部各职能部门应定期向公司财务部(预算工作组)报告预算的执行情况。对于预算执行中发生的新情况、新问题及出现偏差较大的重大项目,公司财务部(预算工作组)以至预算委员会应当责成有关预算执行单位查明原因,提出改进经营管理的措施和建议.第二十三条 公司本部财务部(预算工作组）应当利用财务报表监控财务预算的执行情况，及时向预算执行单位、预算委员会以至董事会提供

16、财务预算的执行进度、执行差异及其对公司财务预算目标的影响等财务信息,促进公司完成预算目标。第二十四条 费用预算实行不可突破法,且预算项目之间不得挪用。费用预算如遇特殊情况确需突破时,必须提出申请,说明原因,经总经理批准后,纳入预算内不可预见费用。第七章 预算的调整 第二十五条 为维护预算的严肃性和权威性，年度预算作为公司年度生产经营的指导性依据,无特殊原因,一般不作调整.预算执行单位在执行中由于外部环境(市场环境、房地产行业的政策法规等)、内部管理和资源条件(公司改制、公司重组、合并、分立等)发生重大变化，致使预算的编制基础不成立,或者将导致预算执行结果产生重大偏差的,可以调整预算。第二十六条

17、 对于不影响财务预算目标的基本业务预算、特殊业务预算之间的调整,公司可以按照内部授权批准制度执行，鼓励预算执行单位及时采取有效的经营管理对策,保 证财务预算目标的实现.第二十七条 对于财务预算目标的调整，其调整权属于董事会或其授权的预算委员会,其调整程序为:(1）由预算执行单位逐级向预算委员会提出书面报告,阐述财务预算执行的具体情况、客观因素变化情况及其对财务预算执行造成的影响程度,提出财务预算指标的调整幅度。(2）公司财务部（预算工作组)对预算执行单位的财务预算调整报告进行审核分析，集中编制公司年度财务预算调整方案，提交预算委员会至董事会审议批准，然后下达执行.第二十八条 对于预算执行单位提

18、出的财务预算调整事项,公司进行决策时,一般应当遵循以下要求：（1）预算调整事项不能偏离公司发展战略和年度财务预算目标 (2)预算调整方案应当在经济上能够实现最优化。()预算调整重点应当放在财务预算执行中出现的重要的、非正常的、不符合常规的关键性差异方面。第八章 反馈与考核 第二十九条 预算委员会定期召开预算执行分析会议，掌握预算执行情况,研究、落实解决预算执行中存在的问题，纠正执行偏差。第三十条 开展预算执行分析,公司财务部及各预算执行单位应当充分收集有关财务、业务、市场、政策、法规等方面的信息资料，根据不同情况分别采用比率分析、比较分析、因素分析、平衡分析等方法,从定量与定性两个层面反映预算

19、执行单位的现状、发展趋势及其存在的潜力。针对预算的执行偏差,公司财务部（预算工作组)及各预算执行单位应当充分、客观地分析产生的原因,提出相应的解决措施或建议，提交董事会或预算委员会研究决定。第三十一条 预算委员会应当定期组织财务预算审计,纠正财务预算执行中存在的问题，充分发挥内部审计的监督作用。财务预算审计可以全面审计或者抽样审计。在特殊情况下，公司也可组织不定期的专项审计。审计工作结束后，公司内部审计机构(审计监督部)应当形成审计报告,直接提交预算委员会以至董事会,作为财务预算调整、改进内部经营管理和财务考核的一项重要参考.第三十二条 预算年度终了,预算委员会应当向董事会报告财务预算执行情况

20、，并依据财务预算完成情况和财务预算审计情况对预算执行单位进行考核。第三十三条 公司财务预算执行考核是公司效绩评价的主要内容，应当结合年度内部经济责任制考核进行,与预算执行单位的奖惩挂钩,并作为公司内部人力资源管理的参考。附则 第九章 第三十四条 本制度由预算委员会制定并授权财务部监督实施 本制度未作规定或没有明确规定的事项由预算委员会负责解释并报董事会批准，然后实施.第三十五条 本制度自董事会批准之日起执行 附件一：预算管理体制示意图 附件二:预算编制指南 附件三:预算编制流程图 返回 附件一:预算管理体制示意图 审议批准预算方案。审议草案,制定预算方董事会 案.制订措施,平衡预算，预算委员会

21、 协调解决问题、组织审 计、考核预算的执行.预算的编制、审查、汇 财务部(预算工作组)总、上报、下达等，预 算执行的监督、分析等。职能部门 控股子公司财务部 项目财务部 各自公司的预算汇各自及归口管理部各自项目的预算汇 总编制工作并上报，门的预算的编制、执总编制工作并上报，检查、考核基层单位检查、考核基层单位行、分析、控制等。的预算工作。的预算工作。基层部门 基层部门 相关预算的编制、控 制、分析工作,接受 检查、考核.表示预算中的领导管理关系。表示各相关单位的工作内容.附件二：预算编制指南 预算编制指南 为规范、指导 AAA 地产开发有限公司（以下简称公司)及其控股子公司的预算编制工作，根据

22、董事会预算委员会工作细则和公司预算管理制度,特制定本预算编制指南.本预算编制指南所指的明细项目由各控股子公司、各项目部、各职能部门按其公司三至五年发展规划和年度经营计划制定的目标及发生的相关业务对应编制，汇总项目由公司财务部负责合并编制.一、预算编制的职责划分 1、公司本部各部门在预算编制中的职责划分:七项可控费用包括通讯费、办公费、交通费、差旅费、业务招待费、会议费、公务用车费,这七项费用由公司各部门先自行编制,再报人力资源部(个人通讯费）、办公室,由人力资源部、办公室汇总平衡后，编制这七项费用预算。人力资源部负责下述项目的预算编制：工资、个人通讯费、职工住房补贴、三项经费(福利费、教育经费

23、、工会经费)、三险（养老、医疗、失业）、住房公积金等。并配合财务部进行费用的归集和分配工作。办公室负责下述项目的预算编制:办公费、交通费、差旅费、业务招待费、会议费、公务用车费、公司通讯费、租赁费、外宾接待费、出国人员经费、车辆保险费、固定资产购置及修理费、取暖费、绿化费、单宿费、低值易耗品购置费、工会经费等。并配合财务部进行费用的归集和分配工作。工程预算部及各项目部负责下述项目的预算编制:开发成本和开发间接费用等并配合财务部进行费用的归集和分配工作。市场营销部负责下述项目的预算编制：销售(营业）收入、广告费、销售(营业)费用、市场调研费等.并配合财务部进行收入的确认和费用的归集和分配工作 政

24、策研究部负责下述项目的预算编制:市场调研费、咨询费等。经营管理部负责下述项目的预算编制:对外投资及投资收益等。并配合财务部进行投资及收益的确认工作。审计监督部负责下述项目的预算编制：诉讼费等。并配合财务部进行费用的归集和分配工作.财务部负责下述项目的预算编制:审计费、财务费用及咨询费，以及折旧费、无形资产摊销、税金、各部门所发生收入和费用的归集、分配和结转等.2、各控股子公司在预算编制中的职责划分：各控股子公司负责各自公司的利润预算、投资预算、现金流量预算和资产负债预算的编制,并向公司本部上报。其子公司内部的职责划分参照公司本部部门的职责划分予以确定。二、利润预算的编制程序和内容 、进行销售预

25、算 市场营销部根据历史销售资料、目前经营规划和社会需求动向,对预算期间的销售活动进行科学预测,确定理想的销售目标,然后据此编制销售预算。销售预算的主要内容是销量、单价和销售收入。销量根据市场预测或销售合同并结合公司开发项目的进展情况确定.单价通过价格决策来确定。销售收入是两者的乘积。2、主营业务收入预算明细及汇总 。公司的主营业务收入包括：(1)房地产销售收入；(）房地产出租收入；()土地转让收入;(4）装修收入;（5)物业管理收入;（6)销售代理及推广费收入;()其他主营业务收入。2。编制依据:负责各项目部销售工作的市场营销部、各控股子公司的销售部门分别按其所经营的主营业务内容，依据上年签约

26、合同金额及预算年度的销售预算，遵循收入确认的原则，据以编制主营业务收入预算明细表。主营业务收入预算明细表的格式见表A。公司财务部在汇总各项目部、各控股子公司的主营业务收入预算的基础上,考虑抵消事项的影响后,据以编制主营业务收入预算汇总表。主营业务收入预算汇总时,可按时间(分季度或月度）,这样便于在预算的执行中进行检查和考核，见表2；也可按公司或项目部,这样便于编制合并总预算，见表 A。说明:表2、表 A中的数据来自表 A中.3、成本和费用预算明细及汇总 公司本部各职能部门、各项目部、各控股子公司把预算期间所发生的支出按其特性计入成本和费用，其编制依据:1。主营业务成本在确认主营业务收入的同时,

27、按照配比原则结转。2。主营业务税金及附加按应税金额和相应的税率计提;营业费用在考虑历史数据、按照低于主营业务收入增长幅度进行匡算的基础上,据以编制经营性费用预算汇总表，见表 A4。4.管理费用一般随着公司规模的扩大而相应增加管理费用中的固定性支出较多，在编制时，一般以过去的实际开支为基础,按预算期的可预见变化来调整,并充分考虑每种费用是否必要，见表 A。5。财务费用依据公司的筹资预算和资金使用情况，以及相应的存、贷款利率、金融机构手续费标准、外汇汇率进行测算后编制,见表 A5.6。上述预算明细表可根据管理需要,分月度或季度列示。7。在各控股子公司、项目部、公司本部职能部门分别完成上述对应的成本

28、和费用预算编制的基础上，由公司财务部进行归集、分配和结转，并考虑内部抵消事项的影响后,据以编制成本费用预算汇总表,其格式与表基本一致。4、其他业务利润预算明细及汇总 其他业务收入主要是 BB 大厦的咖啡厅、会议中心、停车场及 F15 会所的收入及远嘉公司根据现有房屋租赁合同出租房屋的收入.由这些单位依据一定的经营规划编制相应的其他业务收入预算，并根据成本与费用配比原则进行其他业务支出及其营业税金及附加预算,据以编制其他业务利润预算公司财务部在汇总的基础上,考虑内部抵消事项的影响后，编制其他业务利润预算合并汇总表，其预算明细及合并汇总表的格式见表 A6.5、投资收益预算明细及汇总 编制依据是：公

29、司本部及控股子公司在预算期内的对外投资计划及确认收益实现的原则。预算明细表由公司本部的经营管理部和控股子公司相应的部门编制,见表 A。预算汇总表由公司财务部在考虑内部抵消事项的影响后，汇总合并编制。其格式与表7 基本一致，6、补贴收入、营业外收支预算明细及汇总 补贴收入、营业外收支预算不作为重点,一般可不必编制预算。但对于具有很大可能性发生的补贴收入、营业外收支事项，可据以编制相应的预算,并在备注栏里注明依据。预算明细及汇总的格式基本一致，见表 A.、利润预算 在汇总上述,6 项预算的基础上,公司财务部负责编制本部各项目部的利润预算，各控股子公司负责编制各自公司的利润预算,其格式与利润表的格式

30、一致。公司财务部在汇总上述各利润预算的基础上，考虑内部抵消事项的影响后，据以编制合并的利润预算表。合并的利润预算表的格式见表 A 说明:表9 中的各项目的数据分别来自于表 A3-表 A8,祥见表 A9 中所示，所得税项目的数据是在利润规划时估计的,它通常不是根据利润和所得税税率计算出来的，因为有诸多纳税调整的事项存在 三、投资预算的编制程序和内容 公司的投资预算既是总预算的内容之一,又是子预算的重要组成部分。投资包括对外长期投资和固定资产购置,其中对外长期投资由经营管理部和控股子公司相应的部门依据发展规划进行预算编制，固定资产投资由办公室依据公司经营所需进行预算编制,公司财务部汇总、合并后编制

31、投资预算。投资预算的格式见表 B 和表-1.四、现金流量预算的编制程序和内容 现金流量预算的编制原则是在考虑上述业务活动的基础上，根据收付实现制把各项业务活动转化为实际的现金流入和流出,并分别归入到经营活动、筹资活动和投资活动中去因此，对应的编制程序和内容是:、经营活动产生的现金流量预算 把销售环节的业务活动转化为实际的现金流入和流出，见表 C，表 C-，表 C1-2。说明:表 C1 中的数据分别来自于表 C1 和表。把购买环节的业务活动转化为实际的现金流入和流出,见表 C,表1，表3，表 C4，表 C5,表,表61。、投资活动产生的现金流量预算 把投资环节所涉及的业务活动转化为实际的现金流入

32、和流出，见表,表C8。、筹资活动产生的现金流量预算 把筹资环节所涉及的业务活动转化为实际的现金流入和流出，见表9，表 C1,表 C1。公司财务部、各控股子公司在综合考虑上述 1，3 的基础上,据以编制现金流量预算表。公司财务部编制的现金流量预算表有两份,一是公司本部的现金流量预算表,一是合并的现金流量预算表.各控股子公司分别编制各自的现金流量预算表。现金流量预算表的格式见表1。说明：表 C1 中各项目的数据分别来自于表 C1-表 C0，祥见表 C中所示。五、资产负债预算的编制程序和内容 资产负债预算反映公司在会计年度终了时点的财务状况，在综合考虑上述二,四的基础上，各控股子公司负责编制各自的预计资产负债表，本部财务部编制公司的预计资产负债表。在此基础上,由财务部考虑内部抵消事项的影响后,汇总、合并编制预计的资产负债表。预计资产负债表的格式见表。说明：该表是利用本期期初资产负债表的实际数据,根据上述各项预算的有关数据加以分析调整编制的。附件 1、收入、成本、利润预算(A 表)及投资预算编制表(B 表)附件 2、现金流量预算(表）及资产负债预算表（表）