江苏南京房地产项目市场政策研究月报_35页_XXXX年.pdf

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1、1/35 房地产月报（2011 年 6 月）第一部分 宏观政策扫描 三四线城市或限购 住建部加强房价监控2 央行年内 6 调存款准备金率 贷款难上加难3 XX：房产税征收凸现“约束效果”.5 XX、XX 等地列入国家重点开发区6 京沪高铁月底前运营 沿线新建车站提前揭秘6 第二部分 XX 地区市政动态 XX 地铁 11 号线将先建一期工程7 XX 全城向南看一条高铁打开主城新门户.7 未来有 5 条轨道线到 XX 东山.7 第三部分 各地房地产市场速递 XX 上半年成交量仅为 19868 套.8 6 月住宅成交 8653 套.10 XX 城市房地产 6 月市场运行状况.12 XX 上半年销量下

2、滑 1/4.13 马 XX6 月销量反弹至 400 套21 XX 省土地 6 月经营性土地市场状况.22 第四部分 专家视角分析 聂梅生：调控进入深水区 土地出让金到尽头27 黎文江：理论判断限购令 3 年内将逐步撤销.31 第五部分 全国房地产运行状况33 XX2011 年 1 月-6 月土地成交信息 2/35 三四线城市或限购 住建部加强房价监控“限购令”或扩至三四线城市 国土资源部对土地市场的监控X 围正在扩大到全国所有县级及以上城市。近日，国土部向各省国土部门下发了关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函，要求各县级国土部门对 2011 年以来的成交地块进行清理，对漏报的地块应在

3、6 月 30 日前补充上报。部分房价上涨较快或成交较为活跃的中小城市，也已登上住建部“城市房地产价格直报系统”的。国土资源部对土地市场的监控 X 围正在继续扩大到全国所有县级及以上城市。据 中国经营报 报道，近日，国土部向各省国土部门下发了 关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函，要求各县级国土部门对 2011 年以来的成交地块进行清理，对漏报的地块应在 6 月 30日前补充上报。几乎与此同步，部分房价上涨较快或成交较为活跃的中小城市，也已经登上住建部“城市房地产价格直报系统”的。与此同时，中央政府已经在考虑，对房价上涨压力较大、涨幅较快而当地购房支付能力不足的中小型城市有选择地推广限购

4、政策，而已经纳入重点监控视野的这些城市的房地产各项数据情况的变化，将成为决策的依据所在。中小城市纳入监测视野 在住建部对于各城市房地产价格、市场成交状况的重点监测体系中，人口 200 万以下的部分中小城市终于“上榜”，这些城市按照习惯可以划分为三四线城市。记者了解到，目前已经纳入这一房地产价格、成交重点监测体系的中小型城市包括XX 鄂尔多斯、XXXX、XXXX、XXXX 下属的香河、大厂、固安等城市。在 2008 年前，这些传统意义上的“中小城市”，因房地产市场起步较晚、发展较为平稳，一直并未卷入房价上涨与房地产过热的旋涡。6 月 2 日，住建部一位官员向记者证实，一些“规模不大、人口不多”的

5、中小城市的房地产价格与交易情况，确实已经纳入住建部的监测视野。对于是否会统一加大对三四线城市房地产价格与交易情况的监测力度，这位官员表示：“对城市的划分标准中，没有一二三四线城市的划分，这不是一个官方的划分标准。按照国务院的要求，住建部对于所有房地产价格、成交出现异常波动的城市都保持着密切关注。”相关三四线城市限购将启动 小城房价上涨趋势过快./白字内容添加页脚-新建文件夹 4-doc/news.hfhouse./html/110606/FFMXO1166100728.html 在此之3/35 前，XXXX、XXXX、XX 等沿海省份的主要非省会城市的房地产市场价格、成交走势等重点交易数据，已

6、经被纳入住建部重点监控的视野。XXXX、XX、XXXX 等一批非省会城市，也已经在住建部的施压之下，陆续出台了严厉的“限购令”。限购令不会“挑三拣四”之所以部分传统意义上的三四线城市被纳入房地产价格的重点监测体系，主要是由于 2010 年以来部分小城市房地产价格出现快速上涨现象。在此背景之下，中小城市是否应该逐步纳入“限购”的 X 畴，开始进入决策层的考虑 X 围。中国房地产指数研究院的数据显示，4 月份、XX 的房价环比纷纷出现下降，而更是四个一线城市中唯一住宅均价环比下降的城市。周边的 XX 情况却截然相反。XX 以 1.95%的涨幅位居房价涨幅榜之首，XX 的房价涨幅居全国百城第 5 位

7、，XX、XX、XX 也都表现出不同程度的房价上涨。一线城市的限购令意外地成为周边三四线城市的短期利好，这一现象已经引起相关部门的重视。记者了解到，房产限购令的实施 X 围很可能会继续扩大，最主要的就是防止投资资金涌向三四线城市。“不是所有的中小城市一刀切，而是有步骤、有选择的考虑，第一步可能陆续从受到大型热点城市楼市影响较大，房价上涨压力较大、本地居民住房支付能力较低的城市展开，比如环首都经济带的一些城市。”接近住建部的一位消息人士向记者表示，目前国务院已经开始考虑这一问题。住建部一官员表示不便对此消息发表评价。不过他同样提醒记者，国务院关于进一步落实房地产调控的通知中，对于限购给出的总体原则

8、，是房价上涨较快、房地产调控压力较大的城市，只要符合这一原则，就都可以实施限购政策，而不会具体划分一、二、三、四线城市而区别对待。央行年内 6 调存款准备金率 贷款难上加难 6 月 14 日，中国人民银行宣布，从 2011 年 6 月 20 日起，上调存款类金融机构存款准备金率 0.5 个百分点。据了解，这是央行年内第六次上调存款准备金率，也是自 2010 年 1 月以来央行第 12 次上调存款准备金率，至此，大型金融机构存款准备金率达到 21.5%的高位。5 月 CPI 创 34 月新高 货币调控成必然 14 日上午，中国国家统计局公布上月经济数据显示，5 月居民消费价格指数(CPI)同比增

9、长4/35 5.5%，创 34 个月新高，国内通胀形势依然严峻。而仅仅在此后的几个小时内，存款准备金率上调的消息又不期而至，部分专家表示，此举意为通过货币调控政策缓解居高不下的通货膨胀压力。央行年内 6 次上调存款准备金率“每月 CPI 数据面世之后，中国人民银行都会有所动作，国家货币政策的调控也在逐渐演变成一种常态化手段。”针对于此次存款准备金率的上调，记者随即连线 XX 大学金融系教授徐亚平，他分析道，今天上午 5 月经济运行数据的出台，与此次上调存款准备金率有着必然的联系。今年 3 月，CPI 同比上涨5.4%，创下 32 个月以来最高位；4 月份，CPI 上涨的势头再现 5.3%的高增

10、长；而 5 月 CPI 再次冲高，涨幅达 5.5%，创 34 个月之最。从国家统计局连续发布的数据来看，这几个月来的通货膨胀压力正在日益加剧。“这种情况之下，央行必然会采取相应的货币调控措施来解决这一问题。”专家称购房贷款将难上加难自 2010 年 10 月开始，央行已经连续 8次以每月一次的速度上调存款准备金率，加息等政策的连环袭击之下，楼市似乎也遭受重创，而这一波的存款准备金率的上调又会有何种影响？徐教授表示，“此举对购房者和房地产开发商最直接的影响，就是贷款会难上加难。”他分析道，央行提高存款准备金短期内会影响市场流动性，目前 XX 各家银行的可供贷款的资金已经很紧 X，前段时间 XX

11、众多银行上浮贷款利率至 1.1 倍已经使购房贷款“面露难色”，而货币政策的再度调控无疑更使其面临“雪上加霜”的尴尬。连日来，银行提高首套房首付消息的“蠢蠢欲动”，XX 市公积金贷款首付提高至三成、纯公积金贷款首次执行差别化利率悉数连日来的政策变动，购房者买房似乎也难上加难。加息仍是“箭在弦上”“此次上调存款准备金率，在意料之中，也是情理之中的，”采访中，一位业内人士如是评述道。他表示，央行以往曾在 CPI 公布隔日宣布上调存款准备金率，而这次是当天就宣布上调，表明央行对通胀压力的重视，央行货币政策一直以紧盯 CPI 为目标，作出这样的反应顺理成章。据分析，不少业内人士也认为加息已是“箭在弦上”

12、，6 月加息的可能性仍然很大。此种情况之下，货5/35 币政策还会继续收紧，而按照央行一贯的做法，加息也就成为必然，这种被动的应付式的加息，主要为了抑制通胀压力尤其是通胀预期。银监会澄清：对囤地捂盘开发商限制贷款 就 24 日有关银监会公开表态称将减少房地产贷款的消息，银监会在 24 日澄清称，此前媒体报道有误，XX 银监局局长廖岷原意是指，要求对有土地闲置、捂盘惜售和投机行为的房地产开发商贷款进行限制。廖岷称，近几年银监会对房地产贷款进行了多轮压力测试，现在房地产风险的广度和深度在进一步加强，但监管部门认为房地产贷款风险仍然可控。但是他表示，当前房地产贷款仍然有一定的风险，“这主要也是中国近

13、两年工业化和城市化的副作用。很多地方政府把房地产作为支柱行业，所以银行资产负债表上有很多房地产贷款这也不足为奇了。”相关银监会要求减少房地产贷款 四项措施防风险 对此，银监会推出了应对房地产贷款风险防 X 的四大措施，即对贷款成数有明确要求；要求银行使用在建工程作为抵押而不是土地；要求对有土地闲置、捂盘惜售和投机行为的房地产开发商贷款进行限制；要求新发贷款考虑借款人之前的还款记录。发来的声明表示，XX 银监局局长廖岷讲话原稿应为：“要求银行采取各种风险控制措施，比如用在建工程抵押替代土地抵押、建立房地产开发商制度等。并已要求对有土地闲置、捂盘惜售和投机行为的房地产开发商贷款进行限制。XX：房产

14、税征收凸现“约束效果”XX 市国土资源和房屋管理局局长 X 定宇介绍，XX 的房产税试点改革方案目标明确，针对性强，易于实施，操作性强，与其他房地产调控政策形成合力，调控性强。首先，XX 的房产税政策在制度设计时，主要针对了高端住房，目的就是对高档住房的“供应、需求、价格”产生约束作用，并对市外投资和投机性购房产生遏制作用。其次是房产税征收 X 围界定清晰，征收对象易于确认，建立了完善的个人住房信息查询系统，财政、国土房管、地税三部门建立了流畅的房产税征收协作机制，能够为应纳税人提供便捷的服务。此外，XX 房产税改革试点是运用经济手段对高档住房持有环节的土地增值税和销售环节的差别化税收信贷政策

15、一起，形成了对高档住房的调控体系，6/35 加上运用法律手段和行政手段，形成了对房地产市场调控的“组合拳”，充分发挥了各项政策的综合效应。X 定宇表示，房产税征收政策对房地产市场的“约束效果”已显现。房产税开征后，高档商品住房项目访客量出现明显下降。据调查，多数高档商品住宅项目楼盘访客量下降。月日至月日，高档商品住房成交万平方米，占商品住房成交量的，较去年下降个百分点。群众住房消费观念有所转变，部分购房者改变了买大房、买高档房的消费倾向，在一定程度上约束了投资投机购房需求。房产税实施后，受高档住房消费需求下降的影响，房地产开发企业对高档住房的定价更趋理性，价格上涨预期下降。月日至月日，XX 主

16、城区应税住房交易价格有所下降，应税住房成交建筑面积均价为每平方米元，较房产税实施前同类房屋成交建筑面积均价每平方米元下降。X 定宇说，通过对高档住房“开发供应约束”，起到了优化商品住房供应结构的作用。房产税政策实施后，部分开发企业开始调整产品户型结构，将大户型住房比例降低，减少大户型住房的供应量，增加中小户型住房的供应量。今年一季度 XX 主城区建筑面积平方米以上的高档住房新开工面积与去年四季度相比下降了。月日至月，建筑面积户型在平方米以下的住房上市量同比增加了。XX、XX 等地列入国家重点开发区域 6 月 8 日，国务院正式公布全国主体功能区规划（以下简称规划），以 XX 为中心的江淮地区被

17、列入国家 18 个重点开发区域之一。在规划中，江淮地区成为全国 18 个重点开发区域之一，构建以 XX、池州、XX、XX、XX、马XX 沿江六市为发展轴，XX、XX 为双核，XX、XX 为两翼的“一轴双核两翼”空间开发格局。京沪高铁月底前运营 沿线新建车站提前揭秘 京沪高铁将于 6 月底之前正式开通运营 沿线新建车站正在逐一揭开面纱。承建了其中11 个站房的中铁建工集团相关负责人在接受记者采访时介绍说，他们承建的南站（已建成）、XX 站、XX 南站、XX 西站、曲阜东站、滕7/35 州东站、枣庄站、XX 东站、XX 东站、XX 南站、定远站等 11 座站房，XX 站是京沪高速铁路自南站始发后第

18、一个车站。京沪高速铁路 XX 站建成后，从 XX 到仅需 15 分钟。第二部分 XX 地区市政动态 1、XX 地铁 11 号线将先建一期工程 最新消息显示，这条连接浦口和六合的地铁线路，最快在今年年底开建，有望在 2014 年随 3 号线一起通车。不过，有关方面也表示，11号线的建设尚未最终敲定。地铁 11 号线是一条纯江北线路，线路连接 XX 在江北的两个区浦口和六合，进而通过跟 3 号线的连接对接主城，因此这条线又称江北轻轨。计划全线设站 28 座，其中高架站 16座，地下站 12 座。根据之前公布的计划，地铁 11 号线一期工程沿线初定站点为六合火车站、雄州站、雄州南站、六合区政府站、长

19、芦站、成品站、大厂东站、葛塘站、四周站、高新园区站、沿江镇站、泰冯路站。2、XX 全城向南看一条高铁打开主城新门户 从 XX 城市发展的格局而言，北线已经不具备扩建条件。铁路对城市带动的效应很明显，高铁建在哪里就意味着 XX 今后进一步拓展的空间在哪里。“因此有了现在从大胜关过江的南线方案。”王耀南说，XX 确定了要“冲”出明城墙的“束缚”，形成“一城三区”布局的发展思路。三区，即北部的江北、东部的仙林和南部的江宁，“相比较而言，南部地区面积大，交通发达又便利，发展势头最强劲。”王耀南说，在没有定论时，做了两手准备，南北线方案都作了规划控制，并严格控制沿线用地建设。经过 XX 长达 12 年的

20、坚持，铁道部也看到了南部发展的优势，最终在 2003 年 6 月，同意“弃北择南”。3、未来有 5 条轨道线到 XX 东山 从 XX 市规划局获悉，XX 市东山副城总体规划昨日起公示并向公众征询意见。根据该规划，这一副城将有 5 条轨道交通线通过，新城核心区位于凤凰港-杨家圩片区。此次东山副城规划 X 围包括：北抵秦淮新河和外秦淮河，东至上坊地区，南至绕越高速，西至宁丹路及江宁区行政界线，面积 108.9 平方公里。东山副城目前总人口约 70 万，规划至 2015 年东山副城内总人口 84 万，2020 年东山副城 X 围内总人口 89 万，2030 年东山副城 X 围内总人口 107 万。从

21、远期规划上看，将有 5 条轨道交通线通过此区域。这五条轨道交通线分别是 XX 轨道交通 1 号线、3 号线、5 号线、6 号线（机场轻轨线）、17 号线。目8/35 前 3 号线在建，6 号线即将开工建设。而 5 号线和 17 号线均为远期规划线路，预计在青奥会之后才能开建。第三部分 各地房地产市场速递 XX 总评：作为 2011 年上半年楼市最后冲刺月，6 月成交量似乎已成为考核众开发商销售业绩的年中成绩单。截至 6 月 30 日，2011 年 6月 XX 住宅累计成交 2794 套，住宅面积累计 28.8 万，两指标较 5月分别下跌 11.4%和 8.7%。据统计 2011 年上半年 XX

22、 商品房约有 2.2万套房源上市，预计下半年还将有 3.5 万套房源上市，截止 6 月底XX 库存房源有近 3.7 万套，而今年上半年成交量仅为 19868 套，从这一系列数据来看，XX 下半年各大房企销售压力骤增。2011 年 1-6 月 XX 市住宅累计成交 19862 套，日均 109 套，较 2010年上半年销量基本持平，略增加了 324 套，涨幅为 1.7%，然与疯狂的 2009 年上半年销量比，缩水过半；今年上半年住宅成交面积为215.0 万，较去年同期减少 10.6 万，跌幅为 4.9%。（一）2011 年 6 月 XX 住宅成交量 1、XX 住宅成交量走势 2011 年销量已经

23、过半，从 XX 住宅成交量月度走势图来看，自 2 月开始，楼市销量呈直线垂体运动，可见在“史上最严调控政策”的打压下，XX 楼市销售整体低迷，特别是 2 月限购令执行后，传统“金三银四”成为泡影。2011 年 6 月 XX 住宅累计成交 2794 套，环比 5 月销量减少 359 套，跌幅为 11.4%。据统计，下半年 XX 将有 136 家楼盘约 3.5 万套房源上市，其中纯新盘 34 家，占总上市房源个数的 25%。9/35 2、XX 住宅区域成交量分析 在调控利剑下，以刚需楼盘为主导市场的局势依旧贯穿整个 6 月，从6 月 XX 销量区域结构图可看，两江板块仍是主力，销售总量占据全市的六

24、成以上，而高端项目的代表板块城中、河西销售成绩在 6 月得到大幅提高，据了解两板块内的主力楼盘中海凤凰花园、和美园分别以 275 套、243 套成绩支撑所在区域销量。2011 年上半年 XX 住宅销售中依旧以两江板块为主，江北、江宁以其价格优势成为刚需购房者买房首选区域，分别以 7430 套和 4348套分别占半年总销量的 37%和 22%。（二）2011 年 6 月 XX 住宅可售量分析 目前 XX 可售房源已经达到 36749 套，其中主要房源集中在江北、江宁两大板块。据统计 XX 下半年将有 136 家楼盘（包括 18 家纯别墅项目）、35000 套房源上市。其中纯新盘 34 家，占总上

25、市房源个数的10/35 25%。在各片区分布上，江宁和江北也是供应主力区，分别以 40 家和31 家居前两位。6 月住宅成交 8653 套 2011 年 6 月楼市住宅成交 8653 套，环比上月增加 1307 套，涨幅 17.8%。上半年看来，楼市住宅成交 43983 套，同比去年同期减少 7854 套，减幅为 15.2%。6 月，楼市新发住宅项目预售证 42 个（其中有 12 个为现房项目），获批预售住宅（不含车库）房源套数10434套，批准预售面积为115.89万。环比分别增加69.7%和 70.6%，拟售均价为 26344.9 元/，环比上月增加 2747.4 元/。刚刚过去的上半年，

26、虽然楼市总体上成交量有所下滑，但降价的楼盘并不是很多，据不完全统计，全市上半年降价销售的楼盘的数量仅占少部分，且集中在房山、昌平等地，很多区域的均价依然坚挺，且有不少楼盘的均价还有所上扬。从我们统计的预售均价来看，6 月海淀区的预售均价破 4 万，XX、东城、通州（主要是现房）的均价也破 3万。（一）2011 年 6 月住宅成交量分析 2011年6月楼市住宅成交8653套，环比上月增加1307套，涨幅17.8%。其中，期房网签 7215 套，环比上月增加 1076 套，增幅为 17.5%；现房网签 1438 套，环比上月增加 213 套，增幅为 19.1%。上半年看来，楼市住在成交 43983

27、 套，同比去年同期减少 7854 套，减幅为15.2%。楼市今年上半年无疑是处在一个非常敏感的大环境中，无论是 2011 年 1 月出台的“新国八条”，还是 2 月份出台的“京十五条”，都给楼市造成相当的震动，政策出现前所未有的严厉，增添了楼市更多的观望气氛。11/35（二）2011 年 6 月住宅预售量分析 2011 年 6 月，楼市新发住宅项目预售证 42 个（其中有 12 个为现房项目），获批预售住宅（不含车库）房源套数 10434 套，批准预售面积为 115.89 万。其中，新增供应套数环比上月增加 69.7%，新增供应面积环比上月增加 70.6%；新增供应的房源的拟售均价为26344

28、.9 元/，环比上月增加 2747.4 元/，涨幅为 11.6%。6 月入市房源套数最多的区域是昌平区，预售套数 2716 套，预售面积 26.87 万，分别占全市的 26.1%和 23.5%；其次是房山区，预售套数 2694 套，预售面积 24.07 万，分别占全市的 25.9%和 21.0%。6 月，楼市各区域的拟售均价方面，海淀区的均价最高，达到 41290.1元/；其次是 XX 区，预售均价达到 35025.5 元/，再次是东城区，预售均价 35000.0 元/。（三）2011 年 6 月住宅可售量分析 截止到 2011 年 6 月 30 日，楼市住宅库存总量为 108760 套，环比

29、增加 7460 套，增幅 7.4%。具体来说，这 10 万多套房源中，期房可售套数为 71635 套，环比上月增加 5266 套，增幅 7.9%,占全市住宅可售总量的 65.9%；现房可售套数 37125 套，环比上月增加 2203 套，增幅 6.3%,占全市住宅可售总量的 34.1%。按照 6 月份住宅成交 8653套的话，目前市场上的库存可售去化周期为 12.6 个月，比上月缩短1.2 个月。XX 楼市量价走稳 年中进入平台期：进入 6 月份，XX 楼市在楼市调控新政出台后呈现出的回暖通道业已结束，6 月无论在宅销量还是宅均价两项指标方面环比 5 月都略有跌幅，不过降幅不大，可以认为是基本

30、持平。从 XX 楼市住宅市场量价两方面指标不难看出，市场变化均和楼市调控政策呈现出紧密关系。12/35 整个上半年，年初受以新国八条为代表的房地产市场第三轮调控政策密集出台的影响，XX 作为全国一线城市，其住宅市场成交量和成交均价指标均做出反应，在整个上半年出现三段不同的走势。其中，12月为政策出台后的速冻期，两个月 XX 楼市宅销量跌入谷底，宅均价持续下跌并在 2 月跌至目前年内最低点；35 月为回暖期，随着市场对政策逐步消化到位，3 个月内 XX 楼市宅销量和宅均价两项指标均呈现出明显的回暖行情；进入 6 月后，XX 楼市量价两项指标环比前期再度呈现出小幅下滑，后续上涨动力不足，随着天气炎

31、热和销售淡季到来，在政策市场政策前景不明朗的大背景下，后期 XX 楼市量价两项指标很有可能在目前的基础上停滞不前，迎来一轮平台期，若期间没有更严厉的市场调控政策出台，下半年销售旺季金九银十市场可能会迎来新一轮的市场机会。2011 年 6 月 XX 市商品住宅共计成交 6953 套，环比 5 月下跌 5.57%，同比2010年6月上涨11.41%；累计成交面积79万，环比减少4.93%，同比则上升 89.9%；新增供应面积 100.2 万，环比减少 16.15%，同比上涨 96.47%；成交均价为 21941 元/，环比微跌 0.02%。（一）2011 年 6 月 XX 住宅供求关系 据星空地产

32、研究院数据显示，2011 年 6 月 XX 市商品住宅共成交 6953套，总计成交面积约 79 万平方米，环比上月减少 4.93%，同比 2010年 6 月上涨89.9%。新增供应面积 100.2 万平米，环比 5 月下跌 19.3%，同比 2010 年 6 月增加 96.47%。从 XX 楼市住宅市场供求关系来看，进入 2011 年之后，除了 1 月份市场出现供不应求的情况外，其余各月供应量均大于需求量，上半年市场总体上呈现出供大于求的情况。在这里值得注意的一点是，36月 XX 楼市住宅市场宅销量基本保持了一个逐月上涨的态势，而供应量则始终持续在单月 110 万这一相对稳定的位置运行。进入上

33、半年销售旺季 3 月后，市场供应量稳定发力，宅销量也缓慢回暖；不过在上半年销售旺季结束后的 6 月份，市场供求两方面指标均出现不同程度的下滑迹象，虽然跌幅不是很大，但在一定意义上预示了销售淡季的到来。（二）2011 年 6 月 XX 住宅成交量分析 2011 年 6 月份 XX 住宅成交 6953 套，成交面积 79 万平米。环比上月下跌 5.57%，同比涨 11.41%。13/35 成交量可以说是反应市场变化的第一指标，同时成交量的变化也往往和市场政策面的松紧程度密切相关。从去年下半年至今 XX 楼市月度成交量指标来进行分析，不难看出去年 4 季度随着市场对二次调控政策的逐渐消化，单月成交量

34、持续在万套左右的高位运行；而在年初新国八条出台后，单月成交量迅速降至冰点，后期随时间推移，呈现出次第回暖态势。（三）2011 年 6 月 XX 住宅成交均价分析 据星空地产研究院数据显示，6 月 XX 住宅均价为 21941 元/，环比上月减少 4 元/，跌幅 0.02%，可以认为基本持平；同比 2010年 6 月上涨 14.47%。成交均价方面，去年四季度宅销量高企的同时，XX 楼市宅均价经历了一轮爬坡过程，进入 2011 年之后，在楼市新政的打压下，作为全国一线城市的 XX 楼市住宅市场成交均价迅速做出反应，出现快速跳水现象，2 月跌至年内低点 20625 元/；此后在上半年销售旺季来临，

35、成交量持续回暖的支撑作用下，成交均价由跌转升；不过持续时间不长，在销售旺季过后的 56 月，成交均价指标上行乏力，从 4 月起持续三月在 22000 元/左右位置盘整，进入平台期。6 月 XX 住宅市场月报：上半年销量下滑 1/4 一、市场总评 2011 年 6 月，XX 楼市量跌价升，住宅成交套数 3656 套，环比下跌7.0%；住宅成交均价 6630.7 元/，环比上涨 75.1 元/。从单个楼盘层面来看，本月有两个明星楼盘值得注意，他们是新站区的康城静林湾（均价为 5836.7 元/）和蜀山区的金大地公馆（均价 7562.6元/），其中，康城静林湾为新站区站后板块的又一开盘上市的项14/

36、35 目。我们专门分析过站后板块，这里人口密集，居住气氛浓厚，加之轨道交通 1 号线连通到站北，相对其它区域，这里离主城区、火车站的距离是最短的了。全市商品房成交量第二的是金大地公馆，这个位于 XX 路和怀宁路交口的明星楼盘，凭借优越的地理位置、高端的商业配套、性价比超高的户型吸引了大量的人气。如果将一些赠送的面积折算成单价的话，其均价大约在 6400-7000 元左右，这在 XX 路上还是有较强竞争力的。和这个楼盘销售套数并列的是政务区的融侨天骏花园，均价（本月也推出一口价房源）、户型、性价比、学区、周边配套等等因素，促使它也成为本月的销售明星，其备案均价 6648.9元/。2011年已过其

37、半，上半年全市住宅销售32945套，销售面积346.0万，同比分别减少 10704 套和 69.9 万，减幅分别为 24.5%和16.8%；成交均价是 6180.4 元/，同比上涨 429.5 元/，涨幅为7.5%，但是相对 2010 年下半年来说，XX 住宅均价在整体上已经得到遏制。下文的价格区间分析显示，6000-7000 元的房源正成为全市成交面积和楼盘个数比重最高的价格区间，处于第二梯队的是5000-6000 元，它正在面临来自第三梯队 7000-8000 元取代的压力，如果取代成功，XX 下半年的房价将直接面临 7 时代的大考。限购令对 XX 楼市已经产生显著的影响。我们认为，下半年

38、 XX 楼市将面临较大的不确定性，政策或紧或松，还有待于实际情况和动态变化，最主要的风险可能来自几个方面：宏观经济增速的放缓和通胀减弱、调控政策持续收紧或适度放松、市场长时间积蓄的力量、土地市场低迷间接造成的短供可能，等等。二、2011 年 6 月住宅供求关系 6 月，传统的楼市淡季到来，XX 楼市新增供应量、成交量双双减少，本月市场上的供求比为 2.04。上半年来看，全市住宅新增供应套数 27368 套，成交套数 32945 套，总的供求比为 1.2，供小于求。15/35 上半年市场由于元月份受政策预期的影响，导致出现一定的短期行为，如果剔除元月份，总的供求比则是 0.9，供大于求。总的来看

39、，上半年由于供应比较谨慎，成交方面受观望气氛影响总体表现比较低迷，因此上半年供求结构总的来说比较均衡，没有出现较大的偏差。按照 6 月份住宅成交套数 3656 套计算，XX 住宅现存可售套数库存完全去化周期需要 10.31 个月，库存风险并不是很大。三、2011 年 6 月住宅新增供应量 1、住宅新增供应量走势 2011 年 6 月 XX 市区住宅新增供应套数 1793 套，相比较 2011 年 5 月，供应套数下滑 49.5%。据星空地产研究院不完全统计，6 月 XX 市区共有 11 家楼盘开盘，比上月减少 3 家，他们分别是禹洲天境、莱茵河畔花园、和顺东方花园、御景前城、信达水岸茗都、融侨

40、天骏、信达格兰云天、国光万豪广场、万科金域华府、金海花园 3 期知寓、润地星城。另外还有 3 家加推，比上月减少 4 家，他们分别是 XX 天境、万科金色名郡、书香门第。从上半年看，全市住宅新增供应套数为 27368 套，同比减少 18678 套，减幅为 40.6%。与成交相比，今年上半年的供应的萎缩更为严重，目前的推盘既有资金链方面的压力，也有不少存在试水的可能，更多的是一种价格上的试探。四、2011 年 6 月住宅成交量 1、住宅成交量走势 16/35 2011 年 6 月，XX 楼市住宅成交套数 3656 套，成交面积 36.03 万，环比分别减少 7.0%和 3.9%。6 月 XX 楼

41、市的黯淡收场，给 2011 年上半年的 XX 楼市画上一个句号。2011 年上半年，XX 住宅累计成交套数32945 套，成交面积累计 346.0 万，同比分别减少 10704 套和 69.9万，减幅分别为 24.5%和 16.8%。我们在XX 房地产市场年鉴（2010 年版）中曾经分析到，2010 年XX 市区住宅成交套数累计 79061 套，成交面积累计 769.18 万，分别比2009年减少36967套和364.55万，减幅分别为31.9%和32.2%。从 2011 年上半年的成交行情来看，今年的行情更不乐观。站在 2011年的年中，我们不得不对下半年的走势产生疑问，到底今年会不会达到去

42、年的销量？不可否认，中国楼市这几年受政策调控的影响比较大，成为一定意义上的“政策市”，一放就火，一收就死，但政策调控的某些短期行为也越来越引起大家的关注，在各项推测中，有一种观点引起了我们的关注，那就是“反向调控过度会加剧经济周期震荡”，尽管这种观点也需要得到宏观数据上的检验，但的确给我们提供了一种与众不同的大视野观察尺度。现在还有一种观点，认为房子本质上属于商品，严格来说应由市场来解决。一些资深的经济学家也开始出来频频表态，说如果继续采取紧缩的经济政策，宏观经济有可能面临滞胀危险。我们认为，下半年楼市将面临较大的不确定性，政策或紧或松还有待于实际的行情变化，最主要的风险可能来自几个方面：宏观

43、经济增速的放缓和通胀减弱、调控政策或持续收紧或适度放松、市场长时间积蓄的力量、土地市场低迷间接造成的短供可能。2、住宅成交量区域分布 17/35 2011 年 6 月，全市各区域之中成交面积较多的几个区域分别是蜀山、政务、瑶海、滨湖。如果从半年来看，成交面积较多的几个区域依次是包河、蜀山、瑶海、政务。但包河区今年上半年有地矿家园、星隆购物广场、XX 家园三个楼盘进入全市销售前 10 名，这无疑增加了包河区上半年全市销量第一的“水份”。不过，有一点可以肯定，那就是上半年蜀山区的销量，就商品住宅而言，尽管也遭遇限购，但它的销量仍然可以排得上全市真正的第一。或者这和蜀山区有大量的实力楼盘有关吧，不像

44、有的区域仅靠单个楼盘或者单个板块。截止到 6 月底，XX 再版限购令已经实施三个月了。限购令对 XX 楼市到底有何影响？影响多大？研究人员以 XX 楼市各月成交的数据为基础，分别对第一季度、第二季度各区域成交量的绝对值和相对值都进行了对比分析。数据分析显示，四大主城区（限购区域）2011 年二季度成交面积共计为 50.4 万，环比 2011 年一季度下滑 68.0%；五大主城区（非限购区域）2011 年二季度成交面积共计为 44.3 万，环比 2011 年一季度下滑 52.7%。显然，受限购令的影响，传统的四大主城区（限购区域）的成交总量下滑速度快于五大主城区（非限购区域）。另外，从相对比重来

45、看，四大主城区（限购区域）2011 年二季度成交面积占全市的比重为 53.2%，比一季度减少了 9.5 个百分点；五大主城区（非限购区域）2011 年二季度成交面积占全市的比重为 46.8%，比一季度增加了 9.5 个百分点，此长彼消，从总量来看，四大主城区18/35 的成交量受限购令的影响还是比较显著的。由上述表格我们可以推断，20111 年第三季度五大新区（非限购区域）的住宅销量在全市的比重有望超过四大主城区（限购区域）。五、2011 年 6 月住宅成交均价 1、住宅成交均价走势 6月XX楼市新建住宅住宅成交均价6630.7元/，环比上涨75.1元/，如果剔除了一些的特殊房源，诸如星隆购物

46、广场、锦绣淮苑之类的项目，那么 6 月 XX 商品住宅均价为 7020.3 元/,这个均价水平要比上月实际新建商品住宅均价 6884.8 元/还要略高 135.5 元/。在这个价格中，有内森庄园、棠溪人家的别墅动销纪录，若是剔除部分别墅项目的影响，全市普通商品住宅均价约为 6773.7 元/。2011年1-6月，XX住宅成交均价是6180.4元/，同比上涨429.5元/，涨幅为 7.5%。尽管如此，2011 年上半年，XX 楼市各月度之间均价也经历了大起大落，3 月均价达到最低，为 5745.3 元/，4月均价达到最高，为 6825.3 元/，在相邻月份之间，XX 房价出现如此大大波动，一方面

47、是由于成交量萎缩，全市住宅均价受个盘影响波动较大，例如在个别区域，单套别墅成交就足以拉升该区域的月度均价水平；另外一方面，政府有时会推出的一些特殊商品房项目，其备案具有集中成交的特点，这也间接地加剧了全市住宅均价震荡的幅度。集资房、回迁房、经济适用房等特殊房源的推出对于平抑城市房价过快上涨具有显著的作用，数据显示，2010 年下半年 XX 住宅均价为 6220 元/，而 2011 年上半年 XX 住宅均价为 6180.4 元/，如果仅看数字，我们也可以发现，尽管 2011 年上半年 XX 房价同比是上涨了，但是相对去年下半年 XX 房价还是得到一定的抑制。不过，这种方法分析的结果比较粗，难以揭

48、示出一些细微的变化。这就需要采取19/35 更为科学、更为精细的统计分析方法，比如我们下面第三部分将要讲到的价格区间分析。2、住宅成交均价区域分布 和 5 月份 XX 楼市各区域住宅均价 3 升 6 降相比，6 月 XX 各区域 6 升3 降，其中，滨湖区的均价下跌幅度最大，主要是滨湖区本月集中成交了一批低价房源，如锦绣淮苑（本月备案均价 3745 元），在很大程度上拉底了区域均价水平，包河区的均价下跌幅度较大，主要是由于本月星隆购物广场（本月备案均价 3477 元）拉低的影响。政务区的均价本月上升幅度较大，这主要是内森庄园的热销。3、价格区间分析 和一季度相比，二季度 XX6000 元/以下

49、的房源的比重大大减少。一季度，6000 元/以下房源的成交面积比重为 58.0%，楼盘个数的比重为 51.9%；而二季度 6000 元/以下房源的成交面积比重为 34.4%；楼盘个数的比重为 36.0%。如果没有一些特殊的低价房源，这个比重可能还会再低一点。和一季度相比，二季度 XX 楼市有一个显著的变化。那就是销售的主流区间有所变动，数据显示，一季度，XX 楼市销量的主流价格20/35 区间是 5000-6000 元，但到了二季度，最主流的销量价格区间变为6000-7000 元；发生同样变化的价格区间还有 7000-8000 元。数据显示，6000-8000 元的房源的成交面积在一季度的比重

50、是 31.2%，楼盘个数的比重是 38.2%，而二季度两者的比重分别是 55.8%、52.8%，已经超过了半壁江山。和一季度相比，二季度 XX 楼市在 8000 元以上销量比重变化并不是很大。一季度 8000 元以上的楼盘销量比重为 10.9%，楼盘个数的比重为 9.9%，而二季度两者的比重分别为 9.9%、10.1%，前后变化并不是很大。因此，从统计的角度来看，XX 房价面临成交的价格主流区间逐渐上移的风险，主流的价格区间已经到了 6000-7000 元这个层次，处于第二梯队的是 5000-6000 元，它正在面临来自第三梯队 7000-8000元取代的压力，如果三季度或者下半年第三梯队会取