2016年营改增销售不动产、房地产税收政策适用解读.pdf

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1、销售不动产（房地产业）销售不动产 是指转让不动 产所有权的业 务活动。不动 产，是指不能移 动或者移动后 会引起性质、形 状改变的财产，包括建筑物、构 筑物等。纳税主体纳税对象计税方法征缴方式文件依据根据财税201620163636 号关于全面推 开营业税改征增值税试点的通知文可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用 减去该项不动产购置原价或者 取得不动产时的作价后的余额 为销售一般纳税人销售 其20162016 年 4 4 月 3030 日 前取得（不含自建）的不动产米用一般计税方法，税率为 11%11%以取得的全部价款和价外 费用为销售额计算应纳税额。上述纳税人应以取得的全部价

2、 款和价外费用减去该项不动产 购置原价或者取得不动产时的 作价后的余额，一般纳税人销售 其20162016 年 4 4 月 3030 日前自建的不动产可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用 为销售额，按照 5%5%勺征收率计 算应纳税额。纳税人应按照上述计税 方法在不动产所在地预 缴税款后，向机构所在地 主管税务机关进行纳税 申报。额，按照 5%5%勺征收率计 算应纳税额。纳税人应按照上述计税 方法在不动产所在地预 缴税款后，向机构所在地 主管税务机关进行纳税 申报。件，附件 2 2营业税改征增值税试点有 关事项的规定第（八）条第定。附件 1 1:营业税改征增值税试点 实施办法第

3、十八条一般纳税人发生 财政部和国家税务总局规定的特定应 税行为，可以选择适用简易计税方法 计税，但一经选择，3636 个月内不得变 更。1 1 点规建筑物，包括住一般纳税人（财宅、商业营业用税201620163636 号试房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活 动的建造物。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。转让建筑物有 限产权或者永 久使用权的，转 让在建的建筑点实施办法第三 条规定的年应税销 售额标准为 500500 万 元）按照 5%5%勺预征率在不动 产所在地预缴税款后，向 机构所在地主管税务机 关进行纳税申报。附件 2 2营业税改征增值税试点有 关事项的规疋第（十）条规疋。

4、根据附件 2 2营业税改征增值税试 点有关事项的规定第（八）条第 2 2 点规定。销售不动产（房地产业）纳税主体纳税对象计税方法应适用一般计税方法，税率为 11%11%征缴方式文件依据物或者构筑物 所有权的，以及 在转让建筑物 或者构筑物时 一并转让其所 占土地的使用 权的，按照销售 不动产缴纳增 值税。以上解释 引用，根据附件 1 1营业税改征增值税试点实 施办法不动产 注释。一般纳税人销售其20162016 年 5 5 月 1 1 日后取得（不含自建）的 不动产以取得的全部价款和价外 费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和 价外费用减去该项不动产购置 原价或者取得不动产时的作

5、价 后的余额计税。根据附件 2 2营业税改征增值税试 点按照 5%5%勺预征率在不动 产有关事项的规定第（八）条第 3 3 点所在地预缴税款后，向 机构所在地主管税务机 关进行纳税申报。规定。附件 1 1:营业税改征增值税试点 实施办法第十五条（二）销售不 动产税率为 11%11%纳税人应以取得的全部 价根据附件 2 2营业税改征增值税试 点有关事项的规定第（八）条第4点规定。附件1 1:营业税改征增值税试点实施 办法第十五条（二）销售不动产 税率为 11%11%一般纳税人销售 其应适用一般计税方法，税率为20162016 年 5 5 月 1 1 日 后自建的不动产为销售额计算应纳税额。款和价

6、外费用，按照11%11%以取得的全部价款和价外 费用5%5%勺预征率在不动产所 在地预缴税款后，向机构 所在地主管税务机关进 行纳税申报。应以取得的全部价款和价外费 用减去该项不动产购置原价或 者取得不动产时的作价后的余 额为销售额，按照 5%5%勺征收率 计算应纳税额。小规模纳税人销售 其取小规模纳税人得（不含自建）的不动产。（不含个 体工商户销售购买 的住房和其他个人 销售不动产）销售不动产（房地产业）纳税主体纳税对象纳税人应按照上述计税 方法在不动产所在地预 缴税款后，向机构所在地 主管税务机关进行纳税 申报。根据附件 2 2营业税改征增值税试 点有关事项的规定第（八）条第5点规定。计税

7、方法征缴方式文件依据纳税人应按照上述计税 方小规模纳税人销售 其自建的不动产应以取得的全部价款和价外费 用为销售额，按照 5%5%的征收率 计算应纳税额。法在不动产所在地预 缴税款后，向机构所在地 主管根据附件 2 2营业税改征增值税试 点有关事项的规定第（八）条第6点税务机关进行纳税 申报。规定。根据附件 2 2营业税改征增值税试 点房地产开发企业采取预 收有关事项的规定第（八）条第7款、第9点的规定。附件 2 2 第（三）条第10点规定：房地产老项目，是指建筑工程施 工许可证注明的合同开工日期在 20162016 年4 4 月 3030 日前的房地产项目。一般纳税人销售 自行开发的房地产

8、老项目销售自行开发的房地产老项 目，可以选择适用简易计税方 法按照5%5%的征收率计税。款方式销售所开发的 房地产项目，在收到预收 款时按照 3%3%勺预征率预 缴增值税。房地产开发企业中 的一般纳税人销售自行开发的房地产老项 目，一般纳税人销售 自行开发的房地产 老项目用一般计税方法，税率为 11%11%以取得的全部价款和价外费 用，扣除受让土地时向政府部 门支付的十地价款后的余额为 销售额。采取预收款方式销售同 上规定。据附件 2 2 第（八）条第7点、第9点的规定。附件 2 2 第（三）条第1 0点规定。附件 1 1:营业税改征 增值税试点实施办法第十五条（二）销售不动产税率为 11%1

9、1%销售不动产（房地产业）纳税主体纳税对象计税方法征缴方式文件依据销售自行开发的房地产新项 目，一般纳税人销售 自日后的房地产 新项目用一般计税方法，税率为 11%11%扣除受让土地时向政府部 门支付的土地价款后的余额为 销售额。行开发的 20162016 年 5 5 月 1 1 以取得的全部价款和价外费 用，采取预收款方式销售同 上规定。据附件 2 2 第（八）条第7点、第9点的规定。附件 2 2 第（三）条第1 0点规定。附件 1 1:营业税改征 增值税试点实施办法第十五条（二）销售不动产税率为 11%11%房地产开发企业中 的小规模纳税人小规模纳税人销售 自行开发的房地产 不分新老规项目销售自行开发的房地产项目，按照 5%5%勺征收率计税。采取预收款方式销售同 上规定。据附件 2 2营业税改征增值税试点 有关事项的规定第（八）条第8点、第9点的规定。