XX区XX乡房地产可行性研究报告(下).pdf

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1、XX 区 XX 乡房地产可行性研究报告（下）一、投资用地的地理环境 土地是不可再生资源，一个项目的土地价值是多种因素综合作用的结果。土地的地理位置、周边自然环境、人文环境、市政设施和相邻建筑的质量等。确定这个剧情中的大部分做市商，所以我们先调查分析剧情环境。1.土地性质和地理位置概述 地块面积：净用地面积 8.37 公顷，近似平行四边形。周边主要由池塘、菜地、农村建设用地组成，较为平坦。地块位于 XX区 XX乡石桥村，远离农田。整个地块比较平坦，没有丘陵和丘陵，地块的延伸也大致围绕着旺旺平原。地块周边村庄众多，主要有石桥村、塔子户村(由俞家墩、富源村、陆家墩村三个自然村组成)和新春村(约 20

2、00人)。地块周围还分布着地块和零星湖泊。2.地块的自然景观和环境质量 2.1 自然环境 总的来说，该地块属于平原地区，空气良好，无大规模污染，植被和水系丰富。以下是该地块四个方向的环境条件：1.向南 王源是一座沿着道路修建的长长的现代化建筑，可以隐约感受到大都市的生活。京广铁路从侧面穿过，由远及近有大片空地，没有障碍物。相邻的 XX大道平行延伸。在这个方向，沿着 XX大道铺设了一条高压输电线路，无论远近都干扰了这个方向的视线。此外，由于道路的建设，区域环境受到空气和噪音的轻微污染。2.北向 再看北方的张公堤，一片片草原、带状防护林沿堤分布，大湖、荷塘密布，自然村落散落其中。湖水清澈，空气清新

3、，宁静美丽，但附近零星的小村庄削弱了风景。3.向东 距离比较开阔，中部是在建的东方星园，附近的竹叶山路边是一家店铺，工棚映入眼帘。黄小河平行流过，有淡淡的河道淤积气味。4.向西 西固绍舒路入口没有高层建筑，视野开阔，可以俯瞰现代城市住宅区。隐约可见，在建的新华家园、自然村、耕田塘，由远及近映入眼帘，也是因为道路施工沿途的扬尘。2.2 项目周围的情况 我们选择该地块为中心，南至第五大道(发展大道)，北至张公堤附近，东、西至古骚墅路、岱皇路两侧进行集中调查。1.地形地貌(详见附图)(略)2.产权表划分图(详见附件产权表划分图)(略)3.局部放大图(详见附件局部放大图)(略)1.岱黄公路沿线区域调查

4、 自然：这一带是平原地区，靠近黄霄河，两岸不远处有几个小湖。附近村庄有石桥村、塔子户村、新春村，都属于 XX乡。XX乡政府紧邻竹叶山路，距离石桥村不到 500 米。附近有成片的天然林或人工林，但道路两旁树木不多。大车经过后，尘土飞扬，该区域绿化较差，但无重大污染源。环境：道路两旁的居民来自不同的地方，主要是石桥村、塔子户村等附近的村庄。此外，武昌、汉口和汉阳的居民也来这里工作。同时附近还有黄陂等区县的居民。他们大多出去这里工作，为当地居民租房子。大约有 2000到 3000 人在这条路上和石桥村。居民的房子大概 2-3层，比较简单。环境：钢铁市场很大。石桥村居民的收入水平因路而异。石桥村居民的

5、固定年收入在 1000-1500元之间，收入来源于村办企业、包工头和出租屋。此外 该地块东北的村庄属于石桥村六队，60 户，约 250 人。村民们主要以务农、工作和租房为生。对于村大队来说，收入主要来自“卖地”(村集体土地约 400 亩)，居民领取补贴，基本上是每户 4000-5000元。这个村子交通不发达，中小学也很远。居民主要来自石桥村，部分农民工来自黄陂等地区。工厂很少，只有几个村民经营的个体小企业。从业人员多为本村居民，村民自建房屋多为二层建筑，建筑面积约 400平方米。很多房子都是外地人租的。这个村庄在水、电、通讯等方面都不完善。且绿化情况较差。周围废墟众多，基础设施和公共设施不完善

6、。2.塔子湖村至张公堤段调查 环境：沿线自然风光好，湖光村寨多，钓鱼台，无污染，空气清新，景色宜人。张阿龙公堤路段由绿地、防护林带区和湖面组成，地势平坦。塔子湖段为平原地区，新春村、塔子湖村(由余家墩、富源村、陆家墩组成)自西向东沿公路分布。周边以菜地和耕地为主，分散在水面上，石桥村段基本同上。环境：该区域位于 XX 区边缘。纵向有张公堤，横向有竹叶山路，内部有塔子湖路。交通便利，有 726，69 辆公交车。给排水设施齐全，供电设施相对不足，但有开发条件，需要进一步建设，通讯方便，供热设施需要进一步开发建设，还有液化蒸汽供应站。环境：该地区人口经济实力不强，居民收入水平普遍不高。大部分工矿企业

7、都是民营和民营企业，现在大部分是半停产，但是民营企业还是挺有活力的。商业、金融和服务业仍处于落后的萌芽阶段，银行和合作社分散在其中。当地居民的收入差距很大。新春村和塔子户村的平均月收入在 1500 元左右，主要用于租房、承包村办工厂、打工和养殖。3.古骚树路段调查主要是张公堤段沿线的居民区，有零星的林区和小菜地，没有商业门面，有两个工厂和 XX新世界畜禽水产市场。沿线通行公交车 35 辆，基础设施和公共设施相对滞后。姑嫂树路段以私人和私人工厂为主，大部分处于半停工状态。此外，该区还有 XX劳教所和戒毒中心。居民收入主要来自经营钓鱼台、打工、租房。路况较差，路面狭窄崎岖，绿化少，自然环境普通，无

8、污染。整体经济实力强于同区域其他村庄，交通也比较便利，基础公共设施也比较齐全，但自然环境和景观都不如别人。村。4.XX大道西段至石桥村一带 属石桥乡行政划分,居民约 800户。因没有土地,乡民很少务农,乡里只有少数鱼塘。乡里人们生活来源主要靠外出打工和房屋出租,每户的房屋大部分为 2-3层的楼房.区内企业和少,大部分已关闭,只有少数几家如佳乐化学涂料有限公司,田田股份集团有限公司在经营。汉口殡仪馆就在石桥村路旁,有两所学校,一所幼儿园,两个集贸市场,一个卫生所和几个小诊所,因 XX大道在建,乡里的水电十分方便。5.黄浦路一带至工农兵路一带 自然环境:沿线因是城区主干道,叫喧哗,发展大道至姑嫂树

9、路两侧临街多为建筑,底层为商铺门面,上层为居民居住。二七路沿线景观较差,正在进行基础设施道路建设,旁边多为低层住宅,商业用房较少,离二七路几十米以外为江汉铁路西线，铁路线以外是大片的农田.人文环境:发展大道一带科,教,文,卫,娱乐等公用设施一应俱全。发展大道临街主要是商铺,背街处大多为住宅,其中发展大道,二七路附近都有村庄:黄浦园丰村,胜华村,人口数量均在 2000-3000人之间。经济环境:发展大道一带较繁华,银行,酒店及商业网点较多;二七路现今在修建公路,路旁有零散建筑物,大部分要拆迁,道路通车后,经济环境会有大幅度的提高。二、XX地区区域分析 1.基础设施状况分析 1.1 交通状况 1.

10、2 人文环境及生活配套设施 地块周边商业网点和金融机构交齐全的主要位于发展大道和姑嫂树路沿线,如世华大酒店,中百仓储,农行,建行等,但距离本地块较远,岱黄公路沿线主要为小的商业铺面,专业性市场,无酒吧,网吧等娱乐设施。教育机构不健全,仅有华中高级中学,塔子湖小学和黄浦园丰村小学,田园小区小学等,医疗设施缺乏,主要为小的门诊部。总的来说,人文环境几生活配套设施较差,是项目开发的一大劣势。1.3 市政配套设施 水:该地块用水有宗关水厂提供,在地块南侧的 XX路建有管径为300 毫米的给水管,地块用水可由该管接入。该地块雨水属入黄孝河系统,污水属入三金潭污水系统。该地块南侧的 XX路建有排入黄孝河的

11、雨水箱涵,地块雨水可接入该箱涵,地块周边尚无污水管。气:整个 XX地区目前有三种供气方式,瓶装液化石油气,小区气化和管道煤气,其中管道煤气有管道煤气公司供气,有赵家条储备站沿黄浦路延长线埋设 DN500管道至 XX生态花园一带,XX路在黄浦路延长线西侧已埋设 DN300 现状管道,东段管道气有管道煤气公司也正在筹划埋设 DN300 管道。居民习惯:此地区居民主要为当地农民,生活以打工,种植,养殖为主,年收入水平偏低,居民的文化水平不高,劳动之余,以闲聊为主,对外界基本不关心和接触较少,但由于地理位置靠近城区以及外来人员的影响,生活已开始城市化倾向。2.XX地区住宅市场调查 2.1XX地区总体规

12、划及土地出让情况 XX地区大约有 2.5万亩地,已征用一万亩,尚未征用的地块有 1.5万亩.有四十余家开发商已征用土地,其中有征地指标的约为 30家,但尚无项目,依据现状和路网分隔,将 XX地区分为:黄浦路下沿线以东以西两块,黄浦路下沿线以西称为左块,黄浦路下沿线以东称为右块。下面我们据此论述 XX地块的出让情况(下列情况属规划局人员介绍,仅供参考):右块地出让情况:左块地出让情况:右块地黄浦路下沿线有佳海华苑和竹叶苑两个项目,朝北上方为东方恒星园,再向上为 XX乡政府和 XX生态花园及世纪家园,黄浦路下沿线与竹叶山片东部为万隆科技工业区等。2.2XX地区开发现状及态势 XX地区目前开发的住宅

13、小区主要集中在大黄公路以东，现有 XX生态花园，世纪家园，东方恒星园，佳海华苑，招银竹叶苑等五个项目，另外，靠近塔子湖一带还有梦湖花园，澳门花园两个项目XX地区的住宅物业形态有多层，小高层，高层，单体别墅，联体别墅。XX地区住宅呈现出明显的走势特点：规模不断扩大，价格稳步上升，社区文化浓郁，多层住宅畅销，客源面有待扩展等，下面是价格，付款方式，区域发展，供求关系，物业形态，户型，物业管理，目标客源等个方面的调查统计情况 2.2.1区域发展状况 2.2.2供求关系 2.2.3价格 2000 年 XX市住宅的价格全面上涨，今年内将持续上涨，从本区域楼怕的营销来看也是如此，各楼盘的多层起价一般都上涨

14、到 1500 元/平方米以上，均价达到 1760 元/平方米以上，小高层，高层和别墅的价格更高。XX大道建成通车，各楼盘的配套设施到位后，品位的培育成熟后，多层的均价会涨到 1900 元/平方米以上，这个涨幅是渐进式的。同时本区域楼盘比市内同比楼盘低 1000 元/平方米左右，是客户选择在此置业的最重要因素之一。2.2.4付款方式 随着购房客户的理财能力的成熟和投资途径的增多，购房客户选择按揭方式购房越来越多，如 XX生态花园，80%的客户选择按揭方式购房，东方恒星园更是达到 88%，按揭的成数高，年限长，已成为吸引客户购房的一个重要条件。2.2.5物业形态 本区域的物业形态已形成已多层住宅为

15、主的格局，将来仍将是以多层住宅为主，小高层，联体别墅为辅的格局。这符合本区域人口的规划要求和客户在此置业的生活要求和环境需求。2.2.6户型 2.2.7 物业管理 物业管理以人为本，突出人性化，社区文化，智能化竟是时下物业管理的主流，营造浓厚的社区文化环境，维护舒适温馨自由的生活氛围，在物业管理上强化以人为本的理念和加大服务的范围，形成一定的口碑将是本区域物业管理的方向。2.2.8目标客源 目前，在本区域购房的客户大都是黄浦路和发展大道沿线的邻近区域客户。今明年随着区域的市政配套设施的完善，楼盘知名度的提高，来此置业的市内客户，特别是有房需要换环境的置业换房客户（政府公务员，企事业单位人员，生

16、意人）仍将是本区域重要的目标客源。二、项目周边主要物业分析 晨星苑 1.项目规划 2.户型设计户型 1*12*23*2错式复式分布 18 层单身公寓 18 层单身公寓多层，小高层小高层多层 比例 20%15%45%15%5%3.价格策略 4.宣传推广 5.销售情况 6.客户分析 客户主要是以工商，税务，证券，银行，设计院等行政企事业单位中高收入人员，另有部分中小企业的业主。三、项目周边主要物业分析 晨星苑 1.项目规划 2.户型设计户型 1*12*23*2错式复式分布 18 层单身公寓 18 层单身公寓多层，小高层小高层多层 比例 20%15%45%15%5%3.价格策略 4.宣传推广 5.销

17、售情况 6.客户分析 客户主要是以工商，税务，证券，银行，设计院等行政企事业单位中高收入人员，另有部分中小企业的业主。XX生态花园 1.项目规划 2.户型设计 一期主要户型 2*2 和 3*2，面积为 90-130 平方米，具体指标如下：户型 2*23*24*2 复式比例 10%45%30%15%二期主要户型为和，面积为-平方米，具体指标如下：户型 2*23*24*26*2 面积 89,98120,140154173 比例 41%44%10%5%3.配套设施 小区配有局域网，三网合一，大型会所，网球场，露天音乐泳池，健身房，美容中心，购物中心，幼儿园，大草坪，阔叶林，管道煤气二期将停车场全部设

18、计在地下。.物业管理 有 XX金冠物业管理公司进行智能化管理，物业管理费为 0.5元平方米*月.价格策略.宣传推广 主要采用派发宣传单的宣传手法，同时参加了两次房交会，在竹叶山转盘处有户外广告。.销售情况 首期 498 套 2000年 5 月刚推出便销售火爆，其中大户购买占较大比重，据悉空军雷达学院买了 6 栋，XX乡政府购 5 栋，一期已基本售完2000 年 5月份完成销售额 500 万，6 月份完成销售额 700 万，由于调价原因月份以后，未超过 500 万。其中 3*2的户型销售最好，主要原因还是因在区域内价格较低，户型较好，迎合了客户需求。不足之处是部分卫生间为黑房。.客户分析 一期主

19、要客户为集团购买，雷达学院购 6 栋，XX乡政府购 5 栋，散户主要为 XX区行政企事业单位人员，生意人较少，98%的散户购房自用改善居住环境，其中为子女购房的比例较大，80%以上的客户采用银行按揭贷款的付款方式。竹叶苑 1.项目规划 2.户型设计 竹叶苑在户型设计上以大面积为主，具体户型指标如下：户型 3*2*24*2*24*3*36*3*3分布 D区 C区 C区 A区 B区 A区 B区 比例 46%9%30%15%3.配套设施 竹叶苑小区周边部分景观住宅底层架空，作为休闲绿化用地，融洽小区内住户，社交氛围；小区内道路两侧铺设植被花草并预留停车位，泊车位可达 55%，厨房设置集中排烟管道，管

20、道煤气，每户配置卡煤气表预留上下水接口，方便住户装修，卫生间预留上下水接口，采用自然采光；可提供有线电视，电话，数据通讯线路，每户预留电话及有线电视接口；水表，电表出户，可提供15水表，配置供电容量 8，40电表，一户一表，供电线路引至室内控制开关小区内还设有医疗中心，文化中心，老年乐园，少儿乐园，门球场，社区内还设有会所，幼儿园，金融，邮政服务等。4.物业管理 有省级先进物业管理公司招银物业实行全方位智能化的物业管理，向住户提供安全，便利维修服务全天侯二十四小时巡更，红外线监控，闭路电视监控，户内安防联网，车辆出入管理，抓业清洁人员负责苑内公共卫生，垃圾袋化集中清洁，家庭清洁报纸杂志代定，家

21、电维修；代定飞机，火车票，物业租售代理等多项服务设备维护，电话通知，分钟内上门服务。.价格策略.宣传推广 目前竹叶苑尚未开盘，正处在内部认购阶段，2000 年 XX金秋贸易洽谈会上首次亮相取得了相当的成功，随后又参加了 2000 年 11 月的房交会，同时在竹叶山转盘处设有一户外广告牌，售楼部设在竹叶山转盘处。目前处于前期的准备阶段，将于 4-5 月正式开盘。.销售情况 竹叶苑在武洽会上取得了较大成功，在内部认购阶段，积累了大量的意向客户，同时已实现认购销售 100 套。.客户分析 从前期销售情况来看，客户主要来自发展大道和黄浦路邻近地段的一些行政企事业单位中高收入人群，客户分布区域不广，客户

22、购房主要是为了改善居住环境 佳海华苑 1.项目规划 2.价格策略 早期联体别墅价格为 2500元平方米，单体别墅价格为 3500 元平方米，花园*赠送付款方式灵活多样，一次性付款，免息分期付款，银行提供七成十五年按揭，协助办理公积金及组合贷款。3.销售推广 4.销售情况 佳海华苑销售情况较差，目前仅售十几套，销售率约 10%。5.客户分析 客户主要为开发商的关系户，直接实现销售仅两三套。世纪家园 1.项目规划 2.户型设计 以中大户型为主，面积在 86-320 平方米之间，共 23种户型，主力户型为 3*2约占 34%，一期户型指标如下：户型多层室室室室数量 733521024 户型小高层室室

23、跃式室跃式 数量 28014056 比例 58%29%13%调查结果表明：1、项目所在区域已成为一个大型的居住新区，各种档次的居住小区竞相争艳。2、项目所在区域虽然居住小区较多，但主要是以中低档次为主，真正称得上高品质的小区较少，因此，该区域内以中低档次的物业竞争最为激烈。3、项目所在区域内有特色的楼盘较少，还没有真正成型的致命品牌。4、中、低档次楼盘之间的价格差距不大，中、高档次楼盘之间的价格差距则较为悬殊。5、在调查的所有楼盘中，大多数都采取随行就市的追随策略。6、同 XX市其他区域相比，区位差异带来的价格变化影响相对较小，决定价位的更多的是物业的品牌、品质。四、XX乡消费者调查分析 1.

24、消费者需求调查 2000年区域在售楼盘实现销售约 10 万平方米，客户主要来自周边地区，现对已购房客户进行调查统计。1.1 客户类别 来此区域置业的客户主要分布在发展大道和黄浦路沿线，竹叶山花桥附近等邻近 XX的范围。如 XX生态花园，空军雷达学院，XX乡政府集团购买占很大比重，其他项目客户也是以周边地区为主。已购房客户区域分布如下：区域 XX江汉其它 比例 80%15%5%已购放客户职业分布 行政事业单位科研教育单位个体私营企业 45%45%10%由于 XX属于新区开发，目前区域楼盘客户主要还是周边地区，来源并不广泛，客源挖掘潜力较大。客户类型主要为国家行政企事业单位，科研教育单位，个体私营

25、业主这几种常规的住宅消费类型。1.2 购买力 1.3购买动机 此区域置业的客户多为二次置业，客户购买动机主要为改善居住环境购买动机如下：换环境结婚用投资 87%8%5%1.4 客户认同的因素 选择在此置业的客户对小区的认同因素依次为：因素环境好距离近户型合理付款方式价格升值潜力 比例 70%50%50%20%20%15%从成交客户因素分析客户多认同区域环境，其次是距离远近（即离工作单位或原有居住区域远近），户型合理，付款方式灵活，价格，地段发展前景。第四章项目开发经营优势点与机会点分析 一、房地产投资项目开发经营机会形成模式 经营机会的实质是寻求、识别、把握企业可进取的市场空间。经营机会是外部

26、市场、环境条件中的有利条件的综合态势与企业本身优势的结合。经营机会转化为项目个性以后，即成为在激烈的市场竞争中项目的优势点、竞争点、卖点。二、项目开发经营优势点 本报告 一、二、三部分对该项目作开发经营环境分析时，已作了许多讨论。现对该项目真正的、突出于 XX乡住宅市场的优势点集中如下。（1）项目开发经营期几年内相关的经济大“势”。国家宏观经济走出低谷，进入上升繁荣期，恰恰是本项目的开发经营期。住宅业房改、金融、投资、财政、市场管理等政策逐步到位，住宅业将面临有利的政策法规环境。置业意识古往今来中国文化观念的组成部分，已经重新泛起，并将成为全社会占主导地位的消费观念。全社会小康后的家庭消费将首

27、先集中在住房条件的改善方面。（2）项目的区位优势与地段优势及其发展空间与规模 XX花园的自然环境，在 XX市得地独优，其远离市中心；XX花园可作为 XX区、XX乡企事业单位人员，私营、民营企业家理想的生活基地；XX花园占地近百多亩，规模适中，可作为经济住房，是置业的理想地方。（3）项目公司企业领导核心与公共关系状态。项目开发公司领导核心可实行新组建的班子，在人事、财务管理等方面可实行全新的体制，项目开发公司领导层经营思想应以营造精品品牌，为 XX市人民，XX乡政府作出贡献。项目也可以运行类似于 BOT模式，这也将将得到政府的充分支持。上述这些优势点的正确运用，有利于开发项目的打造良好的基础。三

28、、项目开发经营机会点（1）整个 XX区 XX乡人口众多，外来人口也较多，而且私营，民营企业今年来不但增加，收入水平也不断增加，加之 XX乡的大规模建设活动，使得整个 XX乡的房市较为活跃，有利于新项目的上马开工。（2）项目区域位置远离市中心，自然环境得天独厚，加之其成本较市中心同类物业便宜，而且近年来，XX乡有大规模的开发建设，整个区域内的基础设施，市政设施不断完善和健全，这就更有利于新的项目未来的前景，而且整个 XX乡的潜在购买力也是相当有分量的，这也正是项目的开发机会点。（3）本项目目前交通状况不是很好，但有在建的幸福大道，XX大道将在近年内完成通车，到时候小区的交通将相当便捷，而且物业的

29、增值可能性是显而易见的，项目在这个时候和大道的建设同时进行，将大大促进项目所在地区交通的优化。未来几年里，这些设施将逐步完成，那么 XX花园销售将适逢其时。第五章项目定位 面对竞争激烈的房地产市场，公司要建立自己的品牌与形象，就必须长、短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将区域，交通环境、配套设施，人文文化等各种因素综合考虑。一、目标市场定位 XX花园位于 XX区 XX乡地区，这决定了主体目标对象为 XX区 XX乡周边地区的中高层消费群。消费群界定 1.高校、科研院所高级职称人士 2.民营或私营企业家或个体老板 3.行政企业事业单位的主管级领导 4.附近居民区部分富裕居民购房和二次换房的需要 年龄判断在 3045 岁 购买目的比例依次判断为：纯自住、自住兼投资型、其它。二、产品定位 根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为中等档次，这是基于激烈竞争的市场状况以及项目所处的环境和位为的前提而作出的明智决策,主要原因是:1.相对而言，项目区位位置远离市中心，成本较低。2.项目区位内高档物业目前销售状况不是很好。3.开发区内已形成一些居住小区群体,各项基础设施和市政设施都快更上。4.在建的幸福大道,XX大道将决定 XX花园在该区域内具有其他物业不可替代的优势。（产品定位的具体建议见第六章项目开发建设建议。