新建楼盘物业管理工作计划思路.pdf

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1、新建楼盘物业管理工作计划思路依据集团的管理要求和物业管理运作需要，物业部将工作分为 介入期管理、入住 期管理(将验收好的房屋交给业主；二次装修管理、迎接业主迁入新居等)和常 规管理三部分。按照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下管理工作计划：一 介入期根据集团公司提供的项目施工进度表、销售进度表、入住计划安排，制定相应的前期介入工作计划，力求务实、高效，并有利于集团的销售服务。1、从物业管理的角度出发，提前掌握物业的情况，做好以下各项前期准备工作：(1)根据集团公司相关销售承诺内容，制定业主临时公约、前期物业服务协议、业主手册，并与集团签定前期物业服务协议；对集团公司售楼承诺文书从物管视角给予评

2、审，避免入伙后口实不符导致纠纷；(2)对园林布置及景观设计方案、园林绿化，从物业管理角度提供专业建议；(3)参与项目组的工程例会，适时提出物业管理的专项建议；对智能化系统提出专项建议；对小区的给排水、电力供应、消防、安全防范、水景、标识系统、管送煤气系统、公共配套设施、管理用房的规划与施工，从物管专业角度提出合 理化建议；(4)收集工程图纸，建立设备档案，参与设备的安装调试；(5)对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪并建档管理；(6)配合销售部物业管理咨询，同时与集团销售部、客服部人员进行物业管 理相关法律、法规、服务内容、契约的互动沟通；(7)业主入伙前，先行参与房屋的验收过程，发现问题及

3、时汇总提交书面整 改报告；(8)收集装修、装饰材料供应商，以及相关设备厂家的信息(厂家联系人、联系方式等)，以满足日后维修中的材料供应；(9)与集团公司相关部门协商建立维保机制，力求在维修管理流程等方面建立有效的措施以确保维修的高效率，使业主在售后质量维保方面的诉求能够得到 及时的解决；(10)建立与社会专业机构的联系，开展如通邮、通水、电、气、电话申请等 准备工作；(11)与集团公司协商确定管理处办公场所以及安防人员的宿舍、食堂 等生活场所的配置，确定装修方案；人员配置、培训计划的制定与实施；(12)拟定物业管理服务工作各项流程及与业主相关的各类资料，并印 刷装订成册(业主入伙时发放给业主)

4、。(13)针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。2、开展业主服务需求调查积极参与集团公司开展的业主联谊活动，集中收集了解业主反馈的信息，在销售部帮助下，在入顷开展业主需求调查，以求了解业主的年龄结构、文化层次、兴趣爱好及各类服务需求，通过分析，确定管理服务标准及各项服务收费标准，使今后的物业管理服务工作更加贴近业主。3、按规范实施接管验收充分利用前期介入取得的各类资料和数据，以及对大儒世家物业的了解，本着“对业主负责，对集团负责”的宗旨，对大儒世家进行严格、细致、全面的 接管验收。4、介入期管理工作计划表项目序 号内容时二前期介入参与规 划 1、项目实地考察、研究规划设计意设计和建设图，

5、掌握工程施工现状；2006 年 5 月至2、从物业管理的角度提出合理化建议。拟订物业管理服 务 1、总结同行业物业管理服务的成功经验；2、对大儒世家项目深入调查研究；方案3、针对大儒世豕新区特点拟订菅理方案。200620062006二组建物业管理服 务 1、物业处组织架构的建立、相关人员的队伍招聘；2、人员培训；3、人员上岗。四完善管理及办公 条 1、安排管理用房；2、安排员工宿舍；3、管理物质装备。件200620062006至2006 月20062006五制定管理规章制 度1、制定或完善切合实际的各项制度；六对业户的宣传及 对 对二次装修须知进行口头宣导、书面宣导，现场指导、培训。员工的培训

6、2006至2007七物业的验收与接 管 1、根据标准，逐项检查发现问题督促 整200改；2、与开发商办理书面移交手续，做6200好 工程遗留问题备案。6初1、收集档案资料；1 月月至月月至 1 月 1 月 11 月至月 1 月 3 月 月 1 年 八内业档案 2006 年 5 月起1建立与管理2、科学分类；3、建档；4、运用。学资学习网提供考研资料二 入住期、高效便利办好入住入伙期是物业管理工作关键的一个环节，同时也是物业管理人展示自身 形象，打开工作局面，为今后物业管理服务工作奠定良好基础的一个契机,下为此做好如几项工作：(1)与销售部配合，告知业主详细的入伙流程、各项手续办理办法以及应收的

7、 有关费用，以便业主事前做好准备；(2)销售部应合理安排业主的入伙时期，加强节假日的入伙办理；入住服务；(3)一条龙办理入住手续，随到随办，与销售部密切合作，对业主提供一对一 的入住服务；(4)事前联系供气、供电、供水、电信、银行等社会相关专业机构，同步办公,方便业主入伙；2、提供入住期的便民服务措施(1)延长工作时间，随到随办，同时提供物业管理及其收费项目的咨询答疑、装修咨询等；(2)通过公开招投标方式引入 45 家具有一定品牌、资质、售后服务良好的 正规装修商、电器商、各类装修材料商，进驻社区并向业主推荐方便业主的同时进行经营创收；(3)组织有偿便民服务队，解决入住期间搬运量大，搬家难的问

8、题；解决家庭 装修后活洁卫生问题，同时也方便装修期间民工流的控制。3、记录并处理业主在接楼验房中提出的合理的意见与建议4、装修管理(1)装修宣传培训。根据建筑发，建设部第 110 号令住宅室内装饰装修管理办法及福州市有关装修管理的规定，制定房屋装饰、装修管理办法、装修期间电梯使用管理规定、二次装修申请表等，对相关管理员以及业主、装修施工单位的施工人员进行装修的法律、法规及专业知识培训。(2)强化装修审批二次控制的要点，制定装修审批程序。(3)落实二次装修跟踪监管责任制。(4)制定违章装修处理流程。(5)依据装修方案结合日常的装修巡查记录和装修变更记录进行装修验收。5、治安管理(1)建立高素质的

9、安管队伍，按高标准、严要求的指导思想，严抓招聘、培训、上岗、考核等关键环节，实施“准军事化管理”。.(2)重点，加大对入住期人流、物流、车流的有效监控。车主、车型、车色)(3)机动岗三岗联合防范，各岗有效的配合与互动；(4)完善并发挥智能化系统的安防优势。确立治安车位、实施科学有效的防范体系，全面防范实施巡逻岗、固定岗(守卫岗)、入住期管理工作计划表 6加赋有成效。1 业项目培养一支品质优良、专业过硬的物业管理队伍，使大儒世家社区的物业管理更(序项 目号入住手续办理一内容时 间、准备好业主入住资料；1、合理设置办理入住手 续的流程与岗 22006 年 11 位；起、为业户办理 入住手续，提供便

10、利服 3 务。、对业户和装修队伍的宣导、培训 1;（发通知、公示、面谈、现场交流）2006，牟 11、装修申报审批；1 起、装修施工过程监管；22、装修验收。3、收集档案资料；1、科学分类；22006 年 5 月起、建档；1、运用。2住户装修管理二业户档案建立 与三管理三常规期管理、培训工作通过培训，提高员工的文化素质、业务技能和管理服务水平，戒儒世家物 1）安管培训计划项次1培训主题/教材/依据考核标准消防甩带（二节）培训人培训对象安管队 长全体队员2安管员考核细则安管队 长全体队员3(安管“三流”管理 全体队员队长依据安防管理培训教案预 案4安管巡逻工作流程、门岗工作流程、全体队员 队长5

11、6中队训练（每周星期三、五进行）安管队长全体队员依据考核标准安管 自编和依据中国保安/队伍建设全体队员 队长78910水浸事故、周界反攀爬、煤气泄漏、困保安 全体队员梯解救预 案培训经理安管岗位职责全体队员 队长、公司理新队员上岗培训及岗位职责新队员依据相关材料分阶段进行老队员安防大队在二次装修管理中的岗位职责、何在现场及时传递业户的投 诉、报修；念、服务意识。全体队员巡楼要点；如11全体队员高层楼宇消防预案现场培训及演练2）绿化培训计划项次123教材培训主题/绿化工岗位职责培训人培训对象绿化工绿化班 长绿化基础应知应会绿化工、绿化班 长 楼管员割草机、高压喷雾器等器具的使用及保养 依据 绿化

12、班 长绿化工产品使用说明书/安全操作规程苗木习性管养特点45绿化班 长 绿化工客 户主管绿化工客 服绿化班 长 主管6各类表单使用的培训/依据现场使用表单绿化班 长 绿化工楼管、客户主管绿化班 长 绿化工客 户主管7气候、土壤水分与苗木的关系苗木等级标准及如何检查曲木病虫害依据绿化及相关材料班长（8 绿化施工绿化工楼管、客户主管3）行政培训计划项次12345教材培训主题/物业相关法律法规培训学习本项目的新建商品住宅质量保证书、新建冏品住宅使用说明书社区概况/书面与现场相结合新楼管员上岗培训培训人物业部经理物业部经理物业部经理物业部经理物业部伸物业管理学习业主临时公约、协 经理议、房屋装饰、装修

13、管理办法业主基本情况登记接楼特别提示、表 等服务礼仪/依据礼仪培训资料结合现场物业部培训对象全体客服人 员全体客服人 员全体客服人 员全体客服人员6经理全体客服人 员78910各项物业费用收取标准、正确升票据时注 意事项/依据公司计财部相关要求各类相关表单使用入住亲情服务、有偿服务项目讲解物业部经理物业部经理物业部经理物业部经理客服、收款员全体客服人 员全体客服人 员现场对客服口员工进行房屋配套设施使用 功能及操作培训4）新区工程部培训计划教材项次培训主题/培训人培训对象新员工入职培训物业公司简介、（规章制 1/度，岗位 职物业部全体工程人责）依据管理规范文件培训员经理公司管理文件培训 2物业

14、部全体工程人员经理工程全体工程人员 主管全体工程人员工程安全知识、及礼节、文明礼貌用语培训。3现场培训：组织现场人员到社区熟悉环境 42及根据楼书平面图了解各幢楼结构，方位 特点，楼管员主管户内给排水走向，五金门配件广地 品 夕华一 似十。现场操作表单填写、各岗位操作规程、规章 制工程全体工程人员 主度的培训管及楼管员56工程全体工程人员 主建筑电气工程施工质量验收规范，智能化 系统验收规范，针对各口负责人进行专项 依据建设管部标准、及机电设备调试验/培训 收标准培训。小区变配电系统知识、给排水系统知识培 训。工程全体工程人员 主管业主交接楼验房知识培训。工程全体工程人员 及楼管员主管7891

15、0业主二次装修、日常监督巡查注意事项培 训。工程全体工程人员 主管电梯安全技术知识培训。小区智能化系知 识培工程全体工程人员 主训。管、常规期工作计划表序 目项号房屋及公共设一施维修保养容内时间1、制定房屋养护和维修计划方案；2、制月起 1206定维修基金的收集及管理办法；3、房屋 的养年 月起 06年 12 月护及维修管理。起 1206 年、设备的创出资料管理；12、设备的运行 管06 年 9理；、设备的维修管理；3、设备的能 源和安月起视移 交时间而全管理。4机电设备的维二修养护、治安管理；1、交通秩序车辆管理；2、消月起 1206 年 12三防管理 306 年月起智能化设施管 理1、智能化设施的日常使用操作；、智能 化月起年 906 视移交设施的维护；2、智能化系统的完善。3四情况定小区环境管理、园林绿化管理；1、活洁卫生管理；2、环保管理 3五安全防范管理