会计第07章-投资性房地产-练习题.pdf

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1、第七章 投资性房地产 一、单项选择题 1.下列各项中，属于投资性房地产的有（）。A.企业出租给本企业职工居住的房屋 B.企业拥有并自行经营的旅馆 C.企业自用的办公楼、生产车间厂房 D.持有并准备增值后转让的土地使用权 2.2015 年 1 月 1 日，甲公司与乙公司签订一项租赁合同，将当日购入的一幢写字楼出租给乙公司，租赁期为 2015 年 1 月 1 日至 2017 年 12 月 31 日。该写字楼价格为 1500 万元，外购时发生直接费用 5 万元，为取得该写字楼所有权另支付了契税等相关税费 60 万元，以上款项均以银行存款支付完毕。另购入该写字楼时发生的谈判费用为 2 万元，差旅费为

2、3 万元。不考虑其他条件，则该项投资性房地产的入账价值为（）万元。A.1500 B.1505 C.1565 D.1570 3.甲公司 2012 年 12 月 31 日购入一栋办公楼，实际取得成本为 4000 万元。该办公楼预计使用年限为 20 年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。因公司迁址，2015 年 6 月 30日甲公司与乙公司签订租赁协议。该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租期 2 年，年租金 600 万元，每半年支付一次。租赁协议签订日该办公楼的公允价值为 3900 万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2015年 12 月

3、 31 日，该办公楼的公允价值为 2200 万元。下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是（）。A.出租办公楼应于 2015 年计提折旧 200 万元 B.出租办公楼应于租赁期开始日确认其他综合收益 400 万元 C.出租办公楼应于租赁期开始日按其原价 4000 万元确认为投资性房地产 D.出租办公楼 2015 年取得的 300 万元租金应冲减投资性房地产的账面价值 4.投资性房地产进入改扩建或装修阶段后，应将其账面价值转入（）科目进行核算。A.在建工程 B.投资性房地产在建 C.开发产品 D.投资性房地产成本 5.2015 年 6 月 3 日,甲企业与乙企业签订的一项厂房经

4、营租赁合同即将到期,甲企业对投资性房地产按照成本模式进行后续计量,原价为 6000 万元,至 6 月 30 日已计提折旧 600 万元。为了提高厂房的租金收入,甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建,并与丙企业签订了经营租赁合同,约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。6 月 30 日,与乙企业的租赁合同到期,厂房即进入改扩建工程。至 12 月 31 日,共发生改扩建支出 1200 万元（均符合资本化条件），厂房改造尚未完工，预计还将发生改扩建支出 1000 万元。关于该项资产 2015 年 12月 31 日资产负债表列报，下列说法中正确的是（）。A.投资性房地产列报的金额为 6000 万元 B

5、.投资性房地产列报的金额为 6600 万元 C.在建工程列报的金额为 5400 万元 D.在建工程列报的金额为 6600 万元 6.英明公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，2015 年 9 月 20 日自行建造的办公楼达到预定可使用状态并于当日对外出租，该办公楼建造成本为 5150 万元，预计使用年限为 25 年，预计净残值为 150 万元。在采用年限平均法计提折旧的情况下，2015 年该办公楼应计提的折旧额为（）万元。A.0 B.50 C.200 D.100 7.关于投资性房地产后续计量模式的转换，下列说法中正确的是（）。A.成本模式转换为公允价值模式的，应当作为会计估计变更 B.已

6、采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式 C.已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转换为公允价值模式 D.企业对投资性房地产的后续计量模式可以随意变更 8.甲公司将一栋写字楼租赁给乙公司使用，并采用成本模式进行后续计量。2015 年 1 月 1日，甲公司认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该写字楼系甲公司自行建造，并于 2010 年 8 月 20 日达到预定可使用状态直接对外出租，其建造成本为 43600 万元，甲公司预计其使用年限为 4

7、0 年，预计净残值为 1600 万元，采用年限平均法计提折旧。2015 年 1 月 1 日，该写字楼的公允价值为 48000 万元。假设甲公司没有其他的投资性房地产，按净利润的 10%提取盈余公积，不考虑所得税的影响。则转换日影响资产负债表中“盈余公积”项目的金额为（）万元。A.10550 B.1055 C.8950 D.895 9.2015 年 3 月 5 日，英明公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于对外出租。2015年 3 月 10 日，董事会批准关于出租办公楼的议案，并明确出租办公楼的意图在短期内不会发生变化。2015 年 3 月 20 日，英明公司与承租方签订办公楼经营租赁合同

8、，租赁期为自 2015年 4 月 1 日起 2 年，年租金为 360 万元。甲公司将自用房地产转换为投资性房地产的时点是（）。A.2015 年 3 月 5 日 B.2015 年 3 月 10 日 C.2015 年 3 月 20 日 D.2015 年 4 月 1 日 10.2015 年 5 月 10 日，甲公司对外出租的一栋办公楼租赁期满，甲公司收回后将其出售，取得价款为 5400 万元。甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，出售时，该办公楼原价为 6800 万元，已计提累计折旧 1300 万元，已计提减值准备 200 万元。假定不考虑相关税费等其他因素的影响，则甲公司出售该项投资性房地

9、产对营业利润的影响金额为（）万元。A.0 B.100 C.200 D.300 二、多项选择题 1.下列关于投资性房地产特征的说法中，正确的有（）。A.房地产投资是一种经营性活动 B.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产 C.投资性房地产有两种后续计量模式 D.投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产 2.关于土地使用权的处理，下列说法中正确的有（）。A.单独估价入账作为固定资产的土地，不应当计提折旧 B.作为投资性房地产核算的土地使用权，只能采用成本模式进行后续计量 C.房地产开发企业购入的土地使用权用于建造对外出售的商

10、品房时，应当作为无形资产单独核算 D.房地产开发企业将作为存货的土地使用权改变用途，用于对外出租，应当自租赁期开始日作为投资性房地产核算 3.某企业投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2015 年 1 月 1 日该企业购入一幢建筑物直接用于出租，租期为 5 年，每年租金收入 180 万元。该建筑物的购买价格 800 万元，发生相关税费 10 万元，上述款项均以银行存款支付。该建筑物预计使用年限为 20 年，预计净残值为 10 万元，采用年限平均法计提折旧。2015 年 12 月 31 日，该建筑物的公允价值为660 万元。假定不考虑其他因素，下列表述中，正确的有（）。A.2015 年该项

11、投资性房地产应计提折旧 37.13 万元 B.2015 年该项投资性房地产减少当期营业利润 60 万元 C.2015 年该项投资性房地产增加当期营业利润 30 万元 D.2015 年年末该项投资性房地产的列报金额为 660 万元 4.下列各项中，不属于投资性房地产确认条件的有（）。A.投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产 B.与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业 C.该投资性房地产的成本能够可靠地计量 D.投资性房地产属于有形资产 5.下列关于投资性房地产的说法中，不正确的有（）。A.投资性房地产的后续支出，应于发生时计入当期损益 B.对投资性房地产进行改

12、扩建时，应将投资性房地产转入“在建工程”科目 C.投资性房地产再开发期间不计提折旧或摊销 D.投资性房地产的日常维护支出，应于发生时计入其他业务成本 6.下列有关投资性房地产后续支出的说法中，不正确的有（）。A.投资性房地产的后续支出，满足资本化条件的，应当计入投资性房地产的成本 B.投资性房地产的后续支出，不满足资本化条件的，应当计入营业外支出 C.采用成本模式计量的投资性房地产在再开发期间不计提折旧或摊销 D.企业对投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间，需要将投资性房地产的账面价值结转到在建工程 7.企业对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，下列各项

13、中，影响企业营业利润的有（）。A.租金收入 B.投资性房地产转换为非投资性房地产，公允价值大于账面价值的差额 C.按规定应交的营业税 D.非投资性房地产转换为投资性房地产，公允价值大于账面价值的差额 8.下列关于投资性房地产与自用房地产的转换的会计处理的说法中，正确的有（）。A.成本模式计量的投资性房地产转换为自用房地产，应当按照转换当日的账面价值作为转换后的入账价值 B.自用房地产转换为成本模式计量的投资性房地产，应当按照转换当日的公允价值作为转换后的入账价值 C.公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产，应当按照转换当日的公允价值作为转换后的入账价值 D.自用房地产转换为公允价值模式

14、计量的投资性房地产，应当按照转换当日的公允价值作为转换后的入账价值 9.下列关于投资性房地产与自用房地产的转换的会计处理的说法中，正确的有（）。A.自用房地产转换为成本模式计量的投资性房地产时，应当按照转换日的公允价值作为投资性房地产的入账价值 B.采用成本模式计量的投资性房地产转换为自用资产时，应当按照转换日的账面价值作为自用资产的账面价值 C.自用房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按照转换日的公允价值作为投资性房地产的入账价值 D.自用房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产时，转换当日的公允价值大于原账面价值的差额，计入其他综合收益 10.下列关于投资性房地产处置时的会

15、计处理正确的有（）。A.应当按实际收到的金额，记入“其他业务收入”科目 B.应当按投资性房地产的账面价值记入“其他业务成本”科目 C.应将因持有期间确认的“公允价值变动损益”科目转入“其他业务成本”科目 D.应将需要考虑的营业税记入“营业税金及附加”科目 三、综合题 1.大海公司 2013 年 12 月 31 日将其一栋自用建筑物出租给甲公司并采用成本模式进行后续计量。该建筑物成本为 3000 万元，原预计使用年限为 10 年，大海公司对该建筑物采用双倍余额递减法计提折旧，净残值为 0，至出租时已经使用了 2 年，未计提减值准备，出租后该建筑物折旧政策未发生变化。2014 年年末该建筑物发生减

16、值迹象，经测试可收回金额为 1200万元，大海公司预计尚可使用年限为 5 年，净残值为 0，采用年限平均法计提折旧。2015年 12 月 31 日，租赁期满后，大海公司收回该项建筑物后直接对外出售，收到价款 1320 万元并收存银行，另支付营业税 66 万元。要求：不考虑其他因素，根据上述资料，编制大海公司上述业务的相关会计分录。（答案中金额单位万元表示）2.甲公司为上市公司，该公司内部审计部门 2015 年年末在对其 2015 年度财务报表进行内审时，对以下交易或事项的会计处理提出疑问：（1）董事会决定自 2015 年 1 月 1 日起将公司位于城区的一幢已出租建筑物的后续计量方法由成本模式

17、改为公允价值模式。该建筑物系 2014 年 2 月 20 日达到预定可使用状态并直接对外出租，入账时初始成本为 1940 万元；预计使用年限为 20 年，预计净残值为 20 万元，采用年限平均法按年计提折旧；2015 年 1 月 1 日该建筑物的市场售价为 2500 万元。2015 年年末，该项建筑物的公允价值为 2600 万元。甲公司 2015 年对上述事项未进行会计处理。（2）1 月 8 日，董事会决定自 2015 年 1 月 1 日起将公司位于城区的一幢自用建筑物改为出租并采用公允价值模式进行后续计量。该建筑物系 2014 年 1 月 20 日投入使用，入账时初始成本为 1940 万元；

18、预计使用年限为 20 年，预计净残值为 20 万元，采用年限平均法按年计提折旧；2015 年 1 月 1 日该建筑物的公允价值为 2500 万元，2015 年 12 月 31 日公允价值为2550 万元。甲公司 2015 年对上述交易或事项的会计处理如下：借：投资性房地产成本 2500 累计折旧 88 贷：固定资产 1940 资本公积其他资本公积 648 借：投资性房地产公允价值变动 50 贷：公允价值变动损益 50（3）本题不考虑所得税等因素的影响。要求：判断甲公司上述交易和事项的会计处理是否正确；如不正确，请简要说明理由并作出更正的会计处理，相关差错更正按当期差错处理，且不要求编制结转损益

19、的会计分录。（答案中的金额单位用万元表示）参考答案及解析 一、单项选择题 1.【答案】D【解析】为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，属于自用房地产，不属于投资性房地产，选项 A、B 和 C 均不属于投资性房地产；投资性房地产的范围包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物，选项 D 正确。2.【答案】C【解析】该项投资性房地产的入账价值=1500+5+60=1565（万元）。3.【答案】B【解析】2015 年应计提的折旧=4000/206/12=100（万元），选项 A 错误；办公楼出租前的账面价值=4000-4000/202.5=3500（万元），

20、出租日转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，租赁期开始日应按当日的公允价值确认投资性房地产的入账价值，选项 C 错误；公允价值大于账面价值的差额计入其他综合收益，应确认的其他综合收益=3900-3500=400（万元），选项 B 正确；出租办公楼取得的租金收入应当计入其他业务收入，选项 D 错误。4.【答案】B【解析】无论是采用成本模式还是公允价值模式进行后续计量，投资性房地产进入改扩建或装修阶段后，应将其账面价值转入“投资性房地产在建”科目。5.【答案】B【解析】企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产核算，再开发期间不计提折

21、旧或摊销。投资性房地产列报的金额=（6000-600）+1200=6600（万元）。6.【答案】B【解析】2015 年该办公楼应计提的折旧额=（5150-150）/253/12=50（万元）。7.【答案】B【解析】投资性房地产后续计量模式由成本模式转换为公允价值模式属于会计政策变更，选项 A 错误；已采用成本模式计量的投资性房地产，可以从成本模式转换为公允价值模式，选项 C 错误；企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更，选项 D 错误。8.【答案】D【解析】2015 年 1 月 1 日甲公司该项投资性房地产转换前的账面价值=43600-（43600-1600）40（4+12 4）/

22、12=39050（万元），转换日影响资产负债表中“盈余公积”项目的金额=（48000-39050）10%=895（万元）。9.【答案】B【解析】对于企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议也应视为投资性房地产，所以该闲置办公楼确认为投资性房地产的转换日为董事会或类似机构作出书面决议的日期 2015 年 3 月 10 日。10.【答案】B【解析】甲公司出售该项投资性房地产对营业利润的影响金额=5400-（6800-1300-200）=100（万元）。二、多项选择题 1.【答案】ABC【解析】选项

23、 D 属于投资性房地产的定义。2.【答案】AD【解析】作为投资性房地产核算的土地使用权，可以采用成本模式进行后续计量，也可以采用公允价值模式进行后续计量，选项 B 错误；房地产开发企业购入的用于建造对外出售的商品房的土地使用权时，应当作为存货核算，选项 C 错误。3.【答案】CD【解析】采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产不计提折旧或摊销，选项 A 错误；2015 年投资性房地产增加当期营业利润的金额=180-（810-660）=30（万元），选项 C 正确，选项 B 错误；2015 年年末该项投资性房地产按其公允价值列报，选项 D 正确。4.【答案】AD【解析】投资性房地产只有在符合定

24、义的前提下，同时满足下列条件的，才能予以确认：（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。5.【答案】AB【解析】选项 A，投资性房地产的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应计入投资性房地产成本；选项 B，对投资性房地产进行改扩建等再开发时，如果将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，不需转入“在建工程”科目。6.【答案】BD【解析】选项 B，投资性房地产的后续支出，不满足资本化条件的，应当计入其他业务成本选项 D,；企业对投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间，应将其账面价值转入“投

25、资性房地产在建”科目进行核算。7.【答案】ABC【解析】选项 D，计入其他综合收益，不影响企业营业利润。8.【答案】ACD【解析】企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧（摊销）、减值准备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。9.【答案】BCD【解析】自用房地产转换为成本模式计量的投资性房地产时，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值，选项 A 错误。10.【答案】ABCD 三、综合题 1.【答案】转换时该项建筑物的累计计提折旧金额=30002/10+

26、（3000-30002/10）2/10=1080（万元）转换时该项建筑物的账面价值=3000-1080=1920（万元）2013 年 12 月 31 日：借：投资性房地产 3000 累计折旧 1080 贷：固定资产 3000 投资性房地产累计折旧 1080 2014 年计提折旧额=19202/10=384（万元）借：其他业务成本 384 贷：投资性房地产累计折旧 384 2014 年年末计提减值准备前该项建筑物的账面价值=1920-384=1536（万元）2014 年年末计提减值准备的金额=1536-1200=336（万元）借：资产减值损失 336 贷：投资性房地产减值准备 336 2015

27、年计提折旧=1200/5=240（万元）2015 年年末的账面价值=1200-240=960（万元）借：其他业务成本 240 贷：投资性房地产累计折旧 240 收回投资性房地产并出售：借：银行存款 1320 贷：其他业务收入 1320 借：其他业务成本 960 投资性房地产累计折旧 1704（1080+384+240）投资性房地产减值准备 336 贷：投资性房地产 3000 借：营业税金及附加 66 贷：应交税费应交营业税 66 借：应交税费应交营业税 66 贷：银行存款 66 2.【答案】（1）事项（1）处理不正确。理由：将投资性房地产由成本模式转变为公允价值模式计量，属于会计政策变更，应追溯调整，将计量模式变更时公允价值和账面价值的差额调整期初留存收益。更正分录为：借：投资性房地产成本 2500 投资性房地产累计折 80(1940-20)/2010/12 贷：投资性房地产 1940 盈余公积 64 利润分配未分配利润 576 借：投资性房地产公允价值变动 100 贷：公允价值变动损益 100（2）事项（2）处理正确。