论旧房改造的成本控制.pdf

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1、.-论旧房改造的成本控制摘要旧房改造是城市发展和城市文化延续的需要。城市经济的发展,使城市土地的稀缺性充分显示,城市不可能无限制的扩大。大量新建小区的开发,不仅增加了城市基础设施的负担,而且,给城市居民的就业、求学、医疗、娱乐等生活起居带来众多不便。同时,一个城市的发展,都有上百年甚至千年的历史,渊源流长的历史文化,使每个城市形成了各自独特的城市格局和风貌。简单地房屋拆除改造,将会破坏城市的原有格局,使城市失去了悠久历史,变成千篇一律的现代模式。因此，在对旧厂房改造的同时，不但保留城市的记忆旧厂房，也给予旧厂房新的生命活力。特别是现在处于被城市化包围的旧厂区，改造成商业楼的应用在国外已经非常成

2、熟，因此，本文借鉴国外的一些成功经验，结合自身所处的地理环境和本身结构的特点，在控制成本的同时，使得改造后的商业用楼有着最大的利益化。关键字：旧厂房 改造 商业用楼.可修编.-目录前言第一章 龙吴路 410 弄 87 号空军仓库改造的优势第二章 国外旧厂房的发展历程第三章 国旧厂房成功改造的先例第四章 本人建议从成本控制方面4.1 成本控制的主要部分4.2 立面上的成本控制4.3 建材运输上的成本控制4.4 屋面改造的成本控制4.4 现场管理第五章 总结参考文献.可修编.-前言发展中国家一般都要经历从资源型工业向技术型工业转化，从劳动密集型工业向资本密集型工业转化，由粗放型、中低级工业向集约型

3、、现代化工业转化的过程。作为发展中国家，我国也是如此，特别是东部沿海经济发展比较快的地区，从 20 世纪 80 年代至 20 世纪 90 年代，镇镇办工业，村村建厂房，工业用地开发蓬勃发展。例如，从到，沿广深高速公路140km 两侧，都是连绵的工业厂房，密集分布着美、日、等国和我国港、澳、台地区的工业企业，以及各种类型的民营工业、私营企业。外源型和源型工业如同双引擎发动机推动了该地区快速实现工业化。发达地区在经历了起步、快速发展、集中发展的阶段后，工业产业从数量集聚向更多层的产业升级转变，从粗放、劳动密集型企业向资本密集、技术密集型优质企业转变。同时，随着土地、电、水资源的日益短缺，某些城市还

4、实施工业主动转移策略，例如 2006 年，已分别在始兴、兴宁、乐昌、信宜、惠东五个县设立了产业转移工业园区，总开发面积达 4.19 万亩。随着产业的升级、劳动密集型企业的外迁，大量旧工业厂房开始空置。据不.可修编.-完全统计，仅市闲置的旧工业厂房面积目前就已超过 1000 万平方米。第一章龙吴路龙吴路 410410 弄弄 8787 号空军仓库号空军仓库改造的优势在快速城市化地区，新建的住宅区、商住区、行政区把原来的工厂区包围起来的现象普遍可见。现都已被不断兴建的住宅、办公楼、商场所包围。由于受交通运输、环保、电力、供水及厂房租金等因素的影响，不少工业企业迁往离城市中心较远一点的地方或经济后发地

5、区，这使大量旧工业厂房空置或被拆除重建。从 20 世纪 80 年代起，就有很多倒闭的工厂、空闲的仓库着手产业结构的调整，大力发展第三产业，随着旧城区改造与经济结构的调整，很多在城区的工厂迁到城郊或是城外，带来很多中心城区的旧厂房的空置，这其中很大一部分是多层厂房。到 2005 年初，徐汇中心城区因搬迁而空出的厂房已达数十万平方米，其中不少厂房仍在等待出租或出售，待改造的多层厂房资源相当丰富。今年是世博年，为了世博会的顺利开展以及市政府对城市道路的改善，在我司附近开辟了一条新的交通要道“龙耀路世博隧道”，借此机会，我司从驻空军部队接手了此仓库“龙吴路 410 弄 87 号空军仓库”（以下简称为仓

6、库），为了更好的迎接世博会的召开以及对周围局势的把控，我司果断的把此仓库改造成一个现代的商务型办公楼，效果如何？通过我多方面的了解，明市的规模在不断扩大，而城市中却留下越来越多的空置厂房，这是一个很大的矛盾。从 20 世纪 90 年代起，多层厂房因其空间与结构等特点，被一些商用楼开发商所看中，为这些闲置的多层厂房注入地产新概念，带来了新的商机。我国商用楼大规模使用的起步虽然较晚，但是其扩发展势头迅猛。因此，用仓库改建成商务办公楼的可行性和应用前景非常的巨大。第二章 国外旧厂房的发展历程.可修编.-旧工业厂房的改造和再利用始于 20 世纪 60 年代的美国和英国，成熟并盛行于二十世纪八九十年代的

7、美国和西欧各国，之后便迅速风靡全世界。其模式主要有两大类：功能转换和创意提升。这种对旧工业厂房注入商业及文化艺术活力，赋以新的生命涵，使之成为第三产业和创意产业的载体的做法，也是激活城市、复兴城市，创造和提升城市活力的一条途径。早在 1961 年，简雅各布斯(Jacobs.J.)在其著作美国大城市的生与死中就提出这一观点。雅各布斯还强调，为保持城市的多样性，必须尽可能地保留旧的历史建筑，必须改变对翻天覆地、大拆大建的剧烈变化的追求，形成一种连续的、逐渐的、复杂的和精致的变化，要通过大量的、小规模的、细致的、持续的除旧布新，实现城市涵上点滴的、累进式的更新。随着工业的大发展、产品的更新换代，大量

8、的工业厂房被空置、被废弃。昔日生机勃勃的工业区，现在变得荒草凄凄、残垣断壁。欧美等经济发达国家也曾经历过一段“大拆大建”的时期，把废旧工厂看作是城市的累赘统统推倒，重新建起一座座新城。但是，这种“破旧立新”、“地震式”的“大变样”，很快遭到民众的强烈反对，特别是遭到大批文化人士、艺术家的强烈反对。他们自发地把废旧工业厂房改造成餐厅、商场、公寓、工作间、酒店等第三产业用房。例如，美国著名的景园大师劳伦斯哈普林(Lawrence Halprin)在 1962 年1964 年把旧金山一座建于 1860 年的毛纺厂房改造成著名的吉拉德里广场(广场中设有特色的巧克力店、餐厅、精品店等)，并提出建筑再循环

9、(Recycling)理论。又如，在20 世纪 70 年代，美国把100 幢建于 19 世纪的大型纺织厂(属于罗维尔大型工业区，被誉为美国工业革命的摇篮)，改造成著名的“工厂广场”，使罗维尔从一个颓败的工业区变成一个著名的旅游区与新兴产业区。再如，1967 年，.可修编.-阿鲁普事务所(Arup Associates)将英国福克郡(Suffolk)的一间老麦芽厂房改造为爱丁伯格狂欢节音乐厅。此后，它成为了全世界闻名的音乐厅之一。麦芽厂的其他厂房也在随后的二三十年里被陆续改造为餐馆、商店、画廊等。第三章 国旧厂房成功改造的先例城市的发展,产业结构的调整,城区的工业企业向城市外围搬迁,一个重大的问

10、题放在城市决策者的面前。这些工业厂房是否具有保留价值,是拆除还是保留?如果这些厂区被保留下来了,那么它们应该被改造成什么样功能的建筑,以及怎样改造才能提升一个城市的活力?厦工西廓厂区改造在解决这些问题中提供了一种可能性。作为海峡西岸经济区建设的重要城市,市从海岛城市向海湾城市的转型,城市总体功能划分将重新整合,岛许多工业企业向岛外搬迁。为了节约资源充分利用现有设施,减少浪费,以及改变市文化基础设施建设相对滞后的状况,市委、市政府决定把将要迁离的厦工厂原西廓厂区部分厂房建筑改造为市文化艺术中心。这个项目由美国 KL P 建筑设计公司总设计师拉里凯勒先生主持.在他的设计中,通过对城市、建筑、室空间

11、以及建筑技术等方面的分析研究,将为创造一个具有活力的文化综合体。作为一个成功的厂房改造项目，西廓给了我们改造厂房很多值得借鉴的经验。第四章 本人建议从成本控制方面工程定位于“改造性建设”。在建筑改造上遵循“经济、实用、美观”的原则,力求功能合理、空间顺畅、使用高效,以常规的、合理的技术手段,取得最佳经济效应,降低成本。.可修编.-4.1 成本控制的主要部分旧厂房改造成商业用楼，在成本核算方面应该是在最大可能的不拆除和改变原有结构的基础上进行修葺，并在旧厂房上增加一些新的结构使得其最大可能的满足商业用楼的使用价值。因此，作为旧厂改造项目,主体建筑物最好基本保留，这也是成本控制的最主要部分。但是旧

12、厂房的荷载方面需要通过专业的计算。旧厂房在使用年限上虽然未超过使用年限标准值，但是使用过程中定然受到不同程度的损伤，使得框架和一些屋面需要进行承载能力的复合计算。要完全利用原有结构承重，必须要对原有结构进行检测与鉴定，能够达到结构安全标准和房屋抗震标准的，改造方案才具有可行性。要对现有房屋进行寿命预测，实测出老化及损坏的部分，检测结构的材料，分析现有构件的承载能力，设计修缮加固方案。现在已有建设部发布的工业厂房可靠性鉴定标准 混凝土结构加固技术规等规作为依据。对有必要修缮加固的结构与节点进行加固后，才可以进一步进行改建。4.2 立面上的成本控制本工厂建筑外立面虽有损坏，但是稍加修补和加以涂料饰

13、面，使得外观设计立足于原建筑,大胆地直面其原结构,利用原建筑完美的结构和丰富的力感,使得结构的受力构件同时成为建筑的装饰构件。建筑整体造型立意简洁明快,新颖别致且造价合理,是本旧厂房再利用的一次大胆尝试。4.3 建材运输上的成本控制建筑与城市的关系主要体现在群体组合交通、景观及形象上,与城市规划接口完整和谐,取得最优的环境组合效应。设计中规划布局与交通问题的解决尤为重要。为此，本厂房在改造过程中，尽可能的利用原有的运输通道，在原大门口设.可修编.-立工地现场进出通道。另外，在需要填土、平整场地的地方，尽可能的使用厂房种已有的建筑垃圾和场原有的废料。这样不但能够节约建材的运输成本，还能把塘渣的材

14、料费给控制到最小。4.4 屋面改造的成本控制由于原建筑占地面积较小，没有足够的空间提供给客户绿化享受，在加上原建筑屋面防水系统已有不同程度的破坏,由于商业用楼的建筑功能对屋面防水系统有更高的要求,因此,我方大胆的提出了屋顶绿化方案，拆除原有的防水层、珍珠岩、以及原有的整浇层，因为原有屋面设计非上人屋面，承载力略有不足，绿化建设对楼板承载力要求较高，所以首先要尽可能的减轻屋面自重，然后对屋面荷载重新计算，如需加固先加固再进行后续操作，然后在铺设新的屋面防水系统。4.4 现场管理改造工程牵涉面广，施工项目繁多，由于旧结构图纸及水电图纸的不完整，导致施工过程的不可预见性增加，预算往往只能做一个参考，

15、所以在施工过程中如何控制阶段性工程量费用控制是整个成本控制的关键工序。首先必须制定适合本次工程的针对性流水施工方案，其次对某些关键部位的工序要有预判性，哪些项目可能会有变更，做好预案，这样对整个施工的工序也有帮助，最后就是要对材料进行严格的把控，出厂合格证以及验收报告都要齐全，杜绝不合格产品的使用。总的来说，在本次旧厂房改造商业用楼在技术上也遵循“经济、实用、美观”的原则,力求功能合理、空间顺畅、使用高效,以常规的、合理的技术手段,取得最佳经济效应,降低成本。.可修编.-第五章 总结工业建筑的改造涉及到各方面技术的可实施性,但是其建筑特点又为建筑师提供了广泛的创作空间,本次旧厂房改造商业用楼建

16、设，强调旧厂房的再利用,应该做到城市综合关系得以协调保证建筑性质得以品质提升,空间组合得以充分实施,技术问题得以次第解决。城市、建筑、空间、技术是旧厂房再利用的根本策略和方法中需要关注的核心问题。旧工业厂房的改造和再利用的意义重大，不仅能充分利用城市原有的资源、节约投资，是建设节约型社会的重大策略，而且为延续城市文脉、丰富城市有机更新涵找到了一条新路子。我们对这一城市规划的新理念还可以进一步总结和探索。参考文献1静城市工业用地置换研究：以市为例D：大学城市与区域规划系，20012简雅各布斯美国大城市的死与生M：泽林，20051653陆地建筑的生与死历史性建筑再利用研究M：东南大学，20044卢

17、永毅，燕化腐朽为神奇德国鲁尔区产业遗产的保护和利用J时代建筑，.可修编.-2006，(2)5建华，袁奇峰，易晓峰战略规划推动下的行动规划关于城市规划及其实践的思考J城市规划学刊，2006，(2)6王伟年，平宇创意产业与城市再生J城市规划学刊，2006，(2)7佳霖在发展中保护在保护中发展N经济日报，2006-5-188磊，国裕城市时代的特色之路J建筑学报，2006，(1)9静，胡绍学温故而知新使用后评价(POE)方法简介J建筑学报，2006，(1)10黄一如，毛伟拆留之间啤酒公司建筑修缮工程设计回顾J时代建筑，2006，(2)11王雄伟创意产业起步人才匮乏成瓶颈N南方日报，2006-5-31.可修编.