老旧小区物业管理实施方案.pdf

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1、第 1 页 共 22 页 旧住宅物业管理计划 旧住宅物业管理方案范文:为了提高小区的居住品质，对庭院改善和小区改造后的房屋和设施进行长期管理，让老小区也能享受到物业管理服务带来的便利和舒适。我公司充分认识到加强老旧小区物业管理的重要性，根据不同情况采取相应措施，有效化解物业管理和自我管理中的诸多矛盾，逐步建立健全长效管理机制，努力提高居民生活质量和小区管理整体水平。我们在为业主提供服务时，要始终坚持以人为本、服务至上的理念，服务的内容和方式要始终以业主为中心；满足旧住宅区业主的需求；业主的满意是公司的最高追求；在服务过程中，不断调整服务方式和模式，以满足业主的要求。一、管理思路 根据旧住宅区的

2、特点和对物业管理要求的分析，我们提出以下管理思路:1.根据对老旧小区物业管理需求的分析和我公司的物业管理经验，我们将老旧小区的管理标准定为专业的物业管理服务标准。通过高水平的物业管理，将老小区提升到一个更高的层次，实现低消费低投资高价值，将老小区打造成体现现代社会文明价值的小区。我公司有专门的管理办公室，管理和操作人员齐全，办公场所整洁有序。2.老旧小区专业化管理的关键在于配套设施的管理和服务。我们将对照国家物业管理法律法规和颁布的一系列标准，根据老旧小区业第 2 页 共 22 页 主的特殊需求，确定客户服务的项目、内容和标准。每年都要以书面形式征询业主对物业管理服务的意见。3.由于老旧小区的

3、管理弊端，消防安全保卫工作尤为重要，小区出入口可以 24 小时有人值守。按规定每天巡逻；可以进行 24 小时不间断巡逻。有车辆管理系统，对进出小区的车辆实行证卡管理，引导车辆有序通行和停放。对进出小区装修、家政等劳务人员实行临时通行证管理。实行临时访客登记制度。有消防、治安、公共卫生等突发事件应急预案，事件发生后及时采取相应措施。老小区对消防安全工作要求高。我公司将安排有消防工作经验的保安人员，以退伍军人为主，并兼顾个人岗位安排老小区居民，做到真正的小区为家，爱岗如家，实行 24 小时值班，为业主提供安全温馨的居住环境。4.老小区物业管理面积较大，我公司物业管理人员均持证上岗，管理制度完备，职

4、责明确。账目清楚，管理服务人员 24 小时服务，服务热情，行为规范。5.对于老旧小区的物业管理，坚持按照有关规定和合同约定定期公布物业服务费或物业服务资金的收支情况(至少每半年一次)；在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定。我公司与业主签订了规范的物业服务合同，明确了双方的权利义务、服务标准等相关内容，并在小区显著位置公示。根据业主需求，提供物业服务合同以外的专项服务和代理服务的，应当在显著位置公示服务项目和收费标准。1.由于老小区设备设施老旧，设备设施的管理维护非常重要，必须快速全面的熟悉设备特性，掌握运行规律；正式运营后，要保证公第 3 页 共 22 页 共设施、公共设备定期维

5、护，水、电、气 24 小时值班抢修，接到报修电话 10 分钟内到达现场，急修半天内完成。共用设施设备的日常管理和维护(依法应当由专业部门负责的除外)。建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备运行、检查、维修、保养记录完整。设备标志齐全规范，责任人明确；维护人员应当严格执行设施设备的操作规程和维护规范，设施设备运行正常。消防设施和器材处于良好状态，可随时启用，消防通道应保持畅通。设备应保持清洁通风，无跑、冒、滴、漏、鼠害。小区内道路畅通，路面平整，井盖无破损、丢失，主干道、停车场交通标志齐全、规范。路灯和楼道灯完好率高于 98%。容易危及人身安全的设施、设备有明显的警示标志和防范措施；对可能出

6、现的各种突发设备故障都有应急预案。供电设备能正常使用，无设施损坏，配电室管理规范。供水设备运行正常，无设施损坏。制定详细的设备设施的年度、季度、月度、周定期维护保养计划，以及日常维护保养计划、方案和标准。制定各种应急抢修和处理方案，确保设备设施高效经济运行。一个 2、安全和消防工作。结合工作区域的财产，完成安全预防措施。来访保安 24 小时严格值班，夜间安排专人巡逻。物业人员掌握消防设施的使用，能及时处理各类火灾事故，并设置消防疏散示意图，保证消防车辆和所有安全出口畅通无阻，每月对此检查两次以上。一个 3.房管对房屋共用部位进行日常管理和维修，维修记录和保养记录齐全。根据房屋实际使用情况，定期

7、检查房屋共用部位的使用情况，需要维修的，属于小修范围的，及时维修；属于大中修范围的，第 4 页 共 22 页 要及时编制维修方案，并向业主大会或业主委员会提交报告和建议。每天检查门、楼梯、门、窗、玻璃等。并作出检查记录和及时维修。对违反规划的违法建设和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并及时向有关主管部门报告。一个 4.物业管理制度和档案资料管理应在日常管理中建立交接班登记制度；建立资料收集、整理和归档的管理制度。房屋共用设施设备档案齐全，建立房屋使用人档案，分类成册，管理良好，便于查阅。有健全的物业管理计划，以及健全的质量管理、财务管理、档案管理等制度。3 4 5 6 佩奇组织人力进行突击清理

8、，确保沟渠、渠道畅通，雨水口、进水口、地漏不被异物堵塞，加固防灾设施，检查网架、支架、门窗是否到位，消除一切潜在危险因素。同时，积极参与应急救援，迅速恢复现场，维护社区整体形象，最大限度减少损失。水警、防火、排水及善后处理 当由于楼层内水管、接头爆裂导致楼层被淹时，应迅速关闭水管阀门，并通知门卫、维修人员前来救援。如果房屋内部出现渗水现象，要及时通知业主，并协助业主做好各项工作。如火警等特殊情况，积极组织突击队做好专项清理工作。不及物动词公共设施和公共场所的管理和维护。(1)日常维护:第 5 页 共 22 页 维护人员根据日常管理经验，利用检测仪器对设备关键部位进行检查，及时排除故障，并做好记

9、录。运营人员每天至少巡视两次托管区内的市政设施；(2)一级维护:维护人员会对设备进行局部清洗和调整，每季度一次；二次维护:维护人员每半年应对设备进行一次全面清洁和局部维护。(三)公共设施和公共场所的维修范围；共用设施设备的维护、保养、运行和管理包括:分享；1、管理程序；工程队负责小区水电的维修和维护；工程、管理人员对水电进行维护、保养和照明；项目管理人员每天检查托管区域的照明两次，以:高低压配电室 24 小时值班制度；当维修人员在例行检查中发现问题时，立即处理；月底，工程部门(三)公共设施和公共场所的维修范围 共用设施设备的维护、保养、运行和管理包括:共用上下水管、落水管、照明、高低压机房、水

10、泵房、楼内消防设施。运维人员必须具备相应的资质，熟悉小区内各种设备系统的原理。定期检查小区的水、电、气、门窗，发现问题及时维修。随时疏通小区屋顶漏水管道和落水管，保持下水管道和落水管通畅，避免屋顶积水造成漏水。1、管理程序 第 6 页 共 22 页 工程队负责小区水电的维修和维护；工程和管理人员应根据水电维护、维修和照明方案的质量标准，每天对各区域的照明维护进行检查和评估，做出质量评价，并记录在日常工作记录评估表中；项目管理人员每天检查托管区域照明两次以上，并记录检查结果备查；高低压配电室 24 小时值班制度；维修人员在日常检查中发现问题时，应立即制定维修整改方案，协调相关部门做好整改工作，并

11、及时复查；月底工程部维修人员根据日常照明维修记录进行汇总统计，并及时上报总公司。2.质量标准 所有电器应由专业工程师按照设计要求进行操作和维护，以确保电气设施的正常使用。日常小修当天完成，大修一周内修好并亮灯。(4)主要措施 1、根据行业规范和工程专业要求，制定完善的设备设施操作规程和维修管理制度，保证及时维修，同时，加强对员工操作行为的规范，执行行业规定，加强安全管理和安全教育，建立健全各种安全操作规程，预防安全事故的发生；2.建立日常检查制度，每天检查所有配套设备设施的运行情况不少于 4 次，并做好记录。发现问题及时解决，建立健全检查维修记录；3.为小区所有配套设施制定具体的年度工作计划，

12、保证设备的正常运行；第 7 页 共 22 页(1)消防系统:安排专业人员 24 小时记录每一次报警并报警消除现场，定期组织全体员工进行消防演练和参加消防培训，熟悉灭火器和消防栓的使用，每年对整个消防系统进行一次检查，确保消防设施和消防器材处于完好和使用状态，维护消防设施，确保消防系统正常运行；(2)给排水系统:定期检查居民楼上下水系统的动静。如发现有漏、冒、漏现象，应及时修理或更换，并及时疏通水堵。排水系统应该每六个月疏通和清理一次。(3)高低压配电室:安排专业人员 24 小时值班，按照高低压配电室操作规程进行操作，认真做好各种操作记录，严格执行操作票制度，定期对配电柜进行清理和维护；(4)其

13、他:每天在社区巡查两次以上。发现问题及时主动维修更换。线路接口是否有松动或过热现象，保证正常使用不受影响。严禁违规使用大负荷、大功率电器，严禁使用明火，严禁私自改用电线或插座。禁止随意动用消防设施和器材。(5)遇水、电、气故障，随叫随到，及时通知供水供气公司，排除故障，保证居民正常生活。(6)设备设施维护人员应每天收集整理各种记录，及时分析掌握用电量和设备运行情况，并根据记录分析随时调整维护工作计划和安排，使各种设备设施处于安全良好的工作状态。工程维修人员应及时收集、整理和归档维修资料。第 8 页 共 22 页 4.公共设施和设备的维护和修理(1)公共设施设备的日常管理和维护，以及公共 有设施

14、设备档案，责任人明确，公共设施设备定期检查，并做好检查记录。(2)配合水、电、气等专业部门，保证相关设施设备的正常运行，使消防设施设备完好，通道畅通。(3)小区道路畅通，路面平整。(4)卫生设施基本完好，无缺陷。(5)容易危及人身安全的设施、设备有明显的警示标志和防范措施。(6)建立完善的住宅装饰装修管理制度，杜绝违规装修。(7)房屋外立面整洁无缺损，公共走廊和区域无杂物堆放。(5)房屋建筑专项维修 l、每日每周巡视一次，发现问题，及时处理。2.每年检查一次房子的地基，防止白蚁和腐蚀性液体的入侵。3.每年雨季前，对玻璃和外窗台进行一次密封维护检查，防止雨水侵入。4.每天检查地面一次，发现问题及

15、时处理。每季度疏通一次屋面雨水口和污水管，随时疏通屋面漏水管和天沟，保持下水管道和落水管通畅，避免屋面漏水。5.确保雨水、污水管道保持通畅，定期清理化粪池、雨水井，不得损坏相关设施。6.定期清洁外墙。7.雨季前检查房屋避雷针，符合防雷规范要求。第 9 页 共 22 页 8.加强用电安全管理。严禁违规使用大负荷大功率电器，使用明火，私自改用电线或插座。禁止随意动用消防设施和器材。机电设备设施的维修是旧住宅区物业管理的重要组成部分。在物业管理实践中，我公司十分重视这项工作，发挥专业优势，在机电设备、消防设备、给排水等方面积累了丰富的经验，更好地为老旧小区服务。七、各种车辆管理(1)交叉岗位的职责

16、1.维护道口交通秩序，确保道口畅通。2.对进出居民区的车辆进行登记，发放卡片，并对卡片进行检查和收集。3、发现进场车辆损坏，应当向车主指出，并做好记录，做到责任明确。4.提醒并指导司机按路线行驶，按定位停车。5.妥善控制外来车辆进入小区过夜，保证业主停车位，禁止 5t 以上的货车、公交车和运载易燃、易爆、剧毒、放射性等危险品的车辆进入小区。6.遵守岗位，提高警惕，文明工作，礼貌待人，妥善处理工作中遇到的各种问题。7.严格执行交接班制度，认真填写交接班记录，做到交接清楚，责任明确。8、负责箱内外及交叉路口的清洁卫生。(二)车辆管理标准 1、道路线形、断面与整个建筑群体布局的协调；第 10 页 共

17、 22 页 2.车行道通畅，出入口标志明显；3.外来车辆未经许可不得入内；4.进入停车场的车辆服从物业公司的管理；5.任何装有易燃、易爆、有毒或污染物质的车辆或 超过 5 吨的货车不得入内；6.进入停车场的车辆必须减速，车速不超过 15km/h，不出现鸣笛现象；7.停车场所有车辆纳入物业公司管理范围，车辆证照齐全，见证票放行；8.车辆管理人员礼貌、热情、周到；9.车辆管理员熟悉车主姓名、车型、车牌号、门牌号、车位；10.车辆管理人员应当随时检查车辆停放情况和车况，发现车门未锁、车灯未关、漏油、漏水等情况，应当在 10 分钟内告知车主；一个 1.停车场内无货物堆积或道路堵塞；一个 2.停车场地面

18、无积水、油污、污染、纸屑、烟雾等杂物；一个 3.停车场道路平整，无凹坑、尖锐物、金属钉；一个 4.停车场有明显的禁烟标志，消防设备设施齐全，功能完好率100%；一个 5.辖区内交通事故年发生率不超过 2%，丢失事故发生率为 0%；第 11 页 共 22 页 一个 6.每个车位的文本文件齐全，数据准确率 100%；一个 7.外地车辆登记，完成率 100%，准确率 100%。(三)交通事故处理方案 当保安人员发现交通事故或接到交通事故报告求助时:1、应立即用通讯设备向交通事故现场的保安主管报告具体位置；2、留在现场或迅速赶到现场维护交通秩序和保护现场，抢救受伤人员；3.对于重大交通事故，请寻求安全

19、主管的支持。4.接到报告后，保安主管立即向保安经理汇报，并赶到那里。参与现场救援；5.致谢并指挥门卫保安维护现场秩序和交通秩序；6.将重伤者送医院抢救；7、向交警大队事故组报告:7.1 事故发生的时间和地点；7.2 事故造成的人员伤亡和损失；7.3 已送去抢救；8、安全经理接到报告后立即赶赴现场，根据事故需要；页面消防管理；为了加强旧住宅区的消防管理，保护业主和公众的生命财产安全；l、各部门应遵守电场参与救援；5.致谢并指挥门卫保安维护现场秩序和交通秩序；6.将重伤者送医院抢救；7、向交警大队事故组报告:第 12 页 共 22 页 7.1 事故发生的时间和地点；7.2 事故造成的人员伤亡和损失

20、；7.3 救援情况已发。8.保安经理接报后立即赶到现场，根据事故需要调度车辆进行救援，并向交警事故组和公司总经理汇报。八、消防管理 消防管理 为加强旧住宅区消防管理，保障业主和公众的生命财产安全，根据国家有关消防法律法规，制定本规定。l、各部门应遵守电器安全使用规定，严禁乱拉临时用电线路。2.严禁在旧住宅区绿地和停车场堆放、晾晒易燃物品和燃放烟花爆竹。3.公共消防设施和器材不得挪作他用，防止损坏或丢失。4.不要乱扔烟头和火种。5.严禁在老旧小区道路、绿地、停车场焚烧生活垃圾。6.认真贯彻预防为主、防消结合的方针，开展防火宣传，普及消防知识，学会使用消防器材，每月学习培训一次；7.定期检查和记录

21、消防设备的状况，确保消防设备处于良好状态，检查消防通道，并随时保持畅通；检查消防安全公约的遵守情况，纠正消防违章行为，及时消除火灾隐患。8.接到火灾报警后，在准确向消防部门报告的同时，迅速赶赴现场，启用消防设施进行补救，协助消防部门查明火灾原因。九、外墙清洗、修复方案 第 13 页 共 22 页 随着我国经济的发展和人民生活水平的提高，建筑外墙的清洗在我国引起了广泛的关注和重视。建筑外墙由于长期日晒雨淋，以及大气中有害气体和油烟的污染和化学反应的侵蚀，产生污垢和风化，不仅影响建筑的美观和外观，而且对建筑造成损害。因此，清洁建筑物外墙不仅可以美化环境，还可以保护建筑物。为确保本工程各类建筑的外立

22、面整洁美观，在确保外立面清洁人员自身安全、安全措施得当、安全方法可行的前提下，我司制定了外墙清洁修复方案:外墙的清洗和修补方法 1.污垢的分类 在多年的物业管理实践中，我公司总结出外墙污垢的重要性是:灰尘、污渍、污垢 2.常见的清洁和维修方法 物理方法:主要是通过水洗，使污垢变湿、变软、起皮、融化，再用清水冲洗干净。这种方法主要用于去除釉面砖、马赛克等外墙材料上的灰尘、浮尘、泥沙等，对外墙油污、重垢等效果不明显。化学方法:化学试剂用于溶解、分离、降解油污等化学反应，使外墙得到清洗、除锈、去污、脱脂等。外墙清洗剂分为三类:一般使用中性清洗剂、碱性清洗剂和酸性清洗剂。中性清洗剂的主要成分是表面活性

23、剂、助洗剂和添加剂。中性清洗剂具有润湿、乳化、分散和融化等多种功能。化学清洗法是外墙清洗的主要方法，快速有效。因此，我公司主要采用化学清洗法对本工程进行外墙清洗和修补。第 14 页 共 22 页 花岗岩表面的清洁和修复 1、用酸性清洗剂或万能清洗剂时，按 1:50%稀释；2.制作清洗样品，确定清洗剂的稀释比例；3.清洁镜面花岗岩表面。将清洁滚筒浸入清洁剂溶液中。用浸过清洗剂溶液的滚筒滚动擦拭镜面花岗石表面，使花岗石表面的污垢分离；对于特别重的污垢，可以选择高浓度的清洁剂，用抹布擦拭；用清水或高压水枪冲洗，将花岗岩表面残留的清洗剂洗掉。页，面，张，版 物业管理方案范文 页，面，张，版(3)物业管

24、理服务无故导致小区管理水平差，被上级部门通报批评，在市级以上媒体有负面报道。(4)避免因小区物业管理不善引发治安、刑事案件。物业服务与业主准入的协调；我们公司实行零干扰服务。在业主上下班高峰时段，除主要出入口由安保人员严格管理外，其他所有服务零干扰:也就是说，我们所有的设施维护和清洁服务都将安排在夜间或非高峰时段，以便为业主提供方便。二、抓整顿工作，改变环境。1.对问题进行一对一的宣传。第 15 页 共 22 页 根据我公司以往的老旧小区管理经验，乱种植、乱堆放、乱搭建的现象比较严重。老旧小区多为老年人或外来人员居住，乱晒乱堆的情况无法杜绝，无形中增加了小区管理的难度。接管后，通过各种渠道和方

25、式普及物业管理知识，制作业主入住手册，加大小区物业管理宣传力度，从治安、防火意识等方面对业主进行一对一宣传。针对小区存在的问题，从而提高业主的文明意识和安全防范意识。2.做好小区基础设施维护，切实解决群众关心的热点问题，加强停车位或共享车库管理，解决居民停车位问题，消除小区消防车难以进入的安全隐患。3.加强公司人员的业务培训，提高基本素质，掌握服务技能，明确岗位职责，全面提高管理水平和素质，确保拆迁安置小区的安全、保洁和绿化，定期建立小区和物业管理；第三，管理模式；在管理和服务过程中，我们将建立一套适应老老少少；1、项目负责人现场指挥；在公司垂直领导下，实行项目负责人负责的内部管理模式；2.服

26、务的制度化、专业化和标准化；建立相应的规章制度，促进管理和人员配置；3.建立安全体系；针对老社区的实际情况，我公司将做好以下几个方面的工作:消防安全；保持小区安全、整洁、绿化，建立小区与物业管理处定期有效沟通的管理机制。要采取整体联动，形成合力，齐抓共管，及时发现问题，就地解决，防患于未然。不会在问题堆积之前浪费大量的人力、财力、物力。创造一个舒适、干净、安全的社区环境。第 16 页 共 22 页 水设备的安全管理 建立健全水电设备正常使用的巡视制度，全面掌握拓小区各种管线的路线和走向，以便快速有效地排除故障，方便业主正常使用。社区安全维护 根据老旧小区物业管理的安保要求，结合我公司的安保经验

27、，确立了我公司以人防为主，技防为辅的安保思路，对老旧小区物业管理实行 24 小时安保巡逻，为业主提供一个安全舒适的居住环境。环境卫生维护 按照老旧小区物业管理的要求，合理安排保洁区域，所有人负责保洁，确保管理区域干净、整洁、有序。三。每个岗位的人员配置 四、环境卫生管理(1)环境服务的范围和要求 日常保洁是通过日常保洁工作，定时、定点、特定人对物业管理区域内的废弃物进行收集和清除，用于保持所有公共区域的清洁卫生的清扫、扫地、擦拭、保洁、洗涤等常规服务。根据老小区的现状，清扫工作应做到以下几点:1.垃圾处理。包括收集、清除、回收、压实和运送到指定地点。2.做好灰尘清洁、污渍清洁、地面维护等工作。

28、在规定范围内，做到地面无灰尘、无垃圾，保持场地整洁；墙壁和顶面的清洁和维护应根据物业管理规范进行。(1)道路、广场、绿地、楼梯扶手、普通玻璃、走廊、路灯、楼道灯等。社区内应当在规定的时间打扫卫生；道路积水和积雪可以及时清除。普通雨水和污水管道通常每年疏浚一次；雨水、污水井、化粪第 17 页 共 22 页 池每月正常检查后可正常使用。地板、墙壁、楼梯、扶手、大门、消防设备、垃圾桶、控制开关等。居住区内无指纹、污渍和灰尘，并保持光洁。社区道路:地面无垃圾或障碍物。绿化带:没有垃圾和枯死的植物要及时清理。(2)环境部分:地面无垃圾、杂物、积水和明显污渍。室外设施包括照明、栏杆、垃圾桶等。无污渍、水迹

29、和明显灰尘，墙壁和其他设施上无不良贴纸。下雪时要及时清理，必要时做防滑处理。(3)垃圾收集和清除:楼内垃圾桶放置合理，生活垃圾可以日常产生。垃圾箱干净无味。垃圾箱、桶要定期清洗消毒，无蚊蝇，无异味。垃圾清运工具应保持清洁无损，清运过程中不得产生二次污染。(4)其他:如果在小区举办社区活动，垃圾可以及时清理。3.住宅建筑中的公共卫生:走廊、大门、值班室、楼梯地面清洁，无污渍、痰迹、灰尘、纸屑等杂物；楼道窗台、玻璃干净、明亮、无尘。楼梯和栏杆应保持清洁。4.负责小区内的道路卫生和保洁。5.定期清洁屋顶和外墙。6.庭院卫生:地面干净，无灰尘、烟头、纸屑等杂物；绿地应及时清理。第 18 页 共 22

30、页 7、对现有绿化苗木、花卉，要做好养护管理、培育工作，承担美化环境的责任。维护管理包括:定期浇水、施肥、整形、修剪、防治病虫害、保证现有苗木成活率等。(2)保洁人员的素质要求 1.树立高度的责任感，关心业主的利益，严格执行区域保洁责任制。在保洁过程中，如发现设施设备有损坏或异常情况，及时向上级主管或工程维修人员汇报，负责管理区域内的卫生用具，切实保证卫生用具整洁合理摆放，随时保持清新美观，确保物业管理区域的整洁，不留卫生死角。保洁人员要随时巡视，及时处理脏物和杂物，保证随时清洁卫生。2.保洁员要努力提高自身素质和对公司负责的意识，服从领导的工作安排，遵守公司的工作纪律，不迟到、不早退、不擅自

31、离岗。如果有急事，他们必须向主管请假。值班人员不得做与本职工作无关的事情；3、承包岗位区域卫生必须达到规定标准，连续三次；符合标准的，分别给予警告、罚款、辞退处理；做好详细记录；4、保洁员服务应热情周到、端庄大方、礼貌周到；5.上班必须穿干净衣服，按要求着装，工作；6.保洁员要坚持原则，团结协作，以礼相待；7、不准拿公物、卖废品，如有发现，进行罚款；8.垃圾要随时清理，用垃圾桶和垃圾袋及时运走。只有得到主管的批准，你才能在休息室休息。第 19 页 共 22 页 9.保洁员有权劝阻和制止工作中损害公共卫生的行为。不能处理或解决的，要立即向上级报告，并有权在工作中提出一些合理化建议。10.保洁员必

32、须严格遵守保洁员的清洁工作程序。五、安全和消防管理 安全管理内容和要求 治安管理服务的目的是维护物业管理范围内的正常工作和生活秩序，协助公安机关做好内部治安保卫工作。它在整个物业管理中占有举足轻重的地位。安全管理是一项特殊的服务工作，要求保安人员具有良好的身体素质、心理素质、安全技能，忠于职守，具有胜任保安工作的综合能力，同时还具有良好的职业道德、文明执勤、礼貌待客、坚持原则。根据不同区域和岗位的要求，保安队应在出入口设置固定保安，巡逻保安等。不允许外国人进入这个社区。参观者必须登记并被允许进入。对车辆进出和停放实行严格管理和统一指挥，严禁乱停乱放；未经登记许可不得进入小区，严禁存放易燃易爆危

33、险品的车辆进入小区。小区保安员主要负责小区的安全保卫工作，认真负责地做好各项保卫工作，执行严格的规章制度，不留岗、不漏岗，发现可疑情况和事故苗头立即上报，及时果断处理，确保了小区的安全稳定。保安员负责小区内的昼夜巡逻，提供积极、热情、耐心、周到的服务，防止因失职造成小区内盗窃等事件的发生，及时发现各类事故隐患，避免因失职而发生事故，维护正常的工作和生活秩序。小区内车辆按停车位有序停放，不允许车辆停在车行道上。晚上巡逻管理停车场。第 20 页 共 22 页 保安人员的选择应根据本项目的实际情况严格摘要，并负责小区的秩序保障；处理社区突发事件，防灾、灭火，发现和制止社区暴力事件，随时准备提供紧急援

34、助。检查、消除和报告小区公共区域的安全隐患，及时提示和纠正违章行为，开展有针对性的安全教育。小区里安排有专门的活动，保安要协助维持现场秩序。对于安全管理和停车场管理，应明确工作内容和重点，并制定具体的工作标准和检查方法。预警和应急措施 1、安全应急预案及措施 目的:在紧急情况下，用最有效的方法在最短的时间内控制事态的发展，或保证出色完成上级交给的临时任务。适用范围:1)突发公共安全事件，如突发重大抢劫、凶杀、犯罪分子突然袭击业主或公司管理人员等。2)受到洪水、火灾、台风等自然灾害的威胁和袭击。3)其他重大事故。职责:1)物业管理处负责制定可能发生事故的安全应急预案，报物业管理处或主管副总经理批

35、准，必要时报总经理批准；2)对于即将发生或已经发生的紧急情况，由安全工长临时决定应急措施，同时向上级报告。第 21 页 共 22 页 计划:1)物业管理处组织制定已经发生或即将发生的可能的治安突发事件和自然灾害的应急预案和防范措施，并根据部署安排岗位人员实施。2)处理治安突发事件时，值班人员及时向派出所报案，保安领班临时确定应急方案，安排人员迅速控制物业管理范围内所有通道、楼梯，封锁事故现场，严格检查进出现场人员，直至公安人员到达。3)应急预案的制定必须细致、周密。制定自然灾害应急措施时，应当根据灾害的程度和特点确定。实施:1)在实施过程中，如与实际情况有偏差，应及时纠正，并报相应审批人员批准

36、。2)必须对每个事件进行总结。如果是人为造成的损失，应立即查找原因，认真填写纠正措施报告，防止类似情况发生。3)保留事件全过程的相关记录，存档 3 年。重大自然灾害记录的长期保存。要求:为了增强应对突发事件的能力和战斗力，每个保安都必须进行严格的学习、训练、消防演练和应急集结演练。(3)强化消防管理意识。1、消防管理目标 坚持预防为主、防消结合的消防方针，严格落实消防安全责任制，树立全员预防火灾的管理理念，实行全员义务消防员制度。2.加强消防教育、宣传和培训演练。第 22 页 共 22 页(1)消防教育和宣传工作:管理处将在物业区域内持续传播消防法律法规和消防知识，定期邀请消防中队举办消防知识讲座，张贴消防海报，向业主宣传消防知识。(2)做好消防培训和演练工作:加强重点保安员的灭火演练，每年组织义务消防员和广大业主参与的灭火演练，提高全体人员的自救意识和能力，防患于未然。3.积极落实消防安全三级检查制度，注重冬春季消防及设施的大检查，确保火灾多发期的消防安全。4.建立快速消防队。根据以往的工作经验，我们将摘要一批保安成立快速消防队，以确保一旦发生火灾，我们可以快速反应，自救，将火灾损失降到最低。5、康复和恢复 火灾完全扑灭后，保安员负责现场警戒，保护现场，协助消防部门查明火灾原因，统计损失，向上级提交事故报告。