房地产评估方案报告常见错误类型88例.pdf

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1、.房地产评估报告常见错误类型 88 例 报告书结构方面的错误 1、报告书漏项.2、报告书用语不规范：如将估价时点写成估价时间,坐落写成座落等.或者用抒情语言.3、估价时点设定不正确.如：拆迁评估应当设定在拆迁许可证颁布之日,而不是实地查勘之日.对原估价结论有异议的评估,时点应为原报告书时点.期房价值时点是现在.4、报告有效期除说明一年外,还要说明从何时计算,或者有效的时间段.5、如果考题中出现估价师声明的具体内容,要特别注意是否有 2 位估价师签字,则该地方是否分别注明谁进行了实地查勘,谁没查勘.6、如果考题中出现假设和限制条件的具体内容,要注意不能假设估价对象报经规范批准改变了用途,或者假设

2、有合法产权.7、估价对象分析时描述不全 缺少房地产权益状况描述；土地实物描述不全面；建筑物实物描述不全面；区位状况描述不具体,如：位于一栋建筑物中的某一套待估房地产区位状况中未说明楼层朝向.租赁情况交待不清.8、缺市场背景分析.9、缺最高最佳使用分析.10 选用的估价方法不妥应根据估价对象类型、估价方法适用的对象、收集到的资料来确定.如：一般情况下优先选用市场法；有收益的商业房地产应当优先选用收益法；在建工程常选用假设开发法、成本法；单纯的土地评估选用基准地价修正法、假设开发法；抵押目的评估优先成本法,拆迁评估首选市场法,不能用市场法的必须说明理由等.11、未说明每种估价方法的定义、步骤.12

3、、如果是特殊房地产,要说明是否经过了报批,是否可以做抵押物.13、抵押价值的定义不是公开市场价值.应当是公开市场价值减去估价师知悉的优先受偿额后的剩余价值.14、保险评估不能将土地价值记入.15、划拨方式取得的土地使用权抵押要扣除出让金.16、拖欠工程款的房地产抵押价值要扣除拖欠工程款.17、再次抵押的房地产抵押价值要扣除已担保债权.3 18、投资价值评估,则很多地方与普通市场价值评估不一样.评估投资价值时,要扣除所得税.19、拆迁评估对估价对象用途与面积的认定要符合有关拆迁评估规定.20、未说明估价结果确定的理由.21、拆迁评估的结论应当是完整权利状况下的价值,不应当再扣除抵押、租赁、查封等

4、影响.22、法院委托的司法评估的估价结论应当是完整权利状况下的价值,不应当再扣除抵押、租赁、查封等影响.单纯的地价评估要分别表示出单位地价、总地价、楼面地价3 种价格.23、对司法委托拍卖评估的,一般只给出市场价值.不给拍卖底价,拍卖底价由法院参考评估结果制定.各种评估方法中的错误：比较法 24、可比实例选择不当；可比实例数量要 3 个以上.25、可比实例的币种未说明,或未化成同一币种.26、建立价格可比基础时,汇率选择错误.27、非正常交易情况的要进行交易情况修正,修正时要注意,拍卖、招标的并不一定比协议价格高,如有部分费用转嫁的要进行修正.28、日期修正计算错误.29、区域因素修正时,可比

5、实例应当是原成交日期的状况,估计对象是估价时点的状况.30、区域因素修正时,将修正方向搞反,分子分母颠倒.31、区域因素修正时,漏项.如土地未作年期修正,比较案例与估价对象的土地等级不同,却未做修正.32、修正系数取值与区域因素描述不一致.如：在比较情况说明时判断有差异应予修正,但在实际计算中未修正,或情况说明表中无差异,而计算时却修正了.33、修正幅度过大,单项修正超过 20%.34、计算结果有错；比如：只考虑了地上部分的价格,未计算出地下车库的价格,遗漏了部分房地产的价值.35、不同性质的房地产,其因素修正时选取的侧重点和权重应不同P131.收益法 36、收益是通过租赁收入计算,如果通过商

6、业收入计算,则费用计算时要扣除商业利润.37、出租房地产的租赁收入除租金外,还应包括租赁保证金或者押金的利息收入.38、求有效毛收入时,除有租约限制的外,都要采用客观收入.39、如果有已出租情况,要根据租赁合同的约定,分租赁期内和租赁期外两种情况,按不同的租金标准分别计算.40、要分析未来收益变化的趋势,不能只看当前收益情况.41、采用比较法求客观收入时,几个比较实例应与估价对象有可比性.42、计算潜在毛收入时套用的天数错误、面积错误,按使用面积计租的,要按使用面积系数将建筑面积换算成使用面积后再计算租金.43、计算有效毛收入时未考虑空置率,如果空置率为 0 或者入住率为 100%就不合理,至

7、少要说明原因.44、无形收益不应单独计算,而应当通过选取较低的报酬率来体现.45、计算费用时,出租的房地产,房产税应按租金12%计算.46、计算费用时要根据和约上是否转嫁了部分费用,来决定是否有漏项或者多项,如：漏管理费用,计算费用时多项P206.47、某些计费基数未说明基数数值的来源.48、计算管理费时,押金的利息不应计算管理费.没说明当地规定的管理费中是否包括水、电、汽、热等费用.49、计算保险费时,应按建筑物现值为计算基数,而不是重置价值或年租金收入.50、资本化率的选取未说明求取方法和来源.51、报酬率选取不当.52、收益年限的确定未说明来源收益年限确定错误,当建筑物耐用年限和土地剩余

8、年限不一致时,处理方式也不同.53、计算公式错误或计算过程错误.54、最终综合确定估价结果时没说明理由.55、评估结论没有大写.或无单价.56、将价格类型说错.57、抵押评估时,未说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响.假设开发法 一般用于待开发的土地、在建工程、可装修改造的旧房三种情况下的评估.房地产价值开发完成后房地产价值-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应交税费.58、不同类型的房地产应报据市场情况分别估算未来楼价,一般通过市场法、长期趋势法、收益法.注意一定要是未来的情况下的价格,不能简单地将估价对象或者比较案例的往年数据直接算术平均得到

9、,必须分析房地产未来价格变化的趋势.59、在对未来的楼价计算中,要注意采用总建筑面积计算,而不是采用可销售面积计算.60、开发期的确定要说明理由如：根据类似开发项目用市场法得出,或按*市造价管理站的定额规定查得.61、续建成本和管理费用是采用类似市场法的方法来求取,并考虑未来建材、设备、人工费等变化可能对其产生的影响.62、续建成本应包括续建建筑安装工程费、专业费用、开发过程中的税费、室外道路管网及绿化等工程费等,不仅仅是建安工程费.63、注意计算续建费中的建安工程时,不能满打满算,必须扣减已完工部分的价格,即要与实际完工进度相符.64、投资利润和投资利息只有静态计算方法时才使用.动态方法时只

10、要扣除在建成本、管理费用、销售税费、买方购买税费 4 项内容.65、不能遗漏应扣除项.66、利息计算时,销售费用和销售税费不能计算.67、利息计算时,均匀发生的续建费用等计息在期中,即：要将时间段除以 2.而待开发房地产价值计息起点是估价时点.68、销售费用和销售税费只能以开发完成后的房地产价值为基数计算,不能以续建成本等为基数计算.69、开发利润估算时,要注意计算基数与利润率的对应.利润计算的基数要完整.按直接成本利润率计算时,直接成本应包括土地及建筑物两部分的成本.注意不能遗漏土地部分的利润.70、利润率选取错误.开发利润估算时,利润率不应当选取建造估价对象的*开发商的实际利润率,而就当选

11、取行业的平均利润率.71、投资者购买待开发房地产应负担的税费是按待开发房地产价值的一定比率测算的.成本法 A、旧房、房地产价格重新购建价格-折旧 B、新建房地产.房地产价值土地取得成本开发成本管理费用投资利息销售税费+开发利润 72、费用构成不完整、漏项.73、成本计算时采用的是项目实际发生额,未说明是否符合当地现时社会一般成本.土地成本一般可运用基准地价修正法求取.74、开发成本一般包括勘察设计等前期工程费、开发建设过程中的税费、基础设施配套费、建筑安装工程费等.注意不要漏项.75、计算各种费用时,建筑面积取值一般为总建筑面积,而不是可销售面积.76、计算各种费用时,如果计算基数是开发成本,

12、应包括土地和建筑物两部分的开发成本,而不仅仅是建筑物的开发成本.77、成本法计算贷款利息时应用复利,不能用单利.基数为土地取得成本开发成本管理费用.78、成本法计算贷款利息时计算期有错.79、计算公式有错.80、要根据市场供求分析为来最终确定评估值.81、开发利润计算时,不同的利润率要对应不同的计算基数.直接成本利润率对应的基数.投资利润率对应的基数 成本利润率对应的基数 销售利润率对应的基数 82、折旧年限确定错误.83、未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响.计算折旧时,建筑物的经济寿命从建筑物竣工验收合格之日起计 建筑物经济寿命早于土地使用年限,按建筑物经济寿命计.建筑物经济寿命晚于土地使用年限,按建筑物实际经过年数加上土地使用权剩余年限计算折旧.