某房地产项目可行性研究报告.pdf

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1、某房地产项目可行性研究报告 第一章申报单位及项目概况 一、项目申报单位概况 1、项目申报单位#房地产开发 XX 负责人：#2、项目单位简介#房地产开发 XX 概况：本公司成立于 2010 年 1 月 29 日,位于#西湖小区内,公司注册资金 50 万元.公司主营房地产开发及商品房销售.公司组织机构、业务机构健全,下设综合部、企划营销部、工程部、财务部.公司始终坚持以市场为导向、开发为重点,经营为龙头,质量为根本的开发理念和经营方针,不断留意和观察房地产市场行情,积极寻求探索与市场机制相适应的经营策略和经营方针,走品牌化之路.二、编制依据 1、#房地产开发 XX 关于项目申请报告委托书；2、城市

2、居住区规划设计规范 2002 年版；3、XX 省建筑工程投资估算指标；4、中华人民 XX 国城乡规划法；5、中华人民 XX 国消防法；6、建筑设计防火规范GB50016-2006；7、民用建筑设计通则GB50352-2005；9、#总体规划；10、建设单位提供的相关资料；三、项目概况 1、项目名称#2、建设地点 项目位于#东宋村口以东 100 米处.项目地南至大运二级公路绿化带,西至工业园区 4 号路,北至东宋第一生产组地界.3、项目建设内容及规模 1、建设内容 本项目建设的主要内容包括 4 栋住宅楼,结构形式为砖混结构.同时建设与小区住宅相配套的公用辅助设施.2、建设规模#某镇宏运金城小区项

3、目占地面积 11999.97m2,建筑总面积：23092.64m2.其中住宅建筑面积 19102.7m2,商铺建筑面积 2057.44 m2,车库建筑面积 1932.5 m2.基地总建筑面积 3989.94m2.住宅停车位 153个.其中 3楼车库 30 个,4楼车库 36 个,住宅绿地停车位 87 个.商业绿地停车位 23 个.四、投资估算与资金筹措 1、项目总投资估算#县某镇宏运金城小区项目总投资 941.14 万元.其中工程费用：#万元,工程建设其他费用：#万元,基本预备费：#万元.2、资金筹措 本项目估算总投资万元,建设所需资金全部由某县海拓房地产开发 XX 解决.五、主要技术经济指标

4、#某镇宏运金城小区项目主要技术经济指标表 序号 项目名称 单位 数值 备注 一 占地面积 M2 二 建设总面积 M2 三 建筑密度 四 容积率 五 绿地率 六 规划户数 户 七 总投资 万元 六、社会效益 项目建设极大的改善了#东宋村一带的村容村貌,提升了城市品位,对改善居民居住环境,并进一步带动相关产业发展,刺激当地商业、居住业、服务业协调发展.第二章产业政策和行业准入分析 一、项目区概况 1、地理位置#位于#省南部,#市北端,#盆地与XX盆地的交界处.东与#相接；北同#相连；西与#接壤；南与#为邻.东西 57.55 公里,南北 45.3公里,总面积 1167.11 平方公里.南同蒲铁路与大

5、运二级公路、大运高速公路纵穿县境.县城在县境偏西方的涑水盆地处.2、地形地貌#地处黄土高原,地形多样,河谷、塬地、丘陵、山地共存.三面环山,地势西北、东南高,中间低.中条山横亘东南,呈东西走向,海拔1500 米,最高峰汤王山海拔 1752 米；西有稷王山,孤峰高耸,主峰海拔 1273 米；北有紫金山,为汾河与涑水河的分水岭,海拔 800 余米；东有焦山,属中条山支脉,呈东西走向.主峰海拔 959 米；中部和南部地势平坦.该项目建设用地位于涑水河二级阶地,场地地形较平坦.根据有关资料,该场地未发现断裂及其它构造形迹,场地稳定性受区域的稳定性所控制.3、气候 我县属暖温带大陆性季风气候,昼夜温差大

6、,一年四季分明.春季干燥多风,夏季炎热,秋季多阴雨,冬季寒冷少雪,降水多集中在夏秋季,年降水量在 450600mm 之间,十年九旱,春易旱,秋易涝.全年平均日照2461小时,56月日照时数较多,122月较少.年平均气温为814C,最冷的 1 月份平均气温为-3.2C,最热的 7 月份平均气温为 26.5C.全年无霜期 160190 天.年平均风速 1.9M/秒.4、交通 南同蒲铁路、大运XX 至 XX二级公路、大运高速公路穿境而过.截止 2009 年上半年,全县通车里程达 1273 公里.其中干线公路 5条 140 公里、县公路 10 条 213 公里,乡公路 47 条 380 公里,村公路5

7、40 公里,按公路技术等级分为高速公路 37 公里、二级路 175 公里、三级路170 公里、四级路891公里.公路密度达109 公里/百平方公里.目前,全县已形成五条省道贯平川、八大出口通周边、南北两垣大循环、乡乡村村路相连的交通崭新格局.二、发展规划分析#具有人文历史悠久、区位优势明显、交通网络发达、开放条件优越、城市功能完善、要素资源丰富、城市环境优美等显著的优势.拟建项目在#县城市建设发展总体规划框架下,精心完成区域规划,规划力求体现以人为本,创建和谐社会的主题,设计中考虑与周围环境的协调性,达到借用周围环境的草本烘托主题的目的.三、产业政策分析 整个国家产业技术政策共分五大部分,其中

8、第四部分重点产业技术发展方面中对建筑业明确要求要大力提高工业化、现代化水平,加强技改技术攻关,着力发展城市规划、勘测、设计和城市地下空间开发利用技术；隔震、减震和振动控制等抗震防灾技术；住宅结构体系技术、建筑节能技术、建筑智能化技术；高效建筑施工机械与装备技术；先进施工工艺、技术及混凝土新技术、钢结构技术、城市供水、燃气关键技术和装备技术；开发适应环保要求和城市大运量需求的新型城市交通工具及其系统运行的高效能管理技术；开发密封性能好、防腐蚀、防水的化学建材产品.随着我国住房制度的改革进一步深化,以及福利房逐步退出市场,商品房将大行其道,而根据建设部发改委发布的 经济建设用房住房管理办法 的通知

9、 建住房200477 号,今后我国将鼓励建设中小型户型的经济适用住房,根据建设部最新出台的关于落实新建住房结构比例要求的若干意见的规定,套型建筑面积 90 平方米以下住房含经济适用住房面积所占比重,必须达到70%.该项目的开发建筑主要为了响应某县城市总体规划要求,面向当地工薪阶层及周边地区居民出售,以 90 平米以下的经济用房为主,符合国家产业政策及相关标准.四、行业准入分析 该项目经批准建设后,要严格按照国家的有关法规政策实施管理,严格执行工程建设六制,严格履行建设程序,健全项目法人责任制,成立项目班子,项目法人对工程负责.按规定办理招投标,质量监督,工程监理等手续.第三章资源开发及综合利用

10、分析 一.、资源开发方案 为贯彻落实 国务院关于加强节能工作的决定 和国家发改委 关于加强固定资产项目节能评估和审查工作的通知 发改20062787号 精神,做好固定资产投资项目的节能和审查工作.建筑节能是建筑业贯彻可持续发展战略,执行国家节约能源,保护环境基本国策的重要工作,也是建筑技术发展的大趋势.中华人民 XX 国节约能源法中许多条款与建筑节能密切相关.节能法规定：固定资产投资项目的可行性研究报告,应当包括合理用能标准和节能设计规范,应当依照有关法律、行政法规的规定,采用节能型的建筑结构、材料、器具和产品,提高保温隔热性能,减少采暖、制冷、照明的能耗.随着城市化发展速度加快,加大城市基础

11、设施建设大批工程项目相继投入运营.提高了城市品位,完善了城市基础建设.同时也会占用大量的土地资源,合理有效的运用土地资源,是工程项目建设的必要前提条件.#县本地区建材资源丰富,有多个建材批发市场,交通便利,物流快捷,完全能够满足项目建设所需全部材料供给.工程项目建设用材本着就地取材的原则,提倡开发新型环保节能材料,综合利用工业废料,增值降耗.二、资源利用方案 拟建项目主要开发资源为土地,主要耗用能源为煤、水、电等资 源.该住宅楼因采用燃气壁挂炉采暖,用户可根据自身需求自行调节.有利于建筑节能.三、资源节约措施 1、建筑节能 建筑节能是能源节约的重要领域,建筑是建设用地的标志,是建筑领域中节约能

12、源非常重要的环节.在施工过程中应注重以下问题：1、在施工过程中应严格执行国家十一五期间住宅建筑和公共建筑节能 50%标准.2、在结构设计中应采用空心砖,现浇结构 3、窗应采用双玻璃方式,增大供热保暖系统.4、随着科技的发展,充分使用太阳能在建筑中的利用.2、用电节能 该项目建成投入运营后,照明用电占总用电量的80%,用高效节能荧光灯替代白枳灯,可节电 70-80%,用电子镇流器替代传统电感镇流器,可节电20-30%.在公用配套设施中推广高效节能灯,如高效荧光灯等.3、供热节能 该项目供热方式为燃气壁挂炉采暖,用户根据需要自行调节便于建筑节能,保护环境.4、节水措施 该项目建成投入运营后,应采用

13、适当管理措施,强化节水型卫生洁具的使用,合理使用卫生节水器具,达到 80%的普及率.第四章建设条件分析 一、建设场地概况 1、地理位置 项目选址位于#某镇.拟建项目土地东至宝鑫运业 XX,北至东宋第一生产组地界,南至大运二级公路绿化带,西至工业园区 4 号路.交通便利,地理位置优越,周边环境良好,适宜居住生活.2、占地面积 项目建设占地面积 11999.97 平方米.二.、建设条件 1、交通条件 项目地北靠高铁、东邻高速路口、南邻二级路,交通四通八达、为小区居民出行提供了极大便利.2、周边环境 项目地对面为村办小学,附近有金融机构、超市、蔬菜市场、医院等公共服务机构协调布局,满足了人们日常生活

14、需要.3、公用配套设施条件 项目区公用配套设施相对完善、供电、给排水、采暖、通讯等设施齐全,各种管网已敷设,完善的基础设施能保障本项目建设和正常运营需要.1、给水：水源由小区自备水源.其水质符合生活引用水卫生标准的要求.2、排水：采用生活污水和雨水分流排放系统,分别排入排水管网,小区污水经处理后排放.3、供电：项目供电由森特煤机 XX 或银光镁业 XX 附近变电站引入电源.4、供热：采用燃气壁挂炉采暖.三、地质条件 根据湿陷性黄土地区建筑规范GB500252004,判定该拟建建筑物为丙类建筑；根据 建筑抗震设防分类标准 GB502232008,判定该拟建建筑物抗震设防类别为丙类；根据岩土工程勘

15、察规范GB500212001,判定该拟建建筑物工程重要性等级为三级,场地等级为二级,地基等级为二级；又据该规范第条综合判定本次岩土工程勘察等级为乙级.根据建筑地基基础设计规范GB500072002,判定该拟建建筑物地基基础设计等级为丙级.1 场地地形地貌及地质构造 1地形地貌 该场地位于涑水河二级阶地,场地地形较平坦.2地质构造 根据有关资料,该场地未发现断裂及其它构造形迹,场地稳定性受区域的稳定性所控制.2 地层分布及岩性特征 根据勘探资料,该场地现地表下 20.0 米勘察深度范围内为第四系全新统冲积物和上更新统冲积物,主要岩性为黄土状粉土、粉土.根据岩性特征及沉积规律可分为 3 层,分别为

16、下：黄土状粉土、粉土Q3al、粉土Q3al.3 地下水对建筑材料腐蚀性评价 根据勘探资料,地下水远离基础,故地下水对建筑材料腐蚀性可不考虑.4 地基土对建筑材料腐蚀性评价 根据XX 省干燥度指数曲线图 XX 省地图集编辑部本区干燥度指数小于 1.5,属于湿润区,根据岩土工程勘察规范GB50021-20012009 年版附录 G 表 G.0.1,该拟建建筑物场地地基土为黄土状粉土,属于弱透水土层,稍湿,该场地环境类别为类.根据场地土的可溶盐分析资料附表 7 及岩土工程勘察规范GB50021-2001中条、条、表和表,该场地土对混凝土结构具微腐蚀性.据场地土的可溶盐分析资料附表 7 及 岩土工程勘

17、察规范GB50021-2001 中条、表 12.2.4,CL-1含量均小于400g/kg,对钢筋混凝土结构中钢筋具微腐蚀性.5 抗震设防烈度、设计基本地震加速度值及设计地震分组 根据建筑抗震设计规范GB5001120012008 年版附录A,该区抗震设防烈度为 7 度,设计基本地震加速度值为 0.15g,地震分组为第一组.6 建筑抗震设防类别划分 根据建筑抗震设计规范GB5001120012008 年版第条及建筑抗震设防分类标准GB502232008 第条及条,综合判定该拟建建筑物抗震设防类别为丙类.第五章建设方案 一.、项目定位#某镇宏运金城小区建设以健康人生、时尚舒适为主题,力求营造生态、

18、环保、时尚、舒适而富有品质的现代化住宅新区.健康人生主要体现在人性化的建筑设计,环保材料的应用,自然生态的全景享受.时尚舒适主要体现在时尚、现代的建筑设计,完善的小区配套,人性化的细部设计.二、建设规划设计方案.1、规划设计理念 1、人性化：以人为本,充分考虑现代人的生活方式,创造舒适优美的生活空间,营造一种自然、和谐、舒适的居住环境.2、地方性：重视#地域特色和文化特色,注重居民需要特征,规划设计能体现当地特色的住宅,满足居民个性需要.3、经济性：规划设计贯彻经济原则和效益原则,结合建设的可行性,并充分考虑购买者的居住利益.4、尊重性：严格遵守城市规划、消防、环境保护等相关要求.2、设计依据

19、 1、住宅设计规范 GB50096-1999 2、民用建筑设计通则 GB50352-2005 3、民用建筑热工设计规范 GB50176-93 4、民用建筑节能设计标准 JGJ26-95 5、民用建筑隔声设计规范 GBJ118-88 6、屋面工程技术规范 GB50345-2004 7、建筑设计防火规范 GB50016-2006 8、湿陷性黄土地区建筑规范 GB50025-2004 9、建筑内部装修设计防火规范 GB50222-952001 年版 10、民用建筑工程室内环境污染控制规范 GB50325-2001 11、民用建筑节能设计标准采暖居住建筑部分XX 地区实施细则第二阶段 DBJ04-21

20、6-2006 12、住宅建筑规范 GB50368-2005 13、项目单位提供的有关规划资料 3、总平面布置 1建筑规划布局 项目建设用地比较方正,1楼 2楼东西长 77.8 米,南北宽 14.8米.3楼东西长 68.8 米、南北宽 12.5 米.4楼东西长 85.8 米、南北宽 12.5 米.具体布局见附图.2建设内容 本项目建设的主要内容 1楼 2楼 3楼 4楼四栋住宅楼,其结构形式为砖混结构.同时建设与小区住宅相配套的公用辅助设施.三、结构设计方案 1、设计依据 1、建筑工程抗震设防分类标准 GB50223-2008 2、建筑结构荷载规范 GB50009-20012006 版 3、混凝土

21、结构设计规范 GB50010-2002 4、建筑地基基础设计规范 GB50007-2002 5、建筑抗震设计规范 GB50011-2010 6、砌体结构设计规范 GB50003-2001 2、主要建筑设计使用年限 本项目耐火等级为二级,设计使用年限为 50 年.3、抗震设防 项目区抗震设防烈度为 7 度,抗震设防类别为标准设防类别,设计地震基本加速度值为 0.15g.4、结构形式 本工程为地上六层,一层为商店框架结构,二六层为住宅砖混结构,平屋顶,基础形式为混凝土条形基础.四、公用配套工程 1、给水工程 1设计依据 1、生活饮用水卫生标准 GB5749-2006 2、建筑给水排水设计规范 GB

22、50015-2003 3、建筑设计防火规范 GB50016-2006 4、室外给水设计规范 GB50013-2006 2水源 本项目给水引小区内自备水源.给水水质符合生活饮用卫生标准要求.3用水量 确定本项目居民生活用水量按人均150L/d,未预见用水以日用水总量的10%计算,日用水量最高为120m3/d.由DN100管线引入,在院内形成环状管网,并按规定接至室外消火栓和蓄水池.供水管网埋地敷设,入口处设立阀门和水表井,室内给水管道为分户供应,室外管线和室内干管为镀锌钢管或给水铸铁管,室内管线为 PP-R 管.2、排水工程 1设计依据 1、室外排水设计规范 GB50014-2006 2、建筑给

23、排水设计规范 GB50015-2003 3、建筑设计防火规范 GB50016-2006 2污水量确定及排放方式 污水量以最大日用水量的 85%计算,院内主要排水管道为 DN200,均埋深不低于 1.5 米,小区内排水采用污、雨分流制,小区外排水系统采用污、雨合流制,均采用混凝土管,水泥接口.雨水计算：Q=.F.Q雨水设计流量l/s 暴雨强度l/s F汇水面积 径流系数取=0.6 屋面雨水经落水管流经地面与地面雨水汇集后,排至排水管,地面坡度为 0.4%,与市政管网相连.3、暖通工程 1设计依据及规范 采暖通风与空气调节规范 GB50019-2003 建筑给水排水及采暖工程施工验收规范 GB50

24、242-2002 公共建筑节能设计标准 公共建筑节能设计标准 XX 地方标准 DBJ04-241-2006 2采暖系统 某镇宏运金城小区采暖采用分户独立采暖系统.每户挂燃气壁挂炉采暖.4、供电工程 1设计依据及规范 供配电系统设计规范 GB50052-95 低压配电设计规范 GB50054-95 民用建筑电气设计标准 JGJ/T16-92 建筑照明设计标准 GB50034-2004 建筑防火设计规范 GB50016-2006 2设计范围 包括照明系统、电视、宽带等.3供电系统 该项目的电耗为指标按 6Kw/户,用电规模为 170 户,则用电负荷为 1020KW.本项目所需电源由森特煤机 XX

25、或银光镁业 XX 附近配电站引入.敷设至某镇宏运金城小区变配电室,变压器为箱式变压器室内安装.导线室外选用 Yjvv22 电缆穿管埋地引入.室内居户采用铜芯线穿管暗敷.4弱电系统 弱电系统由附近弱电交换箱,沿小区道路引至各栋楼一层综合箱内,由综合箱穿线引至各用户接口.5、消防工程设计：1设计依据及规范 建筑防火设计规范GB50016-2006 建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005 2设计范围 包括室外消防管网,室内消防管网,灭火器设置.3设计方案 本项目室外按规定设置室外消火栓,室外消防管网环状布置,并应从两个不同方向的市政管网引入环状管网.小区内设消防水池,室外管网与生活给水系统合

26、用一条环状管网.住宅建筑室内楼梯间按规 定设置灭火栓和干式灭火器.室外消防用水量10L/s,室内消防用水量8 L/s.6、燃气工程设计 本项目燃气管道沿道路分至各栋住宅楼,按户供气.第六章节能方案分析 一、用能标准和节能规范 1、用能标准 本项目遵循国家和地方的合理用能标准.具体为：住宅采暖负荷指标 46W/m2,天然气 1.5m3/户,用电 6KW/户,用水 150L/人d.2、设计依据 1、建筑照明设计标准GB50189-2005 2、民用建筑热工设计规范GB50176-93 3、民用建筑节能设计标准JGJ26-95 4、建筑外窗气密性能分级及其检测方法GB7107-2002 5、外墙外保

27、温工程技术规程JGJ144-2004 6、居住建筑节能技术规程DBJ04-239-2005 7、民用建筑节能设计标准采暖居住建筑部分XX 地区实施细则 第二阶段DBJ04-216-2006 二、节能方案 1、建筑物采用南北朝向布置.2、建筑物外墙采用 60mm 聚苯板材料保温,屋顶采用 45mm 聚苯板材料保温,楼梯间隔墙采用 20mm 保温砂浆材料保温.3、窗户面积不宜过大,窗墙比尽量控制在规范限值内,外窗采用80 系列中空玻璃窗户.4、围护结构的热桥部位采取保温措施,以保证期内表面温度不低于室内空气露点温度,并减少附加传热损失.5、采暖散热器不准采用灰铸铁内腔粘砂散热器.6、管道保温按照

28、DBJ04-216-2006,第条或 DBJ04-243-2006 第条或 DBJ04-241-2006 第条执行.7、室内照明均采用高效节能灯具,院内照明宜采用太阳能节能灯.设备采用变频设备或节电设备.8、给水系统应采用无负压供水设备.加强雨水回收二次再利用.9、尽量采用节能型产品.采用以上措施,本项目将达到节能 65%的标准要求.第七章环境和生态影响分析 一.、环境和生态现状 1、自然环境条件#县位于#南部,#市北端,#盆地与#盆地的交界处.#县三面环山,地势西北、东南高、中间低.中条山横亘东南,一般海拔 1100 米,最高唐王山海拔 1571 米；西有稷王山,海拔 1279 米；东有紫金

29、山,海拔达千米左右.中部和南部地势平坦,海拔一般在 650 米以下,丘陵垣地遍布县境.峨嵋岭位于县境北部,一般海拔为 650 至 800 米.境内河流主要有涑水河及沙渠河二条.涑水河发源于绛县陈村峪,在县境内流程 83 公里,由东向西南流入黄河.沙渠河发源于唐王山北麓,由东向西于县城北汇入吕庄水库.#县属暖温带大陆性季风气候,昼夜温差大,一年四季分明.春季干燥多风,夏季炎热,秋季多阴雨,冬季寒冷少雪,降水多集中在夏秋季,年降水量在 450600mm 之间,十年九旱,春易旱,秋易涝.全年平均日照2461小时,56月日照时数较多,122月较少.年平均气温为814C,最冷的 1 月份平均气温为-3.

30、2C,最热的 7 月份平均气温为 26.5C.全年无霜期 160190 天.年平均风速 1.9M/秒.2、大气环境质量现状 根据 2010 年某县环保局主要大气污染物检测,某县大气环境质量达到环境空气质量标准二级标准.3、水环境质量标准 项目区周围主要水体为地下水,地下水为该项目区废水的受纳水体.根据#县城区供水水源地水质检测数据及地下水质量标准GB/T14848-93,该项目区地下水水质清洁.4、声环境质量现状 项目所在区域的噪声污染主要有交通噪声,社会噪声等.声源来自于街道、居民生活、工厂等.根据中华人民 XX 国城市区域环境噪声标准的 5 类环境噪声标准值,项目区噪声基本符合标准规定.二

31、、生态环境保护措施 1、施工期环境保护措施 1合理安排施工时间和施工机械,应选用低噪声机械,并精心调试、润滑、保管,使噪声达到最低.2尽量使用商品混凝土,避免现场搅拌.3 施工期间排放的污水中,固体杂质多,含大量泥沙,排至下水道前要进行处理,以免堵塞下水道.4 施工期间大量土方,建材的运输,导致尘土飞扬,将会对施工人员和周边环境造成影响,因此应在施工场地及时洒水,以最大程度降低扬尘.5场地材料要堆放有序.建筑垃圾要统一送至指定地点,不得随意堆放,影响环境美观.6 项目建设施工中,严禁将垃圾等废弃物回填,以免产生渗进、渗坑,造成地下水源污染.2、项目运行期的环境保护措施 1 生活污水经化粪池处理

32、后再排入市政污水管网,进入污水处理厂进行处理.2垃圾集中存放并及时运送指定地点统一处理.3抽水设备采用低噪声水泵,水泵基础下设弹性减振基础,管道支架采用弹性支架.三、特殊环境影响分析 本项目选址位于东宋村口以东 100 米处,附近无历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然保护景观等,不会对特殊环境产生不利影响.四、环境运行分析结论及建议 建设单位在项目建设及营运期间,加强管理、严格按照有关标准执行环保措施,基本上不会产生环境污染,但是在项目建设前期阶段仍需对本项目进行环境影响评价,以便采取更加有效的措施,达到环境保护标准的要求.第八章投资估算及资金筹措 一、投资估算编制内容 本项目投资估算编制内

33、容主要包括：工程费、工程建设其他费和基本预备费.二、主要编制依据 1、XX 省建筑工程投资估算指标 2003 2、XX 省建筑安装工程概算定额 2003 3、XX 省建设工程费用定额及价目标准 2005 4、XX 省工程建设其他费用标准 2009 5、工程勘察设计收费标准2002 年 6、关于发布 XX 省建筑安装工程概算调整系数及有关问题的通知 晋建标定字200512 号 7、投资项目可行性研究指南 8、投资项目可行性研究与经济评价手册 第三版 9、国家建设部规定的有关规程、规章中的技术经济指标 10、当地政府有关城市基础设施配套建设的规定及办法 三、投资估算的编制说明 1根据国家有关规定本

34、项目的固定资产投资方向调节税和涨价预备费不计；2建设单位管理费按 1.2%计取；3勘察设计费按 2.0%计取；4工程监理费按 2.0%计取；5市政配套费按 30 元/平方米计取；6工程保险费按 0.6%计取；7报告编制按实际费用计取；8临时设施费按 0.8%计取；9招标代理费按市场价计取；10基本预备费按 5%计取；11其余费用均按市场价计取；四、总投资估算 项目总投资估算：941.14 万元 其中：工程费用：692.78 万元 其它费用：203.54 万元 其中土地补偿费：144 万元 基本预备费：44.82 万元 五、资金筹措 本项目所需全部资金由海拓房地产开发 XX 自筹.某镇宏运金城住

35、宅小区工程建筑工程费估算表 单位：万元 序号 项目名称 层数 结构形式 单位 数量 单价万元 总价 万元 一 住宅楼 六层 砖混 m2 合计 某镇宏运金城住宅小区工程建设其它费用估算表 单位：万元 序号 费用名称 费率或标准 金额 1 建设单位管理费 1.2%2 勘察设计费 2.0%4 工程监理费 2.0%5 环评费 6 市政配套费 30 元/m2 7 工程保险费 8 报告编制及图审费 9 临时设施费 0.8%10 招标代理费 11 施工图预算编制费 12 房屋面积测量费 13 土地补偿费用 8 万/亩 合计 某镇宏运金城住宅小区工程总投资估算表 单位：万元 序号 工程或费用名称 建筑工程费

36、其它费用 合计 一 第一部分费用 1 建筑工程 1.1 住宅楼 692.78 小计 692.78 二 第二部分：工程建设其他费用 1 建设单位管理费 8.31 2 勘察设计费 13.86 3 工程监理费 13.86 4 环评费 2 5 市政配套费 11.97 6 工程保险费 7 报告编制及图审费 2 8 临时设施费 5.54 9 招标代理费 2 10 施工图预算编制费 11 住房测量费 12 土地补偿费用 144 计 203.54 三 第一、二部分费用合计 896.32 四 基本预备费 44.82 五 总投资 941.14 第九章经济影响分析 一、经济费用效益或费用效果分析 该项目为房地产开发

37、项目,项目建设不具有垄断特征,不涉及国家安全.项目建设资金全部由企业自筹解决,不涉及公共资金支出和政府投入资金,不存在政府投资补助和贷款贴息.项目占用土地已按照国家和地方有关政策由建设单位购置.项目建设符合产业政策,与当地政府有关政策不相互冲突.项目建设主要产品为住宅楼,不属于非市场属性的公共产品,不属于国家控制的战略性开发项目,不属于运用社会资源和自然资源较大的中外合资项目,不属于主要产出物和投入物的市场价格不能反应其真实价格的项目.根据建设项目经济评价方法与参数 第三版及国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知 发改投资20071169 号有关规定,不需进行经济影响分析,经济费用效

38、益分析从略.二、行业影响分析 某县城市建设已成为城市发展的一大亮点,入住某县建筑市场的不仅有本地企业,同时大量外省市建筑企业已在该县建筑行业稳固的占据了一席之地,由于政府部门的正确指导和领导,目前已形成了行业有序竞争的良好格局,本项目建设不会形成垄断.对行业内其他建筑企业不会产生影响.三、区域经济影响分析 本项目为房地产建设项目,项目建设将促进当地房地产产业发展,对推进区域内城市化进程、促进区域经济协调发展有着积极作用.项目建成后将改善城市形象,进一步带动相关产业的发展,促进所在城镇的经济和社会的发展.四、宏观经济影响分析 本项目不属于投资规模巨大、可能对国民经济产生重大影响的基础设施、科技创

39、新、战略性资源开发等项目.宏观经济影响分析从略.第十章社会影响分析 一、社会影响效果分析 1、国民经济分析 在我国经济与社会发展中,住宅与房地产业已经起到显著作用和占有重要地位.1住宅建设在扩大居民消费方面作用尤其显著.专家对我国经济发展调查时指出住宅是拉动消费的第一生动力.随着房改的深化和二级市场的放开,其刺激住房消费的作用更加明显.2房地产业对国民经济带动作用大.住房投资的乘数效应很大.小区的建设可以带动住宅的生产、流通和消费,直接对几百大类,几万个品种的产品提出要求,与近百个部门的经济活动密切相关.据初步测算,我国住房建设每投入 100 元的住房资金,可以创造相关产业 170-220 元

40、的需求,据此测算,我国住房建设的带动系数为1.95.我国城乡住宅建设每年消耗的建材相当于全国总量的百分比为：钢材 14%,木材 20%,水泥 47%,玻璃 40%.2、社会效益分析 该项目完工投入运营后,将有 170 户居民搬入新房,使#县部分居民的住房及生活条件有了极大的改善,并可为#县提供 2057.44 平方米的商业面积,解决近百人的就业问题,项目的建设改变了东宋村一带的城市风貌,提高了城市品位.目前,项目建设条件已具备,投资构成合理,设计美观大方,结构坚固耐用,采光条件好,公共设施配套齐全.二、社会适应性分析#县某镇宏运金城小区项目主要目的是积极响应配合当地政府城市总体规划建设的要求,

41、解决当地居民住房问题,面向当地中低收入阶层出售.由于地理位置优越,布局合理,公共设施配套齐全,居住功能较多,使用合理,居住舒适,交通方便等特点.因此具有较好的社会效益.该项目可以缓解居民住房紧张的局面,当地居民对本项目持积极的支持态度,尤其是一些潜在的购房户,将会积极参与其中.因此,本项目必将得到居民的拥护和支持.三、社会风险及对策分析 1、组织管理风险及对策 1、组织风险及对策 本项目属于房地产项目,从项目的前期策划到项目的竣工验收及交付运行使用,涉及项目咨询、勘察设计、项目监理、施工以及项目的审批监管等众多参与方,各方的工作方式和方法不一致将可能导致项目合作的风险.同时,项目组织内部各部门

42、对项目的理解、态度和行动的不一致将产生一定的风险.针对项目的组织风险采取的主要措施是完善项目各参与方的合同,加强合同管理、加强招投标管理、加强沟通和协调等.2、管理风险及对策 项目管理涉及人事管理、安全管理、技术管理、质量管理、投资费用管理、进度管理等多方面,这些管理与项目的管理模式、组织与团队合作、主要管理者的道德水平有关,管理模式不合理、项目内部组织不当、管理混乱或管理能力不足、人员缺陷等,都可能带来管理上的风险.因此,合理设计本项目的管理模式、选择适当的管理者和加强团队建设是规避管理风险的主要措施.2、自然风险 自然风险主要包括地震、自然气候条件的变化而引起洪水等自然灾害.为了规避这类风

43、险,应对工程进行保险,从而减轻由自然灾害所造成的损失.十一章招标方案 一、工程招标依据 根据中华人民 XX 国国家发展计划委员会令第 9 号文件关于建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定,依据中华人民 XX 国招标投标法确定该工程的招标内容以及核准招标事项.据中华人民 XX 国招标投标法及有关法律、法规的规定要求,本项目工程属于依法必须招标的项目,结合项目工程的特点和实际情况,制定招投标方案如下：二、招标范围 本项目勘察、设计、监理、建筑工程、安装工程为拟招标范围,其它事项不在招标范围内.三、招标组织形式 对勘察、设计、监理、建筑工程、安装工程活动拟采用委托招标.四、招标方

44、式 对建筑工程、安装工程,勘察、设计、监理采用公开招标.五、招标公告发布 根据国家招投标法,拟在地市级媒体或其它公开媒体上发表招标公告.附表一：部门核准意见 招标组织形式 招标方式 不采用招标方式 招标范围 委托招标 自行招标 公开招标 邀请招标 全部招标 部分招标 建筑工程 安装工程 设计 勘察 监理 主要设备 重要材料 审批部门核准意见说明 审批部门盖章 年月日 附表二：招标基本情况表 招标组织形式 招标方式 不采用招标方式 招标范围 招标估算金额万元 投标单位资质等级要求 拟划分标段个 委托 招标 自行 招标 公开 招标 邀请 招标 全部 招标 部分 招标 建筑 工程 安装 工程 勘察 设计 监理 工程 设备 重要 材料 情况说明：建设项目单位盖章 年月日