房地产估价报告模板.pdf
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1、K2MG-E专业技术人员绩效管理与业务能力提升练习与答案房 地 产 抵 押 估 价 报 告估价项目名称：湖南工学院教师公寓价值评估委托方：符向桃估价方：谭路芳估 价 人 员：谭路芳2016 年 11 月 23 日目录0 0K2MG-E专业技术人员绩效管理与业务能力提升练习与答案一、一、致委托方函致委托方函22二、二、估价师声明估价师声明33三、三、估价的假设和限制条件估价的假设和限制条件44四、四、五、五、六、六、房地产开发有限公司：房地产开发有限公司：房地产估价结果报告房地产估价结果报告66房地产估价技术报告房地产估价技术报告1414附件附件3232致致 委委 托托 方方 函函1 1K2MG
2、-E专业技术人员绩效管理与业务能力提升练习与答案我公司于我公司于 20082008 年年 1111 月月 0606 日接受贵方委托，对贵方位于南京市建邺区江东中路日接受贵方委托，对贵方位于南京市建邺区江东中路 289289 号号 1 17 7层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至价值，评估工作至 20112011 年年 1010 月月 2929 日结束。日结束。根据委托方提供的商品房抵押窗口表根据委托方提供的商品房抵押窗口表、国有土地使用证等相关资料
3、，估价对象为南京国有土地使用证等相关资料，估价对象为南京联强冶金集团房地产开发有限公司所属部分房地产，建筑面积为联强冶金集团房地产开发有限公司所属部分房地产，建筑面积为 32484.1632484.16，土地使用权总面积，土地使用权总面积为为 10579.310579.3，土地分摊面积为，土地分摊面积为 4657.44657.4，用途为商业。，用途为商业。我公司严格按照国家有关法律法规和房地产估价规范的要求，根据估价目的，遵循估价我公司严格按照国家有关法律法规和房地产估价规范的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地原则，
4、按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点20112011 年年 1010 月月 2929 日满足各项假设限制日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为条件下的公开市场价值为人民币 69679 万元法定代表人：法定代表人：江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司二二八年十一月十日八年十一月十日估 价 师 声 明我们郑重声明：我们郑重声明：1.1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。我们在本估价报告中陈述的事实是真
5、实的和准确的。2.2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。价报告中已说明的假设和限制条件的限制。2 2K2MG-E专业技术人员绩效管理与业务能力提升练习与答案3.3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或偏见。我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或偏见。4.4.我们依照中华人民共和国国家标准我们依照中华人民共和国国家标准 GB/T502911999GB/T50291199
6、9 房地产估价规范进行分析，形成房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。意见和结论，撰写本估价报告。5.5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。中国注册房地产估价师：中国注册房地产估价师：估 价 的 假 设 和 限 制 条 件一、假设条件1.1.本次估价以委托方提供的估价资料真实合法为前提，若委托方提供的资料失实或有任何隐本次估价以委托方提供的估价资料真实合法为前提，若委托方提供的资料失实或有任何隐匿，本公司不承担任何责任。匿，本公司不承担任何责任。2.2.本次估价采用公开市场价值标准，并基于下列假设：本次估价采用公开市场价值标准，并基于
7、下列假设：不考虑特殊买家的额外出价；不考虑特殊买家的额外出价；交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益；交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益；3 3K2MG-E 专业技术人员绩效管理与业务能力提升练习与答案交易双方掌握必要的市场信息，在充裕的时间内进行交易；交易双方掌握必要的市场信息，在充裕的时间内进行交易；交易双方具有一定的房地产交易知识，交易条件公开且不具有排他性；交易双方具有一定的房地产交易知识，交易条件公开且不具有排他性；该房地产能在公开市场上自由转让。该房地产能在公开市场上自由转让。3.3.本次估价未考虑租赁、查封、抵押等因素对估价对象价值的影响，并以估价对象处于
8、完整本次估价未考虑租赁、查封、抵押等因素对估价对象价值的影响，并以估价对象处于完整权利状态，并且保持整体和持续使用为前提。权利状态，并且保持整体和持续使用为前提。二、限制条件1.1.本次估价所确定的房地产价值是在本次估价目的的特定条件下形成的市场客观本次估价所确定的房地产价值是在本次估价目的的特定条件下形成的市场客观合理价值，若改变估价目的则使用本报告无效。合理价值，若改变估价目的则使用本报告无效。2.2.本次估价未考虑国家宏观经济政策发生变动及遇到自然力或其他不可抗力时可能对房地产本次估价未考虑国家宏观经济政策发生变动及遇到自然力或其他不可抗力时可能对房地产价格产生的影响。价格产生的影响。3
9、.3.本次估价结果包括与房产不可分割的满足其使用功能的水、电以及配套的所有相关辅助设本次估价结果包括与房产不可分割的满足其使用功能的水、电以及配套的所有相关辅助设施。施。4.4.本报告估价时点为估价师实地查勘估价对象之日。本报告估价时点为估价师实地查勘估价对象之日。5.5.本次评估土地面积是依据抵押面积本次评估土地面积是依据抵押面积/规划总建筑面积规划总建筑面积 总土地面积计算而来，总土地面积计算而来，如与土地主管部如与土地主管部门认定面积不一致，应以土地主管部门所出具法定面积为准。门认定面积不一致，应以土地主管部门所出具法定面积为准。4 4K2MG-E专业技术人员绩效管理与业务能力提升练习与
10、答案房 地 产 估 价 结 果 报 告一、委托方一、委托方名称：房地产开发有限公司二、估价方二、估价方法法定定代代表表人人：谭路芳谭路芳三、估价对象三、估价对象1.1.项目概况项目概况教师公寓占地面积19.2亩，建筑体量9.61万平方米，最高建筑高度 16.2米，。2.2.估价对象房屋概况及权属状况估价对象房屋概况及权属状况5 5K2MG-E专业技术人员绩效管理与业务能力提升练习与答案估价对象建于2011年，经现场查勘为十成新，钢混结构，建筑物总层数为6 层，估价对象为15层，用途为住宅。根据委托方提供的资料和房地产估价师现场勘查，估价对象所在的商业部分已完成竣工验收，室内无装修。目前所有权人
11、尚未领取 房屋所有权证，根据委托方提供的商品房抵押窗口表，估价对象为联强国际大厦部分项目房地产，本次评估面积为 32484.16平方米，土地分摊面积为 4657.4平方米。3.1.1 地理位置地理位置衡阳珠晖区湖南工学院4.14.1交通状况交通状况估价对象附近有估价对象附近有1010 路、路、4040 路、路、2 2 等公交线路，距离最近的公交站约等公交线路，距离最近的公交站约 150150米，与高铁不远，交通十米，与高铁不远，交通十分便捷。分便捷。4.24.2环境质量环境质量估价对象所在区域景观环境较好，该区域适合住宅。估价对象所在区域景观环境较好，该区域适合住宅。四、估价目的为确定房地产抵
12、押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值五、估价时点二二 1111 年十一月年十一月 2929 日日六、价值定义六、价值定义估价对象在估价时点满足各项假设限制条件下的公开市场价值估价对象在估价时点满足各项假设限制条件下的公开市场价值七、估价依据七、估价依据1.1.中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法2.2.中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法3.3.建设部发建标建设部发建标199948199948号房地产估价规范（号房地产估价规范（GB/T50291-1999GB/T50291-1999）4.4.中华
13、人民共和国担保法中华人民共和国担保法5.5.城市房地产抵押管理办法城市房地产抵押管理办法6 6K2MG-E专业技术人员绩效管理与业务能力提升练习与答案6.6.房地产抵押评估指导意见房地产抵押评估指导意见7.7.商品房抵押窗口表、国有土地使用证商品房抵押窗口表、国有土地使用证、国有土地使用权出让合同国有土地使用权出让合同、委托方委托方营业执照复印件营业执照复印件8.8.估价对象现场勘察记录估价对象现场勘察记录9.9.委托方提供的与本次估价相关的资料委托方提供的与本次估价相关的资料10.10.本估价机构及估价人员掌握的房地产市场相关资料本估价机构及估价人员掌握的房地产市场相关资料八、估价原则房地产
14、抵押估价应当遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则房地产抵押估价应当遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则在估价过程中遵循合法原则、替代原则、最高最佳使用原则、估价时点原则。在估价过程中遵循合法原则、替代原则、最高最佳使用原则、估价时点原则。1 1、合法原则、合法原则房地产估价应当以估价对象在合法使用，合法交易、合法处置等为前提下进行估价。房地产估价应当以估价对象在合法使用，合法交易、合法处置等为前提下进行估价。2 2、最高最佳使用原则、最高最佳使用原则房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许，房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最
15、佳使用是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。技术上可能，经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。3 3、替代原则、替代原则要考虑同一市场下相同物品具有相同市场价值的经济原理，在同等条件下对估价对象的结果要考虑同一市场下相同物品具有相同市场价值的经济原理，在同等条件下对估价对象的结果不得明显偏离类似房地产的正常价格。不得明显偏离类似房地产的正常价格。4 4、估价时点原则、估价时点原则估价结果必须为估价时点客观合理价格，同时此估价结果的应用必须受估价时点的限制。估价结果必须为估价时点客观合理价格，同时此估价结果的应用必须受估价时
16、点的限制。5 5、谨慎原则、谨慎原则谨慎原则是评估房地产抵押价值时应遵守的一项原则，它要求在存在不确定性因素的情况下谨慎原则是评估房地产抵押价值时应遵守的一项原则，它要求在存在不确定性因素的情况下做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，不低估房制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。地产估价师知悉的法定优先受偿款。九、
17、估价方法九、估价方法房地产估价常用的方法有市场比较法、成本法、收益法和假设开发法等几种方法。房地产估价常用的方法有市场比较法、成本法、收益法和假设开发法等几种方法。7 7K2MG-E专业技术人员绩效管理与业务能力提升练习与答案通过对估价对象的特点和类似地区的房地产市场进行调查分析，估价对象类似地区具有较为通过对估价对象的特点和类似地区的房地产市场进行调查分析，估价对象类似地区具有较为活跃和成熟的房地产市场，能够收集到较为完整的可比实例资料，可以从可比实例的成交价格修活跃和成熟的房地产市场，能够收集到较为完整的可比实例资料，可以从可比实例的成交价格修正得出估价对象的比准价格，因此确定市场比较法作
18、为其中一种评估方法。正得出估价对象的比准价格，因此确定市场比较法作为其中一种评估方法。通过估价师对市场的调查，能够收集到较为完整的房地产建造成本资料，且运用成本法能够通过估价师对市场的调查，能够收集到较为完整的房地产建造成本资料，且运用成本法能够保守地测算估价对象的现有价值，因此我们采用成本法作为本次估价的另一种方法。保守地测算估价对象的现有价值，因此我们采用成本法作为本次估价的另一种方法。市场比较法，是在求取一宗待估房地产价格时，依据替代原理，将待估房地产与类似房地产市场比较法，是在求取一宗待估房地产价格时，依据替代原理，将待估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交
19、易日期、区域因素和个别因素等的修正，得的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等的修正，得出待估房地产在估价时点的正常合理价格。出待估房地产在估价时点的正常合理价格。市场比较法技术路线：市场比较法技术路线：1 1、在类似地区调查类似房地产的交易情况，选取三个近期的交易案例作为可比实例；、在类似地区调查类似房地产的交易情况，选取三个近期的交易案例作为可比实例；2 2、通过对可比实例的成交价格修正求得估价对象的比准价格。、通过对可比实例的成交价格修正求得估价对象的比准价格。成本法，是求取估价对象在估价时点地重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象成本法，是求取
20、估价对象在估价时点地重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，由于估价对象为在建工程，故不考虑折旧影响。即：估价对象价的客观合理价格或价值的方法，由于估价对象为在建工程，故不考虑折旧影响。即：估价对象价值值=土地取得成本土地取得成本+开发成本开发成本+管理费用管理费用+投资利息投资利息+投资利润投资利润+销售税费。销售税费。技术路线：技术路线：1 1、求取土地价值求取土地价值2 2、求求取房产价值取房产价值2.12.1 求取房屋重置价格：包括前期费用、建安费用、政府规费、管理费、利息、利润、求取房屋重置价格：包括前期费用、建安费用、政府规费、管理费、利息、利润、
21、销售税费销售税费2.22.2 求取房产价值求取房产价值3 3、求求得估价对象积算价值得估价对象积算价值房地产价值房地产价值=土地价值土地价值+房产价值房产价值十、估价结果我公司严格按照国家有关法律法规和房地产估价规范的要求，根据估价目的，遵循估价我公司严格按照国家有关法律法规和房地产估价规范的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地8 8K2MG-E专业技术人员绩效管理与业务能力提升练习与答案产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价
22、时点产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点20112011 年年 1010 月月 2929 日满足各项假设限制日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为条件下的公开市场价值为人民币 69679 万元。十一、估价作业日期十一、估价作业日期20162016 年年 1111 月月 0606 日至日至 20162016 年年 1111 月月 2323 日日十二、未来市场风险分析虽然目前房地产市场正处在调整阶段，房地产价格有所松动，但商业房地产市场近期内风险虽然目前房地产市场正处在调整阶段，房地产价格有所松动，但商业房地产市场近期内风险不会很大。不会很大。估价测算过程（一）采用成本法进行测算
23、 1.1.土地采用市场比较法土地采用市场比较法1.11.1 比较实例选择比较实例选择通过调查分析，选择了近期发生交易的与待估宗地条件类似的通过调查分析，选择了近期发生交易的与待估宗地条件类似的 3 3 个比较案例，具体选择原则个比较案例，具体选择原则和案例条件描述如下：和案例条件描述如下：选择案例原则如下：选择案例原则如下：1.1.11.1.1 与待估宗地属同一供需圈与待估宗地属同一供需圈1.1.21.1.2 与待估宗地用途应相同或相近与待估宗地用途应相同或相近1.1.31.1.3 与待估宗地的交易类型相同或相似与待估宗地的交易类型相同或相似1.1.41.1.4 与待估宗地的估价基准日应接近与
24、待估宗地的估价基准日应接近1.1.51.1.5 交易案例必须为正常交易，或修正为正常交易。交易案例必须为正常交易，或修正为正常交易。面面积积容容 积积 率率临街状况临街状况宗地内开发宗地内开发水平水平相邻土地利相邻土地利用状况用状况其它主要影其它主要影响因素响因素4657.44657.4 6.06.0两面临街两面临街土地平整土地平整以住宅为主以住宅为主无无4992.54992.5 4.04.0一面临街一面临街土地平整土地平整以住宅为主以住宅为主无无6822.16822.1/一面临街一面临街土地平整土地平整以商业为主以商业为主无无4889.64889.6 2.02.0两面临街两面临街土地平整土地
25、平整以住宅为主以住宅为主无无9 9K2MG-E专业技术人员绩效管理与业务能力提升练习与答案1.31.3 比较因素条件指标说明表编制比较因素条件指标说明表编制本次评估运用市场比较法时所选择的区域因素、个别因素，在编制比较因素指数时，由房地本次评估运用市场比较法时所选择的区域因素、个别因素，在编制比较因素指数时，由房地产估价师根据市场交易情况，确定本次运用市场比较法测算租金时所选择的相应的比较因素指标产估价师根据市场交易情况，确定本次运用市场比较法测算租金时所选择的相应的比较因素指标说明表编制依据。说明表编制依据。根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。详见表根据待估宗地与
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