控制性详细规划的控制体系和控制要素.pdf

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1、控制性具体规划的控制体系和控制要素控制性具体规划的控制体系和控制要素控制性具体规划（第二版）读书笔记控制性具体规划（第二版）读书笔记红字部分个人感受，黑字部分原文摘抄红字部分个人感受，黑字部分原文摘抄控规涵义：以总规为依据，以土地使用控制为重点，具体规定建设用地性质、使用强度、空间环境、市政基础设施、公共服务设施等等控制性指标。控规特性：（1）控制引导性和灵活操作性（2）法律效应指导城市建设的刚性作用！不得擅自更改土地出让条件。（3）图则标定规划内容和法律效应图解化控规作用（1）承上启下（规划与管理两个层面）（2）与管理、开发结合，作为管理的依据（三分规划，七分管理！）（3）体现城市设计构想（

2、给城市设计制定大体风格）（4）城市政策的载体（就是体现政府领导的各种政策）控制核心体系涉及控制内容和控制方法基本构成涉及以下 6 个方面：土地使用、环境容量、建筑建造、城市设计引导、配套设施和行为活动。不是每一个地块都必须将其所有表现。一、土地使用控制1.用地面积单位公顷，注意用地边界和征地边界的区别（征地面积用地面积）2.用地边界地块的用地边界原则（补充）1.严格规定相关规划、用地部门、单位划分地块2.以单一性质划定地块、一般一个地块只用一种使用性质（我觉得应当把“使用”变成“用地”）3.建议有一边与城市道路相临4.结合自然边界、行政界线划分地块5.考虑地价的区位差6.地块大小应与土地开发的

3、性质规模相协调7.对于文物古迹风貌保护地段可单独划块，不给指定指标8.满足各种规划线的退让9.尊重现有土地使用权和产权新区地块规模 35ha,老区地块规模 0.53ha二、土地使用性质控制用地有大类、中类、小类，控规规定到小类三、土地使用兼容1.用地兼容各地拟定了土地使用性质兼容表（比如说上海）兼容用地和混合用地是两个概念！兼容用地：一种用地性质，兼多种用途。混合用地：多种性质用地的混合。兼容用地在一个地块中，混合用地是不同性质的地块组成的2.建筑兼容在不同性质的用地内对建筑性质有控制3.两者的思考用地兼容，我们给出允许（给出兼容比例区间），不允许，按条件允许（让管理者自定）建筑兼容，我们给出

4、允许，不允许，按条件允许（让管理者设定特定条件）四、环境容量控制分为自然环境（日照、通风、绿化）和人工环境（市政、公共服务配套）两个层面。1.容积率（1）概念FAR=建筑面积（减去停车库、设备层、以及公共开发空间）/地块面积（地块用地边界线范围）一般制定上限和下限。（2）拟定方法城市因素，城市平均容积率，1）地块性质2）地块区位3）基础设施条件4）人口容量5）地块空间环境6）土地出让价格7）城市设计规定8）建造方式和形体规划设计9）地方相关规范（3）相关问题1）容积率越高，开发商越赚钱，越有机2）过高引起各种环境、社会、经济、城市发展的问题，要可连续发展3）容积率要有弹性（如相关规定中的容积率

5、奖励政策）容积率这个东西的重要性不言而喻，太刚性的话，的确不利于现实的操作性。弹性是对的！但是就怕规划局的人顶不住开发商的诱惑啊！作为我们编制者的角度还是要在规划中有总体控制，不能让管理者太自由！不能让弹性的容积率所有都往最高的走！2.建筑密度建筑密度=建筑基地面积/用地面积规划控制其上限，保证开敞空间和绿地率。3.居住人口密度居住人口密度=地块内总人口数/地块面积4.绿地率1）绿地率=地块绿地总面积/地块面积规划控制其下限2）绿化覆盖率绿化率绿地率公共绿地率（每个定义不同样，不懂就被开发商坑爹了）五、建筑建造控制1.建筑限高（1）影响因素经济、社会环境、基础设施条件规划控制上限（特殊地块有下

6、限）对其控制要满足日照、消防、文保规定、道路控制等各种规定。1）各种类型建筑高度计算 2）沿路建筑高度规定 3）建筑高度控制视线分析2.建筑后退（1）概念建筑物相对于规划地块边界的后退距离，规划对其下限进行控制（2）意义保证日照采光、通风等城市有序建设。保证必要安全距离保证城市公共空间和城市景观（3）退让标准要退城市七线、地块边界、道路红线、总之是各种标准各种退啊3.建筑间距建筑物外墙面之间的最小的垂直距离。其他都是浮云，就要满足日照规定。六、城市设计引导概念：提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则，把握规划地区与城市整体空间的关系和特色。内容：拟定规划区域的空间结构骨架、各地块的

7、用地功能风貌、道路绿化系统、空间序列关系，形成城市设计总体概念与结构。同时，将空间形态、建筑风貌、的规定以指标的形式拟定。现在城市设计都是单独拿出来做了，游离于规划和建筑之间的一个设计，城市设计也可以给指标！但是木有法律效应啊！1.建筑体量、建筑形式与建筑色彩控制（1）建筑体量建筑竖向尺度、建筑横向尺度和建筑形体三方面，规划控制上限。（2）建筑形式主体结构形式、屋顶形式等。（3）建筑色彩色调、明度和彩度。建筑主体色谱、点缀色谱、组合色谱2.建筑空间组合控制（1）建筑群空间组合形式：封闭空间形态、半开放空间形态、全开放空间形态（2）开敞空间的长宽比值、街道空间的高宽比值、建筑轮廓线3.建筑小品绿

8、化小品、商业广告、指示标牌七、配套设施控制配套设施是生产生活正常进行的保证，配套设施控制即是对公共服务设施和市政设施提出定量配置规定1.公共设施配套控制公共设施是指为市民提供公共服务产品的各种公共性、服务性设施，按照具体的项目特点可分为教育、医疗卫生、文化娱乐、交通、体育、社会福利与保障、行政管理与社区服务、邮政电信和商业金融服务等。（1）城市层面上的公共服务设施配套规定重要依据总归和分规上位规划的拟定的公共服务设施配置规定，将上层次规划用文字规定的公共服务设施内容贯彻到用地和具体位置上。（2）不同性质用地上的公共服务设施配套规定1）居住区公共服务设施（下面都是居住区中的规模）城市居住区规划设

9、计规范 规定居住区中公共服务设施面积与人口规模相相应。占居住区总用地的不低于15%。集中配置在居住区核心区域（交通便利、人流集中、重要道路)满足服务半径。文化设施：文化科技站、图书馆、青少年活动设施体育设施：学校体育场在规定条件下可计入运动场面积指标教育设施：细化至幼儿园，中学用地3ha,小学用地社区卫生服务中心：门诊所、卫生站、医院商业设施：指导性指标？分类宜粗不宜细行政管理设施：不需贯彻用地，但图则中有符号以上设施对居住区、居住社区、居住组团三个层次都有不同的配建标准2）其他用地公共服务设施配建工业区、仓储区按生产、生活服务中心设立，设立项目、规模视情况而定。2.市政设施配套控制定义：市政

10、设施是指有市政府出资建造的公共设施，一般指规划区内的各种建筑物、构筑物、设备等。城市道路（含桥梁）、城市轨道交通、供水、排水、燃气、热力、园林绿化、环境卫生、道路照明、工业垃圾医疗垃圾、生活垃解决设备、场地等设施及附属设施。作用：市政基础设施是保证城市生存、连续发展的支撑体系，是建设城市物质文明和精神文明的最重要的物质基础（1）控规中市政设施控制的重要内容1）市政设施用地控制总体和地块两个层次控制到中类和小类，划定用地边界，引导地面上构筑物的位置、体量和数量。2）市政管线控制拟定工程管线的走向、管径、管底标高、沟径、管井、检查井、地下、地面构筑物，各管线空间管线。（2）各专项规划的重要内容1）

11、给水工程计算用水量、提出对水质、水压的规定城市单位建设用地综合用水量指标（万m3/(k*d)）城市单位人口综合用水量指标（万m3/(万人*d)）人均综合生活用水量指标（L/(人*d)）单位公共设施用地用水量指标（万m3/(k*d）单位工业用地用水量指标（万 m3/(k*d）单位其他用地用水量指标（万 m3/(k*d）上面的指标我们应当了解，具体内容我不详述了。（偷懒了，表格太多了）布置给水设施和给水管网给水干管宜避开城市交通主干道（这条我很疑惑啊！这个不是与布置用水量大的道路上的规定相悖吗？）宜在隔离带、人行道、非机动车道下，管网宜布置成环，干管宜布置在两侧用水量较大的道路上。干管间距 500

12、800M,连通管间距 8001000M.给水泵站宜布置在用水集中地区，结合城市绿化建设。计算管径，核对配水量和水压D=4Q/V D-管径 Q-最高日最高时各管段的计算流量 V-管内流速2）排水工程污水排放量和雨水量计算城市污水量=城市综合用水量*城市污水排放系数（0.7-0.8）综合生活污水=综合生活用水量*综合生活污水排放系数（0.8-0.9）综合工业废水=综合工业用水量*综合工业废水排放系数（0.7-0.9）雨水量(L/s)Q=qFq-暴雨强度-径流系数 F-汇水面积（ha）排水系统布局，管线走向、管径、管线平面位置、控制点标高污水系统根据污水受纳体、污水解决厂、道路分布、坡向结合竖向布置

13、。雨水系统就近分散、自然排放进行流域划分，必要时可建人工调节池。提出基建投资估算。3）供电工程拟定用电指标规划单位建筑面积符合指标规划单位建筑面积符合指标建筑用地类别居住建筑用电公共建筑用电工业建筑用地单位建筑面积负荷指标（W/）2060（1.44KW/户）301202080规划单位建设用地符合指标规划单位建设用地符合指标城市建设用地类别居住用地用电公共设施用地用电工业用地用地单位建设用地负荷指标（kW/ha）100400（1.44KW/户）3001200200800拟定规划区供电电源的容量、数量、位置及用地预留城市变电所的用地面积35KV110KV 变电所规划用地面积控制指标（标高高于洪水频

14、率 2%的高水位）220KV550KV 变电所规划用地面积控制指标（标高高于洪水频率1%的高水位）（继续偷懒）拟定中高压电力线路的途径、敷设方式及高压走廊宽度线路电压等级（KV）5003302201106635高压线走廊宽度（M）607535453040152512204）通信工程计算通信负荷（邮政需求量、电话需求量、移动通信系统容量）拟定邮政电信局、所等设施的具体位置、规模；拟定通信线路的位置、敷设方式、管孔数、管道埋深。宜敷设在人行道下或非机动车道下，管道中心线应与道路中心线或建筑红线平行。与电杆位于同侧，埋深不小于 0.8M,不超过 1.2M.划定规划范围内电台、微波站、卫星通信设施控制

15、保护线5）燃气工程计算燃气用量规划布局燃气输配设施，拟定位置、容量、用地规划布局燃气输配管网、计算管径，避免与高压电缆平行敷设。（那要是在共同沟里怎么整呢？有人回答说不能同沟。）估算造价6）供热工程计算规划范围内的热负荷规划布局供热设施和供热管网供热设施重要指热电厂和锅炉房供热管网避开交通干道和繁华街道，宜敷设早人行道和非机动车道下计算供热管道管径估算造价7）管线综合（这个图解部分没看懂啊）各种管线在平面和竖向上的布置，特别是交叉口处管线的三维关系检查规划范围内各专业工程具体规划的矛盾。拟定各种工程管线的平面分布位置。拟定规划范围内道路横断面和管线排列位置。8）环卫工程具有生活废弃物转运、解决

16、及处置功能的较大规模的环境卫生设施称为环境卫生工程设施。估算规划范围内固体废弃物产量城市生活垃圾产量和工业固体废物产量布局废物箱、垃圾收集点、垃圾转运站、公厕、环卫管理机构等9）防灾规划（逐渐被重视了！其实我感觉把防灾从市政里单独拿出来比较好，成立一个综合防灾章节）消防规划道路消防规定、建筑物消防间距、消防设施（相关规定我们应当掌握）防洪规划城市、江河港口、海港、民用机场、火电厂等设施的防洪标准防洪、防涝工程设施人防规划（我强项啊！这个我自由发挥了哈）三大体系：城市防护体系（可与抗震等其他防灾规划一起考虑）、人防工程控制体系（拟定总的量和各工程的量）、人防工程体系（人防工程的布局规划）抗震规划

17、（这个越来越重要了，宜结合人防共同规划）城市抗震标准：6 度开始设防城市抗震设施：疏散通道、疏散场地八、行为活动控制1.交通活动控制对路网结构的深化、对道路交通设施和停车场的控制；定道路红线、横截面、道路重要控制点的坐标、标高、交叉口形式；对交通方式、出入口设立进行规定；对社会停车场进行定位、定量、定界控制；对配建停车场进行定量、定点控制（配建停车场能做到定点控制吗？定量的引导差不多吧！）（1）交通方式人和车交通分行、机动车和非机动车交通分道，合理组织人流、车流、货流。（2）出入口方位、数量重要考虑周边道路等级及该地块的用地性质。（查阅各省、地方种控规编制技术中的规定）（3）停车泊位对社会停车

18、场进行定位、定量、定界控制；对大型公建项目和住宅的配建停车场进行定量、定点控制（配建停车场能做到定点控制吗？我感觉只能做到引导性的定量差不多吧！）（4）其他交通设施重要涉及大型社会停车场、公交站点停保场、轻轨站场、加油站（现在加油站是 B41!）公共停车场面积计算：城市每人0.81.0，地面停车场每车位 2530，地下停车场每车位 3035，公共停车场服务半径 200M300M(书上是，写错了，我查规范了)2.环境保护规定大气环境保护、水环境保护、噪音保护、固体废弃物控制等内容（历史文化保护规定书上没有啊！本书作者之一的田宝江老师在微博上回应我：关于历史保护（涉及现状建成须保存的地段，）一般控

19、规不再制定控制指标。历史保护地段应编制专门的保护规划，其目的在于保护，相关内容纳入控规。即控规应尊重保护规划内容，不必另行规定控制内容。我个人还是觉得要加上，怎么解决开发与保护的关系啊？）本篇小结一、指标类型控规指标刚性与弹性相结合，控规才有操作性。（但是指导性的指标管理者或者开发商主线无视怎么办？由于不遵守没有任何责任啊！如何将指导性的指标能纳入管理和土地开发是个问题啊！）要适当站在管理角度看问题，以有助于管理为准则建立指标体系，不是指标越多就说明规划深度越深。1.规定性指标（指令性指标）用地性质；用地面积；建筑密度；建筑后退红线；容积率；绿地率；交通出入口方位；停车泊位及其他公共服务设施。

20、2.指导性指标（引导性指标）人口容量；建筑形式、风格、体量、色彩规定；其他环境规定3.其他指标（这几个指标比较陌生，我简朴把定义和作用说下）拆建比：拆除的原有建筑总面积与新建的建筑总面积的比值，常用于旧城改造，要兼顾开发部分的经济效益和实行的也许性。绿化覆盖率：指绿化植物的垂直投影面积占城市总用地面积的比值，是评价环境质量的标准之一。敞地率：空地与用地面积的比率。旨在评价开场空间是否满足人们的户外活动和交往的规定裸地率：用地中裸露的土壤的面积所占用地的比率。评价现状可以用。建筑面宽：指一幢建筑物(房间)的宽度,从一面墙皮一侧到另一墙皮同一侧。控制沿街建筑的最大临街宽度，一般规定上限。在城市对街景规定较高或开发建设方式导致容易出现不符合规划意图的建筑尺度时采用。（这是刚性还是引导性的？）二、各种指标的关系1.控制指标的弹性通过应变措施方式，进行弹性控制（比如实现某公共利益，奖励容积率）控制指标之间很多都是有关系的（比如通过几项指标可推算出另一指标）千万不可给出互相矛盾的指标！后记在家找工作的空闲，正好空出时间写写东西，全手工制作啊！红字部分肯定有不妥或争议之处，请大家积极指正啊！还是比较推荐新手看看这本书的。