房屋买卖合同实用的.pdf

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1、 房子买卖合同范本 合同两方当事人：出卖人：_ 注册地点：_ 营业执照注册号：_ 公司资质证书号：_ 法定代表人：_联系电话：_ 邮政编码：_ 拜托代理人：_地点：_ 1 邮政编码：_联系电话：_ 拜托代理机构：_ 注册地点：_ 营业执照注册号：_ 法定代表人：_联系电话：_ 邮政编码：_ 买受人：_ 【自己】【法定代表人】姓名：_国籍 _ 【身份证】【护照】【营业执照注册号】【】_ 2 地点：_ 邮政编码：_联系电话：_ 【拜托代理人】【】姓名：_国籍：_ 地点：_ 邮政编码：_电话：_ 依据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法及其余有关法律、法例之规定，买受人和出卖人在同等

2、、自发、磋商一致的基础上就买卖商品房完成以下协议：【释义】延长阅读：合同法全文 商品房买卖合同 合同两方当事人：出卖人：_ 3 注册地点：_ 营业执照注册号：_ 公司资质证书号：_ 法定代表人：_联系电话：_ 邮政编码：_ 拜托代理人：_地点：_ 邮政编码：_联系电话：_ 拜托代理机构：_ 注册地点：_ 4 营业执照注册号：_ 法定代表人：_联系电话：_ 邮政编码：_ 买受人：_ 【自己】【法定代表人】姓名：_国籍 _ 【身份证】【护照】【营业执照注册号】【】_ 地点：_ 邮政编码：_联系电话：_ 【拜托代理人】【】姓名：_国籍：_ 5 地点：_ 邮政编码：_电话：_ 依据中华人民共和国合同法

3、、中华人民共和国城市房地产管理法及其余有关法律、法例之规定，买受人和出卖人在同等、自发、磋商一致的基础上就买卖商品房完成以下协议：【释义】本部分条则是确认买卖两方当事人的主体资格。本条款提示点：1、出卖人的主体资格 我国现行法律、法例将房地产开发公司分为专营开发公司和兼营开发公司，但不论是哪一种种类，都需要具备房地产开发主管部门宣布的房地产开发公司资质。不具备开发资质或开发资质已被取消的 公司不可以作为出卖人与相对的客户订立商品房买卖合同，违者订立的合同无效。2、买受人的主体资格 （1）凡具备民事权益能力的法人和自然人均可作为买受人，（2）一定具备完整民事行为能力的自然人方可作为签约人订 6

4、立合同，A.未满 18 周岁的未成年人订立的合同须经其监护人追认方 可奏效（已满 16 周岁且以自己的劳动收入为主要生活根源的除外）；B.精神病人或空隙性精神病人在精神病发生时期订立的合同须经其监护人追认方可奏效，（3）未成年人、精神病人的购房行为应该由其监护人作为法定代理人代为签约，（4）夫妇关系存续时期，除夫妇两方还有商定，不论以夫或妻的名义购置房子，该房子所有权一般均视为夫妇共同财富。3、出卖人拜托代理机构 最近几年来，开发商拜托代理公司进行房子销售的比率日趋增添。在这类情况下，应该将代理机构的名称列入本合同，并照实填写。这样，既明确表现和保障了开发商、代理商之间的拜托代理合同关系，也保

5、障了购房人的签约知情权。依据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法及其余有关法律、法例之规定，买受人和出卖人在同等、自发、磋商一致的基础上就买卖商品房完成以下协议：第一条项目建设依照。7 出卖人以_ 方式获得位于_、编号为 _ 的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使 用权划拨赞同文件号】【划拨土地使用权转让赞同文件号】为 _.该地块土地面积为_，规划用途为_，土地使用年限自_ 年_ 月_ 日至_ 年_ 月_ 日。出卖人经赞同，在上述地块上建设商品房，【现命名】【暂定 名】_.建设工程规划允许证号为_，施工允许证 号为_.【释义】本条是出卖人拥有项目的获得和开发建设等

6、先期手续见告义务的内容，目的是为保障买受人知情权。本条款的提示点：1、开发商土地获得方式 一般情况下，开发商获得土地的方式为受让国家出让的土地（出让）或转让受得别人已缴纳土地出让金的土地（转让）特别情况下方可获取国家得无偿划拨地（划拨），如开发商开发建设规划范围内得经济使用住宅。未更改土地性质得集体土地使用权不可以用作房地产开发；非 8 用于经济合用住宅建设得划拨地不可以用作房地产开发；工业用地出让 地不可以用作房地产开发。2、土地使用年限 依据我国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十二条的规定：“土地使用出让最高年限按以下用途规定：（一）居住用 地 70 年；（二）工业用地 50 年；（

7、三）教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年；（四）商业旅行、娱乐用地 40 年；（五）综合或许其余用地 50 年。”需要注意的是，该使用年限开端于国有土地使用权出让确立之日，而不是买受人订立购房合同之日；经济使用住宅因其土地系划拨地，故不存在使用年限的问题。3、商品房项目的名称不论是现命名仍是暂命名，一定与商品 发预售允许证或其余有关证件的描绘一致。4、开发商一定拥有国有土地使用权证方可申请商品房预 售资格。所以，购房者在签订合同以前除了知悉本条所列的土地使用 权出让合同号、土地使用权划拨赞同文件号、划拨土地使用权转 让赞同文件号外，更有必需查阅开发商拥有的国有土地使用权证。侧重审察两点：

8、一是看开发商能否已经足额支付土地出让金（未缴纳 完成土地出让金的开发商一般拥有暂时国有土地使用证而非国 有土地使用证）；二是看开发商能否已将土地办理抵押贷款（以土地 作为抵押物办理贷款的，国有土地使用证上常常作存案登记）9 第二条商品房销售依照。买受人购置的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房赞同机关为_，商品房预售允许证号为_.【释义】本条是对商品房销售的描绘。本条款提示点：1、期房与现房的比较 期房即预售商品房，是指花费者在购置时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商从获得预售允许证开始至获得房地产权证大产证为止，所销售的商品房为期房。现房指花费者在购置时具备即买即可入住的商品房

9、，即开发商已办好所售的商品房的大产证的商品房，花费者在签约后立刻能够办理入住并获得分户权证。期房相对于现房，拥有以下特色：优势：（1）期房一般较现房廉价；（2）期房的选择空间较现房大；（3）跟着房地产市场的发展，新楼盘质量较旧盘有显然提高。劣势：具备缓期交托、质量变差、权证不可以按期交托等法律 10 风险。2、商品房预售允许证的法律效劳 最高人民法院对于审理商品房买卖合同纠葛案件合用法律若干问题的解说第二条规定：“出卖人未获得商品房预售允许证明，与买受人订立的商品房预售合同，应该认定无效，可是在起诉前获得商品房预售允许证明的，能够认定有效。”3、商品房销售的其余依照 一般来说，开发商除获取商品

10、房预售允许证外，还应具 备以下证件：建设用地规划允许证、建设工程规划允许证、建设 工程动工证、国有土地使用证即俗称的“五证齐备，方可预售”。房地产行政主管部门颁发的预售允许证有按栋编号发放、按批号编号发放等形式，购房人在购房时应“对号入坐”，提高自己风险防备能力。第三条买受人所购商品房的基本状况。买受人购置的商品房（以下简称该商品房，其房子平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第_【幢】【座】_【单元】【层】11 _ 号房。该商品房的用途为_，属_ 构造，层高为_，建筑层数地上_ 层，地下 _ 层。该商品房露台是【关闭式】【非关闭式】。该商品房【合同商定】

11、【产权登记】建筑面积共_ 平方米，此中，套内建筑面积_ 平方米，公共部位与公用房 屋分摊建筑面积_ 平方米（有关公共部位与公用房子分摊建 筑面积组成说明见附件二）【释义】本条是对合同标的物的详尽描绘 本条款提示点：本条波及到若干建筑专业术语及建筑规范，购房人在购房时应更为确实注意。1、商品房的用途与房子构造 这两项对于开发商而言，是其确立工程建设成本的重点点，专业办公用写字楼的工程建设成本一般比砖混构造建筑物建筑成本高出数倍。所以，购房人在选购房子时应该加以落实。商品房的用途主要有居住、办公、商品、商住、泊车等种类，其用途一经确立，合同两方不执行法律手续不得私自更改。房子构造 12 主要有砖混

12、、框架、钢混等几种，不一样构造的房子其使用功能和耐用 程度各异。2、层高净高 层高指一层地面至上一层地面的距离，净高则是指地面至天花板的距离，净高=层高-楼板厚度。购房人在选择预售商品房时应试虑上述二者之间的差别。3、露台 露台的关闭与否对计算商品房的建筑面积至关重要，依据现行建筑面积计算规划的规定，关闭露台按全面积计算使用面积，而敞开式露台则按全面积的一半计算使用面积。4、建筑面积、套内建筑面积、公共部位与公用房子分摊建筑 面积及使用面积之间的联系。该套商品房建筑面积=套内建筑面积+公共部位与公用房子分 摊建筑面积 套内建筑面积=套内使用面积+套内强风光积+露台面积 第四条计价方式与价款。出

13、卖人与买受人商定按下述第_ 种方式计算该商 13 品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（_ 币）每 平方米_ 元，总金额（_ 币）_ 千_ 百_ 拾 _ 万_ 千_ 百_ 拾_ 元整。2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为（_ 币）每平方米_ 元，总金额（_ 币）_ 千_ 百_ 拾_ 万_ 千_ 百_ 拾_ 元整。3、按套（单元）计算，该商品房总价款为（_ 币）_ 千_ 百_ 拾_ 万_ 千_ 百_ 拾_ 元整。【释义】本条是对于商品房计价方式与价款的商定。本条款提示点：1、计价方式的改革 多年来，我国向来采纳依照建筑面积计价的方式销售商品房，但该种计价方式却存在着诸多弊端，集中表此刻

14、总的公用建筑面积难 以确立，公用建筑面积计算分摊复杂，开发商非好心误算等。跟着房 地产经济的活跃与发展，我国北京等地域已经实行按套内建筑面积计 价。相信不久的未来，按套内建筑面积计价将成为我国房地产市场的 主要计价方式，使购房人真实能享遇到“明理解白购房”的待遇。14 2、购房人应注意商品房“价外价”问题 个别开发商除收取按面积记得的总价款外，还会向购房人提出收取配套费、教育实行费等其余收费项目，所以，购房人在支付房款时应该对这些收费项目加以关注，如开发商没有法定收费依照的，购房人能够拒付。第五条面积确认及面积差别办理。依据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】（本条款中

15、均简称面积）为依照进行面积确认及面积差别办理。当事人选择按套计价的，不合用本合商定。合同商定面积与产权登记面积有差别的，以产权登记面积为 准。商品房交托后，产权登记面积与合同商定面积发生差别，两方赞同按第_ 种方式进行办理：1、两方自行商定：（1）；（2）；15 2、两方赞同按以下原则办理：（1）面积偏差比绝对值在3%以内（含 3%）的，据实结算房 价款；（2）面积偏差比绝对值高出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起 30 天内将买受人已付款退还给买受人，并按_ 利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同商定面积时，面积偏差比在 3%以内（含 3%）部分的

16、房价款由买受人补足；高出 3%部分的房价款由出卖人担当，产权归买受人。产权登记面积小于合同商定面积时，面积偏差比绝对值在 3%以内（含 3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值高出 3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。产权登记面积-合同商定面积 面积偏差比=100%合同商定面积 因设计更改造成面积差别，两方不排除合同的，应该签订补 充协议。【释义】本条是对房子面积确认依照及房子面积差别办理方式的商定。16 本条款的法律依照：建设部商品房销售管理方法第二十条规定：按套内建筑面积或许建筑面积计价的，当事人应该在合同中载明合同商定面积与产权登记面积发生偏差的办理方式。合同未作约 定的，接以下

17、原则办理：（一）面积偏差比绝对值在 3%以内（含 3%）的，据实结算房价款；（二）面积偏差比绝对值高出 3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发公司应该在买受人提出退房之日 起 30 日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同商定面积时，面积偏差 比在 3%以内（含 3%）部分的房价款由买受人补足；高出 3%部分的房价款由房地产开发公司担当，产权归买受人。产权登记面积小于合 同商定面积时，面积偏差比绝对值在 3%以内（含 3%）部分的房价款由房地产开发公司返还买受人；绝对值高出 3%部分的房价款由房地产开发公司双倍返还买受人。产权登

18、记面积-合同商定面积 面积偏差比=100%合同商定面积 本条款提示点：1、面积确认标准 本条规定以建筑面积或套内建筑面积为面积确认的依照标 17 准，但购房人在签约时亦可主张上述两项面积同时作为依照标准。2、产权登记面积与购房人实质所得面积不符时的办理 产权登记面积是指房地产行政主管部门确认登记的面积，一般情况下产权登记面积即等同于购房人实质所获取的面积，但假如产权登记测绘单位所作出的丈量结果与购房人的实得面积不符，购房人仍旧有权益邀请专业丈量公司从头丈量，并要求房地产行政主管部门对原产权登记面积作出修正办理。3、自行商定的方式 鉴于设计原由，施工原由以及其余原由，开发商在预售商品房实常常不肯

19、意接受按商品房销售管理方法的规定签订面积差别 办理条款，而建议购房人选择自行商定的方式，常有的商定方式包含：（1）买受人不要求退房，依照产权登记面积和原商定每平方米价钱实行多退少补；（该条款的商定从法律上剖析仍旧存在问题，如某合同原定面积为 80 平方米，建成面积达 120 平方米，即便开发商主张该特别商定，因为商定面积差别已经对原合同造成了实质性损坏，法院最后仍是会按法定标准而不会按商定标准判决）（2）正负 3%内实行多退少补，多于 3%部分按原单价打折计算房价；少于 3%部分按原单价上调必定比率退还房款；（3）将方法规定的临界点 3%调整为临界点 5%；（从开发 18 商的利益剖析，此条款

20、最切合其利益）（4）总价包死条款，即不论产权登记面积能否与商定面积发生差别，均按商定总价计算房款。（对于宽泛采纳通用文本商定的楼盘，购房人可选择性使用该条款。就笔者的个人经历，极罕有开发商在交房后因为测定面积比商定面积少而退款的，而建成后要求购房人补缴购房款的倒是层出不穷。）对比而言，上述商定方式均没有本条款第二种方式那样更能保护购房人的合法权益，所以建议购房人在签订合同时选择该种面积差别办理方式。北京市领土资源和房子管理局制定的“北京版式范文本”中采纳的是建筑面积差别与办理条款，更重视了对购房人权益的保障。第六条付款方式及限期。买受人按以下第_ 种方式按期付款：1、一次性付款_.2、分期付款

21、 _.3、其余方式_.【释义】本条是对付款方式及付款时间的商定 19 本条款提示点：1、一次性付款 （1）一次性付款的本义是指购房人在约按限期内向开发商支付完成 100%的购房款，但在实践中间，许多开发商赞同选择一次性付款的客户在签约是只支付 90%-95%的购房款，保存 5%-10%的购房款至房子交接或权证发放时再行给付。（2）开发商为鼓舞购房人选择一次性付款方式，常常会在商品房订价的基础上赐予一次性付款购房人必定比率的折扣。购房人如选择此种付款方式，能够合时提出折扣恳求。2、按揭付款 （1）按揭付款不属于分期付款，此刻开发商与银行已经在付 款方式上获得可高度一致，就是银行为按揭客户向开发商

22、供给一次性付款。对开发商而言，按揭购房人在完美其按揭贷款手续后就已经获取了银行支付的全额房款，购房人不过按与银行签订的借钱合同逐月向银行还款而已。（2）按揭付款方式所产生的法律关系：A.主合同关系有两个：一是开发商与购房人之间的商品房买卖合同关系；二是购房人与银行之间的借钱合同关系，20 B.从合同关系有三个：一是购房人以所购物业作为抵押物与银行之间发生的抵押合同关系；二是开发商为购房人贷款而向银行供给的保证合同关系（有的银行还要求开发商供给必定数额的保证金担保）；三是银行与开发商之间的回购法律关系，即当购房人逾期未还款组成违约，银行依法处罚抵押房产，开发商向银行许诺无条件回购该房产，并将回购

23、房款优先直接清账银行贷款本息，对此购房人在按揭贷款合同中予以书面确认。（3）按揭付款条款在签约时属于效劳待定的条款，该条款奏效的必备要件是银行赞同愿按揭购房人发放贷款，并与其签订借钱 合同，如属不可以归责于当事人两方的事由银行拒绝为购房人供给按揭贷款的，则该条款对买卖两方不具备拘束力，由此造成商品房买卖合同不可以执行两方互不负违约责任，当事人两方能够恳求排除商品房买卖合同，开发商应该将收受的购房款本金及其利息或许定金返还购房人。但如是因为买、卖两方作为或许不作为的行为以致银行按揭不可以，则需要由责任人担当其相应的违约责任，如购房人不供给或供给虚假的申贷资料，开发商拒不担当银行要求的保证担保责任

24、等。（4）按揭付款方式后续法律问题 A.因商品房买卖合同被确以为无效或许被撤除、排除，以致按揭贷款的目的没法实现，买卖两方及银行均有权排除按揭贷款合同，开发商应将所收款项分别退还给购房人和银行；21 B.开发商作为担保人为购房人按揭贷款供给保证担保的方式有两种：一是阶段性保证担保，即开发商供给保证担保的保证时期为按揭贷款合同签订之日起至购房人获取分户产权证并将其房子所有权办理他项权益登记之日止；二是全程保证担保，即开发商在购房人向银行偿还所有贷款本息以前均需担当保证担保责任。按最高院司法解说的规定，购房人未依照按揭贷款合同的商定偿还贷款，可是已经获得房子权属证书并与银行办理了商品房抵押登记手续

25、，银行如起诉购房人要求偿还贷款本息或主张房子优先受偿的，不该该追加开发商为共同被告，开发商供给全程担保的除外。假如银行起诉时买卖人与银行还没有完美抵押登记手续，则开发商不论是供给哪一种方式的保证担保都会被列为共同被告。开发商尽早为购房人办理分户权证的意义不单是执行自己商品房买卖合同所商定的义务，还具备排除自己担保法律风险的功能和作用。从最近几年法院受理的案件种类剖析，按揭购房人逾期付款违约纠葛已成为一类主要民事纠葛，即每个楼盘都存在着必定比率的按揭购房人逾期不送还银行贷款的风险隐患，开发商如不重视此类纠葛的预防微风险防备，将造成不用要的经济损失。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合

26、同规定的时间付款，按以下第_ 种方式办理：22 1.按逾期时间，分别办理（不作累加）（1）逾期在_ 日以内，自本合同规定的对付款限期之次日起至实质全额支付对付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期对付款万分之_ 的违约金，合同持续执行；（2）逾期超出_ 往后，出卖人有权排除合同。出卖人排除合同的，买受人按累计对付款的_%向出卖人支付违约金。买受人愿意持续执行合同的，经出卖人赞同，合同持续执行，自本合同规定的对付款限期之次日起至实质全额支付对付款之日止，买受人按 日向出卖人支付逾期对付款万分之_（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期对付款指依照本合同第六条规定的到期对付款与该期

27、实质已付款的差额；采纳分期付款的，按相应的分期对付款与该期的实质已付款的差额确立。2._.【释义】本条是对购房人逾期违约金责任进行商定的条款 本条款提示点；1、逾期付款违约责任剖析 23 逾期付款是买卖合同中的一种典型违约行为，逾期付款未达一按时期，组成根本违约。组成一般违约的，遵约方有官僚求违约方执行合同并支付必定的违约金；组成根本违约的，遵约方除有权一方面排除合同外，还有官僚求违约方支付担当因为停止合同所造成的相应经济损失。鉴于一般违约与根本违约的理论依照，示范文本成立了两种相辅相成的违约责任救援方式。2、怎样设定一般违约与根本违约的合理时期 最高人民法院对于审理商品房买卖合同纠葛案件合用

28、法律若干问题的解说第十五条规定；出卖人延误交托房子或许买受人延误支付购房款，经催告后在三个月的合理限期内仍未执行，当事人一方恳求排除合同的，应予支持，但当事人还有商定的除外。法律没有规定或许当事人没有商定，经对方当事人催告后，排除权履行的合理限期为三个月。对方当事人没有催告的，排除权应该在排除权发生之日起一年内履行，逾期不履行的，排除权消灭。从上述司法解说剖析，鉴于商品房买卖合同所波及的标的物是一项重要财富，司法解说的制定者希望买、卖两方都赐予违约方相对较长久限的包含和理解，不主张权益人过快的享有单方解约权。所以，我们建议：在设定本条所规定的开发商有单方解约权的时期条款时，一般应定为 3 个月

29、为宜，起码不该少于2 个月，假如购房人在签 24 订以后因为有时性原由造成流动资本周转困难而不可以按期履约，购房 人亦有合理时期进行调整。3、逾期付款违约金标准的设定 最高人民法院对于审理商品房买卖合同纠葛案件合用法律若干问题的解说第十六条规定：当事人以商定的违约金过高为由恳求减少的，应该以违约金超出造成的损失 30%为标准合适减少；当事人以商定的违约金低于造成的损失为由恳求增添的，应该以违约造成的损失确立违约金数额。该解说第十七条又规定：商品房买卖合同没有商定违约金数额或许损失补偿额计算发法，违约金数额或许损 失补偿额能够参照以下标正确立：逾期付款的，依照未付购房款总数，参照中国人民银行规定

30、的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾 期交托使用房子的，依照逾期交托使用房子时期有关主管部门宣布或许有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房子租金标正确立。联合上述两条司法解说，逾期付款违约金设定的标准一般应设在以下区间内：不低于同期银行活期存款利率标准，不高于同期银行逾期贷款利率的 130%.设定的标准假如低于或高于上述时期，都有可能以致商定的条款存在法律效劳上的瑕疵。25 26 27 本文资料均可编写，只合适个人使用，不可以用于商业。资料 一般需要联合本公司的实质状况，进行改正和调整。主要目的在于给您的工作供给必定的参照和灵感，而非直接供您使 用。仅仅提示，最好的必定是依据公司的实质状况设计出来的。28