万科集团责任成本管理体系指引.pdf

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1、70+120+120+70m 连续梁桥 及 80+140+140+80m 连续刚构桥施工方案 1 1.目的 为提高集团成本管理水平，形成分工负责、有机协调的成本管理体系，特制定本管理指引。2.范围 本管理指引旨在为集团所属各地产公司建立责任成本体系，适用于万科集团所属各地产公司。3.职责 3.1 万科集团总部财务管理部成本审算中心负责本管理指引的制订、修改、指导、解释与检查落实，并负责有关具体对接事宜。3.2 万科集团所属各地产公司负责贯彻实施本管理指引。4.方法与过程控制 4.1 责任成本体系释义 4.1.1 房地产业务操作过程是程序性很强的专业合作过程，各个专业过程所确定、形成的经济支出的

2、迭加构成了房地产成本。4.1.2 房地产成本管理效果依赖于各环节自身的良好运作,房地产成本管理依赖于各环节之间有机协调与配合。4.1.3 万科责任成本体系旨在明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指标反馈、考核评价其职责履行情况。4.1.4 万科责任成本体系旨在加强不同专业、不同流程之间的合作和沟通，形成分工负责、有机协调的责任成本体系。4.2 责任成本体系组成要素 4.2.1 责任主体：以公司设计、工程、项目经理部、销售等职能部门为责任主体，在各业务环节区分主导部门和配合部门。4.2.2 责任范围：建造成本按发生程序划分责任部门，建造成本以外按成本项目划分责任范围。4.2.3 责任目

3、标：按公司成本管理宗旨：以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势。各个责任范围内成本管理目标应以经济合理性、产品竞争力、行业成本优势为追求目标。4.2.4 反馈指标：以定量指标为主。反馈指标的系列数值反映项目成本特性，单一反馈指标高低并不能如实反映成本理性。4.2.5 评价部门：及时计算并提供反馈指标。在各部门发表自我评价的基础上，就各责任成本管理结果是否经济合理，是否符合成本管理宗旨，发表评价意见，并形成系统的项目责任成本分析报告。4.2.6 万科责任成本体系之要素概括表 70+120+120+70m 连续梁桥 及 80+140+140+80m 连续刚构桥施工方案 2 责任

4、范围 责任主体 配 合部门 评价部门 土地、报批报建费 项 目 发 展部 财务部 建造成本 责 1、建造内容、建筑形式合理化 设计部 销售部 成本部 任 2、结构指标合理化及施工图质量 设计部工程部 成本部 目 3、获取竞争性的合理低价 工程部成本部 项目经理部 招 标 领 导小组 标 4、现场成本管理、施工质量与效率 项 目 经 理部 工程部 工程部 销售费用 销售部 财务部 管理费用 各 职 能 部门 财务部 4.3 责任成本体系的范例 万科集团 房地产有限公司责任成本体系表 主 导 部门 配 合 部门 反馈指标 考 核 部门 土地获得成本 项 目 发展部 销售部 每平米地价 土地获得时间

5、 财 务 管理部 开发前期准备费 -报批报建费 项 目 发展部 办公室 报建费用节减率 财 务 管理部-设计费 设计部 工程部 每平米设计费 成 本 管理部-三通及临时设施费 工程部 设计部 主体建造成本 (主体建筑工程费、主体安装工程费)社区建造成本（社区管网工程费、园林环境费、配套设施费）:规划设计 设计部 销售部 项目部 规划设计周期 成 本 管理部 结构、安装设计 工程部 设计部 每平米钢筋含量 成 本 管理部 每平米含砼量 成 本 管理部 招标及签约 工程部 成本部 招标比率 成 本 管理部 项 目 经理部 最低价定标比率 成 本 管理部 70+120+120+70m 连续梁桥 及

6、80+140+140+80m 连续刚构桥施工方案 3 材料采购 工程部 成本部 甲定材料占造价 比率 成 本 管理部 项 目 经理部 统购材料购买率 设计变更 设计部 工程部 变更比率 成 本 管理部 工程签证 项 目 经理部 工程部 签证比率 成 本 管理部 工程结算 成本部 工程部 项目部 结算错漏率 工 程 管理部 开发间接费 -工 程管理费 项 目 经理部 工 程 管理部 每平米管理费 财 务 管理部 -利息 财 务 管理部 -营销支持费用 销售部 客 户 事务部 每平米营销费 管理费用 各部门 人均行政费用 财 务 管理部 每平米管理费用 人均销售收入 销售费用 销售部 客 户 事务

7、部 每平米销售费用 财 务 管理部 每平米广告费用 人均销售员面积 税金 财务部 实际交纳税率 集 团 财务部 物业经营损益 物 业 管理公司 物业实际盈亏额 财 务 管理部 上表供各公司建立责任成本体系参考用，其中：责任成本范围至少应包括上述划分范围，但可作更明细的划分。4.4 责任成本体系建立程序 4.4.1 由公司总经理牵头，成本管理部具体组织，按本指引划分责任成本范围，确定责任主体和配合部门，并进一步细分职责；4.4.2 各公司可可根据本指引选择、调整具体反馈指标，可自行协商确定反馈指标的合理区间。4.4.3 经各部门讨论、总经理批准，整理形成适用于本公司的“责任成本管理办法”，报总部

8、备案；并在公司内作普及宣传和具体执行；4.4.4 根据本公司管理能力和项目情况，制定适用于本公司的阶段性目标,70+120+120+70m 连续梁桥 及 80+140+140+80m 连续刚构桥施工方案 4 譬如：招标金额定价比例 90%以上 设计变更占造价的比例 3%以下 钢筋含量的合理控制比率 90%以上 每平米质量维修成本 5 元/平米 规模经济成本优势 50 元/平米 每平米售后物业净支出 0 元/平米 销售费用占销售收入比率 2.50%公司司成本管理部会同财务管理部按项目定期公布“责任成本考核报告”，并抄报万科集团总部财务管理部成本审算中心。5.支持文件 VKCW03-23-F1成本

9、指标明细表 70+120+120+70m 连续梁桥 及 80+140+140+80m 连续刚构桥施工方案 5 反馈指标 单位 计算公式 备注 土地获得成本 每平米地价 元/平米 =土地获得成本/总建筑面积 与听证会通过时的指标相比较 土地获得时间 天 从购地签约到土地按约定使用功能落实到万科名下时为止。与听证会通过时的指标相比较 开发前期准备费 -报批报建费 报建费用节减率%=（按政策应缴纳报批报建费-实际交纳报批报建费）/按政策应交纳费用 报批报建费可用广义概念，将土地出让金等包括在内。-设计费 每平米设计费 元/平米 =设计费总额/总建筑面积 可分类计算每平米规划设计费、施工图设计费、景观

10、设计费-三通及临时设施费 每平米三通费用 元/平米 =三通费用总额/总面积数 每平米临时设施费 元/平米 =临时设施费用总额/总建筑面积 主体建造成本 (主体建筑工程费、主体安装工程费)社区建造成本（社区管网工程费、园林环境费、配套设施费）:规划设计 规划设计周期 天 自土地协议签署日（或上一期动工之日）至施工图完毕之日 可区分为规划方案周期和方案实施周期 结构安装设计 每平米钢筋含量 公斤/平米 =钢筋总用量/总建筑面积 可分类计算基础、上部结构、屋面的钢含量 70+120+120+70m 连续梁桥 及 80+140+140+80m 连续刚构桥施工方案 6 每平米含砼量 立方/平米 =砼总用

11、量/总建筑面积 可分类计算基础、上部结构、屋面的砼含量，注明砼标号。招标及签约 招标比率%=通过招标定价的合约总额/造价总金额 也可按合同次数来统计。最低价定标比率%=最低价中标的招标合同总额/招标合同总金额 材料采购 甲定材料占造价比率%=甲供、甲限及三方合同材料总额/主体建筑工程成本总额 统购材料购买率%=参与集团统购的材料金额/统购品种的材料总额 设计变更 变更比率%=设计变更造价总额/工程造价总额 可分类计算设计错漏、市场变更、客户要求的变更比率 工程签证 签证比率%=现场签证的成本总额/工程造价总额 工程结算 结算错漏率%=（甲乙方结算价格-审核后结算价格）/审核后结算价格 开发间接

12、费 -工程管理费 每平米管理费 元/平米 =项目工程管理费总额/项目建设总面积 -利息 -营销支持费用 每平米营销费 元/平米 =项目营销费用总额/项目建设总面积 管理费用 人均行政费用 元/人 =行政费用总额/当年加权总人数 每平米管理费用 元/平米 =管理费用总额/当年结算面积 人均销售收入 元/人 =销售收入总额/当年加权总人数 70+120+120+70m 连续梁桥 及 80+140+140+80m 连续刚构桥施工方案 7 销售费用 每平米销售费用 元/平米 =销售费用总额/当年销售面积 每平米广告费用 元/平米 =广告费用总额/当年销售面积 人均销售员面积 元/人 =销售面积总数/当年加权销售人员数 税金 实际交纳税率%=实际交纳的税额/计税税基 分类计算所得税、契税、营业税率。物业经营损益 物业实际盈亏额 元/平米 =当年售后物业总支出-当年物业总收入 高考是我们人生中重要的阶段，我们要学会给高三的自己加油打气