地产债权投资项目的法律尽职调查清单.pdf

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1、地产债权投资项目的法律尽职调查清单 第一条 公司主体部分 1.1 房地产开发企业公司主体部分，首先应关注开发资质是否具备、是否具备与建设规模相对应的开发资质。比如，有的公司只有暂定资质，却承担开发建设与其不匹配的建设规模，可能导致行政处罚的法律风险。1.2 其次应关注公司是否办理了年度报告、是否被列入工商异常名录等。通常投资方在对开发企业投资前，需要取得公司的基本证照等关键文件。1.3 再次需要关注公司提供的审计报告、财务报表与银行调取的基本信用报告的债务是否一致。关注征信报告上对外担保与公司的陈述是否一致。1.4 最后，需要关注公司的完税情况、公司是否涉及诉讼、仲裁及被执行、行政处罚等情况。

2、1.5 同时，关注公司的治理结构、因为后续公司后续融资需要通过公司内部决议。第二条 房地产项目部分 2.1 土地使用权性质和取得方式的调查 2.1.1 土地使用权性质 。（1）集体土地（用途和流转限制）（2）国有土地 2.1.2 取得国有土地使用权的方式 。（1）划拨（用途和流转限制）（2）出让（3）转让（条件、程序、价款和税费）2.1.3 国有土地使用权出让方式 。（1）协议（用途限制）（2）招拍挂（年 月 日）。2.2 招拍挂出让方式取得土地使用权的调查 2.2.1 核心文件（1）招拍挂文件（公告、须知、申请书、规划设计条件、图纸）（2）成交确认书/中标通知书（3）土地使用权出让合同（4）

3、地价款和税费缴纳凭证（5）土地使用权证 2.2.2 重点关注的问题（1）程序是否合规（2）地价款及相关税费缴纳情况（出让金、市政配套、契税、印花税）（3）是否存在权利负担（抵押、查封）（4）其他（土地使用权期限、规划条件）2.2.3 常见风险点（1）土地剩余使用年限和续期 非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土

4、地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。（中华人民共和国民法典第 359 条、城市房地产管理法第 22 条）（2）未缴纳或逾期缴纳地价款（3）土地出让合同违约责任（4）未缴清地价款不予办理土地使用权证（土地登记办法第 18 条）（5）抵押和查封 可能导致丧失土地使用权 抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所

5、有，不足部分由债务人清偿（中华人民共和国民法典第 406 条）被查封的房地产不得转让（城市房地产管理法第 38 条）2.2.4 防范措施：解押、解封作为先决条件。2.3 立项情况的调查 2.3.1 核心文件 发改部门出具的项目核准文件 2.3.2 重点关注的问题（1）各项开发建设指标与其他政府文件的一致性（2）项目资本金比例（一般房地产开发项目为%，国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知第 1 条）2.3.3 常见风险点（1）未足额缴存规定比例的项目资本金（2）可能对项目融资造成不利影响（3）关于其他风险，各地情况不一样，例如，根据重庆市房地产开发项目资本金管理办法第 7 条的规定，未

6、取得项目资本金存款凭证的房地产开发项目，建设行政主管部门不予办理招投标手续和施工许可证。2.3.4 防范措施（1）对项目公司注册资本进行核查，确保其足够满足最低资本金比例。（2）项目公司提供已按规定足额缴存项目资本金的证明文件作为交易先决条件。（以重庆为例，该等文件应包括房地产开发主管部门应与受委托的监管银行签订委托监管协议书和项目公司在该银行的项目资本金存款凭证）2.4 规划和施工情况的调查 2.4.1 核心文件（1）建设用地规划许可证（2）建设工程规划许可证（3）建筑工程施工许可证 2.4.2 其他过程性文件 选址意见书、设计审核意见及批复、施工图审查和备案文件、环保审批文件、消防设计审核

7、文件、人防设计审核文件等。2.4.3 重点关注的问题（1）文件日期（2）文件的齐备性、完整性、连续性和一致性 2.4.4 常见风险点（1）土地闲置 闲置认定（闲置土地处置办法第 2 条）：超过规定期限未动工；未规定动工期限的，自土地有偿使用合同生效或建设用地批准书颁发之日起满 年未动工；已动工但开发建设的面积占应开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足%且未经批准中止开发建设连续满 年的。核查标准：施工许可证、开工报告、监理月报、闲置认定书 闲置后果：闲置费、无偿收回（闲置土地处置办法第 4 条）防范措施：取得主管部门认定不闲置的书面文件；取得主管部门同意延期开发的书面文件。（2）

8、提前开工 未取得建设工程规划许可证进行建设的，由相关规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。（城乡规划法第 64 条）未取得施工许可证擅自施工的，由相关主管部门责令改正，对于不符合开工条件的责令停止施工，并对建设单位和施工单位分别处以罚款。（建筑工程施工许可管理办法第 10、13 条）防范措施：主管部门同意提前开工的书面文件；取得工程规划许可证和施工许可证作为交易先决条件。2.5 项目相关建设合同的调查

9、 2.5.1 合同种类（1）勘察合同（初勘、详勘）（2）设计合同（综合设计、单项设计）（3）施工合同（总包合同、分包合同、桩基、管线等单项工程合同）（4）监理合同（5）造价咨询合同（6）技术咨询合同（7）设备买卖合同（e.g.电梯、空调）（8）工程保险合同 2.5.2 重点关注的问题（1）合同签署方式（是否招标）（2）合同价款的支付情况 2.5.3 常见风险点（1）未依法招标 全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目，勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标。（招标投标法第 3 条）国有资产投资者实际拥有控制权的项目，施工单项合同估算价人民币 万元以

10、上，重要设备、材料等货物的采购单项合同估算价人民币 万元以上，勘察、设计、监理等服务的采购单项合同估算价人民币 万元以上，或者单项合同估算价低于前述标准，但项目总投资额 万以上的，必须进行招标。依法必须进行招标的项目，国有资金投资占控股或者主导地位的，应当公开招标。（工程建设项目招标范围和规模标准规定第 4、7、9 条）应招标而未招标的后果：行政处罚、合同无效。（招标投标法第 49 条、最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释第 1、2、3条）防范措施：补办招标手续。（1）工程款优先受偿权 适用于勘察、设计、施工合同（民法典第 807 条）发包人未按照约定支付价款的，承包

11、人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。（民法典第 807 条）主张期限：自竣工之日或者合同约定的竣工之日起 个月（最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复第 4 条）防范措施：取得承包人出具的放弃工程款优先受偿权的书面承诺作为交易先决条件。2.6 竣工验收情况的调查 2.6.1 核心文件（1）竣工验收报告（2）竣工验收备案文件 2.6.2 单项验收文件 规划验收、环保验收、消防验收、人防验收、电梯验收、气象（

12、防雷）验收、档案验收 2.6.3 重点关注的问题 文件的齐备性、完整性、连续性和一致性 2.6.4 常见风险点（1）对交付的影响 未经验收或验收不合格的，不得交付使用（建筑法第 61 条）对验收合格的判断（建筑法第 61 条、建设工程质量管理条例第 16 条）防范措施：验收合格作为交易先决条件；取得交付批准文件。（如当地适用）（2）逾期竣工 土地出让合同违约责任 2.7 房屋权属证书的调查 2.7.1 核心文件 房地产权证、房屋所有权证等 2.7.2 重点关注的问题 是否存在权利负担（抵押、查封）2.7.3 常见风险点（1）抵押和查封（2）可能导致丧失房屋所有权（3）抵押期间，抵押人可以转让抵

13、押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿（中华人民共和国民法典第 406 条）（4）被查封的房地产不得转让（城市房地产管理法第 38 条）防范措施：解押、解封作为先决条件。2.8 销售/租赁情况的调查 2.8.1 核心文件 预售/销售许可证 房屋买卖/租赁合同 预购备案/预告登记/租赁备案情况查询文件 2.8.2 重点关注的问题 可预售/销售的范围 标的

14、物业的预售/销售和租赁状态 2.8.3 常见风险点（1）未取得预售许可 包括未取得预售许可证或标的物业在预售许可证中备注为限售；出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。（最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的通知第 2 条）防范措施：通过预约协议等文件，将标的物业取得预售许可作为交易先决条件。（2）买卖不破租赁 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。（民法典第 725 条）防范措施：与承租人签署三方确认协议；租约到期或提前解除租约作为交易先决条件。（3）

15、承租人优先购买权 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。（民法典第 726 条）防范措施：取得承租人出具的放弃优先购买权的书面承诺。2.9 其他问题 2.9.1 项目业主通过土地使用权转让取得土地使用权的程序（1）招拍挂？（各地不一样）（2）涉及国有资产的审批、评估、公开交易程序（企业国有资产法、企业国有产权转让管理暂行办法、企业国有资产评估管理暂行办法等）违规的可能后果：转让无效。（企业国有产权转让管理暂行办法第 32 条）2.9.2 项目业主转让土地使用权的条件 属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。（城市房地产管理法第 39 条）违规的可能后果：没收违法所得，可以并处罚款。（城市房地产管理法第 66条）2.9.3 房地产开发资质（1）未取得资质证书从事房地产开发经营的，责令限期改正，处以罚款；逾期不改正的，由房地产开发主管部门提请工商行政管理部门吊销营业执照。（房地产开发企业资质管理规定第 19 条）（2）未取得资质证书可能影响预售许可的办理。（城市房地产开发经营管理条例第 24 条）