收费人员服务管理制度.pdf

《收费人员服务管理制度.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《收费人员服务管理制度.pdf（13页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、收费人员效劳管理制度 山东省住宅物业效劳收费人员方法 第一条 为标准住宅物业效劳收费行为，维护业主、物业使用人、物业效劳企业的合法权益，根据中华人民共和国价格法、山东省物业管理条例 等法律、法规，结合本省实际，制定本方法。第二条 本方法适用于本省行政区域内住宅物业效劳收费及监视管理。第三条 本方法所称住宅物业效劳收费，是指物业效劳企业按照物业效劳的约定，对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人收取的费用。第四条 提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业效劳企业，鼓励物业效劳企业开展正当的价格竞争，禁

2、止价格欺诈，促进物业效劳收费通过市场形成。第五条 住宅物业效劳收费应当遵循合理、公开以及收费与效劳水平相适应的原那么。第六条 省价格主管部门会同省住房城乡建立主管部门负责全省住宅物业效劳收费的监视管理工作。设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同同级房地产管理部门或者建立行政主管部门（以下统称物业主管部门）按照价格管理权限，负责本行政区域内住宅物业效劳收费监视管理工作。第七条 住宅物业效劳收费根据住宅的种类、特点及物业效劳阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅前期物业效劳费、停车效劳费实行政府指导价，由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门制定在本地区执行

3、的基准价及浮动幅度，报同级人民政府批准并每年向社会公布。具体收费标准，由建立单位与前期物业效劳企业在规定的基准价和浮动幅度内约定。非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业效劳收费实行市场调节价，由业主大会或全体业主与物业效劳企业约定。第八条 普通住宅前期物业效劳费根据物业效劳的等级、效劳质量、效劳本钱等因素，实行分等级定价。物业效劳等级标准由设区的市物业主管部门会同同级价格主管部门制定并公布。第九条 普通住宅物业效劳本钱包括：（一）管理效劳人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用；（三）物业管理区域清洁卫生费用；（四）物业管理区

4、域绿化养护费用；（五）物业管理区域秩序维护、平安防范费用；（六）办公费用；（七）物业效劳企业的固定资产折旧；（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（九）经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业效劳支出或者物业效劳本钱。供水二次加压设备运行电费由供水单位承当，不得列入物业效劳本钱。第十条 物业效劳合同应当约定物业效劳等级、效劳内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。建立单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含上述物业效劳合同内容。前期物业管理住宅

5、小区，因开发建立单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境等未能到达购房合同约定标准的，物业效劳收费应当适当减免，差额局部由建立单位补偿物业效劳企业。第十一条 业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按月交纳物业效劳费。已纳入物业效劳范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的，物业效劳费用由开发建立单位交纳。业主或者物业使用人无正当理由拖延办理交付手续的，物业效劳费从建立单位书面通知业主或物业使用人办理交付手续之日起按月计收。物业效劳合同有约定的，物业效劳费可以预收，预收时间一般不超过半年。第十二条 物业效劳费按法定房屋产权面积（不含与住宅配套的储藏室面积）计收。改变设计用途用于经

6、营的房屋、车库、储藏室按相应的经营性用房物业效劳费标准收取。第十三条 房屋交付后空置一年以上的，其物业效劳费按实际运行费用适当减收，合同另有约定的，从其约定。第十四条 车位租赁费实行政府指导价，由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门制定在本地区执行的基准价及浮动幅度，报同级人民政府批准。具体收费标准由承租人与建立单位在规定的基准价和浮动幅度内约定。第十五条 物业管理区域内业主共有车库内的车位使用人应当交纳停车效劳费。停车效劳费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购置公众责任保险等发生的费用。业主或者物业使用人对汽车或非机动车辆有看管要求的，应当与物业效

7、劳企业另行约定。己购置车位但未停放车辆的，停车效劳费应当适当减收。第十六条 占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会确定，所收费用属全体业主共有。第十七条 物业效劳企业对车辆实行出入证管理的，应当为业主或物业使用人配置出入证。因遗失、损坏需要补办的，可以适当收取工本费。第十八条 物业效劳企业不得向进入物业管理区域内为业主或者物业使用人配送、维修、安装、执行公务等车辆收取停车费用。除前款规定以外的其他外来车辆，停放超过 2 个小时的，可以收取一定费用。第十九条 供水、供气、供电、供暖等专业经营单位应当按照与业主签订的效劳合同，向最终用户收取

8、费用。物业效劳企业承受专业经营单位及环卫管理单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位及环卫管理单位收取报酬。专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业效劳企业代收费用，不得因物业效劳企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供效劳。第二十条 业主或者物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾，应当按照物业效劳企业或者社区居民委员会指定的地点堆放，并承当清运费用，具体收费标准由双方协商确定。第二十一条 物业效劳企业应当加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，严格履行物业效劳合同，效劳标准与收费标准应当质价相符。第二十二条 物业效劳企业应当在物业管理区域内显著位置

9、公示效劳企业名称、效劳内容、效劳标准、计费方式、计费起始时间、效劳工程、收费标准以及收费依据、12358 价格举报 等，承受业主的监视，不得向业主或者物业使用人收取任何未予标明的费用。第二十三条 物业效劳企业应当定期在物业管理区域显著位置公告共有局部收益的收支账目。第二十四条 物业效劳企业违反规定以及物业效劳合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。物业效劳企业依约履行义务的，业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业效劳费，不得以任何理由拒绝交纳。业主拒不缴纳的，物业效劳企业可依法追缴。物业产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业效劳费。第二十五条 政府

10、价格主管部门对物业效劳实行本钱监审和价格监测制度。物业效劳企业应当按照政府价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。第二十六条 政府价格主管部门应当加强对物业效劳收费的监视检查。物业效劳企业有以下行为之一的，由价格主管部门依据价格法、价格违法行为行政处分规定 等法律、法规予以处分：（一）超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；（二）低于效劳等级要求提供效劳并收费的；（三）采取分解收费工程、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；（四）强制效劳并收费的；（五）不按规定实行明码标价的；（六）其他违反价格法律、法规规定的行为。第二十七条 价格主管部门、物业主管部门未按照价格法、山东省物

11、业管理条例和本方法管理和监视物业效劳的，由上级价格主管部门、物业主管部门予以纠正，并依法追究有关人员责任。第二十八条 本方法实施前已签订物业效劳合同尚未到期的，物业效劳及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后按本方法规定执行。第二十九条 其他管理人的物业效劳收费可参照本规定执行。第三十条 各设区市应结合当地实际制定具体实施方法，并报省物价局、省住房城乡建立厅备案。深圳市物业管理效劳收费人员管理规定 xx-11-03 19:58 第一条 为标准我市物业管理效劳收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理行业安康开展，根据价格管理和物业管理的有关规定，结合我市实际，制定本规定。第二

12、条 本规定适用于已取得经营资格的物业管理企业对本市住宅、办公、工业、商业等物业提供物业管理效劳的收费行为。政府开发的准本钱房、全本钱房、全本钱微利房、社会微利房、经济适用房等的物业管理效劳收费，适用本规定。第三条 本规定所称物业管理效劳收费，是指物业管理企业按照物业管理效劳合同的约定，对房屋及配套的共用设施设备和相关场地进行维修、养护、运营、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。第四条 物业管理效劳收费应当遵循合法、公开及费用与效劳水平相适应的原那么。第五条 住宅物业的物业管理效劳收费实行政府指导价。业主与物业管理企业应当根据市价格主管部门和市物业管理行政主管部门公布的指导

13、标准在物业管理效劳合同中约定收费标准。非住宅物业的物业管理效劳收费实行市场调节价，由业主与物业管理企业在物业管理效劳合同中协商约定收费标准。市价格主管部门应当会同市物业管理行政主管部门定期发布住宅物业管理效劳收费指导标准。第六条 建立单位销售物业时，应当向物业买受人明示前期物业管理效劳费标准。建立单位与物业买受人签订买卖合同时，应当明确物业管理企业、效劳内容、效劳标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容。涉及物业买受人共同利益的，相关约定应当一致。物业入住前的物业管理效劳费用由开发建立单位承当。第七条 物业管理效劳收费可以采取酬金制或者包干制等形式。酬金制是指在预收的物业管理效劳费中按约定

14、比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业管理效劳合同约定的支出，结余或者缺乏均由业主享有或者承当的计费方式。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业管理效劳费，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承当的计费方式。物业管理效劳合同中应当明确约定物业管理效劳收费的计费方式。第八条 物业管理效劳收费实行酬金制的，预收的物业管理效劳费包括物业管理效劳支出和物业管理企业的酬金。物业管理效劳收费实行包干制的，物业管理效劳费包括物业管理效劳本钱、法定税费和物业管理企业的利润。第九条 以下工程支出可以列入物业管理效劳本钱或者物业管理效劳支出，但不得重复计算：（一）管理效劳人员的工资、社会

15、保险和按规定提取的福利费等；（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（三）清洁卫生费用；（四）绿化养护费用；（五）公共秩序维护费用；（六）物业共用部位水、电费用；（七）用于物业管理的固定资产折旧及办公费用；（八）物业共用部位、共用设施设备的保险费用及公众责任保险费用；（九）必要的社区文化、体育活动费用；（十）经业主同意的其他费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资（基）金予以列支，不得计入物业管理效劳本钱或者物业管理效劳支出。第十条 物业管理企业应提供以下根本效劳工程：（一）清洁卫生。做好公共场所的清洁卫生、垃圾清运以及经常性的保洁，做好除

16、“四害”消杀效劳工作。（二）公共秩序维护。协助有关部门维持物业管理区域内公共秩序和治安秩序，实行 24 小时值班、巡逻。（三）园林绿地养护。对公共园林绿地的花、木、草进行定期修剪、施肥，保持绿化物生长良好；按照管理效劳合同和效劳公约规定对其他园林设施进行日常养护。（四）物业共用部位、共用设施、设备日常维护。做好共用部位、场地及设施、设备的日常维修养护。（五）物业管理法律法规规定的其他效劳工程以及根据物业管理效劳合同约定的其他效劳工程。第十一条 实行酬金制的，物业管理企业在测算物业管理效劳费时，应以实际的支出为计算依据，以本物业管理区域的物业管理效劳支出为基数计提酬金。酬金的提取由物业管理企业和

17、业主根据供求关系、企业资质、管理标准、效劳内容和效劳水平等因素，通过招标、协议等方式确定比例或固定数额。物业管理企业在接收工程之前及每年年底前，应根据本物业管理区域的实际情况及业主对物业管理效劳的需求，制定下年度本物业管理区域的开支工程和标准的预算方案，经业主委员会审核并报业主大会同意后实施。物业管理效劳收费标准根据业主大会批准的预算确定。实行政府指导价的，不得超出政府公布的指导价范围。第十二条 业主委员会和物业管理企业应每三个月公布一次物业管理效劳费的收支帐目，承受业主的监视。实行酬金制的，预收的物业管理效劳费属于代管性质，为所交纳的业主所有,物业管理企业不得将其用于物业管理效劳合同约定以外

18、的支出。物业管理企业应在每年初进行上年度的物业管理效劳费决算，经业主委员会审核后向业主公布。物业管理效劳费除去物业管理支出和物业管理企业的酬金后，有结余的，应转入本物业管理区域下年度的物业管理效劳费，不得擅自提取或挪作他用。第十三条 实行酬金制的，业主委员会和物业管理企业可以共同聘请专业机构对物业管理效劳费用年度预决算和物业管理效劳费用的收支情况进行审核、审计。聘请专业机构审核、审计的费用计入物业管理效劳支出。第十四条 物业管理企业利用产权为业主共有的场地、场所及设施、设备进行经营的收益属于全体业主，纳入物业管理效劳费。第十五条 业主应当按照物业管理效劳合同的约定按时足额交纳物业管理效劳费。已

19、竣工但尚未出售，或者因开发建立单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业管理效劳费由开发建立单位全额交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理效劳费的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，原业主或物业使用人应当结清物业管理效劳费。违反合同约定逾期不交纳物业管理效劳费的，业主委员会应当催促其限期交纳；逾期不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。第十六条 物业管理效劳费按房地产权利证书登记的房屋建筑面积收取。未办理房地产权利证书的，物业管理效劳费按购房合同标明的建筑面积收取。物业管理效劳合同约定按其他方式收取的，从其约定。第十七条 物业管理效劳费自业主入住之日起开始交纳。已竣工但尚

20、未出售，或者因开发建立单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业管理效劳费由开发建立单位自首个业主入住之日起全额交纳。前款所称“入住”是指入住人收到书面入住（入伙）通知并办理完结相应手续。入住人收到入住（入伙）通知后在规定期限内不办理相应手续的，视为入住。第十八条 因装修产生的垃圾由业主在规定的期限内负责清运。业主委托物业管理企业清运的，清运费标准由业主和物业管理企业协商确定。第十九条 物业管理企业对装修工人出入实行持证管理的，如证件回收后能屡次使用，可按不超过 10 元/证的标准收取押金，证件完好退回的，应如数退回押金；如证件回收后不能再次使用的，可收取不超过 5 元/证的工本费。第二十条 业

21、主或非业主房屋使用人进行房屋装修时，物业管理企业可向业主或非业主房屋使用人、装修承建单位收取装修保证金（押金）。装修保证金（押金）标准由物业管理企业与业主或非业主房屋使用人、装修承建单位在装修协议中约定。住宅物业的装修保证金（押金）不得超过 2000 元，由业主或非业主房屋使用人和装修承建单位分担。装修保证金（押金）应当用于装修对物业公共部位损坏的修复。装修未对公共部位造成损坏的，物业管理企业应在装修验收后一个月内全额退还装修保证金（押金）。物业管理企业与业主或非业主房屋使用人、装修承建单位计算装修损坏赔付标准时，应出示修复的工（料）价单。第二十一条 除前述费用外，物业管理企业不得强制收取与装

22、修管理相关的其他任何费用。除装修保证金外，物业管理企业不得以任何名目向业主或者物业使用人强制收取并占用超过 3 个月的押金、保证金。第二十二条 未经业主大会同意，对取得国家、省、市各级优秀、示范物业管理工程称号的，其收费标准不得在原收费标准上另行上浮。第二十三条 住宅楼的电梯起始层住户不承当电梯运行费，其他楼层的电梯运行费不进行区分。第二十四条 物业管理效劳费一般按月收取，但经双方协商同意按其他方式收取的除外。第二十五条 物业管理企业不得增设物业管理效劳合同约定之外的其他强制性效劳工程和收费。物业管理企业不得向进入物业管理区域为业主提供配送、维修、安装、中介等效劳的外来人员收取任何费用。第二十

23、六条 物业管理企业可以根据业主和非业主房屋使用人的委托提供物业管理效劳合同约定以外的效劳工程，效劳报酬由双方约定。第二十七条 对同一物业管理区域内相同的物业，物业管理企业不得区分业主身份实行不同的收费标准。同一物业管理区域内分期开发的同类型物业，如业主享受相同的效劳，物业管理企业不得对不同时间入伙的业主实行不同的收费标准。第二十八条 物业管理效劳收费实行明码标价。物业管理企业应当按照国家开展改革委、建立部物业效劳收费明码标价规定规定做好明码标价工作。第二十九条 市、区价格主管部门应加强对物业管理效劳收费的监视检查，依法查处违反规定的收费行为。第三十条 本规定实施前由市、区价格主管部门核定的具体物业的物业管理效劳收费标准的有关批文一律废止。业主大会和业主委员会未成立的，可以继续执行原收费标准。