物业租赁管理、财务管理.ppt

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1、第十章 物业租赁管理本章内容物业租赁概述租约管理租赁营销管理第一节 物业租赁概述一、物业租赁的含义 物业的租赁是指房屋产权人作为出租人将物业的租赁是指房屋产权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，承租人向出租人其房屋出租给承租人使用，承租人向出租人支付租金的行为。支付租金的行为。（1 1）房屋出租人必须是房屋产权所有人）房屋出租人必须是房屋产权所有人（2 2）转租不等于出租，转租人也不等于出租）转租不等于出租，转租人也不等于出租人。人。（3 3）出租不仅将房屋让于承租人居住或从事）出租不仅将房屋让于承租人居住或从事经营活动，还包括各种形式的出租转租活动。经营活动，还包括各种形式的出租转租活动。

2、二、房屋租赁的法律特征（1 1）房房屋屋租租赁赁是是房房屋屋占占有有权权、使使用用权权及及部部分分收益权的转移。收益权的转移。（2 2）房屋租赁的标的是特定物而不是种类物。）房屋租赁的标的是特定物而不是种类物。（3 3）房屋租赁关系是一种经济要式契约关系。）房屋租赁关系是一种经济要式契约关系。（4 4）房屋租赁关系不因所有权的转移而终止。）房屋租赁关系不因所有权的转移而终止。（5 5）租租赁赁关关系系主主体体的的法法律律要要求求。租租赁赁作作为为一一种种民民事事法法律律行行为为，对对其其主主体体-租租赁赁双双方方都都有有法法律律要要求求。其其表表现现为为：租租赁赁双双方方除除了了必必须须具具有

3、有民民事事能能力力以以外外，还还要要求求出出租租人人必必须须是是房房屋屋所所有有权权或或其其指指定定委委托托人人或或法法定定代代管管人人；要要求求承租人没有法律限制承租的情况。承租人没有法律限制承租的情况。（6 6）租赁客体的法律要求）租赁客体的法律要求未依法取得房屋所有权证的；未依法取得房屋所有权证的；司司法法机机关关和和行行政政机机关关依依法法裁裁定定、决决定定查查封封或或者者以以其其他形式限制房地产权利的；他形式限制房地产权利的；共有房屋未取得共有人同意的；共有房屋未取得共有人同意的；权属有争议的；权属有争议的；属于违法建筑的；属于违法建筑的；不符合安全标准的；不符合安全标准的；已抵押，

4、未经抵押权人同意的；已抵押，未经抵押权人同意的；不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；有关法律、法规规定禁止出租的其他情况。有关法律、法规规定禁止出租的其他情况。三、物业租赁的分类（1 1）根根据据租租赁赁房房屋屋的的性性质质不不同同可可分分为为公公房房租租赁赁和和私私房房租租赁赁，也也可可分分为为保保障障性性、福福利利性性租租赁赁和和市市场场性性租租赁赁。公公房房租租赁赁又又可可分分为为房房管管部部门门管管的的直直管管公公房房租租赁赁和和企企事事业业单单位位自自管管的的系系统公房租赁。统公房租赁。（2 2）根根据据租租赁赁房房屋屋的的用用途途

5、不不同同，可可分分为为居居住住物物业业、商商业业物物业业、办办公公楼楼及及工工业业物物业业等等的的租租赁。赁。（3 3）按按照照房房屋屋的的租租赁赁期期限限不不同同，又又可可分分为为定定期租赁、不定期租赁和阶段式期租赁、不定期租赁和阶段式租赁。租赁。（4 4）按按照照租租金金的的计计算算和和支支付付方方式式不不同同可可以以分分成成毛租、纯租约以及百分比租约毛租、纯租约以及百分比租约。（5 5）按按承承租租人人的的国国籍籍不不同同将将租租赁赁分分为为国国内内租租赁和涉外租赁。赁和涉外租赁。四、租赁登记与纳税（一）租赁登记（一）租赁登记（二）租赁税收（二）租赁税收第二节 租约管理一、租约与租有权1

6、租约的含义租约的含义 房屋租约是一种债权合同，是出租人和承房屋租约是一种债权合同，是出租人和承租人就房屋租赁事宜，明确双方的权利、租人就房屋租赁事宜，明确双方的权利、义务和责任的协议，也即以房屋为租赁标义务和责任的协议，也即以房屋为租赁标的契约的契约。2 2房屋租约的法律特征房屋租约的法律特征（1 1）房屋租约是双务有偿合同。）房屋租约是双务有偿合同。（2 2）房屋租约是诺成和要式合同。）房屋租约是诺成和要式合同。（3 3）房屋租约是继续性合同。）房屋租约是继续性合同。3、租有权 租有权是相对所有权而言的。租有权是承租租有权是相对所有权而言的。租有权是承租人拥有的对租赁物业的一种权利。人拥有的

7、对租赁物业的一种权利。1有年限的租有权有年限的租有权 有年限租有权的租约是指租户在一定的租约有年限租有权的租约是指租户在一定的租约条款下，占有物业一段确定的时间。条款下，占有物业一段确定的时间。2 2周期性租有权周期性租有权 周期性租有权是指业主将房屋租与承租户一周期性租有权是指业主将房屋租与承租户一段时间后可以自动续约相同一个时期的一种段时间后可以自动续约相同一个时期的一种出租方式出租方式 3 3不定期租有权不定期租有权 不定期租有权是指业主同意给与承租户不限不定期租有权是指业主同意给与承租户不限时间租用物业的权利。这种租有权的产生和时间租用物业的权利。这种租有权的产生和延续依赖于双方的自愿

8、。延续依赖于双方的自愿。4 4默认租有权默认租有权 默默认认租租有有权权或或强强占占租租有有权权是是指指租租户户在在租租约约到到期期时时，未未经经所所有有者者的的许许可可，强强制制继继续续占占有物业。有物业。二、租约的类型1毛租约毛租约 在在毛毛租租约约的的情情况况下下，承承租租户户支支付付固固定定的的租租金金，而而业业主主支支付付所所有有有有关关物物业业的的费费用用，包包括括房房地地产产税税和和其其他他有有关关物物业业的的税税收收、保保险险费费和和维维修修费费等等。至至于于水水电电费费等等公公共共事事业业费费，则则由由租租赁赁双双方方协协商商，可可由由承承租租户户支支付付，也也可可由由业业主

9、主支支付付。毛毛租租约约经经常常用用于于公公寓寓的的出出租租，也也有有用用于于办公楼的租赁的。办公楼的租赁的。2纯租约纯租约 纯纯租租约约，也也称称净净租租约约。纯纯租租约约一一般般用用于于较较长长租租期期的的租租约约。纯纯租租约约主主要要指指承承租租户户除除了了支支付付租租金金以以外外，还还要要承承担担其其他他的的费费用用。从从理理论论上上，存存在在3 3种种纯纯租租约约：单单纯纯租租约约、双双纯纯租租约约和和三三纯租约。纯租约。单纯租约单纯租约租金水电费房产税其他税收租金水电费房产税其他税收双纯租约双纯租约租金水电费房产税其他税收租金水电费房产税其他税收保险费保险费三纯租约三纯租约租金水电

10、费房产税其他税收租金水电费房产税其他税收保险费维修费保险费维修费3 3百分比租约百分比租约 百百分分比比租租约约，有有时时称称作作超超额额租租约约，是是用用于于零零售售商商业业物物业业的的出出租租租租约约。百百分分比比租租约约租租金金的的支支付付一一般般是是基基于于年年度度来来计计算算的的。它它要要求求承承租租者者在在支支付付一一个个固固定定额额度度的的基基础础租租金金的的基基础础上上，加加上上承承租租户户总总收收入入超超过过事事先先确确定定的的最最低低销销售售额部分的一个百分比。额部分的一个百分比。四、有效租约的基本条款四、有效租约的基本条款（1）当事人姓名（名称）及住所；）当事人姓名（名称

11、）及住所；（2）房屋的座落、面）房屋的座落、面积、装修及、装修及设施状况；施状况；（3）租）租赁用途；用途；（4）租）租赁期限；期限；（5）租金及交付方式；）租金及交付方式；（6）房屋修）房屋修缮责任；任；（7）转租租约定；定；（8）变更和解除合同的条件；更和解除合同的条件；（9）违约责任；任；（10）当事人）当事人约定的其他条款。定的其他条款。五、租赁双方的权利和义务五、租赁双方的权利和义务（一）出租人的权利和义务（一）出租人的权利和义务1出租人的权利出租人的权利（1）有按期收取租金的）有按期收取租金的权利。利。（2）有有监督督合合理理使使用用房房屋屋的的权利利。这包包括括对改改建建装装修修

12、、转租租的的否否决决权，合合法法使使用用的的监督督权及必要的及必要的进入入权。（3）有有依依法法收收回回出出租租房房屋屋的的权利利。有有3种种情情况况可依法收回，可依法收回，一是租赁期满；一是租赁期满；二二是是对对不不定定期期租租约约要要收收回回自自住住时时，需需提提前前通通知并要按排好承租人的搬迁；知并要按排好承租人的搬迁；三是承租人违约时。三是承租人违约时。这这里里要要明明确确指指出出的的是是欠欠租租6 6个个月月以以上上，公公有有住住宅宅无无正正当当理理由由闲闲置置6 6个个月月以以上上的的，都都符符合合收收回房屋的条件。回房屋的条件。2出租人的义务出租人的义务（1）保障承租人合法使用。

13、）保障承租人合法使用。（2）根据合同）根据合同对房屋房屋设备维修。修。（3）保）保证租租户不受干不受干扰。（4）有有依依靠靠租租户管管理理房房屋屋，接接受受租租户监督督，不断改不断改进工作的工作的义务。（二）承租人的权利和义务（二）承租人的权利和义务1承租人的权利承租人的权利（1）有按）有按约使用所租房屋的使用所租房屋的权利。利。（2）有要求保障安全居住的）有要求保障安全居住的权利。利。（3）出租房屋出售）出租房屋出售时有有优先先购买权。（4）有）有对房屋管理状况房屋管理状况监督和建督和建议权。（5）在在出出租租人人同同意意的的情情况况下下，有有转租租获利利的的权利。利。2承租人的义务承租人的

14、义务（1）有按期交）有按期交纳租金的租金的义务。（2）有有按按约定定用用途途使使用用房房屋屋，不不得得私私自自转租租、转让他人的他人的义务。（3）有）有维护原有房屋的原有房屋的义务。（4）有有遵遵守守国国家家政政府府有有关关法法规和和物物业管管理理规定的定的义务。第三节 租赁营销管理一、营销的原则 “熟悉你的产品熟悉你的产品”和和“新业务的最好来源新业务的最好来源是你目前的顾客是你目前的顾客”你所遇到的每一个人，都有可能为你带来至你所遇到的每一个人，都有可能为你带来至少少250250个潜在的顾客。反过来，一个客户不个潜在的顾客。反过来，一个客户不满意离你而去，意味着，你将失去满意离你而去，意味

15、着，你将失去250250个潜个潜在的客户。在的客户。乔乔.吉拉德吉拉德二、营销活动（一）广告竞争（一）广告竞争1广告竞争的制约因素广告竞争的制约因素（1）物）物业类型型（2 2）供求关系）供求关系（3 3）可用的广告）可用的广告资金金 2 2广告方法广告方法 （1 1）标牌牌 （2 2）报纸广告广告 （3 3）杂志和其他公众志和其他公众场合合 （4 4）电台台 （6 6）邮寄广告寄广告 （7 7）组合广告合广告 （二）形象宣传（二）形象宣传（三）个人销售活动（三）个人销售活动三、谈判和签约（二）形象宣传（二）形象宣传1形象宣传的方式形象宣传的方式（1）保保持持与与社社交交界界、新新闻界界以以及

16、及社社会会公公众众之之间的的良良好好关关系系。这种种关关系系的的建建立立可可以以通通过积极极主主动地地与与各各社社会会团体体联系系，参参与与他他们的的活活动并并交交流流分分享享各各自自的的专业经验。（2）准）准备新新闻稿供稿供发表。表。（3）利利用用电视作作宣宣传。电视经常常可可被被用用于于新新的的大大型型项目目的的开开工工、封封顶和和落落成成典典礼礼的的宣宣传。如如果果物物业管管理理者者有有机机会会、有有能能力力做做到到这一一点点的的话，应尽尽量量抓抓住住这种机会。种机会。2形象宣传的优点形象宣传的优点形象宣形象宣传相相对于广告来于广告来说，其主要，其主要优点是：点是：（1）宣）宣传从本从本

17、质上来上来说是免是免费的。的。（2）能能得得到到广广泛泛和和影影响响深深刻刻的的宣宣传。使使物物业和物和物业管理公司迅速地管理公司迅速地为目目标客客户所了解。所了解。（3）公公众众可可信信度度强。由由于于本本质上上的的免免费性性使使得其比付得其比付费广告具有更高的公众可信度。广告具有更高的公众可信度。（三）个人销售活动（三）个人销售活动1与代理商、经纪人合作与代理商、经纪人合作（1）选择有信誉的主要有信誉的主要经纪人。人。（2）向向经纪人人提提供供与与物物业有有关关的的详细资料料和和信信息息，使使经纪人人能能充充分分熟熟悉悉和和了了解解该物物业的的情况及物情况及物业业主及管理者的意主及管理者的

18、意图。（3）双双方方事事先先要要就就合合作作方方式式、各各自自的的权责以以及佣金分配等内容达成明确的及佣金分配等内容达成明确的协议。（4）创造造条条件件便便于于外外界界经纪人人接接触触了了解解物物业。这可可以以通通过个个别介介绍或或者者安安排排样板板房房来来展展示示出租房出租房间的特征。的特征。2直接销售直接销售（1）了了解解客客户。具具体体从从以以下下几几个个方方面面对客客户进行了解：行了解：了解客了解客户的真正要求。的真正要求。了解客了解客户搬迁的迫切性。搬迁的迫切性。了解客了解客户的激励因素。的激励因素。了解客了解客户是否是最是否是最终的决策者。的决策者。（2）创造造兴趣和愿望。趣和愿望

19、。选择物物业最最具具优势的的路路线，给客客户一一个个良良好好的的总体影响。体影响。有有的的放放矢矢地地介介绍，适适时指指出出那那些些给客客户所所感感兴趣趣但但不不一一定定注注意意到到的的各各种种设施施和和服服务，增增加加客客户的的满意意感。感。给客客户看看干干净、适适于于出出租租的的空空间。凌凌乱乱肮脏的的空空间将将给客客户带来不良影响。来不良影响。控控制制看看房房的的数数量量。不不能能让客客户看看太太多多的的空空间，要要有有针对性，一般不要超性，一般不要超过3间。（3）处理异理异议。事事先先充充分分的的工工作作准准备，这包包括括事事先先对房房间的的仔仔细检查，及及时整整改改以以及及一一开开始

20、始对客客户要要求求的深入了解。的深入了解。对确确实存存在在的的问题要要坦坦率率地地承承认并并作作出出确确切切的的承承诺，这体体现了了物物业管管理理者者的的诚实态度度和和专业精神。精神。对顾客客提提出出的的过高高要要求求，也也不不予予反反驳，答答应在商在商谈租租约时进一步一步协商。商。（4）出出租租中中心心。出出租租中中心心一一般般都都设有有样板板房房供参供参观。可以加快出租的速度。可以加快出租的速度。三、谈判和签约引导客户，鉴别客户，谈判条款，签约第十一章 物业管理企业的财务管理本章内容物业管理企业的财务管理概述物业管理中的资金分类、测算与管理第一第一节 概概 述述一、物一、物业管理企管理企业

21、财务管理的含管理的含义 财务管理是企业为了取得最大的效益，按照财务管理是企业为了取得最大的效益，按照资金运动规律和国家财经政策，筹集、运资金运动规律和国家财经政策，筹集、运用、分配和监督企业资金，处理企业同各用、分配和监督企业资金，处理企业同各方面的财务关系的一项经济管理工作，是方面的财务关系的一项经济管理工作，是企业管理活动的基础和中心。企业管理活动的基础和中心。物业管理企业的财务管理物业管理企业的财务管理 什麽是资金？资金就是钱吗？什麽是资金？资金就是钱吗？二、物二、物业管理企管理企业财务管理的内容包括管理的内容包括：资金的筹集和使用管理、固定资产管理、流资金的筹集和使用管理、固定资产管理

22、、流动资金管理、专项资金管理，租金收支管理、动资金管理、专项资金管理，租金收支管理、物业管理费的收取与管理、资金分配管理以物业管理费的收取与管理、资金分配管理以及财务收支汇总平衡管理等。及财务收支汇总平衡管理等。三、物三、物业企企业财务管理的任管理的任务1 1、开源节流，增加企业经营活力、开源节流，增加企业经营活力2 2、尽心尽力，确保应收资金到位、尽心尽力，确保应收资金到位3 3、严格把关，堵塞漏洞，提高效益、严格把关，堵塞漏洞，提高效益4 4、强化监督，做好财务安全工作、强化监督，做好财务安全工作四、物四、物业企企业财务管理的特点管理的特点（1 1）财务管理的内容复杂。）财务管理的内容复杂

23、。（2 2）财务管理成本较高。）财务管理成本较高。（3 3）管理费性质内容复杂。）管理费性质内容复杂。（4 4）财务监督的多元化。）财务监督的多元化。第二第二节 物物业管理中管理中资金分金分类与与测算算一、物一、物业企企业的的资金分金分类（一）物业管理企业的资本金（二）物业接管验收费及开办费（三）物业服务收费（四）物业维修基金（五）综合服务与多种经营收费（六）其他收入二、物二、物业管理管理费的的测算与管理算与管理（一）物（一）物业管理管理费的的测算算1、物业管理费的构成 物物业业管管理理企企业业接接受受物物业业产产权权人人、使使用用人人委委托托对对建建筑筑及及其其设设备备、公公用用设设施施、绿

24、绿化化、卫卫生生、交交通通、治治安安和和环环境境容容貌貌等等项项目目开开展展日日常常维维护护、修修缮缮、整整治治服服务务及及提提供供其其他他与与用用户户生生活活相相关关的服务所收取的费用。的服务所收取的费用。对对管管理理费费用用的的收收取取，必必须须按按物物业业分分类类计计算算，合理分摊，量出为入。合理分摊，量出为入。2、物、物业管理的定价原管理的定价原则 我国目前的物我国目前的物业管理管理费按照定价的主体，可按照定价的主体，可以分以分为政府定价、政府指政府定价、政府指导价和价和经营者定价。者定价。（1 1）政府定价）政府定价。政府定价的物政府定价的物业管理管理费是指是指对售后公房的物售后公房

25、的物业管理收管理收费。它又分成了管。它又分成了管理理费、保安、保安费及保及保洁费、电梯水梯水泵运行运行费几几项。（2）政府指政府指导价价。政府指导价是指对普通商品住政府指导价是指对普通商品住宅收取的物业管理费实行政府指导价，即房屋所有宅收取的物业管理费实行政府指导价，即房屋所有人按经所在地物价部门认可的标准缴纳费用。政府人按经所在地物价部门认可的标准缴纳费用。政府指导价是物价管理部门根据当地经济发展水平和物指导价是物价管理部门根据当地经济发展水平和物业管理的服务水准，征求同级房产管理部门的意见，业管理的服务水准，征求同级房产管理部门的意见，制定的收费标准。制定的收费标准。（3）经营者定价者定价

26、。外销商品住宅、高标准内销商品外销商品住宅、高标准内销商品住宅或非居住用房的物业管理费实行经营者定价。住宅或非居住用房的物业管理费实行经营者定价。即由产权人（或产生的业主委员会）同所委托的物即由产权人（或产生的业主委员会）同所委托的物业管理单位商定收费标准，并报所在地的物价部门业管理单位商定收费标准，并报所在地的物价部门备案。经营者定价没有固定的标准，根据物业管理备案。经营者定价没有固定的标准，根据物业管理企业提供的服务标准，根据业主对服务的要求及经企业提供的服务标准，根据业主对服务的要求及经济承受能力，由双方协商确定。济承受能力，由双方协商确定。案例 【案情】去年去年4月，某物月，某物业公司

27、正式公司正式进驻某高档某高档小区，行使前期物小区，行使前期物业管理管理权。双方。双方签订预售合同及售合同及附件并在物价等相关部附件并在物价等相关部门登登记备案。根据商品房案。根据商品房预售合同附件售合同附件约定，物定，物业公司每月公司每月应收取每平方米收取每平方米4.5元的物元的物业管理管理费，当，当业主入住主入住该小区后，就小区后，就发生有的生有的业主以隔壁相近楼主以隔壁相近楼盘每平方米只收每平方米只收2.4元元为由，拒付物由，拒付物业费并投并投诉到物价管理部到物价管理部门。物价管理。物价管理部部门接到投接到投诉后，后，经过调查作出了作出了处罚通知通知书，某，某物物业公司不服，提出行政复公司

28、不服，提出行政复议。问题：1、物价部、物价部门的做法是否正确的做法是否正确?2、怎、怎样看待物看待物业与与业主之主之间的的纠纷？3、物物业公司是否能公司是否能胜诉？3、物业管理费的计费方式（1）包干制 包干制包干制是指由是指由业主向物主向物业管理企管理企业支付固定支付固定物物业服服务费用，盈余或者用，盈余或者亏损均有物均有物业管理管理企企业享有或者承担的物享有或者承担的物业服服务计费方式。方式。物业管理费（X)实行包干制的，构成包括：物业服务成本（X1）、法定税费（X2）、物业管理企业的利润（X3）三部分，即 X=X1+X2+X3(2)酬金制 酬金制酬金制是指在是指在预收的物收的物业服服务资金

29、中按金中按约定定比例或者比例或者约定数定数额提取酬金支付提取酬金支付给物物业管理管理企企业，其余全部用于物，其余全部用于物业管理服管理服务合同合同约定定的支出，的支出，节余或者不足均由余或者不足均由业主享受或承担主享受或承担的物的物业服服务计费方式。方式。物业管理费（X）包括物业服务成本（X1）和物业管理企业的酬金（X4）两部分，即 X X1 X4案例【案情】虹【案情】虹桥开开发区某广区某广场业委会与物委会与物业公公司司签订了一份物了一份物业管理服管理服务合同。合合同。合同同约定定业委会将广委会将广场全全权委托物委托物业公司公司进行管理，物行管理，物业公司可按市公司可按市场有关有关规定提取定提

30、取12%的管理酬金，物的管理酬金，物业管理管理费若有若有节余余则归业委会所有。委会所有。2004年年8月，合同期月，合同期满，物物业公司拒公司拒绝将多余的物将多余的物业管理管理费归还业委会，于是委会，于是东家就将物家就将物业公司公司请到法院到法院讲道理去了。道理去了。问题：物：物业管理公司的做法是否正确？管理公司的做法是否正确？为什麽？什麽？4、物业管理费的核算(1)(1)公司费用分摊法公司费用分摊法(2)(2)物业成本摊分法物业成本摊分法(3)(3)工时计算法工时计算法（二）物二）物业管理管理费的收的收缴、催收管理、催收管理 1、特征、特征（1 1）物业服务收费主体是物业管理企业而非）物业服

31、务收费主体是物业管理企业而非房地产开发商房地产开发商（2 2）物业服务交费主体是业主）物业服务交费主体是业主（3 3）物业服务收费与购房款无关，具有独立）物业服务收费与购房款无关，具有独立性性2、物、物业服服务收收费的的现状状（1 1）物业服务存在乱收费的情况）物业服务存在乱收费的情况（2 2）物业服务存在收费难的问题）物业服务存在收费难的问题3、物、物业服服务收收费难的原因及的原因及对策分析策分析原因原因：（1 1）业主对物业管理服务的认知程度和接受）业主对物业管理服务的认知程度和接受程度不高。程度不高。案例 法院封家电全家住宾馆法院封家电全家住宾馆 不缴费的业主，并非因为家庭经济状况差。家

32、住不缴费的业主，并非因为家庭经济状况差。家住长宁的某业主，住别墅，请保姆，夫妻每人一辆长宁的某业主，住别墅，请保姆，夫妻每人一辆车，另外还备一辆车，另外还备一辆“宝马宝马”，却拖欠物业管理费、，却拖欠物业管理费、水电费一年多。去年水电费一年多。去年8 8月，长宁法院判决生效后，月，长宁法院判决生效后，他依然拒不执行。法院上门执行，封了其家中的他依然拒不执行。法院上门执行，封了其家中的空调、冰箱。第二天，他就把钱送到法院，但根空调、冰箱。第二天，他就把钱送到法院，但根据规定三天后才可以启封。夏天天热不能用空调，据规定三天后才可以启封。夏天天热不能用空调，家里是没法住了，一家人只好住宾馆。从此，该

33、家里是没法住了，一家人只好住宾馆。从此，该小区所有业主均按时缴费，物业管理费的收缴率小区所有业主均按时缴费，物业管理费的收缴率达到达到100100。物业公司感动之余，给法院送来一面。物业公司感动之余，给法院送来一面锦旗：锦旗：“秉公办事，执法如山秉公办事，执法如山”。案例 欠租2000 元被拘一整天 百年不百年不赖，千年不，千年不还。这是家住宝山的某是家住宝山的某户主的主的老伴老伴对上上门收房租的物收房租的物业管理人管理人员常常说的一句的一句话。法院判决生效后，面法院判决生效后，面对法院工作人法院工作人员，她依然如，她依然如故。法院只好故。法院只好强制制执行，决定拘留行，决定拘留户主。老主。老

34、头被被拘留，老太慌了神，儿女也埋怨，只好立刻拿着拘留，老太慌了神，儿女也埋怨，只好立刻拿着钱到物到物业公司，要求物公司，要求物业公司到法院公司到法院为其求情。其求情。法律无情人有情。物法律无情人有情。物业公司的工作人公司的工作人员陪着他陪着他们把把钱带到法院，但按到法院，但按规定定该户主依然被拘留主依然被拘留24小小时。一人吃官司，众人一人吃官司，众人缴费忙。忙。该小区另外小区另外6户欠欠费的的业主、住主、住户，都迅速，都迅速缴纳了所欠了所欠费用，小区用，小区的物的物业管理管理费、房租收、房租收缴率达到了率达到了100（2 2）物业服务收费透明度差）物业服务收费透明度差（3 3）开发商难兑现的

35、高承诺以及建筑工程遗）开发商难兑现的高承诺以及建筑工程遗留问题多，物业管理服务不能到位。留问题多，物业管理服务不能到位。案例笑星因何拒笑星因何拒缴物管物管费业主可以查物业公司的帐吗 【案情】小章买了房子，也已入住了，从【案情】小章买了房子，也已入住了，从一位购房者成为一位业主之后，就不可避一位购房者成为一位业主之后，就不可避免地与物业公司打交道。而作为一位业主，免地与物业公司打交道。而作为一位业主，小章最关心的还是所交的物业费用，物业小章最关心的还是所交的物业费用，物业公司怎么花的？花得合理不合理？小章提公司怎么花的？花得合理不合理？小章提出查物业管理公司的帐目，遭到拒绝。出查物业管理公司的帐

36、目，遭到拒绝。请问作为小章是否有权利查物业管理公司请问作为小章是否有权利查物业管理公司的帐目？的帐目？预收物业管理费是否合理案情介绍案情介绍:汪汪先先生生近近日日在在办办理理入入住住手手续续时时，遇遇到到了了一一件件很很不不舒舒心心的的事事：开开发发商商的的工工作作人人员员要要求求汪汪先先生生先先一一次次性性交交纳纳一一年年的的物物业业管管理理费费，否否则则不不给给办办理理入入住住手续。手续。汪汪先先生生对对此此提提出出了了几几点点疑疑问问：一一是是凭凭什什么么房房子子还还没没有有验验收收，就就让让交交物物业业管管理理费费？二二是是这这家家由由开开发发商商指指定定的的物物业业管管理理公公司司，

37、是是开开发发商商为为这这个个项项目目专专门门新新设设立立的的，此此前前没没有有任任何何的的物物业业服服务务经经验验和和业业绩绩，而而物物业业管管理理不不同同于于商商品品买买卖卖，是是一一种种延延续续性性的的服服务务，一一次次性性交交纳纳一一年年的的物物业业管管理理费费，意意味味着着至至少少在在一一年年内内，自自己己对对这这家家物物业业管管理理公公司司的的服服务无论满意与否，都没有任何制约力了。务无论满意与否，都没有任何制约力了。汪汪先先生生面面临临的的情情况况具具有有一一定定的的普普遍遍性性，其其中包含了两个问题：中包含了两个问题：一一、应应该该先先接接收收房房屋屋，还还是是先先交交物物业业管

38、管理理费？费？二二、物物业业管管理理公公司司要要求求预预付付物物业业管管理理费费合合理吗？理吗？三、维修基金的筹集、使用和管理 房房屋屋本本体体维修修基基金金又又称称为公公共共基基金金，用用于于房房屋本体共（公）用部位及屋本体共（公）用部位及设施的施的维修养修养护。维修基金属全体修基金属全体业主共有主共有 维修基金修基金应注意保注意保值增增值 案例【案例】维修基金“大挪窝”案例：2004年2月，浦东某小区的业委会主任擅自主张，将小区的物业维修基金由原来存在某银行账户上的钱，来了个“乾坤大挪移”，寄放到了自己亲戚朋友工作的银行账户上，而且其利息大大低于以前的银行，结果引发了业委会委员与委员之间的严重冲突。