物业管理课程ppt课件05前期物业管理.ppt

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1、第五章第五章 前期物业管理前期物业管理第一节第一节 物业管理的早期介入物业管理的早期介入 第第2页页前期物业管理概述前期物业管理概述n前期物业管理从建设单位选聘物业管理企业、前期物业管理从建设单位选聘物业管理企业、签订前期物业服务合同起，到业主、业主大会签订前期物业服务合同起，到业主、业主大会选聘物业管理企业，签订新的物业服务合同为选聘物业管理企业，签订新的物业服务合同为止。止。第第3页页前期物业管理的特殊性前期物业管理的特殊性n1、前期物业管理中三方当事人的法律关系、前期物业管理中三方当事人的法律关系n房地产开发单位的法律责任房地产开发单位的法律责任n业主意志的表达方式业主意志的表达方式n2

2、、前期物业管理在时间上的过渡性、前期物业管理在时间上的过渡性n从无到有从无到有n从准备启动到全面展开从准备启动到全面展开n从不规范到逐步规范从不规范到逐步规范第第4页页一、早期介入的概念一、早期介入的概念 n物业管理的早期介入物业管理的早期介入，是指房地产开发单位邀请物业管理人，是指房地产开发单位邀请物业管理人员，参与该项目的可行性研究，从物业管理的角度，对小区员，参与该项目的可行性研究，从物业管理的角度，对小区规划、楼宇设计、设备选用、功能布局、施工监管、验收接规划、楼宇设计、设备选用、功能布局、施工监管、验收接管、房屋销售或租赁等提出建设性意见，充分反映用户的使管、房屋销售或租赁等提出建设

3、性意见，充分反映用户的使用要求和物业管理的自身要求，力求使用户入住之前的各种用要求和物业管理的自身要求，力求使用户入住之前的各种前期工作与用户使用的实际需要及日后物业管理工作的需要前期工作与用户使用的实际需要及日后物业管理工作的需要相适应。相适应。n物业管理的早期介入，其意义表现在几个方面：物业管理的早期介入，其意义表现在几个方面：n第一，物业管理人员拥有丰富的实际工作经验，他们从业主和使用人第一，物业管理人员拥有丰富的实际工作经验，他们从业主和使用人的角度，对物业在设计和施工过程中出现的各种问题，及时发现、予的角度，对物业在设计和施工过程中出现的各种问题，及时发现、予以解决，这样可以完善物业

4、设计中的细节，提高监理的质量，从而提以解决，这样可以完善物业设计中的细节，提高监理的质量，从而提高物业的建设水平。高物业的建设水平。n第二，物业管理公司的早期介入，使其预先对物业有了相当的了解，第二，物业管理公司的早期介入，使其预先对物业有了相当的了解，这样就为竣工验收、接管验收以及日后的检查、维修、改造、更新等这样就为竣工验收、接管验收以及日后的检查、维修、改造、更新等创造了便利条件。同时，在早期介入过程中，物业管理公司与水、电、创造了便利条件。同时，在早期介入过程中，物业管理公司与水、电、煤气、通讯、治安、环保等相关部门已建立了工作联系，理顺了服务煤气、通讯、治安、环保等相关部门已建立了工

5、作联系，理顺了服务渠道。渠道。第第5页页二、早期介入不同阶段的任务二、早期介入不同阶段的任务 n1.1.立项决策阶段立项决策阶段n主主要要是是就就该该项项目目的的市市场场定定位位、潜潜在在业业主主的的构构成成及及消消费费水水平平、周周围围商商业业服服务务网网点点、交交通通情情况况等等向向开开发发商商提提出出参参考考意意见见，必必要要的的情情况况下下提提出出书书面面报报告告。同同时时，物物业业管管理理公公司司借借此此也也与与开开发发商商加加强强了了沟沟通通，方方便便日日后后工作上的协调与合作。工作上的协调与合作。n2.2.规划设计阶段规划设计阶段n物物业业自自身身方方面面。比比如如：房房屋屋建建

6、筑筑的的总总体体布布局局、周周围围环环境境绿绿化化、房房型型功功能能构构想想、管管线线走走向向等等，以以及及所所选选用用的的建建筑筑材材料料是是否否防防渗渗漏漏、抗抗腐腐蚀蚀、耐磨损，设施设备是否经久耐用、便于维修、更换，成本是否合理等。耐磨损，设施设备是否经久耐用、便于维修、更换，成本是否合理等。n日日常常管管理理方方面面。比比如如：中中央央监监控控室室、设设备备层层、管管理理用用房房、门门卫卫设设置置、人人员员通通道道、车车辆辆进进出出与与停停放放、安安全全通通道道、隔隔离离围围墙墙、自自控控防防盗盗报报警警系系统统、垃垃圾圾堆堆放放、建建筑筑外外立立面面附附属属物物(如如空空调调室室外外

7、机机、雨雨篷篷、烟烟道道等等)的的预留位置，以及阳台、窗户的安全设计等。预留位置，以及阳台、窗户的安全设计等。n服务方面。比如：健身房、阅览室、乒乓室等的设置布局等。服务方面。比如：健身房、阅览室、乒乓室等的设置布局等。第第6页页n比如在海南，高温时间较长，空调用电量特别比如在海南，高温时间较长，空调用电量特别大，尤其是一些商业大厦，就必须考虑电路和大，尤其是一些商业大厦，就必须考虑电路和负荷问题。而在北方，特别是东北，就要考虑负荷问题。而在北方，特别是东北，就要考虑取暖。又如通常的铝合金窗移动的滑轨都是平取暖。又如通常的铝合金窗移动的滑轨都是平口槽型的，但是沿海地区都有台风季节，台风口槽型的

8、，但是沿海地区都有台风季节，台风夹着暴雨，就可能会使槽内浸水，并倒灌进屋夹着暴雨，就可能会使槽内浸水，并倒灌进屋，因此须对平口槽进行改进，变成外低内高，因此须对平口槽进行改进，变成外低内高，就可有效防止雨水进入。就可有效防止雨水进入。第第7页页n3.3.建筑施工阶段建筑施工阶段n主主要要是是派派人人到到施施工工现现场场，熟熟悉悉管管道道线线路路的的铺铺设设及及走走向向，参参与与机机电电设设备备的的安安装装调调试试，发发现现问问题题及及时时与与施施工工方方、建建设设方方共共同同磋磋商商，落落实实整整改改方方案。案。n4.4.代理物业销售代理物业销售n开开发发商商将将已已开开发发的的物物业业交交给

9、给物物业业管管理理公公司司，由由其其代代理理销销售售。信信誉誉良良好好的的物物业业管管理理公公司司代代理理物物业业销销售售，能能够够增增强强投投资资者者的的信信心心，这这是是它它不不可可比比拟拟的的优优势势。在在工工程程前前期期就就参参与与物物业业开开发发的的物物业业管管理理公公司司，不不仅仅工工程程进进展展、工工程程质质量量非非常常了了解解，而而且且对对将将来来的的管管理理有有着着详详细细的的规规划划。这这能能够够使使投投资资者者乐乐意意因因为为日日后后系系统统、周周到到的的服服务务和和优优良良的的管管理理而而购购买买该该物物业。业。n物物业业管管理理公公司司要要代代理理物物业业销销售售，就

10、就要要和和开开发发商商签签订订代代理理销销售售协协议议，以以明确双方的权利和义务，这是双方之间一份重要的法律文件。明确双方的权利和义务，这是双方之间一份重要的法律文件。n物业管理公司的营销人员应该对市场有专门的研究和深刻的理解，能物业管理公司的营销人员应该对市场有专门的研究和深刻的理解，能够透过现象看本质，根据物业的特点，针对当时的具体市场状况和特够透过现象看本质，根据物业的特点，针对当时的具体市场状况和特定的销售对象确定相应的销售策略。定的销售对象确定相应的销售策略。第第8页页对早期介入否定的立论对早期介入否定的立论n早期介入与物业管理的内涵不相符合。早期介入与物业管理的内涵不相符合。n早早

11、期期介介入入阻阻碍碍了了社社会会专专业业化化的的发发展展进进程程，破破坏坏了了社社会会分分工工，不不利利于于物物业业管管理理规规范范化化、社社会会化、市场化发展目标的实现。化、市场化发展目标的实现。n早早期期介介入入对对物物业业的的建建筑筑设设计计、施施工工质质量量方方面面可能产生不利影响。可能产生不利影响。第第9页页前期物业管理与早期介入的区别前期物业管理与早期介入的区别 n(1)早期介入的物业管理企业不一定与开发企早期介入的物业管理企业不一定与开发企业确定管理合同委托关系，而前期物业管理必业确定管理合同委托关系，而前期物业管理必须有委托关系，管理者已依法拥有该物业管理须有委托关系，管理者已

12、依法拥有该物业管理经营权；经营权；n(2)早期介入一般还未确定物业与业主等具体早期介入一般还未确定物业与业主等具体管理对象，而前期物业管理必须有明确的管理管理对象，而前期物业管理必须有明确的管理对象；对象；n(3)在早期介入工作中，物业管理企业只是起在早期介入工作中，物业管理企业只是起辅助作用，而在前期物业管理中，物业管理企辅助作用，而在前期物业管理中，物业管理企业起主导作用。业起主导作用。第第10页页三、前期物业管理三、前期物业管理 n（一）前期物业管理的含义（一）前期物业管理的含义 n所谓所谓“前期物业管理前期物业管理”，是指在业主大会选聘物业管理企业，是指在业主大会选聘物业管理企业之前，

13、房地产开发企业与选聘的物业管理企业签订之前，房地产开发企业与选聘的物业管理企业签订前期物前期物业服务合同业服务合同，并由物业管理企业依照合同的约定实施的物，并由物业管理企业依照合同的约定实施的物业管理。业管理。n城市新建住宅小区管理办法城市新建住宅小区管理办法第五条规定：第五条规定：“房地产开发房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。”n搞好前期物业管理的意义：搞好前期物业管理的意义：n1.1.是物业产品再生产内在规律的客观需要。是物业产品再生产

14、内在规律的客观需要。n2.2.保护先期入住业主的合法权益。保护先期入住业主的合法权益。n3.3.为物业的销售与租赁创造良好的环境。为物业的销售与租赁创造良好的环境。第第11页页(二二)前期物业管理的利益主体前期物业管理的利益主体n在物业的前期管理阶段，存在着业主、房地产开发在物业的前期管理阶段，存在着业主、房地产开发企业和物业管理企业三个相互联系的利益主体。企业和物业管理企业三个相互联系的利益主体。n业主、物业使用人与房地产开发企业之间的房屋买卖或者业主、物业使用人与房地产开发企业之间的房屋买卖或者房屋租赁关系已经成立；房屋租赁关系已经成立；n房地产开发企业同物业管理企业之间的物业管理合同关系

15、房地产开发企业同物业管理企业之间的物业管理合同关系也已经成立，但会随着物业的销售和租赁以及业主委员会也已经成立，但会随着物业的销售和租赁以及业主委员会的成立而终止，因此，这种合同关系是短暂的；的成立而终止，因此，这种合同关系是短暂的；n业主与物业管理企业之间虽然并不存在合同关系，但却存业主与物业管理企业之间虽然并不存在合同关系，但却存在着事实上的物业管理关系。在着事实上的物业管理关系。n在三者关系中，业主是三者利益的中心。在三者关系中，业主是三者利益的中心。第第12页页(三三)前期物业管理的主要内容前期物业管理的主要内容 n1.1.建立与业主、物业使用人的联络关系建立与业主、物业使用人的联络关

16、系n（l l）听取业主、物业使用人对物业管理的要求和希望；）听取业主、物业使用人对物业管理的要求和希望；n（2 2）了了解解业业主主、物物业业使使用用人人对对物物业业使使用用的的有有关关安安排排与与打打算；算；n（3 3）参与销售部门同业主、物业使用人签约。）参与销售部门同业主、物业使用人签约。n2.2.设计管理模式，草拟物业管理制度设计管理模式，草拟物业管理制度n（l l）与与房房地地产产开开发发企企业业一一起起草草拟拟物物业业管管理理区区域域的的规规章章制制度、业主大会议事规则、业主临时公约等；度、业主大会议事规则、业主临时公约等；n（2 2）设设置置物物业业管管理理区区域域内内的的组组织

17、织机机构构，规规定定各各部部门门人人员员岗岗位位责责任任制制度度，编编制制住住户户手手册册、物物业业管管理理区区域域的的综综合合管管理理办法等；办法等；n（3 3）制定上岗人员的培训计划并加以实施。）制定上岗人员的培训计划并加以实施。第第13页页n3.3.建立服务系统建立服务系统n（l l）保保安安、清清洁洁、养养护护、维维修修、绿绿化化队队伍伍的的设设立立或者选聘、洽谈和订立合同；或者选聘、洽谈和订立合同；n（2 2）同同街街道道、公公安安、交交通通、环环保保、卫卫生生、市市政政、园园林林、教教育育、公公用用事事业业及及商商业业等等部部门门进进行行联联络络、沟通；沟通；n（3 3）代办服务项

18、目网络。）代办服务项目网络。n4.4.办理移交承接事宜办理移交承接事宜n（1 1）拟订移交物业承接办法；）拟订移交物业承接办法；n（2 2）筹备成立业主大会；）筹备成立业主大会；n（3 3）协助办理移交物业承接事宜。）协助办理移交物业承接事宜。第第14页页第二节第二节 物业的承接验收物业的承接验收 n物业的承接物业的承接，是房地产开发企业、公有房屋出售单，是房地产开发企业、公有房屋出售单位或者业主、业主委员会向接受委托的物业管理企位或者业主、业主委员会向接受委托的物业管理企业移交物业，物业管理企业接受物业的过程。业移交物业，物业管理企业接受物业的过程。“物物业的承接验收业的承接验收”，是物业管

19、理企业承接房地产开发，是物业管理企业承接房地产开发企业、公有房屋出售单位或者业主、业主委员会委企业、公有房屋出售单位或者业主、业主委员会委托管理托管理 的新建房屋或者原有房屋时，以的新建房屋或者原有房屋时，以物业主体物业主体结构安全和满足使用功能结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。为主要内容的再检验。条例条例第三十七条第一款规定：第三十七条第一款规定：“物业管理企业物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续”。物业的承接验收，是物业管理企业在承接物业。物业的承接验收，是物业管理企业在承接物业时不可缺少的重要环节。物业管理企业在承接

20、物业时不可缺少的重要环节。物业管理企业在承接物业时，一方面要充分考虑工程质量问题对日后物业管时，一方面要充分考虑工程质量问题对日后物业管理带来的影响，另一方面，要充分维护业主的合法理带来的影响，另一方面，要充分维护业主的合法权益。权益。第第15页页一、物业承接验收的作用一、物业承接验收的作用 n1.1.进进一一步步明明确确交交接接双双方方的的责责、权权、利利关关系系。通通过过承承接接验验收收和和承承接接合合同同的的签签订订，实实现现权权利利和和义义务务的的转转移移，在在法法律律上上界界定定清清楚楚各各自自的的权权利利和和义义务。务。n2.2.确确保保物物业业具具备备正正常常的的使使用用功功能能

21、，充充分分维维护护业业主的利益。主的利益。n3.3.为为日日后后的的物物业业管管理理创创造造条条件件。通通过过物物业业管管理理企企业业的的承承接接验验收收，还还可可以以根根据据有有关关物物业业管管理理的的文文件件资资料料，摸摸清清物物业业的的性性能能与与特特点点，预预防防管管理理中中可可能能出出现现的的问问题题，有有计计划划地地安安排排好好各各项项管管理理工作。工作。第第16页页二、物业承接验收的标准二、物业承接验收的标准 n物业承接验收的标准分为新建物业的承接验收物业承接验收的标准分为新建物业的承接验收标准和原有物业的承接验收标准。其具体的要标准和原有物业的承接验收标准。其具体的要求和标准应

22、当执行求和标准应当执行19911991年年2 2月建设部颁布的月建设部颁布的房屋承接验收标准房屋承接验收标准，有关住宅小区竣工综，有关住宅小区竣工综合验收的规定还应当执行合验收的规定还应当执行19931993年年1212月建设部颁月建设部颁布的布的城市住宅小区竣工综合验收管理办法城市住宅小区竣工综合验收管理办法等。等。n新建物业的承接验收标准新建物业的承接验收标准。主要包括：。主要包括：第第17页页nl.l.主主体体结结构构部部分分：地地基基基基础础的的沉沉降降不不得得超超过过建建筑筑地地基基基基础础设设计计规规范范的的允允许许变变形形值值；不不得得引引起起上上部部结结构构的的开开裂裂或或者者

23、相相邻邻房房屋屋的的损损坏坏；钢钢筋筋混混凝凝土土构构件件产产生生变变形形、裂裂缝缝，不不得得超超过过钢钢筋筋混混凝凝土土结结构构设设计计规规范范的的规规定定值值；砖砖石石结结构构必必须须有有足足够够的的强强度度和和刚刚度度，不不允允许许有有明明显显裂裂缝缝；木木结结构构应应当当节节点点牢牢固固，支支撑撑系系统统可可靠靠、无无蚁蚁害害，选选材材必必须须符符合合结结构构工工程程施施工工及及验验收收规规范范的的规规定定；设设有有抗抗震震设设防防的的房房屋屋，必必须须符符合合建建筑筑抗抗震震设设计计规规范范的的有关规定。有关规定。n2.2.屋屋面面部部分分：各各类类房房屋屋必必须须符符合合屋屋面面工

24、工程程及及验验收收规规范范的的规规定定，排排水水通通畅畅，无无积积水水，不不渗渗漏漏；阳阳台台和和三三层层以以上上房房屋屋应应当当有有排排水水，出出水水口口、檐檐沟沟、落落水水管管应应当当安安装装牢牢固固，接接口口平平密密，不不渗渗漏。漏。n3.3.楼地面部分：面层与基层必须粘结牢固，不空鼓；卫生间、楼地面部分：面层与基层必须粘结牢固，不空鼓；卫生间、阳台、盥（灌音）洗室地面与相邻地面的相对标高应当符合阳台、盥（灌音）洗室地面与相邻地面的相对标高应当符合设计要求，不应当有积水，不允许倒泛水和渗漏。设计要求，不应当有积水，不允许倒泛水和渗漏。第第18页页n4.4.装装修修部部分分：钢钢木木门门窗

25、窗应应当当安安装装平平整整牢牢固固，无无翘翘曲曲变变形形，开开关关灵灵活活，零零配配件件装装配配齐齐全全，位位置置准准确确，钢钢门门窗窗缝缝隙隙严严密密，木木门门窗窗缝缝隙隙适适度度；进进户户门门不不得得使使用用胶胶合合板板制制作作，门门锁锁应应当当安安装装牢牢固固，底底层层外外窗窗、楼楼层层公公共共走走道道窗窗、进进户户门门上上的的亮亮子子均均应应当当装装设设铁铁栅栅栏栏；木木装装修修工工程程应应当当表表面面光光洁洁，线线条条顺顺直直，对对缝缝严严密密，门门窗窗玻玻璃璃应应当当安安装装平平整整，油油灰灰饱饱满满，粘粘接接牢牢固固；抹抹灰灰应应当当表表面面平平整整；饰饰面面砖砖应应当当表表面面

26、洁洁净净，粘粘贴贴牢牢固固，阴阴阳阳角角与与线线角角顺顺直直；油油漆漆、刷刷浆浆应应当当色色泽泽一一致致，表表面不应当有脱皮、漏刷现象。面不应当有脱皮、漏刷现象。第第19页页n5.5.电电气气部部分分：电电气气线线路路安安装装应应当当平平整整、牢牢固固、顺顺直直，过过墙墙应应当当有有导导管管；应应当当按按套套安安装装电电表表或或者者预预留留表表位位，并并有有电电器器接接地地装装置置；照照明明器器具具等等低低压压电电器器安安装装支支架架必必须须牢牢固固，部部件件齐齐全全，接接触触良良好好，位位置置正正确确；各各种种避避雷雷装装置置的的所所有有连连接接点点必必须须牢牢固固可可靠靠，接接地地电电阻阻

27、值值必必须须符符合合电电气气装装置置工工程程施施工工及及验验收收规规范范的的要要求求；电电梯梯应应当当能能准准确确地地启启动动运运行行、选选层层、平平层层、停停层层；制制动动器器、限限速速器器及及其其安安全全设设备备应应当当动动作作灵灵敏敏可可靠靠；安安装装的的隐隐蔽蔽工工程程、试试运运转转记记录录、性性能能监监测测记记录录及及完完整整的的图图纸纸资资料料均均应应符符合合要要求求；除除上上述述要要求求外外，同同时时应应当符合地区性当符合地区性“低压电气装置规程低压电气装置规程”的有关要求。的有关要求。第第20页页n6.6.水水、卫卫、消消防防部部分分：管管道道应应当当安安装装牢牢固固，控控制制

28、部部件件启启动动灵灵活活，无无滴滴漏漏；水水压压试试验验及及保保温温、防防腐腐措措施施必必须须符符合合采采暖暖与与卫卫生生工工程程施施工工及及验验收收规规范范的的要要求求；应应当当按按套套安安装装水水表表或或者者预预留留表表位位；高高位位水水箱箱进进水水管管与与水水箱箱检检验验口口的的位位置置应应当当便便于于检检修修；卫卫生生间间、厨厨房房内内的的排排污污管管应应当当分分设设，出出户户管管长长不不宜宜超超过过8 8米米，并并不不应应使使用用陶陶瓷瓷管管、塑塑料料管管。其其他他管管子子可可用用塑塑料料管管，在在国国外外很很普普遍遍，可可用用5050年年。地地漏漏、排排污污管管接接口口、检检查查口

29、口不不得得渗渗漏漏，管管道道排排水水必必须须流流畅畅；卫卫生生器器具具质质量量良良好好，接接口口不不得得渗渗漏漏，安安装装应应当当平平整整、牢牢固固、部部件件齐齐全全，制制动动灵灵活活；水水泵泵安安装装应应当当平平稳稳，运运行行时时无无较较大大震震动动；消消防防设设施施必必须须符符合合建建筑筑设设计计防防火火规规范范、高高层层民民用用建建筑筑设设计计防防火火规规范范要要求求，并并且且有有消消防防部部门门检检验验合格签证。合格签证。第第21页页n7.7.采采暖暖部部分分：锅锅炉炉、箱箱罐罐等等压压力力容容器器应应当当安安装装平平整整、配配件件齐齐全全，不不得得有有变变形形、裂裂纹纹、磨磨损损、腐

30、腐蚀蚀等等缺缺陷陷，安安装装完完毕毕后后，必必须须有有专专业业部部门门的的检检验验合合格格签签证证；炉炉排排必必须须进进行行1212小小时时以以上上试试运运转转，炉炉排排之之间间，炉炉排排与与壁壁镗镗（堂堂音音）之之间间不不得得互互相相摩摩擦擦，且且无无杂杂音音，不不跑跑偏偏、不不凸凸起起、不不受受卡卡，运运转转自自如如；各各种种仪仪器器、仪仪表表应应当当齐齐全全精精确确，安安全全装装置置必必须须灵灵敏敏、可可靠靠，控控制制阀阀门门开开关关灵灵活活；设设备备、管管道道不不应应有有跑跑、冒冒、滴滴、漏漏现现象象，保保温温、防防腐腐措措施施必必须须符符合合采采暖暖与与卫卫生生工工程程施施工工及及验

31、验收收规规范范；锅锅炉炉辅辅机机应应当当运运行行正正常常，无无杂杂音音；消消烟烟除除尘尘、消消音音减减震震设设备备齐齐全全，水水质质、烟烟尘尘排排放放浓浓度度应应当当符符合合环环保保要要求求；经经过过4848小小时时连连续续试试运运转转，锅锅炉炉和和附附属属设设备备的的热热工工、机机械械性性能能及及采采暖暖区区室室温温必必须须符符合合设设计计要要求求。自自家家购购房房也也应应注注意意检检查查暖暖气气管管道道，如如自自己己家家自动排气阀跑水被淹。自动排气阀跑水被淹。第第22页页n8.8.附附属属工工程程及及其其他他：化化粪粪池池应应当当按按照照排排污污量量合合理理设设置置，池池内内无无垃垃圾圾杂

32、杂物物；明明沟沟、散散水水、落落水水管管内内部部不不得得有有断断裂裂、积积水水现现象象；房房屋屋入入口口处处必必须须做做室室外外道道路路，并并与与主主干干道道相相通通；房房屋屋应应按按单单元元设设置置信信报报箱箱；常常不不用用，如如裕裕中中西西里里就就是是如如此此。单单位位工工程程必必须须做做到到活活完完料料清清，场场地地清清；群群体体建建筑筑应应当当检检验验相相应应的的市市政政、公公建建配配套套工工程程和和服服务务设设施施，达达到到应应有有的的质质量量和和使使用用功能要求。功能要求。第第23页页三、物业承接验收与工程竣工验收的区别三、物业承接验收与工程竣工验收的区别 n1.1.两两种种验验收

33、收的的性性质质不不同同。竣竣工工验验收收是是建建设设单单位位的的验验收，是业主行为收，是业主行为。而。而物业承接验收，是企业行为物业承接验收，是企业行为。n2.2.两两种种验验收收所所处处的的阶阶段段不不同同。竣竣工工验验收收是是施施工工单单位位向向建建设设单单位位移移交交物物业业的的过过程程，承承接接验验收收是是建建设设单单位位向向物物业业管管理理企企业业移移交交物物业业的的过过程程；竣竣工工验验收收合合格格后后，由由施施工工单单位位向向建建设设单单位位办办理理物物业业的的交交付付手手续续，标标志志着着物物业业可可以以使使用用。承承接接验验收收是是继继竣竣工工验验收收以以后后进进行行的的再再

34、验验收收，承承接接验验收收一一旦旦完完成成，标标志志着着物物业业正正式式进进入使用阶段。入使用阶段。第第24页页n3.3.两两种种验验收收中中物物业业管管理理企企业业的的职职责责不不同同。竣竣工工验验收收时时，物物业业管管理理企企业业仅仅是是参参加加者者，而而在在承承接接验验收收中中，物物业业管管理理企企业业与与建建设设单单位位是是直直接接的的责责任任关关系系。新新建建物业的竣工验收，经常与承接验收一并进行物业的竣工验收，经常与承接验收一并进行。n4.4.验验收收方方式式不不同同。竣竣工工验验收收需需要要对对工工程程的的各各个个项项目目从从结结构构、建建筑筑、设设施施设设备备安安装装运运行行、

35、消消防防安安全全等等方方面面做做具具体体、专专业业的的验验证证，只只以以被被验验方方提提供供的的数数据据为为参参考考，自自行行取取样样、测测试试、分分析析，然然后后得得出出独独立立的的结结果果；而而承承接接验验收收对对于于结结构构、桩桩基基、建建材材标标号号等等隐隐蔽蔽性性较较强强的的项项目目只只需需要要另另一一方方提提供供竣竣工工验验收收合合格格证证明明，不不再再做做专专项项验验收收，重重点点对对表表面面可可见见项项目目是是否否符符合合开开发发商商与与业业主主签签订订的的购购销销合合同同要要求求及及通通常常使使用用用用途途做做仔细验收。仔细验收。第第25页页接管验收与竣工验收的区别接管验收与

36、竣工验收的区别竣工验收接管验收性质法定行为企业行为验收目的是否达到设计文件规定结构安全和满足使用功能参与主体建设行政主管部门房地产行政主管部门验收条件施工完毕达到使用标准竣工验收合格，设施正常使用，户编号确认验收范围全部工程共用产权部分第第26页页四、物业承接验收应当注意的事项四、物业承接验收应当注意的事项 n1.物业管理企业一般应当在15日内签发验收通知书并约定验收时间。经验收合格的，物业管理企业应当在7日内签署验收合格凭证，并及时签发承接文件。n2.承接验收时，交接双方均应当严格按照标准执行。验收不合格的，双方协议处理，并商定时间复验，建设单位应当按照约定返修合格后，再组织复验。n3.在房

37、屋承接验收中，发生争议而不能解决的，可以申请当地县级人民政府房地产行政主管部门进行协调解决。n4.在物业承接验收中，还应当注意以下三个防止：n一是防止物业承接验收工作“走过场”。n二是防止物业承接验收工作“不到位”。n三是防止物业承接验收的资料“不齐全”。第第27页页建设单位应当移交下列资料建设单位应当移交下列资料 n（1 1）竣工验收资料包括：总平面竣工图；建筑、结构、设备）竣工验收资料包括：总平面竣工图；建筑、结构、设备竣工图；配套设施工程、地下管网工程、隐蔽工程竣工图等。竣工图；配套设施工程、地下管网工程、隐蔽工程竣工图等。n（2 2）技技术术资资料料包包括括：设设施施设设备备的的安安装

38、装、使使用用和和维维护护保保养养；地地质质勘勘察察报报告告；工工程程合合同同及及工工程程开开工工、竣竣工工报报告告；工工程程预预决决算算；图图纸纸会会审审记记录录；工工程程设设计计变变更更通通知知及及技技术术核核定定单单位位；隐隐蔽蔽工工程程验验收收记记录录；沉沉降降观观察察记记录录；工工程程竣竣工工验验收收证证明明书书；钢钢材材、水水泥泥等等主主要要材材料料的的质质量量保保证证书书；新新材材料料、建建筑筑构构配配件件的的鉴鉴定定合合格格证证书书；水水、电电、暖暖、通通、卫卫生生器器具具、电电梯梯等等设设备备的的检检验验合合格格证证书书；砂砂浆浆、混混凝凝土土试试块块试试压压报报告告；供供水水

39、、供供暖暖、煤煤气气管道的试压报告等。管道的试压报告等。n（3 3）物业质量保修文件和物业使用说明文件。）物业质量保修文件和物业使用说明文件。n（4 4）物物业业管管理理所所必必需需的的其其他他资资料料包包括括：房房屋屋产产权权资资料料；项项目目批准文件；用地批准文件；拆迁资料等。批准文件；用地批准文件；拆迁资料等。n物物业业管管理理企企业业应应当当在在前前期期物物业业服服务务合合同同终终止止时时，依依照照规规定定将将上述资料移交给业主委员会。上述资料移交给业主委员会。第第28页页 五、物业管理用房五、物业管理用房 n“物业管理用房”，是指房地产开发建设中按照有关规定建设的，由开发建设单位以建

40、造成本价一并转让给购房业主集体，用作物业管理办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房。n确保在物业管理区域内为物业管理企业提供必要的物业管理用房，是保证物业管理企业实施物业管理活动的最基本的，也是最重要的条件之一。因此，条例第30条规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”这就明确规定了建设单位具有为物业管理企业配置物业管理用房的法定义务。因此，建设单位在建设项目的立项阶段，就要做到全面规划，统筹安排，以使物业管理用房在建设工程勘察、设计、施工的各个阶段得以顺利实施。所谓“按照规定”，目前，国家尚没有今后也难以作出统一的规定，只能由各地人民政府，根据本地区的实际情况

41、作出规定。第第29页页n所谓所谓“必要的物业管理用房必要的物业管理用房”，是指根据本物是指根据本物业管理区域的规模大小、人口数量多少等因素业管理区域的规模大小、人口数量多少等因素，按照经济、适用、合理等原则确定符合实际，按照经济、适用、合理等原则确定符合实际需要的物业管理用房。现实中，一些建设单位需要的物业管理用房。现实中，一些建设单位在建设项目中，根本没有考虑物业管理企业的在建设项目中，根本没有考虑物业管理企业的用房，或者建造的数量很少，由此，为日后的用房，或者建造的数量很少，由此，为日后的物业管理带来很大的困难，这是今后必须要改物业管理带来很大的困难，这是今后必须要改进的。对于旧有物业管理

42、区域内的物业管理用进的。对于旧有物业管理区域内的物业管理用房，业主、业主委员会应当根据本地区的实际房，业主、业主委员会应当根据本地区的实际情况，给予安排解决。情况，给予安排解决。第第30页页 六、物业的保修六、物业的保修 n 建建筑筑工工程程实实行行质质量量保保修修制制度度，是是19971997年年1111月月1 1日日国国家家颁颁布布的的中中华华人人民民共共和和国国建建筑筑法法（以以下下简简称称建建筑筑法法）中中所所确确定定的的基基本本制制度度。“建建筑筑工工程程质质量量保保修修制制度度”，是是指指建建筑筑工工程程竣竣工工验验收收后后，对对在在保保修修期期限限内内因因勘勘察察设设计计、施施工

43、工、材材料料等等原原因因造造成成的的质质量量缺缺陷陷，予予以以修修复复。这这里里所所称称“质质量量缺缺陷陷”，是是指指建建筑筑工工程程的的质质量量不不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。符合工程建设强制性标准以及合同的约定。第第31页页（一）建筑工程质量保修义务的主体（一）建筑工程质量保修义务的主体 n建筑工程在保修范围和保修期限内出现的质量缺陷，建筑工程在保修范围和保修期限内出现的质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。施工单位应当履行保修义务。n建筑法建筑法第第58条规定：条规定：“建筑施工企业对工程的施工质建筑施工企业对工程的施工质量负责量负责”。n建筑法建筑法第第60条规定：条规定：“建

44、筑物在合理使用寿命内，必建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。建筑工程竣工时，须确保地基基础工程和主体结构的质量。建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。质量缺陷，建筑施工企业应当修复。”n建设工程质量管理条例建设工程质量管理条例第第39条规定：条规定：“建设工程承包建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的单位出具质量保修书。质量保修书中应当明

45、确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。保修范围、保修期限和保修责任等。”第第32页页n当房地产开发企业作为建设单位将房屋建筑出售给当房地产开发企业作为建设单位将房屋建筑出售给物业买受人后，房地产开发企业则成为工程质量保物业买受人后，房地产开发企业则成为工程质量保修的第一责任人。修的第一责任人。n“房地产开发企业应当在商品房支付使用时，向购买人提房地产开发企业应当在商品房支付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保

46、修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法到影响，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。承担赔偿责任。”n物业管理条例物业管理条例第第31条规定：条规定：“建设单位应当按照国家建设单位应当按照国家规定的保修期限和报修范围，承担物业的保修责任。规定的保修期限和报修范围，承担物

47、业的保修责任。”第第33页页（二）建设工程的最低保修期限（二）建设工程的最低保修期限 n（1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；n（2）屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的）屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为防渗漏为5年；年；n（3）供热与供冷系统为）供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期；个采暖期、供冷期；n（4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年；年；n（5）

48、其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。）其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。n国家规定的是保修的国家规定的是保修的“最低年限最低年限”，而一些有实力的施工单，而一些有实力的施工单位常常会提供更长的保修期限。位常常会提供更长的保修期限。n建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。开发商的建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。开发商的保修期应从业主购买商品房之日起到建设部规定的有关期限保修期应从业主购买商品房之日起到建设部规定的有关期限止。止。第三节第三节 楼宇入伙与装修管理楼宇入伙与装修管理 第第35页页业主业主(住户住户)入住前筹备工作入住前筹备工作 n 管理处各类人员可按以下程

49、序和时间到位，但应根据小区条件和实际情况进行调整(以下人员名额按建筑面积5万平方米的住宅小区拟定)：n.入住前三个月，任命管理处主任入住前三个月，任命管理处主任，房管员2人(收款1人)到位，投入入住前的各项准备工作；n.竣工验收前二个月竣工验收前二个月，大厦消防中心值班人员3人(机电1人，给排水1人，电梯1人)进入现场，与机电维修工程部人员一起，参与机电设备安装调试的监理工作，掌握大厦设备设施的基本情况和操作规程；nC.竣工验收前半个月竣工验收前半个月，电工2人，给排水1人，进入现场，熟悉楼宇结构、公共配套设施和设备等，参加竣工验收，配合房管员监督楼宇工程遗留问题的整改工作。部分保安人员到位，

50、上岗培训后，负责对所接受的物业守卫工作；n.入住前一个月入住前一个月，管理处管理层人员到位，管理处挂牌办公；炊事员到位，食堂开餐；卫生人员到位，开始对区内环境和已接收的房间进行清洁工作；全部保安人员配齐上岗维修班组成立，人员配齐到位；第第36页页一、楼宇入伙一、楼宇入伙 n楼宇入伙，是指业主或使用人进房入住的过程，这楼宇入伙，是指业主或使用人进房入住的过程，这是物业管理公司与业主或使用人的首次接触，标志是物业管理公司与业主或使用人的首次接触，标志着物业管理工作的逐步展开。在这一过程中，物业着物业管理工作的逐步展开。在这一过程中，物业管理公司与业主或使用人之间需要办理相关的入伙管理公司与业主或使