F房地产经济发展战略.pptx

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1、 房地产经济发展战略一、住宅主导产业理论 住宅产业：各种产业中跟住宅有关的行业的集合，建设、经营、销售的全过程。主导产业：经济增长过程中，本身具较高增长率，且能带动其它部门增长的产业。第1页/共101页主导产业的三个基本点：1.能有效吸收新技术2.较高增长率3.能带动其它产业发展，具有扩散性：（1）回顾影响（2）旁侧影响（3）前瞻影响对提供生产资料产业的影响对所在地区的产业的影响对新工艺、新技术、新能源、新材料影响第2页/共101页注 关键是 1 和 3 中的（3），故须强调吸收新技术。对于 1 由于建筑用的是低档材料，有时反而会阻碍上游产业的发展。第3页/共101页 二、房地产业技术进步1房

2、地产科技创新战略2房地产业技术进步论3我国住宅产业现代化第4页/共101页 住宅产业现代化水平较低 的主要表现：建筑设计与市场需求脱节；住宅建设劳动生产率低；住宅建设工业化程度低；主要以传统建筑材料为主；设备和模数体系不健全；制成品质量差。第5页/共101页 住宅产业现代化：以科技进步为先导，以改善住宅使用功能和居住环境为宗旨，以提高生产率和质量为目标，在科学规划基础上实现标准化设计，工业化生产，规范化管理的社会化大生产。注土地、劳动、资本、技术四大要素。第6页/共101页三、房地产非均衡发展（一）房地产发展时空差异的非均衡（二）房地产市场的非均衡发展（三）房地产投资结构的非均衡（四）房地产经

3、济非均衡发展分析第7页/共101页（四）房地产经济非均衡发展分析1.时空差异的非均衡2.房地产经济市场非均衡（1）供需不平衡（2）价格和购买力不平衡3.房地产投资结构非均衡（1）经济开发区盲目增多（2）高档品过多（3）购置费过高，其它费用多4.房地产市场体系不均衡一级市场活跃，二、三级不发达第8页/共101页 房地产企业发展战略一、房地产企业竞争战略（一）企业竞争战略概述 企业战略是企业在市场竞争的环境中，在总结历史经验、调查现状、预测未来的基础上，为谋求生存和发展而作出的带长远性、全局性的谋划或方案。第9页/共101页（一）企业竞争战略概述企业战略体现一定的经营思想，是一系列战略性决策的结果

4、，又是制定中长期计划的依据。它具有全局性、长远性和相对稳定性、风险性、创新性等特征。企业战略分为成长战略和竞争战略，这里重点探讨竞争战略第10页/共101页（一）企业竞争战略概述竞争战略是指企业在特定产品与市场范围内，为了取得优势，维持和扩大市场占有率所采取的战略。它主要是解决如何去参加竞争，赢得竞争优势，改善竞争地位，以克敌制胜的问题。竞争战略是从企业自身所处地位决定的，处于优势地位的企业，通过这种战略来维持并扩大这种优势；处于劣势地位的企业，要以竞争战略去改变或缩小同优势企业的差距。第11页/共101页（二）房地产企业制定竞争战略的必要性 企业必须适应市场，研究市场的变化趋势，谋划自己的行

5、动策略。企业面对国内外众多竞争对手，必须提高自己的竞争实力，在竞争中求生存发展。第12页/共101页（三）房地产行业竞争分析 房地产行业存在五种基本的竞争力量：现有的竞争对手；潜在的竞争对手；替代品的威胁；供方的侃价能力；买方的侃价能力。产业竞争激烈程度和产业的利润率就取决于这五种基本竞争力量。第13页/共101页1现有的竞争对手 影响现有企业之间竞争强度的因素很多，当竞争者个数多且规模和能力比较接近，产品需求增长缓慢，竞争者的产品和服务差异极小等情况下，企业之间的竞争就会变得激烈。由于竞争者可以利用许多形式和不同强度的各种竞争手段来争夺优势地位，企业家必须搞清楚竞争对手使用的经营战略，并确定

6、竞争企业之间的力量对比。第14页/共101页1现有的竞争对手 经过多年的发展，目前我国的房地产业已逐渐走向成熟，但竞争却异常激烈。据统计，我国从事房地产开发的企业约5万家左右，为了赢得市场，各厂家纷纷在价格、房屋质量、配套设施以及品牌形象等方面进行激烈的竞争。同时，实力强大的房地产企业纷纷走出自身所在的城市，向异地的房地产市场进军。在这种情况下，房地产企业只有充分利用自身的资源优势，形成自身的核心竞争能力，才能在竞争中取得一席之地。第15页/共101页2潜在的竞争对手对于一个产业来说，进入威胁的大小取决于进入壁垒和企业对新进入者的预期反应。第16页/共101页进入壁垒的形成主要有：规模经济、产

7、品差异、资本需求、获得分销渠道、政府行为和政策。房地产企业必须注意潜在竞争者的威胁。我国加入WTO以后，外国知名的大型房地产企业集团将积极抢滩中国，这些房地产企业无论在资金实力、技术或是营销手段等方面都具有非常明显的优势。因此，国内房地产企业必须考虑这些潜在竞争者的威胁。第17页/共101页3替代品的威胁替代品的竞争力量主要在于低价、优质或适用，这些会迫使企业降低价格、减少市场份额、从而限制收益。替代品的价格越低、质量和绩效越高、消费者的转换成本越小、竞争力就越强。对于房地产业而言，由于房地产产品本身的特性，决定了它的不可完全替代性。房地产产品有区位上的差异，即使是在相同的区位，同一栋建筑，也

8、存在着楼层、户型、朝向等方面的差异。第18页/共101页4供方的侃价能力供方侃价实力取决于：供方产业由几个公司支配，而且集中化的程度是否比买方产业高；供方没有受到替代品的威胁；供方的产品已经形成差异化或已经建立起转换成本等。第19页/共101页4供方的侃价能力房地产企业经营的对象是房屋和土地，尤其是城镇国有土地，作为一种位置固定、用途多样、数量有限的稀缺资源，其供给状况直接决定了房地产业的发展。这使得作为房地产企业土地的主要供应方，政府具有很强的议价能力，对房地产企业的经营利润水平具有重要的影响。第20页/共101页5买方的侃价能力买方的侃价能力决定了他们在压低价格、要求较高的产品质量或获取更

9、多的服务的力量，从而促使企业间相互倾轧来影响产业中现有企业的获利能力。买方的侃价能力取决于：是组织集中购买还是顾客零散购买；房地产公司的经营差异；顾客与开发商存在较大的信息不对称；潜在的需求。第21页/共101页（四）房地产企业的SWOT分析面对日益激烈的房地产业的竞争，只关注行业竞争情况是不足够的，更重要的是对企业自身进行分析，通过对自身的分析建立自己的竞争战略。在企业对竞争战略作出选择之前，必须对企业内外因素进行综合的分析。SWOT分析就是针对企业内外环境中关键战略要素进行匹配，是企业战略分析和选择的重要指南。第22页/共101页（四）房地产企业的SWOT分析 企业的内部条件包括优势（S）

10、和劣势（W）企业的外部环境包括机会（O）和威胁（T）这种分析方法的基本出发点是企业的战略应该以己之长，克敌之短，利用机会，避免威胁；既能积极地进攻，又能积极地防御。第23页/共101页（四）房地产企业的SWOT分析制订企业战略就是要使企业通过发挥自己的长处来抓住机会，避免威胁达到积极地进攻，或者能够使企业利用机会和长处来克服自己的弱点和避免威胁的打击。通过优势、劣势、机会和威胁进行匹配可以设计出四大类基本战略：SO战略、OW战略、ST战略、WT战略。第24页/共101页1SO战略SO战略是依靠企业内部优势和利用外部环境的机会而设计的一种战略方案。当房地产企业内部有优势，而且外部环境的机会也很大

11、时，应采用SO战略。第25页/共101页2OW战略OW战略是利用外部环境的机会，克服企业内部某些劣势而设计的一种经营战略方案。当房地产企业内部条件处于劣势，但是外部环境机会很多时，企业应采用OW战略。第26页/共101页3ST战略ST战略是依靠企业内部优势，避开外部环境给企业带来的威胁而设计的一种战略方案。当房地产企业内部条件很有优势，但是外部威胁也很大时，应采用ST战略。第27页/共101页战略WT战略是为了减少企业内部劣势和回避环境对企业的威胁而设计的一种经营战略方案。当房地产企业内部条件处于劣势，而且外部环境又很不利时，应采用WT战略。第28页/共101页（五）房地产企业的核心竞争力分析

12、90年代初，战略管理学家哈默尔和普拉哈拉德提出了核心竞争力理论。根据现有的研究，结合房地产企业的特点，可以将房地产企业的核心竞争力界定为企业各方面技能和企业运行机制的有机融合，是不同的技术系统、管理系统及技能的有机结合，是企业在特定经营环境中的竞争能力和竞争优势的合力。核心竞争力不仅仅表现为关键技术、关键设备或企业的运行机制，而更为重要的是它们之间的有机融合，是各种能力的综合提升。第29页/共101页（五）房地产企业的核心竞争力分析从房地产企业价值链本身入手，可将房地产企业核心竞争力具体界定为：市场(全面市场调研能力、把握个体需求能力、把握群体需求能力、快速反应能力和资源整合能力等)、品质(项

13、目管理品质保证、规划设计品质保证、工程质量品质保证、产品文化和艺术品质保证)、品牌(整体企业形象、项目产品形象、企业人员形象、营销组合能力、整合传播能力、全过程个性化服务能力)。第30页/共101页（五）房地产企业的核心竞争力分析对于房地产企业核心竞争力的界定，不仅具有一般企业的特征，还具有房地产行业和企业自身的特点，如受国家政策导向性强，产业联动性强，受市场波动影响大，在开发过程中受资金、市场环境、目标控制等问题影响较大，需要开发企业有很强的资源整合能力等等。第31页/共101页 房地产企业最重要的核心能力是三大 资源和三大能力，即：人力资源、资金资源和土地资源；营销策划能力、规划设计能力和

14、技术创新能力第32页/共101页 人力资源人力资源是促进房地产企业可持续发展的重要保证。房地产行业是一个对人才要求较高的行业，对房地产专业人员具有特定的要求。核心竞争力培育的最大问题是独特知识资源的积累，而知识资源的载体往往体现为人力资源，即规划设计核心竞争力的培育很大程度上是人力资源的配置问题。因此，要在房地产开发企业中引入与强化人力资源管理，培育、引进、留住高水平的管理人才和技术人才，加强房地产企业的人力资源管理，促进人力资源转化为人力资本第33页/共101页 资金资源资金资源是房地产企业可持续发展的重要因素。房地产开发企业是一个资金用量大，占用时间长，风险大的企业。房地产作为资金密集型行

15、业，资本规模将会成为竞争的重要砝码，这是因为资金雄厚的企业可进行大规模开发，形成规模优势，进行规模经营，而且大规模开发项目配套齐全、规划一致、居住环境优美，可以大幅度降低成本，提高资源的利用效率。第34页/共101页 土地资源土地资源是房地产企业实现可持续发展的坚实基础。土地资源是房地产开发的核心资源，获得优质低价的土地成为房地产开发最为关键的能力。房地产开发企业拥有大规模的土地资源，以纵向一体化的企业运作方式，形成整体建设开发的产业链。第35页/共101页 营销策划能力营销策划能力是一种导向行为，是贯穿于房地产定位、开发、销售、物业管理。营销策划是一种主动行为，它采用市场调研、分析、营销策略

16、、销售技巧和控制措施来保证引导、开拓、扩大有效市场。第36页/共101页 规划设计能力规划设计能力是综合考虑人的因素、社会的因素、环境的因素和科技的因素。实行适宜的规划，使居住小区充分满足目标客户的需求。第37页/共101页 技术创新能力技术创新能力是企业为适应人们生活水平和居住水平的提高，以及对房地产商品的质量、功能提出的新要求，通过研究和开发而形成的增加建筑、建材及相关产品的科技含量，获得新技术和新产品的能力。第38页/共101页问题 我国房地产企业竞争战略的现实选择？第39页/共101页二、房地产企业总成本领先战略（一）总成本领先战略概述 所谓“总成本领先战略”，是指企业通过在内部加强成

17、本控制，在研究、开发、生产、销售、服务和广告等领域里把成本降到最低限度，成为行业中的成本领先者的战略。第40页/共101页（一）总成本领先战略概述其核心内容是通过降低产品成本来取得竞争优势，即要使企业的全部成本低于竞争对手的成本。只要成本低，企业尽管面临着强大的竞争力量，仍可以在本行业中获得高于平均水平的收益。因此，总成本领先战略对于提高企业的竞争地位具有重要的作用。第41页/共101页（一）总成本领先战略概述企业采用总成本领先战略的动因主要是要形成进入障碍、增强议价能力、抵御替代品的威胁、保持领先的竞争地位。第42页/共101页（一）总成本领先战略概述总成本领先战略对于提高企业的竞争地位具有

18、重要的作用。产品成本低，可以使企业处于低成本高利润的良性循环之中，因为在价格不变的情况下，成本低则利润大，而利润的再投资可以用来更新设备，从而使成本更低，利润更大。第43页/共101页（一）总成本领先战略概述可以提高企业的竞争力。企业处于低成本的地位上，可以抵挡住现有竞争对手的对抗。因为成本低，可以获得高于竞争对手的平均收益以便有充足的资金进行促销，从而提高企业的知名度，即使竞争对手降价到利润为零，自己仍可获利。当面对强有力的购买者要求降低产品价格时，处于低成本地位上的企业仍然可以获得较好的效益。同时，成本低可以更好地满足消费者的需求。当强有力的供应者抬高企业所需资源的价格时，处于低成本地位上

19、的企业可以有更多、更好的灵活性来解决这一问题。第44页/共101页（二）房地产企业降低产品成本的途径通过降低设计成本、工艺成本、采购成本、运输费用、规模效益、资金运用、销售成本等都能够使产品成本降低。一般地说，实现这种战略的主要措施有：提高开发规模，讲究规模效益，以利于降低单位产品成本。增强企业实力，提高市场营销能力，尽可能地缩短销售周期，尽力扩大市场占有率。有较高的管理水平，不断提高产品质量，降低人力、物力和财力的消耗，特别是降低产品的单耗。第45页/共101页三、房地产企业差异化战略（一）差异化战略概述 差异化战略就是依靠产品的质量、性能、品牌、外观形象、用户服务等方面的差别化来赢得竞争优

20、势，要求企业的产品或服务具有特色，对特定的顾客具有强大的吸引力，而使顾客们对价格不甚敏感，甚至愿出较高的价来购买。第46页/共101页（一）差异化战略概述差异化战略之所以能够在竞争中为企业带来超常的收益，是因为它能够建立起对付五种竞争力的有效防御。首先，通过实施差异化战略，使得顾客对品牌的忠诚度上升，对价格的敏感性下降，企业得以避开竞争。第47页/共101页（一）差异化战略概述其次，顾客的忠诚以及竞争对手为克服这种“独特性”付出的努力构成了潜在进入者的进入壁垒。另外，当顾客的选择余地不多时对价格的敏感性就会降低，产品的差异化为企业带来了较高的收益，从而使企业可以对付供方的压力，也可以缓解买方的

21、压力。最后，采取差异化战略赢得了顾客的忠诚，在面对替代品的威胁时，其所处的地位就比其他竞争对手更为有利。第48页/共101页（二）房地产企业的产品差别策划房地产企业的产品差别策划应该从以下三方面着手：1产品质量。2企业品牌。3客户服务。第49页/共101页四、房地产企业重点集中战略（一）重点集中战略概述 重点集中战略是指企业将经营战略的重点集中在一个特定目标市场上，为特定的地区或特定的购买集团提供特殊的产品和服务。在目标细分市场追求成本领先，就是成本集中战略；在目标细分市场上追求差异性优势，就是差异化集中战略。第50页/共101页（一）重点集中战略概述实施重点集中战略必须通过市场细分寻找目标顾

22、客和市场供应的空白点。要灵活地运用市场细分的理论，根据消费者的需求，从产品的类型，档次去细分市场，去发现市场供应的空白点，是房地产企业实施重点集中战略的捷径。第51页/共101页（二）房地产业集中化房地产市场是一个分散的具有年龄、性别、地理、生活方式、文化教育、收入等差别特征的微观市场。每一个群体都有他们自己强烈的爱好和消费特点，要求房地产项目必须突出自己的特色个性。第52页/共101页注产业集中化程度根据产业组织经济学的理论，市场集中度通过考察产业内企业规模分布状况，从整体上反映出企业间的竞争强度以及资源利用效率，其合理的指标能在保持市场竞争活力的同时，优化企业规模，形成对资源利用和交易费用

23、的节约，提高产业经济效益。第53页/共101页注产业集中化程度市场结构过于分散可能形成一种过度竞争，造成资源过于分散使用，利用效率低下。而市场过于集中，少数占市场支配地位的“大厂商”则可能缺乏潜在竞争压力，而通过自身的垄断地位获取长期的高额垄断利润，损害消费者利益，造成社会总福利的损失。我国房地产企业规模较小，市场集中度低，应当适度提高房地产业的市场集中度。第54页/共101页 本世纪初期中国房地产经济发展战略的选择 21世纪初期，我国应选择什么样的经济发展战略？在经济结构调整中应选择那些产业作为国民经济的主导产业？这些问题不仅直接关系到21世纪初期国家经济结构的战略性调整，而且事关我国工业化

24、和产业革命的双重任务的实现。第55页/共101页一、21世纪初期中国经济发展战略选择的基本思路过去我们完成经济增长的战略任务主要靠增加经济总量和扩大经济规模，但这种粗放型的经济增长方式存在高投入低产出的弊端。20世纪90年代，我国的经济增长方式逐步由外延发展战略转向内涵发展战略，不仅关注经济总量的扩大，而且更注重产业结构的优化和经济效益的提高。第56页/共101页一、21世纪初期中国经济发展战略选择的基本思路 在国民经济和社会发展“九五”计划和2010年远景目标纲要中，提出我国2010年要形成比较完善的社会主义市场经济体制，实现国民生产总值比2000年翻一番。为此，要大力发展高产高效农业；改造

25、和提高传统产业；发展新兴产业和高技术产业；推进国民经济信息化。第57页/共101页一、21世纪初期中国经济发展战略选择的基本思路“十五”计划建议进一步提出要力争实现较快的经济增长速度和经济结构的战略性调整，优先发展信息业和高新技术产业。这些都表明我国经济发展战略目标和战略重点的确定是建立在科技进步的基础上，是科技主导型的经济发展战略。第58页/共101页一、21世纪初期中国经济发展战略选择的基本思路 显然，这一经济增长思路，是强调高科技的发展在经济结构调整战略中处于优先位置，其具体内容主要是采用高新技术对传统产业进行技术改造，优化现有产业的内部结构，同时以信息化带动工业化，以技术创新促进国家整

26、体经济结构的调整和工业增长方式的转变。第59页/共101页一、21世纪初期中国经济发展战略选择的基本思路勿庸置疑，科技主导型增长战略的选择，主要是依靠发展高新技术产业，在高科技领域形成自主创新能力，增强国际竞争力，提高国民经济的总体素质，实现国民经济的跨越式发展。这一经济发展战略的选择，得到了国内理论界的普遍认同，但有些学者也提出了质疑，他们认为高新技术产业资本密集程度相当高，偏重发展高新技术产业，将使资本大幅度向高新技术企业集中，加大传统产业和劳动密集型产业的融资难度，使这类企业的资金更为短缺，对其适用技术改造产生抑制效应。第60页/共101页一、21世纪初期中国经济发展战略选择的基本思路由

27、此引起国民经济存量资产的整体技术素质的提升受阻，国民收入总体增长的进程明显减缓，高新技术产业形成的供给能力与城乡居民收入水平及市场需求的结构性错位，将导致高新技术产业的发展难以为继，劳动力资源禀赋的比较优势和技术进步的后发优势均难以发挥作用。第61页/共101页观点对国家经济发展战略的选择应采用系统分析的方法，必须考察经济系统内的生产要素、经济结构与经济系统功能差异的内在联系，经济发展战略的选择既要依据我国现阶段的客观条件，又不排斥主导产业的选择考虑比较优势和后发优势的作用。第62页/共101页毋庸置疑，科技主导型经济增长是以高科技产业为支柱，经济增长目标的实现主要依靠劳动者的智力，而不是依赖

28、资本和自然资源的消耗。但能够发挥劳动力资源禀赋比较优势的产业，并非必然排斥技术进步的后发优势。在选择经济发展战略时，应把房地产业置于主导产业的地位，逐步发挥房地产业在我国国民经济中的支柱产业的作用。第63页/共101页正是基于上述考虑，房地产业应当向高科技产业发展，要为全社会提供知识含量丰富的房地产产品，要提高房地产企业职工的综合素质，要制定合理的房地产企业发展战略。但这并不排斥普通的劳动者，并不是要改变房地产业的劳动密集型特性，而是要扩大房地产产品的科技含量，提高房地产业的经营管理水平和服务质量，使之成为国民经济的一个重要增长点。第64页/共101页分析（1）房地产业具有劳动密集型产业的基本

29、特性，是能够发挥我国劳动力资源禀赋的比较优势的产业。（2）房地产业提供的产品一般体型庞大、结构复杂、涉及诸多技术因素，高科技应用有极大的空间，房地产业是能够发挥技术进步的后发优势的产业。房地产业可以向高科技产业发展，通过提高企业职工的素质，提高房地产业的经营管理水平和服务质量，增加房地产产品的科技含量，使之成为我国经济发展的一个重要的增长点。第65页/共101页说明对房地产经济发展战略的选择，要从社会再生产和第三产业的角度去进行系统分析，全面地考察房地产经济系统及其运行环境。对房地产的理解不能囿于狭义的房屋形态，更不能局限于住房，对房地产业的理解不能囿于房屋的建造和销售。第66页/共101页说

30、明广义的房地产应理解为包括陆地、内陆水域、森林等资源在内的土地和土地上的永久性建筑物及其衍生的权力，而对房地产业则要理解其本质上是属于服务业，是一个企业种类繁多、内外联系复杂的产业群，是涉及房地产的生产、分配、交换和消费的全过程，兼容房地产投资开发、房地产金融、房地产经营和物业管理，并提供相应的技术、中介和劳务的产业。第67页/共101页注应当充分的认识到房地产业的产品为国民经济各部门各行业的发展提供了物质基础，为工业（如家用电器业、家具业）、商业、交通运输业（如搬家公司）、建筑业（如房屋装修业、园林花木业）、金融业（如房屋金融保险业）、物业管理业、家庭特约服务业、房屋买卖中介业、邮政通讯和环

31、境保护等行业的发展提供了场所。第三次产业的主要生产资料是房屋，房屋为其发展提供了前提。第68页/共101页注在先进的工业化国家，房地产业通常都是发达的产业，它对经济增长的拉动作用显著。发展房地产业，可以通过为城市提供配套设施及增加房地产开发的劳动力、物资和资金投入，增加就业，提高国民收入。因此，在1996年我国政府在制定“九五”与“2010年远景目标纲要”中，就提出了住宅和汽车要成为国民经济新的支柱产业的发展思路。2003年8月，在国务院发出的关于促进房地产市场持续健康发展的通知中明确指出，房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。第69页/共101页二、21世纪初期中国房地产经

32、济发展战略选择的理论辨析大力发展房地产业，加速推进房地产业的技术进步，应作为21世纪初期中国经济发展战略的一项重要选择，这主要是基于以下的理论分析：第70页/共101页1房地产经济发展战略选择符合主导产业理论的要求作为主导产业，其本身应具有较高的增长率；能有效地吸引新技术；产业的关联性较强，扩散效应显著，能带动其它产业的增长。第71页/共101页1房地产经济发展战略选择符合主导产业理论的要求考察目前我国房地产经济运行的现实情况，房地产业已具备成为主导产业的条件：一是我国人口众多，人均居住面积较少，潜在的住宅需求量巨大。二是我国建筑工业化程度低，通过实施标准化设计和工业化生产，能有效地吸纳新技术

33、、新工艺和新材料，房地产业技术进步和产业现代化取向，能产生新的生产函数，并带动产业集群的创新活动和技术进步；三是我国房地产业的关联性强，波及效应显著。具体表现为具有前瞻效应、回顾效应和旁侧效应。第72页/共101页注房地产兼有消费品和投资品的双重属性，相应的居民住房需求，也包括住房消费需求和住房投资需求。改革开放以来，我国城镇居民消费重心转移，居民住房消费需求逐步加大。中国现有人口近13亿，每年净增人口1200万，到21世纪中叶，我国的人口将达到16亿。如果按照一个家庭的住房建筑面积约100平方米测算，至少需要40年以上的时间，才能使全国城市家庭达到上述标准。第73页/共101页注可见，我国房

34、地产市场有较大的发展空间。同时,人们对住宅的投资需求也在不断上升，住房投资需求的潜力很大。我国的富裕阶层有较多的收入，积累了可观的财富，其住房消费需求一般已基本满足，鉴于住房固有的保值增值性，他们把一部分资金用于住房投资。随着我国小康阶层的扩大和基尼系数的逐渐上升，对住房的增值有信心的投资者也会参与住房投资。第74页/共101页注房地产商品的消费（特别是住房消费）是综合性消费，波及和带动生活消费的各方面，如吃、穿、用、住、行、娱乐、健身、学习、社交、享受、发展等人们生活的方方面面。住房有高低档之分，高级住宅不仅是生存资料，还是享受发展资料。发展房地产业，有利于提高居民住房消费水平，从住房综合消

35、费方面讲，为人们生活其他方面的提高创造了条件，促进生活消费水平全面提高。买车需要有车库，健身需要有放置健身器械的地方。可见，住房水平的提高和居住环境的改善，可以拉动多方面产品销售和劳务交换。第75页/共101页三是我国房地产业的关联性强，波及效应显著。具体表现为具有前瞻效应、回顾效应和旁侧效应。（1）房地产业可以对新材料、新工艺、新技术的运用产生前瞻效应；（2）房地产业的发展需要建筑、建材、设备、仪表、冶金、机械、化工、纺织、陶瓷、森工、五金、玻璃、燃料动力等诸多部门和行业提供物质资料、产品和劳务，可以对这些向自己提供生产资料的产业形成回顾效应；第76页/共101页（3）房地产所具有的技术经济

36、特点使之能够对所在地区的产业结构产生旁侧效应。以关联度较强的房地产业作为主导产业，通过其技术创新活动，不仅使房地产企业获得生产效率的提高，而且还通过创新效应对当地和周边地区产生影响，促进和带动区域经济的迅速增长。实证研究表明，房地产业能直接或间接带动约 60多个部门和行业的发展。第77页/共101页注国际上对发展房地产业有如下的统计和记录：工业发达国家房地产值增加1个单位，带动相关产业产值增加单位到2个单位（即带动系数为2）。第78页/共101页注据上海社会科学院1981年对我国投入产出表的研究表明，我国住宅业每投入增加1亿元，其他23个相关产业增加亿元的投资，其中建材、冶金、农林业、机械工业

37、等四部门增加投入亿元。第79页/共101页2房地产经济发展战略选择符合比较优势理论的要求根据比较优势理论进行产业技术进步类型的选择，是利用本国的资源比较优势，选择产业的“适用技术”。也就是说，在产品生产的技术类型选择上，究竟是采用劳动力密集的技术、还是资本密集的技术，抑或知识密集的技术，主要依据成本最小化原理，充分利用本国生产要素的价格优势。第80页/共101页2房地产经济发展战略选择符合比较优势理论的要求显然，我国现阶段劳动力资源相对丰富而资本相对匮乏的状况不会改变，城市工业企业减员增效和农村剩余劳动力转移带来的巨大就业压力短期内也不会改变。因此，我们在产业技术创新中还不能放弃劳动密集的技术

38、类型。房地产开发是采用劳动密集型为主的技术类型，无论是现场湿作业施工，还是预制件的组装和安装，其人工成本都相对较低，且可以吸纳较多的劳动力。第81页/共101页3房地产经济发展战略选择符合增长极理论的要求根据增长极理论，现实的经济增长通常是从若干增长节点（增长中心）逐渐向其他部门或周边地区扩散。适当选择增长极，优先发展某些特定的地区或部门，通过相对集中生产要素，优先发展某些部门或特定的地区，有利于形成集聚效应，使资源配置趋向合理。第82页/共101页3房地产经济发展战略选择符合增长极理论的要求这可以从产业经济和区域经济两个方面分析：（1）就产业特征而言，房地产经济活动具有显著的规模经济性、外部

39、经济性和区位经济性，是能够促使资源配置趋向合理，凸现集聚效应的产业。第83页/共101页这种集聚效应表现为：一是通过扩大房地产开发规模而深化专业分工，降低管理成本，可获得内部的要素节约；二是通过适当集中房地产开发区域使相关厂商以低成本获得产品和劳务，节约交易费用，从而实现外部经济；三是利用房地产经营的项目策划、勘察设计、征地拆迁、建筑设计、工程施工和物业管理等多项经济活动的纵横联系，有利于企业间的技术交流和市场体系的形成，以获得综合的区位经济效益。第84页/共101页3房地产经济发展战略选择符合增长极理论的要求（2）就区域经济而言，房地产经济活动具有显著的技术扩散效应。实施增长极战略的核心是增

40、长节点的发展能带动周边地区的发展，根据房地产经济所具有的技术经济特点，选择具有扩散效应的房地产业及相关产业群为突破口，通过推进房地产企业的技术创新，使其产出增长率、投资回报率大大高于落后地区同类企业，从而引起周围和其他企业的学习和效仿，从而促进和带动周边地区经济的增长。第85页/共101页注比较产业发展战略与区域发展战略产业发展战略：国民经济发展的核心是产业选择，选择什么样的主导产业，对国民经济的快速发展十分关键。主导产业的选择条件是它能导致相关产业的扩张。第86页/共101页在产业的选择上，与其他产业相比具有比较优势。要促进整个国民经济的跳跃式发展，需要选择的主导产业应具有这样几个特征：(1

41、)所提供的产品和服务是其他经济活动得以进行的基础；(2)生产这些产品和服务所诱导的投资乘数要大得足以刺激其他经济活动展开；(3)这些产品和服务缺乏弹性，也不能从国外进口。满足以上三个条件的投资项目是基础设施建设项目，而基础设施建设是房地产开发的一项重要内容。第87页/共101页设计经济发展战略，应选择具有比较优势和具有扩散效应的产业或产业群。在选择具有比较优势和扩散效应的产业时，要分析的因素主要有：（1）要素条件及相应的成本。包括自然资源、资本资源、人力资源、知识资源等，以及获得相关要素的成本；（2）市场需求。主要是本国居民有较大的需求，对外国机构和外籍人员也有一定的需求；（3）支持产业和相关

42、产业。第88页/共101页区域发展战略：实施增长极战略的核心是增长节点（增长中心）的发展能够有效地带动周边落后地区共同发展。因此，对增长节点（增长中心）的确定应以要素优势为基础。要推动整个国民经济的快速发展，必须选择若干特定的区域或产业为突破口。这种选择是在比较分析的基础上进行的。第89页/共101页区域发展战略：一是合理选择区位，即城市建设区域所处的空间位置及建设条件；二是考察经济基础和生产能力；三是考虑人口规模、收入水平和潜在的市场需求；四是生产资源的供给；五是文化发展状况，即该地区的教育水平，它决定了该地区的人口素质。第90页/共101页4房地产经济发展战略选择符合城市化理论的要求提高我

43、国城市化水平，适度转移农村人口，可以增大市场容量，优化城乡经济结构，协调社会各阶层的关系，促进国民经济良性循环，为经济的持续、快速和稳定发展提供强大的推力。目前我国正处于城市化的加速阶段，房地产业是国民经济的基础性产业和先导性产业，它不仅直接为社会再生产提供物质基础，而且关系到城乡居民的基本生活条件的改善，对经济增长和城市建设有不可替代的作用。第91页/共101页5房地产经济发展战略的选择与非均衡协调发展理论相适应尽管从表面上看，房地产经济发展战略选择似乎与非均衡协调发展理论之间缺乏直接的联系。非均衡协调发展理论是一种强调适度倾斜的理论，其重心是在进行全国总体布局时将投资向某一区域适当倾斜，注

44、重区际的差异和互补，而房地产行业的地域性明显，这里的区域倾斜作用似乎不显著，但如果从更深层次去考察，非均衡协调发展理论中包含着产业倾斜，存在着协调主导产业同其他产业关系的分工和协作。第92页/共101页三、中国房地产经济发展的战略目标和战略重点 1战略目标在科技型的经济发展战略模式中，知识是主要的经济增长因素，应依靠高素质劳动者的技术创新，增加科技在经济增长中的含量。增加房地产业的产值，不能只依赖靠扩大产量，还要依靠提高单位产品的技术含量，依靠产品附加值的增大。第93页/共101页 2战略重点可持续发展是当今世界各国的共同选择，对房地产经济来说，更是如此。土地资源不是取之不尽的，各国可用于经济

45、建设的土地资源总是有限的，为了保证人类必要的生存空间，必须寻求土地资源开发和房屋建设的最佳途径，探索资源有效利用、优化生存环境的可持续发展战略。必须依托于技术进步。必须大力发展科学技术，建立高科技型房地产企业，把房地产经济的发展建立科学技术的基础上，在建筑设计、建筑材料、建筑施工、房地产开发和经营管理、环保技术、节能技术等方面运用先进的科技，使科技、经济、社会协调发展，使房地产经济建设与人口、资源、环境相互协调。第94页/共101页四、中国房地产经济发展的战略措施 （一）强化政府宏观调控，继续实施调节宏观经济运行的政策措施。（二）完善房地产市场 （三）建立现代企业制度 （四）技术进步 （五）法

46、制建设 （六）理论学科的发展与人才的培养第95页/共101页四、中国房地产经济发展的战略措施（一）强化政府宏观调控，继续实施调节宏观经济运行的政策措施政府出台的政策措施，如降低银行利率、扩大财政支出、大幅度提高职工工资和增强居民购买力、减轻税费、鼓励居民投资等政策措施，对于防止经济衰退，保持经济增长具有重要的作用，同时也对房地产经济的发展起了促进作用。但是，房地产经济领域还存在一些深层次的问题，要较快地发展房地产业，还必须采取某些有针对性的措施。第96页/共101页（一）强化政府宏观调控，继续实施调节宏观经济运行的政策措施一是启动我国高收入阶层的住房消费和住房投资。目前我国有相当部分的高收入群

47、体，如企业家、私营企业主、演艺明星、知识分子的收入保持快速稳定的增长，初步估计占居民储蓄总额的20%左右。他们的住房要求较高，企盼获得设计标准高、环境优雅的高档公寓或别墅，并配以功能齐全的会所，以便于社会交往和信息交流。如果政府出台适宜的投资、金融和税收政策，将有利于扩大高收入阶层的住房消费和住房投资。第97页/共101页（一）强化政府宏观调控，继续实施调节宏观经济运行的政策措施二是开发学生公寓，完善高校生活服务体系和配套设施。21世纪初期我国高等院校的连续扩招和高校后勤服务社会化改革，学生公寓及相关的生活配套设施的大规模兴建、扩建和改建，给房地产开发带来了机遇。第98页/共101页注住宅产业的健康发展的基本条件：一是有充足的住宅建设资金来源；二是有成熟的房地产市场；三是有一批符合资质要求的房地产开发企业，住宅工程质量有保障；四是有一套健全、合理、配套的政策。第99页/共101页 我国需要制定和完善促进房地产经济发展的配套政策：1房地产开发政策2住宅市场政策3产权政策4住宅价格政策5住宅的金融政策6住宅中介政策第100页/共101页感谢您的观看！第101页/共101页