安阳工学院住宅小区前期物业管理投标文件.pdf

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1、 招标编号：安 阳 工 学 院 二 号 住 宅 小 区 前 期 物 业 管 理 投 标 文 件 招标工程：安阳工学院二号住宅小区前期物业效劳 建设单位：安阳工学院 投标单位：安阳市美丽家物业效劳中心 投标日期：2021 年 月 日 目 录 前言 我公司接管安阳工学院 2 号教师住宅小区工程的优势 目录 第一章 投标人资格证明文件 一、投 标 函 二、投 标 书 三、开标一览表 四、关于资格的声明函 五、企业相关证件 六、法定代表人身份证明及授权委托书 第二章 第三章 前期介入效劳与接管验收及入住管理方案 一、前期介入效劳 二、工程的接管验收 三、入伙住管理方案 第四章 对本工程物业管理的整体设

2、想及筹划 一、总体管理效劳目标 二、管理效劳理念 三、保证体系 四、效劳承诺 第五章 拟采取的工作方案和物资装备情况 一、拟采取的工作方案 二、物资装备情况 第五章 拟建立的组织机构及人员的配备、培训、管理 一、拟建立的组织机构及人员的配备 二、培训及管理 第七章 管理规章制度及管理档案建立情况 一、管理处各项管理制度目录 二、管理规章制度 三、管理档案建立情况 第八章 针对该工程的特点结合实际情况制订效劳内容和指标 一、管理处效劳人员形象的效劳内容和指标 二、急修工程的效劳标准与承诺 三、一般维修的效劳内容和指标 四、效劳受理、报修接待的效劳内容和指标 五、投诉处理的效劳内容和指标 六、电梯

3、、水泵等设备运行效劳的效劳内容和指 七、房屋及其设备设施完好程度的效劳内容和指标 八、小区消防平安、公共秩序维护的效劳内容和指标 九、小区交通以及停车管理的效劳内容和指标 十、控制突发事件的效劳内容 和指标 十一、物业及住户档案管理的效劳内容和指标 十二、住宅装修管理的效劳内容和指标 十三、业户满意度测评的效劳内容和指标 第九章 构建和谐社区与便民效劳 一、和谐社区 二、便民效劳 第十章 物业效劳费用范围的物业设施、设备维修管理与维护 一、房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修 和更新 二、房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管理规 定 三、房屋共用部位、共用设施设备维修养护方案及实 施方

4、案 第十一章 公共维修基金范围的使用方案 第十二章 其他物业及设施、设备维修管理与维护 一、房屋及公用设施维修养护 二、设备管理 第十三章 拟采取的平安与秩序维护方案 第十四章 绿化和保洁管理方案 一、绿化管理方案 二、保洁管理方案 第十五章 停车管理方案及地下车库经营管理的说明 一、停车管理方案 二、地下车库经营管理的说明 第十六章 针对业主、物业使用人及装修企业的装修管理与 效劳 第十七章 协助招标人开展销售工作的可行性方案与实施 空房管理说明 一、开展销售工作的可行性方案 二、空房管理方法 第十八章 报价及本钱分析 第十九章 对招标人提出的相关配合要求的说明 第二十章 招标人要求投标人对

5、以下内容做出实质性承诺 附件：物业管理应急措施 一、遇火灾处理程序 二、接报治安事件处理程序 三、接报刑事案件处理程序 四、遇燃气泄漏处理程序 五、遇停电处理程序 六、遇水浸跑、冒、漏处理程序 七、遇爆炸物或可疑物品处理程序 八、遇恐怖事件处理程序 九、触电事故的应急处理程序 十、电梯困人事故的应急处理程序 十一、强烈大风的应急处理程序 前 言 首先，十分荣幸能参与“安阳工学院 2 号教师住宅小区工程的前期物业管理效劳投标工作。我公司将依托自身的专业管理实力，结合“安阳工学院 2号教师住宅小区的现状，对“安阳工学院 2 号教师住宅小区的物业管理模式、组织机构、财务收支方案、效劳配套等作出统筹筹

6、划。我们将以安阳市美丽家物业效劳中心原城北物业管理处崭新的物业管理效劳理念，在结合国家政策法规和贵方的实际需要的前提下，凭借安阳市美丽家物业效劳中心原城北物业管理处物业在长期物业管理效劳过程中积累的丰富经验以及充足的人才，为“安阳工学院 2 号教师住宅小区的业主创造一个和谐而优美的居住、办公及购物环境，提升“安阳工学院 2 号教师住宅小区的物业价值，并使“安阳工学院 2 号教师住宅小区成为安阳市乃至河南省又一个知名的高档综合物业管理品牌。本投标书是根据贵方提供的“安阳工学院 2 号教师住宅小区前期物业管理效劳招标文件要求，结合我中心的企业效劳理念及标准，经我中心考察研究之后，编制的前期物业管理

7、效劳投标书。再次感谢 给予我们这次合作的时机。公司名称：安阳市美丽家物业效劳中心原城北物业管理处 注册通讯地址：联系 ：邮政编码：我中心接管安阳工学院 2 号教师住宅小区的优势 1、我中心是国家三级资质的物业管理企业，隶属于安阳市房产管理局北关分局。安阳市美丽家物业效劳中心注册资金 50 万元，具有独立法人资格，持有物业效劳三级资质证书。我中心部门经理以上管理人员、主任及员工均取得国家建设部颁发的物业管理资格证书，高级管理人员经过了严格的专业培训，工程技术人员具有全方位物业管理工程技术，具有多年物业效劳管理工作经验。2、我公司已通过 ISO9001 质量管理体系、ISO14001 环境管理体系

8、、OHSAS18001 职业健康平安管理体系三项贯标的第三方认证，对安阳工学院 2 号教师住宅小区的管理质量具有充分的保证作用。3、我公司目前档案管理是三级，物业效劳中心业对安阳市美丽家物业效劳中心将来的档案管理将起到了保障作用。4、管理经验丰富，具备同类物业的管理经验。我中心受托管理的物业小区有紫竹苑、益鑫嘉园、洹水一方、龙悦湾玉花园 4 个小区，业主满意率均到达 95%以上。2005 年，通过全体员工的努力，益鑫嘉园住宅小区被安阳市人民政府命名“城区绿化管理达标单位。目前刚刚受托管理的工程有占地 150 亩，建筑面积 15 万平方米新中式环保节能隔震住宅小区龙悦湾玉花园。该小区是本市唯一采

9、用太阳能公用照明，仿苏州园林设计的新人文典范住宅小区。5、具有超前的效劳理念：美丽家物业让您更满意。公司长期从事物业管理效劳行业，在管理各类物业领域进行不懈地探索，主动借鉴国际先进的效劳理念，不断学习总结，同时结合各地的传统风俗和不同用户的需求特点，寻求各类物业最正确的管理方法。通过学习国内外先进的效劳理念与管理方法，并与自身的实践相结合，我公司提出了独具特色的具有超前性、创造性、全方位的管理效劳理念，并在具体工作实践中取得了良好的效果。一、投 标 函 二、投 标 书 投 标 书 安阳市 招标公司名称 根据贵方关于?安阳工学院二号住宅小区?工程前期物业管理效劳的招标邀请：招标号 投标代表：职务

10、：投标人名称：安阳市美丽家物业效劳中心 我们将提交投标文件正本一份和副本三份，并对之负法律责任。1、开标一览表 2、物业管理方案 3、管理效劳承诺偏差表 4、关于资格的声明函 5、法定代表人授权委托书 6、投标人近期履行的相关业绩表 7、资格证明文件 8、投标保证金为：￥元 签字代表完全同意如下：1、所附投标报价表中规定的应提供和交付的工程投标总价为人民币：元 大写：元整 2、如果我们的投标书被接受，我们将按招标文件中所有规定去完成，履行其全部责任。3、完全同意评标委员会和招标人按综合得分上下，根据相关规定确定和中标单位要求，并同意承当为投标所发生的一切费用。4、如果在规定的开标时间后，我单位

11、在投标有效期内撤回投标，其投标保证金将被贵方没收。5、我们完全同意，所递交的投标文件已充分考虑了各种外部因素对报价的影响，完全同意投标文件规定的投标截止时间。地 址：安阳市北关区友谊路 17 号 电 话：5117362 投标代表签字：职 务：投标人名称：盖章 三、开标一览表 开标一览表 投标人名称：安阳市美丽家物业效劳中心 投 标 编 号：工程名称 投标报价 管理效劳年限 安阳工学院二号住宅小区前期物业管理效劳 小 写：执行?物业管理条例?第二十六条之相关规定 大 写：开办费：￥小 写：元 投标代表签字：投标人签章：职 务：2021 年 月 日 四、关于 资格的声明函 关于资格的声明函 五、企

12、业相关证件 一企业营业执照复印件 二企业代码证复印件 三物业管理资质证书复印件 四企业税务登记证复印件 五物业管理人员证书复印件 六、法定代表人身份证明及授权委托书 证 明 陈刚，男，汉族，1969 年 月 日出生，现为安阳市美丽家物业效劳中心法人代表。附：身份证复印件 特此证明！安阳市美丽家物业效劳中心 2021 年 月 日 授权委托书 第二章 安阳市美丽家物业效劳中心简介 第二章 安阳市美丽家物业效劳中心简介 安阳市美丽家物业效劳中心原安阳市城北物业管理处隶属于安阳市房产管理局北关分局，成立于 1998 年 8 月，注册资金50 万元，具有独立法人资格，持有省级物业效劳三级资质证书，管理人

13、员均持有建设厅颁发的物业管理资格证书并且有多年从事公房管理工作的经验。我中心履行“效劳第一、“业主至上的宗旨，制定了一整套严格的内部管理规章制度和完整的物业效劳程序。经过近 10 年的探索和开展，已开展成为一个专业化、社会化、标准化的物业效劳企业。我中心经营效劳范围：专业提供全方位的物业效劳、秩序维护、保洁、维修、绿化及其他效劳工程。管理内容有“公司宗旨、“效劳思想、“员工守那么为员工的效劳形象；“日常行为、文明用语、接待来访、上门效劳等标准，促使员工具有可佳的自身素质和效劳水准，为公司赢得了很高的信誉。我中心经理、管理处主任及员工均参加省专业培训学习持有物业管理资质证书，工程技术人员具有全方

14、位物业管理工程技术，完全适应物业效劳之需要。我中心先后管理的小区有紫竹苑、益鑫嘉园、洹水一方 3 个小区，收费率均到达 95%。2005 年，通过全体员工的努力，益鑫嘉园住宅小区被安阳市人民政府命名“城区绿化管理达标单位。我中心本着“以效劳求生存的宗旨，在效劳上做文章，通过科学的管理手段和专业化管理技术，给业主提供一个平安、舒适、整洁、优美的生活环境，使小区业主在生活、工作上无后顾之忧，以其专业的独立的特色，营造了一个又一个美好的新家园。第三章 前期介入效劳与接管验收及入住管理方案 一、前期介入效劳 要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，假设我方中标，将根据委托

15、方物业施工进度的实际情况，对“广场号楼工程制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作方案，并按方案和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的根底。1、规划设计阶段 对于规划设计，物业管理前期参谋人员需要参与小区规划设计方案的讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。监控和消控中心的设置；小区人车分流的设计；公共照明开关设置位置；公共照明开关开闭形式；物业管理用房的位置设计；小区垃圾房的设置；公共洗手间的设置；信报箱的设立；公共告示栏的配置；家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留；。2、建设施工阶段 建设过程中，物业管理前期参谋人员会经常到现

16、场了解工程进度、施工情况，逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决，为今后的物业管理工作奠定良好的根底。提出设备的设置和效劳方面的改善意见及设计遗漏工程工程的建议；分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；审查有关工程包括绿化工程的优劣，提供改善意见；提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见；提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以防止施工对材质造成损伤；提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能；检查工程施工进度 根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期

17、碰面会等；检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的局部提出建议；配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量；提出遗漏工程工程的建议；对小区公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备满足今后客户的开展需要和贯标ISO9001、ISO14001、OHSAS18001 等需要，减少投入本钱和今后的物业管理本钱。3、竣工验收阶段 物业管理前期介入人员将定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护开展商利益和保证施工质量的专业意见和建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查。参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；发现可能存在的施工隐患

18、，并列出遗漏工程；参与重大设备的调试和验收；制订物业验收流程；指出工程缺陷，就改进方案的可能性及费用提出建议。4、物业销售阶段 良好的物业管理形象及物业管理品牌会吸引大量的购房者，同时也有助于贵方树立企业品牌形象和知名度。因此，物业管理前期介入人员将根据实际情况，协助贵方的物业销售和宣传推广。制定合理的物业管理收费标准，为物业销售作好准备；售楼处及样板房的保安、保洁指导，标准效劳，建立良好的物业形象；委派物业专业人员现场解答客户对小区物业管理方面的疑问；对物业人员和销售人员进行物业管理根底培训工作；提供有关售楼宣传所需要的物业管理资料。二、工程的接管验收 1物业的接管验收是对新建物业竣工验收的

19、再验收。2依据国家建设部公布的?房屋接管验收标准?对已物业进行以主体结构平安和满足使用功能为主要内容的再检验，它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤。3物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别重视对综合功能的验收。a公司选派素质好、业务精，对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作；b既应从今后物业维护保养管理的角度验收，也应站在业户的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业户的合法权益；c接管验收中假设发现问题，要明确记录在案，约定期限催促开发主体对存在的问题加以解决，直到完全合格；d落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关

20、规定，由开发主体负责保修，向物业管理公司交付保修保证金，或由物业管理公司负责保修，开发主体一次性拨付保修费用；6接管验收的作用 a明确交接双方的责、权、利关系 b确保物业具备正常的使用功能，充分维护业户的利益 c为以后的物业管理创造条件：通过物业的接管验收，一方面使工程质量到达要求，减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面根据接管有关物业的文件资料，可以摸清掌握物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，有利于方案安排好各项管理，为以后的物业管理创造了条件。三、入伙住管理方案 提示业主在入伙前明白办理入伙手续时应带的文件资料及准备工作，以免办理手续时徒劳往返。为业主办理入伙手续时，应程序

21、顺畅，手续完善，票据正规。即时完成入伙注记。受理代办效劳手续齐全、收费合理、守时守约、保证质量。1、业主入伙流程 1业主向售房单位/开展商办理售房手续后，签订售房合同并开出入伙通知书。2凭售房合同与入伙通知书到物业管理公司办理入伙手续。3物业管理公司在审核资料无误后，向业主介绍物业管理效劳情况、收费情况；代开展商与业主签订?使用公约?。6假设业主验房发现并提出质量问题，经确认，填写返修表送交开展商，管理处应协助开展商对房屋进行整改后，请业主再次验房。7如需二次装修的，需到物业管理公司办理装修手续。8业户入伙流程图如下图。2、租赁住户入住流程 1签订?租赁意向书?，并交付定金。如一次看中房子的可

22、直接签署租赁合同。2签订?租赁合同书?。合同应附有?管理公约?等有关附件。3由物业管理公司工作人员带业户到现场验收房屋，如发现有房屋质量问题的，由物业管理公司通知工程队整改。4整改后或验收房屋没问题，业户就同物业管理公司签验收单，并从物业管理公司领取房屋钥匙。5交付押金和首期租金。6如需二次装修的，需到物业管理公司办理装修手续。3、入伙作业标准 入伙接待工作应做到耐心、细心、百问不厌。入伙各项资料齐全，记录标准完整，按户建立业户档案。入伙各项收费正确，做到日结月清、帐表相符。特约效劳手续齐全，收费合理，守时守约，保证质量。内部手册登记及时，即时完成注记。入伙按户汇总，次月5 日前全部归档。4、

23、入伙作业规程 由房产开展商或物业管理部门向业户发出入伙通知书。业户携带购房合同书、入伙通知书、入伙手续书前往指定地点办理手续。业户到管理处签收入伙资料，付清物业管理费用。由指定的业户效劳人员和维修技术人员陪同业户验房，抄录水电表底数并共同确认。业户验房后假设提出质量问题，填质量返修表，管理处加签意见后，由管理处协助开展商进行工程质量问题的返修工作。如开展商或施工单位将工程质量问题委托物业管理公司返修时，双方须签字确认。业户验房确认后领取钥匙，办理签收手续。5、入伙作业检查标准 为了保证广场号楼工程入伙工作正常有序，管理处经理负责对入伙工作的各个环节进行检查以保证工作标准和效劳质量。1集中入伙时

24、管理处经理每天巡视各个接待环节，发现问题，分析原因予以解决。每月 4 次抽查入伙资料、记录，发现不符合作业要求，用书面通知相关人员整改，对确属运作上的不完善处，经分析后开具纠正/预防措施通知单加以落实完善。2正常情况入伙阶段，管理处经理每月一次抽查入伙工作资料，收费情况、记录情况及归档情况，发现问题应以不合格项发书面通知并整改。入伙通知书 女士先生：您好!您所认购的 弄 号 室的商品房，日前已经政府有关部门检查验收合格，准予入住。现将有关入伙事项通知如下：一、我公司拟定于 年 月 日至 月 日，集中办理入伙手续。您可在回执中选定具体入伙日期前来办理，并在收到本通知后一周内将回执寄回我公司。如您

25、不能按时前来，在 年 月 日后，请到销售中心办理入伙手续法定节假日休息，恕不受理。二、集中入伙办理地址：三、办理时间：上午 至 ，下午 至 。四、集中入伙期间，我公司有关部门和物业管理公司将派员现场接待办公效劳。五、回执邮寄地址：特此通知。房地产开发公司 年 月 日 入伙通知书回执 入伙通知书回执 公司：兹接贵公司入伙通知书，本人购置的 号 室商品房，拟定于 年_月 日前来现场办理入伙手续。此复。业主签章：年 月 日 入伙须知 入 伙 须 知 女士/先生：欢送您成为 的业主！我公司为提供良好的管理效劳，兹先介绍有关入伙事项和有关收楼程序，以免您在接受新楼时，产生遗漏而导致不便。请您认真阅读，以

26、免产生麻烦。1、请您在接到?入伙通知书?后，按约定的日期来办理入伙手续，以便我们及时为您提供效劳。2、您来办理入伙手续时请带齐以下物件：（1）购房预售合同；（2）业主身份证或护照及印章；（3）公司购置的还应带公司法人证件和公章；（4）?入伙通知书?；（5）已缴款项的收据调换正式发票；（6）未缴的购房款和物业管理应缴的款项。3、如您委托他人来办理，还应带上：（1）您业主的委托书，应由律师见证；（2）您业主身份证或护照的复印件；（3）代理人的身份证或护照。4、您办理手续时请按入伙手续书的排列顺序依次进行。5、您收楼时，请认真检查室内设备、土建、装修是否有缺少、损坏等质量问题。如有问题，请填入?房屋

27、验收表?中，管理处将代表业主利益向开展商协商解决。祝您顺利入伙！物业管理 广场号楼工程管理处 年 月 日 入伙手续书 入伙手续书 业主：您认购的 号 室，现已具备入住条件，请您按如下顺序办理入伙手续。谢谢您的合作。1、房产收款组 3、物业组 3、物业组 业主已付请房款、有线电视初装费、地籍图费。并开具收费凭证。经办人：部门签章：年 月 日 业主已领取?业主手册?等入伙资料。业主已付清物业管理效劳费三个月、装修垃圾清运费，并开具收费凭证。经办人：部门签章：年 月 2、合同组 业主已签合同。并领取质保书、电视线、地籍图两份、水表封卡、纪念品。业主签章：经办人：部门签章：年 月 日 第四章 对本工程

28、物业管理的整体设想及筹划 一流的物业需要一流的管理，一流的管理出一流的质量。通过我们的效劳，为“广场号楼工程创造价值，为业户营造一个“平安、舒适、温馨、亲情的生活、办公及购物环境，让业户安心、放心。一、总体管理效劳目标 1、前期目标 成为开发商的好参谋、好帮手、好朋友；降低开发商的建设本钱，促进楼盘的销售。2、合同目标 在合同期内，全身心为业主效劳，成为业主的好保姆、好管家、好朋友。二年内到达 ISO9001 质量管理体系第三方认证；二年内到达 ISO14001 环境管理体系第三方认证；二年内到达 OHSAS18001 职业健康平安管理体系第三方认证；一年内通过“市物业管理优秀小区的考评；三年

29、内通过“省物业管理示范小区的考评；四年内到达“物业管理示范小区的标准；二、管理效劳理念 物业让您更满意 让 严格管理、标准效劳、心心交流 您 业户、开展商、行政主管部门、相关专业部门 更 优于行业标准、优于其它企业、100%业户第一、不断超越业户日益增长的需求 满意 成为业户的好保姆、好管家、好朋友 成为开展商的好参谋、好帮手、好朋友 成为大家认可的好企业、好伙伴、好朋友 三、保证体系 我公司已通过了 ISO9001 质量管理体系、ISO14001 环境管理体系及 OHSAS18001 职业健康平安管理体系的三项认证。同时，我公司自2001 年起开展企业标准化工作，并制订了公司“企业标准Q/O

30、AKH。我公司将三项体系、企业标准以及适合“广场号楼工程 的三级操作文件贯穿于“广场号楼工程 的物业管理之中。四、效劳承诺 1、总体指标 1、满意度指数 85 以上；2、管理效劳范围内不发生重大平安责任事故，管理效劳范围内不发生重大火灾责任事故，管理效劳范围内不发生重大设备管理责任事故；3、第一年度导入三项贯标体系管理，第二年度通过三项贯标体系认证；2、分类指标 1、管理处设专线 24 小时受理报修，2、业户接待时间：365 天 8:30-20:30；3、各类效劳人员上岗培训率到达100%；4、档案归档率到达 100%，档案完整率到达 100；5、维修及时率到达 100%；6、维修质量合格率到

31、达 95%以上；7、实行维修效劳回访制度，回访率到达100%；8、有效投诉处理率 100，投诉人签字满意率95以上；9、公共设备、设施完好率到达98以上；10、房屋建筑完好率到达98%以上；11、绿化存活率到达 98%以上；12、清洁管理无盲点，管理效劳范围保持环境整洁，生活垃圾日产日清；13、道路、停车场完好率到达 98%以上；14、管理效劳范围内保安固定岗实行 24 小时保安立岗效劳 第五章 拟采取的工作方案和物资装备情况 一、拟采取的工作方案 为了使物业保值、增值，管理处在认真做好物业的接管验收工作的根底上，拟定进一步的工作方案，加强装修管理，增强业主和物业公司之间的沟通，以确保物业品质

32、不断得到提升，同时为开发商提供一个后续的优质的售后效劳工作，使开发商与物业公司的品牌共同提高，到达“双赢的目的。1、业主入伙前 我公司对物业进行现场查勘，力争在小区工程建设收尾阶段从物业管理的角度提出改进或布置措施，配合准备接管验收所需要准备的资料及其他相关工作。在和开展商进行物业的交接验收中，由我公司提出接管验收所需要的所有书面资料验收标准参照建设部公布的?房屋接管验收标准?。对于验收中发现不合格情况由我公司提出整改单，在一定期限内由开发施工单位整改修复，再由我公司验收合格后接受。同时协助开展商制定?使用公约?、?业主手册?等文件，同时准备好业主入户所需要的?入伙手续书?、?业户信息表?、?

33、入伙资料签收表?、?房屋质量整改通知书?、?装修管理方法?、?装修管理协议?、?代办效劳委托书?、?房屋验收表?、?钥匙签收表?等书面资料。另一方面，做好小区的开荒保洁工作，进入日常工作状态；保安人员要熟悉小区情况；设备维修人员做好检查工作，保证公共设备设施的完好，以一个整洁、舒适的环境迎接业主入户。2、业主入伙中 业主入户中由我公司设备维修人员陪同进行房屋内部验收、抄表，对于业主发现的问题予以记录。向业主交付填写的资料有：?业户手册?、?装修管理方法?、?入伙资料签收表?、?业主信息表?、?房屋验收表?、?钥匙签收单?等，并及时向业主介绍有关物业入伙后的管理规定。其中尤为重要的工作就是装修管

34、理，按公司标准向业主做好解释工作，并准备好?装修申报表?、?施工人员登记表?、?施工人员出入证?、?施工许可证?、?动用明火许可证?、?平安责任书?等书面资料，业户效劳人员会将?施工人员登记表?复印件交保安主管；保安巡岗按表查验施工人员的?施工人员出入证?，并巡视跟踪施工队的装修过程，催促施工队文明施工，保持环境整洁，建筑垃圾规定袋装化并及时清理到指定的堆放地，不允许将垃圾堵住楼道，不允许将水泥浆、剩漆、胶水、可燃液体倒入下水道；夜间保持施工区安静。管理处除保安外，业户接待、管理处经理都应当定时对装修施工现场检查，发现违章及时纠正，装修结束应经过验收，装修期间的装修材料运出小区应当应业户签字并

35、经管理处经理确认。3、业主入伙后 进入全面管理阶段后，物业管理处将以公司企业标准为指导，主要开展以下工作但不限于：房屋管理：建筑物以及其附属物的保养、维修；设备设施管理；对物业范围内的共用设备设施日常的运行、保养、维修；清洁管理：加强清洁员工的管理，维护物业范围内的清洁卫生；绿化管理：物业范围内的绿化建设和养护；消防管理：建立消防队伍，对物业范围内消防器材、消防设施等管理；平安管理；加强保安队伍的建设管理，确保物业内平安、舒适；车辆管理：维护行人、车辆的交通秩序，以及车辆停放秩序；产籍管理：指对产权登记过程中所产生的各种图表、登记资料进行完善和修正，保证产籍的完整、准确、与实际相符；财务管理：

36、对物业管理资金运作和管理；协调因房屋质量引起的业主与开展商之间的纠纷。二、物资装备情况 1、物业管理用房 为创造一个良好的居住和生活环境，依据建设部物业管理条例的规定，以及结合广场号楼工程的特点，除各类设施设备机房外，物业管理用房还包括：管理效劳用房：管理处接待、办公用房；保安、保洁、工程维修、摆放工具设备、维修材料、清洁物料和更衣等的管理用房和仓库；2、物业管理用房的配置要求 管理处办公用房 划分为客户接待和办公两个区域，场所面积按建设部相关文件执行。工程维修作业工作室 需放置梯子、台钻等设备及备品备件仓库等。保安、保洁人员休息、更衣室 放置更衣箱、凳子、保洁工具等。以上配置除管理用房外，其

37、他用房可利用车库等多余房间，以不侵占正式办公用房为宜。总的原那么是，给业主及租户带来方便，提高我方人员工作效率。3、管理设施的配置要求 管理处开办物品表 名 称 数量/型号 一、办公用品开办物品 复印机 1台/施乐2021 电脑 2台/IBM主机、三星17寸纯平显示器 打印机 1台/HP1010 对讲机 16只/摩托罗拉GP-885 对讲机电池板 16块/1000mA 充电器 10只/单路 现金保险箱 1台/永发 4800 办公桌 4张/防火板台面1600*800*750 办公椅 6把/麻面钢制滑轮转椅 接待桌 2张/防火板台面1600*800*750 接待椅 4把/麻面弓型扶手椅 洽谈桌 1

38、张/防火板桌面直径75cm，高度75cm 洽谈椅 4把/麻面镀铬钢椅 会议桌 1张 会议椅 12把 水瓶 2只/企鹅式WL-LM-1300 网络杯 12只/瓷制无柄 烟灰缸 3只/612202A 考勤钟 1只/科密 8100 标识 假设干/塑封机 1台/焕达320P 饮水机 1台/立式 机 1台/松下FT-153CN 分栏文件柜 5组/900*400*2300 档案夹 250只/HY2052 阅览架 1只/标准 机 2只/西门子 大货架 2只/更衣箱 15只/江南六门 伞架 3只/定制 大雨伞 3把/定制 小雨伞 30把/定制 二、维修工器具开办物品 台式钻床 1台/德国定牌220V 13m/

39、m 电锤进口 1台/博士 电动疏通机 2台/大力牌GC 70 铝合金合页梯5m 10只/标准 管子钳 1把/新工600m/m 24寸 龙门架 1套/沪工2号带脚 台虎钳 1套/沪工5”、6”各一 数字式万用表 2只/指针式万用表 4只/永红MG-28 数字式钳形表 2只/永红MG-28 兆欧表 1只/东海500V 砂轮机 1台/2.2KV 潜水泵 4台/长乐220V 750W 拖线板 3只/塔牌60A、1M2、30M 切割机 2台/梅花扳手 4套/电工牌10件 套筒扳手 3套/电工牌32件 内六角扳手 5套/电工牌/m-10m/m 工具箱 10套/保险带 4套/组合工具 10套/硅胶抢 3只/

40、大小各一 牛油枪 3只/沪工400g 管道工具 2套/泥瓦、木工工具 2套/三、保洁工具开办物品 升降梯 1部/登月牌7米 多功能擦地机 2台/美国NSS17寸经济型 吸尘吸水机 2台/美国NSS双马达 高压水枪 2只 铝梯 3部 铝梯 2 部 多功能清洁车 4部/捷霸AF160 拖线盘 4 只/黄鱼车 3 部/四、保安器具开办物品 雨衣/雨鞋 29 套 耳机 29 副 录像带 40 盘/警棍 6 根/第六章 拟建立的组织机构及人员的配备、培训、管理 一、拟建立的组织机构及人员的配备 1、管理处组织架构及部门设置 2、管理处运作方式及各部门职责 1、管理处运作方式 管理处实行管理处经理负责制的

41、直线制领导形式，下设业户效劳部、设备管理部、保安效劳部、保洁绿化部四个部门，实施管辖区域内统一的物业管理。管理处经理集指挥与职能于一身，全面掌握日常工作及人员状况，减少失控。各项工作的安排及临时任务的下达，均由管理处经理直接安排，各部门主管下属员工直接向其主管负责，各部门主管直接向管理处经理负责。管理处经理 业户效劳主管 保洁绿化主管 保安主管 设备主管 业户效劳部 保安部 保洁绿化部 设备部 业户效劳员 保安领班 经理助理 门 岗 监控 机动 保洁工 绿化工 给排水管道工 巡岗 电工 房屋维修工 2、部门职责 业户效劳部 业户效劳部主要负责日常与业户之间的联系，处理包括入伙效劳、业户接待、权

42、籍管理、收费管理、维修资金管理、装修管理、档案管理、投诉、报修等事宜，协调各部门工作。保安效劳部 保安部负责小区治安,交通与消防管理工作，包括门岗效劳、巡视管理效劳、车辆管理效劳、监控管理效劳、治安管理效劳。设备管理部 设备管理部负责整个工程的设备维修养护效劳，包括电梯设备、房屋、给排水、供配电、弱电系统、消防系统、智能化系统等公共设备设施的维保效劳。保洁绿化部 清洁管理部负责环保管理及小区公共区域卫生和绿化效劳。此外采购、人事、培训等事务将由物业人事部、物流中心、培训中心与管理处经理负责。3、人员配备 1、管理处各岗位员工的任职要求 管理处经理 大专以上学历 具备行业岗位资格证书 全国物业管

43、理从业人员岗位证书 熟悉物业管理的相关政策与法规，对工程设施有一定的了解和管理能力 具有丰富的高档住宅小区管理经验 外表端庄，思路敏捷 有良好的团队精神和沟通技巧 有良好的指挥能力、语言交流能力和文字表达能力 经理助理 大专以上学历 具备房地资源行业岗位资格证书 全国物业管理从业人员岗位证书 具有高档住宅小区管理经验 有良好的协调能力、语言交流能力和文字表达能力 业户接待 大专以上学历 熟练操作办公自动化软件 熟悉高档住宅小区运作内容 普通话标准流利 有良好的协调能力、语言交流能力和文字表达能力 通过物业培训中心专业培训 保安效劳 具备物业保安人员岗位上岗证书 年龄 2035 岁之间，男性 身

44、高不低于 五官端正，具有较强的敬业精神 作风正派、无前科、身体健康、站立挺拔、无明显外观缺陷 能吃苦耐劳承受工作压力 通过物业培训中心专业培训 维修养护 具备相关操作证及上岗证 具有智能化高档住宅小区物业的工程维修及保养工作经验 具有较强的敬业精神和吃苦耐劳精神 保洁保绿 通过保洁专业化培训 熟悉高档住宅公寓的保洁保绿工作 形象健康 细心、认真，能刻苦耐劳及承受工作压力 2、管理处各部门岗位人员配备及岗位职责和工作范围 人员配备 岗位设置 人员配备(人)岗位设置 人员配备人 管理处经理 1 设备管理部 经理助理 1 设备部主管 1 业户效劳部 强弱电工 6 业户效劳部主管 1 给排水管道 2

45、业户效劳员接待/财务/贯标/档案/报修 5 房修 2 值班电工 2 保安效劳部 保洁绿化部 保安部主管 1 保洁绿化部主管 1 保安领班兼 4 领班 2 门岗 8 单元内公共部位 12 巡岗 8 外围 3 监控 4 机动 3 机动 4 合计 71 人 岗位职责和工作范围 管理处经理 在公司的领导下，全面负责管理处内部管理、业户效劳、房屋设备设施运行与维护保养、保安效劳、保洁效劳、应急处理及特约效劳等工作。组织拟制、审核和贯彻小区管理效劳的工作方案和作业文件。负责小区管理效劳的质量控制和费用控制。负责协调与业委会、开展商、物业行政主管部门、地方有关管理部门及有关专业公司之间的关系。负责初审分承包

46、方、分供方，审批小区管理效劳公开文件和管理处作业文件的发放。负责组织小区公益性活动。完成公司交办的其他任务。管理处经理助理 在管理处经理的领导下，负责业户效劳的接待工作。拟制小区的业户效劳方案、费用预算，负责业户效劳的质量控制。负责编制每日的?工作日报?，并向公司上报。负责接待业户办理入伙、房屋和车位租售、装修手续；负责协调处理业户投诉、报修事宜。负责建立业户档案，登记产权清册与租赁清册、权籍资料，对业户档案实现动态管理。负责代收公用事业费、有线电视费；代订境外报刊杂志及代购纯水、订购员工盒饭等事宜。负责收集编排：管理信息、业户效劳征询单，及时张贴和收回，对反响的业户见议和意见进行分析、落实和

47、安排处理，保持与业户的沟通。负责管理处计算机应用和办公设备的维护保养工作 具体组织社区公益性活动。完成经理交办的其他工作。设备管理部主管 在管理处经理的领导下，负责房屋设备、设施的正常运行与维保效劳，包括房屋设备设施运行的应急处理工作。负责对设备部的日常管理，检查每日运行日志，了解设备工作状况合理安排每日工作。负责小区房屋设备、设施运行与维保的质量控制，拟制维保效劳过程中的费用预算、作业文件，并负责实施。负责方案和购置维保材料及工器具。负责公共设施能耗管理与节能工作。编制设备突发事故的应急处理预案，并适时组织预演。负责对房屋设备设施维修、保养工作的方案实施和记录备案，对一些隐蔽工程中的更改要详

48、细记录备案，记录文件长期保存。完成经理交办的其他工作。保安效劳部主管 在管理处经理的领导下，对所管辖区内的治安、消防负责。负责对当值保安进行岗位督导，发现不合格操作当场予以纠正，对各班保安质量记录进行初审。负责对突发事故应急处理的现场协调。负责对消防设施及保安器材、公用物品的检查和管理。负责员工的消防培训及小区消防平安知识宣传。负责对队员考勤和请假审批及工作考核。负责对装修施工队介绍小区?装修管理规定?并对现场进行平安监督和现场管理。协助完成管理处布置的业主特约效劳。保洁绿化部主管 服从管理处经理的领导，对小区的清洁绿化负责。负责对当班保洁工操作的检查，对各班保洁工作质量记录进行初审。负责对绿

49、化区的规划和养护工作的督导、监管。负责安排人员完成业主提出的特约效劳。负责对员工考勤和请假审批及工作考核。负责方案和购置保洁材料及工器具。负责与绿化养护的业务联络。完成管理处经理交给的其他工作任务。业户接待员出纳、投诉 具体开展业户效劳方面的工作，包括业户入伙、装修、联系、投诉处理及接待工作；负责管理费、能消耗及其它效劳费用的催缴工作；负责接待业户办理入伙手续、装修手续、非公共性效劳手续、建立业户档案，登记产权清册与租赁清册；保持与业户的联系和相互沟通，包括具体组织社区公益性活动；完成交办的其它工作。业户接待员档案 负责管理处文书档案管理工作，包括文秘、电脑、档案、权籍、出纳等工作；负责管理费

50、的收缴工作；负责管理处计算机应用和办公设备的维护保养工作；负责管理处管理、技术、业户档案与资料的管理工作；负责与业户权籍资料的管理工作；完成经理交办的其它工作。门岗保安 对主管负责，服从上级命令；在指定位置，指定面向立岗，严禁脱岗；验证?物品出门证?，施工人员?临时出入证?后放行；发现责任区域公物损坏向上级报告；负责外来人员的登记，备用钥匙管理；协助主管进行紧急效劳处理。巡岗保安 对保安主管负责，服从上级命令；巡逻中遇业主要求应及时提供效劳；巡逻中发现可疑人员应进行询问、验证；检查机动车辆、非机动车辆停放情况。保洁工 对保洁主管负责，认真执行各项管理制度；认真做好承包区域的环境保洁；在主管带着