高级住宅小区项目实施建议书.pdf

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1、 高 级 住 宅 社 区项 目 建 议 书 目录 第 1 部分 总则 2 第二部分市场分析与预测6 第三部分 施工条件23 第四部分规划设计方案 25 第五部分项目开发进度28 第六部分 营销计划 29 第七部分 投资估算和融资42 第八部分财务评估43 第九部分风险分析45 第 10 部分结论和建议.48 第 XI 部分附表和图纸 51 第一部分 一般 一、项目建议背景 随着西部大开发步伐的加快，一个城市作为西部大开发的桥头堡，城市化速度加快，带动了某市经济的快速发展，也加速了某市住房紧缺。为使城市经济更快发展，有效改善人民居住条件，市政府决定开发曲江旅游度假区。我公司积极响应市政府号召，投

2、资开发曲江旅游度假区。在建设过程中，为改善曲江旅游度假区环境，满足部分高收入群体的住房需求，我公司成功开发了多个项目，同时，市场，我们推荐曲江春晓。花园项目。二、项目可行性研究的依据 1、项目建议书（初步可行性研究报告）及其批准文件；2、国家和地方经济社会发展现状与规划、行业发展现状与规划；3、国家相关法律、法规和政策；4、与建设有关的国家标准、法规和配额；5、其他相关信息。三、项目概况 项目名称：曲江春晓园老年住宅小区 地点：项目位于曲江旅游度假区曲江水厂东侧 开发商简介：某城建投资 XX 公司成立于 1997 年 12 月，由市建委牵头，城建相关部门（市规划局、房管局、公用事业局、交通局、

3、市局、国土局、等）此外，吸收部分大中型国有企业（高新技术集团公司、市政投资公司等）和民营企业共同出资，坚持国有控股。公司为合资设立，注册资本 10050 万元。公司业务包括：接受城建主管部门的委托，从事城建资金募集，为城建项目提供投资咨询服务，城建项目的投资、建设和管理；房地产开发经营；高科技产品开发；公司自成立以来，通过科学管理、计划经营、积极发展，取得了良好的经济效益和社会效益，主要从事旧城改造项目、保障性住房项目、基础设施项目和土地开发项目。积极贡献。项目场地周边环境条件：项目位于曲江旅游度假区，南接少陵园，北接大雁塔，距二陵寒窖不足两公里。项目地势高，视野广，古迹尽收眼底。项目相关技术

4、经济指标：一、规划用地：1756.55 亩 2、面积：13.25 万平方米 3、建筑面积：228983 平方米 4.体积比：1.8 5、绿化率：42.8%6、建筑密度：22%7.车位：780 8、户数：1950 户 四、项目开发建设的必要性 1、市场需求 城市人均住房面积不足。2000 年，全市城镇居民人均居住面积近 10.37 平方米。2002 年人均居住面积不超过 11 平方米。要达到 20 平方米的标准，还需要再建 8300万平方米的住宅。14 平方米，每年至少需要建造 500 万平方米。近 5 年年均开发量仅 300 万平方米以上，可见解决基本需求任重道远。曲江春晓园高档住宅区的建设，

5、可以满足部分高收入家庭的住房需求，为改善我市住房现状做出一定贡献。2.环境的需要（1）项目用地现为梯田耕地。地势南高北低，平均高差 14 米，大面积差 21 米。自然条件不能灌溉，具有土壤质量差、亩产低的特点。（2）项目西界为现代化曲江水厂，杂草丛生，垃圾遍地，白色污染严重。本项目的开发将对改善水厂周边生态环境起到一定的作用。（3）项目位于曲江风景旅游区，南接少陵源，北接大雁塔，距二陵、汉窑不到 2公里。项目实施后，不仅改善了城镇居民的居住环境，带动了城镇经济发展，而且改善了风景旅游区的周边环境，将极大地促进一定旅游产业的发展。五、项目开发建设条件 项目位于城市传统政治、教育、商业区附近，交通

6、便利，地理位置优越，增值潜力巨大。此外，项目开发所需的市政配套设施齐全。更方便，项目开发建设所需的其他配套设施需从周边引进。因此，本项目的开发建设条件已经具备。六、项目投资估算 根据某市建设委员会出具的工程造价构成、计算方法等有关文件，行业主管部门制定的投资估算方法和估算指标，制定其他工程建设成本的计算方法和造价标准由有关部门按照国家公告执行。项目设计方案确定的价格指标、可行性研究和财务评估的收费要求和建筑面积、结构、建设标准。预计项目总投资 59654.75万元。七、项目进度 本项目从 2003 年 7 月 1 日开始至 2007 年 6 月末，历时 4 年。项目前期工作于 2004 年 3

7、 月下旬完成，第一批建设于 2004 年 4 月至 2005 年 9 月下旬完成，部项目于 2004 年 10 月上旬至 2004 年竣工。2006 年 6 月下旬，建设工期 27 个月。根据项目进度计划，该项目计划于 2005 年 4 月开始销售，2006 年 10 月 1日上市，2007 年 6 月结束，销售期 33 个月。八、结论和建议 该项目为房地产开发项目，符合国家产业政策和发展方向。社区商品房销售价格偏高。分析某城市房地产市场现状及发展趋势后，可以预计，项目建成后销售前景相对乐观。项目的实施将对城市建设和居民生活环境的改善起到积极作用。具有良好的经济效益和社会效益，抗风险能力强。项

8、目选址、项目档次定位、总体布局和方案设计都比较适合某市曲江区未来环境和发展趋势。从技术上看，这个项目也是可行的。该项目的部分收益率远高于基准折现率。我国目前商品房空置率已远超国际空置警戒线，目前我国房地产开发可能存在泡沫。这可能会导致政府加强对房地产市场的宏观管理，如银行监管、出台限制房地产开发的政策法规等，这些都是对项目不利的因素。对此，应密切关注相关政策法规，不时制定应对措施。.第二部分市场分析与预测 一、宏观环境分析 1、国家经济发展状况：2003 年是贯彻落实党的十六大精神的开局之年。上半年，国民经济基本平稳，在平稳期保持较快增长。总体情况良好；国民经济保持较快增长态势。据前 5 个月

9、初步测算，今年上半年国内生产总值 42942 亿元，同比增长 7.9%，继续保持较快增长态势。这一增速与今年一季度 8.1%和去年全年 8%的增速相差不远，也明显高于同期世界经济增速。财政政策和稳健的货币政策是有效的。当前，宏观经济的基本情况是经济增长动力逐步增强，特别是企业自主投资增速加快，但经济对宏观经济政策的依赖程度仍不明显。经济增长压力明显，主要体现在城乡收入差距扩大、就业增长不足、地区差距扩大等方面，对经济增长形成了较强制约。客户需求。2003 年一季度，我国宏观经济保持了 2002 年以来的平稳复苏和增长，呈现出“九五”以来的相对强势，但这并不意味着当前经济出现过热。主要原因如下：

10、1）当前宏观经济尚未摆脱调整型增长趋势，继续上行压力明显。2）、结构性和体制性矛盾依然存在，继续给经济增长带来压力。3）当前经济增速尚未达到过热标准。4）价格上涨更多是受短期因素影响，而不是需求明显增加的结果。2.2002 年全国 GDP。国民经济继续快速增长。全年国内生产总值跃升 10 万亿元，达到 102398 亿元，按可比价格计算，比上年增长 8%。其中，第一产业增加值 14883 亿元，增长 2.9%；第二产业增加值 52982 亿元，增长 9.9%；第三产业增加值 34533 亿元，增长 7.3%。图一、GDP 突破 10 万亿元 价格总体水平小幅回落。全国居民消费价格总水平比上年下

11、降 0.8%。其中，市区减少 1%；农村地区下降 0.4%。商品零售价格下跌 1.3%。工业品出厂价格下降 2.2%。原材料、燃料和动力购进价格下降 2.3%。固定资产投资价格上涨 0.2%。居民消费价格中，服务价格上涨 1.8%。3、固定资产投资 固定资产投资快速增长。全社会固定资产投资完成 43202 亿元，首次超过 4 万亿元，比上年增长 16.1%，增速创 1996 年以来最高。图 2 全社会固定资产投资规模持续扩大 表 1.固定资产投资 指标 绝对数（亿元）比上年增长（%）全社会固定资产投资 43202 16.1 其中：国有及其他固定资产投资 31020 17.0 集体经济投资 59

12、01 11.8 城乡居民个人投资 6280 15.7 其中：基本建设投资 17251 16.4 改造投资 6584 11.1 房地产开发投资 7736 21.9 东、中、西部地区投资全面增长。全年国有及其他类型投资中，东部地区投资18456 亿元，比上年增长 16.2%，增速提高 2.9 个百分点；中部地区投资 7580 亿元，增长 20%，提高 3.7 个百分点；西部地区投资 5672 亿元，增长 20.6%，增速提高 1.3个百分点。投资结构继续优化。全年第一产业投资 1106 亿元，比上年增长 23.5%，呈现快速回升态势；第二产业投资 10703 亿元，增长 22.9%，呈现加速增长态

13、势。第三产业投资继续保持较快增长，全年完成投资 21132 亿元，增长 14.4%。四、城镇居民收支情况 2003 年一季度，全国城镇居民人均可支配收入约为 784.8 元，比上年同期增长 8.9%。扣除价格因素，实际涨幅为 8.4%。按收入构成：（一）工资和工资增长较快 工资性收入是城镇居民可支配收入的主要部分。一季度，城镇居民月人均工资性收入占可支配收入的 75%，达到 588.9 元，比去年同期增长 10.0%。（二）转移收入稳步增长 一季度月人均转移性收入 192.4 元，比去年同期增长 5.2%。其中，失业保险金和社会救助收入分别增长 46.7%和 40.0%。(3)净营业收入快速增

14、长 一季度月人均净营业收入 35.3 元，同比增长 24.6%。一季度，城镇居民月人均消费支出约为 556.4 元，比去年同期增长约 8.9%。扣除价格因素，实际涨幅为 8.4%。其中，服务性消费支出 141.6 元，增长 13.7%。八类消费支出有所增加。一季度，城镇居民人均教育文化娱乐服务支出 78.5 元，比上年同期增长15.7%；交通和通信支出 59.0 元，比上年同期增长 15.7%。其中，交通运输增长 9.7%，通讯增长 20.2%；医疗保健支出比去年同期增长 14.4%；杂项商品和服务消费增长 11.7%。住宅支出 47.9 元，比上年同期增长 11.9%，主要是住宅支出中水、电

15、、燃料等费用增长 18.0%；食品、服装、家用设备、用品和服务分别增长 5.7%、2.7%和 18.0%。4.2%。非消费支出和服务消费的增长超过了消费支出的增长。一季度，全国城镇居民月人均非消费性支出 205.3 元，同比增长 23.1%。其中：购建支出 56.1 元，增长 82.7%；社会保障支出 39.1 元，增长 22.5%。消费倾向小幅上升 一季度消费倾向（即消费支出总额除以可支配收入总额）为 71%，比去年同期的 67%上升 4 个百分点。一季度全国城镇居民家庭收支情况如下：项目 实际数量（元）增长率（%）1.人均月收入总额 831 9.7 其中：人均可支配收入 784.8 8.9

16、 工资收入 588.9 10 净营业收入 35.3 24.6 财产收入 14.4 26.1 转移收入 192.4 52 2.人均每月总支出 761.6 12.3 消费支出 556.4 8.9 购房和建设费用 56.1 82.6 转会支出 109.5 5.4 财产支出 0.6 30.4 社会保障支出 39.1 22.5 五、我国目前的房地产市场情况 今年以来，中国房地产市场在去年平稳运行的基础上逐渐转“热”。据国家统计局测算，3 月份，“全国住房景气指数”达到 107.34，比去年同期上升 3.46 点，为近三年来最大增幅。这里的分析人士认为，住房需求的加速释放是房地产市场回暖的驱动力。随着经济

17、的持续快速发展，居民收入也在不断增加。截至今年 2 月底，中国城乡居民储蓄超过10 万亿元大关，居民消费水平进一步提高。在人们逐渐满足汽车等 10 万元消费需求的同时，对房地产数十万元的消费需求也在增加。今年一季度，全国商品房销售总面积3125万平方米，同比增长45.2%，同比增长27.7%。最高值。随着商品房持续热销，商品房销售均价也呈现上涨趋势。1-3 月份，全国商品房销售均价 2511 元/平方米，同比上涨 5.1%。增加住房投资和加快建设，增加了供给，满足了消费需求。一季度，全国完成房地产开发投资 1285 亿元，同比增长 34.9%。全国房地产开发实际到位资金 2347 亿元，同比增

18、长 43%，高于同期房地产开发投资增速 8.1 个百分点。在强劲的投资带动下，今年以来房地产竣工面积保持 40%以上的增速。一季度，商品房竣工面积 2459 万平方米，同比增长 44.3%。3 月份，竣工面积分项指数同比上升8.91 点，是“全国住宅景气指数”整体水平上升的主要原因。不仅竣工面积在增加，而且房地产的种类也在增加。地产商细分市场需求，针对不同消费能力和喜好的消费者推出多款楼盘。有针对年轻工薪阶层的装修精美的小户型，有各种迎合人们对居住环境的关注的生态社区，还有让老人安享晚年的“夕阳红”社区。六、2003 年我国房地产市场预测 根据以上分析，种种迹象表明，2003 年我国经济将继续

19、保持较快增长。城镇化进程的加快、居民收入水平的提高以及政府政策的出台，为房地产业的发展注入了新的活力。受利好因素推动，房地产行业将继续高位运行。根据“十五”规划，到 2005 年，我国城市人均住宅建筑面积达到 22 平方米，户均达到 70 平方米。目前，这一目标与住房需求旺盛存在一定差距，住宅建设仍是 2003年投资的重点和热点。国家计委、社科院等部门明确表示看好 2003 年经济发展预测，认为国家宏观经济将继续快速发展，增强了开发商对 2003 年经济发展预期的信心。对方的房地产市场。住宅、写字楼、宾馆、饭店和大型公共设施、场所等将有大量干需，2003 年将继续加大开发力度。因此，房地产投资

20、将继续增长。2003 年，个人购房继续成为主流，房价平稳运行。据国家有关部门统计，近 10年我的商品房大部分是卖给个人的。到 2002 年 10 月，我国个人购买的商品房占商品房销售额的 91%，成为市场上的主要购买者。随着居民收入的不断提高和消费价格的稳定，人们对洋房的购买力也在不断增强。6%-15%的家庭甚至开始购买二套房进行投资，个人购买占商品房销售比重。将继续增加，仍是市场采购的主体。研究人员预测，2003 年个人购房比例将在 2002 年的基础上增加 1 个百分点。2.细观环境-房地产市场分析（一）经济环境分析 1、国民经济运行 根据 2002 年宏观经济运行数据：本期国内生产总值

21、823.5 亿元，比上年同期增长 13.3%，其中第一产业增加值 47.1 亿元，同比增长 1.3%。比上年同期增长2.6%，第二产业增加值 372.6 亿元，比上年同期增长 14.5%，第三产业增加值 403.8亿元，增加比去年同期增长 13.5%。三大产业均衡发展，带动宏观经济持续向好。2002 年，全市在职职工平均工资 11789 元，比上年增长 9.3%；城镇居民人均可支配收入 7184 元，比上年增长 13.4%；城镇居民生活消费支出 6419 元，比上年增长 12.1%。年；地方财政支出 68.82 亿元，比上年同期增长 20.4%。金融机构存款期末余额 2191.47 亿元，其中

22、城乡居民储蓄存款余额 988.04 亿元，金融机构贷款期末余额为 1598.42 亿元。2、固定资产投资 2002 年，全市完成固定资产投资 338.15 亿元，比上年增长 117.53%；改造建设完成 57.5 亿元，比上年同期增长 7.1%；房地产开发完成投资 79.37 亿元，比上年增加 177.2 亿元%；其他投资 15.44 亿元，比上年投资增长 47.7%。某经济体的稳定增长得益于房地产开发和西部大开发政策吸引的对外投资额的增加。房地产已成为经济增长的主要支柱。房地产市场正朝着更加良性的方向发展。3、住宅地产项目建设、竣工及新建面积 2002 年，商品房建筑面积 417.5 万平方

23、米，比上年增长 19.72%；新开工面积176.4 万平方米，比上年增长 25.67%；竣工面积 129.63 万平方米，比上年下降16.5%。公寓、别墅等高档商业建筑建筑面积 152.4 万平方米，比上年增长139.32%；竣工面积 18.04 万平方米，比上年减少 113%；新开工面积 120.64 万平方米，比上年增长 308%。4、住宅商品房销售 商品房销售情况良好，价格稳步上涨。2002 年住宅销售面积 240.12 万平方米，比上年同期增长 24.48%，其中公寓、别墅等高档商业建筑销售面积 15.64 平方米，比去年同期增长 19.1%；同期增长 12.65%，其中公寓、别墅等高

24、档商品房销售额 5.6 亿元，同比增长 59.5%，销售均价 4484 元/平方米，创历史新高。5、住宅商品房空置 2002年，全市住宅空置面积（累计）44.69万平方米，比上年同期增长12.91%。其中，商品住宅总空置面积 39.55 万平方米，同比增长 22.84%；公寓、别墅等高端商业建筑总空置面积 2.13 万平方米，同比下降 50.17%。(2)房地产市场形势分析 从地理环境分析，某房地产市场主要分为市区、东郊、南郊、西郊、北郊五个区域。城市作为某个城市的商业集聚区，具有先天的自然优势，人文环境等方面明显强于其他区域。商业分为强势和人气，是办公、商务、娱乐最多的场所；产业集聚带是工人

25、阶级人口最多的地区。该区居民多为工薪家庭，消费水平仅限于中下阶层。南郊某市房地产开发重点优于南郊。周边的环境优势和浓厚的文化氛围是宜居宜业的黄金地段，也是未来几年某个城市发展的重点区域。而我们的项目恰好位于曲江旅游度假区南郊，可谓地段优越。下面将对某城市的情况进行具体分析。1.有效需求强劲 城市人均住房面积不足。2000 年，全市城镇居民人均居住面积近 10.37平方米。2002 年人均居住面积不超过 11 平方米。要达到 20 平方米的标准，还需要再建 8300 万平方米的住宅。14 平方米，每年至少需要建造 500 万平方米。近 5 年年均开发量仅 300 万平方米以上，可见解决基本需求任

26、重道远。到 2001 年，一个城市的平均家庭规模为 3.2 人。随着家庭人口规模变小（=3），结果是家庭规模缩小，家庭数量增加导致住房需求增加。事实上，一个城市的城市住房短缺现象并没有得到缓解。数据显示，目前某城市有 35万潜在购房者。2.城市化进程的加快给某市房地产业带来了商机“一城五轴八生态带”不仅拉开了某市运营的序幕，开启了某市大规模扩容，也预示着某市城市化进程的加快；最好的人居环境，体现了市政府以尊重房地产业带动城市经济增长的决心。国际经验表明，在人均 GDP 低于 300美元的低收入国家，城市化水平只有 20%：人均 GDP 在 700-1500 美元之间，届时城市水位将达到 40-

27、60%。数据显示，目前一个城市的城镇化水平约为27.7%。过去十年，一个城市年均人口增加了 11.9 万人。随着城市化进程的加快，未来十年城市新增人口将不断增加。成倍增长，住房需求也会增加，仅人口和生活水平的提高，每年就会增加 800 万平方米的住房数量，这无疑给房地产建设带来了巨大的商机。3、中产和优质地产是房地产发展的核心动力 市场经济发展规律决定了，保障性住房虽然是市场的宠儿，但没有住房的低收入家庭只能在二手房市场上满足基本的生活需求。也就是说，政府对保障性住房的补贴能力是有限的和短期的救济，完全的解决取决于一定 GDP的整体提升和城镇居民的经济收入水平。一流商品房市场的消费者多为中产阶

28、级，属于高品质、高性价比的楼盘。因此，低收入可以忽略房地产发展的动力。中产和优质房地产是房地产发展的核心动力。4.营销特点 据最新调查数据，2003 年 3 月某市商品房销售面积同比增长 37.11%，增幅较大。从今年一季度商品房销售情况来看，前三个月的销售量与去年同期相比。均大幅增长，年均增长率保持在 20%以上。开年的高位给市场带来了更多的欣喜，也为今年的某栋楼注入了更大的信心和期待。从 3 月份某楼市各物业销售结构来看，本期普通住宅销售量占商品房总量的 72.94%，较上期市场份额增长 2.8 个百分点；比去年平均市场份额下降约 3 个百分点；商品房销售面积占比 19.14%，与上期相比

29、变化不大，但略有增加；而公寓和别墅的市场份额为 3.54%，比上期下降了 1.44 个百分点。但绝对销量大幅增长；本期写字楼销售面积占商品房销售总额的比重为 4.38%，比上期下降近 1个百分点。结合某楼市近几年的市场表现，楼市销售呈现相对均衡的趋势。并且价格已经开始随着楼市的供求而变化，楼市市场化运行趋势越来越明显。这一趋势已逐渐被购房者和开发商所接受，成为楼市健康、回升的重要体现。.5.性价比 2003 年 3 月，40 点指数为 1124 点，比上期上升 21 点，这与春节后房市恢复正常运行不无关系。从 40 指数的走势图来看，从去年 11 月至今，指数走势相对平稳，变化不大。目前市场销

30、量已全面提升。除普通住宅外，其他高价楼盘也开始放量，成交活跃，也刺激了指数上涨。从具体楼盘看：本期某市商品房价格有所下降，较上期下降 0.94%，即 66 元/平方米；写字楼价格继续上涨，本期上涨 81 元/平方米，变动率为 1.74%，目前市场均价为 4729 元/平方米；普通住宅价格也有所上涨，市场成交均价 2855元/平方米，比上期增长 1.21%；公寓和别墅 商品房市场价格继续上涨。目前，市场平均销售价格为 4571 元/平方米，比上期上涨 0.97%。综合来看，自去年以来，商业地产市场成交趋向于以中低价位为主，带动整体楼价持续下跌；整体楼价变动不大；但由于市场竞争激烈，普通住宅发展较

31、早，市场价格波动是四类物业中最小的，价格走势也趋于平缓；公寓和别墅楼价一路走高，别墅用地停售后，将直接导致后期楼市供应减少。在这种情况下，已开发项目的开发商也对价格进行了调整。预计后期此类物业价格仍有上涨空间。（3）2003 年城市房地产市场预测 2003 年，在国家积极的财政政策和西部大开发战略等因素的推动下，一定的经济持续向好。此外，政府以投资和扩大需求为导向，以宏观调控带动经济增长，实施积极的财政政策。投资需求扩大，继续扩大固定资产投资，推动房地产投资快速增长。近两年，某市房地产市场将继续保持平稳、快速、健康发展的势头。房地产开发投资平稳增长，商品房价格企稳，商品房销售面积继续扩大，销售

32、同步增长，市场活跃，空置持续供应。衰退。随着商品房建设步伐的加快和商品房开发销售各方面政策的完善和推进，居民收入的稳定增长提高了一定商品房市场的知名度，进入了平稳增长期，特别是商品服务性住房销售增长较快。可见，西部大开发的政策效应已经体现了公众对西部大开发的信心和支持。逐步地，2003 年房地产市场将继续保持高速发展。三、区位环境某市曲江区环境分析 1、交通便利的环境 曲江出现了一种罕见的“车多”现象，即道路的密度和宽度都很高，但车辆却很稀疏。这是曲江独特的地域所决定的。繁华的西营路、小寨路、长安路近在咫尺，但你可以选择一个角落，在喧嚣中寻得安宁。这样的交通条件加强了该区作为旅游区和贵族住宅区

33、所需要的宁静，让“车主”的高层居民轻松出入，不用担心堵车，让他们真正体验到“离城市不远，生活很近”。2、生态环境优美 曲江区域生态质量在某市小特区，植物园、盆景园、玫瑰园，即将建成的长安芙蓉园、唐园、温泉乐园、世界游乐园.这是花园建筑密度最高的区域。这些园林，连同唐华宾馆、大慈恩寺、曲江皇家别墅、钻石王朝、湖滨花园的大规模绿化，在城市各区域的整体绿化率中绝对名列前茅；曲江湖 2000 亩水面将超过一个城区所有公园水面的总和，在水资源紧张的古城，如此浩瀚的水域对生态环境的意义不言而喻.3、完善的配套设施 评价住宅居住环境，必须综合考虑购物、餐饮、娱乐、休闲等综合性住宅的居住环境，综合考虑购物、餐

34、饮、娱乐、休闲等综合配套条件。塔十字商圈和长安路商圈构成了一个庞大的周边商圈。大唐不夜城、曲江国际网球中心等体育设施一应俱全。波光粼粼的曲江湖还提供垂钓、划船等额外休闲设施.4、优越的人文环境 人文环境的表现，一是物质设施，比如校园环境、美术馆、书店，硬件的数量和质量，北郊大学城几十所大学环绕的曲江自然是没问题的；二是摘 要精神环境，即社区主流群体的文化程度、道德素质、法律意识等的总和，是社区文化的体现。曲江的主流群体大多是商业竞争的获胜者，而竞争是综合实力的体现，包括道德素质、文化素质、创新能力、胆识等。决定了进入的经济门槛。高，这个城市的大部分居民都是这个城市的精英，这是曲江整体文化的不同

35、寻常的颜色。4.项目的 SWOT 分析 1.优势（STRENGTH）独特的公司背景 某市城投 XX 公司由市建委牵头，与城建有关部门（市规划局、房管局、公用事业局、交通局、市局、国土局等）共同出资的某公司由企业。因此，公司具有相当的政府公关实力，审批程序较快，公司能够快速获取最新的建设法规和房地产政策信息，为该项目的顺利、成功实施提供了保障。良好的融资能力 城投公司资本雄厚，经营的大部分业务都是先入为主的小型市政设施建设等项目。资金周转灵活，公司股东多为具有相当实力的企事业单位，为项目的实施提供了坚实的基础。财务安全。优越的地理位置 根据我们的调查，市民想要居住的区域依次为南郊二环、南郊二环、

36、东郊、市区、西郊、北郊郊区。这为该项目提供了强大的竞争优势。浓厚的人文环境 曲江的主流住宅群体大多是商业竞争中的优胜者，可谓我市精英。因此，他们具有较高的道德和文化素质，使该区的整体文化表演与众不同；周边有很多大学。陕西师范大学、外远学院、政法学院等，进一步提升了片区的文化品位，真正做到了“有说有笑，有五白交流”。2.弱点（WEAKNESS）公司发展经验不足。虽然公司与新大陆集团公司共同开发了雅禾世家园小区，正在开发的还有大明宫保障房项目和文博园项目，但公司在高端住宅小区项目方面没有独立成功的开发经验以供参考。，这是公司的一次新尝试。市政设施跟不上 目前，项目周边的道路、给水、排水、供电等市政

37、设施为临时施工，正式开工建设。基础设施差 项目周边邮局、银行等重要设施距离项目较远，给居民生活带来不便。治安环境差 由于项目地处城乡交界，人流量大且复杂，给该地区的治安带来了影响，也给客户带来了一定的担忧。3.机会_ 对中高端商品房开发销售的一定控制，为项目带来了商机 今年 4 月，某市副市长乔政在城市建设和房地产发展大趋势座谈会上指出，市政府将严格控制中高端商业的开发销售。住房方面，按照国家相关政策严格控制别墅项目。执行“封锁令”。这样同档次的楼盘就更少了，从而降低了项目的竞争强度。多层小高层的定位给我们带来了庞大的消费群体 根据我们的调查，32.1%的市民希望住多层，31.3%的小高层（7

38、-1 2 层），36.7%的小高层（12-18 层），7.1%的高层上涨，联排别墅占 1.5%，独栋别墅占1.3%。目前只有曲江御苑、钻石王朝、湖滨花园等少数别墅项目，面向中高层消费的多层、小高层项目的高端住宅区并不多群体，从而赢得了曲江区想住的人。还有买不起别墅的顾客。城市重心南移为项目带来巨大升值空间 都市圈规划以电视塔为新 CBD，本项目位于电视塔附近。中央商务区建成后，其一流的服务设施、完善的配套设施，以及规划建设的曲江旅游度假区所提供的优美环境，将为购房者带来丰厚的住宅投资回报。周边新建住宅项目不多，为这个项目预留了一定的客源。4.威胁 商品房空置率过高，可能存在房地产泡沫 一般来说

39、，国外商品房的合理控制率为 4-5%，控制率为 10%，是国际公认的陆防植物发展红灯。美国商品房的空置率是 7%，我国是 4%左右。专家估计，目前我国商品房空置率在 26%左右。目前我国商品房空置率已远超国外空置警戒线。因此，我国房地产开发目前可能存在泡沫。这可能会带来政府加强对房地产市场的宏观管理，例如 银行监管、房地产政策法规出台限制等对项目不利的因素。目前，某城市高档商品房空置率较高 对于此类威胁，需要深入调查同档次项目空置率高的原因，防止重蹈覆辙；我们需要在设计过程中区分产品并实施创新，以提高房地产的竞争力。住房贷款条款政策调整将对购房者产生一定的负面影响 据知情人士透露，此次调整包括

40、四个方面：一是利率。住房改造住房和普通住房按照现行房贷利率政策执行，高档住宅、别墅、商品房和多套住房按照现行同期一般贷款利率执行；二是首付比例。个人首套住房首付比例为房价总价的 20%，包括二套房在内的多套住房首付比例为房价总价的 30%至 50%；三是期限，缩短商住两用房贷款期限；四是贷款住房类型。参照境外银行的做法，只发放存量房贷，期房房贷需经国家有关房地产部门审批。据知情人士透露，目前央行正在抓紧制定具体政策。第三部分建设条件 一、开发项目用地情况 曲江春晓园项目位于某市曲江水厂东侧，占地约 90 亩，其中规划 175.66 亩（含部分规划征用道路）。米，南北距离以水厂南墙为界，向北长

41、530 米。项目用地目前为阶梯状耕地。征地周边地势南高北低。平均高度差为 14 米。高差最大的地方高差 21 米。前期勘察设计工作。道路问题中，目前只能进入临时道路建设一条，该道路已正式规划建设。二、资源供给与对外合作条件 交通状况：项目所在地与大雁塔、曲江水厂交通便利。地块北部和西部的临时道路已经建成。紧邻交通干线南二环和即将投入使用的环城高架高速公路。进出都很方便。教育设施：项目南郊分布着师范大学、邮电学院、外国语学院、政法学院等多所高等院校，教育文化氛围浓厚，环境优美教育环境。医疗机构：南郊医疗机构众多，医疗配套设施完善，设备齐全，技术先进，医护体系完备。例如，省委门诊部是省劳动保障部门

42、认定的定点医疗机构。综合实力处于市先进水平。商业服务：离项目不远，小寨商圈购物场所众多。日常购物、休闲娱乐十分方便。再加上大唐不夜城的建设和即将入驻的国际大型购物中心，可以满足该地区居民的日常生活。需要。给排水、供电、通讯等：项目紧邻曲江自来水厂，可提供 500 毫米供水管道，可解决施工现场用水问题。由于项目所在区域目前无可用市政管道，可使用曲江水厂专用道路上直径 300 毫米的雨污混合排水管道，但必须先进行化粪池处理。释放。生产临时用电可与曲江水厂协调部分解决，该区永久用电需报供电局。项目通信设施需报市电信主管部门。并且施工场地开阔，具有良好的施工条件。资金和社会条件：本项目开发商为城投 X

43、X 公司，由市建委牵头，城建相关部门（市规划局、房管局、公用事业局、交通局、市局、国土局、ETC。）。此外，吸收部分国有大中型企业和民营企业共同出资设立的公司。城投公司资本实力雄厚，经营业务多为先入为主的项目，如市政设施建设等小项目，资金周转灵活。公司的大部分股东都是比较有实力的企业和机构，所以本项目具有良好的融资能力和社会公关能力。第四部分规划设计 一、规划设计指导思想 总体布局要合理利用土地，注意善景避恶，合理控制房屋间距，并综合考虑通风采光。交通线路要清晰流畅，人车要分开。本项目的难点在于地块立面比较复杂，需要设计充分利用高差，打造出一个比例匀称、风格独特的建筑群。二、规划设计原则 1）

44、规划以生态化、一体化、市场化的理念，改善人居环境。2）前后衔接，综合布局与空间布局一体化发展的原则。立足城市总体体系、城市环境建设规划、国民经济和社会发展规划，结合区域实际，兼顾总体规划，全力布局社区各项建设.并体现项目本身的特点。3）根据项目用地地理条件及周边环境，合理布局规划，节约用地，遵循集约用地原则。4）规划具有灵活多变的原则和质量建设的原则。为了提高小区生活质量，小区的规划设计必须具有一定的超前意识，规划设计要灵活，便于小区配套设施的升级换代。未来的地区。5）规划设计要有特色差异化原则。求同存异，完善规划方案。6）构建“多元化居住空间”，多层与小高层的巧妙结合，创造群团理念的原则。社

45、区原有的自然条件与新的景观设计相结合，打造自然、和谐、安宁的高尚居住社区。三、建筑规模及规划设计方案（一）小区布局保证了家家户户的“好沟通”“交通便利”是房地产开发的重要指标。如果一个房产 80%卖得好，但剩下的 20%不能变现，项目就无利可图，所有利润都在未售出的 20%上。%，所以小区的总体规划应该先看有多少不可售户，尽量减少不可售户数。（2）交通设计与停车位 坚持人车分流原则，机动车系统仅限于小区一定区域，人行系统差，互不干扰，尽量短。由于这个住宅小区面向的是中高收入客户，停车位的数量应不少于住户总数的 40%。同时，为避免车位对环境的不利影响，结合地形高差，所有车位均置于地下。.(3)

46、住宅设计 1.户型设计 根据我们的调查，目前某城市的住房需求为三房二厅、二房二厅、四房二厅、跳层和复式。近期，30.1%的居民计划购买 100 平方米以下和 100 平方米的商品房。150 平方米占比 48.3%，150200 平方米占比 16.4%，200 平方米以上占比5.3%。因此，主要户型应放在三房两厅，主要面积应放在 125155 平方米。2、立面设计 立面设计要简约时尚，注重关系的处理，做到良好的城市景观效果，与共建相协调，满足开发商“一流的设计，一流的工程品质，用健康环保材料打造精品”的发展理念。(4)环境设计 一、风格定位 我们将项目定位为时尚、健康、优雅的高端住宅区，环境设计

47、应与此定位相协调。如今，人们买房不仅是为了买一套公寓，更是为了买下整个社区，过着不同于外面的生活方式。居住环境是开发商倡导的这种生活方式最直观的诠释。2、充分利用项目场地标高的变化 本项目用地地势南高北低，平均高差 14 米，最大高差 21 米。在设计中，要充分利用这一高度差，打造风格独特的建筑群，使其成为开发的买点。3、景观人性化设计 充分考虑现代人的生活习惯和活动习惯，合理配置场馆设施，激发居民户外活动的兴趣，间接引导其生活方式向健康科学方向发展。同时，充分考虑老弱病残、孕妇等特殊人群的需求，实施无障碍设计。4、人居环境与生态环境可持续发展理念 在设计中，要充分考虑生态景观的可持续发展，在

48、此基础上，树种宜于场地，宜先选择乔木树种。不要盲目引进珍贵树种，要考虑水景的应用。曲江春晓养老社区作为城乡结合部社区，力求将居住文化中的城市人文与绿色生态、可持续发展设计相结合，为城乡结合部住宅发展提供新模式。具体计划和施工计划的图纸。第五部分项目开发进度表 一、项目开发工作内容 土地平整工作于 2003 年 7 月至 8 月初完成；总体规划于 2003 年 8 月至 10 月中旬完成；2003 年 10 月下旬至 12 月下旬，完成了单体方案的设计工作；2003 年 11 月上旬至 2004 年底，完成立项工作；施工图设计工作于 2004 年 1 月初至 2 月底完成；施工招标工作于 200

49、4 年 2 月初至 3 月底完成；2004 年 4 月上旬首批项目开工建设；第二批项目于 2004 年 10 月上旬开工建设；销售于 2005 年 4 月 2 日开始；2005 年 9 月完成第一批工程建设；2006 年 9 月下旬，完成第二批项目建设及项目全部建设工作；2006 年 10 月 1 日入驻；2007 年 6 月末，该项目全部销售完毕。二、项目开发进度表 该项目于 2003 年 7 月开工，2007 年 6 月结束，历时 4 年。具体工作内容和时间安排如前所述。其他工作详见附件详细项目开发计划横条图。第六部分营销计划 一、营销策略和储蓄 产品策略（一）项目定位 项目位于曲江旅游度

50、假区。项目场地是开放式的，可以俯瞰远处的名胜古迹。曲江区人文环境浓郁，交通便利，生态品质领先，配套设施齐全。此外，曲江国际会议中心、中卫外商会、唐华宾馆等会议酒店紧邻慈恩寺、大雁塔等旅游景点、沃尔玛等世界知名购物中心近期将进驻，众多国际名校决定了生活在这一领域的主流人群社会各领域的成功人士。因此，目前该地区的住宅项目都是曲江皇家别墅、钻石王朝、湖滨花园等高端别墅。以项目的实际定位和差异化为目标，我们将项目定位为“高贵、健康、优雅”的高端住宅区。(2)市场分析 周边可比项目清单如下 项目 姓名 兰溪渡 城市花园 利马 豪城 感觉 雅园 燕英 华亭 艺术城 中联谊 花园 开发商 兰溪科技产业 XX