钦州房地产市场调研报告.pdf
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1、2 20 01 15 5 年年钦钦州州房房地地产产市场调研报告书市场调研报告书目录目录一、宏观经济政策分析一、宏观经济政策分析国家房地产宏观政策国家房地产宏观政策20142014 年,房地产政策一改过去限购、限贷、限价等全面束缚,回归市场主导常年,房地产政策一改过去限购、限贷、限价等全面束缚,回归市场主导常态。态。1、2014 年 1 月夫妻双方房屋、土地权更名加名免收契税;2、2014 年 2 月兴业银行宣布停止夹层融资,拉响房地产融资警报;3、2014 年 3 月全国已有 40 个城市个人住房信息与住建部联网;4、2014 年 4 月七成城市中小银行房贷告停,国有银行半停贷状态;5、201
2、4 年 7 月起各地方政府陆续松绑限购,鼓励购房;6、2014 年 9 月关于进一步做好住房金融服务工作的通知,松绑限贷;7、2014 年年底全国住房和城乡建设系统工作会议表示行政性管制政策将全面退出、地方救市政策也将续演松绑。钦州政策环境钦州政策环境1、为避免中央问责及扩大调控范围,钦州对于“限价令”的执行,将仍以一房一价公示及严管预售价格审核的手段为主。短期内不会出台实际限价政策;2、严格执行中央要求的对“购房条件”严格审查的政策,拉长备案周期;3、为保障住宅销售量,钦州继续放宽“不限购”;4、房产税未执行;5、持续鼓励刚需群体购房,继续实施户口等政策鼓励外地居民置业钦州;6、金融政策基本
3、稳定,“认贷不认购”已实行;7、二手房交易 20%个税未执行。钦州市政策影响分析:钦州市政策影响分析:影响一:政府鼓励自住需求购房,住宅市场供应结构随之而变;影响二:购房者一步到位的置业需求凸显,尽量避免二次换房;影响三:政策的基本稳定促使需求大量释放:刚需产品在政策引导下持续成为市场主导,改善型、享受型产品需求量也有所生升温;影响四:住宅类投资市场萎缩,投资需求转移到商用物业(集中商业市场及住宅底商);影响五:住宅类物业价格有所下降,商用物业价格在投资需求推动下有所上升。2015 2015 年政策预测年政策预测根据中央政策信号以及南宁政策实施情况,预判 2015 年钦州政策环境基本与 201
4、4 年维持不变。限价令:2014 年中央并未提及,未来不会有太大力度,对钦州的影响不大;限购令:全国各地都在放松限购,而钦州并未真正实施过限购;房产税:可能会随着不动产登记成熟后,房产税也有了征收的基础 2015 年南宁开征可能性都较小,钦州更需时日;户籍政策:继续鼓励外地人落户钦州市;金融政策:首套房贷款政策主要在利率优惠幅度方面变动,已结清首套房贷款的,第二套房执行首套房贷款政策,多套房在非限购城市结清贷款也可以发放贷款;不动产登记:2015 年 3 月开始实行。钦州市城市资源规划钦州市城市资源规划主城区发展方向为东拓、南进、向海发展。港区发展方向为向东。在主城主城区发展方向为东拓、南进、
5、向海发展。港区发展方向为向东。在主城区和港区之间茅尾海东北沿岸建设滨海新城。区和港区之间茅尾海东北沿岸建设滨海新城。城市发展目标城市发展目标近期目标(近期目标(20122012 年)年):中心城市跨越式发展的空间格局基本拉开,以滨海休闲度假为主的旅游业得到积极发展,临港工业得到大力发展,保税港区运作良好,钦州成为北部湾地区重要的基础工业和出口加工基地。中期目标(中期目标(20202020 年)年):基本形成主城区、茅尾海滨海新城、港区一体化互动发展的新格局。钦州成为面向中国东盟的区域性国际航运中心的重要组成部分,区域性的专业服务中心,综合发展的开放城市。远期目标(远期目标(20252025 年
6、)年):以发展大型临海工业、港口物流,为城市、港口服务的第三产业和以滨海休闲度假为主的旅游业等现代化港口工业城市,区域性生产服务中心,具有岭南风格、东盟风情、滨海风光的宜商宜居城市。主城区主城区滨海新城滨海新城钦州港区钦州港区二、二、20142014 年钦州商品房数据分析年钦州商品房数据分析供应情况供应情况现状:2014 年施工 1164 万、竣工 131 万、新开工面积 183 万。预测:2015 年预计在施工、竣工、新开工方面略有上浮。小结:小结:20142014 年供应量还在继续上涨,预计年供应量还在继续上涨,预计 20152015 年与上年基本持平或小幅上升。年与上年基本持平或小幅上升
7、。需求情况需求情况现状:截至 2014 年,钦州商品房销售量 111 万,销售金额:亿,分别同比下降和 30%。预测:2015 年预计销售面积、销售总额略有回升,但幅度不大。销售:销售:20142014 年销售面积与总额大幅度下降,预测年销售面积与总额大幅度下降,预测 20152015 年将略有回升。年将略有回升。销售均价情况销售均价情况现状:2014 年价格有小幅下降,主要是因为受政策影响较大,需求趋向饱和,外地投资客减少,本地客源接受程度以中低房价为主。预测:2015 年楼市价格基本与上年相持平,不会有太大波动。价格:价格:20142014 年单价为年单价为 37003700 元元/,较上
8、年下降,较上年下降 6262 元元/,下降,下降%,预计后期有所,预计后期有所回升,但幅度不大。回升,但幅度不大。土地供应情况土地供应情况土地:出让面积和价格出现双低。截至 2014 年城镇商服、住宅土地成交 17 宗,面积约亩,成交均价约万/亩。总结及预测总结及预测 20152015 年将在年将在 20142014 年楼市大转折之后,进入一个相对平静的新常态;年楼市大转折之后,进入一个相对平静的新常态;国家对楼市的行政性管制政策将全面退出,地方救市政策继续松绑;国家对楼市的行政性管制政策将全面退出,地方救市政策继续松绑;房地产企业的去库存和跨界转型将贯穿这一年,房地产企业的去库存和跨界转型将
9、贯穿这一年,市场也将在全面分化中进市场也将在全面分化中进入中速增长,同时,二三线城市房地产市场风险将明显上升;入中速增长,同时,二三线城市房地产市场风险将明显上升;20152015 年成交量相比年成交量相比 20142014 年不会有太大变化,年不会有太大变化,价格总体上会有所回升,但价格总体上会有所回升,但幅度不大。幅度不大。三、钦州房地产板块概述三、钦州房地产板块概述钦州楼市板块划分钦州楼市板块划分钦州市区楼市可细划分为五个板块:城西板块、市中心板块、河东新区板块、城北板块、白石湖板块。由于个别板块规模不大,所以又常把市中心板块和城西板块统称市中心区(或称老城区)板块,把河东新区板块和白石
10、湖板块统称河东区板块。因此也可以说,钦州楼市共分为三大板块。1、市中心板块:分为老城区和新城区两个片区。区域发展成熟、建成度高,现阶段区域仅有约 20 个项目在售、主要分布在钦州湾大道两侧、南珠西大街以及育才路附近。2、钦北城区板块:区域发展较慢,城区建成度低,以汽配集群、农产品批发市场为主,现阶段区域内仅有约 8 个项目在售,仅 1 个新增项目推出市场。3、城西板块:属于钦州房地产开发较早区域,均属于环线物业,项目多分布在北部湾大道两侧,现阶段区域内约3 个项目在售,多属于尾盘销售,仅1 个新增项目推出市场。4、河东新区板块:属于近几年的钦州房地产市场热点板块,区域发展日趋成熟,凭借新行政中
11、心区的发展规划利好,居住环境、交通、学校、体育等配套设施品质优势突出。现阶段区域内在售项目 21 个,新推出项目 2 个。5、白石湖新区板块:属于钦州南拓未来发展的新兴区域,即以白石湖 CBD 为核心的滨海新城片区。区域发展目前尚处初始阶段,建成度低,现阶段区域内主要的在售项目仅 5 个,3 个住宅项目,2 个专业市场项目。各板块楼盘分布各板块楼盘分布3.2.13.2.1 河东区板块楼盘分布图河东区板块楼盘分布图3.2.23.2.2 市中心板块楼盘分布图市中心板块楼盘分布图3.2.33.2.3 城北区板块楼盘分布图城北区板块楼盘分布图各板块在售项目统计情况各板块在售项目统计情况市中心板块(含城
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