房地产估价报告.pdf

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1、 房地产估价报告 估价项目名称：吉林省长春市高新北区中科大街与光机路交会新星 宇之悦 拜托估价方：长春新星宇房地产开发有限责任公司的法定代表人徐 旖旎 受理估价方：城建学院房地产财产评估有限公司 注册房地产估价师：畅畅（注册证书编号：）陈晨（注册证书编号：）估价作业日期：二一三年十二月二日至二一三年十二月十三日 估价报告编号：新星宇之悦房估报字号 目录 致拜托估价方函 注册房地产估价师申明 估价的假定前提和限制条件 一、本次估价的假定前提 二、本次估价的限制条件 房地产估价结果报告 一、拜托估价方 二、受理估价方 三、估价对象概略 四、估价目的 五、估价时点 六、价值定义 七、估价依照 八、估

2、价原则 九、估价方法 十、估价结果 十一、估价人员（专职注册房地产估价师）十二、估价作业日期 十三、估价报告应用有效期 估价技术报告 一、个别要素剖析 二、地区要素剖析 三、市场背景剖析 四、最高最正确使用剖析 五、估价方法采纳 六、估价测算过程 附件 一、拜托估价合同 二、估价对象区位表示图 三、估价对象照片 四、拜托方供应 五、拜托方供应 六、拜托方公司法人营业执照复印件 七、估价师资格证书复印 致拜托估价方函 徐旖旎女士：我公司于年月日接受您的拜托，对吉林省长春市高新北区中科大街与光机路交会新星宇之悦房地产的公然市场价值进行评估，估价目的是为房地产交易供应价值参照依照。我公司自年月日收到

3、您供应的项目有关资料后，组织人员于年月日至年月日对估价对象吉林省 长春市高新北区中科大街与光机路交会新星宇之悦房地产的公然市场价值进行了评估。评估人员在现场查勘的基础上，依据国家与地方的有关政策法例、国家标准房地产估价规范和我公司掌握的房地产市场资料，联合您供应的资料和本次评估的估价目的，依照公正、客观、独立的原则，依照估价程序，采纳了市场比较法和利润法进行剖析、测算和判断，确立估价对象吉林省长春市高新北区中科大街与光机路交会新星宇之悦房地产在年月日完好权益状态及知足各项假定限制条件下的公然市场价值总价万元，大写金额：人民币壹佰叁拾叁万壹仟叁佰柒拾柒元整；单价元 平方米，大写金额：每平方米人民

4、币陆仟陆佰伍拾陆捌角捌分。特此函告！城建学院房地产财产评估有限公司 法定代表人：畅畅 年月日 注册房地产估价师申明 对本估价报告我们特作以下郑重申明：一、我们在本估价报告中陈说的事实是真切和正确的。二、本估价报告书中的剖析、建议和结论是我们自己公正的专业 剖析、建议和结论，但遇到本估价报告中已说明的假定和限制条件的 限制。三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当 事人没有个人利害关系或成见。四、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范 （）进行剖析，形成建议和结论，撰写本估价报告。五、注册房地产估价师畅畅、陈晨于年月日已对本估价报告中的估价对象的建筑构造、室内外状况进行了实

5、地查察并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前保护管理状况，特别因供应资料有限，我们不担当对估价对象建筑构造质量、建筑面积数目正确性检查和相应权益的责任，也不担当对其余被掩盖、未裸露及难于接触到的部分进行检视的责任。六、没有人对本估价报告供应了重要专业帮助。七、本报告中所依照的有关估价对象建筑面积和权益资料由拜托人供应，拜托人应付资料的真切性和靠谱性负责。八、本估价报告仅是在报告中说明的假定限制条件下对估价对象正常市场价钱进行的合理估量，报告中对估价对象权属状况的表露不可以作为对其权属确认的依照，估价对象权属界定以房地产权属管理部 门认定为准。九、假如拜托人以隐瞒、欺诈等不正当手段，以致估价人

6、员在本估价报告中采纳了错误的数据，相应责任由拜托人担当。签发人员 畅畅（注册房地产估价师）（注册证书编号：）署名：审查人员：陈晨（注册房地产估价师）（注册证书编号：）署名：实地查勘、撰写人员：畅畅（注册房地产估价师）（注册证书编号：）署名：陈晨（注册房地产估价师）（注册证书编号：）署名：估价的假定前提和限制条件 一、本次估价的假定前提 、本次估价以估价对象的证载用途整体、连续使用为估价前提，即估价对象以住所用途为整体、连续使用为估价前提。、本次估价假定拜托人拥有估价对象房地产完好产权为前提、以 估价对象在估价时点时的状况为依照进行估价，即估价对象的房子所 有权及国有土地使用权不存在抵押权及共有

7、权人为假定前提下的房地 产正常市场价钱。、在评估过程中，我们假定该住所的所有权人在公然市场上销售 该住所，且不包含所有权人依靠递延条件合约、售后租回、合作经营、管理协议等附带条件以抬高该住所权益价值的状况。、本次估价假定在估价对象土地使用权法定年期内，该住所所有 权人对该住所享有自由及不受干涉的使用、转让、利润、处罚等合法 权益。、注册房地产估价师畅畅、陈晨于年月日进行现场查 勘，但并未对建筑基础、构造等隐蔽工程进行测量，所以没法确认该 住所能否存在构造性破坏或质量问题。同时，未进行实地测量以核实 该住所的土地面积及建筑面积，所以我们将采纳拜托方供应的估价对 象的房子所有权证（吉房权证市字第号

8、）和国有土地使用证 （吉国用第号）上载明的面积，即总建筑面积为 平方米的此中层楼一间平方米的住所、总土地面积为 平方米为本次估价的前提条件。、拜托方供应的估价对象资料部分为影印件，估价人员不保证影 印件与原件的一致性。本次评估是以拜托方供应的与估价对象有关的 法律文件、权属证明及有关资料真切有效为前提的，其合法性和真切 性应由拜托方负责。二、本次估价的限制条件 、估价对象地段等级依照吉林省长春市市里二一三年住所用 地级别与基准地价图及吉林省长春市收税等级图确立。、估价对象土地使用权获得方式为出让，依据估价对象的国有 土地使用证（吉国用第号），估价对象的土地使用权停止 日期至年月日止，即至估价时

9、点土地节余使用年限为年。本报告评估结果已考虑该要素对房地产价钱的影响。、本估价报告的估价结果是以估价对象房地产在估价时点的状况 和估价报告对估价对象房地产的假定和限制条件为依照进行，假如房 地产状况或估价报告中对估价对象房地产的假定和限制条件发生变 化，估价结果应作相应调整。、本估价报告的估价结果没有考虑快速变现、税费转嫁等特别的 交易方式，以及可能发生的办理抵押登记、权益转移有关花费对估价 对象房地产价值的影响，也未考虑国家宏观政策发生变化，以及遇有 自然力和其余不行抗力对估价对象房地产价值的影响，拜托方在利用 本报告结果时应予以充分的考虑及重视。、本估价报告所确立的房地产价钱是在公然市场条

10、件和本次估价 目的的特定条件下形成或许成立的正常价钱。假如估价目的发生更改，一定另行估价。、本估价报告一定完好使用方为有效，对仅使用本报告中部分内 容而以致可能的损失，本评估机构不担当责任。、本估价报告仅供房地产主管部门、拜托方使用，未经本估价公 司赞同，不得供应给其余任何单位和个人使用，其所有或部分内容不 得刊载于任何文件、通告或公然媒体上。、本估价报告应用的有效期为一年，自本估价报告达成之日起计，即本报告的应用之日与估价报告达成之日相差不行超出一年。本估价 报告应用的有效期超出一年时，需从头进行估价。、本估价报告的最后解说权由本评估公司所有。房地产估价结果报告 （新星宇之悦房估报纸字号）一

11、、拜托估价方 拜托方名称：长春新星宇房地产开发有限责任公司拜托方地址：高新北区中科大街与光机路交会法定代表人：徐旖旎 拜托证人件：身份证 拜托证人件号：二、受理估价方 估价方名称：城建学院房地产财产评估有限公司法定代表人：畅畅 估价方住处：长春市绿园区迎宾路号四单元楼室估价资质等级：贰级 三、估价对象概略 （一）估价对象区位状况 新星宇之悦房地产，估价对象位于吉林省长春市高新北区中科大街与光机路交会，所在地段属长春市城区收税五级地段、长春市住所三级地段。估价对象周边有吉林大学隶属小学，吉林大学隶属中学，吉林大学隶属高中。估价对象周围有北湖快轨、路（人民广场 长新东路）、路（东环城路 华正批发）

12、、路（世光路 长新东路）、路（师范学院 春城大街）、路（小白桥 八里堡）、路（百货大楼长江物流）、路（长春站 一汽齿轮厂）、路（人民广场 中东瑞家）。路（太阳城 兴旺山），路，路等交通便利；周边基础设备、公共配套设备较为完美 政府机关较少 环境较好。凑近属于新收复路商圈，气氛较好。（二）估价对象实物状况 估价对象为一栋住所，共五层，建成于年，依据长春市房子重置价钱标准附表，联合建成年限及估价人员实地勘查状况，确立估价对象为九成新，建筑构造为砖混一等。目前，因为徐旖旎女士正忙于办理各种问题，对该住所市场发租无暇顾及，急于变现，故该住所为简装，前三层卖出，其余楼层临时空置。估价对象装饰状况以下：该

13、栋楼外立面面饰白色条型面砖，门厅处：天棚采纳木龙骨、木芯板、九厘板叠级造型，墙面、地面面贴红色花岗岩，柱面采纳镜面不锈钢包柱，大门为全玻地弹门；室内：大堂天棚为轻钢龙骨，纸面石膏板，面饰白色乳胶漆。各层走道天棚为轻钢龙骨，硅钙板吊顶。内墙面面饰白色乳胶漆，踢脚线采纳木质踢脚线面饰硝基清漆。柱面为木龙骨，九厘板造型面饰硝基清漆。地面铺贴玻化砖。楼梯间楼梯铺贴踏步砖，楼梯栏杆为不锈钢栏杆。门均为胶合板门面饰硝基清漆，窗为铝合金窗。整栋楼配有电梯一部。估价对象保护养护状况一般。（三）估价对象权益状况 本次评估的范围为吉林省长春市高新北区中科大街与光机路交会新星宇之悦房地产，产权属长春新星宇房地产开发

14、有限责任公司所有。其房子所有权证证号为吉房权证市字第号，证载设计用途为住 宅，总建筑面积为 平方米，估价对象为此中三层的 平方米 的住所；其国有土地使用证证号为吉国用（）第 号，证 载地类（用途）为住所，土地使用权种类为出让，停止日期为 年 月 日，土地使用权面积为 平方米。至估价时点，其权益状况明确，未发现他项权益登记及法定优先 受偿权益。四、估价目的 本次评估目的是确立估价对象完好权益状态下的房地产市场价 值，为拜托方办理房地产交易手续供应价钱参照依照。五、估价时点 年月日 六、价值定义 本报告所确立的价值为估价对象房地产在估价时点完好权益状态 及知足各项假定限制条件下的房地产公然市场价值

15、。七、估价依照 、国家、省、市人民政府及其有关部门宣布的法律、法例和政策文件；（）中华人民共和领土地管理法；（）中华人民共和国城市房地产管理法；（）中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行方法；（）城市房地产转让管理方法；（）中华人民共和国担保法；（）中华人民共和国物权法。、房地产估价规范（中华人民共和国国家标准）；、房地产估价合同；、拜托方供应的房子所有权证（吉房权证市字第号）；、拜托方供应的国有土地使用证（吉国用第号）；、拜托方供应的其余有关资料；、评估人员现场查勘、实地检查之结果。（）现场勘探、拍照和记录；（）长春市房地产市场信息；（）人民银行宣布的资本存、贷款利率；（）委估住所周边房

16、地产投资回报状况；八、估价原则 本次估价依照以下的房地产估价原则 、独立、客观、公正原则 独立、客观、公正原则要求估价机构和估价师站在中立的立场上，依靠估价专业知识、经验和应有的职业道德，依照估价对象的原来面目、脚踏实地、坚持原则、公正正直地进行估价。本次评估未受估价拜托人在内任何单位和个人的扰乱，没有偏袒有关当事人中的任何一方，本着各方当事人理性而慎重并出于利己动机，以估价师身份来频频、精美地衡量估价对象的评估价值。、合法原则 合法原则要求房地产结果是在估价对象依法判断的权益下的价值，则房地产估价一定以估价对象的合法使用、合法交易或合法处罚 为前提进行。本报告估价对象已办理房地产权证（吉房权

17、证市字第 号）等产权证资料，证载用途为住所。本报告按其法定住所用途进行估价。、最高最正确使用原则 最高最正确使用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最正确使用下的价值，最高最正确使用是指法律上赞同、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用，估价对象其合法赞同用途为住所，建筑设计、平面布 局及配套均按住所用途进行，与赞同用途符合，已达到最正确利用状态，切合最高最正确使用原则。本报告按住所用途进行估价。、代替原则 代替原则要求房地产估价结果不得不合理地偏离近似房地产在同样条件下的正常价钱，其理论依照是同一市场上同样物件拥有同样市场价值的经济学原

18、理。代替原则是保证房地产估价能够运用市场资料进行和达成的重要理论前提。本次估价选用了多个近期房地产市场上周边近似商业房地产的交易价钱来确立估价对象的客观价钱。、估价时点原则 估价时点原则要求房地产估价结果是在由估价目的决定的某个特准时间的价值。估价时点原则重申的是估价结论拥有很强的时间有关性和时效性。估价结论第一拥有很强的时间有关性，这是考虑到资本的时间价值，在不一样的时间点上发生的现金流量对其价值影响是不一样的。估价结论同时拥有很强的时效性，这是考虑到房地产市场的颠簸 性，同一估价对象在不一样时点会拥有不一样的市场价钱。本报告的估价时点为现场查察之日。、慎重原则 按房地产抵押估价指导建议要求

19、，慎重原则是评估房地产抵 押价值时应该恪守的一项原则，它要求在存在不确立性要素的状况下 作出估价有关判断时，应该保持必需的慎重，充分估计抵押房地产在 抵押权实现时可能遇到的限制、将来可能发生的风险和损失，不高估 假定未建立法定优先受偿权益下的市场价值，不低估房地产估价师知 悉的法定优先受偿款。本报告的估价结果为抵押价值，将恪守慎重原 则进行估价。九、估价方法 依据房地产估价规范，“有条件采纳市场比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要估价方法”。因为估价对象周边近似房地产交易活跃，市场依照充分，故可采纳市场比较法。依据房地产估价规范，“利润性房地产的估价，应采纳利润法作为此中的一种估价方法”。

20、因为估价对象系经营用房（用于出租），属利润型住所，且经营状况优秀，故可采纳利润法进行评估。所以，依据本次评估的特定目的，评估人员严格依照房地产估价原则，在仔细剖析研究所掌握的资料，进行实地勘探和对周边地域的检查以后，针对估价对象的实质状况，确立运用市场比较法、利润法作为本次估价的基本方法，并对以上各样方法测算的价钱进行综合办理，最后求取估价对象的总价钱和单位价钱。（一）市场比较法 将估价对象与在估价时点近期有过交易的近似房地产进行比较，对这些近似房地产的已知价钱作适合的修正，以此估量估价对象的客观合理价钱或价值的方法。采纳公式：比准价钱可比实例价钱交易状况修正交易日期修正地区要素修正个别要素修

21、正 或：比准价钱可比实例价钱 （二）利润法 估计估价对象将来的正常净利润，采纳适合的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估量估价对象的客观合理价钱或价值的方法。）式中：房地产将来的年净利润 房地产的酬劳率 房地产的利润年限，详细是从估价时点开始计算的 将来能够获得净利润的时间，往常称为利润年限。十、估价结果 经过评估人员实地勘探、资料剖析和价钱测算与判断，并联合长 春市房地产行情，确立估价对象在估价时点年月日完好权 利状态及知足各项假定限制条件下的房地产市场价值为总价 万元，大写金额：人民币壹佰叁拾叁万壹仟叁佰柒拾柒元 整；单价元 平方米，大写金额：每平方米人民币陆仟陆佰伍拾陆捌角捌分。十一

22、、估价人员（专职注册房地产估价师）签发人员 畅畅（注册房地产估价师）（注册证书编号：）署名：审查人员：陈晨（注册房地产估价师）（注册证书编号：）署名：实地查勘、撰写人员：畅畅（注册房地产估价师）（注册证书编号：）署名：陈晨（注册房地产估价师）（注册证书编号：）署名：十二、估价作业日期 年月日至年月日 十三、估价报告应用有效期 本估价报告应用的有效期为壹年，自估价报告达成之日起计。房地产估价技术报告 （仅供估价机构存档和提交有关管理部门查阅）一、个别要素剖析 （一）估价对象权属状况 、名称、坐落和概略 本次评估的范围为吉林省长春市高新北区中科大街与光机路交会 新星宇之悦，评估总建筑面积为平方米的

23、此中层楼一间 平方米的住所；产权属长春新星宇房地产开发有限责任公司所有，土 地权属性质为国有出让，其房子所有权证证号为吉房权证市字第 号，证载设计用途为住所，其国有土地使用证证号为吉国用（）第号，证载地类（用途）为住所，土地使用权种类为出 让，停止日期为年月日，土地使用权面积为平方米。所在建筑物总层数为层，钢混构造，简装。至估价时点，其权益状况明确，未发现他项权益登记及法定优先受偿权益。、估价范围界定 本次估价范围仅限于该幢建筑物及其分摊的土地面积，不包含其余可能存在的修建物、树木、动产、债权债务等。（二）估价对象实物状况 、地点状况 ）坐落：长春市高新北区中科大街与光机路交会 ）方向：地处高

24、新北区中科大街北侧，光机路交会东侧 ）距离：吉林大学隶属小学，吉林大学隶属中学，吉林大学隶属 高中很近 ）朝向：东南 ）楼层：层 、交通状况 ）进出可用交通工具：目前为公交车，北湖快轨、路（人民广 场 长新东路）、路（东环城路 华正批发）、路（世光路 长新东路）、路（师范学院 春城大街）、路（小白桥 八里堡）、路（百货大楼 长江物流）、路（长春站 一汽齿轮厂）、路（人民广场 中东瑞家）。路（太阳城 兴旺山），路，路等 ）交通管束：地区内主要干道红绿灯设臵许多，对交通有必定影 响；）泊车方便：小区设有地下泊车场，泊车较方便。、环境状况 ）自然环境：地区内绿化率不高，自然环境一般；）人文环境：地区

25、内高档楼盘许多，居民素质较高；）景观：地区内一般。、外面配套设备 ）基础设备：给水、排水、供电、通信、消防等基础设备齐备，保证率好；）公共服务设备：周边有百佳商场、学校、医院、银行等公共设 施，生活方便。、地区将来变化趋向 交通变化、规划变化、环境变化等。三 估价对象实物状况 、土地实物状况描述与剖析 ）土地面积：平方米 ）用途：住所 ）形状：规则 ）地形地势：平展 ）土壤地基：较好 ）基础设备齐备程度：宗地内“六通”，即通水、排水、通电、通信、通路、通气。）土地平坦程度：已建建筑物，余地平坦。、建筑物实物状况描述与剖析 ）住所名称：新星宇之悦 ）评估建筑面积：平方米的层楼一间平方米住所 ）用

26、途：住所 ）所属建筑物建筑构造：砖混构造，共层 ）保护养护状况：较好 ）完损状况：外观完满，无显然损害 ）主要装饰标准及设备状况以下：该栋楼外立面面饰白色条型面砖，门厅处：天棚采纳木龙骨、木 芯板、九厘板叠级造型，墙面、地面面贴红色花岗岩，柱面采纳镜面 不锈钢包柱，大门为全玻地弹门；室内：大堂天棚为轻钢龙骨，纸面 石膏板，面饰白色乳胶漆。各层走道天棚为轻钢龙骨，硅钙板吊顶。内墙面面饰白色乳胶漆，踢脚线采纳木质踢脚线面饰硝基清 漆。柱面为木龙骨，九厘板造型面饰硝基清漆。地面铺贴玻化砖。楼梯间楼梯铺贴踏步砖，楼梯栏杆为不锈钢栏杆。门均为胶合板门面饰硝基清漆，窗为铝合金窗。整栋楼配有电梯一部。估价对

27、象保护养护状况一般。二、地区要素剖析 （一）宏观地区要素剖析 攻略一：北美风情小镇，新星宇公司倾情打造的北美生态小镇新星宇之悦，带你体验原汁原味的北美之旅。攻略二：长春北湖国家湿地公园，国家级湿地公园，园区内十大景观分区，各具艺术特点，充满活力，引领长春旅行新高度。特点植物景观区，浓重的传统文化神韵，春天绿柳桃花、秋天枫林、桦林灿烂多彩，显现独到的北方植物景观特点，成为柳、枫、桦的植物显现园；湖岛风光旅行区，在知足水利功能的基础上，创建宏阔、优美的湖景风光，利用独到的地理地点优势设计湿地博物馆，作为公园地标性建筑。攻略三：奥体公园，位于长春高新区东北核心区内的长春奥体公园，不单是长春集体育场、

28、体育馆、游泳馆、全民健身中心为一体的配套完美的大型体育公园。其设计创意以“长白林海”为立意主题，引用长白山的动势并承托丛林之城的理念。整个设计简洁大气，造型 艺术独到，值得您在十一长假时期参观和鉴赏。（二）微观地区要素剖析 坐落：吉林省长春市高新北区中科大街与光机路交会新星宇之悦房地产。地段等级：长春市 市里住所三级、收税五级地段。四至：东北轻轨号线，西临北远达大街，南临北四环 路。周边环境及周边物 估价对象 业：吉林大学隶属小学，吉林大学附 属中学，吉林大学隶属高 中，吉林大学隶属幼儿园，长春师范 学院，长春工业大学，长 春师范学院，吉林交通职业技术学 院，兴华学校（中小学）。景观 北湖湿地

29、公 园，新天地购物公园。交通条件：北湖快 轨、路（人民广场长新东路）、路（东环城路 华正批发）、路（世光路 长新东路）、路（师范学院 春城大街）、路（小白桥 八里堡）、路（百货大楼 长江物流）、路（长春站 汽齿轮厂）、路（人民广场 中东瑞家）。路（太阳城 兴旺山），路 长春站 老家站），路（奶牛场站长春站 黄河路 等。繁华程度：估价对象地处欧亚商场，中东瑞家家居广场、金海马家居广场、红星美凯龙、国贸商都，属闹中取静，周边配套商业网点许多，其繁华程度优秀。公共配套设备齐备程度：齐备。三、市场背景剖析 房地产目的投资的上升对上下游家产的发展，起到的踊跃的作用，从整个房地产公司的投资踊跃性看，管理的

30、开发面积、新动工的面积 都开始上升，开发商公司的租金特别的丰裕，房地产资本根源已经和 昨年整年持平，房地产开发公司的根源，不论是增加速度仍是资本总 量来讲，房地产明年仍是保持增加。特别关怀房地产公司信贷安全，房地产开发的贷款和个人住宅贷款在内的开发贷款，房地产贷款的余 额占到整个商品房贷款的，房地产不良贷款率降落，从这几个表 现都是踊跃的，向上的，这是值得必定的。整体上房地产市场存在了 好多的问题，从开发的角度来讲，整个房地产的供求关系，这类供应 关系不均衡的问题，在东部地域和四十个要点城市尤其打破，造成的 这些城市的供求的关系，使这些地域的房价上升压力连续的扩大，四 十个要点城市的销售面积增

31、加是特别快的，可是房地产开发增加速度 是全国最低的，这样的供求关系值得我们关注。今年房地产市场的销 售局势特别好，我们关注到在这些商品房销售，除了一些基本需求以 外，一些投资性需求也是特别的快速，城镇住宅面积整体获得改良的 同时，在个别地域和要点城市对住宅据有不均衡的在加剧，有部分的 集体特别是住得比较的差，住的面积比较的小，也有部分住得很大很 好。将来房地产市场发展，假如谈趋向的话，房地产市场基本需求处 于稳固阶段。房地家产将作为支柱家产仍将连续，和目前中国经济增 长的特点有关系，我特别注意到甘市长所讲特别客观的正确的对中国 经济的评论，中国经济的增加，投资是主要的拉动力，房地产和投资 作为

32、经济增加主要的支撑点，房地家产与工业的关系，房地产自己产 业链特别长，和有关的家产也特别大，对工业的影响是特别大的。中 国经济发展到今日，限制经济发展最要点的环节已经不在生产端了，我们有足够的生产能力，我们有充分的资本，我们此刻缺的是市场，凡是和市场关系亲密的家产都是公民经济发展中间最重要的家产，房 地产是上游家产的市场，同时抵花费市场的关系度特别高，买了房子 此后，带动了家电、装饰所有的装饰装璜。房地产与家具花费的关系 度高，此刻要推进构造的转变，此后要逐渐提高花费对公民经济的影 响，这需要一个过程。使大家敢花费，有能力花费，这不可以短期内可 以改变的，中国仍旧保持必定的经济增加速度，保持我

33、们的就业和社 会经济的发展，房地产仍旧要在这样保障经济增加中间发挥了重要的 作用，住宅发展趋向性的问题。四、最高最正确使用剖析 所谓最高最正确使用，是估价对象的一种最可能的使用，这类最可能的使用，是法律上赞同，技术上可能，财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。最高最正确使用的一种详细表现，是以能使估价对象赢利最多的用途和开发强度来衡量的。这是因为在房地产市场中，每位房地产拥有者在主观上都试图充散发挥房地产的潜力。估价对象房子证载用途为住所，土地证载地类（用途）为住所，实质用途为住所；依据房地产估价规范中的保持现状前提：以为保持现状连续使用最为有利时，应以保持现状连续

34、使用为前提估价。因此其最正确使用方式就是依照目前的使用方式连续使用。所以，本估价报告的估价对象按住所用途进行估价切合最高最正确使用原则。五、估价方法采纳 依据房地产估价规范，“有条件采纳市场比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要估价方法”。因为估价对象周边近似房地产交易活跃，市场依照充分，故可采纳市场比较法。依据房地产估价规范，“利润性房地产的估价，应采纳利润法作为此中的一种估价方法”。因为估价对象系经营用房（出租），属利润型住所，且经营状况优秀，故可采纳利润法进行评估。所以，依据本次评估的特定目的，评估人员严格依照房地产估价原则，在仔细剖析研究所掌握的资料，进行实地勘探和对周边地域的检查以

35、后，针对估价对象的实质状况，确立运用市场比较法、利润法作为本次估价的基本方法，并对以上各样方法测算的价钱进行综合办理，最后求取估价对象的总价钱和单位价钱。、市场比较法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的近似房地产进行比较，对这些近似房地产的已知价钱作适合的修正，以此估量估价对象的客观合理价钱或价值的方法。采纳公式：比准价钱可比实例价钱交易状况修正交易日期 修正地区要素修正个别要素修正 或：比准价钱可比实例价钱 、利润法：估计估价对象将来的正常净利润，采纳适合的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估量估价对象的客观合理价钱或价值的方法。采纳公式：）式中：房地产将来的年净利润 房地产的酬劳率

36、房地产的利润年限，详细是从估价时点开始计算的 将来能够获得净利润的时间，往常称为利润年限。六、估价测算过程 （一）市场法的估价测算过程 、可比实例的选用 选用三个与估价对象区 位周边、用途同样、规模相当的 近似房地产、作为可比实 例。（）可比实例汉森 香榭里。汉森香榭里位于高新区 超越大街以东、规划路以北、汉森香榭里 超群街以西、创意路，为层钢 混构造，约建于年，九 成新，住所气氛一般。项目周边 有利田商业中心、沃尔玛购物广场、欧亚卖场、肯德基快餐、挪动营业厅、网通营业厅、人气鼎沸潜力无穷。硅谷医院、仁爱中医院、北京安贞医院全知足健康需求。新建北京师范大学隶属学校囊括幼儿园、小学、初中，完好的

37、一体化一站式教课峰层。双语幼儿园、省二实验小学、吉林艺术学院动画学院、吉林建筑工程学院装饰学院等一站式 教育系统为孩子铺就成长之路，更提高了地区人群修养。建设银行、中国银行、工商银行、商业银行等金融机构林立，为居者供应了最大 化的金融条件。小区自己拥有一个万平的会所，内部建有万平会所，双语幼儿园，办公用房，配套商业。小区周边公交线路有条，此中：路（莲花泡 欧亚卖场）到拉洛屯站下车步行至项目地、路（公交医院长春五华公司）到创业大厦站下车打车约分钟抵达项目地；路（太阳城 大屯）硅谷大街站下车，打车约分钟抵达项目地；路 长春站 硅谷医院 在硅谷医院站下车，打车约分钟抵达项目地。目前市场租金为元 月。

38、汉森香榭里建筑全景汉森香榭里进口 （）可比实例文庭雅苑。文庭雅苑位于旭日区行进西街与繁华路交汇处，为层中高层住所，约建于年，九成新，住所气氛一般。紧临师大附小、中、电台小学、幼儿园 吉大双语幼文庭儿雅苑园、思学双语艺术幼儿园学校、吉林省委党校、长春精诚航空职业学 校。沃尔玛商场、东方家园、吉林大学远程教育学院信息技术教课中心。工行、建行、商行、中国工商银行湖光路积蓄所、吉林银行长春兆华支行、中国建设银行、行进大街支局邮政积蓄、长春市商业银行、中国农业银行长春市双德分理处。百合口腔、前卫医院、旭日区南站繁华社区卫生服务站、吉林省肿瘤医院、旭日区南站社区卫生服务中心、郑文友中医肿瘤医院云南驻长春咨

39、询处、旭日区七九三社区卫生服务站。该写字楼市场租金为元 月。文庭雅苑建筑全景文庭雅苑 表一 可比实例资料 实例 项目 汉森香榭里 文庭雅苑 估价对象 交易日期 年月日年月日 年月日 交易状况 正常 正常 正常 建筑面积（）土地使用权性质 出让 出让 出让 土地级别 收税五级 收税五级 收税五级 繁华程度 优 较优 较优 地区 交通便利度 优 优 较优 环境 优 优 优 要素 公共设备配 较齐备 较齐备 较齐备 套齐备程度 新旧程度 九成新 九成新 九成新 土地节余使 用年期 空置率 租金 （元月）泊车位 充分 充分 充分 个 物业管理 有 有 有 别因 建筑装饰 简装 简装 简装 素 设备设备

40、 三部电梯 三部电梯 一部电梯 平面部署 合理 合理 合理 建筑构造 钢混 钢混 砖混 工程质量 优 优 优 总楼层 层 朝向 南 西南 东南 交易价钱 元 、可比实例修正系数 （）成立价钱可比基础。可比实例、付款方式均为在成交日期一次付清，单价均为按单位建筑面积计算，币种均为人民币，钱币单位均为元。（）交易状况修正。可比实例、均属正常交易，交易状况无需 修正，故修正系数分别为、。（）交易时间修正。可比实例、的成交日期与估价时点特别凑近，而与估价对象近似的房地产价钱在估价时点以前的一个月未出 现价钱颠簸，故友易时间不需修正，修正系数分别为、；地区及个别要素修正系数。（）地区要素修正。采纳直接比

41、较调整法进行地区要素修正：第一，以估价对象的地区要素为基准（分），将可比实例的地区要素与估价对象的地区要素进行比较、评分。假如在某个要素方面可比实 例的地区要素比估价对象的地区要素差，所得的分数就低于分，反之，就高于分。而后，将可比实例的地区要素的得分转变为调 整价钱的比率，对可比实例价钱进行调整。（见表二、表三所示）（）个别要素修正。采纳直接比较调整法进行个别要素修正：第一，以估价对象的个别要素为基准（分），将可比实例的个别要素与估价对象的个别要素进行比较、评分。假如在某个要素方面可比实 例的个别要素比估价对象的个别要素差，所得的分数就低于分，反之，就高于分。而后，将可比实例的个别要素的得分

42、转变为调整价钱的比率，对可比实例价钱进行调整。（见表二、表三所示）（）各项修正的详细计算。依据以上对各项要素修正的剖析和评 分，对各项要素修正计算见表二和表三所示。表二各项修正要素得分表 实例 项目 汉森香榭里 文庭雅苑 估价对象 交易日期 交易状况 繁华程度 交通便利度 地区要素 环 境 土地级别 公共设备配套齐备程度 新旧程度 土地节余年期 空置率 租金（元 月）泊车位 个 物业管理 别 建筑装饰 因 素 设备设备 平面部署 建筑构造 工程质量 楼 层 朝 向 表三各项修正要素修正系数及比准价钱计算表 实例 项目 汉森香榭里 文庭雅苑 交易日期 交易状况 繁华程度 交通便利度 地区因 环

43、境 素 土地级别 公共设备配套齐备程度 新旧程度 土地节余年期 空置率 租金（元 月）泊车位 个 物业管理 建筑装饰 别要素 设备设备 平面部署 建筑构造 工程质量 楼 层 朝 向 交易价钱（元）比准价钱（元）估价对象 取均匀值，估价对象比准单价为：（）（元）估价对象房地产的比准价钱为：（元）、市场法的估价测算结果 采纳市场比较法，经过以上测算得出：估价对象总价为元；单价为元 平方米（二）采纳利润法剖析测算、估量年潜伏毛收入 本次评估可赢利润的住所用房建筑面积为平方米。估价人员经过对估价对象周边近似住所租金和对实地经营状况的检查认识，联合长春市同类房地产市场租金水平以及对将来市场行情的展望进行

44、综合剖析，选用三个与估价对象区位周边、用途同样、规模相当的近似房地产、作为可比实例。可比实例汉森香榭里，月租金元 平方米 可比实例文庭雅苑，月租金元 平方米。取均匀值，估价对象租金标 准为：（）（元）由此确立估价对象在现时状态下，在将来利润年限内租金将保持 较安稳的状况，估价对象月租金为元 平方米 依据此租金水平，计算估价对象房地产在充分利用、无空置状况下的年潜伏毛收入为：（元）、估量年有效毛收入 依据估价人员对长春市住所市场的检查，与估价对象区位周边、用途同样、规模相当的近似房地产，参照可比实例 汉森香榭里、可比实例文庭雅苑二个住所空置率，确立因空置、拖欠租金以 及其余原由造成的收入损失为其

45、年潜伏毛收入的则年有效毛收入 损失为：（）（元）、年营运花费的测算 营运花费是保持估价对象房地产正常使用所一定指出的花费，包 括维修费、管理费、保险费以及税费等。（）估量年管理费 管理花费为管理估价对象房地产经营活动所发生的花费，包含物 业费、采暖费等，依行业标准 管理费依照估价对象潜伏毛收入的测算，则年管理费为：（元）（）估量年维修费 估价对象系砖混一等构造，依据长春市房子重置价钱标准，估价对象建筑物的重置单价为元 平方米。依行业标准 维修花费按建筑物重置价钱的计算，则年维修花费为：（元）（）估量年保险费 依规定 年保险费按房子现值的计算，依照国家标准房地产估价规范（）及长春市房子重置价钱标

46、准，砖混构造残值率为，耐用年限为年，则年保险费为：（）（元）（）估量年税费 估价对象房地产租借经营过程中应缴纳的房产税，依规定依照 估价对象年有效毛收入的测算，则年税费为：（元）估价对象房地产租借经营过程中应缴纳的营业税、城市保护建 设税、教育费附带等，依规定依照估价对象年有效毛收入的测算，则 年税费为：（元）估量土地使用税，依长春市规定，依照估价对象占用土地面积 元 平方米计取，则土地使用税为：（元）年税费为：（元）（）年营运花费共计 估价对象房地产经营过程中的年营运花费为年管理费、年维修费、年税费以及年保险费之和，则年营运花费为：（元）、估量年净利润 估价对象年净利润是由年有效毛收入扣除营

47、运花费后获得的归属 于房地产的收入，则年利润为：元）、资本化率确实定 资本化率的实质是投资利润率，依照房地产估价规范 （），本次评估采纳为资本化率计算方法为市场提取 法，即收市集场上两宗以上近似房地产的价钱、净利润，采纳利润法 计算公式：，求出其资本化率。估价人员经过对估价对象周边近似物业租金和对实地经营状况的 检查认识，联合长春市同类房地产市场租金水平以及对将来市场行情 的展望进行综合剖析，选用两个与估价对象区位周边、用途同样、规 模相当的近似房地产资本化率市场提取法的计算资料（见表四）：表四资本化率市场提取法计算表 实例 项目 汉森香榭里 文庭雅苑 市场单价 元 建筑面积（）房地产销售价钱

48、万元租金（元 月）空置率 年有效毛收入 万元 年总花费 万元 净利润 节余年期资本化 取均匀值，估价对象资本化率为：（）、尚可使用年限确实定 利润年限是估价对象自估价时点起至将来可赢利润的年数。估价 对象的估价时点为年月日，估价对象土地使用权获得方式 为出让。依据估价对象的国有土地使用证证载用途为其余商服用 地，估价对象的土地使用权停止日期至年月日止，考虑到 本次评估以商业用途为估价前提，即至估价时点分摊土地节余使用年 限约为年。估价对象证载构造为钢混，建筑物耐用年限为年，大于土地使用权节余使用年限，故本报告确立估价对象利润年限为土 地节余使用年限，即约为年。、利润价钱的求取 （）采纳利润法计

49、算公式 估价对象现时年利润较为稳固，估计将来的节余年限里年利润会 保持稳固状况，为了计算的简易，本报告采纳在利润年限里每年净收 益不变的公式进行计算：式中：为利润价钱；为年纯利润；为资本化率；为将来可赢利润的年限。（）利润价钱计算 估价对象利润价钱：估价对象单价：元 平方米 、利润法测算结果 采纳利润法，经过以上测算得出：估价对象房地产利润价钱为元；单价元 平方米。七、估价结果确立 经过前面的测算，采纳市场比较法测算出估价对象比准价钱为 元 采纳利润法测算出估价对象利润价钱为 元，两种方法求得的结果较为凑近，故本次评估取两种方法的算术平 均数作为最后的评估结果，则：房地产价钱（）元 房地产单价

50、元 平方米 综上所述，考虑不行量化的要素，最后确立估价房地产在估价时 点时完好权益状态下，知足各项假定条件的公然市场价值为：总价 万元，大写金额：人民币壹佰叁拾叁万壹仟叁佰柒拾柒元 整；单价元 平方米，大写金额：每平方米人民币陆仟陆佰伍拾陆捌角 捌分。附件 一、拜托估价合同 估价拜托合同 新星宇之悦房估报字号 甲方（拜托评估方）：长春新星宇房地产开发有限责任公司的法定代表人徐旖旎 住处：长春新星宇 乙方（受托评估方）：城建学院房地产财产评估有限公司 住处：吉林省长春市绿园区迎宾路号吉林建筑大学城建学院 （一）评估范围 依据甲方的拜托，本项目评估对象和评估范围为：新星宇之悦楼 盘层一间平方米住所