房地产开发的成本特点与投资风险.pdf

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1、1/7 房地产开发的成本特点与投资风险 一、房地产开发的成本特点：房地产开发的成本主要包括三部分：土地、土建、设备费用，配套及其他收费支出，管理费用和筹资成本。1、土地、土建、设备费用 这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的 80。其中最重要的是土地费用。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行、是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用主要包括土地出让金、置换成本、批租费用、动迁费用、拍卖佣金、契税等。房产商在决定是否开发一个项目前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼面地价），以此来进行项目的可行性评估。所以说，

2、经常看到报章杂志上报道的地王项目为什么会带动周边房价的上涨，就是因为以上述方法计算出的楼面地价已经高于或至少不低于周边项目的销售价格，而销售价格是在楼面地价的基础上，再考虑勘察设计成本、建安成本、企业运营成本、资金使用成本、销售推广成本和企业经营利润，那么其最终的销售价格必然远高于楼面地价。基于市场领导者定价和随行就市定价的原则，周边项目的价格会参照地王项目的可能价格进行一定幅度的提升。2、配套及其他收费支出 主要是指水、电、煤气、小区绿化和道路、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。2/7 城市建设资金主要靠城建税收、土地出让金和城市建设配套费三部分组成。城建配

3、套费用于城市的基础设施建设，包含市政基础设施、教育基础设施、交通基础设施、社区公共文化设施的配套建设。具体而言就是：城市主干道及其附属的桥涵、立交、隧道等，水电气管网、消火栓、路灯、公共绿化、环卫等基础设施，公交停车港、轨道交通等交通配套，义务教育学校和社区文体站点等。由谁支付 城建配套费是由开发商支付的，是开发成本的一部分。城建配套费“取之于房，用之于宜居”，随着城市建设发展，财政支出也在增长，城建配套费可用于弥补城建资金的缺口，将投入宜居 XX、森林 XX、畅通 XX 等方面的建设。但是对于开发商来说，省钱比赚钱更容易，在配套费涨价的前夕，开发商们都会尽最大努力的赶在配套费上涨之前，获得项

4、目的施工设计图完成报建，以节约配套费。所以我们的融汇温泉小镇项目的设计周期是如此之紧，就不难理解了。3、管理费用和融资成本 房地产开发与其他一般行业相比，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对合理控制开发成本、体现经营成果，将起到非常重要的作用。3/7 延伸阅读：我国房地产企业主要融资渠道 1.银行贷款。作为资金密集型产业,融资向来是房地产业生存和发展的关键,目前,我国房地产开发资金来源还是以银行信贷为主导的较为单一的融资渠道,造成房地产业潜在的金融风险。随着政府对金融调控的利剑

5、频频出鞘,银行信贷被逐步收紧,房地产企业融资面临前所未有的挑战。因此,目前房地产企业的银行贷款门槛被大大抬高,面对资金瓶颈,开发商亟待拓宽新的融资渠道。2.上市融资。上市融资是房地产企业进行融资的一个较好渠道,不仅可以化解金融风险,而且可以降低融资成本。但是,鉴于金融安全的考虑,国家对房地产企业上市有着严格的审批。因此,上市融资的愿望对大多数房地产企业来说,短时期内还无法实现。3.海外房产基金。随着国家对房地产业宏观调控政策的实施,海外房地产投资基金却加快了进入中国市场的步伐,像摩根士丹利、SUN-REF 盛阳地产基金、ING 地产、美林投资银行等着名国际地产基金采取多种渠道陆续进入中国房地产

6、市场。海外房产基金的进入,如果控制好风险,对中国房地产业的发展是有益的,一方面,可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖,有助于房地产市场的持续发展;另一方面,融资方式的多样化,也可以起到分散金融系统风险的作用。但由于目前我国尚未颁布房地产投资基金的法律法规,海外地产基金在中国投资还存在诸多风险,再加上国内一些房产企业运作的不规X。因此,海外房产基金在中国的发展还存在着一些障碍。4.债券融资。房地产债券与一般债券相比收益较高,与股票相4/7 比,又因可以按期收回本金和利息而有较高的安全性,并且具有一定的流动性,因此,在境外成为广大投资者欢迎的金融品种。但由于目前国家对发行债券的企业要求严格,只

7、有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的 XX 公司才有发行资格,并且对企业资产负债率、资本金及担保等都有严格限制。再加上相关的法律、法规不健全、风险比较大等原因,房地产开发企业通过债券融资的规模相当少。发展趋势：1.房地产信托；2.房地产投资信托基金；3.房地产产业投资基金；4.商业房地产抵押贷款支持证券。二、房地产开发企业的投资风险：房地产开发是一个充满不确定性和风险的领域，可以从以下几个方面来考察：1.房地产开发所能获得的收益是不确定的。2.房地产开发一般都从市场分析开始来预测市场未来的需求，因此这个需求是不确定的。3.房地产开发的建筑成本是不确定的。建筑材料和人工成本将随着宏观

8、经济的变化而变化，而且通货膨胀的趋势长期存在，工期越长，成本压力越大。4.房屋产品租金和投资收益是不确定的。房地产开发的最终产品包含在一个特定的社会和经济结构中，这个结构决定着租金和投资收益，而这个结构完全是开发者不能控制的。而对于投资客来说，房地产产品的价值还在于其具备抵抗通货膨胀和固定资产保值增值的金融属性，因此租金和投资收益对房屋产品的售价有重要的5/7 参照作用。比如在金融危机中，失业率增加，劳动者用于房租方面的支出被迫压缩，就会对房屋租赁市场产生消极影响。而金融危机带来的房地产市场低迷，又会使投资者远离房屋产品的投资领域。反过来更加剧了房地产企业的危机。5.由于时间的因素，增加了房地

9、产开发过程中的不确定性：（1）利率的不确定性：利率的任何变化都会引起房地产开发成本的变动和最终产品的价值，还会影响到需求者购买力和消费偏好。（2）开发开始到完成之间的时间差使房地产开发过程蕴藏着区域经济兴衰、社会状况变化的不确定性。6.正是由于房地产开发产品单位价值高、建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，因此一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。而这种风险又对应着较高的收益率和利润率，从而吸引着投资者投身于房地产开发行业。综上所述，我们可以看出，房地产开发成本特点和投资风险都对时效性有很高的要求。效率高的企业，可以在市场还未发生变化、政策未

10、产生改变时迅速达到销售条件，快速回笼资金，提高资金周转率，从而降低在市场需求、建筑成本、产品价值、融资成本、利息利率、区域经济等各个方面的不确定性，快速获得投资收益。而纵观行业内的领军企业，绝大多数都有“当年拿地、当年开工、当（次）年销售、后年交房”的本事，于是建筑设计机构和建筑施工企业所感受到的工6/7 期压力也就不难理解了。另一方面，如果开发企业通过市场反映或者由于政策变化，发现最初的项目定位和策划决策出现失误，也会对原项目定位和方案设计迅速作出修正，并将其最新决策传递到下游企业，因此我们经常能感受到甲方在方案修改和图纸修改等方面对设计单位施加的时效压力也是非常大的。同时，我们也看出，成本

11、控制在房地产开发中的重要作用，而设计阶段的成本控制是项目建设中成本管理的重点，其对工程造价的影响在 75以上，一般采用限额设计方式保证有效的成本管理。因此不少开发商要求限额设计也就顺理成章了。三、知己知彼，有所作为。在对房地产开发的成本特点和投资风险后有了一定的认识后，作为立志要成为建筑设计行业内的排头兵和领航者，在认真做好本职工作之外，我们又应该有一些什么样的作为呢？首先，密切关注宏观经济形势，及时了解房地产行业政策。这在中国目前城市化方兴未艾、经济结构转型的当前时期，将十分有助于我们时刻保持对自身生存和发展环境的清醒认识。国家对于房地产开发企业的资金、规模、专业能力、诚信等各方面要求都越来

12、越高，对于环境保护、可持续发展方面也越来越严格。要想获得一线开发商的建筑设计服务市场，就必须要提高对我们自身的要求，只有自身发展越来越符合市场的需要，才能不断立于不败之地，正所谓“没有金刚钻不揽瓷器活。”比如之前的 70/90 政策，现在的节能设计 65%标准7/7 和对阳台进深、面积占比的规定等，谁先适应这些规则，做出及时反应和技术准备，谁就能在市场上占领先机。其次，对于每个项目而言，要充分了解项目的发展背景。这需要我们不能被动的等待甲方的指令和设计任务书，而应主动与建设方和策划公司不断沟通，知晓项目自身的优势、劣势，认识项目面临的竞争和机会。这有助于我们对他们所面临的宏观市场压力和微观竞争环境有同样的感受，从而在建筑设计服务这个环节更好的实现“以客户为导向”的企业经营理念。比如在同质化竞争激烈的区域，设计出有特色而且可行的总图与户型方案、做出既周全又能体现项目差异的设计服务。