浅谈房地产开发中发包人如何做好工程合同管理的工程成本控制毕业论文.pdf

《浅谈房地产开发中发包人如何做好工程合同管理的工程成本控制毕业论文.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《浅谈房地产开发中发包人如何做好工程合同管理的工程成本控制毕业论文.pdf（13页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、目 录 摘 要1 前 言1 1 房地产开发成本的构成2 11 土地使用权出让金2 1.2 土地征收及拆迁安置补偿费2 1.3 前期工程费2 1.4 建安工程费3 1.5 基础设施费3 1.6 公共配套设施费3 1.7 不可预见费3 1.8 开发期间税费3 2 施工前期成本控制3 2.1 房地产前期调研成本控制3 2.2 设计阶段的成本控制4 2.3招标投标阶段的成本控制5 3 项目施工阶段的成本控制6 3.1 优化施工方案6 3.2 有效控制人工费7 3.3 科学控制材料费7 3.4 合理控制机械费8 3.5 制定合理工期8 4 竣工验收阶成本控制9 41 及时收集各种竣工资料9 42 及时收

2、回拖欠款，加强资金周转9 43 工程完工后10 5 参考文献11 6 致谢12-1-浅谈房地产开发中发包人如何做好工程合同管理的工程成本控制 摘要：在任何行业中，成本控制能力差的企业都将被淘汰出局，成本控制弱势的企业必将失去市场份额。在外来资本不断涌入、技术、产品越来越同质化，品牌力持续提升，市场日益规范，竞争越来越激烈的房地产市场环境中，企业间的间距不断缩小，新的竞争格局已现端倪，很多房地产企业已经意识到，只有不断地扎实企业管理内功，控制企业成本，持续提高利润空间，才能保持企业的竞争力 文章针对当前房地产市场面临的成本控制问题,以房地产项目成本构成分析为切入点,具体从成本管理意识、事前、事中

3、、事后控制阶段对房地产项目开发过程中的成本控制提出了建议。关键词：房地产；成本控制；合同管理 前言 中国房地产业经过近十多年的发展,特别是最近几年的疯狂发展之后,已经积累了很深的经济泡沫。同时房地产业的发展过程中存在的一些非理性因素,主要表现在房价的过快上涨已经远远超出中国的经济发展速度。政府部门开始出台一系列的关于土地、融资等方面的宏观调控政策,但收效甚微。随着房地产市场的逐步规范,房地产行业竞争也日渐加剧。在这样的经济大背景下如何求得生存与发展就成为房地产开发商急需解决的重要问题。显然,房地产企业要想做到准确及时的预见未来市场的变化,增强抵御国家宏观调控的能力,降低企业开发成本就成为开发商

4、寻求利润的有效方法。由于房地产项目的房屋开发成本、营销费用、管理费用和财务费用具有很强的刚性,降低房地产开发项目成本的重心也就落在前期成本的控制上。本文运用成本管理的基本理论和方法,在总结国内外学者关于房地产项目成本控制研究成果的基础上,对我国房地产开发企业前期成本控制的理论和实践问题进行探讨。文章首先分析了我国房地产项目前期成本控制的现状,从项目的决策阶段、设计阶段和招投标阶段分别揭示了当前房地产开发项目前期成本控制存在的主要问题;其次,从成本控制的不同阶段和控制特点分析了影响房地产开发项目前期成本控制的主要因素;再次,从规范房地产开发项目前期工作流程着手,系统阐述了房地产开发项目前期成本控

5、制的过程和方法;最后,文章-2-以杭州某区 XH 房地产项目为例,详细介绍了项目前期成本控制过程,着重在项目决策阶段和规划设计阶段,阐述了决策阶段土地项目的价值测算和招投标定价方案的设定,通过使用折现现金流量法对成本进行的动态分析,揭示了开发成本即目标成本制定的全过程,结合房地产开发项目前期的工作分解结构和成本组织架构,最终建立了行之有效的目标成本控制体系。1 房地产开发成本的构成 11 土地使用权出让金。国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出

6、让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。12 土地征收及拆迁安置补偿费。1.2.1 土地征收费。国家建设征收农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征收费的估算可参照国家和地方有关规定进行。1.2.2 房屋征收安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人

7、造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即房屋征收安置费和征收补偿费。13 前期工程费。前期工程费主要包括：1.3.1 项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的 3%左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。1.3.2“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，-3-参照有关计费标准估算。14 建安工程费。它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安

8、装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。15 基础设施费。它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。16 公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。17 不可预见费。它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述 16 项之和为基

9、数，按 3%一 5%计算。18 开发期间税费。开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估算。2 施工前期成本控制 21 房地产前期调研成本控制 此阶段是开发项目的成败关键。国内外研究表明：一个项目策划的好坏最终对成本和效益影响可以达到 30%左右。此阶段的成本管理表现为项目的选址(地段、地块的选择)和项目建设方案。在地块的选择上除了看地价和土地出让金的高低外，还要比较补偿费(拆迁、赔偿、过渡等项费用)和配套设施费用的高低，结合销售价格进行综合平衡，选出最佳经济效益。

10、接着是建设方案的确定，当建设地点特定后对开发成本和效益尤为重要。通常的作法是进行建设方案招标。开-4-发商制定招标文件除了小区(或区域)的总体规划设计、功能、配套要求和建筑设计等技术指标外，还必须有经济指标(投资估算)。在方案评定时由技术专家和经济专家共同组成评审专家组。业主选定的中标方案必须是技术和经济指标俱佳的方案，或是技术方案特佳而经济指标欠佳，但在实施中可采取措施有效优化经济指标者。经济专家在评标时对投标人的投资估算进行审计评估，确认其真实可靠程度，防止中标方案在实施中突破(或较大突破)估算值。22 设计阶段的成本控制 设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。开发商的设计部门只管催图

11、纸，较少过问设计方案经济上的合理性，加上设计费在建设工程全过程费用中比重不大，一般只占建安成本的，所以尽管设计对工程造价的影响可达以上，但众多的开发商对设计阶段没有给予足够的重视。由此可见，设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价约。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。例如，某高层住宅每层电梯井走廊仅十多米的距离，其间又无防火分区，就设了三套双出口消防箱，而按消防规范要求，只要同层两支相邻水枪同时到达室内任何部位即可。

12、这种设计不合理，造成了一定浪费，显然是对工程的各种经济指标不够重视。因此，设计阶段对项目投资的影响是极其重要的。特别是扩初设计阶段对项目经济的影响达，实际上，当扩初设计批复之后，存在的技术问题、费用问题都很难解决，因此必须重视扩初设计，以避免 “先天不足”。2.2.1 推行设计招标。择优选择设计单位积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低上程造价上下功夫。2.2.2 开展限额设计。有效控制造价积极推行限额

13、设计，健全设计经济责任制。设计人员应熟悉建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算的控制初步设计及概算，再用初步设计概算的分-5-解到每一个专业工种控制施工图设计及预算。因此，各专业在保证功能及技术指标的前提下，必须制定双赢策略，合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。当前普遍存在着设计不精、深度不够的情况。这是增加工程造价的不确定因素。由于设计频繁变更，给工程造价控制带来一定的难度。依据开发经验和投资

14、估算的要求，必须有效地确定设计限额（造价、三材消耗指标等），并建立奖惩考核激励机制。对哪个专业或哪阶段突破了造价指标，必须分析原因，用设计修改的办法加以解决。克服那种只顾画图、不顾算账的倾向，变“画了算”为“算了画”。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。2.2.3 运用价值工程优化工程设计在设计阶段运用价值工程控制工程造价。综合分析研究工程的功能和造价两个方面，只有价值系数最大即满足必要功能的费用，消除不必要功能的费用，把建筑材料选用、设备选型与楼盘的定位、功能、设计使用年限联系在一起通盘考虑努力寻求最佳的结合点，才是价值工程所要求的，实际上这也是工程成本控

15、制本身的要求。2.3.4 采用合同措施。有效控制造价针对目前设计人员经济观念淡薄、设计变更随心所欲的情况。应在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款，如设计变更费超出施工合同价的某一比例（如）时，则扣罚一定比例的设计费（设计质保金）。采取一定的约束力是对设计规范、设计标准、工程量与概预算指标等各方面控制的一种举措。23 招标投标阶段的成本控制 招标阶段产生的中标价是合同价的基础，因此发标阶段的工作对造价的影响很大，应充分重视。（1）项目招标过程中的成本控制工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，开发商通过招投标选择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、

16、进度的控制都有至关重要的作用。业主在招标过程中应从以下几方面加强成本控制。1）招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前，应严格审查-6-施工单位资质，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象，这对项目成本控制非常不利。2）做好招标文件的编制工作。造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到“知己知彼”，以利于日后的造价控制。3）合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标，作为业主方应杜绝一味寻

17、求绝对低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶性竞争。所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下的低价。（2）做好合同的签定工作应按合同内容明确协议条款，对合同中涉及费用的工期、价款的结算方式、违约争议处理等问题，都应有明确的约定。在签定的过程中，对招标文件和设计中不明确、不具体的内容，通过谈判，争取得到有利于合理低价的合同条款。同时，正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，对索赔要有前瞻性，避免过多索赔事件的发生。此外，应争取工程保险、工程担保等风险控制措施，使风险得到适当转移、有效分散和合理规避，提高工程造价的控制效果。工程担保和工程保险，是减少工程风险损失和赔偿纠纷的有效措施 3 项目施工阶段

18、的成本控制 项目施工阶段成本控制是施工项目全过程控制的关键环节，因此，应认真分析、对待项目施工过程中的技术问题和经济问题，用一套切实可行的办法，最大限度控制项目成本，以获取最大的经济效益。31 优化施工方案 施工方案的优化选择是降低工程成本的主要途径。施工方案是否先进、合理不仅直接关系到施工质量，也必然会直接影响工程项目的目标成本和工程项目的利润。按照最优方案施工可以降低成本、加快进度、保证质量和安全，实现工程项目投入少产出最大、提高经济效益。在工程实施过程中，除了应组织专家对投标文件的施工组织设计进行审查外，还应对施工过程中的各个阶段的施工方案进行比选，应用价值工程等方法对项目做多方案的技术

19、经济比较分析，考试吧努力挖掘节约工程投资的潜力，从而达到控制工程成本，获取更高经济效益的目的。比如，每个工程项目建点初期，-7-都要涉及临时设施搭建问题，对临时设施可以采取自建、租用、自建与租用相结合等方案，每个方案成本投入是不同的。对工期较长、人力较多的项目，一般以自建为主，对工期较短、人力很少的项目，则以租用为主。在施工机械和设备的选择上，更需要有一个方案比选问题，机械费用比例很大，购买或租赁要经过充分论证。32 有效控制人工费 人工费约占建筑产品成本的 10%12%，并且随劳动力市场价格变化而变化。对施工期间所需发生的人工费进行控制，应从以下几方面入手：首先，要牢固树立起成本意识的概念。

20、虽然降低施工成本的重点不在人而在于物，但是如果施工人员素质低、成本概念模糊或淡薄，必然会导致行动的错位、劳动生产率低下，最终会使效益白白地流失。其次，依据施工组织设计、施工网络计划的进度安排，月初依据工序要求合理做出用工计划数量，并将安全生产、文明施工及零星用工按一定比例（一般为5%10%）一起包给领工员或班组，进行包干控制，结合市场人工单价计算出的人工费控制指标。最后，从用工数量方面进行成本控制：在施工过程中依据工程分部分项内容，对每天用工数量连续记录，完成一个分项工程后，与清单报价中的用工数量进行对比，找出存在的问题，采取相应的措施，对控制指标加以修正。每月完成几个工程分项后都同清单报价中

21、的用工数量对比，考核控制指标完成情况。通过这种控制对比节约了用工数量，就意味着降低了人工费的支出。33 科学控制材料费 材料费一般占全部工程项目成本的 65%75%，直接影响工程成本和经济效益。材料费控制包括材料订购、材料价格和材料用量控制三个方面内容。材料订购方面，应考虑资金的时间价值，减少资金占用，合理确定进货批量和批次，尽可能降低材料储备。比如按照价值工程理论采用 ABC 分析法将公司的所有材料成本按金额从大到小的顺序排列起来，分为 ABC 三大类，A 类进行重点控制，B 类实行一般控制，而 C 类只需采取简单的控制方法即可。不同类型材料采用不同的采购原则、领料制度。材料价格控制包括买价

22、控制、运费控制。作为施工方，为了控制工程成本，-8-应主动走向市场，了解市场，了解、比较多家材料供应商的产品质量和价格，筛选出几家质优、价廉的材料、考试吧设备供应商，并与这些供应商建立长期的联系，及时了解材料、设备的价格变化情况；同时也应适时掌握周边商家的材料、设备价格情况。从而能较好的控制材料、设备的质量和价格，降低工程造价。同时，要合理组织运输，尽可能就近购料，选用最经济的运输方法，降低运输成本。材料用量的控制包括以下几个方面坚持按定额确定的材料消费量，实行限额领料制度，各班组只能在规定限额内分期分批领用，如超出限额领料，要分析原因，及时采取纠正措施。在施工过程中加强现场管理，合理堆放，减

23、少二次搬运，降低堆放、仓储损耗；杜绝没有收入的支出，把返工损失降到最低限度。改进施工技术，推广使用降低料耗的各种新技术、新工艺、新材料。在对工程进行功能分析、对材料进行性能分析的基础上，力求用价格低的材料代替价格高的材料。认真计量验收。坚持余料回收，降低料耗水平。34 合理控制机械费 机械使用费约占建筑产品成本的 5%8%，机械费控制指标，主要是根据工程量清单报价数量参考定额计算出各类机械的使用台班数。要充分利用现有机械设备进行内部合理调度，力求提高机械利用率。在设备选型配套中，注意一机多用，减少设备维修养护人员的数量和设备零星配件的费用。同时，施工机械的完好率和施工机械的工作效率直接关系到机

24、械费的高低。因此，在施工过程中应做好每天的工作日记录，采用了什么机械，用了多长时间，在此期间是否存在维修等。如存在现场停电超过合同规定的时间，最好当天同业主作好现场签证记录，月初依据计划量进行控制，月末应把实际使用台班数同控制台班数进行对比。分析发生的原因，制定出相应对策，以降低各项费用。35 制定合理工期 制定合理工期是控制施工项目成本的关键。在合理工期下，项目成本支出较低。工期比合理工期提前或拖后都意味着工程成本的提高。影响进度和工期的因素很多，如人为因素、技术因素、材料和设备因素、气候因素、环境因素等。为了使这些因素转化为对进度工期有利因素，所采取的一些技术措施又势必对质量、成本产生影响

25、。因此，在安排工期时，要注意处理工期与质量、成本的辩证统一关系，组织连续、均衡有节奏的施工，以求在合理使用资源的前提下，保证-9-工期，降低成本。4 竣工验收阶成本控制 实际中往往忽视竣工验收阶段的成本控制。工程一旦进入竣工收尾阶段，就把管理精力投入到其他在建工程，致使收尾工作一等二拖，继续发生包括管理费在内的各种费用。在竣工阶段同时还要考虑到后期应收账款的管理、完工内部审计和项目经营业绩的考核。因此在竣工验收阶段成本控制工作应注意以下几个方面：（1）工程完工后及时清退冗余人员，清理现场的机械和剩余材料，结算未付款项，防止继续发生不必要的各种费用；（2）及时做好工程验收资料的收集、整理、汇总和

26、分析工作，保证资料的完整性和可靠性，并把这些资料提交给预算部门复核；（3）完成决算后，应与目标成本进行对比，对于各分部工程重新核算，对于超过目标成本控制的部分，进行剖析，找出原因，进行经验总结，以提高今后成本管理的水平，对项目经理及有关人员进行奖罚；（4）重视工程后续保修费用支出，指定具体的保修工作责任者，要求其提出保修计划和费用计划，作为控制保修费用支出的依据。41 及时收集各种竣工资料 做好竣工决算单位工程在施工中应及时收集和保管好各种资料，除了工程技术资料、安全文明施工资料外，各种设计修改补充联系单、设计人或监理人的签证单、业主或监理认可的施工方案、各种自然灾害及凭据等，更要及时收集整理

27、。42 及时收回拖欠款，加强资金周转。工程竣工决算通过后，应按合同规定，及时收回工程款和工程质量保证金，不能听任业主无故长期拖欠，以至影响企业的资金周转。如果业主未付款而又不签订还款协议的工程，不交付工程产品，以增加对业主的压力。对追收欠款有显著成绩的人员应予一定的奖励；对一些故意拖欠工程款的业主单位，应毫不迟疑地诉诸法律，强制债务单位执行。43 工程完工后 要组织公司审计部门及时进行内部联合审计由工程技术部门审计工程完成情况，并核对工程量，按照劳务分包合同及工程质量核对劳务分包结算。财务部门审计工程实际发生的人工费、机械费、材料费及非生产性开支是否超出控制目-10-标，并根据预算成本、计划成本分析超支原因，及时结转收入与成本，落实相关的奖惩措施。在审计基础上编制工程竣工成本决算，考核工程概况和后预算的执行情况。-11-参考文献 1 余源鹏 房地产开发企中国建筑工业出版社业财务管理与成本控制机械工业出版社 2 中国建筑工业出版社建设工程施工管理 3 柴琦，冯松山 建筑工程造价管理北京大学出版社 4 百度百科 房地产开发成本 -12-致 谢 本论文是在老师的悉心指导下完成的，由衷地感谢两位老师对我的指导，还要感谢我的同学，他们在我的论文抒写中给予了很大的帮助。感谢学院在培养过程中为我提供良好学习条件。本论文的书写借鉴了专家学者的论著，论文结尾列出了参考文献，在此表示感谢！