新《商业计划书、可行性报告》绿地集团南京绿地广场城市综合体项目可行性报告(戴德梁行)2011-117页8.pdf

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1、PRIVATE&CONFIDENTIAL 房地产智库绿地集团南京绿地广场城市综合体项目前期可行性研究报告绿地集团南京绿地广场城市综合体项目前期可行性研究报告2011年5月2011年5月 房地产智库 房地产智库 房地产智库 房地产智库2一、宏观环境与物业市场研究一、宏观环境与物业市场研究一、宏观环境与物业市场研究1、宏观环境分析1 1、宏观环境分析、宏观环境分析 房地产智库 房地产智库3南京城市概况南京城市概况南京城市概况南京城市概况?南京位于江苏省西南部，长江下游沿岸，东距上海约300公里，华东地区重要的交通枢纽城市。?土地面积6582平方公里，辖11个市辖区、2个县，2010年末全市常住人口

2、779万，户籍人口631万。?2010年全市实现地区生产总值5086亿元，增长13%。南京都市圈南京都市圈苏锡常都市圈苏锡常都市圈杭州杭州宁波宁波上海上海合肥合肥河河西西河河西西C CB BD DC CB BD D火车站火车站火车站火车站鼓楼鼓楼鼓楼鼓楼新街口新街口新街口新街口数据来源：南京市2009年国民经济和社会发展统计公报 房地产智库 房地产智库4城市空间布局城市空间布局城市空间布局城市空间布局空间布局：中心城新城新市镇空间布局：中心城新城新市镇?中心城：中心城：承载南京中心城市服务职能。?仙林副城：仙林副城：长三角重要的科技创新中心、南京高新技术产业基地、南京都市圈东部区域服务中心、南

3、京都市高品质宜居新城。?东山副城：东山副城：长三角重要的交通枢纽、创新基地、现代服务业基地、国际化三水宜居城区。?江北副城：江北副城：全国重要的高新技术产业和先进制造业基地，长三角辐射中西部地区的先导区和综合服务中心。?新城：新城：龙潭、汤山、禄口、板桥、滨江、桥林、永阳、淳溪。整体定位为国家历史文化名城、国家综合交通枢纽、国家重要创新基地、区域现代服务中心、长三角先进制造业基地、滨江生态宜居城市，通过“城市中心-城市副中心-新城”三级城镇体系不断优化城市格局。整体定位为国家历史文化名城、国家综合交通枢纽、国家重要创新基地、区域现代服务中心、长三角先进制造业基地、滨江生态宜居城市，通过“城市中

4、心-城市副中心-新城”三级城镇体系不断优化城市格局。资料来源：南京市城市总体规划（20072030）（公众意见征询）江北副城江北副城仙林副城仙林副城中心城中心城东山副城东山副城 房地产智库 房地产智库5城市发展格局城市发展格局城市发展格局城市发展格局新街口城市中心新街口城市中心新街口城市中心新街口城市中心河西新城中心河西新城中心河西新城中心河西新城中心南部新中心南部新中心南部新中心南部新中心（预计十年初步成型）（预计十年初步成型）（预计十年初步成型）（预计十年初步成型）（预计三十年成型）（预计三十年成型）（预计三十年成型）（预计三十年成型）未来南京，将形成新街口城市中心、河西中心、南部新中心的

5、“金三角”格未来南京，将形成新街口城市中心、河西中心、南部新中心的“金三角”格局。局。?南部新城南部新城以南京火车南站为引擎，改写南京城市格局。南站建成后有望成为全国最大的铁路枢纽客运站，8个小时 从南部新城能到任一省会城市，南京地铁一号延长线、三号线、六号线、机场轻轨也将在这里设站。?新街口城市中心新街口城市中心发展较早，南京传统CBD,也是目前最为成熟的CBD。?河西新城中心河西新城中心近年来新打造的城市CBD，奥体中心拉动发展，发展速度较快，正趋于成熟的CBD。 房地产智库 房地产智库6“两纵一横”的轨道交通骨干网络“两纵一横”的轨道交通骨干网络2号线号线1号线号线3号线号线?轨道交通一

6、号线：轨道交通一号线：贯穿主城区南北轴线的交通线路，2005年9月，地铁一号线一期正式建成运营，16站，从奥体中心站至迈皋桥站；南延伸段由一号线安德门站向南延伸至东山新市区，穿越雨花区和江宁区，已通车。一号线线西延过江线共设8站，已开工建设。?轨道交通二号线：轨道交通二号线：贯穿主城区东西轴线的交通线路，东连仙林大学城，西通河西新城区，中间穿过新街口中央商务区，共设19站；二号线由马群站向东延伸至仙林新市区，共设7站。?轨道交通三号线：轨道交通三号线：南北向主要干道，连接主城、江北副城和东山副城，连接京沪高速铁路南京南站、南京火车站以及江北火车站等最重要的对外交通枢纽，共设28站，目前已开工。

7、资料来源：南京市地下铁道工程建设指挥部312鼓楼鼓楼新街口新街口河西新城河西新城火车站火车站城市轨道交通城市轨道交通城市轨道交通城市轨道交通根根据据城城市市总总体体规规划划，到到20302030年年，南南京京市市轨轨道道交交通通线线路路将将建建设设由由1717条条规规划划轨轨道道线线路路构成655公里的网络。其中1、2、3号线是城市近期内建设的的骨干网络。构成655公里的网络。其中1、2、3号线是城市近期内建设的的骨干网络。 房地产智库 房地产智库宏观经济运行宏观经济运行宏观经济运行宏观经济运行经济总量及增长率经济总量及增长率经济总量及增长率经济总量及增长率7南京历年南京历年GDP及年增长率及

8、年增长率长三角城市长三角城市GDP横向比较横向比较(2009)单位：亿元南京市南京市GDP总量在长三角几大城市中处于偏低水平。总量在长三角几大城市中处于偏低水平。2003-2009年间南京年间南京GDP均保持平稳快速增长，年均增速达到均保持平稳快速增长，年均增速达到11以上以上资料来源：南京、上海、苏州、无锡、杭州、宁波历年统计年鉴 房地产智库 房地产智库宏观经济运行宏观经济运行宏观经济运行宏观经济运行商业市场规模商业市场规模商业市场规模商业市场规模8南京历年社会消费品零售总额及增幅南京历年社会消费品零售总额及增幅南京位于长江沿岸，是京沪线的重要节点，周边城市对于当地消费市场的促进作用明显，近

9、年社会消费品零售总额持续上涨。由于近年来住房贷款以及医疗教育费用带来的压力，南京城市居民的日常消费能力放缓。南京位于长江沿岸，是京沪线的重要节点，周边城市对于当地消费市场的促进作用明显，近年社会消费品零售总额持续上涨。由于近年来住房贷款以及医疗教育费用带来的压力，南京城市居民的日常消费能力放缓。南京历年城市居民人均可支配收入及增幅南京历年城市居民人均可支配收入及增幅资料来源：南京历年统计年鉴 房地产智库 房地产智库宏观经济运行宏观经济运行宏观经济运行宏观经济运行商业市场规模商业市场规模商业市场规模商业市场规模9南京城市居民消费结构（2009年）南京城市居民消费结构（2009年）南京近年城市居民

10、消费结构变化南京近年城市居民消费结构变化南京居民消费结构中，居前三位的依次是食品、教育文化娱乐、交通和通讯。近年居民吃、穿支出比重明显下降，教育文化娱乐等服务消费支出比重则逐年上涨。南京居民消费结构中，居前三位的依次是食品、教育文化娱乐、交通和通讯。近年居民吃、穿支出比重明显下降，教育文化娱乐等服务消费支出比重则逐年上涨。资料来源：南京历年统计年鉴 房地产智库房市金碟最有价值房产策划4000案您下载的资料来自房地产策划信息网：，如果需要没有水印的PPT原文件请直接登录我网站。本着宁缺勿滥、优中选优的原则，我们从近年收集的数万资料中精选了约4000套最具份量的精华级资料编辑成房市金碟最有价值房产

11、策划4000案，包括前期策划、规划设计、营销策划、广告推广、商业地产、城市综合体、商务办公、旅游地产、酒店物业、产业地产、城市设计、地产研究、销售培训、管理运营、工程管理、精装修等16个模块约50G容量。文档可自由复制多数可编辑修改，内容充实、分类清晰，学习参考价值极高！超值价680元含邮费并送我网站1000下载积分！(下载积分亦可直接购买充值，积分充值10元起！)淘宝网安全交易网址： 房地产智库10南京历年房地产投资完成额南京历年房地产投资完成额房地产整体市场房地产整体市场房地产整体市场房地产整体市场房地产投资房地产投资房地产投资房地产投资南京房地产投资完成额近年波动较大，南京房地产投资完成

12、额近年波动较大，04年受十运会、轨道年受十运会、轨道1号线等利好因素推动，其增速接近号线等利好因素推动，其增速接近60，05年快速下降后近年逐渐平稳，年增长率维持在年快速下降后近年逐渐平稳，年增长率维持在20%左右的水平。左右的水平。长三角典型城市房地产投资额历年增长率长三角典型城市房地产投资额历年增长率资料来源：南京历年统计年鉴 房地产智库 房地产智库11房地产整体市场房地产整体市场房地产整体市场房地产整体市场房地产投资房地产投资房地产投资房地产投资南京房地产投资构成（2009年）南京房地产投资构成（2009年）南京历年办公楼、商业营业用房投资额南京历年办公楼、商业营业用房投资额在房地产投资

13、中，住宅投资比例最高，在房地产投资中，住宅投资比例最高，2009年达到年达到74，办公楼和商业比例分别为，办公楼和商业比例分别为5%和和11%。近年办公楼投资情况较为稳定，而商业投资增长明显。近年办公楼投资情况较为稳定，而商业投资增长明显。资料来源：南京历年统计年鉴 房地产智库 房地产智库12宏观经济分析与判断宏观经济分析与判断宏观经济分析与判断宏观经济分析与判断?华东地区重要的政治、文化中心与交通枢纽城市，09年常住人口约800万?城市空间布局由单一核心模式向“中心城新城新市镇”的模式过渡?远期规划将建设成由17条规划轨道线路构成的655公里轨交网络南京具备良好的发展客观环境，正处于向多核城

14、市过渡的阶段。但现有经济总量及产业层级仍存在较大的提升空间。居民非日常消费意愿有所萎缩，但文化娱乐业需求逐步提升。目前城市非居住房地产市场发展相对滞后，但近期受商业发展的影响，商业投资增幅明显。南京具备良好的发展客观环境，正处于向多核城市过渡的阶段。但现有经济总量及产业层级仍存在较大的提升空间。居民非日常消费意愿有所萎缩，但文化娱乐业需求逐步提升。目前城市非居住房地产市场发展相对滞后，但近期受商业发展的影响，商业投资增幅明显。城市概况小小小小 结结结结?南京GDP长期保持平稳快速增长，09年受宏观经济环境影响增速明显放缓?较其他长三角主要城市相对，其GDP明显处于偏低水平，较苏州差距较大?城市

15、第三产业比重较高，处于长三角领先水平，但其功能层次相对较低经济环境?社会消费品零售总额持续上涨，但近年来城市居民日常消费能力有所放缓?居民消费结构中，居前三位的依次是食品、教育文化娱乐、交通和通讯?居民吃穿支出比重明显下降，教育文化娱乐等服务消费比重逐年稳步上涨居民消费?房地产投资完成额05年快速下降后逐渐平稳，年增长率在20%左右的水平?在房地产投资中，住宅占据绝对优势，其投资比例在2009年达到74?办公楼投资情况相对较为稳定，而受商业发展影响，商业投资增长明显房地产投资 房地产智库 房地产智库13一、宏观环境与物业市场研究一、宏观环境与物业市场研究一、宏观环境与物业市场研究2、写字楼市场

16、分析2 2、写字楼市场分析、写字楼市场分析 房地产智库 房地产智库宏观写字楼市场宏观写字楼市场宏观写字楼市场宏观写字楼市场 历史供需历史供需历史供需历史供需142006年起，南京甲级写字楼市场新增供应与吸纳量均快速增加。受全球经济不景气影响，09年需求有所萎缩，2010年伴随着宏观经济复苏，需求又逐步回升。未来市场供应量超过190万平方米，将面临较大的竞争压力。2006年起，南京甲级写字楼市场新增供应与吸纳量均快速增加。受全球经济不景气影响，09年需求有所萎缩，2010年伴随着宏观经济复苏，需求又逐步回升。未来市场供应量超过190万平方米，将面临较大的竞争压力。?供应方面：2005年起，南京甲

17、级写字楼新增供应快速增加。未来新增供应主要集中在中山路沿线和河西CBD两大板块，根据初步统计，已知在建及规划中写字楼项目后续供应量将超过190万平方米，市场竞争压力较大。?需求方面：2005年起，南京写字楼市场进入上升通道，市场吸纳量稳步增长；2008年以来，由于受金融危机等因素的影响，市场需求萎缩。金融危机影响逐渐衰退后，市场需求又逐渐复苏。资料来源：DTZ研究部，新增供应与吸纳量根据业主提供数据整理 房地产智库 房地产智库15近年来，南京甲级写字楼空置率持续上升，租金则在稳定增长后受金融危机和新增供应压力影响出现一定程度的波动。至2010年第四季度空置率水平为26.22%，租金平均报价约为

18、3.27元/平方米/天。近年来，南京甲级写字楼空置率持续上升，租金则在稳定增长后受金融危机和新增供应压力影响出现一定程度的波动。至2010年第四季度空置率水平为26.22%，租金平均报价约为3.27元/平方米/天。宏观写字楼市场宏观写字楼市场宏观写字楼市场宏观写字楼市场 租金及空置率走势租金及空置率走势租金及空置率走势租金及空置率走势资料来源：DTZ研究部，空置率来源于实地勘查，租金根据业主提供报价整理 房地产智库162009年南京市重点企业集团数量达到103个，国有企业及国有独资企业个数约占总数的40%，重点企业集团经营行业主要集中于工业，占到总企业集团数的一半以上，此类企业一般以自建办公为

19、主。南京重点企业集团南京重点企业集团南京重点企业集团南京重点企业集团企业集团的统计范围包括：一是由国务院批准的国家试点企业集团；二是国家重点企业(包括520户国家重点企业、重组为集团公司的原512户国家重点企业和国务院确定的建立现代企业制度原百户试点企业)；三是由国务院及国务院主管部门批准的企业集团；四是由省政府及省级主管部门批准的企业集团；五是列入全省产业经济结构调整规划的市重点企业集团；六是年营业收入和资产总计均在5亿元以上的其他各类企业(集团)；七是营业收入在十亿元以上的其他各类企业(集团)。数据来源：南京市2010年统计年鉴 房地产智库 房地产智库宏观写字楼市场宏观写字楼市场宏观写字楼

20、市场宏观写字楼市场 主要商务区分布格局主要商务区分布格局主要商务区分布格局主要商务区分布格局17?南京写字楼分布较为集中，形成“三大板块”“三大板块”空间格局，即鼓楼区域、新街口区域以及河西CBD区域。?新街口板块发展较早，商务氛围最为成熟；鼓楼板块次之，河西CBD一期品质略差，二期建成后将显著提升区域商务氛围。鼓楼板块鼓楼板块空置率：25%平均租金：3.5元/平方米/天新街口板块新街口板块空置率：34%平均租金：3.6元/平方米/天河西CBD板块河西CBD板块空置率：36%平均租金：2元/平方米/天“三大板块”格局示意图“三大板块”格局示意图南南京京主主要要商商务务区区位位于于鼓鼓楼楼、新新

21、街街口口及及河河西西CBDCBD区区域域，呈呈现现“三三大大板块”的空间分布板块”的空间分布格局。格局。资料来源：DTZ研究部，空置率来源于实地勘查，租金根据业主提供报价整理 房地产智库18宏观写字楼市场宏观写字楼市场宏观写字楼市场宏观写字楼市场 写字楼驻户特征写字楼驻户特征写字楼驻户特征写字楼驻户特征鼓楼板块鼓楼板块新街口板块新街口板块河西新城板块河西新城板块资料来源：项目组实地勘查整理 房地产智库宏观写字楼市场宏观写字楼市场宏观写字楼市场宏观写字楼市场 近年发展特征近年发展特征近年发展特征近年发展特征19近年来，南京写字楼市场较为活跃，区域发展特征显著，整体市场呈现以下几个特征。近年来，南

22、京写字楼市场较为活跃，区域发展特征显著，整体市场呈现以下几个特征。?南京写字楼分布较为集中，区域差异明显南京写字楼分布较为集中，区域差异明显南京写字楼供应量不断增长，且主要集中于鼓楼、新街口及河西CBD新兴商务区等三大板块，其中新街口最为聚集。高品质写字楼在新街口相对集中，金融类和专业服务类公司聚集；河西CBD目前已建写字楼多为商住两用楼，品质明显低于上述其他区域。?写字楼平均销售价格持续增长写字楼平均销售价格持续增长近年来，南京经济的不断发展，大量外资及本地企业的巨大需求推动写字楼销售价格持续上涨。新街口及鼓楼区域增长态势较为平稳；河西CBD写字楼售价偏低，但增速最为迅猛。?高品质写字楼运作

23、模式由销售模式向租赁模式转变高品质写字楼运作模式由销售模式向租赁模式转变长期以来，南京主要商务区大量写字楼均以销售为主。然而，近年高品质项目运作模式发生变化，金鹰天地珠江1号及国际金融中心等选择只租不售，绿地紫峰选择租售并举模式，预计未来高品质写字楼将可能多采取持有租赁运作模式，保持物业高品质，吸引更多优质客户。 房地产智库23716171314112046151981819125已知在建及规划中写字楼项目后续供应量将超过200万平方米，自2010年至今的商办土地成交共9块，也将提供约50万平方米的写字楼潜在供应量20宏观写字楼市场宏观写字楼市场宏观写字楼市场宏观写字楼市场 市场后续供应市场后

24、续供应市场后续供应市场后续供应1.南京嘉里中心2.长发薛家巷3.凯润金城4.劳动村地块5.中城国际广场6.金陵饭店二期7.德基广场二期8.金鹰三期9.南京中心10.苏宁项目11.南京万达广场12.苏宁睿城慧谷13.雨润国际广场14.金奥大厦15.许矿明星商务中心16.新鸿基项目17.世贸中心项目18.苏宁博爱大厦19.华新丽华商业广场20.江苏饭店21.紫合国际广场22.东铁管巷项目?分布：分布：未来新增供应主要集中在中山路沿线和河西CBD两大板块。?品质：品质：整体品质将大幅提升，多为超高层甲级写字楼。?开发商：开发商：多由知名公司开发，包括嘉里、新鸿基等港资和绿地、万达等国内企业。?租售：

25、租售：写字楼开发模式逐步转变，预计租赁型办公楼项目将有所增加。备注：并未统计自建自用的办公楼。 房地产智库宏观写字楼市场宏观写字楼市场宏观写字楼市场宏观写字楼市场市场后续供应市场后续供应市场后续供应市场后续供应21南京写字楼市场未来供应预测南京2011年及以后写字楼新增供应分布数据来源：项目组实地勘查整理、上市公司年报，部分项目交付时间为我司根据项目目前开发状态推测所得，与实际情况可能存在一定出入；由于部分项目处于前期阶段，未来供应项目体量为初步预估，实际体量可能会有所变化。南京写字楼市场在2011年之后将迎来交付高峰，未来三年的年均供应量约20万平米，在此影响下，南京写字楼整体市场空置率水平

26、将快速上升，而租金则面临较大的下调压力。未来供应主要集中于河西，预计在以后几年中将有大量写字楼供应交付，区域入驻率和租金仍将保持在较低水平。 房地产智库22写字楼市场分析与判断写字楼市场分析与判断写字楼市场分析与判断写字楼市场分析与判断?05年起城市写字楼发展进入活跃期，供求两旺，但整体而言处于供大于求?已知在建及规划体量约200万平方米，存在市场风险，但供应区域相对集中受较低产业层级以及政府/大型企业自建办公楼影响，南京早期写字楼市场发展滞后，但近年来随着外资企业逐步进入，发展加速，品质不断提升。整体分布相对集中，缺乏差异化产品，核心CDB客户外溢现象有所出现。但主要以中高端制造业为主。未来

27、市场风险主要集中于核心区域。受较低产业层级以及政府/大型企业自建办公楼影响，南京早期写字楼市场发展滞后，但近年来随着外资企业逐步进入，发展加速，品质不断提升。整体分布相对集中，缺乏差异化产品，核心CDB客户外溢现象有所出现。但主要以中高端制造业为主。未来市场风险主要集中于核心区域。供求关系小小小小 结结结结?历年来主要CBD区域租金价格波动较小，但总体而言处于较低的租金水平?目前整体空置率约达到27%，主要由于产品集中供应及企业扩张能力有限租金及入住率?主要商务区为鼓楼、新街口及河西CBD，呈“三大板块”的空间分布格局?新街口相对最为成熟，而河西CDB发展空间较大，但中短期缺乏商务氛围板块格局

28、?主要客户均以生产制作及商贸物流企业为主，新街口驻户品质相对较高?企业来源地差异较大，新街口多为本地，鼓楼多为国内，河西多为省内客户特征 房地产智库23一、宏观环境与物业市场研究一、宏观环境与物业市场研究一、宏观环境与物业市场研究3、商业市场分析3 3、商业市场分析、商业市场分析 房地产智库宏观商业市场宏观商业市场宏观商业市场宏观商业市场发展历程发展历程发展历程发展历程24传统商业街传统商业街/少量本地百货少量本地百货本地百货本地百货中高档中高档/时尚百货时尚百货精品精品购物中心购物中心/特色商业特色商业城市综合体城市综合体/区域型商业区域型商业夫子庙商业街中央商场(旧)山西路百货南京商厦南京

29、新百中央商场(改造)湖南路商场代表代表项目项目东方商城金鹰国际大洋百货苏宁环球德基广场1期水游城1期南京1912河西万达仙林金鹰江宁绿城1995年之前年之前19951999年年20002004年年2005至今至今2010年以后年以后商业项目少，档次低，业态单一。本地百货逐渐兴起为主流业态，多为中档。商业特点商业特点中高端百货快速发展，业态趋于多元化。购物中心兴起，特色商业出现，商业形态丰富。城市综合体、区域型商业成为未来南京商业发展趋势。传统商业形态现代百货、购物中心城市综合体、区域型商业目前南京商业市场正处于由现代百货、目前南京商业市场正处于由现代百货、购物中心向城市综合体过渡之阶段。购物中

30、心向城市综合体过渡之阶段。 房地产智库商业市场及板块格局初步研究商业市场及板块格局初步研究商业市场及板块格局初步研究商业市场及板块格局初步研究商圈概念商圈概念商圈概念商圈概念25 商圈通常是指由商业项目聚集而形成的具有一定规模的消费区域。故商圈核心元素在于两点：“商业项目聚集”以及“消费”。“商业项目聚集”意味着商圈内至少存在一个或多个集中式商业（百货、购物中心、商业街区或卖场等等）；“消费”则指商圈必须有消费群体的支撑，无论是消费群体来自商圈内部或外部区域。不同商圈由于各自发展历程、商业类型及体量，具有不同的消费群体类型和来源，因而各商圈的辐射范围存在较大差异。中央门中央门湖南路湖南路新街口

31、新街口夫子庙夫子庙河西新城河西新城仙 林仙 林江 宁江 宁市级商圈：市级商圈：新街口南京全市及周边城市；湖南路南京全市；夫子庙南京全市及旅客。区域商圈：区域商圈：中央门南京以及江苏地区批发人群；河西新城河西区域；仙林仙林大学城；江宁江宁区域。 房地产智库宏观商业市场宏观商业市场宏观商业市场宏观商业市场商圈分布及概述商圈分布及概述商圈分布及概述商圈分布及概述26中央门中央门湖南路湖南路新街口新街口夫子庙夫子庙河西新城河西新城仙林仙林新街口新街口传统核心商圈，档次最高，辐射整个南京市以及周边城市；湖南路湖南路目前第二大商圈，以中档为主；夫子庙夫子庙以旅游观光为主题的中低档传统商业区，近来已有新的商

32、业形态出现；中央门中央门以中低档专业市场为主的特色商圈；河西新城河西新城未来市级CBD，目前在建的万达广场将成为未来新城商业核心；仙林仙林未来南京城东片区的商业中心。江宁江宁南京城南片区商业聚集区。目前南京市现有成熟商圈包括：新街口、湖南路、夫子庙、中央门新街口、湖南路、夫子庙、中央门；而而河西新城、仙林、江宁河西新城、仙林、江宁是新兴发展商圈。中心城区商圈已经发展成熟，商业可开发空间很小；随着南京城市化开发的深化，人口逐渐涌向市郊，区域型商圈成为南京商业发展的新趋势。中心城区商圈已经发展成熟，商业可开发空间很小；随着南京城市化开发的深化，人口逐渐涌向市郊，区域型商圈成为南京商业发展的新趋势。

33、由于本案所处江宁商圈距离中心城区商圈以及其它区域商圈较远，自成相对独立发展环境，故本报告主要研究江宁区域内商业发展情况，以期为本案开发提供依据。由于本案所处江宁商圈距离中心城区商圈以及其它区域商圈较远，自成相对独立发展环境，故本报告主要研究江宁区域内商业发展情况，以期为本案开发提供依据。江宁江宁 房地产智库宏观商业市场宏观商业市场宏观商业市场宏观商业市场各商圈供应量比较各商圈供应量比较各商圈供应量比较各商圈供应量比较27商圈商圈现有供应现有供应/万万m2未来新增供应未来新增供应/万万m2未来总供应量未来总供应量/万万m2新街口62.838.7101.5湖南路18.440.759.1夫子庙21.

34、719.741.4中央门39.31251.3河西新城109.7365174.73仙林25.478.333.77江宁54.375.9130.2总计总计361.7260.3592备注：1、商业供应量是对商业项目的统计，并不包括零散商业；2、对于未来供应量统计仅针对5000平方米以上、可甄别之商业项目。江宁区域的商业发展在过去一直比较缓慢，近年来受地铁江宁区域的商业发展在过去一直比较缓慢，近年来受地铁1号线南延伸段的带动，区域住宅开发得到快速发展，并因此带动商业在未来几年的发展。号线南延伸段的带动，区域住宅开发得到快速发展，并因此带动商业在未来几年的发展。?从现有商业供应量来看，目前主要集中于河西新

35、城、新街口以及江宁区域，区域型商业在南京市场已经占有较大比例；?从未来新增供应量来看，河西新城以及江宁明显超过其它商圈，这表明南京商业正逐渐向区域发展；?从未来总体供应量来看，河西新城和江宁将成为供应量最多区域，区域型商业供应比例明显超过中心城区；但区域型商业由于发展时间较晚，商业成熟度较低，故多为短平快的销售型项目。资料来源：项目组实地勘查整理 房地产智库宏观商业市场宏观商业市场宏观商业市场宏观商业市场各商圈租金水平比较各商圈租金水平比较各商圈租金水平比较各商圈租金水平比较28商圈商圈租金水平（元租金水平（元/平方米平方米/天）天）新街口2530湖南路2540夫子庙2535中央门510河西新

36、城210仙林58备注：1、以上租金水平都是按使用面积计算；2、以上均为商圈核心区域租金水平。?从左图可以看到，新街口、湖南路、夫子庙这三大传统商圈仍占据租金水平的金字塔尖，表明这三个区域的商业成熟度和商业价值最高；?中央门商圈尽管也已发展成熟，但由于批发市场定位，租金水平处于较低水平；?河西新城、仙林、江宁属于商业后发展区域，目前仍处于人口导入阶段、商业氛围尚在培育中，故租金水平还有待进一步提升；?比较南京各大商圈租金水平，各区域商业发展极度不平衡；中心城区人口密集、商业发展历史久远，商业价值很高；区域商圈则随着轨道交通外延、住宅片区外扩，在未来将获得较快发展，预期租金水平也将进一步提升。江宁

37、区域商业租金水平在各大商圈中处于最低，这是由于区位、商业成熟度、消费人口等因素决定的；但江宁未来发展前景可观，因此该区域内商铺售价仍然较高。江宁区域商业租金水平在各大商圈中处于最低，这是由于区位、商业成熟度、消费人口等因素决定的；但江宁未来发展前景可观，因此该区域内商铺售价仍然较高。资料来源：项目组实地勘查整理 房地产智库29商业市场分析与判断商业市场分析与判断商业市场分析与判断商业市场分析与判断?传统百货形态已逐步萎缩，近年来以购物中心为主的特色商业逐步成熟?目前南京商业市场正处于由现代百货、购物中心向城市综合体过渡之阶段目前城市商业形态逐步向成熟期过渡，娱乐休闲等体验式消费成为发展趋势。但

38、作为现有市级商业核心的仅有一处，而中心城区空间限制与居住郊区化，将使得新兴城区的区域型商业中心在未来数年内逐步涌现，商业分区化格局越发明显。但该等区域后续供应较大，同质化竞争亦较严重。目前城市商业形态逐步向成熟期过渡，娱乐休闲等体验式消费成为发展趋势。但作为现有市级商业核心的仅有一处，而中心城区空间限制与居住郊区化，将使得新兴城区的区域型商业中心在未来数年内逐步涌现，商业分区化格局越发明显。但该等区域后续供应较大，同质化竞争亦较严重。商业特征小小小小 结结结结?传统商业区集中于城市核心区域内，目前真正的市级核心商圈仅有新街口?伴随新城开发，新兴商业集中区逐步出现，河西有望成为另一个市级商圈商业

39、分布?现有商业供应主要集中于河西、新街口以及江宁区域，多为区域型商业?河西以及江宁未来新增供应量将明显超过其它商圈，城市商业将呈多极化商业体量?核心城区商业集中区租金较高，也体现了其商业成熟度和商业价值?河西、江宁等商业后发展区域，目前商业氛围尚在培育，租金有待提升租金水平 房地产智库30一、宏观环境与物业市场研究一、宏观环境与物业市场研究一、宏观环境与物业市场研究4、酒店市场分析4 4、酒店市场分析、酒店市场分析 房地产智库31宏观酒店市场宏观酒店市场宏观酒店市场宏观酒店市场旅游业产值旅游业产值旅游业产值旅游业产值南京历年旅游业收入及其比重南京历年旅游业收入及其比重南京历年接待入境旅游者走势

40、南京历年接待入境旅游者走势（亿元）（万人次天）（天）数据来源：南京市旅游局南京旅游业近年发展较为良好，南京旅游业近年发展较为良好，2009年旅游业在年旅游业在GDP和第三产业增加值中的比重分别达到和第三产业增加值中的比重分别达到18.9%和和37.9%。 房地产智库32宏观酒店市场宏观酒店市场宏观酒店市场宏观酒店市场旅游业产值旅游业产值旅游业产值旅游业产值南京历年入境旅客国别分布南京历年入境旅客国别分布南京历年境内外旅客数量分布南京历年境内外旅客数量分布国内游客是南京酒店市场旅游客户的主要来源，国内游客是南京酒店市场旅游客户的主要来源，2009年入境客户仅约年入境客户仅约113万人次，其中以亚

41、洲和港澳台同胞为主要客源，占到总体入境客的万人次，其中以亚洲和港澳台同胞为主要客源，占到总体入境客的66。数据来源：南京市旅游局 房地产智库宏观酒店市场宏观酒店市场宏观酒店市场宏观酒店市场 五星级酒店分布五星级酒店分布五星级酒店分布五星级酒店分布331642358910111271.金陵饭店2.玄武饭店3.古南都饭店4.侨鸿皇冠假日大酒店5.状元楼饭店6.维景国际大酒店7.金丝利喜来登大酒店8.金陵滨江国际会议中心大酒店9.苏宁环球套房酒店10.名人城市酒店11.索菲特银河大酒店12.索菲特钟山高尔夫大酒店13.丁山花园大酒店14.南京中心大酒店15.鼎业金陵国际酒店（浦口）1315?南京五星

42、级酒店主要集中在鼓楼区，这与区域内拥有江苏省政府等众多行政机构、靠近火车站等交通枢纽、商业商务氛围成熟等方面有关。?玄武区则依靠钟山风景区吸引了两家五星级酒店；白下区的夫子庙景区、建邺区的国际会展中心、浦口区则各有一个五星级酒店。南京高星级酒店基本分布在传统商务区周边南京高星级酒店基本分布在传统商务区周边,如新街口和鼓楼，主要类型为高级商务酒店。同时依托自然资源优势，在夫子庙、钟山风景区等分布有少数酒店。如新街口和鼓楼，主要类型为高级商务酒店。同时依托自然资源优势，在夫子庙、钟山风景区等分布有少数酒店。数据来源：南京市旅游局 房地产智库宏观酒店市场宏观酒店市场宏观酒店市场宏观酒店市场四星级酒店

43、分布四星级酒店分布四星级酒店分布四星级酒店分布1.东方珍珠饭店2.国信大酒店3.江苏凤凰台饭店4.江苏金梦都宾馆5.江苏新世纪大酒店6.南京大吉温泉度假村7.南京丁山大酒店8.南京国际会议大酒店9.南京华美达怡华酒店10.南京黄埔大酒店11.南京山水大酒店12.南京中山大厦13.南京中心大酒店14.水秀苑大酒店15.新纪元大酒店16.高门楼饭店17.天丰大酒店18.曙光国际大酒店19.锦江南京饭店20.太合紫金大酒店21.东方珍珠大酒店22.南京金太隆酒店23.江苏晶源大酒店24.华东饭店?四星级酒店主要集中在成熟商务商业区的附近区域，鼓楼区和玄武区占到90以上的客房数量；?总统府景区、钟山景

44、区、百家湖景区、大吉温泉景区依靠其景点优势亦吸引部分四星级酒店；?河西目前仅有金梦都一家四星级酒店，为南京卷烟厂建造，主要以公司来往商务客户为客源；南京四星级酒店区域分布(按客房量）南京四星级酒店区域分布(按客房量）121389101112157356144161718192021222324数据来源：南京市旅游局 房地产智库35南京历年星级酒店房价出租率走势南京历年星级酒店房价出租率走势旅游酒店因星级不同而入住率、房价差异较大；旅游酒店因星级不同而入住率、房价差异较大；2009年五星级酒店在保持年五星级酒店在保持62.1%入住率的同时达到入住率的同时达到564元元/间的房价；四星级酒店虽达到

45、了间的房价；四星级酒店虽达到了67.39%的入住率，但其房价也仅为的入住率，但其房价也仅为345元元/间。间。（元/间）全球经济不景气影响，五星级酒店出租率下滑明显宏观酒店市场宏观酒店市场宏观酒店市场宏观酒店市场平均房价及入住率走势平均房价及入住率走势平均房价及入住率走势平均房价及入住率走势数据来源：南京市旅游局 房地产智库36南京历年星级酒店房价南京历年星级酒店房价（元/间）宏观酒店市场宏观酒店市场宏观酒店市场宏观酒店市场平均房价平均房价平均房价平均房价上海、南京星级酒店房价对比（2009年）上海、南京星级酒店房价对比（2009年）南京酒店市场的平均房价与上海市场存在一定差距，我司认为此差距

46、的主要原因在于：就全市水平而言，酒店商务客及旅游客中有较高价格承受能力的外资客户比重仍相对有限。南京酒店市场的平均房价与上海市场存在一定差距，我司认为此差距的主要原因在于：就全市水平而言，酒店商务客及旅游客中有较高价格承受能力的外资客户比重仍相对有限。数据来源：上海、南京市旅游局 房地产智库37宏观酒店市场宏观酒店市场宏观酒店市场宏观酒店市场未来高星级酒店供应未来高星级酒店供应未来高星级酒店供应未来高星级酒店供应21367485910111.德基广场二期2.金陵饭店二期3.金鹰国际三期4.世贸滨江凯悦大酒店5.南京新地中心酒店6.新鸿基项目7.世贸中心项目8.湖滨金陵饭店二期9.景枫太平南路项

47、目10.原江苏饭店地块11.金陵江滨国际会议中心二期?区域分布：南京未来高星级酒店将主要集中在中央路两侧和河西新城CBD中，其中多数为大型综合性项目，德基广场、金陵饭店二期等；?星级档次：酒店档次有望进一步提高，金陵饭店二期、世贸滨江凯悦等项目将成为代表南京星级酒店最高档次的项目。资料来源：项目组实地勘查整理。 房地产智库 房地产智库39二、地块环境研究及SWOT分析二、地块环境研究及二、地块环境研究及SWOTSWOT分析分析1、区位环境分析1 1、区位环境分析、区位环境分析 房地产智库40南京南部新城规划南京南部新城规划南京南部新城规划南京南部新城规划概况概况概况概况南部新城总范围:南部新城

48、总范围:北起外秦淮河、运粮河至绕城公路，西起南河、接秦淮新河、沿机场二通道接宁丹公路，南至绕越高速，东至宁杭高速，总用地面积164平方公里，规划人口是160万。中华门-雨花台中华门-雨花台南京南部新城空间定位于南京南部新城空间定位于“南京新都市中心南京新都市中心”，人居定位为绿色宜居的智慧之城。，人居定位为绿色宜居的智慧之城。红花红花红花红花-机场机场机场机场中华门中华门中华门中华门-雨花台雨花台雨花台雨花台土山机场土山机场土山机场土山机场东山东山东山东山百家湖百家湖百家湖百家湖三山三山三山三山牛首山牛首山牛首山牛首山科技园科技园科技园科技园九龙湖九龙湖九龙湖九龙湖东善桥东善桥东善桥东善桥南部

49、中心南部中心南部中心南部中心雨花软件园雨花软件园雨花软件园雨花软件园秦淮河秦淮河宁杭高速宁杭高速绕城公路绕城公路秦淮新河秦淮新河宁丹公路宁丹公路南部新城各板块功能：南部新城各板块功能：?中华门-雨花台：文化创意板块?红花-机场：创意街区板块?土山机场：综合发展，战略预留?南部中心：南部新中心?雨花软件园：软件研发板块?三山：生态生活板块?百家湖：综合发展板块百家湖：综合发展板块百家湖：综合发展板块百家湖：综合发展板块?东山：城市生活板块?科技园：先进制造业板块?九龙湖：综合发展板块?东善桥：先进制造业板块本项目本项目本项目本项目资料来源：南京南部新城规划 房地产智库41南京南部新城规划南京南部

50、新城规划南京南部新城规划南京南部新城规划重点开发区域重点开发区域重点开发区域重点开发区域重点地段范围：重点地段范围：北起雨花南路、卡子门大街、大明路、外秦淮河、运粮河至绕城公路，西至南河，南至绕城公路、机场高速、秦淮新河、双龙大道、绕城公路，总用地面积约32平方公里。红花红花红花红花-机场机场机场机场中华门中华门中华门中华门-雨花台雨花台雨花台雨花台土山机场土山机场土山机场土山机场南部中心南部中心南部中心南部中心雨花软件园雨花软件园雨花软件园雨花软件园秦淮河秦淮河宁杭高速宁杭高速秦淮新河秦淮新河南部中心南部中心南部中心南部中心雨花机场轴雨花机场轴玉兰路轴玉兰路轴南站中心轴南站中心轴?一心：一心