2023年广东房地产估价师考试模拟卷(6).pdf

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1、2023 年广东房地产估价师考试模拟卷（6）本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100分，60 分及格。一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分。每题的备选项中，只有一个最符合题意）1.估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的（）。A融资计划 B出租计划 C销售计划 D租售计划 2.对开发商而言，在下列合同形式及补充条款中，风险最大的是（）。A固定总价合同，采用按日计价的增价条款 B固定总价合同，采用重大增价条款调整 C固定总价合同，采用延期增价条款 D成本加浮动酬金合同 3.当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的是（）。A开发商

2、B设计单位 C承包商 D监理单位 4.某笔贷款的季利率为 2%，每季度计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（）。A8%B6.12%C12.62%D8.24%5.开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标，这一指标称为（）。A成本利润率 B投资利润率 C资本金利润率 D资本金净利润率 6.不属于影响消费者购买因素的是（）。A经济因素 B社会因素 C个人因素 D理性因素 7.房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划是由（）来反映的。A资金来源与运用表 B损益表 C资产负债表 D现金流量表 8.国内外市场

3、环境调查的内容不包括（）。A政治法律环境 B经济环境 C技术发展环境 D人口环境 9.不属于开发商对房地产租售定价方法的是（）。A成本导向定价 B销售导向定价 C购买者导向定价 D竞争导向定价 10.某家房地产企业获得贷款 11000 万元，期限为 2 年，年利率为 12%，若借贷双方约定按季度付息，则房地产企业每次为该笔贷款支付的利息总额是（）万元。A120 B200 C220 D240 11.某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。A资金来源与运用表 B损益表 C资本金现金流量表 D全部投资现金流量表 12.目前，中国个人住房抵押贷

4、款期限最长不超过（）年。A10 B15 C20 D30 13.（）是由开发项目全部投资的内部收益率表明的。A项目投资所能支付的最高贷款利率 B将未来收益或收入转换成现值的收益率 C投资者每年所获得的或期望获得的收益率 D项目年净收益与项目投资的资本价值之比 14.某物业的购买价为 100 万元，其中 50 万元为银行抵押贷款，期限 10 年，年利率 12%，按年等额偿还，如该物业年净经营收入为 30 万元，则该物业投资的还本付息比率为（）。A4.00 B0.15 C0.19 D3.39 15.房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为（）。A合同协议书、投标书及其附件、图纸、工

5、程报价单或预算书 B图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书 C合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸 D图纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书 16.某居民购买一套价值80万元的住宅，计划自己首付30%，其余向银行抵押贷款，贷款利率为 6%，如果在 10 年内按月等额偿还，该居民月还款额是（）元。A240 B622 C312 D874 17.从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（）。A设计问卷 B收集信息 C定义市场区域 D确定调查方式 18.设某房地产综合开发项目投资总额为 4059.6 万元，销售收入为 4550 万元，销售成本为 512 万元

6、，销售税金为 275万元，归还贷款 1980 万元，公司应缴纳的所得税为销售利润的 15%，该项目的税后投资收益率为（）。A28.74%B32.58%C37.33%D43.92%19.公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关的场地称为（）。A广义的写字楼 B投资性物业中的写字楼 C高档写字楼 D收益性房地产 20.下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有（）是不正确的。A供给非同质性 B需求多样性 C竞争充分性 D交易复杂性 21.房地产的投资风险中，物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险是指（）。A资本价值风险 B未来运营费用风险 C时间风险 D持有期风险

7、22.房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本是（）。A经营成本 B开发产品成本 C期间费用 D开发项目总投资 23.关于房地产项目融资说法错误的是（）。A房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动 B通过为房地产投资项目融资，投资者通常可将固着在土地上的资产变成可流动的资金 C实质是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发提高投资益的目的 D房地产项目融资只包括资金筹措而不包括资金供应 24.2002 年 3 月某人以 4.5 万元的预付款订购了一套售价为30 万元的期房，2003 年 3 月该项目交付使用时，楼价上涨到

8、 33.6 万元，则其预付款的收益率为（）。A12%B13.4%C80%D125%25.设计合理、功能齐全是居住建筑受市场欢迎的先决条件，一般认为（）建筑面积的户型较为理想。A70110m2 B80120m2 C90130m2 D100150m2 二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分。每题的备选项中，有多个符合题意）1.房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（）等引起。A交通建设 B市场供求变化 C人口素质变化 D所在地区衰落 E城市规划的制定与修改 2.在的情况下，采用市场提取法求取资本化率 r 要用到（）。A试错法 B移动平均法 C曲线拟合法 D线性内插法 E指数修匀法 3.求取建

9、筑物折旧的方法主要有（）。A年限法 B市场提取法 C分解法 D功能法 E对比分析法 4.房地产估价所评估的是房地产的（）。A投资价值 B账面价值 C市场价值 D使用价俏 E交换价值 5.估价中的最高最佳使用具体包括（）等。A最仕用途 B最佳位置 C最佳规模 D最佳环境 E最佳集约度 6.下列关于实地查勘的说法中，正确的有（）。A对于面积小、价值低的房地产可不进行实地查勘 B实地查勘中应将有关情况和数据认真记录下来，形成实地查勘记录 C实地查勘人员和委托人中的陪同人员都应在实地查勘记录上签名 D在实地查勘记录上应注明实地查勘日期 E实地查勘应到实地对事先收集的有关估价对象的资料进行核实 7.下列

10、属于房地产估价师的职业道德是（）。A职业品德 B职业理念 C职业责任 D职业情感 E职业行为习惯 8.下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有_。A基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的 B基础租金高于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用 C基础资金低于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用 D在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金 E在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金 9.下列关于基础利率的表述中，正确的有_。A等于银行存款利率 B等于银行贷款利率 C是投资者所要求的最低利率 D是银行同业之间的短期资金借贷利率 E一般使用无

11、风险的国债收益率作为其代表 10.根据所有权的结构，房地产企业可以分为_。A独资企业 B房地产投资信托公司 C有限责任合伙企业 D有限责任公司 E股份有限公司 11.在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有_。A单元估算法 B概预算定额法 C工程量近似匡算法 D蒙特卡洛模拟法 E单位指标估算法 12.以下说法错误的是_。A当收益是通过其他人分期付款的方式获得时，付款期越长则投资者面临的购买力风险就越大 B以不固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大 C以固定利率借出一笔资金，还款期限越短则投资者承担的风险越大 D房地产投资者可适当调低预期最低收益率来

12、提高购买力风险对实际收益率影响的程度 E房地产投资者可适当调高预期最低收益率来降低利率风险对实际收益率影响的程度 13.现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是_。A资金运动的时间始点 B日历年度的年初 C某一基准时刻 D既不能有现金流出也不能有现金流入的时间点 E既可有现金流入也可有现金流出的时间点 14.房地产投资者的债务融资方式有_。A合作开发方式 B吸收其他机构投资者资金 C在建房地产抵押贷款 D发行企业债券 E借入信用贷款 15.在市场经济条件下，利率的高低主要取决于_。A资本供求状况 B通货膨胀率水平 C政策性因素 D社会人均收入水平 E社会平

13、均利润率 16.房地产开发投资的静态盈利指标有_。A成本利润率 B投资利润率 C资本金净利润率 D投资报酬率 E动态投资回收期 17.从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产的类型主要有_。A商住楼 B土地 C在建工程 D写字楼 E建成后的物业 18.市场调查可分为不可控因素调查和可控因素调查两种，其中，可控因素调查包括_。A产品调查 B市场需求容量调查 C价格调查 D分销渠道调查 E促销策略调查 19.对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括_。A有效面积系数 B权益投资比率 C资本化率 D建筑容积率 E运营成本 20.对零售商业物业进行分类的主要依据有_。A

14、建筑规模 B经营商品的特点 C商业辐射区域的范围 D周围环境 E服务人口的收入水平 21.金融机构在融出资金时，要遵循_原则。A安全性 B保本性 C流动性 D稳定性 E盈利性 22.房地产投资者的权益融资方式主要有_。A房地产开发贷款 B增发新股 C土地储备贷款 D合作开发 E向商业银行借入信用贷款 23.下列关于商业物业的表述中，正确的有（）。A能为投资者带来经常性的收入现金流 B分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式 C适合于长期投资 D常在机构投资者之间进行交易 E位置对其有着特殊的重要性 24.从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（）。A土地 B劳动力 C资本 D经验 E环境 25.“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包含有（）。A按地域范围细分 B按房地产用途细分 C按增量存量细分 D按交易形式细分 E按目标市场细分