《商业计划-可行性报告》中贸·世纪龙城项目可行性研究8.pdf

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1、 毕业设计（论文）报告纸毕业设计（论文）报告纸 共 2 页 第 1 页 中贸世纪龙城项目可行性研究 摘 要 本论文为房地产项目的可行性研究。可行性研究对于一个投资巨大的建设项目来说是十分必要的。本文运用科学的手段，站在客观、公正的角度上，通过对国家、陕西省、西安市经济状况及房地产市场的分析，结合项目的具体情况，提出本项目的方案，包括项目建设的 SWOT 分析，市场定位，规划设计方案，开发进度安排，市场营销策略，总投资估算和资金筹措。然后运用工程经济的评价方法，对方案进行财务评价，包括对方案的盈利能力、清偿能力、抗风险能力进行全面分析，最后得出本方案的综合评价与建议。关键词：房地产，可行性研究，

2、财务评价 Abstract This thesis is the Facility Study of Real estate.To an large construction investment,the Facility Study is very important and essential.By the method of science,standing at an objective and impartial viewment,from the analysis to the circumstance of macro-economics of Nation,Shaanxi pr

3、ovince and Xian,adding the detail circumstance of the project,this thesis proposes a detail plan to this project.Including the SWOT Analysis of the project,Marketing Prositon,the Plan of design,the Schedule of Development,the Stratege of Marketing Promotion,the Investment estimate and the funds coll

4、ection.Then,make a total financial evaluation with Engineering Economic method to this plan.Including the ability of Earnings，Pay the loans and Defying the ventures.Finally，this thesis make a complex conclusions and suggestions to this plan.Key Words：Real Estate，Facility Study，Financial Evaluation 毕

5、业设计（论文）报告纸毕业设计（论文）报告纸 共 2 页 第 1 页 目 录 第一章 总 论.1 1.1 建设项目概况.1 1.2 项目建设的必要性.2 1.3 可行性研究的编制依据.2 第二章 市场分析.3 2.1 宏观经济形势.3 2.2 西安市房地产市场分析.7 2.3 项目SWOT分析.23 2.4 项目的市场定位.24 第三章 项目建设条件.29 3.1 项目建设的自然条件.29 3.2 项目建设的用地条件.29 3.3 市政配套条件.29 第四章 项目规划设计方案.30 4.1 设计指导思想及设计特点.30 4.2 总平面设计.31 4.3 建筑设计.32 4.4 结构设计.33 4

6、.5 技术经济指标.33 第五章 项目的实施进度安排.35 5.1 建设方式.35 5.2 开发进度安排.35 第六章 项目的销售方案策划.37 6.1 销售理念与策略.37 6.2 促销策略.37 6.3 销售实施计划.39 6.4 销售进度安排.40 第七章 项目总投资估算.41 7.1 估算依据和原则.41 7.2 总投资估算.41 7.3 总投资资金来源.44 毕业设计（论文）报告纸毕业设计（论文）报告纸 共 2 页 第 2 页 第八章 项目财务评价.45 8.1 盈利能力分析.45 8.2 偿债能力分析.46 8.3 不确定性分析.47 第九章 项目综合评价与结论.53 9.1 项目

7、综合评价.53 9.2 项目建议.53 附录一 项目规划图.56 附录二 财务评价报表.57 附录三 住宅调查问卷.66 附录四 写字楼调查问卷.67 参考文献.68 致 谢.69 中英文翻译.错误！未定义书签。错误！未定义书签。毕业设计（论文）报告纸毕业设计（论文）报告纸 共 85 页 第 1 页 第一章 总 论 1.1 建设项目概况 1.1.1.1.1 项目概况 本项目地块位于西安市长安路和友谊西路交汇处西北角，项目建设总用地面积20185，合30.278亩（已扣除代征路和规划路所占面积）。该地块南北狭长，东西进深浅，临长安路长度为320米，该地块东西最宽处约100米（南端），最窄处约30

8、米（北端），且呈现由南向北宽度逐渐减少的特征，现主要为住宅区，建筑较为陈旧，目前地块尚未进入拆迁阶段。从目前现状来看，项目周边主干道现状比较理想，车流量和人流量较大，项目周边聚集公交线路31条，构成项目所处区域快捷方便的公共交通系统。周边商业配套、商务配套、公建配套和休闲娱乐配套齐全。本项目地块沿长安路跨度较大，商业价值较高。项目规划用地面积20185.43（不含代征路），建设总面积144416.2（含地下14248.22），其中住宅29602.77，写字楼94368.34，商场2917.59，多功能中心3278.28，绿化率28.26%，车位1065个。项目计划总投资62189.32万元，分

9、两期建设，一期建设面积103940，二期建设面积40926.2。2 建设单位概况 本项目的开发商中贸房地产开发有限公司是中贸世纪企业集团有限公司的子公司，注册资金5000万元。中贸世纪企业集团公司是中国国际贸易促进委员会、中国国际商会会员，同时是中国国际贸易促进委员会陕西分会、中国国际商会陕西商会的副会长单位。公司先后投资开发完成了现代化智能化的中贸国际大厦，改造完成了中贸商务大厦、中贸物业大厦等项目，并与西安市建筑设计院合作新建了一栋综合业务楼。毕业设计（论文）报告纸毕业设计（论文）报告纸 共 85 页 第 2 页 1.2 项目建设的必要性（1）房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业之一，房

10、地产业的发展对国家经济的发展有着十分巨大的带动作用。（2）西安市经济连年高速增长，人民生活水平日益提高，企业对办公用房的需求和居民对住宅的需求都急剧增长。（3）本项目地处南门外，属于城市中心地带，交通便利，各种设施齐全，位于钟楼商圈和小寨商圈结合处，商业优势明显。项目定位于写字楼和住宅的组合，有利于充分发挥本项目的地段优势，同时为西安市房地产业的发展做出一定的贡献。1.3 可行性研究的编制依据（1）国民经济中长期发展规划和产业政策（2）投资项目可行性研究指南（3）西安市建设项目城建费用统一征收办法实施细则（4）陕西省建筑工程综合概预算定额（1999）（5）陕西省工程建设其它费用定额（6）全国统

11、一建筑按装工程工期定额（2000 年）（7）城市居住区规划设计规范（8）中贸世纪企业集团提供的其他有关资料（9）现场勘察报告及市场调查报告（10）行业市场目前的平均情况 毕业设计（论文）报告纸毕业设计（论文）报告纸 共 85 页 第 3 页 第二章 市场分析 2.1 宏观经济形势 2.1.1 全国经济状况分析 2004年全年国内生产总值136515亿元，按可比价格计算，比上年增长9.5%。其中，第一产业增加值20744亿元，增长6.3%；第二产业增加值72387亿元，增长11.1%；第三产业增加值43384亿元，增长8.3%。第一、第三产业对国内生产总值增长的贡献率为9.2%和29.0%，分别

12、比上年提高5.2个百分点和2.8个百分点。从今年一季度的数据看，2005年一季度，我国国内生产总值为31355亿元，同比增长9.5%。这一数据比去年同期低0.3个百分点，但高于政府工作报告确定的8%的增长速度。这些数据表明投资、消费、出口的增长，不但各自表现良好，而且相互搭配协调，显示了宏观调控的成果。（1）固定资产投资增幅继续回落 一季度，固定资产投资虽然仍保持较快增长，但增幅比去年同期有较大幅度回落。全社会固定资产投资10998亿元，增长22.8%，比去年同期回落20.2个百分点。分行业看，农业、能源、交通等行业投资得到加强。水泥、冶金等行业投资继续得到抑制。现在投资的现状可以说是增长速度

13、仍然偏快，但是增长的势头已经开始放缓。从一季度新开工项目计划总投资看，增长速度也是明显放缓，只增长1.5%。当然，这是在去年投资增长幅度很高的基础上。从房地产投资中也可以看到这种趋势。去年同期城镇投资项目中，房地产开发投资增长41.1%；而今年首季房地产开发投资达到2324亿元，增长26.7%。分行业看，农业、能源、交通等行业投资得到加强。农林牧渔业投资增长39.9%，煤炭开采及洗选业增长86.1%，电力、燃气及水的生产和供应业增长44%，铁路投资增长4.3倍。水泥、冶金等行业投资继续得到抑制。非金属矿物制品业、黑色金属冶炼及压延加工业投资分别下降2.9%和1.4%。首季固定资产投资增幅较去年

14、虽有较大幅度回落，但这是在去年增长速度 毕业设计（论文）报告纸毕业设计（论文）报告纸 共 85 页 第 4 页 很高的基础上的增长，所以规模依然是偏大的，仍在高位运行。因此，国家还会加强土地审批和信贷投放的管理力度。（2）消费需求加快增长 一季度，社会消费品零售总额15112亿元，增长13.7%，扣除价格因素，实际增长11.9%，比去年同期加快2.7个百分点。进出口贸易持续扩大 今年一季度，我国进出口贸易持续扩大，出口继续快速增长，进出口总额2952亿美元，增长23.1%。统计还表明，出口1559亿美元，增长34.9%；进口1393亿美元，增长12.2%。进出口相抵，顺差166亿美元。在一些出

15、口大省，一般贸易出口高速增长，私营企业出口高速增长，进料加工进口快速增长，一般贸易和来料加工进口下降，出现了新的特点。外商直接投资继续增加。外商直接投资合同金额352亿美元，同比增长4.5%；实际使用金额134亿美元，增长9.5%。3月末，国家外汇储备达6591亿美元，比去年末增加492亿美元。2.1.2 全国房地产市场分析 2004年全年房地产开发投资13158亿元，比上年增长28.1%；商品房销售额10376亿元，增长30.0%，其中销售给个人增长30.4%，所占比重为93.3%。在近几年的高速增长过程中，也出现了一些不好的情况，如局部地区房地产投资过热，房地产价格增长过快等情况。之所以一

16、些地区的房地产出现持续快速上涨，主要原因在于房地产投资性购买或更准确地说应是投机性购买。局部地区一些人群购买房地产不是为改善居住，而是为赚取升值倒卖的收益，这些人群通过大量购买拉高房地产价格，造成普通居民的房地产价格上升预期及追涨性购买，从而形成价格上涨引发的价格上涨。房地产价格上涨吸引银行资金卷入房地产投机狂潮，非到泡沫高涨到不能再支撑下去或宏观政策当局对其采取制止性措施，泡沫膨胀不会自己停歇，一直会上涨到崩溃为止。日本1980年代房地产泡沫飞涨，同时期消费物价并未上涨，最终地产泡沫破灭，日本经济至今也未能从中走出来；中国沿海局部地区 毕业设计（论文）报告纸毕业设计（论文）报告纸 共 85

17、页 第 5 页 1990年代初出现极度严重的房地产泡沫，虽然同时期全国其他地区并未出现大面积的房地产泡沫，但已经对金融体系及宏观经济造成了严重的破坏。这些过去的教训应当引起我们足够的重视。因此，警惕和控制房地产泡沫将成为重要的宏观调控内容。从2003年下半年开始，政府出台了一系列的宏观经济政策对经济过热，主要是投资过热的现象进行了调控。主要包括通过发布 关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（业界称为“121号文件”）关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知 等政策，对房地产行业进行调控。从2005年3月份起，国务院又陆续出台了一系列稳定房价，控制房地产业过快增长势头

18、的措施，主要有：（1）央行加息。自 2005 年 3 月 17 日起，取消商业银行自营性个人住房贷款优惠利率，自营性个人住房贷款利率改按商业性贷款利率执行，上限放开，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的 0.9 倍。商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以 5 年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率 6.12%的 0.9 倍。3 月 18 日，央行向各家银行发出了紧急通知，明确 5 年期以上的房贷下限利率为 5.508%。同时上调个人住房公积金贷款利率，个人住房公积金贷款利率上调 0.18个百分点。（2）3月26日国务院下发 关于切实稳定住房价

19、格的通知（业界称为“老国八条”），首次以行政问责制的形式对房价实行调控首次以行政问责制的形式对房价实行调控。主要内容有：一、高度重视稳定住房价格。二、切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任。三、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设。四、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量。五、正确引导居民合理消费需求。毕业设计（论文）报告纸毕业设计（论文）报告纸 共 85 页 第 6 页 六、全面监测房地产市场运行。七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施。八、认真组织

20、对稳定住房价格工作的督促检查。（3）4 月 28 日国务院常务会议提出加强房地产市场引导和调控的 8 条措施。（业界称为“新国八条”）主要内容包括：一、强化规划调控，改善商品房结构。二、加大土地供应调控力度，严格土地管理。三、加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。四、完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五、运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。六、加强金融监管。七、切实整顿和规范市场秩序。八、加强市场监测，完善市场信息披露制度。（4）5 月 11 日建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总

21、局、银监会七部门发布关于做好稳定住房价格工作的意见。（5）6 月 1 日开始对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。在如此多的调控政策出台后，全国房地产届一时间众说纷纭，褒贬不一。但本轮调控的影响还是显而易见的，本轮调控的重点是要稳定房价，遏制房价增长过快的情况。这些措施一方面使消费者普遍推迟购房计划，转而持观望态度，据上海“房产之窗”网楼市监测数据显示，整个 4 月份上海一手房住宅成交面积环比下降 37%，闸北、普陀等次中心城区成交面积明显萎缩，黄浦、静安等中心城区的住宅成交均价也出现了今年以来的首次下滑。在二手房市场，多数中介认为，新增委托放盘量同比上升了

22、 30%，但实际成交量不升反跌，近一个月来普遍萎缩了 6 到 7 成。上海一楼市专刊今年 3 月、4 月所作的两次同题调查显示，消费者对楼市的看法与购屋心态前后迥异。准备购屋者比例从先前的 91%锐减为 68%，购屋目的从主要是投资、投机转向投资、置产或自用；而有意卖房人则从 31%陡升至 53%，其卖房目的则从“再投资房产”（82%）逐 毕业设计（论文）报告纸毕业设计（论文）报告纸 共 85 页 第 7 页 步向获利了结（63%）靠拢。这说明市场参与者对房地产市场短期走势信心动摇。在买家持续观望的淡市压力下，卖家开始调整待售房屋的利润回报预期：3 月初，过半的受访者对获利 6 至 8 成充满

23、期待，更有近 3 成人希望获利 9 成以上；到了 4 月份，3 至 5 成的投资回报成了最多人的预期。另一方面，使获得土地和资金的难度增大，是房地产投资成本升高，抬高了进入房地产行业的门槛，对规范市场也会起到积极作用。由此可见，随着国家对房地产行业的调控，再加上行业本身的发展，开发上的预期收益可能会有所下降，销售难度可能会加大，但房地产业在我国兴起时间不长，属于朝阳产业，再加上国家经济的发展和人民生活水平的提高，房地产业的市场前景还是很乐观的。2.2 西安市房地产市场分析 2004 年西安市生产总值（GDP）1095.87 亿元，按可比价格计算，比上年增长 13.5%。经济总量突破千亿元大关，

24、增长速度连续五年保持在 13%以上，经济发展迈上了新台阶，并步入一个新的增长期。其中第一产业增加值 60.05亿元，比上年增长 6.7%；第二产业增加值 495.67 亿元，增长 15.6%；第三产业增加值 540.15 亿元，增长 12.3%。三次产业结构出现新变化，第一产业和第二产业比重有所提高，第三产业比重有所下降。全年第一产业增加值占 GDP5.5%，同比提高 0.1%；第二产业增加值占 45.2%，提高 1.1 个百分点；第三产业增加值占 49.3%，下降 1.2%。建筑业：全年建筑业实现增加值 129.7 亿元，比上年增长 17.3%；建筑业总产值 227.9 亿元，增长 34.3

25、%；施工面积 1410.8 万平方米，竣工面积 584.6万平方米，分别增长 14.7%和 29.9%。建筑企业效益有所提高，按施工产值计算，全员劳动生产率 13.3 万元/人，增长 17%。施工工程竣工率 41.1%。房地产业：全年房地产业实现增加值 56.5 亿元，比上年增长 10.3%。全年房地产开发量 1497 万平方米，增长 11.4%；商品房竣工面积 210.8 万平方米，下降 37.9%。2004 年 1 到 9 月，西安市房地产开发投资增速回落，商品房施工面积与竣工面积增势趋缓，商品房平均销售价格继续攀升。1 到 9 月份，西安市累计完成房地产开发投资 101.22 亿元，同比

26、增长 毕业设计（论文）报告纸毕业设计（论文）报告纸 共 85 页 第 8 页 34.96%，增幅比去年同期减少了 50.86%，比今年 1 到 6 月份增幅回落 12.28%。资金上，增幅全面回落，国内贷款增幅锐减。1 到 9 月份，房地产开发企业本年累计资金来源 151.58 亿元，同比增长 37.08%，增幅较 1 到 6 月份降低了 8.06 个百分点。1 到 9 月，西安市完成土地开发面积 210.19 万平方米，同比增长 4.31 倍，比 1 到 6 月份增长 1.81 倍。另外，商品房销售减速，价格攀升。1 到 9 月份，西安市商品房完成销售面积 95.74 万平方米，同比增长 8

27、.99%，增幅比去年同期回落 3.93%；商品房销售额 24.53 亿元，同比增长 10.01%，比去年同期增幅低了 10.40 个百分点，比 1 到 6 月份增幅低了 4.83%。截至 9 月份，西安商品房平均售价为每平方米 2562 元，同比增长 9.64%增幅比去年同期提高 3.01%。其中，商品住宅每平方米 2371 元，办公楼和商业用房分别为每平方米 3947 元和每平方米 4339 元。从 1 到 9 月的价格趋势上看，5 月每平方米 2582 元，到达一个小高峰，然后有所回落，8 月份后又开始上扬。2004 年西安商品房销售价格上涨 5.6%，创历年新高。商品房销售价格以每平方米

28、 2850 元收盘。其中，住宅类每平方米 2710 元，价格水平上升 5.9%；非住宅类每平方米 5730 元，上升 4.9%；“二手房”交易价格上涨 1.9%。西安市城调队的调查结果显示，2005年一季度，经历了去年的宏观调控、今年的利率上调之后，西安房地产市场价格稳中有升。除房屋租赁价格同比下降0.4%外，今年首季我市房屋销售、物业管理和土地交易价格水平分别比上年同期上升4.7%、0.2%和2.4%，房价绝对值与相对涨幅明显低于国内多数大城市及东部沿海地区。（1）多层住宅涨价较多 据调查统计，全市第一季度商品房、二手房价格同比分别上升4.6%和5.5%。在商品房中，住宅交易价格与去年同期相

29、比上涨5.9%，拉动房屋销售价格总水平上升3.4个百分点。经济适用房、普通住宅和高档住宅价格比去年同期分别上涨6%、6.8%（其中多层上涨10%、高层上涨5.2%）、3.8%（其中别墅上涨5.4%、高档公寓上涨3.4%）。非住宅价格比上年同期上涨2%，拉动房屋销售价格指数上涨0.6个百分点。商品房价格上涨也刺激了二手房价格上涨。从调查看，今年一季度我市二 毕业设计（论文）报告纸毕业设计（论文）报告纸 共 85 页 第 9 页 手房交易地段范围明显扩大；广大工薪阶层面对商品房地段选择面较窄、价格高等因素，纷纷进入二手房市场。首季二手房交易价格上涨5.5%，其中非住宅价格同比上涨6.7%，涨幅高于

30、住宅价格2.3个百分点。（2）房屋租价略有下降 受办公楼（写字楼）及商业娱乐用房租赁价格下跌的影响，今年一季度我市房屋租赁价格同比下降0.4%。其中，住宅租价上升2%、工业仓储用房租价上升2.4%，分别拉动房屋租赁价格水平上升0.4和0.3个百分点。由于写字楼和商业娱乐用房价格下降，导致房屋租赁价格水平下降1.3个百分点。受政府定价以及调价必须经过业主委员会等因素的制约，今年一季度我市物业管理价格只有高档住宅同比上涨1.7%，其余均与上年同期持平。此外，1-3月我市土地交易价格同比上涨2.4%；从用地项目价格变化看，商业、旅游、娱乐用地涨幅为3.8%，其它用地上涨3.5%，工业仓储用地涨2.3

31、%、居住居住用地涨1.6%。（3）中高住宅需求上升 从今年一季度房屋销售情况看，受去年下半年出台的土地政策以及用地紧缺等因素影响，高档住宅（包括别墅和高档公寓）尽管每平方米售价4000元以上，但需求仍呈上升趋势。目前西安城区人口已近400万，中高收入户以及部分外来人口住房消费热情高涨，成了买房的主力军。而占销售总额三成以上的普通住宅，由于价位适中（每平方米2500元左右），尤其是多层住宅备受工薪族的青睐，销售势头看好；与上年同期和上个季度相比，多层住宅价格分别上涨10%和6.2%，在各类商品房中涨幅居首。（4）城外升速快于城内 随着市委、市政府加快城市化进程系列政策的出台，道路、立交等基础设施

32、建设步伐加快，高新区、经济开发区和曲江新区等迅速崛起，本地、外地房地产开发商巨资投入、精心打造的知名品牌楼盘遍及全市。加之城内土地资源消耗殆尽，以及住户住房投资意向的变化，城外房地产市场渐入佳境，房价屡创新高。据市城调队调查，今年1季度高新区、经济开发区、南二环外商品房均价分别为4035元/平方米、3221元/平方米和4224元/平方米，分别比上年同期上涨了4.6%、4.4%和4.8%。与此相反，城区商品房售价仅4166元/平方米，同比下降2.1%。城外房价的快速提升，与城区内的价格差距逐渐减小，使区域房地产价格结构趋于合理。毕业设计（论文）报告纸毕业设计（论文）报告纸 共 85 页 第 10

33、 页 2.2.1 近几年来西安市房地产销售状况分析 表 2-1 项目 年份 2001 年 2002 年 2003 年 房地产开发投资主要指标（万元）674211 793689 1248177 别墅、高档公寓 99711 84569 48434 办公楼 54146 63238 129362 商业营业用房 64413 67385 164846 其中办公楼所占比重 8.03%7.97%10.36%商品房实际销售面积()2253468 2528958 2527368 别墅、高档公寓 138636 139373 93374 办公楼 148978 84515 138679 商业用房 99861 49338

34、 78599 其中办公楼所占比重 6.61%3.34%5.49%实际销售额（万元）472204 513468 542851 别墅、高档公寓 49163 52068 34009 办公楼 58201 39811 63575 商业用房 43805 14080 35011 其中办公楼所占比重 12.33%7.75%11.71%商品房预售面积()674407 610198 523516 别墅、高档公寓 35000 9505 21022 办公楼 8594 12148 2800 商业用房 13323 29118 29557 其中办公楼所占比重 1.27%1.99%0.53%商品房空置面积()508233 5

35、71417 638528 别墅、高档公寓 43884 21342 51846 办公楼 138185 54237 59352 商业用房 21552 46879 48520 其中办公楼所占比重 27.19%9.49%9.30%资料来源：西安市统计年鉴 根据表2-1可以得出，写字楼的投资额在近几年持续上升，2003年的增幅 毕业设计（论文）报告纸毕业设计（论文）报告纸 共 85 页 第 11 页 达到了49%，随着投资的上涨，写字楼的平均售价也一路飙升，从2001年的3906元/平方米，上升到2003年的4584元/平方米，相比之下，别墅、高档公寓的价格却是一路走低，同时，办公楼空置率的下降也可以显

36、示出市场对写字楼需求的增长。这与经济发展情况，国家的宏观经济政策也是相吻合的。2.2.2 西安市写字楼市场状况分析(1)供给状况调查 虽然国家并没有一个具体的写字楼分类标准，但参照北京、上海等地的写字楼市场，我们可以发现，就目前已建成的写字楼来看，西安市写字楼市场还不是很成熟，具体表现为分级标准不明确，很少有诸如 5A 级，或一级、二级之类的区分，装修标准普遍不高，员工餐厅、会议设施等不能满足需要，特色不明显，只有老三届世纪星大厦、高新国际商务中心等少数项目在这几方面做得较好。a)西安市写字楼存量分析（表 2-2）表 2-2 区域 城东 城南 城西 城北城内 曲江 合计 数量 17435221

37、3005430045 195111 24000 1036514 比例 16.82%20.55%41.49%18.82%2.32%100%西安市现存写字楼分布状况17%21%41%0%19%2%城东城南城西城北城内曲江 毕业设计（论文）报告纸毕业设计（论文）报告纸 共 85 页 第 12 页 由此，我们可以清楚地看出，城西、城南、城内集中了西安市 80%以上的写字楼，城北作为新经济开发区，还没有一座商业化的写字楼，这也体现了写字楼市场的一个共性分布区域较为集中。具体说来，主要集中在两线一区，即：和平路，向北延伸至解放路一线；新城广场，北大街延伸至南大街一线；高新区一区。另外，在南二环沿线，东门外

38、东关正街，南门外南关正街至长安北路，以及曲江新区，都有分布。b)目前西安市写字楼租金水平 据调查，目前西安市写字楼租金水平基本稳定在 3050 元/平米*月，具体分布见表 2-3：表 2-3 租金 30-40 41-50 51-60 61-70 71-80 81 以上 比例 33.33%40%6.67%6.68%0 13.33%c)目前西安市写字楼售价水平 由于被访问者对此问题回答较少，有效答案较少，分析不具代表性，故只能根据开发商提供的数据估算。表 2-4 为西安市主要写字楼概况：表 2-4 区域 项目名称 现状 面积 租金 售价 东郊 招商局广场 建成 68000 5000 世贸大厦 建成

39、 54000 4050 南郊 长安国际广场 在建 50000 8USD 13000 高速大厦 建成 43678 5500 老三届 世纪星大厦 建成 59000 65 6150 富城大厦 建成 18000 6000 西郊 高新国际商务中心 建成 140000 88 创业广场 建成 85600 6300 汇德广场 建成 40000 4800 财富中心 建成 80445.2 5900 毕业设计（论文）报告纸毕业设计（论文）报告纸 共 85 页 第 13 页 续表2-4 区域 项目名称 现状 面积 租金 售价 E 阳国际 建成 30000 5500 高科广场 建成 39000 6500 西部国际广场

40、在建 124945 6200 丽华科技大厦 在建 37000 6800 海星城市广场 在建 138200 5500 华晶商务广场 在建 23000 4800 西部电子信息大厦 在建 80000 6000 紫州国际 在建 27225 4598 天创国际大厦 在建 57000 5500 豪杰旺座时代广场 在建 187666.11 北郊 经发大厦 在建 50000 5500 东方濠景商务大厦 在建 43896 城内 凯爱大厦 建成 45000 5600 新时代广场 建成 24000 金泰丰商务大厦 建成 29000 36 6480 裕朗国际 在建 40120 名流天地 在建 17000 5500 曲

41、江 会展国际大厦 在建 67000 3600 国际科技孵化大厦 建成 24000 3380 资料来源：http:/，部分楼盘售楼部 通过上表，我们可以得到西安市写字楼市场的大概售价，见表 2-5：表 2-5 区域 城东 城南 城西 城北 城内 曲江 售价（元）4525 7662.5 5669.835500 5860 3490 d)物业管理水平 物业管理普遍不能满足需要，根据问卷显示，在不满意的物业服务的11个选项中，电梯等候时间过长，车位数量不够，且租金过高，此问题在城内尤 毕业设计（论文）报告纸毕业设计（论文）报告纸 共 85 页 第 14 页 为严重，还有空调系统不佳几项占了多数，具体见表

42、2-6：表 2-6 项目 电梯等候时间 车位数量 车位租金 空调系统 合计 比例 23.53%29.41%8.82%17.65%79.41%但在调查中也能发现，西安写字楼市场正在蓬勃发展，在建的项目如长安国际广场、经发大厦、海星城市广场、裕朗国际等项目正在对以上不足之处进行完善甚至超越。(2)西安市写字楼供给预测：近年来，西安市经济迅猛发展，GDP 增长速度连续五年保持在 13以上，经济发展迈上了新台阶，并步入一个新的增长期，城市规模也随之迅速扩大，写字楼，商铺等建设日趋升温，除在原有写字楼成熟地区继续开发建设外，北郊经济技术开发区和曲江新区的开发建设不容小视，增长率分别达到了 100%和 7

43、3.63%。据调查显示，未来两年内，西安市写字楼供应面积将有较大幅度的上升，具体分布见表 2-7：表 2-7 区域 城东 城南 城西 城北 城内 曲江 合计 在建量 11500 82634.4 65203693896 57120 67000 964186 总量 185852 295639 108208193896 25223191000 2000700 增长率 6.19 27.95 60.26 100 22.65 73.63 48.19 185852295639.810820819389625223191000020000040000060000080000010000001200000城东城

44、南城西城北城内曲江2007年西安市写字楼供给对比图2005年供给2007年供给 毕业设计（论文）报告纸毕业设计（论文）报告纸 共 85 页 第 15 页(3)西安写字楼市场需求分析 通过对分布在城内、城南、城西的九座写字楼内工作的人员的访问及对结果的分析，可以得到以下一些信息：a)在写字楼内办公的单位，大多集中在 IT 业、房地产业、通讯电子设备制造销售业、金融保险、咨询服务等行业。比例分布如表 2-8：表 2-8 行业 IT 业 房地产业咨询服务等行业 贸易 中介 零售百货通讯 电子 制造业 金融保险 合计 比例 20%16%8%8%4%24%8%12%100%b)省内公司，省外公司（包括省

45、外驻陕办事处，分公司）和国外公司的比例分别为 45.5%，45.5%，9%。c)办公场所的获得方式主要为租赁，占到总数的 2/3，剩下 1/3 为购买写字楼。d)被走访的公司入住写字楼的时间大多为 12 年，站到被访问总数的68.3%，可见，西安写字楼市场成熟的时间不长。e)入住率分析，见表 2-9。表 2-9 选项 60%以下 60%-70%70%-80%80%-90%90%以上 比例 5.88%23.53%29.41%23.53%17.65%平均入住率估算：平均入住率=各选项平均数（60%以下取 50%，90%以上取 95%）各选项所占比例 可得，平均入住率为 77.06%。f)人均办公面

46、积估计，见表 2-10。表 2-10 面积 5 以下 5-10 10-15 15 以上 比例 4.76%61.9%28.57%4.76%人均办公面积=各选项平均数（5 以下取 3，15 以上取 18）各选项所占比例 毕业设计（论文）报告纸毕业设计（论文）报告纸 共 85 页 第 16 页 可得，人均办公面积为 9.21。(4)西安两年内写字楼市场需求预测：需求总面积=行业从业人数人均办公面积租赁（购买）概率 a)行业从业人数估计 表 2-11 分行业人数统计（万人）2001 年 2002 年 2003 年 制造业 78.38 80.03 76.4 金融保险业 4.19 4.7 4.4 批发零售

47、业 45.36 47.27 46.64 房地产业 0.84 0.9 0.88 租赁和商务服务业 5.2 居民服务和其他服务业 9.63 信息传输、计算机服务和软件业 1.2 服务业 11.37 12.2 16.03 资料来源：西安市统计年鉴 根据 2001、2002、2003 三年西安市分行业人数统计，参照西安市 GDP年增长速度（取 13%），可得几年后各行业从业人数见表 2-12：表 2-12 分行业人数统计（万人）2005 年 2006 年 2007 年 制造业 97.56 110.24 124.57 金融保险业 5.62 6.35 7.17 批发零售业 59.55 67.3 76.05

48、 房地产业 1.12 1.27 1.43 租赁和商务服务业 6.64 7.5 8.48 居民服务和其他服务业 12.30 13.9 15.7 信息传输、计算机服务和软件业 1.53 1.73 1.96 服务业 20.47 23.13 26.14 毕业设计（论文）报告纸毕业设计（论文）报告纸 共 85 页 第 17 页 b)人均办公面积以 9.21/人计，租赁(购买)概率如 3.3.1 表所示，可得三年内西安市写字楼需求面积如表 2-13：表 2-13 年份 2005 年 2006 年 2007 年 数量（）1380600 1560000 1762800(5)两年后写字楼供需对比情况分析 200

49、5 年，总供给量 1036514 平米，总需求为 1380600 平米。预计到 2007年，西安市场写字楼供给量将达到 2000700 平米，需求量将达到 1762800 平米，考虑空置率后，得如下分析：有效供给为 1541739 万平米 10365141380600154173917628002005年2007年未来几年内西安市写字楼市场供需对比需求供给 2.2.3 目前典型项目概况 柠檬公寓 柠檬公寓 均价：3800 元/供气系统：天然气入户 建筑面积：30000 供电系统：双回路 总户数：300 供水系统：市政水网 装修程度：精装 采暖空调系统：集中供暖 外墙：高级釉面条形砖，局部外墙涂

50、料，线饰 内墙：水泥压光 门窗：塑钢窗.防盗门 项目位置：南二环含光路什字(二环内)开发商：西安煜丰地产 毕业设计（论文）报告纸毕业设计（论文）报告纸 共 85 页 第 18 页 项目简介：柠檬公寓，小户型潮流版，现代都市丛林的心灵物语。独占南二环、含光路繁华什字，以 28 层的绝对高度俯瞰都市美景，在四周浓厚人文氛围中偃仰高歌。40-90 平米个性空间，300 户时尚新锐，演绎生活多幕新鲜喜剧。柠檬公寓，一个特立独行、无法复制的青年生活特区，城市美丽风景线。幸福时光 幸福时光 均价：3300 元/项目位置：西安市电子正街 开发商：长建房产 装修程度：毛坯 绿化率：40%建筑面积：55000