基于价值的决策店铺选址及投资评估报告.ppt

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1、投资报告目投资报告目录录 投资评估结论投资评估结论6地区（商圈）市场容量地区（商圈）市场容量3待选商铺物业情况待选商铺物业情况4销售预估、成本分析销售预估、成本分析5商圈概况商圈概况1市场机会、风险分析市场机会、风险分析3基于价值店铺选址及投资评估报告 呈报人：年 月 日商圈概况商圈概况1 A、商圈类型商圈类型 商圈描述A、城市级别A1A1、省会城市、省会城市 A2、地州级城市 A3、县级城市（如：昆明市下属的县级城市，受昆明市影响较大）B、商业区类型B1、城市商业中心，步行街，顾客覆射区大，是该城市最热闹的地方，周边多是流动人口，各种品牌商品林立；B2、城市次级商业中心，大型商业聚集区，商圈

2、覆盖市区内某一区域，具备商业服务的综合功能；B3、沿道路路口及两侧商业聚集区，具备一定的商业服务功能；B4B4、该区域是社区中心，周边小区较多，该街道是该区域的核心商圈、该区域是社区中心，周边小区较多，该街道是该区域的核心商圈B5B5、大型超市出入口、广场公园附近、大型超市出入口、广场公园附近；B6、大中型购物中心或者依附某一项目而形成发展商业区域；B7、其他描述；C、街道、社区结构社区商业繁华地段社区商业繁华地段社区内人流量和车流量较大的位置，停车具有随意性社区内人流量和车流量较大的位置，停车具有随意性社区公共服务配套设施集中的区域（如学校，休闲健身场馆）社区公共服务配套设施集中的区域（如学

3、校，休闲健身场馆）D、商圈可辐射住户数量E、辐射区域内同行数量商圈概况商圈概况2B、城市商圈人口数量（本模块为市调报告模块注明资料来源）城市人口数量商圈人口总数及人口概况城镇人口结构划分人口结构年龄结构占人口总数比收入状况受教育程度1、家庭主妇30-40岁2、中老年人50岁以上3、年轻女性20-28岁4、工薪白领30-50岁5、中小儿童-岁主要商圈分布情况（如图所示）绘制商圈分布图标明人流动向和街道阴阳面商圈市场容量商圈市场容量3当地产业结构第一产业情况：无 当地知名企业及或本地知名品牌公务员平均收入：第二产业情况：市政规划情况1、市政对门店周边5年内有无规划：无2、规划中的地段及方案：无3、

4、对开设后的门店有无影响：当地营业员平均工资：第三产业情况：商圈经济状况：地区（商圈）市场容量地区（商圈）市场容量4商圈内主要竞争对手月销售量预估表 商圈内竞争对手；名称店数 产品结构面积营业人数 预估月销售 地 址1234 根据当地同行销售分析出该地市场容量为多少（元/月，元/年）同行分布情况（图标所示）商圈分布图重点竞争对手店铺情况待选商铺物业情况待选商铺物业情况5待选商铺情况产权情况：商商 铺铺 号号位位 置置面面 积积产产 权权 人人合同期合同期租金交房期交房期按谈判进程定合同条款合同条款使用条件使用条件A、区位图（需标明主要建筑物地标、商业区、道路、小区、同行位置、学校、医院、广场公园

5、、附近公交站点、单行道路车流方向）待选商铺物业情况待选商铺物业情况6待选商铺物业情况待选商铺物业情况7C、待选商铺附近情况：待选商铺门店周边营业环境及交通状况友邻店左边3家门店情况面积及租金情况经营状况（月均销售状况）管理状况（人员素质）友邻店右边3家门店情况面积及租金情况经营状况（月均销售状况）管理状况（人员素质）待选商铺交通状况距离车站距离：停车是否方便：是否是单行道：待选商铺物业情况待选商铺物业情况8D、待选商铺照片情况：（现场照片：待选商铺正面近景、远景、左右三家邻居；条件允许：室内现景、消防、排水、门窗照等）照片v周围商业环境照片v店铺本身照片市场机会、风险分析市场机会、风险分析9A

6、、待选铺面人流量（门口直接）门店客流构成消费群体客流量消费情况重点消费时间段周一周五周六周日周一周五周六周日14：00-16：0014：00-16：00渐进19：00-21：0019：00-21：00密集平均人流：人/分平均人流：人/分市场机会、风险分析市场机会、风险分析10C、友邻店来客数量参考：序号 店 名经营项目面积 人流量 备注路过人数进店人数A1A2A3A4A5A6序号成本项目成本基础数值月摊销成本额年摊销成本额销售占比1房租（含转让费）2首批货款（元/平方米）3装修成本（卡其屋元/平方米、佐可佑以元平米）4货架（卡其屋400元/平方米平米；佐可佑以元平米）5押金（10000元）6运

7、输费用7人工支出（按当地市场行情）8其他支出合计成本分析成本分析11市场机会、风险分析市场机会、风险分析12A、销售预估：（销售额=客单价*购买数）B、销售预估计算说明：是否可以开店，能开几个店。是否可以开店，能开几个店。（如：建议在（如：建议在设立店）设立店）预估来客数（人次预估来客数（人次/天）、天）、销售额约为销售额约为元元/天，天，万元万元/月。月。（注：（注：能卖多少钱，单位为能卖多少钱，单位为/天和天和/月）月）商圈类型的划分商圈类型的划分：（如：（如：1 1、城市级别、城市级别、2 2、商圈类型、商圈类型、3 3、商圈辐射范围）、商圈辐射范围）13投资评估结论投资评估结论市场总监意见：总经理意见：