土地使用权评估.ppt

《土地使用权评估.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《土地使用权评估.ppt（26页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、 第五章第五章 土地使用权评估土地使用权评估 土地使用权是土地使用着对土地进行使用或土地使用权是土地使用着对土地进行使用或依法对其进行出让、出租、转让、抵押、投资的依法对其进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。权利。资产评估的土地使用权是指特定条件下某宗资产评估的土地使用权是指特定条件下某宗土地的使用权，对其价值评估实际上是在充分考土地的使用权，对其价值评估实际上是在充分考虑土地的用途、地理位置以及周边环境等因素的虑土地的用途、地理位置以及周边环境等因素的地产评估，即用地产或土地代替土地使用权。地产评估，即用地产或土地代替土地使用权。5-1 地产的分类及其评估特点地产的分类及其评估特点一、地

2、产的分类一、地产的分类 1.影响地产（或土地）价值的因素影响地产（或土地）价值的因素 （1）具体用途；）具体用途；（2）地理位置；）地理位置；（3）可及程度；）可及程度；（4）开发程度等。）开发程度等。2.分类分类 （1）用途分类有：）用途分类有：商业、娱乐用地；商业、娱乐用地；工业用地；工业用地；住宅用地；住宅用地；交通用地；交通用地；公共事业用地等。公共事业用地等。（2）开发程度有：）开发程度有：生地：已征用当未生地：已征用当未“三通一平三通一平”；毛地：已出让使用权，当未房屋拆迁及补偿；毛地：已出让使用权，当未房屋拆迁及补偿；熟地：已获使用权，且已熟地：已获使用权，且已“三通一平三通一平

3、”。（3）经济地理位置有：）经济地理位置有：一级地包括一级地包括 城市中心区；城市中心区；一般市区。一般市区。二级地包括二级地包括 市区边缘区；市区边缘区；郊区。郊区。二、地产的特性二、地产的特性 地产的特性包括自然和社会经济特性。地产的特性包括自然和社会经济特性。1.土地的自然特性土地的自然特性 即土地作为自然物体存在的特性，主要包括：即土地作为自然物体存在的特性，主要包括：（1）面积的有限性和非再生性；）面积的有限性和非再生性；（2）固定性；）固定性；（3）利用的永续性。）利用的永续性。2.土地的社会经济性土地的社会经济性 土地的社会经济性主要包括：土地的社会经济性主要包括：（1）土地用途

4、的多样性：用途不同，其利用价值差）土地用途的多样性：用途不同，其利用价值差别很大，其评估结果差异也很大；别很大，其评估结果差异也很大；（2）经济地理位置的可变性：其可变性与土地周边）经济地理位置的可变性：其可变性与土地周边环境的变化有关；环境的变化有关；（3）可垄断性：我国土地的所有权以及供给由政府）可垄断性：我国土地的所有权以及供给由政府垄断。垄断。三、土地作为资产的资产评估特点三、土地作为资产的资产评估特点 1.土地资产的价格不是其价值的货币表现，而是地租土地资产的价格不是其价值的货币表现，而是地租的本金化价格的本金化价格 所谓地租的本金化价格，即是土地提供的地租（按永所谓地租的本金化价格

5、，即是土地提供的地租（按永续时间）以一定的利率的现时价值（的货币数量）。续时间）以一定的利率的现时价值（的货币数量）。当然一定时期的地租与地产形成过程中物化劳动和当然一定时期的地租与地产形成过程中物化劳动和活化劳动投入也有关系。活化劳动投入也有关系。2.土地资产价格是以土地的效用作最有效发挥为前提土地资产价格是以土地的效用作最有效发挥为前提 因为：因为：（1）具有多项（广泛）使用用途的土地资产，对不）具有多项（广泛）使用用途的土地资产，对不同同的用途，其经济效果是有差异的，效用有效的发挥，即的用途，其经济效果是有差异的，效用有效的发挥，即是是地产产权主体将选择最有效的土地使用用途作为土地的地产

6、产权主体将选择最有效的土地使用用途作为土地的利用方式。利用方式。（2）使用土地是有条件限制的，即有）使用土地是有条件限制的，即有“条件允许条件允许”或或“条件限制条件限制”为使用用途进行规范。具体包含三个方面：为使用用途进行规范。具体包含三个方面：A、在国家规定的用途内选择最佳用途。、在国家规定的用途内选择最佳用途。B、满足城市规划的具体区域或地块的使用强度的约、满足城市规划的具体区域或地块的使用强度的约束。束。C、地产与建筑物组合的结构平衡，即地产与地上的、地产与建筑物组合的结构平衡，即地产与地上的建筑物两者配合要适当均衡，否则将影响地产效用的有建筑物两者配合要适当均衡，否则将影响地产效用的

7、有效发挥。效发挥。当出现此问题时，评估应考虑其有效发挥的影响，当出现此问题时，评估应考虑其有效发挥的影响，即进行减价修正。即进行减价修正。（3）供求法则对地价影响的局限性）供求法则对地价影响的局限性 A、土地价格的影响一般局限在土地所在当地。、土地价格的影响一般局限在土地所在当地。B、土地价格的高低更多地取决于地产的有效需求方。、土地价格的高低更多地取决于地产的有效需求方。C、国家政府是土地供给及其使用条件（包括使用年、国家政府是土地供给及其使用条件（包括使用年限、用途）的唯一主体，以此来影响地价。限、用途）的唯一主体，以此来影响地价。5-2 土地使用权评估的市场（比较）法土地使用权评估的市场

8、（比较）法 该方法的基本思想：将评估土地与近期内发生交易该方法的基本思想：将评估土地与近期内发生交易的类似土地（通常选三宗及以上类似土地）进行比较，的类似土地（通常选三宗及以上类似土地）进行比较，并根据已发生交易的土地价格，经过各种修正，得到土并根据已发生交易的土地价格，经过各种修正，得到土地的评估价值。地的评估价值。一、评估的数学表达式一、评估的数学表达式二、关于四个修正系数的说明二、关于四个修正系数的说明 1.市场交易情况修正市场交易情况修正 主要根据对地产市场行情的情况，对特定时点地产主要根据对地产市场行情的情况，对特定时点地产正常交易价格的确定和把握，以此为依据修正参照物交正常交易价格

9、的确定和把握，以此为依据修正参照物交易价格的偏离。易价格的偏离。2.区域因素修正区域因素修正 依据参照物所处在区域与评估地块所在区域的区域依据参照物所处在区域与评估地块所在区域的区域因素，按统一的确定标准进行打分，进行分值比较修正。因素，按统一的确定标准进行打分，进行分值比较修正。3.个别因素修正个别因素修正 与区域因素修正一样，可采用打分的方法进行分值与区域因素修正一样，可采用打分的方法进行分值比比较修正。对提到使用年限、容积率等因素可单独进行修较修正。对提到使用年限、容积率等因素可单独进行修正。具体修正如下：正。具体修正如下：三、示例三、示例 P119例例9：评估一块用途为住宅用地的空地，

10、面积评估一块用途为住宅用地的空地，面积500M2。评估。评估基准日为基准日为2000年年6月月28日，应用市场比较法评估其价值。日，应用市场比较法评估其价值。见见P121图表图表4-12 以可比实例以可比实例1为例，其为例，其 P119例例10：评估一块用途为商业用地的空地，面积评估一块用途为商业用地的空地，面积600M2。评。评估基准日为估基准日为1997年年5月，应用市场比较法评估其价值月，应用市场比较法评估其价值。已。已知知1996年年10月以来土地价格每月上涨月以来土地价格每月上涨1%.其折现率为其折现率为8%。5-3 土地使用权评估的收益法（或收益还原法）土地使用权评估的收益法（或收

11、益还原法）一、基本思路：运用适当的折现率，将土地预期的收益一、基本思路：运用适当的折现率，将土地预期的收益折算到评估时点的现值之和，即为土地的评估价值。折算到评估时点的现值之和，即为土地的评估价值。二、收益法的数学表达式二、收益法的数学表达式 参见第二章资产评估的基本方法第四节收益法参见第二章资产评估的基本方法第四节收益法（P32）三、应用收益法重要参数的估算三、应用收益法重要参数的估算（一）纯收益（一）纯收益 纯收益是知归属于地产的总收益除去各种费用的收益。纯收益是知归属于地产的总收益除去各种费用的收益。地产收益的计算步骤：地产收益的计算步骤：1.求取总收益求取总收益 按最有效使用前提计算；

12、按最有效使用前提计算；2.求取总费用求取总费用 费用包括取得土地收入所必须支付的必要费用；费用包括取得土地收入所必须支付的必要费用；3.求取（总）纯收益求取（总）纯收益 纯收益纯收益=总收入总收入总费用总费用 4.关于土地纯收益的说明关于土地纯收益的说明 这里土地纯收益应是扣除了房产纯收益的纯收益，这里土地纯收益应是扣除了房产纯收益的纯收益，房产的纯收益为：房产的纯收益为：房产的纯收益房产的纯收益=房屋现价房屋现价房屋还原率房屋还原率（二）土地折现率（二）土地折现率 土地折现率（或称土地资本化率或土地还原利率）土地折现率（或称土地资本化率或土地还原利率）它反映土地获利风险的投资报酬率。它反映土

13、地获利风险的投资报酬率。1.折现率的种类折现率的种类 （1）（房地产）综合折现率）（房地产）综合折现率r 是指求取房地产整体价格时所应使用的折现率，此是指求取房地产整体价格时所应使用的折现率，此时对应的纯收益是整个房地产所产生的纯收益。时对应的纯收益是整个房地产所产生的纯收益。（2）土地折现率）土地折现率rL 是指求取土地价格时所应使用的折现率，此时对应是指求取土地价格时所应使用的折现率，此时对应的纯收益是土地所产生的纯收益。的纯收益是土地所产生的纯收益。（3）建筑物折现率）建筑物折现率rB 是指求取单纯建筑物价格时所应使用的折现率，此是指求取单纯建筑物价格时所应使用的折现率，此时对应的纯收益

14、是建筑物本身所产生的纯收益。时对应的纯收益是建筑物本身所产生的纯收益。2.三者的数学关系三者的数学关系 3.折现率的估算折现率的估算 （1）市场提取法）市场提取法 该方法是通过在市场上收集参照物（三个以上）的资该方法是通过在市场上收集参照物（三个以上）的资料，选用相应的公式，反算求取折现率。料，选用相应的公式，反算求取折现率。见见P101例例1。土地价格、年纯收益和其折现率三者的关系：土地价格、年纯收益和其折现率三者的关系：（2）资本资产定价模型法，见）资本资产定价模型法，见P102及图表及图表4-9 （3）投资资本结构组合法，见）投资资本结构组合法，见P102-103及例及例2 （4）债务保

15、证率法，见）债务保证率法，见P102及例及例3（三）收益期限（三）收益期限 n 土地的收益期限是指从破格时点（评估基准日）开土地的收益期限是指从破格时点（评估基准日）开始，其收益延续的时间长度。即：始，其收益延续的时间长度。即：n=N-S N土地出让年限；土地出让年限；S土地已使用年限。土地已使用年限。四、残余法四、残余法(见见P103-104)在评估实务中，通常已知的是房地合一的收益，此时在评估实务中，通常已知的是房地合一的收益，此时可通过残余法来估算土地或建筑物的价值。其计算式：可通过残余法来估算土地或建筑物的价值。其计算式：残余法适用于最有效状态的房地合一的价值评估。残余法适用于最有效状

16、态的房地合一的价值评估。五、收益法举例：五、收益法举例：P104109，例，例4例例85-4 土地使用权评估的成本法土地使用权评估的成本法 该法以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为基该法以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为基础，再加上利息、利润、税金和土地所有权收益等来确础，再加上利息、利润、税金和土地所有权收益等来确定土地价格的评估方法，其理论依据是费用资本化或费定土地价格的评估方法，其理论依据是费用资本化或费用价值化。用价值化。成本法估价时，应尽可能使用客观成本或社会成本，成本法估价时，应尽可能使用客观成本或社会成本，而不仅仅是个别成本。而不仅仅是个别成本。一、成本法的适用范围一、成本

17、法的适用范围 通常运用于无参照物或无法计算收益或没有收益的通常运用于无参照物或无法计算收益或没有收益的地产。地产。二、成本法的基本表达式及重置成本构成二、成本法的基本表达式及重置成本构成 1.基本表达式基本表达式 评估值评估值=地产重置成本地产重置成本 各种贬值各种贬值 2.重置成本构成重置成本构成 对新开发地产其构成：对新开发地产其构成：（1）土地取得费）土地取得费 （2）土地开发费）土地开发费 （3）土地取得和开发过程中的资金成本）土地取得和开发过程中的资金成本 （4）利润）利润 （5）有关税费）有关税费 （6）土地所有权收益）土地所有权收益 在具体评估中，往往遇到的是生地、毛地和熟地的在

18、具体评估中，往往遇到的是生地、毛地和熟地的成本构成及测算，其成本构成：成本构成及测算，其成本构成：生地成本构成：土地补偿费；地上附着物和青苗补生地成本构成：土地补偿费；地上附着物和青苗补偿费；安置补助费；房屋拆迁安置补偿费；新菜地开发偿费；安置补助费；房屋拆迁安置补偿费；新菜地开发建设基金；耕地占用税；土地管理费；政府规定的其他建设基金；耕地占用税；土地管理费；政府规定的其他有关税费等。有关税费等。毛地成本构成：土地使用权出让金；城市基础设施毛地成本构成：土地使用权出让金；城市基础设施配套建设费；政府规定的其他有关税费等。配套建设费；政府规定的其他有关税费等。熟地成本构成：生地或毛地成本；房屋

19、拆迁安置补熟地成本构成：生地或毛地成本；房屋拆迁安置补偿费；偿费；“三通一平三通一平”基础设施建设费；其他必要的费用。基础设施建设费；其他必要的费用。三、投资利息和投资利润三、投资利息和投资利润 1.投资利息投资利息 投资利息投资利息=投资总额投资总额50%土地开发月数土地开发月数月利息率月利息率 2.投资利润投资利润 以房地产开发行业的平均利润为依据，并结合市场供以房地产开发行业的平均利润为依据，并结合市场供求情况确定。求情况确定。四、各种贬值的估测四、各种贬值的估测 地产不存在实体性贬值和功能性贬值，但当地产市场地产不存在实体性贬值和功能性贬值，但当地产市场极度疲软时，可能出现土地使用权的

20、经济性贬值，其贬极度疲软时，可能出现土地使用权的经济性贬值，其贬值额可用下式计算：值额可用下式计算：另外，应考虑土地的功效损失，即土地使用权年限另外，应考虑土地的功效损失，即土地使用权年限的减少的价值损耗，其计算式：的减少的价值损耗，其计算式：应用举例见应用举例见P128例例11。5-5 土地使用权的剩余法土地使用权的剩余法(或假设开发法或假设开发法)评估评估一、评估范围和前提条件一、评估范围和前提条件 1.基本思想基本思想 将评估对象预期开发后的价值，扣除预期正常开发将评估对象预期开发后的价值，扣除预期正常开发成本、销售税费、管理费用、利息以及开发利润，推算成本、销售税费、管理费用、利息以及

21、开发利润，推算被评估对象的价值。被评估对象的价值。该方法在评估被开发土地的价值时得到较广泛的应该方法在评估被开发土地的价值时得到较广泛的应用。用。2.应用范围应用范围 应用于具有投资开发或再开发潜力的地产的价值评估。应用于具有投资开发或再开发潜力的地产的价值评估。二、评估思路及数学表达式二、评估思路及数学表达式 1.评估思路评估思路 （1）将待评估地块（地产）进行最佳利用方式设计，）将待评估地块（地产）进行最佳利用方式设计，包括最佳使用用途和使用强度设计；包括最佳使用用途和使用强度设计；（2）预计完成开发建设后的建筑物的价值，即）预计完成开发建设后的建筑物的价值，即“卖楼卖楼价价”；（3）估测

22、待评估地块的开发建设费用、投资利息和）估测待评估地块的开发建设费用、投资利息和投资利润。投资利润。（4）地产价值的计算）地产价值的计算 2.基本数学表达式基本数学表达式 三、应用举例三、应用举例 见见P145-148例例15：5-6 土地使用权的路线价法评估土地使用权的路线价法评估 一、基本思想一、基本思想 利用路线价，再配合深度百分率表和修正率表，计利用路线价，再配合深度百分率表和修正率表，计算地产价格。算地产价格。其计算公式：其计算公式：地块（宗地）评估价值地块（宗地）评估价值=路线价路线价深度百分率深度百分率 临街宽度临街宽度修正率修正率 式中：式中：路线价路线价是指对特定街道且可及性相

23、等的城镇土地，是指对特定街道且可及性相等的城镇土地，设定标准深度，再求取在该深度上数宗土地的平均单价设定标准深度，再求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设在该街道上，次单价称为路线价。并附设在该街道上，次单价称为路线价。深度百分率深度百分率是指被评估地块沿平行街道方向，以单是指被评估地块沿平行街道方向，以单位深度将地块细分，其地价随地块部分临街的深度而相位深度将地块细分，其地价随地块部分临街的深度而相应变化（降低）的相对程度。应变化（降低）的相对程度。关于深度百分率表的制作可采用关于深度百分率表的制作可采用“四三二一四三二一”法，见法，见 见见P152及图表及图表4.20。修正率修正率对被评估地块临街条件、形状等的不同进对被评估地块临街条件、形状等的不同进行的修正。行的修正。当临街条件、形状正常时，取值为当临街条件、形状正常时，取值为1；当临街条件、形状不正常时要进行修正。如街角地当临街条件、形状不正常时要进行修正。如街角地、两面临街或不规则地块，则取值应大于或小于、两面临街或不规则地块，则取值应大于或小于1。二、路线价法的应用举例二、路线价法的应用举例 见见P153例例17。