江西省农村房屋调查技术规定.pdf

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1、1/78 XX 省农村房屋调查技术规定 二一四年十二月 I/78 目 录 第一章总则 1 1.1 目的与 X 围 1 1.2 工作目标 1 1.3 工作任务 1 1.4 规 X 性引用文件 1 1.4.1 法律法规 1 1.4.2 政策规定 2 1.4.3 技术标准 2 1.5 调查 X 围 3 1.6 技术路线 3 1.7 调查方法 3 1.8 数学基础 3 1.9 计量单位 4 第二章农村房屋调查 4 2.1 农村房屋调查的内容 4 2.2 农村房屋调查的基本单元 4 2.2.1 农村房屋调查基本单元 4 2.2.2 宗的定义 4 2.2.3 丘的定义 5 2.2.4 幢的定义 5 2.2

2、.5 分户定义 5 2.3 农村房屋调查编码规则 5 2.4 农村房屋调查的准备工作 6 2.4.1 政府通告及指界通知 6 2.4.2 农村房屋调查预编号 6 2.5 农村房屋界址调查 6 2.5.1 农村房屋界址指界人的确定 6 2.5.2 农村房屋界址认定 7 2.5.3 农村房屋调查缺席指界的处理 7 2.5.4 农村房屋分户界址点编号 7 2.6 农村房屋权属调查 8 2.6.1 农村房屋座落调查 8 2.6.2 农村房屋产权人调查 8 2.6.3 农村房屋产权类别调查 8 2.6.4 农村房屋产权来源 8 2.6.5 农村房屋总层数 9 2.6.6 农村房屋分户所在层次 9 2.6

3、.7 农村房屋结构 9 2.6.8 农村房屋建成年份 9 II/78 2.6.9 农村房屋用途 9 2.6.10 农村房屋墙体归属 10 2.6.11 农村房屋产权情况附加说明10 2.6.12 农村房屋分丘草图的绘制 10 2.6.13 农村房屋分层草图的绘制 10 2.6.14 农村房屋分户草图的绘制 11 2.6.15 填写农村房屋调查表，记载调查结果 11 第三章房屋测量 12 3.1 房产要素测量 12 3.1.1 房屋及其附属设施测量 12 3.1.2 房屋界址测量 12 3.1.3 房屋边长丈量 13 3.1.4 边长精度要求 14 3.1.5 房屋丈量边长与图上对应边长的校核

4、14 3.2 房产图编制 15 3.2.1 分幅图的编制 15 3.2.2 分丘图的编制 15 3.2.3 分层图的绘制 15 3.2.4 分户图的绘制 16 3.3 面积测算 17 3.3.1 房屋面积的精度要求 17 3.3.2 面积计算方法 17 3.3.3 建筑面积计算规则 18 3.3.3.1 计算建筑面积的条件 18 3.3.3.2 计算全部建筑面积的 X 围 18 3.3.3.3 计算一半建筑面积的 X 围 19 3.3.3.4 不计算建筑面积的 X 围 20 3.3.3.5 特殊情况下的建筑面积计算 20 3.4 共有建筑面积分摊规则 25 3.4.1 公用建筑面积的分类 25

5、 3.4.1.1 不被分摊的公用建筑面积 25 3.4.1.2 共有建筑面积 26 3.4.2 共有建筑面积的分摊原则 26 3.4.3 共有建筑面积分类 27 3.4.4 共有建筑面积计算及分摊的若干细则 27 3.4.5 共有建筑面积确认 30 3.4.6 共有建筑面积分摊 30 3.4.6.1 分摊公式 30 3.4.6.2 分摊方法 30 第四章成果数据库及管理信息系统建设 32 4.1.数据库建设的总体要求 32 4.2.数据库内容 32 4.3.数据库建设 33 III/78 4.3.1、准备工作 33 4.3.2、资料预处理 33 4.3.3、矢量数据采集 33 4.3.4、图形

6、数据编辑处理 33 4.3.5、属性数据采集 34 4.3.6、数据检核与入库 34 4.3.7、数据库成果质量检查 34 4.3.8、文字报告编写 34 4.4.管理信息系统建设 34 4.4.1 建设要求 34 4.4.2 系统的组成和功能 35 第五章农村房屋登记 35 5.1 农村房屋登记基本规定 35 5.2 农村房屋登记的基本单元 36 5.3 农村房屋登记的主体 36 5.4 农村房屋登记基本程序 36 5.5 农村房屋登记的申请材料 37 5.6 农村房屋登记的审核 38 5.7 农村房屋登记的公告 38 5.8 农村房屋登记 38 第六章检查验收 38 6.1 检查验收工作的

7、实施 38 6.2 检查验收制度与要求 39 6.2.1 项目承担单位自检 39 6.2.2 县级初检 39 6.2.3 市级复检 40 6.2.4 省级验收 40 6.2.5 各级检查验收职责 41 6.3 检查验收应提交成果和资料 41 6.4 检查验收内容 41 第七章附录 43 附录 1 农村房屋调查发证工作的通告 43 附录 2XX 县（区）农村房屋权属界址调查通知 44 附录 3 法定代表人（负责人）XX 明书 45 附录 4 指界委托书 46 附录 5 违约缺席定界通知书 47 附录 6 房屋建设用地分丘草图 48 附录 7 房屋分层草图 50 附录 8 农村房屋调查表 51 附

8、录 9 农村房屋所有权初始登记申请书（样式 1）53 附录 10 房地调查数据库标准 55 附录 11 检查记录表格 64 IV/78 附录 12 术语 70 1/78 XX 省农村房屋调查技术规定 第一章 总则 1.1 目的与 X 围 为规 X 农村房屋调查、确权登记发证工作，保证我省农村集体建设用地上的建筑物、构筑物调查、确权登记发证工作成果质量，根据国家有关规程规 X 规定，结合我省实际情况，制定本规定。1.2 工作目标 全面查清农村集体建设用地每一宗土地 X 围内建筑物、构筑物的位置、面积、权属等基本情况，建立集图形、属性、档案为一体的数据库与管理信息系统，为实施不动产统一登记奠定基础

9、。1.3 工作任务 在开展宅基地和集体建设用地调查的同时，调查房屋产权状况、房屋现状，测量房屋的房角点和丈量房屋边长，量算房屋面积，并将房屋调查成果记载在房屋调查表中，实现农村房、地调查的同步开展和调查成果的统一管理。1.4 规 X 性引用文件 本技术规定依据和引用下列有关法律法规、政策规定、国家技术标准及规 X 性文件：1.4.1 法律法规（1）中华人民 XX 国物权法（主席令2007第 62 号）；2/78（2）中华人民 XX 国土地管理法（主席令2004第 28 号）；(3)中华人民 XX 国房地产管理法（主席令2007第 72 号）；（4）不动产登记暂行条例国务院 656 令。1.4.

10、2 政策规定（1）中共中央国务院关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见（中发20141 号）；（2）国土资源部 财政部 农业部关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知（国土资发201160 号）；（3）国土资源部 中央农村办 财政部 农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见（国土资发2011178 号；（4）国土资源部 财政部 住房和城乡建设部 农业部 国家林业局关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知（国土资发2014101 号）；（5）XX 省人民政府办公厅关于开展农村集体土地确权登记发证工作的通知（赣府厅发201120 号）；（6）省政府办公

11、厅转发省国土厅关于全省农村集体土地确权登记发证工作实施意见（赣府厅字2011188 号）。1.4.3 技术标准（1）中华人民 XX 国行政区划代码 （GB/T 2260-2007）；（2）县级以下行政区划代码编制规则(GB T10114-2003)；（3）宗地代码编制规则（试行）（国土资厅发201157 号）；（4）房产测量规 X 第 1 单元 房产测量规定（GBT 17986.12000）；（5）房产测量规 X 第 2 单元 房产图图式（GBT 17986.22000）；（6）地籍调查规程（TD/T 1001-2012）；3/78（7）城镇地籍数据库标准（TD/T 1015-2007）；（8

12、）国土资源信息核心元数据标准（TD/T 1016-2003）；（9）国土资源部办公厅关于征求不动产登记簿册证样式（征求意见稿）意见的函国土资厅函2014968 号；（10）卫星定位城市测量技术规 X（CJJ/T 73-2010）；（11）全球定位系统实时动态测量(RTK)技术规 X（CH/T 2009-2010）；（12）测绘技术设计规定(CH/T 1004-2005)。（13）测绘成果质量检查与验收（GB/T 24356-2009）；（14）XX 省农村集体土地登记调查技术规定；（15）XX 省农村集体土地登记调查检查验收办法。1.5 调查 X 围 XX 省农村集体建设用地 X 围内的房屋等

13、建筑物、构筑物。1.6 技术路线 以“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则，充分利用农村宅基地、集体建设用地地籍调查等成果，通过外业调查、内业建库相结合的方法，开展房屋等建筑物、构筑物的测量和基本情况调查等工作。1.7 调查方法 采用解析法或图解法测绘房屋空间位置，实地丈量房屋边长，计算房屋面积。变更登记时应采用解析法测绘房屋空间位置，实地丈量房屋边长。1.8 数学基础 坐标系统:采用 1980XX 坐标系。高斯投影，中央子午线与“农村宅基地、4/78 集体建设用地地籍调查”一致。高程系统:采用 1985 国家高程基准。1.9 计量单位 长度单位采用米（m），保留两位小数；面积单位采用平方米（

14、），保留两位小数；坐标单位采用米（m），保留 3 位小数。第二章 农村房屋调查 2.1 农村房屋调查的内容 农村房屋调查是对每个权属单元的房屋的现状、权利人、位置、权界、权属、权源、面积和利用状况、地理名称等基本情况的调查。包括房屋座落、产权人、产权类别、总层数、所在层次、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权利、房屋现状（能反映房屋层次和结构的数码相片，分辨率不小于 300dpi）等基本情况。2.2 农村房屋调查的基本单元 2.2.1 农村房屋调查基本单元 房屋应当按照基本单元进行调查。房屋基本单元是指单一权属单元、有固定界限、可以独立使用房屋。包含独立权属单元和共有权属

15、单元。农村房屋调查按幢分户为基本单元。集体土地 X 围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行调查；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行调查。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行调查。2.2.2 宗的定义 宗是指被权属界线封闭的地块或空间。5/78 2.2.3 丘的定义 丘是指被权属界线封闭的房屋权属用地地块或空间。一个地块只属于一个产权单元时称独立丘，属于一个以上产权单元时称共用丘。2.2.4 幢的定义 幢是指一座独立的房屋建筑，包括不同结构和不同层次的房屋。2.2.5 分户定义 在一幢房屋中，按单一权利人权利 X 围划分的单一权

16、属单元的建筑 X围，包含独立权利人和共有权利人。2.3 农村房屋调查编码规则 农村房屋调查编码规则采用三级编码共 28 位。三级编码分别是：宗地（丘）代码 19 位、不动产类别码 1 位，幢编号 4 位、户编号 4 位。农村房屋调查编码规则如下：F 宗地代码（19）产别（1）幢编号（4）分户编号（4）其中：宗地代码：19 位。直接利用地籍调查成果中已有的宗地代码，不得更改。不动产类别码：1 位。F 表示房屋。幢编号：4 位，幢编号在宗地 X 围内顺序编码，自 0001-9999 顺序编号，在宗地内，从左（西）到右（东），从上（北）到下（南）后，用数字 0001、0002顺序按反 S形对每幢房屋

17、编号。实地房屋有幢号编号的，可直接沿用。户编号：4 位。户编号在幢 X 围内顺序编码，以入户门所在位置为依据按单元、楼层、户进行编号，第一位表示单元号，第二、三位表示楼层次，第四位表示户在本楼层次的顺序编号。为保证房屋编码的唯一性,因宗地代码、房屋权属类型、房屋界址发生变化的，房屋编码在相应房屋特征码最大房屋顺序码后续编，原房屋编码6/78 不再使用。2.4 农村房屋调查的准备工作 2.4.1 政府通告及指界通知 县级人民政府在开展农村房屋调查登记工作时，应分区、分片发布开展农村房屋调查登记工作通告（附录 1）。农村房屋调查人员按照通告要求和调查工作计划，送达农村房屋权属调查通知（附录 2），

18、通知房屋权利人按约定时间到场指界。送达的通知回执应与农村房屋调查表一并存档。2.4.2 农村房屋调查预编号 以“农村宅基地、集体建设用地地籍调查”成果中的宗地图（草图）为工作底图和依据，按“农村房屋调查的编码规则”要求，将每一幢房屋的预编幢号等标绘在工作底图上，并将有关信息填写到农村房屋调查表上。2.5 农村房屋界址调查 2.5.1 农村房屋界址指界人的确定 农民住宅房屋的指界人为该房屋户主（权利人），并出具 XX 明和户籍簿。单位房屋的指界人为本单位法定代表人，并出具 XX 明和法定代表人 XX明书（附录 3）。农村房屋有两个以上权利人共同所有的房屋，由共有人共同出席指界。法定代表人、户主（

19、权利人）不能出席指界的，可由委托代理人指界，代理人应出具 XX 明及指界委托书（附录 4）。7/78 2.5.2 农村房屋界址认定 一幢房屋只有一个权利人的房屋界址，由本房屋所有权人单方认定。一幢房屋有一个以上权利人的房屋界址，必须现场共同指界，经共同认定的界址，必须由指界人在农村房屋调查表上签字盖章。根据房屋中各部分功能及结构，公共面积的分摊协议或文件，确定各分户自用 X 围、公共面积 X 围及共有共用情况，确定界址位置。对于已有房产分户图或产权证的房屋，可不需要重新指界认定。有争议的房屋界址，应进行必要的举证和补充调查，依法予以调处。短时间内难以调处的，划定争议界线及 X 围作为争议房屋，

20、并在农村房屋调查表中说明，待后按有关规定处理。2.5.3 农村房屋调查缺席指界的处理 违约缺席指界的，以及指界人在指界后不在农村房屋调查表上签字盖章的，根据不同情况按下述办法处理：（1）、如一方违约缺席，或指界一方在指界后不在农村房屋调查表上签字盖章的，房屋界线按另一方所指界线确定；（2）、如双方违约缺席，或指界双方在指界后均不在 农村房屋调查表上签字盖章的，房屋界线由调查人员依现状界址及地方习惯确定；（3）、将违约缺席定界通知书（附录 5）和确界结果以书面形式送达违约缺席者或拒绝签字盖章者，如有异议，必须在 15 天内提出重新指界申请，并负责重新指界的全部费用，如逾期不申请，以上两款确定的房

21、屋界线有效。2.5.4 农村房屋分户界址点编号 在分户草图上，以分户为单位，从分户图左上角界址点开始按顺时针方向，从“1”开始顺序编号。8/78 2.6 农村房屋权属调查 农村房屋调查内容包括：房屋座落、产权人、产权类别、总层数、所在层次、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属、权源、建设许可审批文件、他项权利和产权纠纷等基本情况，现场填写农村房屋调查表、绘制分丘草图、分层草图、分户草图等。2.6.1 农村房屋座落调查 座落是指房屋所在县、乡（镇）、村、村小组（自然村）的名称和门牌号、幢号、单元号、室编号等。2.6.2 农村房屋产权人调查 农村个人所有的房屋，按照相关权源证明材料、产权证件上的 X

22、X 确定产权人。产权是共有的，应注明共有人 XX。村集体（单位）所有的房屋，应注明村集体（单位）的全称。两个以上村集体（单位）共有的，应注明共有单位名称。2.6.3 农村房屋产权类别调查 农村房屋产权类别是指实际产权占有情况而划分的类别。按两级分类调记，分类标准具体按房产测量规 X附录 A 中的 A4 执行。2.6.4 农村房屋产权来源 农村房屋产权来源是指产权人取得农村房屋产权的时间和方式，有自建、购买、互换、赠与、受遗赠、继承、其他等产权来源方式。依据收集的产权来源的有关文件（规划、建设等批准文件、村集体组织开具的证明材料）确定。产权来源有两种以上的，应全部注明。9/78 2.6.5 农村

23、房屋总层数 房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0 以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在 2.20m 以上的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。2.6.6 农村房屋分户所在层次 分户所在层次是指本权属单元（分户）的房屋在该幢楼房中的第几层。地下层次以负数表示。分户房屋有一层以上时，以入户门所在位置为依据。2.6.7 农村房屋结构 房屋结构是指根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料划分类别，有钢结构、钢和钢筋混凝土结构、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构、其

24、他结构等。2.6.8 农村房屋建成年份 房屋建成年份是指房屋实际竣工年份。拆除翻建的，应以翻建竣工年份为准。一幢房屋有两种以上建成年份，应分别注明。2.6.9 农村房屋用途 农村房屋用途是指房屋的实际用途。具体分类标准按房产测量规 X附录 A 中的 A6 执行。一幢房屋有两种以上用途，应分别调查注明。10/78 2.6.10 农村房屋墙体归属 农村房屋墙体归属是房屋四面墙体所有权的归属，墙体所有权归属形式有自有墙、共有墙、借墙等三类。2.6.11 农村房屋产权情况附加说明 在农村房屋调查中，调查农村房屋产权对产权不清或有争议的，以及设有抵押权等他项权利的，应记录在调查表中。2.6.12 农村房

25、屋分丘草图的绘制 农村房屋分丘草图以丘为单位绘制,根据农村房屋用地的大小和形状，绘制不小于 1:1000 比例尺的房屋调查分丘草图。可采用“农村宅基地、集体建设用地地籍调查”成果中的宗地图作为分丘草图的工作底图。农村房屋用地分丘图是反映本丘用地权界位置、权属和本丘内房屋权界、权属的分布图。在分丘草图上应标明：各房屋的幢编号（门牌号）等房屋基本信息.幢编号注在房屋轮廊线内的左下角，并加括号表示，房屋结构和总层数在房屋轮廊线中心位置。农村房屋分丘草图的绘制参考附录 6。2.6.13 农村房屋分层草图的绘制 以幢为单位，根据农村房屋的大小和形状绘制不小于 1:500 比例尺的房屋分层草图。分层图是指

26、本幢房屋中，各层建筑内部的主要墙体尺寸及内部之间的关系图，注明房屋结构、主要关系尺寸、主要用途、房屋的阳台、外走道、室外楼梯等。应说明第 x 层或地下室、夹层、平台层、阁楼层等层次名称；夹层须注明第 x 层的夹层。从房屋下层至上层的顺序，逐层绘制房屋各层的分层图。层次结构相同11/78 的，可标明第 x 层第 y 层。农村房屋分层草图的绘制参考附录 7。2.6.14 农村房屋分户草图的绘制 分户图是在分丘图、分层图基础上绘制的细部图。农村房屋分户图是在一幢房屋内以户（单一产权人）为单位绘制，表示该户房产的平面尺寸、权界线，以及与四至邻户相连墙体归属的细部图，以明确房产房屋的权利界线，对有争议的

27、权界线应标注部位。根据房屋的大小和形状绘制不小于 1:500 比例尺的分户草图。主要内容有：（1）分户房产所在的宗地编码、幢编号、分户编号、权利人、结构、用途等。（2）在对应的位置注记房屋边长，房屋外部边长注记在图形外，房屋内部边长注记在图形内部。注记位置不够的可移位注记。（3）分户房产的四至名称；（4）分户房产界址点、界址点号、界址线；（5）调绘者、调绘日期、概略比例尺、指北针等。（6）跃层、复式房屋的分户图应在同一 X 图纸上绘制。分户草图绘制参考附录 8。2.6.15 填写农村房屋调查表，记载调查结果 农村房屋调查结果，应在现场记录于农村房屋调查表上（附录 8）。a)记录必须使用钢笔（碳

28、素或兰黑墨水）、铅笔，禁止使用圆珠笔。b)记录字体要规整、清晰，测错、记错的数据划改应能辨别，严禁连环涂改、擦改、就字改字等违规行为。12/78 第三章 房屋测量 房屋测量包括房产要素测量、房产图绘制、面积测算。3.1 房产要素测量 房产要素测量的主要内容：房屋及其附属设施测量、界址测量、房屋边长丈量。3.1.1 房屋及其附属设施测量 房屋及其附属设施测量可直接利用“农村宅基地、集体建设用地地籍调查”成果中资料，对于新增的房屋及其附属设施按照XX 省农村地籍调查技术规定的地物点测量技术方法和精度要求执行。房屋应逐幢测绘，不同产别、不同建筑结构、不同层数的房屋应分别测量，独立成幢房屋，以房屋四面

29、墙体外侧为界测量；毗连房屋四面墙体，在房屋所有人指界下，区分自有、共有或借墙，以墙体所有权 X 围为界测量。房屋附属设施测量，柱廊以柱外围为准；檐廊以外轮廓投影、架空通廊以外轮廓水平投影为准；门廊以柱或围护物外围为准，独立柱的门廊以顶盖投影为准；挑廊以外轮廓投影为准。阳台以底板投影为准；门墩以墩外围为准；门顶以盖投影为准；室外楼梯和台阶以外围水平投影为准。3.1.2 房屋界址测量 房屋界址是指单一权属单元的建筑X围。房屋界址测量、可直接利用“农村宅基地、集体建设用地地籍调查”成果中资料，对于新增的房屋界址按照XX 省农村地籍调查技术规定的宗地界址点测量技术方法和精度要求执行。13/78 3.1

30、.3 房屋边长丈量 房屋边长丈量在宗地的界址边长丈量时一并开展，对确实无法丈量房屋边长时，应丈量至少两条房脚点与界址点或房脚点与邻近地物的相关距离，便于间接解算房屋边长和求解房屋面积。（1）、基本要求 a)房屋边长以幢为单位，分层分户进行丈量。b)房角点应设在房屋墙勒脚以上。c)丈量工具需采用经过检定的钢尺或手持测距仪。d)边长测量应两次读数，两次读数之差不超过2cm。超过时应重新丈量。在允许X围内时取平均值(边长单位为m，取位至0.01m)，注记在草图上。边长注记平行于该边,并紧靠该边线。个别边长很短难以在该边X围内注记时，可采用引出线方式注记。e)当有障碍物时，应采用其他间接方法，求出房屋

31、边长值。f)平均(平差)值在草图原始数据对应的位置上加括号标注，例如：3.85(3.87)。g)当房屋图形不规则时，将其分割成简单的几何图形。（2）、分层房屋边长丈量 a)实地绘制分层草图，丈量各层房屋及附属设施四周外围边长。b)矩形房屋一般应丈量四条边长，当长或宽对边边长互差在 20cmX 围内取平均值，否则，不能按矩形房屋计算面积。当对边丈量困难时，至少须丈量矩形的长和宽。c)当房屋边长丈量一边为整体丈量，对边为分段丈量(同一边外边为整体丈量，室内为分段丈量)时，边长数据要进行平差处理。d)当有几层的外围形状相同，可丈量其中一层，并在草图上标注“xY 层”。14/78（3）、分户丈量边长

32、a)实地绘制分户草图，丈量房屋及计算房屋面积的附属设施的每条边室内长度。b)当第 i 至 n 各层分户户型相同时，只需丈量其中一户的每条计算房屋面积的边长，其他分户可利用。（4）、毗邻墙体的表示与测量 测量本丘与邻丘毗连墙体时，共有墙以墙体中间为界，量至墙体厚度的处中线；借墙量至墙体的内侧；自有墙量至墙体外侧并用相应符号表示。3.1.4 边长精度要求 房屋边长超过 50m 误差限差不应超过表 3-1 的规定；房屋边长未超过50m 误差限差不应超过式（3-1）计算结果。互差超限时，应查明原因，并作修改。式(3-1)式中：mj相应等级界址点位中误差，m；D相邻界址点间的距离，m；D界址点坐标计算的

33、边长与实量边长较差的限差，m。表 3-1 边长精度要求 界址点 等级 边长间距误差 适用 X 围 限差（m）中误差（m）一 0.04 0.02 县城以上所在地 二 0.10 0.05 乡镇所在地 三 0.20 0.10 农村地区 3.1.5 房屋丈量边长与图上对应边长的校核 房屋丈量边长与图上对应边长应进行校核，互差不应大于 15cm。互差超限时，应查明原因，并作修改。15/78 3.2 房产图编制 房产图是房产产权、产籍管理的重要资料。按房产管理的需要可分为：房产分幅平面图(以下简称分幅图)、房产分丘平面图(以下简称分丘图)、房产分层平面图(以下简称分层图)和房产分户平面图(以下简称分户图)

34、。3.2.1 分幅图的编制 房屋及附属设施测量技术方法和精度按照XX 省农村地籍调查技术规定的宗地界址点测量技术方法和精度要求执行。1)分幅方法与XX 省农村集体土地登记调查技术规定分幅方式一致。2)分幅图应表示控制点、行政境界、丘界、房屋、房屋附属设施和，宗地号、栋号、以及与房地产有关的地籍地形要素和注记。3)分幅图的编制按房产测量规 X附录 E2分幅图实例执行。3.2.2 分丘图的编制 1)分丘图的坐标系统与分幅图的坐标系统应一致。2)分丘图的比例尺，根据丘面积的大小，可在 1：1001：1000 之间选用。3)分丘图上除表示分幅图的内容外，还应表示房屋权界线、界址点点号、窑洞使用 X 围

35、，挑廓、阳台、建成年份、用地面积、建筑面积、墙体归属和四至关系等各项房地产要素。4)分丘图的编制按房产测量规 X附录 E2分丘图实例执行。3.2.3 分层图的绘制 1)分户图是在分丘图、分层图基础上绘制的细部图，以一户产权人为单位，表示房屋权属 X 围的细部图，以明确异产毗连房屋的权利界线。2)各层图形应注明第 x 层或地下室、夹层、平台层等层次名称；夹层须注明第 x 层的夹层。16/78 3)房屋的阳台、外走道、室外楼梯等，其线条粗细、虚实都应按房产测量规 X要求绘制在各分层图上。4)一般从下至上绘制房屋的一层到顶层的分层图。如果一 X 不够，可用多 X 绘制，然后一起装订。如果有几层的外围

36、形状大小及数据完全相同，可只绘低层图形，并注明“xy 层”。3.2.4 分户图的绘制 1)分户图是在分丘图基础上绘制的细部图，以一户产权人为单位，表示房屋权属 X 围的细部图，以明确异产毗连房屋的权利界线供核发房屋所有权证的附图使用。2)分户图的方位应使房屋的主要边线与图框边线平行，按房屋的方向横放或竖放，并在适当位置加绘指北方向符号。3)分户图的比例尺一般为 1：200，当房屋图形过大或过小时，比例尺可适当放大或缩小。4)分户图上房屋的丘号、幢号、应与分丘图上的编号一致。房屋边长应实际丈量，注记取至 0.01m，注在图上相应位置。5)分户图表示的主要内容包括房屋权界线、四面墙体的归属和楼梯、

37、走道等部位以及门牌号、所在层次、户号、室号、房屋建筑面积和房屋边长等。6)分户图上的文字注记。a)房屋产权面积包括套内建筑面积和共有分摊面积，标注在分户图框内。b)本户所有宗地号号、幢号、分户号、结构、层数、层次标注在分户图框内。c)楼梯、走道等共有部位，需在 X 围内加简注。7)分户图的绘制参照房产测量规 X附录 E3分户图实例。17/78 3.3 面积测算 房屋以幢为单位进行测算。面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类。用地面积测算利用“农村宅基地、集体建设用地地籍调查”成果中资料。房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。房屋建筑面积系指房屋

38、外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高 以上 2.20m(含 2.20m)的永久性建筑。房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙水平投影计算。3.3.1 房屋面积的精度要求 房产测量的精度以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差不超过表 3-3 计算。表 3-3 房产面积的精度要求 精度等级 限差(m2)中误差(m2)备注 一级 SS00

39、06.002.0 SS0003.001.0 县城以上所在地 二级 SS002.004.0 SS001.002.0 乡镇所在地 三级 SS006.008.0 SS003.004.0 农村地区 注：S 为房产面积 m2。3.3.2 面积计算方法 根据实地丈量的边长，采用计算机辅助制图求取图形面积。18/78 3.3.3 建筑面积计算规则 3.3.3.1 计算建筑面积的条件 能够计算建筑面积的房屋一般应具备以下普遍性的条件：a)应具有上盖；b)应有围护物；c)结构牢固，属永久性的建筑物；d)层高在 2.20m 以上(含 2.20m)；e)可作为人们生产或生活的场所。3.3.3.2 计算全部建筑面积的

40、 X 围 a)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层和高层房屋按各层建筑面积的总和计算。b)房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在 2.20m以上部位，按水平投影面积计算。当夹层及其下方建筑空间的高度均小于2.20m，但总高度不小于 2.20m 时，只计算一层建筑面积。c)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在 2.20m 以上的，按其外围水平投影面积计算。d)楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。e)房屋天面上，属永久性建筑，层高在 220m 以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高

41、度在 2.20m 以上的部位，按其外围水平投影面积计算。f)挑楼、封闭的挑廊、封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。g)属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。h)与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和非单排柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。19/78 i)房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。j)地下室、半地下室及其相应出入口，层高在 2.20m 以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。k)与房屋相连属永久性的且有非独立柱或有围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。有柱又有围护结构的门斗按围护结构的外围水平

42、投影计算面积。l)玻璃幕墙、金属幕墙以及其它材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙，以主墙为准计算建筑面积。m)属永久性建筑有非单排柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。n)依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在 2.20m 以上部位的外围水平投影面积计算。o)有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。3.3.3.3 计算一半建筑面积的 X 围 a)与房屋相连有上盖的无柱走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。走廊、檐廊两端均有与房屋相连的墙体作为围护结构的，视为有围护结构的走廊、檐廊，按其围

43、护结构外围水平投影面积的一半计算。b)独立柱、单排柱的门廊、雨蓬、车棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。c)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。d)无顶盖的(含无永久性顶盖或顶盖不能完全遮盖楼梯的)室外楼梯按各楼层水平投影面积的一半计算。e)有顶盖不封闭的永久性架空通廊，按其外围水平投影面积的一半计20/78 算。3.3.3.4 不计算建筑面积的 X 围 a)层高小于2.20m以下的附层(含夹层、插层、技术层)和层高小于2.20m的地下室和半地下室。b)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。c)房屋之间无上盖的架

44、空通廊。d)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。e)建筑物内的操作平台，上料平台及利用建筑物的空间安置的箱、罐的平台。f)骑楼、过街楼的底层以及穿过房屋的通道用作街巷通行的部分。g)利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建造的房屋。h)活动房屋，临时房屋，简易房屋。i)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。j)与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。3.3.3.5 特殊情况下的建筑面积计算 a)复式、跃层式房屋预留的楼梯间，根据规划许可的设计图纸，按自然层计算建筑面积。b)阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，按底板水平投影计算建筑面积。c)未封闭的阳台、挑廊，其上盖在阳台、挑廊

45、围护结构内水平投影面积大于或等于阳台、挑廊面积的二分之一，按上盖在围护结构内水平投影面积的一半计算筑面积。d)屋顶为斜面结构的房屋，外墙高度小于 2.20m 时不计算外墙面积。e)对倾斜、弧状等非垂直墙体房屋，外墙体向内倾斜的，层高 2.20m21/78 以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。f)上层室外楼梯水平投影能覆盖下层室外楼梯，下层室外楼梯视为有顶盖，按有顶盖的室外楼梯计算面积。g)雨篷仅有一边与墙相连，由墙支撑着的雨篷为悬挑雨篷，不计建筑面积；一边与墙相连，另一边由一根柱子支撑的为独立柱雨篷，按上盖水平投影面积一半计算建筑面积；一边与墙

46、相连，另一边由两根或两根以上柱子支撑的为有柱雨篷，按柱外围计算建筑面积。当雨篷由两面墙支撑的(如图 31)，不计算建筑面积；当雨篷除由两面墙支撑外，还设置有一根柱子支撑(如图 32)，则以柱外围向墙作垂线并与墙围成的矩形面积一半计算建筑面积。当雨篷由三面墙支撑，其建筑面积按如下情况(如图 33)计算：雨篷外边线与左、右两面墙相交的，按上盖水平投影面积一半计算建筑面积；雨篷凸出左、右两面墙而使其外边线悬空的，按左、右两面墙最外处的盖板支撑点(P1与P2)连线与墙围成部分的盖板水平投影面积一半计算建筑面积(即悬空部分不计面积)。图 3-1 图 3-2 图 3-3 22/78 h)建于坡地的建筑物利

47、用吊脚楼空间设置架空层或对深基础地下空间加以利用的，当架空层的地面为斜面且四周有围护结构(如图 34)，围护结构内层高大于 2.20m 部分计算建筑面积；当架空层的地面修整成平地时，不论有无围护结构，其层高大于 2.20m 的，按柱外围水平投影面积计算建筑面积；当架空层的地面一部分为平地，另一部分为坡地的，平地部分的面积按柱外围和坡地交界线计算(如图 35)。图 3-4 图 3-5 i)建筑物第一层的进门设于凹进的外墙且其顶部为上层建筑所盖(如图 36)。凹进部分的进深 a 等于或大于其长度 b 者，凹进部分计全部建筑面积，若其顶部高度大于一楼层时，仍按一层计算建筑面积；当上述凹进部分的进深小

48、于其长度时，按有盖无柱外走廊、檐廊情况处理，若其顶部高度大于一楼层，则不计建筑面积。图 3-6 j)房屋的有盖无柱外走廊、檐廊，其两端由非剪力墙所封闭、正面无围护结构的(如图 37)，按上盖水平投影面积一半计算建筑面积。图 3-7 23/78 k)室外楼梯与台阶 室外楼梯须同时满足以下两个条件：(a)室外楼梯的起点(地面)至终点(进门)的高差(高度)应不小于一个楼层的高度。(b)室外楼梯的下面不是与山坡连成一体的实体，而是室外楼梯的水平投影 X 围内可形成一个建筑空间。如图 38 所示，该建筑的下部分利用山坡建成台阶，而上部分架空后进房屋门而形成的桥，则不应作为室外楼梯处理。但如图 39 所示

49、，该建筑的下部分紧靠山坡，且其最低部分属人工砌填而形成实体，其余不足一楼层高度部分为架空，则该建筑仍作为室外楼梯处理。图 3-8 图 3-9 l)室外楼梯和室内楼梯 室外楼梯:(a)设置于建筑物外墙之外、仅有扶手栏杆、没有墙体封闭的楼梯视为室外楼梯。(b)设置于建筑物外墙之外的有墙体封闭的专用楼梯为室外楼梯。(c)直通顶层的观光电梯视为室外专用电梯。室内楼梯:(a)设置于建筑物外墙之内的楼梯、电梯视为室内楼梯。(b)设置于建筑物外墙之外的有墙体封闭的非专用楼梯视为室内楼梯。(c)各层使用兼向外观光的电梯，视为室内电梯。24/78 m)通风井、烟道的面积计算(a)地下室或半地下室使用的通风井、烟

50、道，地下部分按其通过的地下室或半地下室的楼层数计算建筑面积；独立于建筑之外的地面部分，有围护结构或柱和上盖，且高度大于 2.20m 的，按围护结构或柱外围水平投影面积计算，并计入地下室或半地下室的建筑面积中；设置于建筑物之内的地面部分，有上盖的按一层计算建筑面积，并计入地下室或半地下室的建筑面积中，地面上其通过的各层应除去该部分的面积值。(b)各层共有的通风井、烟道，按其通过的楼层数计算建筑面积，并计入各层建筑面积中。m)一幢建筑物围合形成的院子，其闭合走廊为非独立柱时，均属一条有柱走廊(如图 310)。图 3-10 当房屋设有外走廊或檐廊时，则非独立柱部分按有柱走廊计算，其余部分按无柱走廊或