2022年房地产开发流程(一).doc

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1、房地产开发流程 地产开发人员必看 工程治理专业必看！ 毕业两年，工作两年半了，这么多工程做下来，终于把开发弄得七七八八。以下内容绝比照上课时候来的精彩和有用。假如你计划做开发或者是正在做，希望下面内容能对你有所协助。1、土地证、建立用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建立用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进展房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，特别的有学咨询。有经历的同志，一看这几样东西的发出时间，根本上就能够推断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有特别好的标准这个咨询题。恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，

2、是土地权属证明，载明了土地用处及使用期限（只是载明）；建立用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用处及用地界限的法律依照；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依照，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里表达出来，包括如今的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里表达出来。一般来说，一块地，必需要由规划部门核定规划要点，颁发了建立用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。由于国土部门必须依照规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用处及年限。但是呢，在现实中呢，这个办法只

3、能是理想状态。由于首先，特别多地点的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直截了当就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让方式一度特别盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，不管是修正规划也好，依然根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。我不是批判这种土地出让方式容易滋生腐败。要明白，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开场的，而以公开买卖的方式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开场。而北京第一块公开买卖的土地，是到2000年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个咨询题上缺乏经历，国际上也没

4、有什么可供借鉴的方式。由于我国的房地产治理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，最少我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地买卖方式。城市规划这个概念不断到如今都还没深化人心，更况且当时呢。不过不管如何，这种土地买卖方式如今已经只是历史了。新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依照操纵性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。以出让

5、方式获得国有土地使用权的建立工程，在签订国有土地使用权出让合同后，建立单位应当持建立工程的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建立用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建立用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。希望在我日后的职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，阿门。2、工程公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质这四项几乎是每一个工程要开场的时候必需要搞的东西。特别的社会主义特色。不过这里也有些东西特别有趣，与法律的关系也比拟大，比方设立工程公司。这里要留意一下，母公司拍到的土

6、地，转到其全资设立的工程公司名下，按我国法律，不属于买卖。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于买卖。再次强调：不属于买卖。因而，房地产公司能够任意设置工程子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作方式没什么法律风险可言，特别的经济有用，因而如今我国略微有点规模的房地产公司都这么干。再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，特别的烦，也不明白这个东西应该算什么。立项主要调查的是工程的投资额及可行性。我不明白在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来治理的。反正如今各地由于市场经济的深度不同，因而在这个事情的治理上也不同。有些地点根本上不太管

7、，有些地点就管得特别严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清晰的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随意的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续开展的考虑。但在特别多地点，环评的一项主要前提材料确实是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。反正到目前为止，建立工程都在纷纷的上马中，我也不明白大家都是如何在这些莫明其妙的政策中穿过来的。反正我本人假如操办这些事情，根本上都是直截了当去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，

8、然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用略微给多点都没关系。总之我本人一看到这些手续，头就痛得厉害。房地产开发资质就比拟有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。如今这些专业技术人员材料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建立部门根本上做不到，建立部门也不敢在这个事情上乱来，由于任何人都能够上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。如今构造类的工程师难找啊，感慨一个。嘿嘿。3、总平面审查阶段这个阶段各地的叫法不一样，我听得比拟多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段确实是审查小区的总平面规划图纸，也确实是审一个小区的建筑物都是如何排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间如何间隔，间距是多

9、少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路如何安排，是不是符合消防标准，等等等等，这些东西都是特别的专业啊专业。在这里我要举例说明一下，比方建筑密度，这个东西看起来特别简单是吧，确实是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度确实是30%。看起来这个计算应该是没有什么争议了。但是且慢。我这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。如今，争议就来了，我这个2000平方米，到底算不算建筑基底？你之因而限制我的建筑密度，无非确

10、实是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。如今我尽管好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，因而这个2000平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的咨询题，反正技术标准没有限死，有无穷的空间能够钻营。再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是看起来特别简单。但是放到实践中一看，啥是净用地面积啊？从哪里起算啊？是纯粹的土地使用权证载的面积呢，依然比这个面积大那么一点，不断到周边道路的道路中线去呢？这个东西根本说不清晰，如何算都行。把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。这都是能够钻营的地点。其

11、他的地点，譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这么一搞，小区的绿化根本上就毁掉了。如何办？设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这确实是一条消防道路。这么搞行不行？反正我个人不明白行不行。消防车道的载重量那是有特别严格滴设计要求滴，反正我个人不明白这种草地能不能承载得起消防车。审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要2到3个月，往往都要和规划部门反复修正扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做，干等着就能通过总平面审查的。我也没见过那种零缺陷的总平面设计，只要有心，不管什么公司的总平面，不管是

12、你万科依然富力依然雅居乐，那只要一挑起来，咨询题都是一筐筐的。不是消防间距不够，确实是在不能开窗的地点开了窗，要么确实是车道转弯半径太小，等等等等。（在这自诩一个：本人不才，曾经试过在10天内完成这个工作，至今被引为传奇故事。嘿嘿）4、管线综合审查、排水许可证管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，我如今专门拿出来讲，由于这个东西实在是特别，特别的专业啊。搞得不好的话，实在是害死人啊。而且，被这个东西害死的公司比比皆是。各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个咨询题上犯严重原则性的错误，事实上，不管什么房地产公司，在这个咨询题上栽跟头的的几率，是一样的，这个东西就跟击鼓传花

13、似的，一轮到就死。说了半天，管线综合是啥？包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，依照各项设计标准科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水不用多解释了，确实是如何引自来水进小区，然后如何把生活污水和雨水排出小区；强电确实是生活用电，线路从哪里进，如何上楼，如何进门；弱电的内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等等等，多得要死。上面这三样东西要科学的话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。这些线路啊什么的，必需要合理的安排好，不能四处乱走。作为非专业人士，要推断一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：1、你就这么走进

14、一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要有这个，根本上这个小区你就不用多考虑了。2、沙井盖是不是根本沿着小区道路排布，不是搞到四处都是。假如什么沙井盖搞得满地都是，简直看不出走向来的，根本上这个小区你就能够考虑放弃了。为什么我要这么强调这个管线综合呢？假如它设计不好有什么后果呢？首先，确实是给排水会整天出咨询题。一下雨小区就变池塘的事情，我实在是见得太多了；然后，关于年轻的我来说，确实是网络整天出咨询题，小区网络运营商根本没得选，由于只埋了一条管，别的网络运营商想进来提供优质效劳都不行，而如今的这家，不是这里的线路坏确实是那儿坏，整天修，我这正打怪呢，嘣的一下，断网了。再然后，夏天千

15、万别开空调，一开就断电跳闸。家里的电器得轮着用，千万别一起开。看电视的时候千万别开电脑，不然就得在黑暗之中耗一晚上。这都是管线综合没搞好的标志啊。你说，如此的小区，能住吗？管线综合既然如此重要，那么我们说，我们设计的时候好好的考虑，好好的研究，不就行了吗？事实上，是不行。为什么？由于所有的线，你都得从外面引进来，都得跟外面有个接口。但是接口在哪里呢？我如今告诉你们，不管开发商们在事先做多少预备工作，做多少调查工作，都无法保证预留的接口不发生变化。最常见的是市政排污管线忽然就重新施工，换地点了，哪怕它不换地点，确实是水平抬高个几公分，这个小区的排水由于倾斜度不够，那也完蛋了。这种事情太常见了。大

16、家确信经常看到市政管线施工，把路挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里。我反正是被这个东西搞怕了。这种情况那是想赔钱都搞不定的。然后，高压电线的接入口，一开场说得好好的，从某某变电站接，等到施工完毕，要正式接的时候，忽然发觉那个变电站已经搬走了，又或者它的容量已经超了，不能再让你接，你得从其他地点接，这个时候只能花冤枉钱，乱引。引到多少电算多少电。至于，呃，会引起什么生活上的烦恼，我也不明白。再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发的，专门针对小区的排水。如今都是要求雨污分流了。确实是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又妨碍管线综合设计

17、，事实上是一回事。我就不多说了。5、单体审查、建筑工程规划许可证规划部门对单体设计的审查那也是特别严格的，但是总体来说，相关于总平面规划，就比拟容易通过一点。单体设计是啥呢？确实是在总平面规划的根底上，落实单体建筑的设计方案。单体方案主要是些啥内容呢？我个人是这么总结的：关键确实是落实各空间的大小尺寸。这个阶段有些东西也特别烦恼，最烦的是车位。目前来说，我国各大城市在车位咨询题上管得那都是特别严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位。大体的配置要求根本上都是如此，各城市大同小异。车位不够，根本上都别想通过单体审查。所以，总平面审查期间一般来说，也会审车位，不过那个

18、阶段主要是经历值，按35平方米到45平方米平方米一个车位如此的经历值，来评估地下室面积够不够，一般来说规划部门不会特别在意车位够不够，不会认确实在图纸上数。但是单体阶段就不一样了，就开场数了。这个时候什么毛招都会用上。比方所谓的子母车位啦，根本停不进去车的转角位也放个车位啦，等等等等，不一而足。但是有些时候，不管如何摆都摆不够，那也有方法，确实是声称我这里要做立体机械停车位。立体机械停车位我相信特别多人都见过，那玩意特别的不好使唤，进出一次花上半个小时那是特别正常的事情。不过无数开发商都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装的。那么，为什么开发商那么不愿意建大点

19、地下室？由于建地下室是赔本的。买的人也少。我明白这个话一说出来粪青们就会向我开炮，说什么10几20万买一巴掌大的停车位，开发商还赔本？事实是，停下一台车，确实只需要10个平方米不到的空间。但是，你要把这部车停进去，你另外还需要30平方米的进车道。因而按经历值，每个停车位所须分担的面积，根本上都是35到45平方米。规划部门都这么掌握。你这个车是不能垂直起降的。这确实是客观规律。所以我这个是大概经历，在有些城市，停车位依然能赚钱的，比方广州、深圳和上海的一些黄金地段的楼盘，听说停车位都能买到40万一个。不过这个不代表一般规律。嘿嘿。审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就能够申领建立工程规

20、划许可证。这个过程比拟没什么技术含量。不值得多说。我就一笔带过了6、消防和人防专项审查这两样东西搞死人。我直截了当这么下两个结论：没有哪个小区的消防和人防设计是达标的。没有哪个小区的消防和人防设备是合格。我就这么直截了当一点：消防报建，要说难，是所有专业报建中最困难的，但是假如说简单，也能够特别简单。至于人防报建，这个东西莫明其妙，我不明白这个算什么，我对任何备战的东西，都心存反感。先从消防说起。消防部门是武警官兵，不是政府机构，这个大家内心要有数。我国的消防审查，在特别多时候都是特别扯淡的，特别官僚的。另外呢，我们的开发商，也确实是特别的不象话，要满足消防标准的话，这个投入太大了。另外我们的

21、消费者也没这种认识。由于特别多消防上的要求是特别妨碍使用的，比方电梯间和楼梯间之间设置个1级防火门，那对业主进进出出来讲，是特别不方便的。根本上来讲，消防设计绝对不可能严格按标准做够做足。在这个方面，审查那也是越来越严。一般说，各开展商都是委托消防施工企业代理报建。为什么呢？由于这些企业长期和消防部门打交道，跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长，往往由他们出面才能把事情办成。但是，我在这里说句公正话：涉及生命平安的消防标准，根本上没人敢动手脚。比方12层以上要设置专门的消防电梯，17层以上设置剪刀楼梯，这些强迫性标准已经是铁律。我个人没见过有开发商能绕得过这些强迫性标准的，即便能绕过去将会获得

22、宏大的报答，譬如减少一套楼梯，那是多么好的事情啊， 但是根本上没人敢去办。最少我不敢。在我个人日后的职业生涯中，我也不敢。人防工程是特别神经的一样中国特色的东西。我不明白这个东西算啥。真要有空袭了我绝对不会呆在高层建筑的地下室里，911的那栋大楼确实是前车之见。真要被炸了楼，呆在地下室里绝对活埋掉。所以这只是我的个人观感，大家不必介意。人防部门属于政府部门，不是军队编制。用于人防用处的那部分地下室也能够搞停车位，但是这部分要被划出来，不能发产权证。这部分停车位只有使用权。关于人防停车位的使用权咨询题，如今的争议特别大。社会上各种声音都有，尤其是自以为看通了物权法的神经们。我如今告诉你们，所有的

23、人防用处的东西，产权都是国家所有。国家为了鼓舞大家搞人防工程，就同意你临时用着。但是这个产权，不管如何，都不可能归属于什么全体业主。由于人防用处部分的车位只不过是一种暂用的性质，不能卖，因而开发商绝对会想方法减少人防面积。另外，人防设备那也是特别疯狂的东西，比方人防那个平安门，那都不明白算啥，那个东西要真放进地下室，还真是搞碉堡了。也不明白能防什么。7、节能审查、施工图审查在领取建立工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的根底上再次细化，完成构造施工图、水电施工图等等全部施工图及构造计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就能够开场这两项审查了。节能审查，在我的个人经历里面，是如何审都行的

24、事情。我国如今越来越强调可持续开展，建筑节能摆上的位置也越来越高。这么说吧：什么360度大落地窗、全放开式阳台、无封闭式中庭这些东西，在节能方面确信是不达标的。搞了这些东西，夏天空调得开到疯狂掉。不过老百姓都喜爱这种新鲜东西。恩，在这里南北差异特别明显：北方一般在节能审查上都比拟能达标，老百姓在观念上也比拟能接受这个，由于北方有一个取暖的咨询题，节能不能达标的房子，在冬天那但是要白白的花出取暖费的。但是南方人对这种东西就比拟不待见，我就好这一口，你管得着啊。说到这里不由得想对那个套型建筑面积90平方米以下占70%以上的9070政策说两句。建立部的官员们在政策制定上，必定带有强烈的北方特征。北方

25、人在考虑在冬天取暖的要求之后，确实不习惯居住大面积。开间超过6米的客厅，在取暖上就确信不达标了。同时，在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时，90平方米的套型面积确实能够设计出特别不错的三居室的户型。这是与北方人的使用习惯及气候一致的：空气枯燥，而且洗手间的使用频率较低，一般人都不习惯每天洗澡。（我说明，我这不是地域歧视啊，我这完全是就事论事。）但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户，90平方米要设计出三居室，就几乎是不可能完成的任务。这个略微在图上画一下就明白了。房子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不明白摆在哪里了。本人当年参与的好几个工程，为了在满足这个9070的要求下还能做

26、3房单位，设计师呕了不明白多少吨血。如今市场上的公司逼得没法子，被迫只能大量的推出两房单位。所以，两房单位也能够住，不过就不能养小孩，一养小孩这家就完蛋了，爸爸妈妈爷爷奶奶加小孩哭，连转身的地点都没有。现实确实是这么滴残酷。客观规律确实是如此。如今有些公司为了躲避这个9070，还想了些花招，比方设计两套房子，再打通它一起卖。在某些不良媒体的宣传口径上，将这个做法称为不良开发商昧着良心做事。我个人无言以对。恩，说个节能审查，一说开去就说了这么多，不好意思不好意思。如今开场说施工图审查。施工图审查如今都已经在外表上市场化了，同意开发商本人找资质的施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果

27、负责。但是，基于我国的审查技术特别的落后，恩，如何说呢，连设计、施工技术都特别落后，因而这个审查实在是见仁见智，根本没法子审。在这里讲一个本人曾经亲历的事情。那一年在珠三角一个三线城市，在一个别墅工程门口建一座景观塔。那个塔呢，形状就像个纺锤，中间粗两头细。该地建立局检查组带人检查施工现场，上了这塔的工架，忽然这塔就塌了，整个检查组全部死光。这是个大事啊，政府因而组成了浩大的调查，来查这个事故的缘故。首先所以是从源头设计查起。结果一查，设计坚称没有任何设计上的咨询题。因而把那图纸送去重新做审查，一查的话，审查人员说，不行，这个图纸有咨询题。两边就吵了起来。最后两边都说服不了对方。要说这个图纸违

28、背强迫性标准吧，它也不违背。但是不违背强迫性标准就表示平安合格吗？我看谁也不敢说这个话。最后只能把施工单位拉出来，判了几个罚了些钱，了事。如今合生在广州的某楼盘前面，也计划树这么一个塔，做审查的时候也是吵得不可开交。最后也是不了了之，由于这根本说不清晰，到底安不平安反正我个人不明白。施工图审查是收费工程，特别贵，因而不断都是名义上的市场化，事实上的垄断化。施工图审查时除了给审查费，专家红包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可余泥和噪音，这两个东西专门拿在这里讲，是由于这两样东西是最扰民的。我明白在特别多城市，几乎没如何管这两样东西：余泥和噪音。但如今，越

29、来越多的城市，开场加强了对这两样东西的治理。余泥排放如今都快成了各大公路治理部门，包括公路、交通、警察，的主要生财道路了。运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。但在特别多时候，根本不可能这么标准。尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥啊，没方法，只能打通各路神仙。余泥在运输过程中，特别容易污染路面。本人曾经见识过广州的一部车，从天河一路撒到番禺，结果被罚了5万多，包工头拼命去做工作都没用，可能是交通部门火大发了，撞枪头上了。噪音排放许可，是指只能在规定时间，用标准的，噪音较轻的方式施工。这个是环境保护部门管着的。如今特别多城市已经禁止使用锤击桩了。那玩意打起来不是人能忍耐的，想

30、当年我刚刚进入这个行业时候，我靠，站在工地里，听了一天的锤击声，第二天耳朵里都是嗡嗡声，几乎没给锤傻了。所以用锤击桩，那确信是最经济的。只要没人管，开发商绝对用锤击桩。因而我个人不管如何，都支持在这方面加强治理。此外，对那些夜间连续施工的，更要予以管制。如今在一些城市，这个夜间连续施工的治理，就管得特别好，比方广州和深圳。那是真管得不错。不管如何找关系都难批得下来。假如竟然胆敢不报批就夜间开工？那是嫌本人钱多，想支援政府的贫困官员了。但是绝大多数的城市，唉，那处于几乎没有治理的地步。我作为从先进城市走出来的三个代表，到一些二三线城市去，傻乎乎的去咨询人家环保局，噪音排放和夜间连续施工如何办手续

31、啊？结果被人家狠狠的嘲笑过好几回。嘎嘎，我相信这里也会有人看过我这一段之后，狠狠的嘲笑我，同时自鸣得意的说：有这种手续吗？我这里没有啊，我这里特别简单啊，什么什么的，就和上面某些人自鸣得意的嘴脸，一样。9、质量监视、平安监视我为了把施工许可证这一节抓紧搞出来，已经写得不耐烦了。但是没法子。程序是这么一步步走过来的。施工许可证完了之后，我随意这么一想，我靠，后面不明白还有多少程序。放验线、白蚁防治、防雷、预测绘、预售、各专业验收、工程备案验收，不断到交楼。这得写死我啊。为什么我会忽然发这种神经写这种东西呢？不明白本人啊不明白本人。特牢骚百余字。感谢各位。质量监视站和平安监视站都是建立部门下属机构

32、。拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。这两个站的分工，我跟各位说老实话，我分不清晰。在我看来，质量咨询题都是平安咨询题。我就不明白为什么要搞两个站，分着管。譬如我打桩没按规定程序打，导致桩荷载不达标，这个到底是平安咨询题依然质量咨询题？我反正说不清晰。总之两个机构都得好好的哄着。所以在假设干细节上这两部门依然有所区别。比方有些平安咨询题确实跟建筑质量关系不大，譬如工人不戴平安头盔啦，物料堆放不按规定乱堆啦，这些。但在我看来，安监把质监吃掉，并成一个机构，没有任何逻辑和操作上的困难。在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发觉缺点的，就属于安监的职责。由于

33、质监搞检测，比方桩荷载检测、水泥检测，这些东西，都是收费工程，因而质监在治理上就没那么的严，为什么呢，由于质监大多得靠这些收费工程养活本人。收人钱手软，云云。安监根本不收费，但是他们也能想出特别多的收费效劳出来，譬如平安消费培训，工人佩带平安智能卡上班，等等，总之各有各的路径啦。如今在有些城市，质量检测的功能已经开场市场化了，有资质的检测单位都能做检测了。我见过最好的城市是广州。做个桩检测的费用，只是周边城市的3分之1。恩，在这里，为了防止有些人看不明白，我说一句，打完桩必须做检测。检测合格了，才能做承台，接着往上建。各位的，明白？不过呢，绝大多数的城市，这个功能被质量监视站牢牢的把持着。这个

34、也是建立部门的生财主道啊。我要是局长我也不肯放。嘿嘿10、施工招投标、监理报建依然没写到施工许可证，写死我了，啊啊啊我为什么会想到写这个题材？我如今内心深处泛滥着一写到施工许可证就太监掉的冲动啊。首先，我必须说明，按照我国现行招投标法，私营房地产公司（无国有经济成分），其房地产工程不需要做建筑施工招投标，他们能够直截了当发包。但在某些大城市，譬如广州，不管什么企业施工，都必须做招投标。这是广州在治理上严峻违背行政许可法的地点。我个人对此不断持特别反感的态度。在大多数城市，私营企业只要能提供私营企业证明，既可免除施工招投标手续。啥是私营企业证明呢？去工商局打一张股东构造书就行了。在必需要做施工招

35、投标的时候，我必须得说，这个领域那是真黑不是假黑。黑得让人毛骨悚然。搞施工的就没几只好鸟。我在此随意讲个故事哈。施工企业必须把本人的专业技术人员备案到建筑治理部门里去，一般包括施工员、质量员和平安员。施工投标的其中一个材料是专业技术人员，依照工程大小，装备的人员多少也有不同要求。大家明白一下就行。有一次在广州，某企业围一个标，另外一个不识相企业就想进去，材料一预备，然后发觉本人的技术人员不够了，因而立即到建立局备案新增人员材料。本来这种新增技术人员备案实在是特别简单的事情。结果，连交件都交不进去。总之确实是不受理。后来求爹爹告奶奶给受理了，然后又由于其中一个人的身份证复印得不明晰，全部材料退件

36、。这个企业的老总气得吐血。到最后所以这个标是投不进去了。我这里讲的还只是个小手段。暗地里啥招数都用得出来。我个人不排除有些人为了逼别人退出投标会使用黑社会的可能性。 恩，监理招标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一致，我不多说了。 监理报建是完成这个监理免招标或招标手续之后的事情，做一个监理规划和监理细则，交建立部门审核一番，认为OK了，发一个监理审查意见。通过了确实是下一步，施工许可证。监理规划和监理细则，老实讲，在我个人的经历里面，我从来没看到建立部门确实做过审核。在我个人的从业经历里面，我没见过几个政府官员能看得明白的。11、施工许可证我怀着万分激动的心情，打下了上面那5个字。写完这段我就

37、开场撒娇，啦啦啦施工许可证所须材料根本上是上面全部手续一个汇总。缺一不可。在我个人的职业生涯中，我从来没有经历过能办齐上面所有的手续，再申领施工许可证的。在我与同行的交流中，我也从来没见过老老实实的一步步完成所有手续，再来办施工许可手续的。要如此的话，绝对没1年的时间出不来。不相信的同学，请回头再把前面10个大项看一遍，根本上每个大项里的每一个小项的工作日不会少于20个。而且得一步一步来。这是什么概念？这是卡死你的概念。随意哪个环节出了任何咨询题，直截了当就GAME OVER。在改革开发之初，外资企业刚进中国的时候，有个著名的段子，说是有个企业要搞一个工程，前后盖了200多个章，事还没办成。最

38、后撤资了，不干了。上级政府震怒，云云。如今改革开发这么多年了，我们好到哪里去了吗？我们的办事流程方便吗？我们能方便快捷的为企业效劳吗？到了今时今日，还有什么企业抱怨过政府管得太严，太死，审批环节太复杂吗？听不到了。为什么？由于大家统统都已经习惯了这个游戏规则。大家已经在这个圈子中获得了某种平衡，达成了某项买卖。在这种情况下，改革办事流程，简化办事程序，反而会阻碍办事效率。我明白我这么说，会有特别多粪青完全不能理解。我就这么告诉你们：大家都已经把潜规则当成了规则。这些规则维系着房地产这个产业。在每一个程序中，在每一个环节中，都存在利益分配，都存在制衡。这个系统在通过10多年的运做之后，它本身已经

39、具有了生命力，绝对是牵一发而动全身。因而，我们经常能够看到，除了一些治理相对标准和严格的大城市，特别多的城市都能够在未领取施工许可证的情况下就干上了特别多工作，譬如土方工程，一般都是先动的。这确实是一种双方博弈之后到达的平衡。哪怕是在这些治理相对标准的大城市，也有空子能够钻，比方基坑支护能够先发一个单独的施工许可证，然后再发地下室部分的施工许可证，再发地上部分。这么把一个工程分割成特别多部分发证。为什么？由于这是双方一起习惯，互相妥协的结果。政府要是把企业都给玩死了，他们就没得玩了。13、放线、验线这个就简单的说一说吧。图纸画出来之后，要把图纸上的建筑物在实地上落实一个详细的位置，这是个技术活

40、，要测量，定坐标。这个活就叫放线。放线一般是规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干，不过有些兴旺城市也已经把这个工作半市场化了。嘿嘿， 又来一个半市场化。正式放线的前提是领取了施工许可证。放线后，测绘院会发出一份放线册。在工程提早施工，违章施工的场合，都需要做通这个测绘院的工作。让他们提早来做放线。唉，又来一个“做通”工作。放线完毕，施工单位照着这个边角点施工，完了之后就做验线。一看这个建筑确实是按图纸建起来的，没超出边线，测绘院就出验线册。这个验线工作跟日后的验收有莫大的关系。因而测绘院也得要毕业两年，工作两年半了，这么多工程做下来，终于把开发弄得七七八八。以下内容绝比照上课时候来的精彩和有

41、用。假如你计划做开发或者是正在做，希望下面内容能对你有所协助。1、土地证、建立用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建立用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进展房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，特别的有学咨询。有经历的同志，一看这几样东西的发出时间，根本上就能够推断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有特别好的标准这个咨询题。恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用处及使用期限（只是载明）；建立用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用处及用地界限的法律依照；规划要点批复由规划部门颁发，是

42、确定土地使用强度指标的法律依照，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里表达出来，包括如今的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里表达出来。一般来说，一块地，必需要由规划部门核定规划要点，颁发了建立用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。由于国土部门必须依照规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用处及年限。但是呢，在现实中呢，这个办法只能是理想状态。由于首先，特别多地点的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直截了当就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的

43、土地出让方式一度特别盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，不管是修正规划也好，依然根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。我不是批判这种土地出让方式容易滋生腐败。要明白，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开场的，而以公开买卖的方式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开场。而北京第一块公开买卖的土地，是到2000年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个咨询题上缺乏经历，国际上也没有什么可供借鉴的方式。由于我国的房地产治理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，最少我个人觉得，把我放到90年

44、代的背景里面去，我也想不出更好的土地买卖方式。城市规划这个概念不断到如今都还没深化人心，更况且当时呢。不过不管如何，这种土地买卖方式如今已经只是历史了。新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依照操纵性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。以出让方式获得国有土地使用权的建立工程，在签订国有土地使用权出让合同后，建立单位应当持建立工程的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府

45、城乡规划主管部门领取建立用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建立用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。希望在我日后的职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，阿门。2、工程公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质这四项几乎是每一个工程要开场的时候必需要搞的东西。特别的社会主义特色。不过这里也有些东西特别有趣，与法律的关系也比拟大，比方设立工程公司。这里要留意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的工程公司名下，按我国法律，不属于买卖。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于买卖。再次强调：不属于买卖。因而，房地

46、产公司能够任意设置工程子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作方式没什么法律风险可言，特别的经济有用，因而如今我国略微有点规模的房地产公司都这么干。再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，特别的烦，也不明白这个东西应该算什么。立项主要调查的是工程的投资额及可行性。我不明白在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来治理的。反正如今各地由于市场经济的深度不同，因而在这个事情的治理上也不同。有些地点根本上不太管，有些地点就管得特别严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清晰的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随意的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评

47、估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续开展的考虑。但在特别多地点，环评的一项主要前提材料确实是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。反正到目前为止，建立工程都在纷纷的上马中，我也不明白大家都是如何在这些莫明其妙的政策中穿过来的。反正我本人假如操办这些事情，根本上都是直截了当去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用略微给多点都没关系。总之我本人一看到这些手续，头就痛得厉害。房地产开发资质就比拟有技术含量一点，关键是专业技术

48、人员难找。如今这些专业技术人员材料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建立部门根本上做不到，建立部门也不敢在这个事情上乱来，由于任何人都能够上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。如今构造类的工程师难找啊，感慨一个。嘿嘿。3、总平面审查阶段这个阶段各地的叫法不一样，我听得比拟多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段确实是审查小区的总平面规划图纸，也确实是审一个小区的建筑物都是如何排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间如何间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路如何安排，是不是符合消防标准，等等等等，这些东西都是特别的专业啊专业。在这里我要举例说明一下，比方建筑密度，这个东西看起来特别简单是吧，确实是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度确实是30%。看起来这个计算应该是没有什么争议了。但是且慢。我这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。如今，争议就来了，我这个2000平方米，到底算不算建筑基底？你之因而限制我的建筑密度，无