2022年波涛置业写字楼项目市场分析报告.doc

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1、工程产品建议书目 录前 言4一 汉口写字楼市场概况 4 1.1 汉口写字楼市场开展回忆 4 1.2 写字楼总体市场特征5二 汉口写字楼市场供给需求分析 6 2.1 汉口写字楼市场供给分析62.1.1 供给量分析6 2.1.2 租金/售价分析7 武汉市写字楼价格指数 7 武汉市字楼市场成交价格 8 汉口写字楼市场板块价格特征 8汉口写字楼市场板块租金特征 92.1.3 租售率分析10 2.1.4 物业特征分析 11 2.2 写字楼市场需求分析12 2.2.1 市场需求概况12 2.2.2 市场需求特征分析13 三 工程调研分析143.1 工程资源调查分析 14 3.1.1 地理位置及交通143.

2、1.2 商务办公环境143.2 工程SWOT分析 14四 工程定位154.1 工程营销推行建议 21 4.1.1 推行策略 21 4.1.2 营销策略 22 4.1.3 工程营销思路 22 4.1.工程销售目的22附 件 23前 言写字楼作为商业房地产的前沿物业，是专门针对公司等机构出租和销售的建筑空间。与其它方式的商业房产（如购物中心）一样，在工程开发前必须进展可行性分析，精确的市场定位。【一 汉口写字楼市场概况】武汉是一个拥有数百年的历史和800万人口的大城市，数度被评为“21世纪最具开展潜力城市”之一。武汉市新经济的高速开展将带动武汉经济的再次腾飞，同时也为商务写字楼带来了宏大的开展空间

3、。1.1 汉口写字楼市场开展回忆汉口地区写字楼市场的开展大致能够分为三个阶段：（如下表所示）阶 段时 间（年）代表写字楼工程武汉市经济开展水平I19921995泰和广场、武汉广场、世贸广场、佳丽广场开展较快II19951998建银大厦、国贸大厦、瑞通广场、招银大厦、信合大厦开展特别快III1998商业银行广场、天恒财智大厦、华通互连网大厦减缓分 析：第一阶段，以泰和广场、武汉广场、世贸广场为代表，作为武汉市第一批纯写字楼，几年内，吸收了相当部分的高端市场后来由于市场变化，价格逐步走低。 第二阶段，以建银大厦、招银大厦、瑞通广场为代表，新兴的金融一条街出现了武汉市大规模的甲级写字楼群，这批写字楼

4、的出现，投合金融一条街的规划开展，吸收了大部分高端市场，主要是外地驻汉机构。 第三阶段，从1998年起，在武汉市房地产蓬勃开展、商住楼大批出现的背景下，写字楼市场开展放慢了脚步。通过回忆分析汉口地区写字楼市场开展过程，我们发觉：城市经济开展水平和速度妨碍着商务活动程度，进而妨碍写字楼物业需求；近年来写字楼需求遭到商住楼市场的妨碍较大，但商住楼的商住功能只是阶段性的，而商住楼的客户便是写字楼市场的潜在客户1.2 写字楼总体市场特征通过调研分析，目前汉口地区写字楼市场呈现如下特征：集中分布在解放大道至武胜路沿线、建立大道金融一条街沿线、取水楼至江汉北路沿线、沿江大道及江汉路步行街沿线四大板块写字楼

5、物业平均出售价格为5000元/平方米，平均租金为30元/平方米/月写字楼客户以外地驻汉机构为主，行业主要分布在商业、贸易、金融、房地产、代理效劳业写字楼出租率比拟高，到达70以上；但销售率比拟低，整体不到40纯写字楼工程开发受高层商住两用楼开发妨碍较大，但只是临时的。【二 汉口写字楼市场供给需求分析】2.1 汉口写字楼市场供给分析2.1.1 供给量分析汉口地区主要写字楼工程板块分布情况如下列图表所示：（注：此处分析时写字楼不分等级）板 块数 量(个)建立大道“金融一条街”10解放大道至武胜路4取水楼至江汉北路3沿江大道及江汉路步行街5合 计22分 析：市场板块供给特征明显。从早期解放大道至武胜

6、路沿线板块，到新兴的建立大道金融一条街板块，再到近年来的江汉路及沿江大道沿线板块，目前构成建立大道沿线板块为主，周边片区为辅的供给格局。建立大道金融一条街板块，甲级写字楼物业规模占武汉市甲级写字楼总规模的40，占汉口地区甲级写字楼物业规模的60以上，是汉口高档写字楼最为密集、规模最大的区域。 解放大道至武胜路板块，聚拢了汉口地区主要的早期写字楼，写字楼市场开展比拟成熟，但近年来板块供给量少，市场冷淡。沿江大道及江汉路步行街板块，纯写字楼工程特别少，但高层商住办公楼特别多，为汉口主要的商住办公楼聚拢之地。2.1.2 租金/售价分析 武汉市写字楼价格指数武汉市写字楼价格指数及变化如下列图表所示：写

7、字楼历年价格指数表年度2000.22000.32000.42001.12001.22001.32001.42002.12002.22002.32002.42003.1写字楼指数101010131016101810161019102310301035103810501065 (注：以汉口和武昌写字楼为统计分析对象)分 析：2001年往常上升缓慢，2001年以后上升特别快，特别是2002年以来同比涨幅达3。这主要是和武汉市宏观经济开展水平有关。武汉市字楼市场成交价格武汉市写字楼市场成交价格指数及变化如下列图表所示：年季度2002.12002.22002.32002.42003.1写字楼指数4128

8、4149416342084270(注：以汉口和武昌写字楼为统计分析对象)分 析：2002年写字楼市场销售均价为4126元/平方米，2003年一季度销售均价为4270元，呈现大幅上涨趋势。 汉口写字楼板块价格特征 汉口地区写字楼板块销售价格特征如下列图表所示：板 块平均售价(元/)建立大道“金融一条街”7000解放大道至武胜路5000取水楼至江汉北路4000沿江大道及江汉路步行街4200平均售价4270分 析：从销售价格来看，汉口写字楼板块销售价格差距明显，从高到低依次为建立大道金融一条街板块、解放大道至武胜路板块、江汉北路及江汉路步行街沿线板块。建立大道金融一条街板块，写字楼平均销售价格到达7

9、000元/平方米，高出武汉市写字楼平均销售价格2800元/平方米。这主要是金融一条街明晰的开展规划和浓重的商务办公气氛大大提升了板块写字楼的市场价值。 解放大道至武胜路沿线板块，写字楼平均销售价格为5000元/平方米，板块构成稳定的三足鼎立（武广、世贸、泰和）之势，商业气息浓重。 江汉北路及江汉路步行街沿线板块，销售价格在4200元/平方米，与武汉市写字楼平均销售价格水平相当。这主要是写字楼受商业网点及商住楼妨碍，价格难以提升。汉口写字楼板块租金特征汉口各板块写字楼租金情况如下列图表所示：板 块平均租金(元/月)建立大道“金融一条街”55解放大道至武胜路30取水楼至江汉北路25沿江大道及江汉路

10、步行街20平均租金35 分 析：从租金来看，汉口写字楼板块租金差距明显，从高到低依次为建立大道金融一条街板块、解放大道至武胜路板块、江汉北路及江汉路步行街沿线板块。 建立大道金融一条街板块，写字楼平均租金为55元/平方米/月，写字楼最高租金到达80元/平方米/月，为武汉市写字楼租金最高区域。板块受金融一条街商务环境和新兴甲级写字楼云集的协同妨碍，写字楼物业市场价值高，今后升值趋势明显。解放大道至武胜路板块，写字楼平均租金在30元/平方米/月左右，其价位居武汉市写字楼的中间水平。区域写字楼供给稳定，由于受武汉广场和世贸大厦商业经济的妨碍，解放大道上的写字楼主要集中在这一带。江汉北路及江汉路步行街

11、沿线板块，租金为20元/平方米/月。江汉路不断以来是武汉市的中心商业区，其商业经济开展水平居武汉市前列，但它的租金比拟低，主要是由于江汉路上不便通车，且车位甚少。但是随着中心商务区的扩展，写字楼在这里会有特别大的开展空间，而且租金价位相信也会随之有所上涨。2.1.3 租售率分析汉口板块写字楼出租情况特征如下列图表所示：板 块租售率建立大道金融一条街85取水楼至江汉北路75江汉路及沿江大道70解放大道沿线及武胜路70平均水平75分 析：汉口写字楼平均入住率为75左右建立大道金融一条街板块，写字楼不仅租金高，而且入住率也特别高，达85%江汉路及沿江大道板块入住率达70%，由于周边经济开展好，写字楼

12、数量相对较少，且租金比拟低，因而入住率也特别高解放大道沿线及江汉北路沿线写字楼入住率为6575之间，入住率低于其它板块。这主要是趋于写字楼老化，功能等跟不上现代办公需求。2.1.4 物业特征分析物业板块比拟分析如下表所示：工程 / 板块金融一条街取水楼至江汉北路江汉路及沿江大道解放大道沿线及武胜路档次甲级写字楼一般档次写字楼商住公寓楼早期高档写字楼形象现代，气派一般商业外观商业外观规模大而集中小大而分散大而集中配套现代化，先进一般化不齐全老旧物管公司深港派物业治理公司本地物业治理公司沿海物业治理公司沿海物业治理公司分 析：从档次来看，表现出如下特征：甲级写字楼一般有极佳的区位、通达性，高质量的

13、承租人，专业化治理，建筑材料好，租金具有竞争力，主要在金融一条街沿线乙级写字楼：有较好的区位、治理、建筑材料和承租人，主要分布在金融一条街周边，如江汉北路沿线、解放大道沿线其它写字楼房龄在15-25年左右，且占用率较稳定，经济上过时, 无现代电脑系统,其附近新开发的写字楼工程安装了更好的设备，主要分布在甲级乙级写字楼周边从配套设备来看，有如下特点：40%写字楼采纳进口电梯,60%写字楼采纳中外合资电梯。40%写字楼一楼为大堂和金融证券机构,40%写字楼一楼为商业购物场所,20%写字楼一楼为金融效劳机构。70%写字楼以为地下停车位为主,30%写字楼以地面停车位为主。2.2 写字楼市场需求分析2.

14、2.1 市场需求概况从销售、出租情况来看，板块市场需求比拟分析如下表：板 块板块特征主要客户建立大道“金融一条街”金融一条街,高档写字楼密集外资及合资企业的驻汉公司和分支机构,本地企业数量少解放大道至武胜路浓重商业气氛,中高档写字楼外地驻汉机构/知名品牌代理公司及合资企业取水楼至江汉北路CBD辐射区,中档写字楼中小私营企业沿江大道及江汉路步行街浓重商业气氛,一般写字楼和商住楼销售代理/广告筹划分 析：建立大道金融一条街板块，建银大厦、国贸中心、瑞通广场、招银大厦、信合大厦等写字楼，入驻机构以外企为主，包括摩托罗拉、贝尔、西门子、爱立信、柯达、爱普生，国内知名品牌企业包括海尔、万科、华为技术，大

15、唐电信等； 解放大道沿线板块，武商、武广、世贸、SOGO写字楼、富商大厦、中原大厦等写字楼，入驻机构以国内知名品牌驻汉机构和武汉本地强势公司为主，小部分包括知名外企分支机构； 取水楼至江汉北路板块，良友大厦、凯盟大厦、登月大厦等写字楼，入驻机构以武汉本地创业阶段中小企业为主，少数外地驻汉公司分支机构。 沿江大道及江汉路步行街板块，世纪大厦、港奥中心、正信大厦、中百商厦等写字楼，主要以销售代理及广告筹划机构等中小私营企业为主。2.2.2 市场需求特征分析写字楼市场需求特征如下：承租人选择写字楼的顺序喜爱从乙级到甲级，或从其它写字楼到乙级写字楼写字楼市场的区域性不强，客户选择写字楼时一般从武汉市范

16、围来看。经济开展周期、产业构造变化、就业趋势对写字楼的需求产生特别大妨碍。武汉市就业人口中律师、会计师比例不高，而保险、金融、房地产中介行业就业人口多，对写字楼需求大。 目前写字楼市场需求不是特别大。之因而目前企业对写字楼物业需求不是特别大，主要有以下缘故： 武汉不同沿海城市，对国际经济大潮感受比拟迟钝，对入世亦是如此。 武汉市写字楼的存量比拟多，非但如此，还有写字楼在开工、完工、待租，总供给大于总需求。 电梯数量少且速度慢、员工餐厅不能令客户满意。一些写字楼在设计的时候，或迫于资金压力，或为了节约建造本钱，或为了减少公摊面积，将电梯的数量压到最小，价格压到最低，如此就造成了日后物业治理的烦恼

17、和使用上的不便。 大厦的停车位少，这几乎是所有写字楼都面临的咨询题。今后，白领们开车内下班将成为一种习惯，车位数量将成为客户选择写字楼的重要指标。 客户对宽带网的建立也有了相当大的兴趣。随着网络时代降临，客户希望新的写字楼能有宽带直截了当上网的效劳和配套设备。DDN、ISDN与光纤通讯等已经是必备的硬件设备。一些高科技公司还要求有大型机房冷却装置，对用电量要求也明显提高。 商住楼的冲击也特别大，商住两用的房子，价位相关于单作为办公用的写字楼来说要划算得多。【三 工程调研分析】3.1 工程资源调查分析3.1. 地理位置及交通本案地块位于桥口体育馆路车站旁，临解放大道。体育馆路车站有30余条公交车

18、通过，间隔汉口火车站约15分钟车程，间隔天河国际机场约30分钟车程，交通十分便捷.3.1.2 商务办公环境工程周边范围配套资源较为丰富，商务办公环境比拟成熟。武广商圈、CBD中央商务区及江汉一桥周边规划SOHO商务居住区，将为写字楼工程带来潜在市场银行证券机构较为丰富，有招商银行、农业银行、光大银行、工商银行等酒店宾馆林立。有蓝天宾馆、长江大酒店、亚洲大酒店、艳阳天酒店、西陵宾馆、宝丰宾馆等娱乐、购物场所林立。武广商圈、中山公园、中百仓储等受CBD商务区和武广商业中心的辐射，商务环境优越。另外大量中小企业的扎堆，极大地促进了周边商务气氛。“据统计，2003年13月，有56家外地企业在武汉设立办

19、事机构，其中注册资金1000万元以上的大企业、大公司、大集团汉办就有12家”（材料来源于武汉市统计局）。可见，区域商务办公环境逐步成熟，有优越的开展前景。32 工程SWOT分析优 势 （S） 劣 势 （W）市政规划明晰，受周边商业区及CBD辐射妨碍，且先于主 工程位置不在中心商务区内，只是在相对中心位置，地理优势不是特别明显，给销售要竞争对手新世界中心开发为开展商务办公物业提供空间 带来一定的阻力 现代先进的设计和规划，在使用率、功能及设备方面大大 区域商业经济不特别兴旺，商务活动以中小企业为主，商务气氛不是特别浓重超过区域内先期开发的写字楼物业，在区域范围内具有 出行交通道路条件不是特别好，

20、景观环境不佳 优势 建筑物的高度只有18层，在整体的气概上不够磅礴 具备写字楼物业开发的根底条件，如交通、人流量、商务 气氛等；借住宅之景观，形本钱案景观优势，营建生态卖点克服商住楼办公条件设备缺乏、办公气氛不够浓重等缺乏机 会 (O) 威 胁 (T)现代新型写字楼概念，带来的优势 区域内公寓类商住楼对纯写字楼市场冲击大区域竞争对手不多，近2年来不会出现较多写字楼工程 受区域内成熟的甲级写字楼如泰和、武广、世贸大厦妨碍较大供给，为本案提供市场时机区域经济开展规划，商务活动频繁，带来市场需求合理精确的市场及产品定位，在档次上避开甲级写字楼冲击，扩大了工程市场层面【四 工程定位】依照对汉口片区写字

21、楼市场的分析，结合本案情况，我司认为：低档次写字楼是本案应努力防止的开发选择。理由：以嘉鑫假日广场、长源大厦、皇冠大厦、元辰国际、同城大厦等为代表的一大批商务公寓楼，不管在地段、价格、有用率、建筑规模上均占据着绝对优势。这类公寓式写字楼产品对中小企业写字楼市场具有一定的略夺性。本案假设以小面积、低总价来冲击中小企业写字楼市场，高单价与低使用率的弱点将会给销售带来致命打击。设计上的先天缺乏特别难让本案进入奢华甲级写字楼行列。理由： 本案所立基之解放大道宝丰路段，并非中心商务区； 18层框架构造，外型简单、设计传统； 企业知名度、企业实现力均有待提高与开展； 没有奢华大堂支撑。由此可见单纯从产品现

22、有功能和市场的一般规律出发，特别难寻求到本案的市场支持点。如不采取特别之手段，滞销将是情理之中的结果。在为本案销售预备方案所作的市场调查中，我司发觉以下情况： 前期以低价格进入公寓式写字楼的大量企业中，相当数量的企业已得到了长足的开展。伴随着时间延递，破旧的大堂、拥堵低速的电梯，住家人员提着菜篮子与白领职员同进同出的为难，紧张的停车位、落伍的大楼外观已使他们日渐滋生寻求办公新址的办法。 现有甲级写字楼中的企业，尽管在各方面的条件较优越，但高昂的租金、物管费、停车费，低有用率，中央空凋、其中央送风系统使得空气质量有所下降，加上非典时期带来的恐惧感使这些企业和员工的情绪变得焦虑不安和无奈，并对由此

23、这种高昂的代价产生动摇。新一代健康智能写字楼带动写字楼市场悄然进入二次置业时代。我司认为：上述市场情况正是新一代写字楼产品的市场需求动力。今后的写字楼产品，谁能改善这种情况，谁能满足这种需求，谁就能成为市场上的佼佼者。那么这是一个怎么样的市场呢？ 写字楼的新市场二次置业市场。武汉的写字楼供大于求已是不争之实，新的写字楼产品唯有去争取现仍在旧写字楼中的企业，进展重新认购，重新选择，这便出现了二次认购、二次置业。效果分析： 写字楼二次置业属市场空白点，竞争者少； 本案定位于二次置业市场，可迅速占据市场营销的至高点，构成旺销； 本案作为第一个写字楼市场的二次置业楼盘，其形象备受市场关注，可与竞争个案

24、构成有效差异，防止同质竟价带来的利益损失。 写字楼二次置业看准现代化。我司认为要占有二次置业市场，首要是实现现代化。不管是外观设计、建筑选材、空间规划、配套设备都要注入强烈的现代元素，以满足企业现代化的需求。效果分析： 现代化是现代企业的必定要求，实现现代化也是实现消费者需求。 现代化是功能的晋级，借此可有效淡化本案外观形象一般，建筑物不够大气磅礴的弱点。 现代化是一种文化概念，是波涛置业公司企业理念的外延，也是本案在市场销售中的漂亮外衣。 办公现代化晋级企业开展的要求。因而本案市场定位于已经获得长足开展的中型企业、务实进步的大型企业、开辟创新的新型企业、风格高雅的智慧型企业。由此建议：将本案

25、建筑按东西分为A、B两座，每层楼规划为二个销售单位，每个销售单位面积约为500M2。 效果分析： 通过提高销售总价来提升企业档次，从而到达产品的升华。 重新规划的使用率由原来的65%上升为90%，构成与一般甲级写字楼强烈比照优势。 重新规划后的大空间格局可减少在隔墙、电梯前厅、公共走道、公共卫生间等方面的本钱投入，从而构成价格优势。 开放、透明现代企业的第一特性。现代企业是开放的，因而能够获得高度优化的人才组合。现代企业是透明的，因而没有明争暗斗的企业内耗，只有明晰的工作规程、明确的工作目的、良好的运营效益。习惯这一现代元素的建筑空间也确实是开放透明的空间。由此建议：本案产品空间规划为无隔断的

26、开放性空间，外立面为通透性较强的大开间落地玻璃，最大限度地展现通透性。效果分析： 开放性的空间更能满足企业个性的张扬； 大开间落地钢化玻璃的应用可有效提升产品档次，降低价格阻力； 使得建筑外观华美、尊贵，弥补了建筑外形设计一般的缺陷； 健康现代企业的需求，也是现代人本需求的首要特性。现代的企业是健康的、向上的、活力的，由于这些得以壮大，具备可持续开展的无穷潜力。积极向上的企业需要有健康心态的员工。健康的员工需要有健康自由的空间环境。因而，能够满足二次置业需求的写字楼是在健康文化倡导下的，是具有健康空间的，是具有健康设备的。由此，我司建议：A、 在空间规划上确保3.3米的层高，让空气得到更好的分

27、层排布。B、 注重自然通风，让建筑的南北优势得到最大发挥；C、 注重采光，最大限度利用自然光办公；D、 注重劳逸结合，在顶层平台设置健身房，台球馆、乒乓球馆，让白领在工作之余放松心情，改善一下心肺功能，加强并保持良好的体魄。E、 每层卫生间处设置带有热水供给的冲凉房，让辛苦工作的员工松弛一下神经，清醒一下头脑，清洁一下肌体。效果分析： 上述方案的施行简单易行，可操作性强； 关注健康确实是关爱生命，关注健康确实是关爱消费者； 健康是社会的潮流，也是其他楼盘所缺乏的地点，可有效形本钱案的优势； 简约现代的时髦元素。现代的社会物流加快，信息提速。人们已没有太多时间去体会舞文弄墨的豪情、吟诗颂词的雅性

28、、花前月下的浪漫、午后阳光的悠闲。他们要忍耐太多的工作压力，习惯太快的社会节拍，因而简约便成为首当其冲的选择。由繁杂蜕变为简约，便捷、时髦触手，一切自然水到渠成。由此建议：本案外立面设计外型应注重表达时髦的简约特性，简约的立面、简约线条、简约的构造。效果分析： 本案外形设计简单，如按传统方法装饰势必造成建筑陈旧落伍； 简单的外形设计为简约的外观装饰提供了良好的根底，可有效节约本钱投入； 简约的外观明快，包含着现代的元素，从使本案的内涵与外延得到高度统一； 智能、环保、生态、节能、独立现代文化的立体内涵。建议：A、 在建筑楼顶设置太阳能热水器，提供热水供给；B、 设置水晶阳光生态大堂：将A座（东

29、端入口）B座（两端入口）入口建造钢化玻璃弧型大堂。采纳名贵花岗石铺地，并引入自然生态，把树木、山石、流水作为空间表达元素，婉约灵动自显其中，使其在奢华与自然间寻求人性的亲和；C、 建立高度智能化的现代商务仓：将本来规划为开展商办公的4楼分区设计。一部分作为开展商独立使用的办公室，另一部分作为整栋大楼公用的现代商务仓。设置带同步翻译系统的小型会议厅，设置装备电视、可视、投影仪的产品演示中心（间作电视会议厅）；D、 在住宅小区中开辟员工餐厅，为大楼提供员工就餐效劳；E、 配设满足500M2使用的户式中央空调，使得每户均可独立使用，并将主机设置于大楼东西两端，防止空调机位对大楼外立面的妨碍，同时为2

30、4小时公办提供便利条件；F、 采纳先进的综合布线系统、通讯光缆直截了当入户，并在每个楼层设置多个宽带数据端口，为信息化和信息晋级留足空间。 航空SHOW商务港写字楼为本案迅速建立市场知名度。建议如下：“航空SHOW商务港写字楼”“航空”点明本案地点位于繁华的航空路；SHOW旨在表达现代时髦之意，是新生代办公一族拥护者。瞄准写字楼二次置业的市场空白点；锁定中型成长型企业的办公需求；倡导健康办公的新方式；打造现代简约的开放空间；寻求时髦与有用的完满结合；抢占新一代写字楼市场的领导者席位；这确实是航空SHOW商务港写字楼的筹划总思路。我司坚信，在开展商的支持与协助下，一定能够制造武汉写字楼销售力新高

31、，并为波涛置业帝造全新现代的企业品牌形象。4.1 工程营销推行建议结合我们对工程产品的重新包装，加上以上主题的同时推出，本案面市后将能够切中买家的心理需求，到达市场的轰动效应，制造武汉市场上持续旺销的写字楼。4.1.1 推行策略在详细推行过程中，结合我司十余年从业经历，我们将采纳以下推行手法： 新闻公关 房地产周刊、报纸、软稿结合硬性广告的发布 广告推行 确定引导提出形象展现卖点的策略，科学的预算，系统的筹划、新奇的创意以及在报纸上发布的广告，锁定目的群体，并随时进展广告效果的评估及广告媒体、创意的调整。 广告的推行频率 我们公司本着少花钱办大事的原则，合理的分配广告投放频率和规模比例，以最少

32、的投入到达最好的持续销售效果。 促销 深化甲级写字楼腹地，传播工程品牌、质量，固定宣传点，在繁华地段和写字楼集中地点发放宣传单。 文艺公关活动 结合详细事件，组织各种活动，制造销售气氛，如认购、开盘等吸引留意力。 现场包装 利用楼盘地理位置，布置布幔、条幅等，制造现场气氛。 调整 结合市场的反映，表达出的广告创意、设计、卖点，以及在此根底上对客户的反映对策略进展及时调整。我们会依照实际的情况制定详细的内容并每阶段向开展商汇报，供开展商决策。4.1.2 营销策略我们在营销的策略上，采纳多种方式，独创全新的与客户沟通方式，打破传统的销售手法，高度注重与客户的关系，建立关系营销，扩大营销的范围，引导

33、竞争对手的客户群向本工程转移，本质做到与竞争对手对客户的争夺中占上风4.1.3 工程营销思路我们在营销的策略上，采纳多种方式，独创全新的与客户沟通方式，打破传统的销售手法，高度注重与客户的关系，建立关系营销，扩大营销的范围，引导竞争对手的客户群向本工程转移，本质做到与竞争对手对客户的争夺中占上风。4.1.工程销售目的我们会依照工程的进展情况，划分不同的销售阶段以及不同的销售策略。包括入市前、入市、入市后的各种软硬性广告、推行活动和组织方式等的操作，以确保工程顺利的入市并可持续开展。 初步包装后，用2个月时间进展试探性的出售 制定总体的广告及媒介策略，轰炸武汉市场 4个月 依照广告反应制定后续销

34、售计划 2-3个月 进展系列推行活动以上计划逐步进展，开展商和代理商的通力合作，我们有决心在一年的时间内让工程的销售率到达80%，创武汉写字楼销售率新高。附：写字楼工程材料写字楼名称租价、售价水平档次主体公司类型坐落地址租售率建银大厦80元/平方米+20（物管）不出售甲级外企，国内知名公司西北湖广场，新华下路85%瑞通广场85元/平方米+12（物管）8500元/平方米甲级外企，国内知名公司长江日报路，建立大道90%招银大厦45-55元/平方米甲级外企，国内知名公司建立大道与青年路交汇处85%信合大厦50元/平方米甲级国内知名公司，少量外企建立大道，喷泉公园附近85%国贸大厦100元/平方米（租

35、价+物管）甲级外企，少量国内知名企业建立大道，西北湖广场对面95%良友大厦40元/平方米乙级(优秀)少量国内知名公司，少量外企，大量武汉有实力公司新华路与喷泉公园附近80%凯盟大厦38元/平方米乙级大量武汉有一定实力公司，创业期公司新华路，喷泉公园对面75%登月大厦25元/平方米乙级大量武汉创业期公司新华路与喷泉公园附近70%阳光大厦2300元/平方米乙级大量武汉创业期小公司新华下路95%青年广场22元/平方米乙级大量武汉创业期小公司青年路靠近建立大道55%工程名称武汉广场世贸广场富商大厦中原大厦租金报价30453520工程名称世纪大厦港奥中心正信大厦中百商厦租金报价27353021重担所托 倾力以赴 第42页,共42页 第 42 页